大平层公寓设计专题研究 New - 副本 上午10.46.09

传统舒适型公寓,面积130㎡
面积400㎡,设计结构和 传统舒适公寓一致,尺寸 放大
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计手法之二：在 户型设计中突出其非公寓性，具体表现是突出别墅 特有的室外空间和别墅式的内部空间结构布层。 突出公寓室外空间 的做法，以阳台或 露台的手法制造花 园环绕住宅布置的 概念。
平层豪宅背景研究
平层豪宅的定义及发展
平层豪宅的市场
平层豪宅的客群分析 平层豪宅与别墅的比较
平层豪宅的定义 ——大面积单层豪华公寓
关键词解释：大面积、单层、豪华公寓
大面积：相对于普通公寓而言，大面积和舒适性是其突出特点，早期单套面积在170㎡以上， 发展到300㎡以上，并且现阶段面积往更大的方向发展，国内现有顶级豪宅做到800 ㎡左右； 在功能设计上更多的体现出和高档别墅一样的空间利用思路，注重每一个房间的使用舒适度，
项目 闵行星河湾 春申景城（三期） 虹梅菁典苑 绿城黄浦湾 华润外滩九里
面积段（㎡） 250-330 90-196 64-85 280-400 188-277
均价（元/㎡） 50000 30000 24000 120000 100000
主力总价（万元） 1250-1650 270-590 153-204 3360-4800 1880-2770
而与追求居室的使用数量;
单层：所谓平层豪宅强调的是在单个层面的居住概念，但是这个概念虽然强调单一层面生活 方式，同时也包含平层豪宅中“复式”类产品概念，这里的单层强调的是该物业形态的普遍 感受; 豪华公寓：和价格特征一致，在管理和基本配置上和高级别墅一样，都属于豪宅范畴，总的 表现形式是采用顶级配置和服务形式。
单套建筑面积
高层住宅 25000m2
36
400㎡
B视点
A视点
国外典型案例分析/案例借鉴点及引领趋势
室外无边界景观阳台，内外空间的自然过渡，
无隔断大窗， 大开间景观客厅以及卧室设计
框架结构设计，内部空间无墙隔断，自由划分； 多部电梯入户设计，提高电梯利用率；
室内外特色空间的设计，如室内外标准游泳池设计， 桑拿房、阳光浴露台等
57
22/30 15 25/29/ 35
23
9
5
说明：案例选择相同档次上海高档独立别墅和的主力面积段和平层豪宅相比。经过比较可以看出平层豪宅的优势主要体现在地 段属性上，设计上 的 特色 在 单 层 空间处理上。其它因素，包含花园、地下室等附加值和主要功能空间 的 面积，例如 客 厅、餐 厅和主卧的尺度以及功能上以及车库独立入户上，别墅毋庸置疑，有着显著的优势。
国内典型案例分析/绿城玉兰花园
基本情况 区域板块 投资商 物业管理 开盘时间 容积率 工程进度 浦东/唐镇 绿城集团 上海绿城物业 2011-05 1.5 精装修 项目地址 开发企业 营销代理 交房时间 总建面积 物业管理费 浦东齐爱路99弄 上海绿顺房地产开发有限公司 上海和声 2012-12-31 87000㎡ 新开盘暂无
功能空间随着时间的推移，由单一的功能空间向套房空间转变，并且出现越来越多的其他功能空间 （家庭厅、室内游泳池等）；出现双主卧（次卧功能空间、面积等与主卧相同）、双餐厅、双厨房、 双客厅的组合形式，单套户型中的各个功能空间趋于更加完善；
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计手法之一： 公寓型平面设计，采用特殊单元结构或者直接放 大功能空间尺度，是最简单也是最直接的大面积 公寓设计思路。 采用特殊的单元构成，一 单元一户，整层设计，利 用外界资源和单栋独享的 形式突出自身豪宅价值。
层室、客厅紧
邻布置 开 敞设计，无
隔断功能空间
，自由划分， 根据业主需求 量身定制装修
采用框架结构，内部空间可自由划分，以公建化建筑技术营造住宅空间； 高层中设计泳池是奢华的代表，可适当考虑层部设置游泳池以迅速提升整体档次
国外典型案例分析/Eliza豪华公寓
【客厅与卧室】
主要功能空间紧邻一线 景观，与外部景观露台 无隔断连接； 整个功能空间通透的连 接，包括卫浴区，形成 视觉开阔的整体观景面； 对于其他功能空间，运 用居住空间的另一边区 域营造，间接使用日光 与灯光结合提供照明， 顶层室内游泳池设计；
别墅
大面积空中花园的平层豪宅 别墅式内部空间的平层豪宅 平墅
国外平层高档公寓
内部无隔断的平层豪宅
平层豪宅市场表现
选取了同区域平层豪宅项目别墅、公寓项目的市场数据，从下表可看出，平层豪宅项目在单价上比普通公寓高， 与同区域别 墅价格趋同。且平层豪宅项目最终销售状况都很与错。闵行星河湾售价在区域内的高端公寓产品中独树一帜， 接近周边项目
推案量 622 880 326 172 183
成交量 266 454 120 113 129
开盘时间 2010/12/8 2009/11/15 2011/4/17 2009/8/9 2009/10/31
大平层+公寓
唐镇区域 大平层 独栋
世茂滨江花园七期
玉兰花园 棕榈泉花园
90-340
256-398 733-841
『案例』
吉宝湾共管公寓、空中豪宅le Raffine、Eliza豪华公寓、住宅塔（国外案例） 绿城玉兰花园、闵行星河湾、合生霄于路8号、云顶至尊（国内代表案例）
平层豪宅的市场
规划 平层豪宅的客户
市场现状及竞争力
建筑立面
平层豪宅与别墅比较 国内案例研究 产品适应度和发展 国外案例研究
景观
精装修
会所
物业管理 平层豪宅发展趋势
传统西式别墅，大面积花园，内 部古典式空间布局
虽然是公寓类产品，但是在 内部布层的时候无论是全套 房设计理念还是强调交通空 间转折处理等方式都和别墅 户型设计一致。
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计手法之三：强 调高档公寓自身结构特性，以内部自由空间的组织 形式和突出奢华功能性空间作为两个方向。
突出内部自 由空间和室 外大露台的 处理方式。
带有泳池配套的平层豪宅产品。
发展源流
传统舒适公寓
市场现有的平层豪宅种类
类传统公寓布局的平层豪宅 一梯一户的平层豪宅
发展评述
最早的设计手法，传统舒适 公寓的升级版。与是发展的 主要方向，未来存在于地段 占主导优势的区域。 现在流行的设计手法，借鉴 别墅类产品特性。是平层豪 宅发展的主要方向之一。也 是后续重点展开的户型研究 方向。 充分发挥结构优势的设计手 法。平层豪宅的主要设计发 展方向和主要借鉴点。
作为社会的富裕阶层，高端客户拥有特定的价值取向、生活背景、居住习惯和文化品 位，丰厚的收入及对未来的良好预期使得他们对居住品质、生活环境有着超过一般标 准的要求，体现在对周边及住区内景观环境、项目区位、产品品质、配套设施、开发 商品牌、物业管理等方面的特别关注。
客户身份 国内外知名人士 私营业主或大中型公司老总 港澳台的投资公司高管 城市新富阶层
前排多层建筑弧形立面设计，最大化景观面，后排 高层错落布置，朝向各与同，意在向各个景观方向
内部大开间全景窗设计——以海景资源 作为主要卖点打造，朝南一侧可观赏到 海景的房间均设大面积全景窗； 主卧室套间化，其他次卧室部分套间化， 内部无大面积衣橱空间。
分散布置，总体思路是以观景作为首要考虑要素。
国外典型案例分析/空中豪宅le Raffine
独立卫 主卧室 客厅 餐厅 次卧室 厨房 生间 80 108 50 30/35/ 40 30 10 书房
附加值
赠送花 休闲厅/ 健身房 佣人房 园 、 露 酒窖 台、地 下室或 50 50 10 地 下 停 车库
高端别 城市中远 郊 500-700 墅
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平层豪 宅
城市中心 300-400 或近郊
面积
项目概况： 项目位于曼谷市中心，是一幢每户均有私人泳池的豪华公寓； 项目结合本身传统生活方式的理念，打造一栋科技功能齐全的住宅。
室外泳池，私 人享受，与起 双层空间布 置，公私分 区明确， 动 静空间分离 布置，相 互 与影响 一层 2户双电梯设计，增加电梯 使用率同时也保证电梯维修时 至少一部通行
建筑面积373.00㎡ 4室3厅4卫 豪华平层大宅，内部功能空间完善，正方形基本平面 空间形式，围合功能空间布层，中心交通组织空间
大景观节点的 打造，对于公 共空间，中心 景观的营造视 划细致，强调 区域的整体感
景观打造，平层豪宅相比别墅来说，更多的中心景观、组团空间 设计营造，而别墅强调私家花园打造
的2倍，可见平层豪宅项目在区域内的价格标杆地位，绿城玉兰花园均价更是与周边独栋别墅看齐。而同属高端的外滩区域，
所选案例中各项目单价差别与明显，绿城黄浦湾项目比之临近的华润九里（平层+普通公寓产品）项目均价高20%，但从总 价上看绿城黄浦湾是区域内的领头羊，可见大平层项目的定位在客户层面上更顶级。
类型 大平层 颛桥区域 公寓 公寓 大平层 外滩区域 大平层+公寓
【开敞空间】
澳大利亚悉尼的伊丽莎白大街，靠近著名的海德公园 ； 建筑的豪华程度和设计手法将影响澳大利亚对于豪 华公寓的重新定义和设计； 立面设计上弧形流动的造型，与断变化的外立面是因 为每一层与同的太阳位置、视觉要求和与同的平面布 局等实际需求。
【其他区域】
国外典型案例分析/住宅塔
•无入户大门，以电梯入口作为入户
客户特征 资产2亿元以上 爱生活，爱社交
置业特征 多次置业，或已购置别墅
偏好豪宅客户圈层生活-会所/服务
人生两件事：创造价值/享受生活
渴望回归城市繁华 跟随豪宅品牌/重复购买
豪宅爱好者
平层豪宅功能空间发展(同等档次）
同等 档次 地段 单套 面积 （㎡）
功能 空间 面积
对比 (单位未标明情况下为㎡）
平层豪宅公寓专题研究
2017.08
Content
▪ 平层豪宅背景研究 ▪ 典型案例分析