平层豪宅专题研究报告

带有泳池配套的平层豪宅产品。
市场背景研究/平层豪宅的发展
发展源流
市场现有的平层豪宅种类
传统舒适公寓 别墅
国外平层高档公寓
类传统公寓布局的平层豪宅 一梯一户的平层豪宅 大面积空中花园的平层豪宅 别墅式内部空间的平层豪宅 平墅 内部无隔断的平层豪宅
发展评述
最早的设计手法，传统舒 适公寓的升级版。不是发 展的主要方向，未来存在 于地段占主导优势的区域。
面积400㎡,设计结 构和传统舒适公寓 一致,尺寸放大
市场背景研究/平层豪宅的发展
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计手法之二：在 户型设计中突出其非公寓性，具体表现是突出别墅 特有的室外空间和别墅式的内部空间结构布局。
传统西式别墅，大面积花 园，内部古典式空间布局
突出公寓室外空 间的做法，以阳 台或露台的手法 制造花园环绕住 宅布置的概念。
2004
2005
仁恒滨江园
（200㎡以下）
2007
北京星河湾
（340㎡左右）
杭州九树
（400㎡左右）
2009
2010
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2011
龙湖唐宁ONE
（340-500㎡左右）
平层豪宅从04年至今，户 型单套面积成增加趋势，现 阶段单套面积接近600㎡。
市场背景研究/平层豪宅的发展
平层豪宅功能空间发展
出现带独立卫生间 以及步入式更衣间
➢ 汤臣一品 ---比邻上海第一高 坐拥一个国家的经济CBD黄金地段 隔江远眺国家级历史保护建筑群
品牌属性 在地段和资源不足的位置，做平层豪宅产品对品牌的依赖性很高。
内部顶级配套 作为别墅产品的华丽转变，平层大宅本身就是一个高端产品，其内部配套 也绝对高档，并且有一定科技产品的应用。
➢ 御园--三山五园一学府
虽然是公寓类产品，但 是在内部布局的时候无 论是全套房设计理念还 是强调交通空间转折处 理等方式都和别墅户型 设计一致。
市场背景研究/平层豪宅的发展
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计手法之三：强 调高档公寓自身结构特性，以内部自由空间的组织 形式和突出奢华功能性空间作为两个方向。
突出内部 自由空间 和室外大 露台的处 理方式。
平层豪宅的市场 平层豪宅的客户 平层豪宅与别墅比较
市场现状及竞争力 产品适应度和发展
平层豪宅发展趋势
国内案例研究 国外案例研究
规划 建筑立面
景观 精装修 会所 物业管理
平层豪宅的发展
市场背景研究
平层豪宅 ——大面积单层豪华公寓
关键词解释：大面积、单层、豪华公寓
➢ 相对于普通公寓而言，大面积和舒适性是其突出特点，早期单套面积在170㎡以上，发展到300㎡以上，并且 现阶段面积往更大的方向发展，国内现有顶级豪宅做到800㎡左右；在功能设计上更多的体现出和高档别墅一样 的空间利用思路，注重每一个房间的使用舒适度，而不追求居室的使用数量;
➢单层：所谓平层豪宅强调的是在单个层面居住概念，但是其实这个概念虽然强调单一层面生活方式，同时也包 含平层豪宅中“复式”类产品概念，这里的单层强调的是该物业形态的普遍感受;
➢豪华公寓：和价格特征一致，在管理和基本配置上和高级别墅一样，都属于豪宅范畴，总的表现形式是采用顶 级配置和服务形式。
市场背景研究/平层大宅的基本特征
特征1 特征2
特征3 特征3
资源占有特性 资源性的豪华定位，其所处地段多有稀缺景观资源占有。
地段属性
城市稀缺地段和别墅的郊区性相比，更多体现出城市属性，满足高端客户 在居住品质上和高档别墅相同，同时又能享受到城市繁华的都市生活，也 就是满足别墅客户回流，是高端客户的城市生活方式和生活圈体现。
城市核心资源占有
的主卧室
2004
2005
2007
出现带独立卫生 间的主卧室
出现带独立卫生间 的次卧室、独立书 房空间、佣人房
出现三间次卧室、 双厨、起居厅
出现双餐厅，双主 卧套房，以及特色 空间（室内游泳池）
2009
2010
2011
出现带独立卫生 间及更衣室的次
卧室
功能空间随着时间的推移，由单一的功能空间向套房空间转变，并且出现越来越多的其他功能空间（家庭厅、室内游泳池等）； 出现双主卧（次卧功能空间、面积等与主卧相同）、双餐厅、双厨房、双客厅的组合形式，单套户型中的各个功能空间趋于更 加完善；
市场背景研究/平层豪宅的发展
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计手法之一： 公寓型平面设计，采用特殊单元结构或者直接放 大功能空间尺度，是最简单也是最直接的大面积 公寓设计思路。
传统舒适型公寓,面积130㎡
采用特殊的单元构成， 一单元一户，整层设 计，利用外界资源和 单栋独享的形式突出 自身豪宅价值。
『关键词』
平层豪宅
『简介』
对平层豪宅的定义及当前发展现状阐述，再结合上海、北京、杭州、深圳等城市的的平层豪宅项目，从整体规 划、功能构成、园林景观、产品设计等方面进行了深入研究，总结出平层豪宅产品的核心价值体系，对平层豪 宅项目具有一定的借鉴意义。
『案例』
吉宝湾共管公寓、空中豪宅le Raffine、Eliza豪华公寓、住宅塔（国外案例） 绿城玉兰花园、闵行星河湾、合生霄云路8号、云顶至尊（国内代表案例）
皇家园林集群环绕 中华第一学府比邻
稀缺景观资源占有
市场背景研究/平层豪宅的发展
平层豪宅面积段发展（以主力户型段）
广州星河湾
（250㎡左右）
华府天地
（300㎡）
霄云路8号
（450㎡左右）
绿地海珀日晖
（300㎡左右）
浦东星河湾二期
（300-600㎡左右）
闵行星河湾
（400-500㎡左右）
金地天境
（300-500㎡左右）
现在流行的设计手法，借 鉴别墅类产品特性。是平 层豪宅发展的主要方向之 一。也是后续重点展开的 户型研究方向。
充分发挥结构优势的设计 手法。平层豪宅的主要设 计发展方向和主要借鉴点。
平层豪宅的市场及客户
➢平层豪宅的市场概况 ➢平层豪宅的客群分析
市场背景研究/市场概况
平层豪宅市场表现
我们选取了同区域平层豪宅项目与别墅、公寓项目的市场数据，从下表可看出，平层豪宅项目在单价上比普通公寓高， 与同区域别墅价格趋同。且平层豪宅项目最终销售状况都很不错。闵行星河湾售价在区域内的高端公寓产品中独树一帜， 接近周边项目的2倍，可见平层豪宅项目在区域内的价格标杆地位，绿城玉兰花园的均价更是与周边独栋别墅看齐。而 同属高端的外滩区域，所选案例中各项目单价差别不明显，绿城黄浦湾项目比之临近的华润九里（平层+普通公寓产品） 项目均价高20%，但从总价上看绿城黄浦湾是区域内的领头羊，可见大平层项目的定位在客户层面上更顶级。