北京市商改住项目专题研究
关于商改住的政策研究
商业用地转住宅用途政策实施策略引言在快速城市化的背景下，城市内部的土地利用结构常常出现失衡，商业地产过剩而住宅供应不足的问题日益凸显。
为应对这一挑战，政府推出了“商业用地转住宅用途（Commercial-to-Residential, C2R）”政策，旨在通过一系列综合措施，包括城市规划调整、基础设施升级、财政激励、质量监管和市场引导等，促进土地资源的高效利用和城市空间结构的优化。
一、规划调整1.申请与评审阶段：开发商根据项目特性和市场需求，提出C2R申请。
城市规划部门协同多学科专家组和相关利益相关者，对项目的可行性进行综合评估，确保项目符合城市居住区规划设计标准，同时优化区域公共服务设施配置。
2.规划标准制定：确立改造后的建筑密度、容积率（Floor Area Ratio, FAR）、绿地率（Green Ratio）、停车率（Parking Ratio）等规划指标，确保符合居住区设计规范。
同时，根据居住人口规模，配套建设教育、医疗、文化、体育、养老等公共服务设施，提升居住环境的质量和居民的生活质量。
二、基础设施升级基础设施改造：对原有商业建筑的给排水系统、电力供应、燃气供应、供暖系统等进行现代化改造，以满足居住功能的需求和安全标准。
这涉及到对现有基础设施的全面评估和必要的技术升级。
三、政策支持财政激励政策：通过提供税收减免、贷款贴息等财政激励措施，鼓励金融机构为C2R项目提供信贷支持，降低企业资金成本。
同时，为购房者提供优惠的按揭贷款条件，刺激住宅市场需求。
四、质量监管1.建设过程监管：实施严格的建筑质量监管体系，确保施工过程符合国家建筑标准和安全规范。
这包括对建筑材料的合规性检查、施工过程的监督以及对施工人员的专业培训。
2.运营管理监督：建立有效的物业管理体系，对改造后的居住项目的运营进行监督管理，防止违规行为，确保居住环境的和谐与秩序。
五、市场引导1.信息公开：政府部门应及时发布C2R相关的政策、规划信息和项目审批情况，提高信息透明度，为企业和投资者提供准确的决策依据。
北京loft项目研究分析报告 共57页PPT资料
首开石榴派
物业类别：平层和loft 建筑类别：板楼 户型：loft主力户型37-48平方米，毛坯 层高：5.3m 价格：住宅价格18000元/平米， LOFT公寓
起价28000元/平米 开发公司：北京首开仁信置业有限公司 项目地址：丰台石榴庄小区东北角
屯三里
一室两厅两卫 建筑面积单层69.46平 套内面积单层52.16平
户型面积60——280平米， 3梯9户， 5.5米层高，首层层高2.9米，第二层层高2.6米, 150%的得房率, 户型采用大开间、短进深的格局，能确保居住的舒适度， 以超高层高辅以通透的设计手法，达到南北通风效果， 大层高，空间利用布局合理，
Loft政策法规（北京地区）
2019年，北京市规划委员会下发的《容积率指标计算
规则》（市规发〔2019〕851号），对Loft类型户型的层高
做了明确规范，针对不同物业类型对层高有所限制，超出规
定高度，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水
平投影面积的2倍计算。
物业类型
层高
住宅 办公 商业
≧4.9 ≧5.5 ≧6.1
Loft起源与发展
Loft起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进 行艺术创作。
20世纪40年代Loft居住生活方式首次在美国纽约出现。
20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为 了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。
在我国Loft已作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活 方式，北京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社 区、后现代城、立方庭、远洋新干线等Loft项目，Loft公寓已经逐渐 走向成熟。
北京市封闭式居住区开放空间的社会化微改造研究
北京市封闭式居住区开放空间的社会化微改造研究随着城市化进程的加速，封闭式居住区在北京市得到了广泛的推广和应用。
封闭式居住区的出现为居民提供了安全、舒适的生活环境，然而，由于封闭式居住区内部的空间较为封闭，社会化交流活动受到了一定的限制。
因此，对封闭式居住区内开放空间的社会化微改造研究具有重要的现实意义。
首先，开放空间的社会化微改造可以促进封闭式居住区居民之间的交流与互动。
通过改造社区内的公共空间，可以创造出更加宽敞、舒适的社交环境，为居民提供相互交流和互动的机会。
例如，在小区内增设休闲座椅、公共花坛和景观区域，引进文化展示牌、信息发布栏等设施，为居民提供休闲娱乐的场所和信息交流的平台。
其次，社会化微改造可以丰富封闭式居住区内的公共服务设施。
在封闭式居住区内，建设一些社区公共服务设施，如健身房、图书馆、儿童活动室等，可以满足居民的日常生活需求，提高居民的生活质量。
此外，还可以增设公共停车场、自行车停放点等交通设施，方便居民的出行，减少私家车辆在小区内的停放。
再次，社会化微改造可以提升封闭式居住区的安全性和环境品质。
通过加强社区的安全设施，如安装监控摄像头、增设巡逻警力等，可以提高小区的安全性，减少不法分子的侵入。
同时，改造小区的绿化环境，增加绿化面积和植被覆盖率，可以改善小区的生态环境，提升居民的居住体验。
最后，社会化微改造还可以促进封闭式居住区与周边社区的融合与互动。
通过打通封闭式居住区与周边社区的交通，建设步行道、自行车道等便捷的交通路径，可以促进不同社区居民之间的交流与互动，增强社区的凝聚力和社会互动性。
综上所述，北京市封闭式居住区开放空间的社会化微改造是一个重要的研究课题。
通过对封闭式居住区内开放空间的改造，可以促进居民之间的交流与互动，丰富公共服务设施，提升安全性和环境品质，促进封闭式居住区与周边社区的融合与互动。
这将为居民提供更加宜居、便利的生活环境，推动城市社区的可持续发展。
北京银河SOHO商务综合体项目研究
2008年5月收购位于北京 东二环内的大型商业综合 项目“凯恒中心”，并命 名为“朝阳门SOHO”。
三 部分户型可增设小型卫生间或吧台
四 少数户型有室外花园，少数顶层户型还具备屋
顶露台条件
五 高层部分整层面积在2000平米左右，适合大中
型公司整层购买和使用
六 四栋塔楼之间在部分楼层有空中走廊连接，
便于不同塔楼的办公人员交流
F5-F18为写字楼，100-300平米的办公户型空 间，3.5-5.1米的层高，满足不同客户的需求
用，以达到项目综合节水减少至少20%；
银河SOHO ——绿色节
能建筑
一系列绿色建筑策略
采用节能灯具、高效冷机、高性能双银 -LOW E玻璃等节能策略以达到综合节 能14%；
选择绿色制冷剂，减少对大气臭氧破坏 和全球气候变暖；
办公空调设置分户计量，以有效利用能 源，减少能源浪费。
© Copyright Centaline Group, 2010
可售办公 16.6万㎡ 面积
共4栋建筑，地下3 层，地上18层（图 示中6#为园林，下 两层为商业）
物管费
写字楼24元/㎡·月， 商业30元/㎡·月（含 夏季空调费、 不含冬季 供暖费 ）
东城小牌坊胡同甲七号（朝阳门立交桥西南侧）
银河SOHO是朝阳SOHO的三期，地处东 二环交通商务区的核心区域，是目前东 二环内唯一的也是体量最大的商业项目。 由荣获普利兹克建筑奖的扎哈·哈迪德 建筑师事务所担纲设计，该项目将成为 北京城市中心的地标性建筑。
案例分享之商务综合体-北京银河SOHO
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine 都Gro不up,可201被0 擅自引用、复制和传播。
基于气候的北京地区居住建筑的节能改造研究
基于气候的北京地区居住建筑的节能改造研究随着全球气候变化的不断加剧，节能减排成为了保护环境和可持续发展的重要课题。
而作为中国的首都，北京地区作为人口密集的城市，居住建筑的节能改造显得尤为重要。
本文将从气候的角度探讨北京地区居住建筑的节能改造研究。
首先，北京地区的气候条件特殊，冬季寒冷干燥，夏季炎热多雨。
因此，在节能改造中，应根据不同季节的气候特点，采取相应的措施。
在冬季，可以通过加强建筑外保温、改善窗户和门的密封性以减少能量损失。
在夏季，可以采用遮阳措施、利用自然通风等方式降低室内温度。
此外，可以考虑在屋顶设置太阳能板或绿化屋顶，以提供清洁能源和改善空气质量。
其次，建筑材料的选择也是节能改造的重要环节。
在北京地区，应选择具有良好保温性能和隔热性能的材料，如岩棉、聚苯板等。
这些材料可以有效阻隔室内外温度的传递，减少能量损失。
同时，还应注重材料的环保性，选择可回收利用的材料，减少资源消耗和环境污染。
此外，节能设备的应用也是节能改造的重要方向。
在北京地区，可以考虑利用地源热泵、太阳能热水器等技术，以替代传统的能源消耗设备。
地源热泵可以利用地下温度稳定的特点，实现供暖和制冷的效果，减少对传统能源的依赖。
太阳能热水器则可以利用太阳能将水加热，减少对电力或燃气的需求。
这些节能设备不仅可以降低能源消耗，还能减少对环境的污染。
最后，居民的节能意识和行为也是节能改造的关键。
政府可以加强节能宣传教育，提高居民的节能意识，鼓励他们采取节能措施。
同时，政府还可以出台相关的政策和奖励措施，激励居民参与节能改造。
通过居民的共同努力，才能实现居住建筑的节能目标。
综上所述，基于气候的北京地区居住建筑的节能改造研究，需要根据不同季节的气候特点，采取相应的节能措施。
选择合适的建筑材料和节能设备，加强居民的节能意识和行为，才能实现节能减排的目标。
希望未来能有更多的研究和实践，为北京地区居住建筑的可持续发展贡献力量。
北京南城旧城改造实践研究共3篇
北京南城旧城改造实践研究共3篇北京南城旧城改造实践研究1近年来，“旧城改造”成为了一个备受人们关注和讨论的话题。
在这场城市化和社会经济发展浪潮中，旧城区逐渐成为了城市更新和转型的重点。
北京作为中国城市化历史最悠久、发展最为迅速的城市之一，南城区也是其城市更新和改造的重点关注区域之一。
本文将就北京南城旧城改造的实践研究进行探讨，以期能够更好的理解旧城改造在城市转型和更新中所扮演的重要角色。
一、北京南城旧城改造的背景北京南城区是北京市内城的一部分，范围涉及北京市内城的东、南、西三面，主要包括西城区南部地区、东城区南部地区、海淀区大兴庄地区和房山区东南部地区。
这一区域具有着深厚的文化底蕴和历史遗产，然而这一区域同时也是城市更新和转型中必须直面的问题所在。
一方面，随着城市化和经济快速发展的加速，南城区的老旧建筑和基础设施日益滞后和不堪重负，严重制约了城市更新和发展的步伐。
另一方面，以历史文化名城为背景的南城区具有得天独厚的城市文化资源和旅游资源，旧城改造不仅能够提升南城区的旅游吸引力，也是发挥历史文化资源的重要手段，为城市经济发展注入新的动力。
二、北京南城旧城改造的实践研究1.城市定位的重塑南城区作为北京市的重要组成，旧城改造需要将其逐步转型为新型城市，进一步承担起区域内的中心城市职能。
首先，需要对南城区进行全面、科学的城市规划，通过对现有的城市空间结构与房屋使用结构的分析，使其能够更好的适应区域的发展需求。
此外，实践研究表明，南城区的城市发展有赖于其附近的经济中心。
北京的CBD区域、西单商圈、中关村科技园区等区域是南城区的重要的经济中心地带，如果能够找到与其相适应的文化，南城区就能够更好地发挥其产业优势。
2.老旧建筑和土地的利用作为旧城改造的重点区域，南城区存在大量老旧建筑，包括民宅、商铺、工厂和公共设施等。
与此同时，南城区的地价也是市区的最高之一。
在实践过程中，当地政府采取了一系列措施来推动旧城改造工作的有序进行。
北京市西城区旧城改造的可行性研究
关键词 ： 旧城改造； 风貌保护； 现场调研； 动态模拟
中 图分 类号 ： Ｔ １ ． Ｕ１ １ ４ 文 献标 志码 ： Ａ 文 章 编 号 ： １７ —２ ７２ １）２０ ０ －４ ６ ３７ ３ （０ ００ －０ １ ０
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《2024年旧工业区城市更新策略研究——以北京为例》范文
《旧工业区城市更新策略研究——以北京为例》篇一一、引言随着中国城市化进程的快速推进，旧工业区的城市更新成为了城市发展的重要课题。
北京作为中国的首都，其旧工业区的更新对于提升城市整体形象、促进经济与社会发展具有举足轻重的意义。
本文旨在研究旧工业区城市更新的背景与意义，分析北京旧工业区的现状与挑战，并提出有效的更新策略，以期为北京市的旧工业区改造提供理论支撑与实践指导。
二、北京旧工业区的现状与挑战北京的旧工业区经历了长期的发展历程，伴随着工业化进程的推进，这些区域曾是城市发展的重要支柱。
然而，随着经济结构的转型和城市化的深入，这些区域面临着诸多挑战。
1. 土地利用效率低：部分旧工业区土地利用不够集约，存在闲置和低效利用的现象。
2. 环境污染严重：历史遗留的环境问题如水污染、土壤污染等亟待解决。
3. 基础设施落后：部分区域的交通、市政等基础设施落后，影响了居民的生活质量。
4. 产业结构调整：随着新兴产业的发展，传统工业面临转型升级的压力。
三、旧工业区城市更新的意义城市更新是提升城市形象、促进经济发展的重要手段。
对于北京的旧工业区而言，城市更新的意义主要体现在以下几个方面：1. 提升土地利用效率：通过合理的规划与布局，提高土地的利用效率，为城市发展腾出空间。
2. 改善人居环境：优化环境质量，提升居民的生活品质。
3. 促进产业升级：引导传统产业向高端制造业、现代服务业等方向转型。
4. 推动经济发展：通过城市更新，吸引投资，促进区域经济的持续发展。
四、旧工业区城市更新的策略针对北京旧工业区的现状与挑战，本文提出以下城市更新策略：1. 规划先行，科学布局：制定科学的规划方案，明确更新目标与任务，合理布局产业、居住、交通等功能区。
2. 环境保护与治理并重：采取措施治理环境污染，改善生态环境质量，同时注重保护历史文化遗产。
3. 基础设施建设先行：优先改善交通、市政等基础设施，为居民提供便捷的生活条件。
4. 产业转型升级：引导传统产业向高端制造业、现代服务业等方向转型，同时吸引新兴产业入驻。
商改住loft市场分析
商改住l o f t市场分析 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8【最新资料，WORD文档，可编辑】亦庄40-50年非住宅项目市场分析：一、将亦庄分为四个区域：亦庄核心区域和亦庄东、亦庄南、亦庄西三个方向项目汇总：1、亦庄核心区域：林肯公寓项目，国融国际、国瑞金鼎、君安国际、荣京丽都、星悦国际。
2、亦庄南部区域：合生国际花园项目，3、亦庄东部区域：泰禾1号街区，4、亦庄西部项目：I立方。
二、亦庄区域市场总结：目前亦庄市场一手在售的Loft产品为4.2米层高和4.5米层高，相比之下，4.8米层高具有一定优势，对于大社区和纯居住设计的社区环境受到很大的重视，加分项较高。
二手项目层高大都在5.1-5.5米层高，在物业水平、室内装修、户型设计、物业陈旧状态、交通地段位置、地铁轨道交通等存在一些减分项目。
1、居住环境优势：二手项目的Loft价格差距很大，尤为林肯公寓的项目价格差距较有优势，价格在近5万元，特点是以居住的社区为主导，环境、物业、周边配套、地铁等突出优势，也是离五环最近的项目。
2、物业管理水平区别：国融国际项目（LOFT层高5.2）在3万左右，荣京丽都（LOFT 层高5.2）在34000元左右。
差距区别：一是社区环境较好，二是距离地铁较近，三是居住为主的人群较多。
3、带天然气区别：天然气区别较大价格相差3000元左右，总价差20万左右，商水商电区别不大。
4、层高区别：同一个社区项目，合生世界城，4.2米层高为2万，5.49米层高为27000元。
5、地段和距离地铁区别：林肯公园距离地铁较近，价格在5万以上，林肯公寓距离地铁较远价格48000元，差值在2000-3000元。
6、商改住的平层产品价格：目前亦庄市场的办公类商改住的平层产品价格在30000-36000元左右，含精装修6000元，层高在3.15-3.5米，销售市场比较好的为林肯公园，目前开盘已销售完毕，等待年底的下一次开盘。
北京市既有住宅空间改造设计研究
北京市既有住宅空间改造设计研究北京市既有住宅空间改造设计研究随着人口的增长和城市化进程的加速，北京市既有住宅空间的改造已成为城市更新和提升居民生活质量的重要措施。
本文将围绕北京市既有住宅空间的改造设计进行研究，旨在找到符合城市发展需求和居民需求的解决方案。
北京市作为中国的首都和政治、文化中心，其既有住宅空间的改造设计首先需要考虑城市的发展定位和规划。
城市发展规划将既有住宅区分为保护区和改造区，保护区旨在保留传统文化和历史记忆，改造区则是对老旧住宅进行整体改造。
在改造过程中，要确保既有住宅的基本功能和安全性，并根据居民的需求增加相应的公共服务设施。
第一步是对既有住宅的结构和功能进行评估。
通过对住宅的建筑结构、材料和设施的检查和评估，可以了解住宅的安全性、可靠性和可维护性，并确定是否需要进行结构加固、装修或其他改造。
同时，还需要考虑住宅的朝向、采光和通风条件，为住宅改造设计提供科学依据。
第二步是根据居民需求进行功能布局和改造设计。
根据调查和调研结果，了解居民对住宅空间改造的需求，如增加房间数量、改善厨房和卫生间等设施，增加储物空间等。
在设计过程中，要注重合理布局和空间利用，如采用开放式厨房和客厅相结合的设计，提升住宅通风和采光效果。
第三步是考虑节能环保和可持续发展因素。
在住宅改造设计中，要充分考虑节能环保要求，如使用节能建材和设备，增加建筑隔热和保温措施，提升住宅的能源利用效率。
同时，还要注重建筑垃圾的处理和资源回收利用，减少对环境的负面影响。
第四步是在住宅空间改造设计中融入人文关怀。
作为居住者每天的居住空间，住宅不仅是遮风挡雨的场所，更是人们情感和生活体验的载体。
在设计过程中，要注重人文关怀，提供舒适宜居的环境和功能配置，如增加花园、阳台和公共活动空间，营造社区的归属感和社交互动机会。
综上所述，北京市既有住宅空间的改造设计需要考虑城市发展规划、居民需求、节能环保和人文关怀等因素。
通过科学评估和合理设计，可以有效提升既有住宅的功能性、舒适性和可持续性发展，进一步提升居民的生活质量，实现城市更新和社区发展的目标。
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东亚上北中心
中关村公馆 金隅可乐 FREE自由季 润枫嘉尚 东亚三环 金贸中心 铂第公馆
商住公寓,塔楼
公寓，板塔结合 公寓住宅 酒店式公寓 公寓 住宅、建筑综合体 住宅、公寓、写字楼 酒店式公寓
办公:50年；商业:40年
写字楼:50年 综合:50年；商业:40年 办公:50年 办公:50年 商业:40年 办公:50年 商业:40年
7、尚城
项目名称 尚城 开发商 有限公司
比周边低20%（东亚上北中心10500元/平米）
北京中天华瑞科技发展
销售均价
产品层高 总占地面积 总建筑面积 户型面积
15526元/平方 精装修标 米（loft） 5.4米 49000㎡ 150000㎡ 34--57 准 产权年限 总户数 销售速度 水电费
毛坯
典型商改住项目分析 以LOFT和跃层小户型为主，民用水电
5、卡夫卡公社
项目名称 销售均价 产品层高 总占地面积 总建筑面积 卡夫卡公社 16500元/平方 米（loft） 5.48米 16283㎡ 31038㎡ 开发商 装修标准 产权年限 总户数 销售速度
比周边低10%（柏林爱乐均价11000元/平米）
典型商改住项目分析 合生麒麟社产品线
LOMO公馆60-80平米占55% LOFT为120-140平米30%
其它占15%
典型商改住项目分析 合生麒麟社小结
该项目土地用途为文化娱乐，使用年限为40年；
该项目建筑定位为LOFT公馆、LOMO行馆，产品差异化较明显；
LOMO空间精装修，层高3.25米，户型面积为63-88平米，目前均价为19000元/平
产开发有限公司
销售均价
19786元/平米 平层：3.25米 LOFT:5.49米 31140平方米
装修标准
精装
2000元/㎡ 40年 1177 09年3月份推出
产品层高 总占地面积
产权年限 总户数
总建筑面积
151439平方米 LOMO公馆为60-80平
销售速度 1177套，目前已
经销售290套
户型面积 米，LOFT为120-140平 米 水电费 市政商业用电用水
金都心语
嘉美风尚
商住楼
公寓
综合:50年
商业:40年;综合:50年
朝阳区百ห้องสมุดไป่ตู้湾路石门村路一号
朝阳区朝阳望京新城广顺南大街
尚城
城南大道 大溪地 火神庙 中间建筑 自在香山 中粮假日风景 鼎城e时代
公寓loft
商住公寓loft 联排别墅 小户型公馆 叠拼、联排 独栋别墅 loft公寓 小户型公寓
科研:50年
场第2高速，交通便捷；
LOFT公寓层高5.48米，层高比较高，是该项目一大卖点； 配备市政天然气，居家生活方便；
民用水电对于客户购买产生很大诱惑，优于其他商改住项目；
该项目价格比周边楼盘价格低10%元/平米左右（柏林爱乐均价11000元/平米）。
典型商改住项目分析 以平层小户型为主，天然气，民用水电
谨呈： 北京正宏房地产开发公司
北京典型商改住项目 专题研究
2018/9/21
报告结构
第一部分 北京典型商改住项目分析
第二部分
商改住项目总结
第三部分
本案建议
商改住产品分析
项目名称 明天第一城 立方庭 产品类型 普通住宅,花园洋房 公寓
主要商改住项目产品类型和土地使用年限
北京主要商改住项目一览表 土地用途和使用年限 办公:50年;商业:40年 公寓式酒店:40年 物业地址 朝阳区 国家森林公园旁立水桥 海淀区中关村购物广场西侧
50年 1770户 09年8月开盘销售，目 前仅剩160套 商水商电
典型商改住项目分析 尚城产品线
34-57平米LOFT占57% 66—70平米占LOFT43%
典型商改住项目分析 尚城小结
该项目土地是以住宅娱乐商业金融为一体的综合性用途，使用年限为50年； 项目地处京城上风上水，雄踞“龙脉”之上；东南是精英云集的亚奥商圈，西南为著
8、明天第一城
比周边低10%（美立方12500元/平米）
项目名称
明天第一城
12500元/平方 米（二手房）
开发商
北京明天房地产开发 有限公司 平层住宅 50年 3820户 05年10开盘，目前售 罄 商水商电
销售均价
物业类型
产品层高 总占地面 积 总建筑面 积 户型面积
项目名称 销售均价 产品层高 总占地面积 总建筑面积 户型面积 假日风景 开发商 景有限公司 毛坯 40年 837户 09年5月推出277套， 目前已经销售203套； 商水商电
比周边低20-30%（设计师广场：17900元/㎡）
北京中粮万科假日风
21027元/平方 精装修标准 米（loft） 5.3米 22.4万㎡ 45万㎡ 30-70 产权年限 总户数 销售速度 水电费
名的中关村科技园区，向北驱车仅3分钟，就可抵达位于西北部发展带上的沙河大学城 高教园区 ；
LOFT公寓层高5.4米，层高比较高，是该项目一大卖点；
配备市政天然气，居家生活方便；
该项目价格比周边楼盘价格低20%左右（东亚上北中心10500元/平米）。
典型商改住项目分析 以平层小户型为主，天然气
6、国融国际
项目名称 国融国际 9576元/平方 米 平层：3.2米 LOFT: 5.5米 15000㎡ 100000㎡ 33--47 开发商 国融置业有限公司
比周边低10%（金地格林小镇11050元/平米）
销售均价 产品层高 总占地面 积 总建筑面 积 户型面积
物业类型 产权年限 总户数 销售速度 水电费
北京亚宝世纪置业有限 公司
毛坯 50年 744户 目前已经售罄
户型面积
31-47
水电费
民用水电
典型商改住项目分析 卡夫卡公社产品线
LOFT31-47平米占70% 其它占30%
典型商改住项目分析 卡夫卡公社小结
该项目土地是以文化娱乐商业金融为一体的综合性用途，使用年限为50年； 项目北临朝阳北路，南距朝阳路400米，紧邻2010年通车的地铁6号线黄渠站出口，北接机
用水用电便宜，但比住宅贵一些，水价相对便宜成为其一大特点。
金隅可乐价格相比周边70年产权楼盘要低20%。（华龙美树第五站12000元/平米）
典型商改住项目分析 产品线丰富多样，精装修，单价高
3、合生麒麟社
比周边低10%（华彩国际公寓：22000元/㎡）
项目名称 合生麒麟社 开发商
北京合生望景房地
典型案例选取
1 2 3 4 5 6
• 与本项目的相似度 • 项目设计可借鉴性
选取标准
• 项目过往的销售业绩
• 项目最终实现的价格 • 北京北部项目 • 目前在售的代表项目 • 中广信实际操盘项目
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北京商改住项目分析
〇 荣京丽都 〇 金隅可乐
〇 合生麒麟社
〇 中粮假日风景 〇 卡夫卡公社 〇 国融国际 〇 尚城 〇 明天第一城
2、金隅可乐
比周边低20%（华龙美树第五站12000元/平米）
项目名称 销售均价 产品层高 金隅可乐 开发商 北京金隅嘉业房地产 开发有限公司 毛坯 50年
9648元/㎡起价 装修标准 平层：3米 LOFT:5.4米 产权年限
总占地面积
总建筑面积
11797㎡
49000㎡
总户数
销售速度
564户
08年1月份推出564套， 现已经销售473套 地下水，水费都比商 业用水便宜，但比住 宅贵一些
丰台区万柳桥西北侧
大兴区亦庄经济技术开发区荣京东街3号 亦庄经济技术开发区北环西路企业文化园对面
商改住产品分析
项目名称 国融国际 合生麒麟社 冠城名敦道 新中驿 产品类型 公寓 商住楼 商住楼 公寓
主要商改住项目产品类型和土地使用年限
北京主要商改住项目一览表 土地用途和使用年限 公建:50年;住宅:50年 文化娱乐:40年 办公:50年 办公：50年 物业地址 大兴区亦庄经济技术开发区天源北街东口 朝阳区望京阜通西大街与望京街交汇处 崇文区广渠门桥东南角 崇文门外大街5号
苑小区相临，南侧与C16地块相接, 地理位置扼开发区用地范围北入口之要冲 ；
平层公寓层高3.2米，层高比较高，是该项目一大卖点； 民用水电对于客户购买产生很大诱惑，优于其他商改住项目； 该项目价格比周边楼盘价格低10%元/平米左右（金地格林小镇11050元/平米）。
典型商改住项目分析 以LOFT小户型为主，天然气
35—100平LOFT占 38%
典型商改住项目分析 荣京丽都小结
该项目的土地用地性质为综合用地，使用年限为50年； 该项目的户型面积在35～45㎡，隔断墙大部分为非承重墙，可以自由组合想要的面积， 成为该项目的一大特点；
该项目也是在2007年10月开始进行销售的，开盘价格在9300元/㎡，当天销售280套， 精装修交房，非常受市场欢迎；
办公:50年 商业:40年 综合:50年 工业:50年 科研:50年 商业：40年 综合:50年
昌平区回龙观镇史各庄村
丰台区南四环中路公益西桥北 丰台区花乡葆台村葆台新村（北区） 火神庙国际商业中心位于大兴区黄村东大街 海淀区四季青镇西山地区 海淀区四季青镇京香青科 丰台区小屯路108号 石景山区阜石路与杨庄东街交叉口西北角
装修标准
精装修交房 1000元/㎡
50年
产品层高
产权年限
总占地面积 总建筑面积
总户数 销售速度
882户 07年9月首次开盘销 售210套，目前售罄。
户型面积
主力户型35-45 平一居
水电费
商业用电用水
典型商改住项目分析 荣京丽都产品线
26—35平0居占 14% 35--45平一居占 40% 46平以上两居占 8%