容积率修正系数确定
南宁市综合用地容积率修正系数表
南宁市综合用地容积率修正系数表一、引言综合用地容积率是城市规划中的重要指标之一，它反映了城市用地的开发强度和土地利用效率。
南宁市作为广西壮族自治区的省会城市，随着经济的快速发展和城市化进程的加速，对土地资源的利用和管理提出了更高的要求。
为了合理规划和利用土地资源，南宁市制定了综合用地容积率修正系数表，以指导城市的用地规划和建设。
二、综合用地容积率修正系数的定义综合用地容积率修正系数是指根据不同用地类型和区域特点，对标准容积率进行修正的系数。
它可以根据土地的实际情况，对标准容积率进行增加或减少，以达到合理利用土地和保护环境的目的。
三、综合用地容积率修正系数的意义综合用地容积率修正系数的制定，对于南宁市的土地利用和城市规划具有重要的意义。
3.1 促进土地资源的合理利用南宁市的土地资源有限，通过综合用地容积率修正系数的制定，可以根据不同用地类型和区域特点，合理利用土地资源，提高土地的利用效率。
3.2 保护生态环境综合用地容积率修正系数的制定还可以保护生态环境。
南宁市拥有丰富的自然资源和生态环境，通过对标准容积率的修正，可以减少建设用地对生态环境的影响，保护生态系统的完整性。
3.3 优化城市空间布局综合用地容积率修正系数的制定可以优化城市的空间布局。
根据不同用地类型和区域特点，合理调整容积率，可以使城市的空间分布更加合理，提高城市的功能布局和交通流动效率。
四、南宁市综合用地容积率修正系数表根据南宁市的实际情况和发展需求，制定了以下综合用地容积率修正系数表：用地类型区域特点容积率修正系数住宅用地市中心区 1.2用地类型区域特点容积率修正系数住宅用地市郊区 1.1商业用地市中心区 1.5商业用地市郊区 1.3工业用地工业园区 1.8工业用地市郊区 1.5根据综合用地容积率修正系数表，可以看出不同用地类型和区域特点对容积率的修正系数是不同的。
这样可以根据具体情况，对不同用地类型和区域进行合理的规划和建设。
五、综合用地容积率修正系数的应用综合用地容积率修正系数的制定不仅仅是为了规范土地的利用和建设，更重要的是为了指导城市的规划和建设。
如何计算住宅用地容积率修正系数
如何计算住宅用地容积率修正系数作者：刘志辉来源：《城市建设理论研究》2012年第35期摘要：容积率，是指建筑物总面积与宗地面积之比。
近年来土地出让后部分单位建设时改变容积率的情况时有发生，这是由于容积率的提高建设物总面积就越大，土地利用率就越高，开发商在较低的容积率的标准下取得国有土地使用权，在开发过程中又通过种种手段提高容积率，其行为的本质是逃避土地出让金。
对于房地产行业普遍存在的这种弊端，各地方都有补缴出让金的规定。
有的按原出让合同的楼面地价为标准计算应补交的土地出让金。
规定这一方法的地方比较多，主要是该方法计算简单，无需再进行土地市场价格评估，成本也较低。
但近几年随着土地市场价格的飙升，这一方法明显将更多的利益留给了开发商。
有的按批准变更时新旧条件下的土地市场价格的差额为应补交额。
有的制定类似基准地价的补交土地出让金的标准，按补交标准计算应补交额。
但是这些规定都不一致，而且除了第一条都很难量化。
问题出在对对容积率的修正系数确定上。
我们有必要对这一问题进行探讨一下。
关键词：住宅用地；容积率；修正系数中图分类号：[F287.8] 文献标识码：A 文章编号：一、容积率对地价影响（—）遵循“边际效应”。
在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。
当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。
若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。
（二）容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。
商业用地 容积率修正系数表
商业用地容积率修正系数表1. 引言商业用地容积率修正系数是指在城市规划中，为了满足商业用地的发展需求，对于商业建筑的容积率进行修正的一项指标。
容积率是指在一定土地面积上建筑物总体积与该土地面积之比，反映了建筑物的密度和使用效率。
通过对商业用地的容积率进行修正，可以更好地适应商业发展的需要，并提高土地利用效率。
本文将详细介绍商业用地容积率修正系数表的编制方法和使用原则，以及其对商业用地规划和开发的影响。
2. 商业用地容积率修正系数表编制方法商业用地容积率修正系数表的编制需要考虑多个因素，包括城市规划、建筑设计、经济发展等方面。
下面将介绍一般情况下商业用地容积率修正系数表的编制方法：2.1 数据收集与分析首先需要收集相关数据，包括城市人口统计、经济发展状况、交通状况等方面的数据。
通过对这些数据进行分析，可以了解城市的商业用地需求和发展潜力。
2.2 考虑商业用地类型商业用地可以包括零售商业、办公楼、酒店、娱乐场所等多种类型。
不同类型的商业用地具有不同的容积率需求，因此需要根据实际情况制定相应的修正系数。
2.3 考虑城市规划要求城市规划对于商业用地的容积率也有一定的要求。
例如，一些城市可能希望提高商业建筑的密度，以提高土地利用效率；而另一些城市可能更注重建筑物与周围环境的协调性。
因此，在编制容积率修正系数表时需要考虑城市规划要求。
2.4 考虑建筑设计要求商业建筑的设计也会对容积率产生影响。
例如，高层建筑通常具有较高的容积率，而低层建筑则相对较低。
在编制容积率修正系数表时需要考虑不同建筑设计对容积率的影响。
2.5 综合分析与确定修正系数通过综合分析上述因素，并结合实际情况，确定不同商业用地类型的容积率修正系数。
修正系数可以根据不同的要求进行调整，以满足城市发展的需要。
3. 商业用地容积率修正系数表使用原则商业用地容积率修正系数表在城市规划和商业用地开发中起到重要的指导作用。
以下是其使用原则：3.1 参考城市规划要求在使用容积率修正系数表时，需要参考所在城市的规划要求。
浅析土地估价中容积率的确定
浅析土地估价中容积率的确定一、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。
因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。
容积率具有如下特性：（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
（二）容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。
（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。
人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
（四）容积率存在客观上的最合理值。
在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。
为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
二、容积率对地价的影响规律影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。
收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。
土地评估中的几个重要参数的确定
土地评估中的几个重要参数的确定土地评估中的几个重要参数的确定口余埏在土地评估中涉及许多参数,其中最重要的是土地还原利率,土地增值率和容积率修正系数,本文就这几个参数的确定谈谈作者个人的看法.一,土地还原利率土地还原利率是将土地的净收益转化为土地价格的比率.由于土地还原利率的微小变化会导致土地价格的很大变化,土地还原利率如果选取不当,计算结果会出现很大的差异,即使净收益的估算很精确,评估的土地价格仍然不准确.因此,在土地评估中确定适当的还原利率,是准确计算土地价格的关键问题.可以将购买收益性土地使用权看成是投资行为,这种投资所需投入的资本额,是土地的价格;试图获取的收益,是土地预期会产生的净收益.因此,土地还原利率实质上是一种投资的收益率.而投资的收益具有不确定性,即投资是有风险的,因此,土地还原利率与土地投资的风险有关.了解了土地还原利率的实质,实际上就在观念上把握住了求取土地还原利率的方法,即估价时所选用的还原利率,应等同于获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率.对于如何确定土地还原利率,《土地估价理论与方法》中推荐了三种方法.1,纯收益与价格比法:即采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率.2,安全利率加风险调整值法:即土地还原利率=安全利率+风险调整值.3,投资风险与投资收益率综合排序插人法:即将社会上各种类型的投资收益率按其大小从低到高排序,然后根据经验判断所要评估的土地的投资收益率与风险应落在哪个范围, 从而确定所要求取的还原率的具体数值.上述三种方法是确定土地还原利率的行之有效的方法,但正确测算土地还原利率的关键在于如何应用这些方法.1,纯收益与价格比法.如要求取某宗地的土地还原利率,最好是在市场上抽取与该土地具有相似特点的土地的净收益与价格的比率作为依据,通常为避免偶然性,需要抽取多宗土地,求其净收益与价格之比的平均数(简单算术平均数或加权平均数).但在土地市场上很难同时找到多宗与待估宗地相似特点的纯土地租赁和买卖案例,因此,需通过其他方式获取.具体方法是:①收集多宗与待估宗地相似特点的房地产租赁和买卖案例,采用收益还原法和剩余法测算出纯收益和土地价格,然后求取土地还原利率;②收集多宗与待估宗地相似特点的房地产租赁和买卖案例,求取其租,价比率,然后根据综合还原利率,土地还原利率和房屋还原利率之间的关系求算土地还原利率.2,安全利率加风险调整值法.安全利率可选用同一时期一年期国债利率或银行一年期定期存款利率,但风险调整值的确定则比较困难.它因评估对象,评估时间的不同而不同.从风险来说,有经营风险,财务风险,行业风险,通货膨胀风险等,一般的做法是将投资者可能面临的风险对回报率的要求予以量化并逐项累加得到风险报酬率.3,投资风险与投资收益率综合排序插人法.采用本方法的关键是掌握各种投资的收益率与风险大小.其中有些投资的收益率与风险太小容易确定,如国债,银行存款与贷款,企业债券,而有些则难以确定,如投资股市等.因此采用本方法确定土地还原利率一29—时,土地估价师必须对各种投资的收益与风险均比较了解才行.二,土地增值率土地增值率是由于土地改变和开发程度提高所造成的土地增值的比率.土地的增值源于"赠值地租",形成主要有二:一是"生地"中的"赠值地租",这种增值是因为土地的用途改变,新用途土地的土地收益将远高于用途土地.由于这种增值是土地所有权人——国家行使权利,允许改变土地用途带来的,理应归所有者拥有.二是"熟地"中的"赠值地租".其来源于原土地经投资开发后,土地的性能发生了变化,提高了土地的经济价值,从而使土地的差别能力增加,这个增加的收益,是经开发投资的土地与原土地的差别所在,即由土地性能改变带来的,因而同样应归土地所有者所有,成为国家还应获取的地租收益.土地增值率的实质是土地的市场价格与取得和开发土地所花费成本的价格差额与成本价格的比值,土地增值率与土地的用途和区位条件有关,因此,城市不同,城市内部所处的区位不同,新土地的用途不同,其土地增值率亦不相同.确定土地增值率的方法,是先调查与待估宗地相似特点并在同一供需圈的多宗实际宗地交易样点的交易价格和开发成本价格, 然后计算土地增值收益率.如果待估宗地所在区域无实际交易样点和开发样点,可适当扩大区域范围,但测算结果必须根据当地情况调整.三,容积率修正系数容积率是建筑面积与土地面积的比率,反映的是单位土地面积上所容纳的建筑面积量.相同的土地面积由于容许或实际容纳的建筑面积不一样,其地价的差异很大.因此, 采用市场比较法和基准地价系数修正法评估地价时,应该考虑容积率的差异,进行容积率修正,因此,必须编制容积率修正系数.容积率修正系数的编制必须设定一个标准容积率,然后进行市场调查,收集不同容积率下的单位面积地价,以不同容积率下单位面积地价与规定容积率下的单位面积地价之比,求得不同容积率下的容积率修正系数.在采用本方法测算容积率修正系数时应注意容积率是宗地容积率还是小区容积率,应采用同一内涵的容积率.编制容积率修正系数的另一种方法是边际效益分析,即考察容积率增加时,单位建筑面积成本的增加额.如设定的标准容积率为1,当容积率为2时,单位建筑面积的成本增加了20%,这样容积率修正系数即为1.6.采用本方法测算容积率修正系数时必须对单位建筑面积成本随容积率的变化了解得十分清楚才行.(作者单位:扬州市国土资源局)(上接第21页)不能直接使用评估结论的事项"④,如"……当资产数量发生变化……国家经济政策,企业资产和经营情况或外部经济环境发生重大变化,并对评估结果产生较大影响时,应……做相应调整"∞.在"估价结论具有很强的时间相关性和时效性"的基础上,引入"调整"的概念,在估价报告中可作出如下提示: "估价结果具有很强的时间相关性和时效性.如果估价报告的应用日与估价时点不一致,应根据估价时点日后社会,政治,经济一3O一环境的变动情况对估价结果进行调整.在国家政治经济政策及估价对象的外部经济环境发生重大变化,对估价结果产生较大影响时,应重新进行估价".注:①见"财评字(1999)91号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》'资产评估报告书正文'第14条第4款"②见"国资办发(1995)27号《关于资产评估立项,确认工作的若干意见》第2O条"(作者单位:广州粤国评估有限公司)。
容积率修正系数
容积率修正系数容积率修正系数是指使用在建筑学、工程学和建筑物经济方面进行容积计算的时候需要考虑到的一个重要因素。
其根据实际情况和考虑到各种影响因素，来变更计算容积率的基本值，从而得出实际的容积率。
容积修正系数一般适用于将容积率的基本值进行降低的地方。
它的计算由多个环节组成，其中包括把要求的容积率按地块情况降低至实际需求的容积率，然后根据不同的政府指令和施工情况，将降低的容积率按比例加或减，得出最终所需的容积率。
常见的容积修正系数有：延续性修正系数、最大容积修正系数、建筑物高度修正系数、道路宽度修正系数等。
以延续性修正系数为例，它是对地块进行整体开发，充分利用现有的延续性现状的修正系数。
通常，地块的存在现状比如既有建筑物、绿化等等都会影响地块的容积率，这些因素都会影响容积率的大小，因此在计算容积率时，我们可以根据具体情况对容积率进行修正，让其符合实际现状，并给出合理的容积率。
另外，在计算容积率时，最大容积修正系数也是一种常见的修正因素。
它是以政府规定的总容积/地块面积来计算的，因此在计算容积率时，可以根据地块的总容积和地块面积的比例，来给予容积修正系数，从而得出最终的容积率。
建筑物高度修正系数也是一种常见的容积修正系数。
根据政府规定，在计算容积率时，一般不能超过规定的建筑物高度，因此根据每层建筑物的高度，给出相应的修正系数，以满足政府的要求。
此外，道路宽度修正系数也需要考虑，通常在求得地块的面积时，会按照实际的地块大小和道路的宽度，进行相应的修改，给出修正系数。
总之，容积修正系数是一种反映建筑或施工实际情况的一种重要系数，它可以用于计算容积率，从而得出实际的容积率，为建筑师、施工人员和建筑物经济工作者提供一个便利的参考。
商业用地 容积率修正系数表
商业用地容积率修正系数表1. 引言容积率修正系数是商业用地规划和建设中的一个重要指标，用于调整容积率以适应实际需求和市场情况。
本文将介绍商业用地容积率修正系数表的制定原则和具体内容，以期帮助相关部门和开发商合理规划和开发商业用地。
2. 背景商业用地作为城市发展的重要组成部分，承载着各种商业活动和服务功能。
容积率是衡量建筑物开发强度和利用效率的指标。
然而，通常以居住用地为主的容积率标准无法完全适应商业用地的实际需求。
因此，引入容积率修正系数，成为解决商业用地规划开发的重要手段。
3. 容积率修正系数表的制定原则3.1 目标导向容积率修正系数表的制定应以提高商业用地开发效率和增加投资回报率为目标，满足商业用地所需的建筑空间和功能要求。
3.2 区域差异性不同地区的商业用地发展水平和市场需求存在差异。
因此，容积率修正系数表应根据地区特点进行制定，考虑到商业用地的地理位置、交通条件、人口密度等因素。
3.3 适度灵活性容积率修正系数表应具有一定的灵活性，可以根据市场需求和城市发展的变化进行调整。
灵活的修正系数能够有效应对商业用地的快速发展需求，提高用地的可持续利用性。
4. 容积率修正系数表的内容下面是一个示例商业用地容积率修正系数表，用以说明如何根据具体情况制定修正系数。
商业分类修正系数餐饮服务 1.2购物中心 1.5办公楼 1.3娱乐场所 1.4服务业 1.2其他 1.1以上修正系数仅为示例，实际修正系数的制定需综合考虑地区特点和市场需求。
5. 结论商业用地容积率修正系数表的制定对于商业用地的规划和开发至关重要。
通过合理制定修正系数，可以提高商业用地的利用效率和投资回报率，满足市场需求，促进城市经济的发展。
不同地区的修正系数应根据地方特点进行个性化制定，确保商业用地的可持续发展。
以上是针对商业用地容积率修正系数表的说明，希望能为相关部门和开发商提供参考和指导，促进商业用地规划建设的科学发展。
关于容积率修正
容积率修正系数初探摘自：《中国房地产估价与经纪》1999年4期作者：邢士国政府土地管理部门为了规范本地区土地市场，为国有土地使用权出让等活动确定土地价格提供依据，一般制定有基准地价，并要求在国有土地使用权出让地价评估中采用基准地价修正法。
其中，容积率的修正很重要。
一、容积率修正系数的内涵一般在基准地价体系中，由政府土地管理部门制定出一系列容积率大小与地价相互之间的数量关系，来定量地反映容积率与地价之间的关系，这套数量关系称为容积率修正系数。
例如北京市基准地价体系中容积率修正系数为：二、容积率修正系数的作用l、是政府土地政策的反映（1）在市场经济条件下，政府相关的土地政策是通过地价来实现的。
我国人多地少的矛盾十分尖锐，“珍惜和合理利用每寸土地”的政策决定了必须采用地价这个经济杠杆来调控土地市场，提高土地的利用率。
因此，在制定地价时要充分考虑宗地的土地利用状况，也就是容积率。
容积率过低，说明土地利用不充分，此时要提高容积率修正系数，提高地价，提高土地开发成本，以刺激开发商提高土地利用率；当容积率较高时，应适当降低容积率修正系数，降低地价，降低土地开发成本，以鼓励开发者节约土地。
通过上述调整达到节约土地的目的。
（2）国家在不同时期、不同地区的产业政策不同，可以通过制定不同土地用途容积率修正系数来实施政策。
例如国家要控制别墅、写字楼、跑马场等项目建设，一方面可以通过提高该类项目的基准地价的办法来提高地价，抑制土地需求；另一方面还可以通过制定较高的容积率修正系数以提高地价，限制此类项目发展。
2、是土地收益和土地价格关系的反映地价和土地收益成正比，随着土地收益的增加，土地所有者必然要求获得一个较高的地价。
例如，对同一宗用途相同的土地（如建设商品住宅），随着容积率的增加，宗地内可以建设更多的商品住宅，开发商可以获得更多的开发价值。
土地所有者当然要求开发商在获得土地时付出较多的代价——地价。
但是随着容积率的增加，不但开发收益增加，建筑开发成本也会相应增加，当容积率达到某一极限值时，开发成本和开发收益相等，如果再增加容积率，开发收益不会增加，反而下降，开发利润为负值，此点称为土地利用最大点，此时的容积率称为最大容积率。
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容积率修正系数确定
容积率修正系数的确定有哪些
1.影响容积率修正系数确定的一般因素：影响容积率修正系数的因素主要有政策因素、容积率大小与土地利用类型。
（1）政策因素：容积率修正系数的制定必须贯彻国家的土地政策法规。
“珍惜和合理利用每寸土地”是我国的一项基本国策，因此确定容积率修正系数必须考虑是否有利于无分利用土地，提高土地利用率。
对于多占土地，浪费和囤积土地的行为要给予经济惩罚，当容积率较低时土地利用率低，必须提高容积率修正系数，以提高地价，用经济杠杆调节土地供求；当容积率较高时，土地利用率较高、对节约土地的行为应该给予奖励，此时可以适当降低容积率修正系数，降低地价。
（2）容积率的大小：尽管土地开发收益随着容积率的增加而增加，但是由于开发成本的增加，土地开发利润增加得并不快，因此地价和容积率的大小并不呈正比，随着容积率增加，容积率修正系数增加应较缓慢。
当容积率增加到某个值（土地利用最大容积率）时，土地收益为负值，此时容积率修正系数不升反降。
（3）土地利用类型：土地利用类型不同，对容积率要求不同，因此规划设计的最佳容积率不同。
土地利用类型不同，容积率修正系
数为1时的容积率也不同。
例如别墅类项目，容积率一般小于1，如按北京市的规定，容积率修正系数为1，虽然在制定基准地价时已经考虑了土地类别的差异，但是并未考虑土地利用情况，当容积率很小时，别墅的环境较好，别墅的收益会很高，地价理所当然要高，如果容积率修正系数都为1，就无法真实地反映出地价和土地收益的关系了。
电子、服装类用地规划设计的最佳容积率较高，如果容积率为l时的容积率修正系数为1，在最佳容积率时容积率修正系数l，地价高，不利于节约用地。
2、容积率修正系数的确定当宗地容积率小于最佳容积率时，要大幅度地提高容积率修正系数，以提高地价遏止土地浪费，提高土地利用率，节约土地；当容积率大于最佳容积率时，可以适当地提高容积率修正系数，和缓地提高地价以兼顾国家、社会生态、土地开发者三者的利益，适当鼓励节约土地资源的行为；当容积率大于最大容积率时，在规划允许的范围内，为了节约土地，政府可以降低容积率修正系数，降低地价，降低开发成本，从而使最大容积率增加，提高开发者最充分利用土地的积极性。