如何操盘一个房地产项目

如何操盘一个房地产项目?

三亚房地产项目全程营销策划操盘全案

（针对住宅项目）

如何操盘一个房地产项目?这是初入房地产行业每一人都想知道的,记得自己刚入行房地产行业时,房地产营销策划对我是非常生的,看见营销策划公司对项目的大把炒作,排队造房,举办有特色的促销活动,那时是多么想自己也参与在其中,作为房地产从业人员必须了解一个项目是如何操盘起来的,全程营销策划包括那几大部分,具体做那些内容,头脑有了全体的思路,这样无论你在房地产行业中那个岗位,都会明白自己在做

什么?为什么这样做?目前我所在城市三亚,很多项目都还没有进入营销策划时代,都是先根据自己建房,然后自己销售或再请专案代理公司,而不是根据市场需求,顾客的需要,精确的市场定位,科学的房地产管理体系来完成,现在让我们一起来温习和学习一下!

建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括七大部分：①项目投资（代理）可行性研究②项目规划设计策划③项目质量工期策划④项目形象策划⑤项目推广策划⑥项目销售管理与执行⑦项目客服策划。

第一部分：项目投资（代理）可行性研究

项目投资（代理）可行性研究是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的营销销售中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、三亚房地产市场的供求状况、三亚同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。

项目投资（代理）可行性研究具体内容如下

一、项目用地周边环境分析

1．项目土地性质调查·地理位置·地质地貌状况·土地面积及其红线图·七通一平现状。

2．项目用地周边环境调查·地块周边的建筑物·绿化景观·自然景观·历史人文景观·环境污染状况。

3．地块交通条件调查·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划·项目对外水、陆、空交通状况·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。

4．周边市政配套设施调查·购物场所·文化教育·医疗卫生·金融服务·邮政服务·娱乐、餐饮、运动·生活服务·游乐休憩设施·周边可能存在的对项目不利的干扰因素·历史人文区位影响。

二、区域市场现状及其趋势

1．宏观经济运行情况

2．三亚房地产市场概况及政府相关的政策法规

3．三亚房地产市场总体供求现状

4．三亚商品住宅市场板块的化分及其差异

5．三亚商品住宅平均价格走势及市场价值发现

6．三亚商品住宅客户构成及购买实态分析

三、土地SWOT分析

1．项目地块的优势

2．项目地块的劣势

3．项目地块的机会点

4．项目地块的威胁及困难点

四、项目市场地位

1．类比竞争楼盘调研

2．项目定位：

a市场定位（区域定位、主力客户群定位）

b功能定位

c建筑风格定位

五、项目类比可实现价值分析

a选择可类比项目

b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重c分析可类比项目价值实现的要素的对比值

d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值

e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价

·类比土地价值决定因素

a类比土地价值：地段资源差异

※市政交通及直入交通的便利性的差异

※项目周边环境的差异，包括——周边自然和绿化景观的差异——教育、人文景观的差异——各种污染程度的差异——周边社区素质的差异※周边市政配套便利性的差异

b项目可提升价值判断

※建筑风格和立面的设计、材质

※单体户型设计

※建筑空间布局和环艺设计

※小区配套和物业管理

※形象包装和营销策划

※发展商品牌和实力

c价值实现的经济因素

※经济因素

※政策因素

2．项目可实现价值分析·类比楼盘分析与评价·项目价值类比分析a 价值提升和实现要素对比分析 b项目类比价值计算

六、项目定价模拟

1．均价的确定

2．项目中具体单位的定价模拟

七、项目投入产出分析

1．项目经济技术指标模拟·项目总体经济技术指标·首期经济技术指标

2．项目受期成本模拟·成本模拟表及其说明

3．项目收益部分模拟·销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表·利润模拟及说明a模拟说明 b利润模拟表·敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响 b销售价格变动时对利润的影响

八、投资风险分析及其规避方式提示

1．项目风险性评价·价值提升及其实现的风险性a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值b项目形象包装和营销推广是否成功

2．资金运用的风险性·减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本·对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼

3．经济政策风险·国际国内宏观经济形势的变化·国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设

九、开发节奏建议

1．影响项目开发节奏的基本因素·政策法规因素·地块状况因素·发展商操作水平因素·自己投放量及资金回收要求·销售策略、销售政策及价格控制因素·市场供求因素·上市时间要求

2．项目开发节奏及结果预测·项目开发步骤·项目投入产出评估·结论

第二部分项目规划设计策划

通过完整科学的投资可行性分析研究，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，项目规划设计策划是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。

项目规划设计策划的具体内容

一、总体规划

1．项目地块概述·项目所属区域现状·项目临界四周状况·项目地貌状况

2．项目地块情况分析·初步规划及设想·影响项目总体规划的不可变的经济技术因素·土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避·市场定位下的主要经济指标参数

3．建筑空间布局·总体平面规划及其说明·功能分区示意及说明4．道路系统布局·地块周边交通环境示意a地块周边基本路网 b道路建设及未来发展状况·项目道路设置及其说明a主要出入口设置 b主要干道设置c车辆分流情况说明 d停车场布置

5．绿化系统布局·地块周边景观环境示意a地块周边历史、人文景观综合描述b市政规划布局及未来发展方向·项目环艺规划及说明a绿化景观系统分析 b主要公共场所的环艺设计

6．公建与配套系统·周边市政配套设施调查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面设计提示a会所外立面设计提示 b营销中心外立面设计提示c物业管理、办公室等建筑外立面设计提示d其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示·公共建筑平面设计提示·公共建筑风格设计的特别提示·公共建筑外部环境概念设计

7．分期开发·分期开发思路·首期开发思路

8．分组团开发强度

二、建筑风格定位、色彩计划

1．总体建筑风格及色彩计划·总体建筑风格的构思·建筑色彩计划

2．建筑单体外立面设计提示·商品住宅房外立面设计提示a多层、小高层、高层外立面设计提示b不同户型的别墅外立面设计提示c针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示d其它特殊设计提示·商业建筑风格设计提示

三、主力户型选择

1．三亚同类楼盘户型比较

2．业态分析及项目户型配置比例

3．主力户型设计提示

4．商业物业户型设计提示

四、室内空间布局装修概念提示

1．室内空间布局提示

2．公共空间主题

3．选择庭院景观提示

五、环境规划及艺术风格提示

1.周边环境调查和分析

2.总体环境规划及艺术风格构想·地块已有的自然环境利用·项目

人文环境的营造

3.各组团环境概念设计·组团内绿化及园艺设计·组团内共享空间设计·组团内雕塑小品设计提示·组团内椅凳造型设计提示·组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示

4．公共建筑外部环境概念设计·主入口环境概念设计·营销中心外部环境概念设计·营销示范中心沿途可营造环境概念设计·针对本项目的其它公共环境概念设计

六、公共家具概念设计提示

1．周边同类楼盘公共家具摆设

·营销中心大堂

·管理办公室

2．公共家具概念设计提示

七、公共装饰材料选择指导

1．周边同类楼盘公共装饰材料比较

2．公共装饰材料选择指导及装修风格构思

3．营销示范单位装修概念设计

4．住宅装修标准提示

八、灯光设计及背景音乐指导

1．灯光设计·公共建筑外立面灯光设计·公共绿化绿地灯光设计·道路系统灯光设计·室内灯光灯饰设计

2．背景音乐指导·广场音乐布置·室内背景音乐布置

九、小区未来生活方式的指导

1．建筑规划组团评价

2．营造和引导未来生活方式·住户特征描述·社区文化规划与设计

第三部分项目质量工期策划

近几年来，房地产市场买卖双方纠纷不断，已成投诉热点。房屋滴漏、墙皮裂缝现象经常出现；所购期房交付时与合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量控制不严引起损害消费者利益的现象，因此，质量工期策划是我们、承建商必须树立的策划观念。

质量工期策划的具体内容

一、建筑材料选用提示

1．三亚市场竞争性楼盘建筑材料选用类比

2．新型建筑装饰材料提示

3．建筑材料选用提示

二、施工工艺流程指引

1．工程施工规范手册

2．施工工艺特殊流程提示三、质量控制

1．项目工程招标投标内容提示2．文明施工质量管理内容提示四、工期控制

1．开发进度提示

2．施工组织与管理

五、造价控制

1．建筑成本预算提示

2．建筑流动资金安排提示六、安全管理

1．项目现场管理方案

2．安全施工条例

第四部分项目形象策划

项目形象策划包括某项目的总体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划以及项目视觉形象策划等主要内容。项目视觉形象是指房地产有别于奇特项目的具有良好识别功能的同意视觉

表现。其内容主要包括项目视觉识别系统工程核心部分及延展运用部分。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色及标准字体。

项目形象策划的具体内容

一、项目视觉识别部分系统核心部分

1．名称·项目名·道路名·建筑名·组团名

2．标志

3．标准色

4．标准字体

二、延展及运动部分

1．工地环境包装视觉·建筑物主体·工地围墙·主路网及参观路线·环境绿化

2．营销中心包装设计·营销中心室内外展示设计·营销中心功能分

区提示·营销中心大门横眉设计·营销中心形象墙设计·台面标

牌·展板设计·营销中心导视牌·销售人员服装设计提示·销售用品

系列设计·示范单位导视牌·示范单位样板房说明牌

3．公司及物业管理系统包装设计

第五部分项目营销推广策划

对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决

策是很有必要的。项目营销推广策划提供关于某项目营销推广的未来方案，以未来的市场趋势为背景，以企业发展目标为基础设计的营销推广措施，其内容是在项目投资分析的基础上进一步对项目强、弱进行分析，并得出正确的处理方法。同时，通过对项目市场定位、价格定位分析，确定项目的正式入市时间，以及采用相应宣传推广策略策划并提出对整个营销推广的效果进行有效监控和评估的方法，以达到预期的营销效果。项目营销推广策划是房地产全程策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。

项目营销推广策划的具体内容

一、区域市场实态分析

1．三亚房地产市场总体供求现状

2．项目周边竞争性楼盘调查·项目概况·市场定位·售楼价格·销售政策措施·广告推广手法·主要媒体应用及投入频率·公关促销活动·其他特殊卖点和销售手段

3．结论

二．项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策

1．项目主要卖点荟萃

2．项目强势、弱势分析与对策

三．目标客户群定位分析

1．三亚居住人口总量、移民人口、度假人口及地块分布情况

2．三亚经济发展状况和到访人口情况

3．三亚度假客户情况分析·家庭成员结构·家庭收入情况·住房要求、生活习惯

4．项目客户群定位·目标市场a目标市场区域范围界定b市场调查资料汇总、研究c目标市场特征描述·目标客户a目标客户细分 b目标客户特征描述 c目标客户资料

四、价格定位及策略

2．项目利润目标

3．可类比项目市场价格

4．价格策略5．价格分期策略

五、入市时机规划

1．宏观经济运行状况分析

2．三亚房地产相关法规和市场情况简明分析

3．入市时机的确定及安排

六、广告策略

1．广告总体策略及广告的阶段性划分·广告总体策略·广告的阶段性划分

2．广告主题

3．广告创意表现

4．广告效果监控、评估及修正

5．入市前印刷品的设计、制作·宣传海报、折页·认购书·正式合同·交房标准·物业管理内容·物业管理公约

七、媒介策略

1．媒体总策略及媒体选择

2．媒体总策略

3．媒体选择

4．媒体创新使用

5．软性新闻主题

6．媒介组合

7．投放频率及规模

8．费用估算

八、推广费用计划

1．现场包装

2．印刷品

3．媒介投放

4．公关活动

九、公关活动策划及现场包装

十、营销推广效果的监控、评估及修正

1．效果测评形式·进行性测评·结论性测评

2．实施效果测评的主要指标·销售收入·企业利润·市场占有率·品牌形象和企业形象实施阶段

第六部分项目销售管理与执行

在经过前面一系列的工作流程后，进入到项目的销售阶段，这个阶段的成果也是检验前面几个方面的策划工作是否到位。

项目销售管理具体内容

一、销售周期划分即控制

1．销售策略·营销思想：全面策划·销售网络·销售区域：紧扣目标市场和目标客户·销售时段·政策促销·销售活动·销售承诺

2．销售过程模拟·销售实施·销售合同执行监控

二、各销售阶段营销推广执行方案实施

三、各销售阶段广告创意设计及发布实施

四、售前资料准备

1、批文及销售资料·批文·楼宇说明书·价格体系·合同文本

2、人员组建·销售辅导

3、制定销售工作进度总表

4、销售控制与销售进度模拟·销售控制表·销售收入预算表

5、销售费用预算表·总费用预算·分项开支·边际费用

6、财务策略·信贷·付款方式·按揭·合伙股东

7、商业合作关系·双方关系·三方关系·多方关系

8、工作协调配合·甲方主要负责人·直接合作人·财务部·工程部·物业管理公司

五、销售培训

1．销售部人员培训

·详细介绍公司情况

·物业详情

a项目规模、定位、设施、买卖条件

b物业周边环境、公共设施、交通条件

c该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况d项目特点

※项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率等※平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积组合、户型优缺点、进深、面宽、层高等

※项目的优劣分析

※项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标

e竞争对手优劣分析及对策

·业务基础培训课程

a国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定

b房地产基础术语、建筑常识：房地产、建筑业基础术语的理解

※房地产、建筑业基础术语的理解※建筑识图

※计算户型面积

c心理学基础

d银行的按揭知识，涉及房地产交易的费用

e国家、地区的宏观经济政策、当地的房地产走势f公司制度、架构和财务制度·销售技巧·签订买卖合同的程序·物业管理课程·销售模拟·实地参观他人展销现场

2．销售手册·批文·楼宇说明书·价格体系·合同文本·客户资料表3．客户管理系统4．销售作业指导书·职业素养准则·销售基本知识与技巧·项目概况·销售部管理架构

六、销售组织与日常管理

1．组织与激励·销售部组织架构·销售人员基本要求·职责说明·考核、激励措施

2．工作流程·销售工作的内容·销售工作阶段·销售部工作职责（工作流程）·销售业务流程（个案）

3．规章制度概念指示

第七部分项目客服策划

目前的房地产市场，特别是发达地区的房地产市场，物业管理已愈来愈受买家的重视和关心，来自市场的信号向发展商提出了物业管理高起点、高标准、高水平的要求，万科开发的物业多年来一直深受市场的追

房地产项目操盘方案

房地产项目操盘方案第一章进场前第一部分营销组织一、人员的筛选： 1、选简历：对简历的挑选和面试的安排可以设定主选简历和备选简历，在主选简历不能实现招聘需求时，可以从备选简历中挑出备选人员进行面试。要快速从成堆的简历中挑选符合资格者，可以从以下几点考虑： 1) 是否随简历附应征信；应征信中有否对职业的发展和工作的职责有清晰的描述； 2) 简历是否简明通顺，是否草率，是否有错别字：是否有较长时间的空档；换工作的频率是否过快； 3) 简历中能展现自身的才华和特长； 4) 简历中的从业公司是否名牌或执行过重点项目； 2、面试： ? 让面试者填写一份应聘人员资料登记表。 ? 面试的时间视招聘职位而定，普通岗位一般控制在20分钟左右。 ? 面试人员主要评估应聘人员是否符合岗位的基本要求。 ※面试的精神面貌※谈吐是否流畅※简历的真实性※专业表现能力※其他才华体现 3、面试中提问： 1) 简历的真实性 ? 你的上一份工作作出过什么成绩？或者你的从业业绩？ ? 能否具体介绍一下你以前参与（负责）过的项目？ ? 能否介绍你从业中最得意（尴尬）的一件事情？结果如何？ ? 能否介绍你所经历的一次克服困难后完成的工作？ 2）激励此人工作的动力是什么： ? 你为什么选择应聘这份工作？你选择公司看中的条件？ ? 你认为这份工作在现阶段能够带给你最有价值的东西是什么？ ? 你认为当你工作顺利完成后，对你最好的奖赏是什么? 3）此人是否能配合经理并与其他同事合作： ? 你的记忆中有没有一件团队合作的事情？能否讲述一下？ ? 当别人对你提出建议的时候你会怎么想？怎么做？ ? 你怎么看待被别人误会？ ? 你怎么看待个人利益和团队利益之间的关系？ 4）此人是否正直、诚实： ? 能否介绍一件你认为自己做得失败的事情？为什么会失败？ ? 你觉得自己有什么缺点？对你的工作有影响？ ? 你的上司对你的评价？你对上司的评价？ 5）此人的专业度： ? 能否谈谈你对某某区住宅（商业地产、办公物业、综合物业）市场的总体印象？ ? 你认为别墅（小高层、多层）物业的特点怎么样？有什么优劣势？

房地产项目操盘思路

由于我在房地产开发公司任职时的工作岗位涉及到各个部门，并因为岗位轮换亲身经历过他们的工作和实践，所以对前期部，开发部，客服和物业均有比较深刻的了解，现结合综合知识浅谈一下我对项目开发的一些思路。对于房地产的甲方来说，工作程序大致为： ?投资机会研究及土地竞投阶段 ?项目立项阶段 ?项目全程策划阶段 ?规划设计阶段 ?工程施工阶段 ?市场推广和营销阶段 ?物业管理阶段而我们的工作主要是围绕甲方的进度开展，在甲方的各个工作阶段中，我们的工作重点也不同，具体可分为： 1．地块初步研究，包括项目背景、项目概况、市场分析、项目开发初步评估、综合分析 2．可行性研究报告的编写及经济研究，包括项目概述、各期投资估算、总体销售收入预测、各期销售收入预测 3．编写产品建议书，市场定位、产品形态、项目类型选择、产品主题、项目设计主题及相关建设指针 4．编写项目销售总体计划，即项目销售开盘前，对项目销售、营销相关所有工作的计划，包括项目销售推广总体思路、推广主题方向、项目销售总体均价预计、销售上的放量节奏、销售推广各阶段总体时间安排，各分阶段计划内容、项目销售总体推出单位计划、项目营销费用使用总体计划表、售后服务和交房等计划 5.编写项目销售手册，明确项目各方面问题的口径统一，项目位置、项目定位、发展商背景、承建商及工程监理公司规划、设计公司、物业管理、管理费、项目周边规划、项目规划设计、户型说明、项目交通、学校、购房须知、装修标准、项目的销售窗口表、各营销阶段针对性的统一销售说辞 6.最重要的是整个项目的营销策划报告的编写，主要有以下部分，市场研究一、项目市场环境分析

二、项目市场竞争分析三、项目市场需求分析四、项目开发条件分析产品定位一、产品分析及定位二、目标客群分析策划推广一、推广总体概念二、楼盘形象定位三、广告诉求重点四、项目卖点提炼五、广告传播策略六、媒介传播平台八、专案推广策略九、媒介投放计划十、广告费用预算销售策略一、价格策略二、产品市场导入策略三、销售进度计划及销售周期四、销售手法五、销售业务执行策略产品定价一、定价依据二、成本的核算三、竞争市场价格参考四、公司的销售目标五、定价范围六、定价策略八、销售价格表的制定

如何操盘一个房地产项目

如何操盘一个房地产项目? 如何操盘一个房地产项目? 三亚房地产项目全程营销策划操盘全案（针对住宅项目）如何操盘一个房地产项目?这是初入房地产行业每一人都想知道的,记得自己刚入行房地产行业时,房地产营销策划对我是非常生的,看见营销策划公司对项目的大把炒作,排队造房,举办有特色的促销活动,那时是多么想自己也参与在其中,作为房地产从业人员必须了解一个项目是如何操盘起来的,全程营销策划包括那几大部分,具体做那些内容,头脑有了全体的思路,这样无论你在房地产行业中那个岗位,都会明白自己在做

什么?为什么这样做?目前我所在城市三亚,很多项目都还没有进入营销策划时代,都是先根据自己建房,然后自己销售或再请专案代理公司,而不是根据市场需求,顾客的需要,精确的市场定位,科学的房地产管理体系来完成,现在让我们一起来温习和学习一下! 建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括七大部分：①项目投资（代理）可行性研究②项目规划设计策划③项目质量工期策划④项目形象策划⑤项目推广策划⑥项目销售管理与执行⑦项目客服策划。第一部分：项目投资（代理）可行性研究项目投资（代理）可行性研究是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的营销销售中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、三亚房地产市场的供求状况、三亚同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。项目投资（代理）可行性研究具体内容如下

如何从集合竞价的情况捕捉主力全天的操盘思路完整版

如何从集合竞价的情况捕捉主力全天的操盘思路 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】

如何从集合竞价的情况捕捉主力全天的操盘思路? 一、高开? 开盘是庄家操控股价的开始，庄家如果当日有操盘计划，会通过集合竞价来掌控开盘价。? 高开主要有两种情况：第一种是幅度适当的高开，第二种是大幅高开。? 对我们有指导意义的是第一种适度的高开，适度的高开可以表现出庄家操纵股价的冲动，也有利于庄家控制筹码的稳定性。? 如果开盘后下打快速拉起或直接走高上涨概率相当大。? 大幅高开多出现在利好个股，高开上冲涨停。? 主要参考是看股价位置和是第几个涨停，如果是第一次涨停可以适当跟进。如果多个涨停还是注意控制风险。? 或者庄家高开出货，或者收阴洗盘，这两种情况都要回避。? 如果高开大量，要注意庄家出货，如果分时下跌幅度大，成交也比较大，基本为出货。?

如果高开收阴，成交不是特别的大可能庄家洗盘，主要看成交量区别。? 另外大家在看开盘价是要结合大盘来辅助判断其强弱，特别有参考意义的是在大盘走低而出现高开的个股。? 二、低开? 低开出现有以下两个原因，一是没有主力运作，开盘随大势所致。二是有意为之。? 幅度较小的低开可能庄家为了进行洗盘，洗完后会拉起来，多表现开盘就拉或在收盘线长时间横盘运行后拉起。? 还有就是由庄家前日大量出货所致，如果前日大量分时波动较大，次日低开走低，就要第一时间出局了。? 庄家为了套牢跟风盘低开便是最好的选择，所以我们最该了解这种危害很大出货低开，及时回避风险，来看看图。? 还有一种情况是庄家故意低开卖货，基本表现幅度较大，在下面运行时间较长，尾盘多突然拉升再次吸引跟风出货，庄家利用别人捡便宜的心理卖货也有发生。? 当然有时也会低开收大阳线，关键要看低开后分时走势，如果低开分时走势依然有控制，我们还是积极关注的，只要有资金操控分时我们都要关注，操控就意味着机会。?

地产公司操盘全过程图文稿

地产公司操盘全过程 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】

地产行业涉及专业类别多，专业性强，一般情况从事人员就业地产多年都没有机会跨岗位工作。对地产公司的其他岗位工作内容不了解，更不容易知道地产是如何操盘的。地产行业是中国的支柱产业，也是我们所学的专业，更是各行业中个人收入高的行业，我想我们中的大多数同事今后都不会改行。大家要想不被淘汰，最好的方法就是通过再学习把自己培养成为具有很强的综合能力的人才，成为公司离不开的员工。正规地产公司的主要业务科室组成，一般的地产公司会根据业务的需要，成立工程部、预算部、开发部、销售部和财务部这五大业务科室。成名的地产公司一般在几个方向的能力都很强，即融资能力、社会网络、工程管理、策划销售和成本控制五个方面。另外品牌和社会信誉度也要好。——华锐地产在以上几个方面还是比较强的，我认为华锐地产还是比较好的地产公司。第二篇买地的过程开发公司获取利益的第一步就是得到土地的开发权，一块待开发的土地不能再生，不能复制。土地的好坏将基本决定开发项目的成败，成本和利益的大小。所以确定购买土地是非常重要的事情。李嘉诚先生说过“地段、地段、还是地段。”地段是决定地产价值的第一要素，地段的好坏意味着生活的便利和房产的价值。一、评价一块地好坏的方法如果员工有机会参与选地的工作，我们要从投资成本大小，方便销售和易于建设等几个方面分析土地的好与坏。可以从下边几个方面分析：

简单且实战性强的操盘思路(DOC)

简单且实战性强的操盘思路《必看！！》思想无敌，方法制胜！有防有攻，攻守得当！攻则止盈，不可恋战！守则止损，挥洒自如！三分技术，七分心态！泰若处事，策略至上！三分技术，七分心态，良好的心态是保持资产稳定增值的必要条件! 人法地，地法天，天法道，道法自然，自然界万物都是有规律和趋势可循的亏钱的主要原因无非就是三点：趋势，资金和买卖点一、趋势决定后期是否上涨（智能辅助线）买股票首先要确保一个股票的大势也就是中线是走好的所谓趋势为王不可挡不可逆的看清趋势赚大钱，看不清趋势就亏钱那么如何来看清一个票的趋势呢?先来看一下几个图:

智能辅助：中期生命线，也称作为主力成本线用法：智能辅助线黄色线上穿红色线为智能辅助线金叉代表中线启动中线趋势走好相反，智能辅助线黄色线下穿红色线为智能辅助线死叉代表中线破位中线趋势走坏为什么市场每年有90%的散户是亏钱的？？原因一、不知道股票处于牛市上涨波段还是熊市下跌波段，凭感觉，感觉在涨就去买入，在个股在买入。个股在熊市波段的时候上涨就是诱多，买入即套！原因二、黄线下穿红线的时候，个股进入熊市波段，却犹豫不决，不舍得卖股，结果越套越深。

股价在智能辅助线下方主力放弃自身被套这个时候我们不操作（除非在出现超跌的时候当股价在智能辅助线上方主力想做多赚钱会沿着智能辅助线拉升然后打压股价洗盘再拉升所以我们要操作股价在智能辅助线上方即使你买在短线高点中线趋势向上也只是短时间被套所以在股市里面想赚钱不亏钱，必须看趋势智能辅助线，操作个股处于牛市上涨波段的区间。一旦智能辅助线用法： 1，判断个股的中线买卖点 2，判断压力支撑--短线买卖点智能辅助线（常说的主力成本线）也就是用来线上用来判断主力会被套所以洗盘到主力成本线之后主力再次拉升

营销七日谈(一个地产操盘手的十个瞬间文字稿)

营销七日谈之一（地拿砸了，就一切都砸了）我个人有个体会，一个项目的成败，有个4321原则。拿地研判占了40%，设计规划占了30%，销售企划占了20%，市场机会占了10%，也就是说，地拿错了，或者在错误的时间拿了地，那就算设计、销售、企划推广做得再好，市场机会每次都能捕捉到，整盘做完，也就勉强及格，赚钱是不用想了，不赔就算不错了；如果地拿对了，或者在正确的时间拿了地，哪怕设计中规中矩，哪怕后期销售、企划推广很普通，点又很背，各种小反弹，各种小阳春都没有捕捉到，这个盘还是可以拿到70多分，赚点钱没有问题。但我绝对不是说，在一个项目的操盘过程中，营销只有20%的责任，我认为是100%的责任。一个房地产公司，不是只有市场营销部需要懂营销，全公司都得懂；占了项目成败的40%的“拿地研判”，需要有营销能力，占了项目成败的30%的“设计规划”，也需要有营销能力，我们是房地产开发商，不是总包，我们是卖房子的，不是盖房子的，马克斯在《资本论》里说，“从产品到商品，是惊险的一跃，它的结果要么是产生利润，要么是摔死资本家”，你们见过谁跳高跳远，是脑袋或者大腿过去了，而躯干或者屁股还在原位的？这惊险的一跃是和全公司有关的。而且是和“资本家”最有关系的，这个“资本家”，要么是老板，要么是董事长，因为房地产本质是个“投资行为”，以前我听北京华高莱斯李忠老师的课，他说房地产专业在国外，是属于金融系的投资方向，是一个“如何花更多的钱赚更多的钱”的事业，不是房子盖的越快越好。因此，我很看不起那种地拿错了，董事长骂总经理总经理骂拿地的部门拿地的部门骂营销预期太高市场预判出错营销部门只好骂自己的行为，每个人都要做好自己的工作，董事长或者资本家的工作，就是负责投资，不是每天把眼睛放在旗下的楼盘，今天买了几套，明天买了几套，这个楼盘什么时候开盘，那个楼盘什么时候交房，市场

新颖三四线城市项目操盘全思路与执行案例

最新三四线城市项目操盘全思路与执行案例这是一份最新的三四线城市商业项目操盘方案，时间跨度接近3年半：从项目招商前期准备(2013年9月)直到项目开业(2017年1月)，方案中对所有环节都做了缜密的分析与实施步骤的详解。具体内容：当地市场商业状况考察分析、项目定位、招商原则、业态规划、功能组合、租金体系与策略、招商推广策略、招商条件与收益预测、招商操作程序与后期管理、团队建设与人员培训。本项目位于宁国市，宁国地处安徽省东南部，皖南山区东北侧，东邻浙江，西靠黄山，连接皖浙两省七个县市，距沪、宁、杭三城市170-300公里，是皖南山区之咽喉，南北商旅通衢之要道。第一部分宁国市商业发展现状及项目定位一、宁国市商业状况简析近年来随着宁国居民收入的增加、购买力提高，商业随之发展，来满足消费者需求，但整体的发展水平，略显滞后。主要表现： 1、商业集中度高，社区商业中心发展不均衡现宁国市商业形成了以西津区宁城路、城东路、津河路、东风路，南山区宁阳路、山门路及周边辐射全市，项目所在区域宁国大道和青龙东路以及凤形新区的商业基础相对薄弱。

2、商业零售业态单一主要以百货店、大型超市、专业市场和专卖店为主，各业态相对独立，无衔接载体。 3、商业零售运营模式单一，缺乏核心竞争力现宁国市的零售运营模式仍以百货联营扣点、店铺或店中店租赁、超市量贩等为主，商管公司管理运营的购物中心模式缺乏专业性。 4、商业受周边城市辐射严重，中高档、流行时尚类的商业定位缺乏随着政府的重视和大力扶持，宁国市在未来几年内的商业格局将出现重大的变化，本项目就是宁国首个城市商业综合体! 二、项目简析 1、项目位置本项目位于宁国市宁国大道和青龙路交汇处，是宁国市政、商、住核心区位。项目所处的宁国大道贯穿城市南北，连接南京,黄山，杭州，纵横城市内外交通;皖赣铁路宁国站近在咫尺;多个公交站点9条公交线路，均匀分布项目周边;学校、商业、医院、高档生活区在此交汇共生。 2、项目规模总占地面积115.2亩，总建筑面积约40万㎡，是宁国市首家集居住、购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、办公、酒店、观光、文化等于一体的大型城市综合体。 3、项目定位

房地产合作操盘项目运营管理流程(A0)

页码：第1页共9页合作操盘项目运营管理流程编制汪浩日期审核陈东彪、丁元刚日期批准林峰日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人

页码：第2页共9页 1.目的为保证兼并收购、合作拿地、前期融资（股权）等合作项目在合作管理工作、公司及项目运控工作规范、高效，防范运营风险，为各合作方创造项目最优价值，特制定本流程。 2.适用范围本流程适用于集团、事业部、城市公司的合作操盘项目的运营管理工作。 3.术语及定义 3.1.三会：合作公司股东会、董事会、监事会（或董事会审计委员会）； 3.2.合作对接负责人：事业部委派的和合作各方联络对接的第一负责人。 4.职责与权限 4.1.合作项目团队三会成员、项目团队及事业部内部各职能对接人 4.1.1.负责与事业部合作项目工作小组对接，把控合作各方前期约定合作相关要求；并与合作各方参与项目人员进行交底； 4.1.2.负责合作公司及项目的整体运营管控及信息提供。 4.2.事业部各职能 4.2.1.事业部运营职能：负责合作项目指标、计划、权责、制度文件及月报总结等的管控； 4.2.2.事业部财务职能：负责合作项目预算、资金计划、资金管理、费用管理的管控； 4.2.3.事业部法务职能：负责合作项目合同管理、运作风险、法人治理文件、合作协议的管控； 4.2.4.事业部行政职能：负责合作项目工商变更、印章、固定资产、档案的管控； 4.2. 5.事业部成本职能：负责合作项目成本管控； 4.3.集团合作战略推进小组、事业部合作项目工作小组 4.3.1.负责合作项目运营管控的对接、交底及指导协调。 5.项目团队管理 5.1.针对直线职能、大工程部、矩阵片区三种不同模式及架构在合作协议签订前各事业部人

地产公司操盘全过程

地产公司操盘全过程第一篇前言地产公司操盘全过程比较复杂，运行时间长，操作过程多，要求从业人员业务能力强。介绍地产操盘比较麻烦，我想还是分专业来介绍比较方便。操盘时需要各专业共同操作的内容我特别介绍。介绍的内容主要来源于自己对工作内容的理解，供你们今后的工作中借鉴。这个题目出的太大了。我在大学学的是工业与民用建筑结构专业，毕业后从事建筑行业二十五年。毕业初期在施工企业工作过四年半，担任过放线员、工长和工程科科长，后在设计单位工作四年零九个月，从事建筑和结构两个专业的设计和概算编制工作。以后的十四年都从事甲方的工程管理工作，做过前后期手续、工程技术和施工生产管理工作，一直担任现场总指挥、总工程师、生产副经理和开发公司总经理职务。对地产行业有了一定了解。我从三十岁开始带团队，看到一些与我一起工作的年轻管理人员很有抱负、工作用心，责任心强，很有管理天赋。我也喜欢讲我的经验和教训与他们，希望在个自的成长过程中少走弯路，快速的成才，这也是我给大家讲《地产公司操盘全过程》的初衷。希望能在今后的工作中对你们有所帮助，更希望你们今后在地产界能成为叱咤风云的人物。房地产行业是通过投资房屋建设，再通过销售或出租来获取利润的行业。行业的特点是：专业性强，涉及专业多，投资额大，周期长、风险大、生产过程复杂，需要各专业大协作，并且受国家政策影响性强。地产行业涉及专业类别多，专业性强，一般情况从事人员就业地产多年都没有机会跨岗位工作。对地产公司的其他岗位工作内容不了解，更不容易知道地产是如何操盘的。地产行业是中国的支柱产业，也是我们所学的专业，更是各行业中个人收入高的行业，我想我们中的大多数同事今后都不会改行。大家要想不被淘汰，最好的方法就是通过再学习把自己培养成为具有很强的综合能力的人才，成为公司离不开的员工。正规地产公司的主要业务科室组成，一般的地产公司会根据业务的需要，成立工程部、预算部、开发部、销售部和财务部这五大业务科室。成名的地产公司一般在几个方向的能力都很强，即融资能力、社会网络、工程管理、

房地产项目实际操盘手册

房地产企业管理知识库房地产项目实际操盘手册蓝蝶房产管理杭州蓝蝶数码科技有限公司

目录第一部分市场定位 (3) 第二部分产品提升 (6) 第三部分整合宣传方案 (10) 第四部分媒体广告策略 (19) 第五部分开盘阶段媒体广告计划 (21) 第六部分开盘活动方案 (24) 第七部分价格策略 (27) 第八部分销售渠道 (31)

第一部分市场定位准确的定位是成功的基础。根据对市场及项目的分析结论为项目确定系列市场目标，即卖给谁，卖什么，从而确定本项目的战略方针，即怎么卖？一、项目名称怡丰—海韵豪园二、项目推广定位 ——南城大道309号三、广告语： ★法式地中海风情高级花园洋房社区 ★音乐畅抒心声建筑诠释格调 ★尊贵浪漫的法兰西风情 ★浓郁欢快的红酒、鲜花加萨克斯的休闲文化四、目标客户的定位 1、个体经营者（以南岸区各专业市场个体经营者为主）； 2、中小企业主； 3、周边单位集团购买； 4、政府机关公务人员的换房； 5、周边其它高收入的客户；

6、其它区域有在南岸臵业的客户。特征描述：拥有稳定收入，家庭储蓄在10—30万之间，月入在2500—4500元的中等收入家庭，年龄在35—50岁之间，有子女。多为二次臵业，购买大户型的意向较大。三、档次定位立足中高档，突出品牌；做老百姓的精品住宅，建中高层阶层的理想家园。四、价格定位先期低价入市，以树立品牌，聚集人气为根本目的，后期价格自然提升。（具体价格及价格策略另附）五、卖点定位主题语：怡丰—海韵豪园 ——南城大道309号品质卖点：

南岸区唯一别墅内高层物业（“终极臵业”概念）广告卖点：概念卖点——法式地中海风情高级花园洋房社区教育卖点——双语幼儿园、怡丰实验学校配套卖点——怡丰“一卡通”（与海洋公园互动）会所卖点——法国会所、产权式酒店景观卖点——江景、都市夜景物管卖点——全封闭人性化“三代服务”论价格卖点——中档价格、高贵享受品牌卖点——香港国际集团、重庆老牌开发商、海洋公园等知名品牌互动

房地产营销操盘心得

房地产营销操盘心得：精品如何操盘一个房地产项目？这是初入房地产行业每一人都想知道的，记得自己刚入行房地产行业时，房地产营销策划对我是非常生的，看见营销策划公司对项目的大把炒作,排队造房,举办有特色的促销活动，那时是多么想自己也参与在其中，作为房地产从业人员必须了解一个项目是如何操盘起来的，全程营销策划包括那几大部分，具体做那些内容，头脑有了全体的思路，这样无论你在房地产行业中那个岗位，都会明白自己在做什么？为什么这样做？目前我所在城市三亚，很多项目都还没有进入营销策划时代,都是先根据自己建房，然后自己销售或再请专案代理公司，而不是根据市场需求顾客的需要，精确的市场定位,科学的房地产管理体系来完成，现在让我们一起来温习和学习一下！建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括七大部分：①项目投资（代理）可行性研究②项目规划设计策划③项目质量工期策划④项目形象策划⑤项目推广策划⑥项目销售管理与执行⑦项目客服策划。第一部分：项目投资（代理）可行性研究项目投资（代理）可行性研究是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的营销销售中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、三亚房地产市场的供求状况、三亚同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。项目投资（代理）可行性研究具体内容如下

房地产住宅项目的操盘流程-销售部-fsw

房地产住宅项目的操盘流程（销售部）房产项目的开发需要经历四个阶段：投资决策分析阶段，前期工作阶段、项目建设阶段、竣工验收交付使用阶段。四个阶段每一个阶段都有不同的内容。投资决策阶段：是项目开发最基本的最关键的一项工作，工作内容主要是项目的选择和可行性研究。前期工作阶段：是投资分析决策后到正式施工前，其主要工作内容是获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。项目建设阶段：主要内容是落实承发包、组织施工、建设监理、市政和共建配套等竣工验收交付使用阶段：主要内容就是组织竣工验收和交付使用的成功。以上房产开发的四个阶段销售部门（特别是代理公司）真正发挥作用的是后三个阶段，在代理公司刚开始接触项目时，项目估计正处在刚开工，售楼处要么没有搭建，要么就是刚刚搭建起来，首先为了对项目由一个整体的了解和掌握，就要对项目做一份项目的整体营销方案，该方案是对当前项目销售的整体分析及应对策略。整体的营销方案的内容可分为一下几个部分： 1 项目评价：项目区位交通环境及项目内的各项技术指标 2 项目 SWOT 分析包含项目市场宏观环境调研分析和项目优劣势及跟主要竞争项目对比（ swot 分析） 3 潜在客户群体分析：按不同人群的各类性质划分为不同的群体，

加以区分。 4 项目市场定位：对项目的形象及概念定位 5 价格定位：结合当地消费者及市场的特点，对价格敲定 6 制定完整的销售策略：结合调研成果，根据市场定位，对项目制定出整体的销售策略。（俗话说，万事开头难，项目整体销售策略的制定，对项目前半部分的销售起到总领全局的作用）第二部分：前期蓄水（开盘前）在项目整体销售策略制定好后，剩下的的时间至开盘前的工作就只有一个目的 : 项目前期蓄水，为开盘准备。这段时间的工作重点主要有以下几个方面： 1 制定开盘前的销售计划及工作安排 1 准备硬件设施，谈客工具。搭建售楼中心，销售人员到位， 2 人员培训，完善答客问，精炼说辞。 3 宣传（公关）活动 4 积累客户 5 时刻关注市场变化，及时调整销售策略。第三部分 : 开盘 1 制定整体的开盘销售策略及工作安排 2 疏导积累的客户房源冲突

商业地产招商操盘思路及技巧

商业地产招商思路及技巧一、项目启动风险评估： 1、项目是否存在重大的隐患，是否需要被一票否决？ 2、开发时机是否已经成熟？ 3、项目潜在的风险在哪里？ 4、项目选址的不利因素有哪些，如何改善？ 5、项目存在哪些客观缺陷，在规划方案中如何让进行改善？ 6、项目招商的风险有哪些，如何设计招商方案？ 7、项目工程造价如何控制，如何避免工程的风险？ & 项目应如何设计资本运作方案？二、商业用地价值评估： 1、这一商业地块是否具有开发价值？ 2、在该地块开发商业地产项目的风险系数有多大？ 3、是应该去的这块土地，还是应该放弃这块土地？ 4、如果要取得这块土地，那么最多价格只能是多少？三、融资评估报告： 1、在的商业用地之后，与国外基金及投资机构进行融资时，提交的项目评估方案。 2、以评估方案为蓝本，提交项目最客观的可行性报告。 3、以最直观的财务报表，设计最具有操作性的资本运作方案。 4、国际化商业地产项目评估方案，实现与国外基金零距离对接

四、商业地产的操作： 1、商业地产项目的成功并不在于外部有多少资源，而在于如何整合资源！商场经营的成败没有秘诀，经营的手法没有好坏之分，经营的模式是多样的，经营的招数没有高低之分，关键在于实施。一个行动要比一个方案要好，没有实施的方案等于没有方案，商业地产操作的关键是操盘过程中的理性化和系统化。 2、建设一支有效率和尽量廉洁的操作团队，严格控制招商和经营过程中的炒铺等投机现象，无论在任何时候都始终要维护商场的长远利益和发展商的根本利益。商场经营管理过程中遇到问题不要笼统解决，要做到具体问题具体分析针对性解决。五、招商策略： 1、招商的核心属性：现代商业地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态统一整合到经营主题和信息平台上，包含统一招商规划、统一招商实施、统一服务标准和统一物业管理四个方面。这四个方面决定着后期商业运营能否成功，是保证项目可持续发展的关键。 2、招商的七项基本原则：（1）业态比例分配（2）统一形象（3）同业差异异业互补（4）多元经营方式（自营、联营和租赁）（5）主力店招商先行（6）招商期间租金优惠（7）统一服务及信息化管理：统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务。六、招商的总体设计： 1、战略时机：选择在合适的时机进行招商往往能取得事半功倍的效果。招商的战略时机选择就是指：在社会经济发展、交通地理变更等一系列的重大事件发展进程中，商场的招商能有效的利用一切有利的因素，使一系列重大事件与商场招商联系起

房地产项目的操盘要点

大型房地产项目的操盘关键房地产项目的操盘关键是定位问题，包括：产品定位和成本定位等。在此就这两方面做一下简要的阐述和分析。产品定位产品定位对于房地产项目开发非常重要，关系到整个房地产项目开发的成败。产品定位的依据是什么呢？我认为，土地的位置和状况限定了项目开发选择的余地，因为土地的位置是固定的。这就是通常所说的土地中蕴含着密码，我们只有正确分解和破译土地密码，知道土地真正适合做什么，才可能做出正确的产品定位。土地密码中蕴含着客户群密码和总价密码。客户群密码是指土地的客观条件决定了在这块土地开发项目适合哪些人群。我们必须对市场进行细分，要正确分析客户群，我们必须先正确评估项目的自身条件，这些客观条件决定了哪些客户会对这个项目感兴趣，决定了客户群的大小。总价密码是指房地产项目定位一定要注意房子的总价问题。客户在买房时非常注意房屋的总价，其实一个人在买房时心里都有一个可以接受的总价。产品定位应该是总价定位，而不是单价定位。户型面积大小对总价影响很大，要满足这些客户群的需要，必须在户型选择和设计上下功夫。产品定位应注意：不要盲目跟风；警惕成功经验。产品定位时不能简单拷贝别的项目，注意分析土地密码。盲目跟风往往会不按土地的实际情况办事，最终造成项目的失败。另类是小盘取胜的一个策略。小盘因为规模小具有先天的缺陷，如果考虑独辟蹊径，采取另类策略，定位于少数人群，往往会取得成功。但大盘切忌另类，不能模

仿小盘，不要风格太强，不要缺乏包容性，否则会导致项目失败。成本定位成本是一个广义、动态的概念，不仅仅是指通常所说的建筑成本。我认为房地产成本包括风险成本、时间成本、管理成本和建筑成本。由于建筑成本已变得很透明，建筑成本的控制已不是难题。因此，我在这里不做分析。风险成本任何一个房地产项目都有风险，在房地产开发时不得不考虑风险。只有在合理规避了风险，保证不赔钱的情况下，才可能获得利润。考虑了风险成本后的利润也才比较真实。只有将房屋尽快卖出去，房地产开发的风险才会降到最小。当整个项目卖到1／3时，失败的可能性就不大；当卖到2／3时，才知道是否有利润；当卖到3／4时，是现金利润和实物利润的分水岭。房地产开发的利润应主要看现金利润，而不是实物利润。时间成本房地产开发一定要注意时间成本，必须尽量缩短开发时间。产品定位、营销策略直接影响房地产项目的开发周期。开发周期越短，资金回笼越快，开发风险就越低，资金成本、管理和经营成本也就越小，房地产企业的经营状况才会越好。为了缩短开发周期，降低时间成本，房地产开发应该注重产品定位和营销定位；同时要注意尽量缩短拆迁时间。管理成本房地产业是一个集成产业，房地产商主要是将设计、施工、材料、装修等方面的公司协调在一起，进行高效率的运作，建造出高质量的房屋，最终销售给客户，获得利润回报。为了协调这些上下游行业或产业间的关系，房地产商的协调和管理水平很重要，要不断提高自身的管理水平，降低管理成本。如何降低管理成本呢？我认

大型房地产项目的操盘关键

大型房地产项目的操盘关键另类是小盘取胜的一个策略。小盘因为规模小具有先天的缺陷，如果考虑独辟蹊径，采取另类策略，定位于少数人群，往往会取得成功。但大盘切忌另类，不能模仿小盘，不要风格太强，不要缺乏包容性，否则会导致项目失败。成本定位成本是一个广义、动态的概念，不仅仅是指通常所说的建筑成本。我认为房地产成本包括风险成本、时间成本、管理成本和建筑成本。由于建筑成本已变得很透明，建筑成本的控制已不是难题。因此，我在这里不做分析。风险成本任何一个房地产项目都有风险，在房地产开发时不得不考虑风险。只有在合理规避了风险，保证不赔钱的情况下，才可能获得利润。考虑了风险成本后的利润也才比较真实。只有将房屋尽快卖出去，房地产开发的风险才会降到最小。当整个项目卖到1／3时，失败的可能性就不大；当卖到2／3时，才知道是否有利润；当卖到3／4时，是现金利润和实物利润的分水岭。房地产开发的利润应主要看现金利润，而不是实物利润。时间成本房地产开发一定要注意时间成本，必须尽量缩短开发时间。产品定位、营销策略直接影响房地产项目的开发周期。开发周期越短，资金回笼越快，开发风险就越低，资金成本、管理和经营成本也就越小，房地产企业的经营状况才会越好。为了缩短开发周期，降低时间成本，房地产开发应该注重产品定位和营销定位；同时要注意尽量缩短拆迁时间。管理成本房地产业是一个集成产业，房地产商主要是将设计、施工、材料、装修等方面的公司协调在一起，进行高效率的运作，建造出高质量的房屋，最终销售给客户，获得利润回报。为了协调这些上下游行业或产业间的关系，房地产商的协调和管理水平很重要，要不断提高自身的管理水平，降低管理成本。如何降低管理成本呢？我认为针对目前我国房地产业的现状，房地产公司应该朝着规模化、专业化、规范化和集团化方向发展。只有扩大开发规模，发挥在材料采购、建筑施工、营销方面的规模优势，实现资源利用最大化，才能有效降低成本，进行成本控制，因此房地产公司应该实现规模化。专业化是指房地产公司应该不断提高专业水准，做出精品，提高房屋的性价比，这样才能增强公司的竞争力，在市场上立于不败之地。广州最大的五家房地产商都采取这种集团化经营方式，北京的大型房地产企业也在尝试这种经营方式。因为如果不这样，房地产企业对上下游企业没有任何控制力，出现很多纠纷，通过法律手段很难解决，而且得不偿失，最终损失惨重的还是房地产企业。房地产市场调查的主要内容有：一.房地产市场环境调查 1.政治法律环境调查（1）国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。（2）有关房地产开发经营的法律规定。（3）有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。 2.经济环境调查（1）国家、地区或城市的经济特性，（2）包括经济发展规模、趋势、速度和效益。（3）项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。（4）一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。（5）国民经济产业结构和主导产业。（6）居民收入水平、消费结构和消费水平。（7）项目地区的对外开放程度和国际经济合作的情况、对外贸易和外商投资的发展情况。（8）与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。 3.社区环境调查? 社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调查内容包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、

项目销售全案操盘流程

明瑞置业项目销售操盘手册目录第一章筹备期 (3) 一、营销组织（时间排期）二、销售文件三、项目定位四、房地产前期策划五、市场调研第二章蓄客期 (19) 一、蓄客目的二、主要工作内容第三章开盘期 (23) 一、开盘筹备步骤二、开盘前造势三、开盘认购执行细案四、开盘流程示意图第四章签约期 (53) 一、签约筹备工作二、客户通知工作三、客户签约流程四、合同与档案的管理五、合同培训第五章持续期 (63) 一、营销的基本工作二、策划的基本工作三、市场调研工作第六章尾盘期 (68) 一、营销的基本工作第七章交房期 (73) 一、交房前的准备工作二、交房时的具体工作三、交房后的具体工作第一章筹备期（进场前）一、人员的筛选：

1、选简历：对简历的挑选和面试的安排可以设定主选简历和备选简历，在主选简历不能实现招聘需求时，可以从备选简历中挑出备选人员进行面试。要快速从成堆的简历中挑选符合资格者，可以从以下几点考虑： 1)是否随简历附应征信；应征信中有否对职业的发展和工作的职责有清晰的描述； 2)简历是否简明通顺，是否草率，是否有错别字：是否有较长时间的空档；换工作的频率是否过快； 3)简历中能展现自身的才华和特长； 4)简历中的从业公司是否名牌或执行过重点项目； 2、面试：让面试者填写一份应聘人员资料登记表；面试的时间视招聘职位而定，普通岗位一般控制在20分钟左右；面试人员主要评估应聘人员是否符合岗位的基本要求； ※面试的精神面貌※谈吐是否流畅※简历的真实性※专业表现能力※其他才华体现 3、若由代理公司负责案场销售时，需提供为案场服务人员的简历并由开发商另行约定时间对相关人员进行考核筛选。二、售楼处管理制度： 1、人员分工：销售经理：工作主要是深入了解房地产市场状况，负责项目的销售和管理工作，完成销售任务目标，树立公司品牌形象；销售主管：工作主要是协助项目经理开展项目营销工作;市场信息反馈及销售策划工作；参与项目销售管理；项目数据库的建设及管理；置业顾问的培训工作；置业顾问若干：工作主要是参与项目的营销工作；市场信息反馈；售前售后服务工作及相关销售文件的制作；销售内勤：所有资料的整理并存档；所有手续的办理；协助销售经理监督置业顾问的执行力。策划师：负责项目的前期市场调研和策划，为公司领导提供决策依据；整合设计、营销、广告、服务等资源制定策划方案。平面设计师：负责项目操盘过程中的广告画面设计、物料建议等；保洁：负责售楼中心的环境卫生及整理；保安：负责售楼中心现场的安保、车辆引导、巡视等工作。 2、案场制度：考勤制度：签到制度、作息时间、外出管理、调休请假制度；仪表规范：着装礼仪、仪态规范、仪表规范；

房地产营销经理操盘流程

房地产营销经理操盘流程房地产销售经理岗位重要性房地产销售经理是项目顺利运转的关键人物，在协调好各方关系的前提下，落实和把控项目沿着既定的推广方向有节奏顺利销售，达到多方共赢的目标。项目前期跟进房地产销售经理早期介入项目，能够深入的了解项目的定位、推广思路和手法，也能够利用机会在各个合作方面前展示自己的能力，为以后的合作打好基础，也有充分的时间打造适合项目特质的王牌战队，为以后冲锋陷阵做好准备。一、团队的组建：（一）、销售团队的人数：根据不同项目的推盘量，一般项目组的人数为8—12人。（二）、团队的人员构成：老销售人员经验丰富，销售技巧相对高超，但缺乏激情。新人有着老员工无法比拟的激情，而且有很大的提升空间，但是经验不足。为了保持项目的销售激情又不影响项目的销售速度，一般建议人员结构为70%老销售人员，30%为新人。（三）、团队成员的选拔方法：招聘→培训→跑盘→考核→汰弱留强二、进场前的培训（一）、销售团队的磨合销售经理与团队成员之间的相互了解，增强整个团队的凝聚力和战斗力。项目成员的第一次见面：销售经理必须做好充分的准备，因为第一次会议的风格会决定整个队伍以后的风格。销售经理必须把自己想要的工作方式和氛围定好调子，方便以后队伍的管理。（二）、销售团队的思想动员

要让销售团队成员自动自发，保持整个团队的激情，使团队战斗力保持在最高点，思想动员这一环节肯定少不了。思想动员小技巧： 1、让领导帮销售队伍洗脑：让基层员工知道公司高层领导很重视这个项目，会在一定程度上给员工努力工作的动力，因为任何员工都希望公司领导能够重视自己。 2、“划饼”：每个员工都有自己的理想，而这也是思想动员的切入点，给他们点阳光，让他们灿烂一点，动力强一点。但是要注意“划饼”时的表达方式，不能让销售人员听起来像承诺，也不要单一的用佣金点数去做诱饵。（三）、市场调查、竞争对手分析、片区市场情况分析 1、项目周边情况的调查和分析：详细了解项目周边：教育、医疗、娱乐、餐饮、交通等各种配套设施教育：学校性质、办学规模、收费标准、本项目有无学位、与本项目的距离和交通路线等。医疗：医院的规模、科室、收费标准、能否使用社保卡、与本项目的距离和交通路线等。娱乐：营业性质、时间、内容、收费标准与本项目的距离和交通路线等。餐饮：菜系、营业时间、消费标准与本项目的距离和交通路线等。交通：本项目到达全市各个方向的交通路线，收费标准和营业时间。 2、竞争对手分析： “知己知彼，百战不殆！” 根据本项目的特性，找出与本项目在价格、产品、位置、景观资源上有冲突的项目，进行重点研究、分析。熟悉掌握竞争对手的基本数据外，重点是分析各自的优劣势，总结出既能放大本项目买点，又对本项目不足之处有合理解释的统一口径注意：不要刻意打击我们周边的其他项目，给客户一个相对客观的分析。 3、片区市场情况分析：从宏观上对片区市场进行调查、分析，掌握片区整体的人口构成、经济收入、消费水平、目前的居住状况等，加上对片区房地产市场上的推盘总量、户型结构、

如何操盘一个房地产项目

房地产项目操盘方案

房地产项目操盘思路

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