房地产开发项目的可行性研究

第四节 房地产开发项目的可行性研究

一、房地产开发项目可行性研究的内容

(一)房地产开发项目可行性研究

房地产开发项目可行性研究是房地产开发项目投资决策的依据和首要环节，它是指运用适当的技术经济研究方法对房地产拟建项目进行全面、系统的分析，试图对房地产开发项目作出可行或不可行的一种科学方法。

项目评价可行性研究的理论和方法在国际上已相当完善。它是在20世纪前叶随着社会生产技术和经济管理科学的发展而产生的。它最早是在20世纪30年代美国开发田纳西河流域时开始试行采用。在我国，则是从1979年开始引进并应用于工业项目建设前期的技术经济分析．并于1981年明确规定把可行性研究作为建设前期工作中一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序。在1983年颁发了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》。而在房地产开发投资领域采用可行性工作的时间更晚一些。

房地产项目具有投资额巨大、项目建设周期长、不确定因素多等特征，其成功的关键取决于决策的正确与否。而决策的重要依据是可行性研究对项目进行科学的分析与预测后所得的结论，所以，房地产投资项目的可行性研究对房地产开发起到关键的作用。具体而言，可行性研究是投资决策的重要依据，也是项目审批和项目资金筹措的依据。在项目建设中，可行性研究报告又成为编制设计任务书所依赖的重要文件，及开发商与各方签订合同的指导框架。

(二)房地产开发项目可行性研究的阶段划分

可行性研究作为项目投资前期的一项重要任务和环节，它一般可以划分为三个阶段，即投资机会研究阶段、初步可行性研究阶段、详细可行性研究或正式的可行性研究阶段。

投资机会研究主要是为项目投资者选择投资机会和方向提出轮廓性建议，一般分为一般机会研究和项目机会研究。

初步可行性研究则是介于投资机会研究和详细可行性研究的一个研究阶段，它主要是对房地产项目投资中一些关键问题和重要环节进行专题研究，进一步说明投资项目的价值所在。

详细的可行性研究则是指对项目建设进行详细深入的技术经济分析和比较论证，为项目决策提供评价依据。

可行性研究的这三个阶段是一个相对完整的可行性研究过程的有机

组成部分。一个完整的可行性研究工作的完成必须经过项目的立项、界定、筹划；市场调查、研究；投资方案的分析、比较；预测方案的预期收益及其评价；编制可行性研究报告书等程序。

三个阶段的重要性有所差异，在精确度要求及时间费用上略有不同。

表3-1 项目可行性研究阶段及精度

项目内容时间

费用允许误差

（月）

投资机会研究阶段1~30.2%~0.8%30%~20%

初步可行性研究阶段60.25%~7.5%20%~10%

详细可行性研究阶段8~160.2%~1.0%<10%

现阶段我国的房地产投资决策过程中，房地产项目的可行性研究阶段一般只划分为项目建议书阶段和可行性研究阶段。项目建议书阶段作为一个单独的阶段而存在。

(三)房地产开发项目可行性研究的主要内容

房地产开发项目可行性研究的主要内容包括三个方面：一是通过市场调查预测及其研究，说明投资项目建设存在的必要性；二是进行开发与施工技术方案的研究、论证其技术上的可行性；三是通过基础数据和预测和项目的效益分析，说明其在财务上的盈利性和在经济上的合理性。从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回

报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。所以，项目的经济效益分析是可行性研究的核心内容，它主要通过项目的经济评价工作来完成的。具体有以下主要内容：

1、投资项目的背景和基本概况

它主要包括：项目名称及投资单位特点，开发项目所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，开发对象的社会、经济发展前景以及项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标等。

1、 市场调查分析及需求预测。

3、投资项目的基本数据。主要包括：(1)占地面积。(2)投资总额。(3)项目规划数据，包括项目开发总面积、建筑密度(或建筑覆盖率)，容积率、各类用途建筑的构成、基础设施和配套设施的条件及要求。(4)项目所占用土地的原使用状况、需要拆除原有房屋的面积，需要给予经济补偿的耕地、菜地、绿地，需要安置的住户和人口，以及需要安排的劳动力人数等。(5)建筑物的主要技术参数。(6)项目开工和竣工日期以及进度安排。

4、投资项目所在区位和周围环境状况。

5、项目总投资概算

其估算内容包括：(1)土地征用费估算，主要有征地费、青苗补偿费、劳动力安置费和耕地占用税等．(2)拆迁安置、补偿费估算，包括各种拆迁费用、赔偿费用及安置拆迁户用房建设费用。(3)前期工程费用估算，包括勘察设计费、可行性研究费、“三通一平”或“七通一平”费等。（4）房屋建筑安装工程费，主要包括建筑安装过程中的直接费、间接费、计划利润及税金等。(5)基础设施建设费。(6)公共配套设施建设费。(7)管理费用、包括建设期的管理费用及筹集资金而发生的费用、成本。(8)其他支出，包括固定资产投资方向调节税及预备费等。

6、投资项目所需资源的保证程度分析。房地产开发项目所需资源主要包括：(1)资金筹集及其使用计划。(2)建筑材料的需要量及其供应计划、采购与运输方式。(3)施工力量的组织、协调和施工计划。(4)项目施工期间所需动力(水、电、气等)的数量及其供应。

7、投资项目的经济效果的分析与评价。它主要包括：(1)财务评价，通过对项目开发建成后的租、售情况及其收入预测，经营、销售费用、销售税金的预测，项目的盈利能力和偿还能力分析等。(2)项目的国民经济评价及社会评价、主要评价项目对国民经济及社台的净贡献。

8、投资项目的风险分析。风险分析主要是通过一定的分析方法（盈亏平衡分析、概率分析、敏感性分析等）来说明投资项目可能遇到的风险及其他不确定性因素对项目的预期收益评价指标可能产生的影响