燕山新区居住区土地开发前期策划

燕山新区居住区土地开发前期策划

（奥体新都综合居住区）

2006年3月

目录

1、项目地块开发背景

2、地块基本情况

3、项目地块开发环境分析

3.1项目地块环境条件

3.2项目地块的优劣分析（SWOT分析）

4、住宅市场分析与研究

4.1济南市房地产市场现状及发展趋势

4.2 济南市房地产消费需求特征分析

4.3 济南东部房地产供给现状及未来发展方向

5、奥体中心周围土地开发案例研究（广州奥体中心）

6、地块项目开发定位

6.1地块开发总体定位

6.2居住区功能定位

6.3居住区目标客户定位

7、项目规划设计及建筑类型建议

7.1 规划条件

7.2 空间布局

7.3 建筑类型及分布

7.4 产品的建议

7.5 配套设施要求

8、土地开发模式建议

9、土地开发策略建议

9.1对启动地块的规划设计的策划（环玉顶山地块）

9.2对一、二期地块规划设计的引导性的策划（主要是保证配套现行）

10、土地出让流程及收益评估

10.1土地出让流程

10.2土地出让总收益计算（依据土地分类及基准地价及相关出让办法）

10.3土地出让次序及收益表

11、土地开发招商策略

11.1 土地招商目标客户分析

11.2 土地招商方式建议

11.3 土地招商流程

12、土地总体开发时序安排

附件：《土地开发招商手册》

燕山新区居住区土地开发前期策划

1、土地开发背景

根据《济南市城市总体规划(2005年—2020年)》中“东拓、西进、南控、北跨、中疏”

的城市空间发展战略，济

南主城区以向东发展为

主。未来五年，济南主城

区将投资新建两个新区，

即燕山新区和腊山新区。其中燕山新区，以举办第十一届全运会为契机，加快奥体政务中心的建设，带动周围开发，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区。

新区的开发建设，应该通过城市经济的两大支柱--产业和居住的拉动，形成产业簇群的巨大集聚效应，有效地提升整体功能。新区的建设势必带来地区土地市场升值，成为地产商关注的热点，因此，土地使用如何实现最大化经济价值，适宜市场开发，要求对市场做准确定位和可操作性的前期策划。其中以生活居住为功能规划的地块也开始启动，这一地块建设开发必须建立在充

足调研、理性分析、科学策划的基础之上。

2、土地基本情况

本地块位于历下区玉顶山西侧，西至体育东路，北至经十路绿化带，东、南至城市用地范围线，规划总用地面积约为2400多亩。具体用地范围见下图：

3、土地开发环境分析

3.1、项目地块环境条件

A 交通条件方面

济南东部交通建设力争形成“三横六纵”道路交通网，包括东西向三条道路包括经十东路从邢村立交桥向东延至章丘边界，全长14.8公里，双向八车道；工业南路向东延至章丘边界，双向八车道；沿经十一路向东，从东二环至东绕城高速公路建设旅游路，作为山、城分界线和旅游线，全长13公里；南北向六条道路包括整治二环东路，建设贤文路、刘志远路、临港路、泉港路、孙村西路，形成东部干道网。燕山—大辛河东部新城道路交通系统以经十东路和贤文路为城市快速路，以经十一路、龙洞路为旅游路，规划建设“四纵四横”的新城主干道。本地块作为主城区拓展部分，道路规划建设比主城中心区更加便利和优越。

B 景观方面

东部景观结构为“一轴两带、三区五廊、山水相融”。一轴指南北向的空间景观主轴。即将东部新城的龙洞风景区、中心区、产业居住综合区、华山风景区与黄河风景区有机组织为一体；两带指两条自然景观带，分别为南部山体绿色景观带和北部黄河蓝色景观带；三区指三个城市景观区，分别为中心区城市景观区、综合区城市景观区、华山风景区；五廊指五条城市景观走廊，分别为经十东路、荷花路两条城市景观主廊和工业南路、花园东路、工业北路三条城市景观辅廊。

山水相融指自然山体与河流相互交融，分别为小清河、大辛河、窑头河等河流与华山、卧牛山、马山坡、菠萝山、玉顶山、王八盖子山、转山、牧牛山、鳌角山、燕翅山、五顶茂岭山等山体。其中有９座山体环绕在中心区内，２座位于华山风景区内。

C 区域开发环境

燕山新区位于二环

东路以东，大辛河以西，

形成以行政办公、公共

服务、体育休闲为主的

现代化新区，南部规划

以行政办公、体育休闲、文化娱乐为主导功能的综合性服务中心，建设行政办公中心和奥体中心；北部则以布局高新产业、科研开发、生活居住用地为主。燕山新区作为主城区的一部分，又是未来济南发展的主要方向,该区域未来五年的济南城区的地位显而易见。奥体中心和政务中心作为本区域标志性工程，对本地块带动作用将非常大。

同时，济南东部新城的开发以高新技术产业和高附加值制造业发展为重点，以高新技术产业开发区为龙头，加快推进出口加工区、孙村工业区建设，启动建设唐冶新城、郭店物流园区，完善彩石高教集中区建设，同步配建生活服务设施，在孙村片区西部初步形成东部城区公共中心。整个东部的开发建设将使东部更加成熟，居住环境更优越。

D 配套设施方面

作为奥体中心、政务中心东临的项目地块，奥体中心的配套设施将惠及本住宅区。同时，按照居住区配套设施规定，居住区将有包括学校、商业、银行、邮政等完善的市政和生活配套。虽然现在新区还在建设之中，但是未来的居住服务配套将是非常好的，也是可以预见的。

3.2、项目地块的优劣分析（SWOT分析图）

4、住宅市场分析与研究

济南东部地理环境优越、交通便利，基础设施完善，人文气息浓厚，再加上为举办第十一届全运会，奥体中心、政务中心、金融商务区、高校院区、唐冶新城等一大批项目的开展实施，东部毫无疑问将是济南未来发展的重中之重，东部也必将成为济南新的城市名片。得天时、地利、人和的东部地产将毫无疑问会成为未来济南地产市场的领舞者。

研究表明，济南南部、东部、中部的住宅吸引力指数分别为157.14%、100%、83.33%，而西部和北部的吸引力指数分别为 75%、50%，这说明在济南人的心目中“住南不住北”、“住东不住西”的传统观念依然浓厚。尽管南部、东部地区房价高，但是南部和东部地区优美的居住环境、高素质

的人文环境、便利的交通、完善的

基础设施还是吸引了大部分人的视

线，这是济南人长期的居住倾向形

成的必然结果。南部旅游区大大限制了其住宅产业的发展，而东部地区在很大程度上说居住在这里已经成为富贵身份的相争。加上“东拓”引导，东部新城区位优势明显，东城板块将持续升温。特别是东部新城板块和高新区板块近几年将持续升温，现已开发并建成了许多中等规模的高品质社区，如中润世纪城、如意苑、