有关房地产估价规范论文范文

有关房地产估价规范论文范文

【摘要】房地产估价是一门重要的边缘学科，随着我国市场经济体制的逐步完善，房地产市场的发展，房地产估价的作用也将日益突出。论文主要研究了国内外房地产估价理论和制度、房地产估价常用的估价方法及其比较，论文提出了房地产及房地产估价的概念，并比较了国内外房地产估价制度，分析了房地产估价研究的意义、房地产估价的程序、房地产估价的常用方法，并提出市场比较法是最常用的估价方法，阐述了房地产的估价报告的基本要求及格式。

【关键词】房地产;估价;研究

1 绪论

1.1 房地产估价概述

房地产估价以房地产为对象。房地产通常被认为是一种良好的投资品，成功的管理可以使房地产所有者获得经济收益。在不同时期，每个人都有明确的需求，并对市场中出现的各种机会做出判断，而这种需求和判断又将决定他们对房地产市场的参与程度。这种自由选择有助于形成自由的市场经济。因此，个人和企业的行为影响着国家经济的成功与否。

1.2 房地产估价的基本原则

房地产估价基本原则是对房地产估价业务在操作上的基本要求，它包括估价人员的行为惯例以及政府或有关法规对估价活动的总体要求。基于我国的现状，目前在房地产估价活动中，应坚持如下六项基本原则。①最有效使用原则;②相类比较原则;③预测原则;④估价时点原则;⑤合法原则;⑥公平原则。

2 房地产估价程序房地产估价程序，是指房地产估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。

2.1 明确估价的基本事项

在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也多。一般来说，估价的基本事项包括四个方面。

(1)明确估价对象。①评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。②评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。

(2)明确估价目的。估价目的通常决定了需要评估的价值类型。价值类型包括以下几种：市场价值、使用价值、持续经营企业价值、投资价值、课税价值。可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。

(3)明确估价时点。估价时点是评估房地产价格的时间界限，房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。

(4)明确评估前提。由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，主要包括如下四种：①独立估价。

②部分估价。③合并估价或分割估价。④变更估价。

2.2 拟定估价作业计划

明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证估价工作高效享、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面：①初选估价方法或评估的技术路线，以便于以后的工作有目的地进行。

②确定投入人员。这是估价作业计划的关键内容。应根据评估任务量的大小、性

质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。③制定评估作业日期及进度安排。评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。④评估作业所需经费预算。一般而言，制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术，以保证计划的合理与优化。

2.3 实地勘察

由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况，还做不到具体、准确地把握估价对象。因此，估价人员必须亲临现场，实地查明有关情况。实地勘察的内容主要包括如下几方面：①对象房地产的位置及其周围环境。②对象房地产的使用情况及现状。③了解当地房地产市场的特征和情况。

2.4 资料搜集

在房地产估价中，可获得的信息的质量和数量与用这些资料并完成估价任务的方法及技术一样重要。因此，辨别不同类型资料，研究可靠的资料来源，以及管理资料的能力对估价是非常重要的。在估价过程中处理市场、房地产和交易资料包括三个过程：①资料搜集;②资料组织;③资料分析。在资料搜集这一过程之前，估价师判定在估价过程的各种不同哪一类资料是有必要的：一般性、特殊性还是竞争性供给和需求资料。因此，估价师在完成估价报告的过程中，与客户商量如何选择资料类型。一般性资料是指在特定市场从事日常房地产估价的估价人员通常会拥有一些一般性资料。一般性资料包括影响房地产价值的社会、经济、政府、及环境力量等因素。这类资料是估价人员在估价俢中用以累积知识的一部分。详细资料包括有关被估房地产、可比的销售及出租的实例房地产及相关地方市场特性的详细资料。竞争性供给及需求资料，估价程序要求，房地产估价要依市场条件进行，而竞争房地产的供给，被估房地产的未来需求、及其最高最有效利用，是分析的重点。在勘查被估房地产及搜集房地产详细资料后，估价人员要掌握，在特定市场上的主要竞争房地产供给量。

3 房地产估价方法

我国的房地产估价，是在改革开放后，伴随着改革土地使用制度和推行房屋商品化政策而出现的，尽管起步晚，但发展很快，并得到了政府和社会的高度重视。房地产估价作为房地产开发经营过程中一项必不可少的环节，已经越来越受到人们的重视。目前，收益还原法、市场比较法、成本估价法是国内外房地产估价常用的三大基本方法，各有自己的理论依据和适用范围。

4 房地产估价报告

估价人员经过估价分析后得出的结果应在估价报告中传达给客户。一份估价报告通过数据分析和相关性描述，使读者了解估价问题的定义，并获得明确结论。不管在详细估价报告还是在简要估价报告中，估价师都必须简洁、清楚地陈述所有的事实、推理过程及其结论。估价报告的篇幅、类型和内容，取决于报告的用途、估价目的、所需解决问题的本质及复杂性和报告的预期使用者想得到的信息。

4.1 房地产估价报告：委托方;估价方;估价对象;估价目的;估价时点;价值定义;估价依据;估价原则;估价方法;估价结果;估人员;估价作业日期;估价报告应用的有效期。房地产估价技术报告：个别因素分析;区域因素分析;市场背景分析;最高最佳使用分析;估价方法选用;估价测算过程;估价结果确定;附件。

4.2 房地产估价报告的写作要求

房地产估价是一项实操性很强的业务，房地产估价人员必须能够动手写作估价报告。房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。写好房地产估价报告，不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识，以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。学习和掌握房地产估价报告

的写作，是房地产估价师一项很重要的专业训练，能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。

5 结束语

房地产估价是一门科学性与艺术性结合的学科。是一种权利的估价，不同的权利限制必将导致不同的估价结果，作为行业从业人员，要在执业过程中不断深入研究各种权利限制对于房地产价值的影响，才能推进房地产估价行业的不断发展。

参考文献：

[1]中华人民共和国城市房地产管理法.1994-7-5.

[2]中国人民共和国物权法.2007-3-16.

[3]中华人民共和国国家标准房地产估价规范》GB/T50291一1999.

[4]王在隆.最新房地产估价规范与经典案例评析实用手册.中国经济科学电子出版社,2006,8.

房地产估价论文范文篇二

《房地产估价方法研究》

摘要：房地产的估价方法有较多种，但是也存在这一些问题，本文就房地产市场法估价方法、收益法估价方法、成本法估价方法展开了分析研究。

关键词：房地产;评估方法;研究

引言

近年来我国房地产市场蓬勃发展，日趋完善，为房地产估价业务的发展提供了广阔的空间，但由于目前还不太成熟的估价理论和方法，在实际估价作业时，估价结果偏离房地产真实价值的情况时有发生，在估价中出现的一些新情况，使得某些估价方法已不能完全适应新时期房地产估价的需要，结合房地产市场的现状对估计方法的研究和改进措施的提出十分必要。

一、市场法估价方法存在的主要问题与改进措施

市场法是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。在目前的房地产市场状况下，用市场法进行估价主要存在以下问题：

1、难以准确的选取恰当的可比实例。选取可比实例是市场法估价中非常重要的一步，如果可比实例选取的不恰当，那么估价结果无法体现待估房地产的真实价值。而在现实生活中，由于房地产市场在不断发展，可供选择的交易实例也越来越多，但是可比实例的选取却没有一个客观的标准，而是基本依靠估价人员的主观判断，这样估价人员的专业与否会在无形之中影响最终的结果，使评估价格偏离市场价格。另外，有些估价人员为了图方便，直接从二手房网站或某些相关网站选取可比实例，但这些数据中有些并不是真正的成交价格，这样会直接影响估价结果的准确性。

因此，应从以下两个方面注意可比实例的选取：第一，尽可能的排除估价人员主观因素的影响，在对同一房地产进行估价时，由至少3名估价人员共同确定可比实例的最终选择，确保选取的可比实例能较真实的反映待估房地产的价值。第二，房地产估价行业可以设立专门的信息部门，建立规范、标准的信息库，有助

于估价人员从中获取需要的交易实例和市场信息，为可比实例的选择提供详实、准确、及时的数据平台。

2、因素修正不够科学客观。由于房地产的特性，其成交价格通常巨大，在估价的过程中对其价格稍作修正，引起的结果就会和市场价格相差巨大。市场法中的因素修正主要包括交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整三个部分。目前因素修正的方法主要是估价人员凭经验进行相关调整系数的确定，缺乏客观的标准支持，主观性太强。因此，不同的估价师的不同的判断、估价人员对市场行情的把握不准都会直接影响到估价结果的精度。

因此，在对可比实例进行因素修正时，为了尽可能的避免主观性，可以引用模糊数学这种新兴的数学方法，该方法是运用线性代数、概率论和数理统计、微积分等理论来研究和解决各领域遇到的那些难以定量化的问题，而用市场法进行房地产估价的因素修正部分正是符合这个特征。

二、收益法估价方法存在的主要问题与改进措施

收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。在目前的房地产市场状况下，用收益法进行估价主要存在以下问题：

1、难以准确的确定参数。未来各年净收益和报酬率是收益法中比较重要的参数，这二个参数确定的是否准确对估价结果影响很大。第一，在对未来年净收益测算的过程中，由于是以预测为基础，在房地产市场比较稳定时都会产生一定的误差，何况是目前房地产市场波动很大，几乎很难正确确定其大小，同时，由于房地产市场不发达和估价人员水平的问题，都使未来年净收益确定比较困难。第二，在房地产估价中，采用的报酬率是以无风险报酬率和风险报酬率两部分来确定。由于在现实中不存在完全无风险的投资，因此通常选取同一时期的国债利率或银行存款年利率来替代无风险报酬率，但风险报酬率则是估价人员根据估价房地产自

身及其所在地区、行业、市场等所存在的风险做的主观判断。由于估价结果对报酬率具有高度敏感性，同时报酬率的选择又有极大的主观性，有些估价人员为了得到预想的结果来选用匹配的报酬率，使得估价结果严重偏离估价对象的真实价值。

因此，估价人员在确定净收益的时候一定要弄清楚收益的主要来源方式，要根据房地产市场的变化采用正常客观的净收益，不能为了方便根据市场本应是采用不断递增的净收益，而采用年净收益不变的公式进行计算，多查询相关类型房地产的数据，客观合理的确定净收益。在报酬率确定时，可以采用市场法求取，至少要有三个估价人员取不少于五个案例资料，运用累加法求取，把人为造成偏差的风险降到最低。

2、特定的假设前提有时难以实现。收益法要求估价人员要先根据待估房地产的情况做出一系列的假设，在此基础上进行估价。当由于市场较大波动或其他原因导致假设不能成立时，收益法的估价结果就很难体现真实的价值。比如在建工程由于某种原因无法按时完工，产权纠纷使得房地产被法院查封等。

对于某些存在这类风险的房地产，估价人员在估价的过程中，除采用收益法外，同时采用市场法或成本法同时进行估价，然后对估价结果进行一定的调整，有些在收益法中无法识别的风险，可以通过别的估价方法体现出来，从而更容易得到房地产的真实价值。

三、成本法估价方法存在的主要问题与改进措施

成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。在目前的房地产市场状况下，用成本法进行估价主要存在以下问题：

1、成本受市场影响不统一。在房地产成本费用的构成中，最为关键的土地取得

成本和开发利润受到市场的影响较大，随房地产市场而变动。而建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费等项目受市场影响具有一定的滞后性，短期内不会因房地产市场价格的变化而波动。因此在成本确定的时会造成成本估算的误差，从而影响估价结果。

因此，在运用成本法进行房地产估价时，可引入价格修正的方法，在积算价格基础上引入相应的价格调整系数，根据受市场状况的影响程度对不同的因素进行价格修正，价格调整系数的确定方法可按照市场法中的方法确定。

2、忽视了区位和外部性对房地产价格的影响。在成本法中，除土地价格外，其他因素都几乎没有体现房地产区位这一重要因素对房地产估价结果的影响。如状况完全相同的两栋房地产，远离市区的房地产相对于市中心的房地产要便宜很多，甚至有些处于闹市的状况一般的的房地产也会比郊县的全新房地产贵得多，因为忽视了区位的影响，使得评估结果的准确性受到影响。同时，由房地产本身所带来的外部性在成本法中也无法很好地体现，在当前的市场状况下，外部性对房地产价格的影响越来越大，在估价中不容忽视。

因此，可在建筑物的重现购建价格，尤其是土地取得价格和建设成本部分将区位因素考虑进来，通过价格修正使其更加合理客观。引入外部影响系数来反映房地产功能效用和外部性对价格的影响，将原有公式中的折旧部分简化为物质折旧，可以借助市场法来求取外部影响系数，从而使估价结果更加准确。

结束语

估价方法是房地产价格形成过程和价格内涵的反映，每一种估价方法反映的是相应价形成理论下的估价技术路线，估价公式是价格形成理论的具体表现形式。虽然估价方法不同，但在采用公开市场价值标准的前提下，运用各种估价方法评估的都是估价对象的公开市场价值。

参考文献

[1]黄段晨，李季.房地产估价方法若干问题的思考[J].山西建筑，2011，(14).

[2]周海波.房地产价格影响因素的实证研究[J].海南大学学报(人文社会科学版)，2009，(05).

[3]余世杰.房地产估价中市场比较法的改进研究[J].科技信息，2012，(16).

[4]徐慧慧.对房地产估价一些基本问题的思考[J].黑龙江科技信息，2008，(10).

房地产估价论文范文篇三

《房地产估价方法初探》

【摘要】房地产业是我国第三产业的重要组成部分,也是我国当前一个重要的支柱产业,对发展我国国民经济、提高人民的居住水平有着举足轻重的作用,同时,房地产也和居民的生活和工作息息相关,是社会生产和生活不可缺少的要素之一。本文提出了就房地产的估价方法进行了初步的探讨。

【关键词】房地产;估价方法;探讨

随着中国社会主义市场经济的发展,房地产业由于对其他行业经济关联度高、带动性强,已经成为中国国民经济的支柱,但与此同时房地产行业也深受政策影响, 房地产在中国国民经济中的地位日益突出.2010年,由于部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快,出现了不同程度的过热、虚热和结构性问题,存在较严重的市场风险,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。这些都给房地产估价行业带来很大的压力。所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综

合分析影响房地产价格各项因素。

1 市场比较法

市场比较法是将估价对象与估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格进行适当的修正,以此推算估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、写字楼、商铺、标准厂房等。该方法是不适用很少发生交易、数量比较少的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、教堂、寺庙等。

2 收益法

收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法按资本化的方式不同，分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。运用收益法估价，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为未来收益主要有如下几种：1潜在毛收入;2有效毛收入3净运营收益4税前现金流量5期末转售收益。运用收益法估价，核心是预测净收益。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等类房地产;二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点,实际发生时间与这种假设有偏差,这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生

在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期初,这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法,而考虑利息费用是一种静态法,将两种方法混在一起,显得不严谨。因此,运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致,而不必再考虑利息费用。

3 成本法

成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法最基本的公式为：房地产价格=重新购建价格-折旧。

上述公式根据下列三类估价对象而具体化：1新开发的土地;2新建的房地产;旧的房地产。适用于旧房地产的基本公式是:旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。我认为以上的公式存在问题,现在土地出让是有期限的,缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值,而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值,包含建设期的贷款利息和开发利润。

所以我认为这公式更明确:旧房地价格=土地的重置成本剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本成新率=(土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润)剩余使用年限修正系数+(前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润)成新率。

4 假设开发法

假设开发法的估价对象是具有开发或再开发潜力的房地产，可分为待开发的土地、在建工程、可装饰修改或可改变用途的旧房三大类。未来开发完成后的价值

可以用用市场法或长期趋势法求取，也可以用收益法求取。根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。运用该方法要注意一个问题，房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率。

科学实用的估价方法,必须具备两个条件:既有科学的理论依据,又能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看,房地产存在三种形态,即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外,房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格,因此,估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点,这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型,并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。

5 运用估价方法进行估算并决定估价结果

5.1 评估方法的选择

在选择评估方法时,主要依据如下三个方面综合决定的:

5.1.1 估价对象的房地产类型;

5.1.2 估价方法适用的对象和条件;

5.1.3 所搜集到的资料的数量和质量。

5.2 运用估价方法进行价格试算

依据某种方法直接计算出来的估价结果,还不足以令人信服,因此,在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格,称为试算价格。

5.3 调整试算价格

运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的,即使是运用同一估价方法,因所依据的资料不同,也会得出不同的计算结果。因此,必须对试算价格进行综合分析并予以调整,使之不致产生重大的差误。

结合估价对象和估价目的，正确运用估价方法进行估价。对于同一估价对象，宜选用两种以上(含两种)估价方法进行估价。如果估价对象可以同时采用多种估价方法进行估价，就应当同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。因为不同的估价方法是从不同的角度来衡量估价对象的价值，同时采用多种估价方法进行估价可以相互验证，从而使估价结果更加客观合理。

5.4 最终估价额的决定

在如何决定最终估价结果上,有两种不尽相同的的意见:

5.4.1 以调整得出的最终估算结果为主要依据。

5.4.2 以估价人员的经验为主,参考估算结果。

我们认为第一种意见更为合理,应作为决定最终估价结果的主要方案。但对于比较特殊的估价活动,有时需要估价人员更多地依赖于经验来决定最终估价额。最终估价额的决定是整个估价作业的最关键步骤,一般应由几位资深的估价师共同研究拍板。

6 撰写估价报告

估价报告是记述评估成果的文件,为了保证其质量,在撰写时要遵循掌握内容全

面、格式清晰、简明扼要、突出评估依据的原则。

参考文献：

[1]彭希乔.《房地产估价方法与实务》. 电子工业出版社 .2007-9-1

[2]卢新海. 《房地产估价――理论与实务》复旦大学出版社，2010-12-01

[3]中国资产评估协会. 资产评估学〔M〕. 北京：中国财政经济出版社，1999