房地产开发与经营

第一章1房地产又称不动产。

广义的房地产是指土地，土地上的永久性建筑，基础设施，以及诸如水和矿藏等自然资源，还包括与土地，房屋所有权利与利益，与分析房地产有关的知识，以及经营房地产买卖的商业界。

.狭义的房地产是指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整体和它们衍生的各种物权。

狭义的房地产也就是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物，权益，区位三者的综合体。

2.房地产的类型（1）按用途划分为居住房地产和非居住房地产；（2）按是否产生收益划分为收益性和非收益性房地产；（3）按开发程度划分为生地，毛地，熟地，在建工程，现房（含土地）（4）按经营使用方式划分为销售、出租、营业‘自用的房地产。

3.房地产投资的特性：位置固定性、寿命周期长、适应性、各异性、政策影响性、专业管理依赖性、相互影响性。

4.房地产投资的形式直接投资：房地产开发投资、房地产置业投资；间接投资：购买房地产企业债券和股票投资、投资与房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券。

5.房地产投资的利与弊利：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、利于提高投资者的资信等级。

弊：变现性差、投资数额巨大、投资回收周期较长、需要专门的知识和经验。

第二章6.我国的房地产市场划分：区域性、分类型、分级别的、分交易方式的房地产市场8.房地产市场的参与者：土地所有者或当前的使用者、开发商、政府及政府机构、金融机构、建筑承包商、专业顾问（建筑师、工程师、会计师、造价工程师、估价师及物业代理、律师）9.房地产市场基本特征：权利的主导性、交换客体的差异性、强烈的地域性、供求关系的特殊性、不完全竞争性、市场价格的特殊性、较大的投机性、金融机构及中介机构的参与性。

10．房地产市场的周期循环是指房地产业活动或者其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。

传统房地产周期理论的主要内容：在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期；在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。

11.房地产泡沫和过度开发的区别与联系区别：（1）过度开发和泡沫是反映两个不同层面的市场指标；（2）过度开发和泡沫在严重程度和危害性方面不同；（3）过度开发和泡沫在周期循环中所处的阶段不同（4）从市场参与者的参与动机来看，过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益；而泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出。

联系：泡沫和过度开发，都是用来描述房地产市场实际价格对房地产基本市场价值的偏离，是房地产价格中非基本价格的不同程度的体现，这是两者的共同点。

过热不一定就产生泡沫，但过热是市场产生泡沫的前提，也是诱因之一。

12.宏观调控房地产市场的手段：土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策、租金控制。

第三章13.可行性研究的内容闹市区边缘地带土地；（4）城市边缘区土地；（5）城市郊区土地。

按土地利用的性质和功能划分：（1）居住用地；（2）公共设施用地（3）商业用地（4）工业用地（5）仓储用地（6）对外交通用地（7）道路广场用地（8）市政公用设施用地（9）绿地。

按对开发用地进行人为投入的形式及程度的不同划分：（1）生地（2）熟地。

15,。

投资区域选择的因素分析：（1）政治环境（2）经济增长状况（3）投资环境（4）特大型建设投资16.房地产开发用地是指一片位于城市规划区的，适合开发企业有偿，有限期进行基础设施和房屋使用的国有土地，以及城市规划区内集体所有而被国家依法征收的土地。

获得土地使用权的三种方式：划拨，出让与转让17．开发商确定土地价格的方法：假设开发法最基本的公式待开发房地产的价值=开发完成后的房地产的价值—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利润—投资者购买待开发房地产应负担的税费18.征地补偿及安置标准：土地补偿费、安置补偿费、青苗及土地附着物补偿费、新菜地开发建设基金、耕地占用费、土地管理费第四章1居住区的组成1居住建筑用地2公共建筑用地3道路广场用地4公共建筑绿地和体育5其他用地2居住区规模决定因素1配置居住区商业文化体育医疗、、、公共服务设施的基本要求经济型及合理的服务半径3-6万人最大步行800-1000米2城市道路交通的合理组织干道800-1000米3居民的行政管理体制街道办管辖3-5万人3居住区规划设计的主要内容1居住建筑规划(平面布置a行列式b建筑物沿街坊或院落周边布置c混合布置d自由式布置，住宅选型a层数b进深和面宽c长度和体型d层高e户室比) 2公共建筑规划（文化教育医疗卫生商业饮食公共服务文娱体育行政经济其他）3道路规划4绿地规划5建筑设计4容积率——建筑面积密度，一地块总建筑面积与建筑用地面积的比建筑密度——建筑基底总面积与建筑用地总面积的比建筑退让——拟建建筑物后退道路红线河道蓝线铁路线高压电线及界外建筑的距离5居住用地规划主要技术经济指标：居住区建筑总面积（住宅建筑面积，公共设施建筑面积），其他建筑面积总户数（小于100平方，101-130，130以上）居住人口建筑密度建筑容积率绿地率人均公共绿地配建总体车位6’房地产开发项目策划——以房地产市场分析及拟开发项目分析为基础形成策划法案，用以指导后续投资活动内容包括（区位分析与选择开发内容和规模的分析与选择开发时机分析与选择合作方式分析与选择融资方式和资金结构的分析与选择产品经营方式的分析与选择）影响住房舒适性的因素：朝阳、层次、采光、通风、层高第六章1.房地产项目融资的概念和意义：概念·是以信用方式调剂房地产资金余缺的一种经济活动，其基本特征具有偿还行。

意义·资金向来是房地产投资者最为关心和颇费心机的问题，想在竞争激烈的房地产市场中获得成功，除了起技术能力、管理经验、以及自身的信誉外，往往还取决于起资金筹措能力和使用资金的本领。

其实质就是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高收益的作用。

2取得银行等金融机构支持的条件：①开发商的实有资本②开发商信誉③拟建开发建设项目的情况④房地产市场情况⑤开发商在建工程情况⑥开发商的诚实可靠度3资金筹措风险回避措施：（1）现金性筹措风险回避：①为了回避企业用负债等筹资而产生的到期不能支付债务的风险，并提高资本利润率，企业在筹资时，对开发经营所需的资金的债款期限的安排，英语开发经营周期相匹配②根据月度现金收支预算，组织日常现金收支的调度和平衡，做到既增收节支，保证现金收支在数额上的平衡，又采取措施，保证现金收支数额在时间上的相互协调，确保债务资金的及时偿还。

（2）收支性筹资风险的回避：①根据企业总资产息税前利润是否高于债务资金利息率，调正负债比重，从总体上减少收支性风险②加强开发经营还礼，提高企业经济效益③在企业财务发生困难时，及时实施债务重组。

4其他融资渠道：①利用信托基金融资②预收房产定金或购房款③利用各类事业单位的自有资金④借助于有经济实力的公司合作开发⑤由承包商带资承包建设工程5筹资资金方案主要内容：①筹措资金的货币和数额②资金筹措流量③资金来源结构④资金筹措的风险评价⑤资金成本⑥资金筹措方式⑦资金筹措部署6房地产贷款担保方式：①保证：由贷款银行、借款方、第三方签订一个保证协议，当借款人违约或无力偿还贷款时，由第三方保证人按照约定履行债务或承担相应的责任②抵押：借款人或第三方在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保③质押：借款人或第三方以其动产或权利移交银行占有，将该动产或产权作为债券的担保第七章1房地产住宅项目的支付使用时的两书指住宅质量保证书和住宅使用说明书。

第八章1.房地产营销的阶段划分：第一阶段：地段阶段。

该阶段的营销体现的是项目本身所具有的优势地段论。

2概念包装阶段。

从系统的角度全方位的将项目进行规划，完善配套设施，做好楼盘本身开发，才更具吸引力。

3产品素质阶段。

五好原则：位置好，户型、外立面、布局好，环境好，配套设施好，物业管理好。

4泛地产复合阶段5立体营销阶段。

五位一体即要有一个好的楼盘产品，一支好的营销队伍，一个好的市场环境，一个好的推广策略，一个好的物业管理。

2、房地产营销计划的内容：1计划概要、2营销现状分析、3机会与威胁分析、4优势与劣势分析、5制定营销计划、6营销策略、7行动方案、8预算开支3市场调查的内容：国内和区域市场环境调查、技术发展调查、市场需求容量调查、消费者调查、竞争情况调查、市场营销因素调查。

4市场调查的步骤：确定问题和调查目标、制定调查计划、搜集信息、分析信息、报告结果5、市场定位的内容：1确立开发理念2明确用途3筛选目标客户4进行项目初步设计5测算销售价格6根据企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辩证关系，突出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行6、房地产定价方法：成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法。

成本导向定价法还分成本加成定价法、盈亏平衡定价法、目标收益定价法、边际成本定价法需求导向定价法分理解价值定价法、需求差别定价法、逆向定价法竞争导向低价法分随行就市定价法、密封投标定价法7、房地产定价策略1新产品定价策略（1）撒油定价策略是种高价侧策略指在产品生命周期的最初阶段，将新产品价格定的较高，在短期内获取丰厚利润，尽快回收投资。

（2）渗透定价策略是低价策略即在新产品上市之初，企业将新产品的价格定的相对较低，吸引大量的购买者，以利于为市场所接受，迅速打开销路，提高市场占有率。

（3）满意定价策略介于上两者之间的定价策略，以获取社会平均利润为目标2、折扣和折让定价策略（1）数量折扣是开放企业为鼓励顾客集中购买或大量购买所采取的一种策略。

（2）功能折扣又称交易折扣，指开发企业针对经销其产品的中间商在产品分销过程中所处的环节不同，其所承担的功能、责任和风险也不同，据此给予不同的价格折扣。

（3）现金折扣是对在规定的时间内提前付款或用现金付款的顾客所给予的一种价格折扣3、心理定价策略：整数定价策略、尾数定价策略、声望定价策略、招徕定价策略8、房产交易中所涉及的税费（1）房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。

（2）土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税（3）契税是在土地房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税（4）营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。

（5）城市维护建设税是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。

（6）教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。