超高层豪宅专题研究
超高层住宅开发的研究与思考
超高层住宅开发的研究与思考超高层住宅开发的研究与思考——宇鹏——深圳作为一个国际化大都市，土地的稀缺是显而易见的，但纵观深圳房地产住宅市场上，虽然各种类型的建筑产品层出不穷，但是，有一个很奇特的现象，深圳的超高层住宅属稀缺类！目前市场上的超高层住宅供应仅一个（纯住宅）港丽豪园，而且开发的不是很成功。
深圳的许多超高层建筑都是写字楼，住宅皆以小高层、高层为主流，似乎与深圳住宅用地的稀缺不相映衬。
许多国际大都市，比如与深圳隔了一条河的香港，超高层住宅比比皆是，北京、上海、广州超高层住宅的开发也接二连三，可以预见，不久的将来，深圳的超高层住宅将风声水起，引领深圳住宅楼市的风骚！本文对超高层住宅开发中的一些问题进行研究和思考，旨在与同行交流，共同研讨深圳超高层住宅开发中需关注的课题。
全文排序如下：◆主要结论◆超高层建筑的界定◆超高层住宅建筑部分特点◆部分开发环节技术难点的研究与思考▲成本核算▲结构系统▲垂直交通设计▲消防弱电系统▲节能、环保措施及其他◆深圳市场超高层住宅物业研究与思考▲东海港丽豪园▲擎天华庭主要结论:◆超高层建筑的界定高层、超高层建筑的划分，不同国家有不同的规划。
联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。
根据我国《高层民用建筑设计防火规范》，凡是超过100米的均为“超高层公寓”。
(本文把40层以上楼定为超高层)◆超高层住宅建筑部分特点●结论：虽然超高层住宅建筑存在着一些明显的缺陷，但是通过国内外近些年对超高层建筑的开发研究实践，在建设开发上，技术条件已经具备。
故而对于超高层住宅的开发更多需要思考的是技术难点的优化解决方案及市场导向的相关方面。
◆部分开发环节技术难点的研究与思考●结论一：成本的增加势必使得开发物业销售价格上扬，同时也使得项目开发获取得利润率降低，所以，在开发成本和销售价格不可控的情况下，缩短超高层住宅物业的开发销售周期是保证利润率的一个关键。
成都超高层住宅专题研究综述
其裙房的防火分区允许最大建筑面积不应大于2500m2，当设有自动喷水灭火系统时，防火分区允许最大建筑面积可 增加1.00倍。
每一分区内要相应装设一些使防火门能自动关闭的装置，并且在建筑施工时，要做到防火卷帘安装时，卷筒与梁，卷筒与墙壁之间不能留有缝隙，能 充分发挥其防火、阻烟作用。
加强自然排烟设计及安全疏散设施设置
高层建筑中玻璃幕墙和竖向管道常常成为火势蔓延的途径，造成火势跳跃防火分区，扩大火灾损失；其次，大量高层建筑火灾
证明了烟是高层建筑火灾中最大的杀手。因此(yīncǐ)，防排烟设计与安全疏散设施的设置是高层建筑防火设计中十分重要的环
节。
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Part 4
超高层住宅避难(bìnàn)层设计分析
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避难(bìnàn)层设计分析
超高层住宅定义(dìngyì)
我国《民用建筑(mín yònɡ jiàn zhù)设计通则》（JG37—87）将住宅建筑层数划分为：1～3层为低层；
4～6层为多层；7～9为中高层；凡超过100米均为超高层。
联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50 米）；（2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上 （即超高层建筑）。
超高层住宅专题研究
深圳超高层案例剖析——
★物业名称：擎天华庭 ★物业位置：福田景田路与商报路交汇处 ★物业管理：深圳市中海物业管理有限公司 ★物业管理费：3.2元/㎡ ★总占地面积：5174.20㎡ ★总建筑面积：90482㎡ ★容积率：17.5 ★物业描述：由二层地下室、七层群楼及两栋塔楼，楼体高度168米， 共48层其中地下室（-1至-2层）为设备层和地下车库群楼第1-2层为 商场群楼第3-5层为地上车库群楼第6层为水主题空中花园群楼第7层 为亲子会所第8-45层均为住宅第46-47层为全城独有的星空观光层第 48层为设备层。 ★建筑结构：国际水平大板结构，剪力墙钢混土板承重，无梁无柱。 ★单位面积：64－305㎡ ★使用率：约83％绿化率：10.00％ ★内部配套：平台花园、特色住灯、流水幕墙、涌泉、异域雕塑、特 色缸、喷泉口、多功能空中泳池、鹅卵石铺成的脚部按摩小径、健身 设施、休息室、儿童游乐区、观景台、桑拿房、健身房 ★大堂： 入口豪华落地自动全钢化玻璃门，台式IC卡读卡器密码锁， 地面大理石； ★电梯： 四部，IC卡式智能管理，凭IC卡经授权到达住户所住楼层 ★供水： 给排水到位，给水终端每户安装一个普通龙头，直接饮用水 系统，先进变频调速供水设备供应； ★消防： 住宅各楼层进入防火楼梯的防火门采用先进的消防安全推闸 锁，从防火楼梯须用钥匙方能进入楼层，有利防盗和各楼层的独立性； ★发售时间：2002-8-13 ★销售价格：均价7600元/㎡，最高价12000元/㎡
•对抗风、抗震的要 求变化，带来成本大
其他
•后期维护管理费用高
量增加
•开发周期拉长
•智能化技术的使用
•水系统、配电、消防
要求的变化
二 、 超高层住宅的发展背景
超高层出现的城市背景——
超高层住宅专题研究
11000
10000
12000
上海世茂滨江
武汉锦绣长江
青岛东海路9号 佛山千灯湖1号 福州世贸外滩花园
超高层出现的技术背景——
超高层技术安全等级的变化，设计和建设的难度大幅度增加，建设周期大。
结构形式 户型立面 水电指标
电梯设置 高科技
住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构
以景观为导向，大开间，大面积玻璃幕墙使用
世茂滨江系列 万科金域蓝湾系列
成都、重庆、杭州…… 超高层客户共性
深圳、上海……
大城市生活背景 视野开阔，见多识广 经历丰富 愿意尝试新鲜事物 能够接受创新 经济实力较强 ……
超高层出现的价值背景——
形象价值标签，适度溢价空间。
一方面，超高层建筑使项目建立区域标志形象，对整体提升项目档次及价值具有较 好的标杆作用。
半岛城邦，珑园
蓄客待售
幸福里
销售中，均价约28000元/㎡
金域蓝湾
三期均价17000元/㎡
擎天华庭
开盘均价7600元/㎡
港丽豪园
均价约12000元/㎡
万科俊园
开盘均价约15000元/㎡
城市中心地段，优势的资源，蓄客待售。
地王商圈内的核心地块，华润借万象城之势，开发3栋超高层顶 级公寓，强势登场。
超高层高度为给水系统带来更多要求 消防：超高的体量对消防要求更高，例如消防喷
淋系统等配置 配电:对配电要求比较高，多路配电 每隔15——18层之间要分层设计高速电梯
智能化：大量智能化技术的运用 还需预留职能化模块，为将来发展预备空间
深圳超高层住宅成长背景-------
2009年 2008年 2006年 2002年 2000年 1998年
成都超高层住宅专题研究PPT
成都超高层住宅的规划设 计
在规划设计方面，超高层住宅 需要考虑建筑美学、绿色建筑 、智能化管理等多个方面，以 满足现代人对居住环境的需求 。
对未来研究的展望
深入研究超高层 住宅的安全问题
随着超高层住宅数量的增加 ，如何保障居住者的安全成 为了一个重要的问题。未来 研究可以进一步探讨超高层 住宅的安全隐患及其应对措 施。
城市化进程加速
随着成都城市化进程的加速，城市人口不断增长，对住房的需求也 随之增加，尤其是高品质的居住环境。
改善型需求为主
随着居民收入水平的提高，改善型需求逐渐成为市场主导，超高层 住宅以其高品质、完善配套等优势吸引了大量改善型购房者。
投资需求旺盛
在房地产市场投资渠道有限的情况下，超高层住宅成为投资者关注的 热点，其保值增值的特性吸引了大量投资者。
超高层住宅的规划布局
空间布局
合理规划超高层住宅的空间布局，确保居住空间充足、采 光通风良好，同时避免过度密集带来的安全隐患。
01
交通组织
优化超高层住宅周边的交通组织，提高 交通便捷性，降低居住者出行成本。
02
03
景观设计
注重超高层住宅的景观设计，通过绿 化景观、水景等元素，提升居住环境 的品质和舒适度。
害的逃生难度较大。
维护成本高
超高层住宅的维护成本 较高，包括电梯、空调 等设施的维修和更换。
受气候影响大
超高层住宅受风力、气 温等气候因素影响较大， 可能存在晃动等问题。
投资风险大
超高层住宅的投资风险 较大，一旦市场变化或 经济下行，可能会影响
其价值。
超高层住宅的适用人群
高收入人群
01
超高层住宅通常价格较高，适合高收入人群购买。
关于超高层住宅的研究
关于超高层住宅的研究一、有关概念1、规范中明确的定义、概念的条文。
不同规范的定义（1）、超高层住宅——高度超过100米的住宅。
高层住宅——≥10层的住宅。
（2）、高层、超高层建筑的划分，不同国家有不同的规划。
联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75 米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。
2、明确的定义和概念的总结（1）根据我国《高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95》，在我国民用高层建筑分为四类：10-18层住宅，19层-100米住宅，100米以上的住宅。
（2）《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）将住宅建筑依层数划分为：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅。
除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑，大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑)；建筑高度大于100m的民用建筑为超高层建筑。
（注：建筑高度指地面到檐口或屋面面层的高度，屋顶上的水箱间，电梯间，排烟机房和楼梯间出入口不计入建筑高度。
）3、超高层住宅设计三需要应用什么特殊规范?城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002版）；高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）（2005版）；（简称《高规》）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；民用建筑热工设计规范（GB50176-93）；住宅设计规范（GB50096-1999）（2003版）；住宅建筑规范（GB50368-2005）；汽车库建筑设计规范（JGJ100-98）；汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；城市道路和建筑无障碍设计规范（JGJ50-2001）；民用建筑设计通则（GB50352-2005）；地下工程防水技术规范（GB50108-2008）；当地规范（例如《江苏省住宅设计标准》DGJ32-J26-2006）二、平面布局的形式1、核心筒形式核心筒比较多采用”二室合一“的形式，就是消防电梯前室和剪刀梯的一个前室合并，剪刀梯的另一个前室为一个单独的前室。
关于超高层住宅设计的研究
关于超高层住宅设计的研究随着我国经济的迅速发展，城市人口众多，而土地资源却是有限的，所以，超高层因其独有的特性被地产开发商们尤为的亲睐，超高层的建造从很大程度上提高了同等面积下的土地利用率，本文对国内现有超高层住宅做了一定的总结，对超高层住宅的设计的未来发展做了一些趋势性的研究，希望能为正在推进中的超高层设计起到一些指导与借鉴作用。
标签：超高层；住宅设计；地标型；主动型一、分类来看超高层住宅纵观目前为止已建成的超高层住宅，从建设条件上来看，可分如下几类：用地容积率并不高，但可能拥有绝佳的景观资源，或城市资源，为达到对资源的最大化利用，将建筑高度拔高，可以把这类归纳为主动型超高层住宅；还有一类，没有绝佳的资源，也并非因为高容积率，目的可能是通过高度提高地块影响度，主动解决销售问题的规划手段，那么暂把这类超高层住宅归纳为地标型。
1.主动型超高层住宅为充分利用稀缺的景观资源，和城市核心地块的配套资源，将高度拔高，这类超高层是积极和充分挖掘土地价值的一种开发模式，将积极解决城市化问题与提高居住品质相统一的方法。
容积率高，周边往往拥有价值较高的资源。
那么这类项目拔高建筑高度，目的是集中利用稀缺资源，而非单纯解决高容积率和地标效应等。
这类项目定位较高，针对的客户往往是高端人士，或投资目的，他们更看重整体品质、自然及社会资源，以及资源的稀缺性所带来的未来升值空间。
对于这类超高层，列举如下几个案例：世茂滨江花园，地处陆家嘴板块，比邻黄浦江一线江景。
容积率2.9，典型楼栋（5号楼）的建筑层数有55层，168m 高。
定位为纯豪宅，三梯两户，一部独立货梯为佣人使用。
与该项目类似的，在陆家嘴板块有多个超高层豪宅项目，如盛大金磐、中粮海景壹号和汤臣一品等均为超高层豪宅，但容积都在3.0左右，高度也均匀分布在120～150m之间。
还有上海华侨城苏河湾，北苏州路，150m 高，临苏州河，高区可俯瞰外滩、黄浦江。
整个项目按酒店化标准设计，全部为大户型。
高层豪宅案例研究
JSTUDUO 高层豪宅思路分享
三
福州融侨“云端”高层公寓概念方案
效果图
效果图
效果图
设计理念
设计理念
设计理念
设计理念
设计理念
设计理念
设计理念
设计理念
设计理念
上海南京西路同福里超高层公寓
路
小区入口 阳 地库入口
凤 2F
2F 2F
2F 2F 2F
新
68F
2F
H=280m
南
福州同片区高层豪宅案例分析--世欧王庄
户型分析： ·160㎡四室两厅两卫， ·主体平面方正，三居室朝南，入户花园，私密性较好 ·功能明确，动静分区空间 ·客厅餐厅互相贯通，空间开敞而又方正 ·客厅与次卧阳台联为一体，形成一个空中花园 ·外立面采用全玻璃幕墙
总结篇
通过以上国内外高层豪宅案例分析，主要总结出了以下几点高层豪宅的特点：
目前正在进行修建性详细规划设计，先期进行概念方案比较。
《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》发布，提出我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。 街区与国际化、居住、休闲、娱乐、商务等组合在一起，规划创造了一种全新的居住和生活模式。 北地块：旅游主题开放街区。 南地块：绿色开放活力街区。
项目信息
一
项目信息
项目地处热门板块-晋安区（毗 邻台江区），位于长乐南路主 干道沿线连接国货东路，南侧 北光明港路通达六一中路以及 连江中路，北侧连辉中路直达 长乐国际机场，通达二环及三 环，交通便利。
该地块为商服、住宅用地；用 地面积72228㎡； 北 侧 地 块 容 积 率 3.4, 南 侧 地 块 4.0； 总 计 容 建 筑 面 积 268923 ， 其 中 包含商业及配套服务15000㎡； 建筑限高100m。
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普菲尔德进行设计，在杭州市场引进了平层大宅概念。推出
后市场反应很好，赢得了好的口碑，其后，杭州许多项目如 留庄、河西溪望庄都对平层大宅进行了尝试。
项目位于西湖风景区西南部五云山，开发商将九树定位为“非经验
住宅”。项目为多层12栋，一层一户带电梯，350-400 ㎡，整
个住宅只有60套，其尾盘时均价为5万/ ㎡。
未把平层大宅作为一大卖点 可见当时平层06、07年平层大宅已经出现在市面上，但武汉市场并没有平层大宅这个概念。
231 ㎡四房
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237㎡五房
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专题研究—— 平层大宅
武汉平层大宅市场 金都汉宫
占地面积：106560平方米 总建筑面积：300000平方米 容积率：2.18 绿化率：45% 开盘时间 ：2006年11月 建筑形态：高层、小高层 项目地址：武昌区临江大道66号 开収商：武汉浙金都房地产有限公司
新武汉 世中心 世茂滨江生活OSCAR
开盘时间（一期）：2006年10月
开发商：武汉市世茂锦绣长江房地产开发有限公司
项目特点：世茂锦绣长江项目总投资近100亿元，地理位置十
分优越，居两江之交，武汉三镇之中，怀抱2公里超长江岸线。世 茂锦绣长江从两江四岸复合功能区（RBD）发展要求出发，为武汉 新区创造了一个集商业、旅游、休闲娱乐、商务办公、酒店及高
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景观视野
平层大宅较大的空 间，可以把住宅和 私人商务功能、私 人社交功能进一步 结合，兼其地理位 置便利，对于私密 会客和小众宴请较 别墅更适合；这无 形的上流社会生活 社交圈层是别墅无 法企及的 9
专题研究—— 平层大宅
平层大宅作为后起之秀 凭借其自身的特点 在生活配套、户型分布、景观视野、物业管理、社交人脉等 方面有着别墅无法比拟的优势
线滨江，正对外滩建筑群，与东方明珠， 10年12月
金茂大厦，环球金融中心并肩而立。
30万/ ㎡
09年18万/ ㎡ 06年13万/ ㎡ 05年11万/ ㎡
汤臣一品对外公开的是A、B、C三栋
A栋为一层一户，360度全览上海，单套面积约为
597平方米。
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B栋与C栋为一层两户，单套面积约为434平方米。
相比敞开式格局的郊区别墅， 平层大宅居住安全性更高。其 严密的门禁设施、入户防范系 统、小区管家等系统更让人省 心。
都市生 活配套
物业管理
三四层的联排空间相 对狭窄，还能与邻居 隔窗相望；大平层为 单层空间布局，没有 了上下楼梯的烦恼， 感观开阔舒适。
核心优势 户型分布 社交人脉
大平层和别墅如果共享一块绿 化水景，别墅由于最高3层， 其景观效果必然不如大平层。
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专题研究—— 平层大宅
武汉平层大宅市场 金都汉宫
金都汉宫可以说是武汉豪宅市场由别墅阶段转向后别墅时代的一个代表作，项目的成功影 起了武汉市其他开发商对平层大宅的关注
06年一期、08年二期中大户型占绝大多数，但 都带有少量120-170 ㎡中型户型，是对武汉平 层大宅市场的探索。
探索 发现
10年三期项目定位为全部的大户型， 250360平方米的平层大宅，体现了项目对于平 层大宅市场的信心。
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专题研究—— 平层大宅
上海的平层大宅 市场已经进入热 销时代
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专题研究—— 平层大宅
四 武汉平层大宅市场
武汉人均住房面积增加
武汉大宅市场的转变
武汉平层大宅市场易居中国 E-HOUSECHINA18
专题研究—— 平层大宅
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专题研究—— 平层大宅
中国平层大宅的发展 发展 汤臣一品 上海——中国平层大宅的崛起之都
汤臣一品是中国平层大宅市场上最耀眼的明星，也是天价豪宅的开 创者，被人称为——中国最贵的楼盘
汤臣一品占地2多万方，总建筑面积达11.5 万方。地处上海浦东小陆家嘴核心区，一
武汉豪宅标杆
目前销售均价：17000元/平米
项目特点：地处武汉市一环线内，面临开阔的长江，临
江线近400米，东西长约300米。90%的户数拥有一线江景。 大尺度、低密度的绝版空间，只有1/10的土地面积用来建房 子，五万平米的中心园林，相当于8个标准足球场大小。
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尚居住为一体的综合功能区；不仅与四新地区的建设形成互劢，
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更促进了武汉三镇的均衡发展。
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专题研究—— 平层大宅
武汉平层大宅市场 世茂锦绣长江
06、07年的市场有大平层产品，但平层大宅的概念未被提起
项目中有不少200多平米的四房、五房平层大宅，但项目对其定位是“高端、豪宅、世茂滨江生活OSCAR”
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专题研究—— 平层大宅
中国平层大宅的引入 引入 九树 “九树”——中国平层大宅的开山之作
平层大宅概念大概在2002年进入内地，萌发初期引发市场关注较 大，而2005年九树作为杭州首个平层大宅项目，可以看为中国平 层大宅的开山之作。
当时开发商碍于地形和容积率的限制，请英国设计师戴卫·奇
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专题研究—— 平层大宅
二 平层大宅介绍
平层大宅定义
平层大宅特点
平层大宅相对别墅的优势
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专题研究—— 平层大宅
平层大宅定义——三个标准
目前市场对平层大宅没有个准确的定义，以下市场上定义的平层 豪宅有三个标准可供参考
面积体量方面
• 平层大宅多用于多层和高层，单套面积至少170㎡以上，200-300㎡较为多见。
上海 香港
天玺成为香港最高的住宅，面积由88242平方米。一套大户型公寓的叫价 高达54万元/平方米。
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专题研究—— 平层大宅
北京 御园
杭州 九树
广州 星河湾海怡半岛
上海 汤臣一品
随着2009年中国豪宅市场数据的不断刷新，一个新的豪宅产 品——平层大宅开始风起云涌，成为传统别墅的华丽转变
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专题研究—— 平层大宅
中国平层大宅的发展 发展
上海——中国平层大宅的崛起之都
中粮海景 “上海三大滨江豪宅”之一，1999年拿地到2009年正式出售，66席一 个月内一售而空，售价达11万/㎡为其楼板价25倍。 壹号
中粮海景壹号位于陆家嘴核心，与汤臣一品地段相差
无几。占地2.4万方，总建筑面积12万方，由5栋超高
层江景公寓围合而成。
308㎡
340㎡
中粮海景壹号赶上2009年“豪宅热潮”，纯大宅产品赢得市场
的认同，达成其火爆销售。
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专题研究—— 平层大宅
中国平层大宅的发展 发展 浦东 星河湾 上海——中国平层大宅的崛起之都
浦东星河湾同样是上海平层大宅的代表作之一 2009年8月8日项目创下了6小时卖出40亿元的销售奇迹
那么平层大宅在世界尤其是在中国发展情况到底怎么样
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专题研究—— 平层大宅
三 平层大宅发展
西方平层大宅发展
中国平层大宅的引入
中国平层大宅的发展
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专题研究—— 平层大宅
西方平层大宅的发展
20、30年代
平层大宅起源于西方且流行已久
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专题研究—— 平层大宅
武汉大宅市场演变
一味求大 向别墅开启：错层、 复式、跃式结构风行
平层大宅——后别墅时代的阶段性到来
1995
2000
追求功能：双卫、 独立书房、玄关 等的出现
2005
2006
2008
挖掘平层价值： 主卧独立生活 系统出现
武汉市大宅市场的演变
特点
相对别墅的 优势
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专题研究—— 平层大宅
一 引言
汤臣一品在新政发布后创下 30万元/平方米的纪录。
曼哈顿
中国商人2010年初以 3320万美元天价拍得， 这是曼哈顿住宅单位今年 的最高售价，豪宅位于特 朗普国际酒店大厦，面积 610平方米，楼高6.7米， 可纵览曼哈顿中央公园的 景色。
对平层大宅市场的探索
对平层大宅市场的肯定
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专题研究—— 平层大宅
武汉平层大宅市场 复地东湖国际
占地面积：530000平方米 总建筑面积：1060000平方米 容积率：2.29 绿化率：35%
内环线上的璀璨明珠
开盘时间 ：2008-11-30 建筑形态：别墅、花园洋房、高层、超高层 项目地址：武昌中北路147号 开収商：武汉复地房地产开发有限公司
2002年 中国引入 2005年 中国开山之作 欧美流行已久， 美国最为流行 09-10年 中国风行
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起源
起源巴黎 当时在巴黎出现了一些新的住宅 形式，其结构式有柱子而不是墙 来格局，是在有大建筑的居住环 境下诞生的经典产物。
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据悉，福布斯评选出的2008年世界十大最奢侈豪宅中，平层产品占据了榜上 的七席位置，成为了这份榜单最受关注的特点