香港回归历程

香港回归历程

见证香港回归历程的外交巨子柯华2007年7月1日，是香港回归十周年纪念日。

在香港回归的历史过程中，有一位特殊的中国外交官是不能不提到的，他就是原中国驻英大使柯华（1978－1983年在任）。

柯华，这个名字伴随着的是一段不平常的历史。

但他却总谦虚地说：我不是历史人物，我只是历史的见证者。

大学生?八路军战士?大使柯华，原名林德常，1915年12月出生于广东省普宁县鲤湖镇。

小时家境贫寒，父亲到南洋打工维持全家生计，母亲除做家务外还要织布挣钱贴补家用。

1935年，柯华考入燕京大学医学预科，并参加了著名的一二?九运动。

1937年4月，柯华参加了一个由十人组成的燕大学生代表团秘密到延安参观学习，得到了毛泽东的亲切接见。

抗日战争爆发后，柯华怀着抗日的满腔热情，脱掉学生装，投笔从戎，参加了八路军。

柯华先到山西临汾八路军总部，八路军总政治部宣传部长陆定一为他改名柯华。

不久柯华去了延安，在那里工作了整整十二年。

期间，他进过陕北公学、抗日军政大学和中央党校，毕业后主要

从事宣传教育工作，参加过整风运动，当过土改工作团长等，一直到1949年5月西安解放到西安工作为止。

西安解放后，柯华先后任中共西安市委常委兼宣传部长，西安市委副书记。

1952年8月，他调任西北军政委员会文委副书记兼秘书长，文化部第一副部长。

1953年7月又调任西北行政委员会副秘书长。

1954年底，柯华出任外交部礼宾司第一任司长。

从此在周恩来的亲切教诲下，开始了他的外交生涯。

1955年初，柯华刚上任后几天的一天上午，印度驻华大使打来电话，询问周恩来的电话号码，要直接同周恩来通话。

礼宾司没有这方面的经验，经几位司领导反复商议后，由一位专员出面婉言拒绝。

此事后来受到周恩来的批评，原来是周恩来在不久前陪同毛泽东接见印度总理尼赫鲁时，曾和印度大使说过，有事可直接给他打电话。

周恩来同柯华单独谈话，询问柯华到外交部工作前担任什么职务，接着耐心地向他谈了中印关系的重要和毛泽东对中印关系的重视。

周恩来对柯华说：做外交工作，可不像你当市委书记，那是一方诸侯，权力大得很，许多事情可以自己做主。

而外交工作的每一件小事都疏忽不得，搞不好，都关乎国家大事，对国与国之间的关系发生影响。

1956年夏，外交部为适应新形势下外交工作的需要，新设立了非洲司，柯华被任命为该司的首任司长。

1960年初，柯华被派往科纳克里担任中国驻几内亚首任特命全权大使，他也是中华人民共和国派往黑非洲（撒哈拉以南非洲）的第一位大使。

中央对此十分重视，周恩来在柯华赴任之前亲自与他谈话。

1964年4月，柯华奉调回国，担任西亚非洲司司长，他在几内亚整整工作了四年多。

1966年文革爆发后，柯华被诬陷反对毛主席，无端遭到揪斗、抄家、关牛棚，最后被送到五七干校劳动改造。

1971年9月13日，林彪叛国出逃摔死在蒙古温都尔汉荒漠上。

柯华抑制不住内心的喜悦，对干校领导小组成员说：这个叛国贼终于自取灭亡了，弄四个菜，两瓶酒，庆祝一下，我请客。

有人提出：干校规定不让喝酒呀！柯华本来是一个纪律性很强的人，可这一次他却破例了。

1972年底，外交部调柯华返京，出任驻加纳大使。

柯华先后受命与加纳、马里、菲律宾、泰国四国进行建交谈判。

1975年春，柯华受命与身为菲律宾驻日本大使的罗慕尔德斯进行中菲建交谈判。

1975年6月17日，柯华又受命与泰国驻美国兼驻联合国大使阿南谈判中泰建交问题。

1975年冬，柯华被任命为驻菲律宾首任大使。

出使英国为香港回归探路1978年9月6日，柯华作为中华人民共和国驻大不列颠和北爱尔兰联合王国大使，来到英国伦敦。

英国女王伊丽莎白二世派典礼官用一架四轮马车接柯华去白金汉宫递交国书。

宝马雕鞍，马蹄声声，庄重、显赫，充满皇家气派。

然而，柯华却想起了中国第一个出使英国的郭嵩焘，那是一次屈辱的出使，郭和副使刘锡鸿专为谢罪去了白金汉宫。

而今天，中国使节在伦敦受到了应有的尊重和礼遇，真可谓换了人间。

柯华在繁忙的外交事务之余，注意深入考察西方资本主义国家发生的许多变化，对西方民主问题作了深入细致的考察与分析，向国内作了专题报告。

1981年，他向外交部发回报告：那里的资本主义还在发展，资本主义生产关系通过调整仍然对生产力的发展起着推动作用；不能说帝国主义阶段就是垂死的资本主义；工人阶级绝对贫困化的说法不符合西方资本主义现状；西欧目前不存在革命形势，更没有出现武装革命反对武装反革命的可能。

外交部的一位副部长在政协会议发言曾说：柯华是驻外使节中第一个说帝国主义不是垂死的资本主义的。

柯华离休后，又撰写了《在马克思墓前的思考》一文，对西方资

本主义制度及民主问题作了一番探讨。

文章发表后，受到普遍的关注，引起了热烈的反响。

柯华就任驻英国大使期间，收回香港和澳门的问题已经提到中共中央和国务院的工作日程上。

1979年3月，香港总督麦理浩访问北京，要求允许港英政府批出超越1997年6月30日的土地契约，实质上是想长期维持英国的管治。

该要求遭到中共中央副主席、国务院副总理邓小平的严辞拒绝。

柯华十分关注英国下院于1979年6月13日就麦理浩访问中国进行的辩论，英国外交大臣的发言表示着当时英国政府的态度：香港并非时代的错误产品，麦理浩北京之行并不意味英国想通过谈判解决香港问题。

7月5日，英国向中国递交了《关于香港新界土地契约的问题的备忘录》，并说中国可以不作答复，同样也是想让中国默认英国取消新界管治权的期限。

中国政府以毫不含糊的言辞作出答复：奉劝英方不要采取所建议的行动。

1982年夏，柯华奉命回国述职。

返英后，他和大使馆的同事们遵照中共中央港澳小组领导人兼国务院港澳办公室主任廖承志的指示，广泛接触英国各界人士。

在英国，有许多中国的老朋友，像前首相麦克米伦、希思、卡拉汉，前津巴布韦总督索姆士勋爵（丘吉尔的女婿），怡和洋行董事长亨

利?凯瑟克、太古洋行董事长斯威尔兄弟、英之杰公司董事坦劳勋爵和一些政府部长、议员以及颇有影响的《卫报周报》、英国广播公司评论员等。

他们之中的许多人都表示，英国不应该坚持三项条约，应该无条件把香港归还中国，也没有理由要求继续参加香港的管理。

但也有人主张在归还主权后，中国和英国共管一段时间，或托管一个时期；还有人怀疑中国能否管好香港，尤其担心中国将在香港推行社会主义制度。

柯华等人利用各种场合，阐明中国政府将收回香港，实行一国两制、港人治港，保持香港的繁荣稳定等邓小平的构想和基本国策，赢得了许多友好人士的理解和赞成。

1982年夏，柯华奉命回国参加收回香港问题讨论会。

会后奉命返英广泛接触英国各界人士和英国政府当局，了解英国对我收回香港的反应和英国政府的政策。

从此，柯华参与了中英关于香港问题谈判的全过程。

1982年7月12日，柯华宴请英国首相撒切尔夫人。

撒切尔夫人谈话的基本观点是：三个条约是合法的，最好的办法是继续保持目前同中国合作的办法，保留英国的行政管理，香港地位不变，持续现状30年、40年或50年。

针对英方的主张和意见，柯华根据我方的一贯立场据理说明，并报告了国内。

7月24日，柯华在伦敦同当时的香港总督尤德和前任总督麦理浩就香港问题进行讨论。

尤德和麦理浩坚持英国政府的立场，提出交回主权，但由英国进行管理。

柯华据理说明：主权和管理权是不可分的，中国将同时恢复行使主权和管理权。

双方争论了二三个小时，不能取得一致意见。

尤德和麦理浩几乎同时说道：这样争论下去，达不成一致怎么办？！柯华轻轻地一笑回答说：你们不是出兵远征马尔维纳斯岛了吗？那里距英国本土9000多海里，中途无法补给，飞机只能空中加油，而且大西洋气候恶劣，但你们还是去了？！而香港距离伦敦只有8000多海里，沿途有许多可以补给、加油的地方，太平洋的气候也是非常好的，你们不妨用对付马尔维纳斯群岛的办法试一试，这也不是不可以的呀！尤德和麦理浩一下子都愣了，稍微停了一会儿，才几乎异口同声地答：那当然是不可能的，对中国只能谈判。

此时柯华深深地感到，我们国家强大了！不然怎么能说出这样气壮山河的话语呢！见证中英首脑首次会谈1982年9月22日，金秋时节，英国首相撒切尔夫人访问中国。

9月24日上午，撒切尔夫人来到人民大会堂。

在新疆厅同邓颖超交谈片刻，然后被引导向福建厅走去。

快到门前时，厅门大开，邓小平迎了出来。

宾主落座。

邓小平胸有成竹，安然半靠在沙发上。

撒切尔夫人两手平放在膝上，面带微笑，端庄凝重。

中方在座人员有黄华外长和柯华大使，英方参加谈判的有港督尤德、巴特勒和英国驻华大使柯利达。

撒切尔夫人素以铁娘子著称于世。

柯华初到英国工作时，英国通货膨胀率曾经高达22％，撒切尔夫人执政后，到1982年，通货膨胀率下降了40％。

她坚持把许多国营企业改为私营，失业人数高达300万，有些人认为撒切尔夫人的政策有误。

1981年10月，柯华应邀参加英国保守党第98届年会，会上有人情绪激昂地在发言时喊道：撒切尔夫人应该拐弯了！面对那么多的反对者，撒切尔夫人坚定地回答：要拐弯你们拐，‘铁娘子’是不会拐弯的！针对失业问题，她说：我宁肯养活上百万失业者，也决不养活一个懒汉!这成了她的一句名言。

撒切尔夫人在处理欧洲问题时，也以固执己见而闻名，有人甚至说她把欧洲议会吵乱了。

在和撤切尔夫人接触中，柯华感到她是一位有主见，有魄力，很果断，个性很强的政治家。

撒切尔夫人外号铁娘子，而邓小平则被毛泽东誉为绵里藏针的钢铁公司。

一阵寒暄之后，很快双方就为解开两个国家、两个民族间百多年来的死扣，围绕中国固有领土香港的前途展开交锋。

撒切尔夫人在会谈中，仍然强调三项条约是有法律依据的，甚至断言如果中国政府宣布收回香港，将会带来灾难性的影响。

对此，邓小平斩钉截铁地回答说：主权问题不是一个可以讨论的问题……中国要收回的不仅是新界，而且包括香港岛和九龙。

中国和英国就是在这个前提下来进行谈判，商讨解决香港问题的方式和办法……不迟于一二年的时间，中国就要正式宣布收回香港这个决策。

如果说宣布要收回香港就会像夫人说的‘带来灾难性的影响’，那我们要勇敢地面对这个灾难，作出决策。

并说如果香港发生了严重波动……中国政府将被迫不得不对收回的时间和方式另作考虑。

希望从夫人这次访问开始……通过外交途径进行很好的磋商，讨论如何避免这种灾难。

会谈原定一个半小时，结果比原定时间又延长了50分钟。

撒切尔夫人最后表示：希望不要把今天会谈的内容公布出去，并建议共同对外宣布会谈是坦率的、友好的。

邓小平表示：完全赞同你的意见。

事出偶然，会谈后撒切尔夫人在步出人民大会堂时，在台阶不慎绊倒。

当天下午，柯华和夫人陪撒切尔夫人游览了颐和园。

9月26日，柯华送撒切尔夫人从广州转去香港，有记者拦住柯华提问。

香港记者问道：中英双方在香港问题上有分歧，是不是？柯华回答：我们进行了友好会谈，大家阐明了自己的观点。

记者又问道：据说会谈触礁了？柯华回答说：不，是有益的、友好的。

记者进一步提问：是不是中国方面一直强调主权问题，而英国又不肯让步？柯华提高声音回答说：中国在主权方面的立场，你们应该是知道的，很明确嘛！记者又问：英国方面态度如何？柯华回答说：英国方面也说明了他们的一些观点。

邓小平以其丰富的经验和高超的斗争艺术，为中方在香港问题的谈判中赢得了主动。

随后，中方代表团团长、副外长章文晋，同英方代表、英驻华大使柯利达开始谈判。

谈判历时两年，大体分两个阶段。

1982年9月到1983年6月，主要商谈一些原则及程序问题。

从1983年7月至1984年9月商谈实质性问题。

谈判前后共进行了22轮，过程异常艰苦。

1984年9月26日，中英双方终于达成协议，两国政府谈判代表在北京草签了《中英关于香港问题的联合声明》。

同年12月19日，两国政府首脑正式签署《联合声明》。

中国政府在《联合声明》中庄严宣布，中华人民共和国将在1997年7月1日对香港恢复行使主权，设立中华人民共和国香港特别行政区。

全国人大将根据中华人民共和国宪法制定并颁布中华人民共和国香港特别行政区基本法，香港特别行政区成立后，直辖于中央政府，享有高度自治权，保持香港原有的资本主义制度和生活方式50年不变……至此，中英关于香港问题的谈判圆满结束。

见证了中英谈判过程的柯华回忆说：在此之前，9月26日草签《联合声明》的当天，英国政府曾发表白皮书说：‘要更改这份协议是没有可能的。

如不接受这份协议，就会没有任何协议。

’话虽如此，几年来，中英关系围绕着香港问题还是发生了不少麻烦。

其实，这种麻烦是在预料之中的。

邓小平在1982年就已对撒切尔夫人说：担心过渡时期‘会出现很大的混乱，而且这些混乱是人为的。

这当中不光有外国人，也有中国人，而主要的是英国人’。

几年来，中英在香港问题上的争执，不也就是英国人制造的一些‘混乱’吗？当然，有些问题两国谈判不可能没有不同意见，这是不足为怪的，也可以说是正常的。

但是，许多麻烦的发生，不能不说是英国人出于英国的政治立场和经济利益而发生的。

这里，我想还可以从历史上找到一些根由。

记得1957年我陪同聂荣臻副总理参加加纳独立庆典时，亲耳听到英国驻加纳总督克拉克在加纳议会开幕式上致辞时竟然大言不惭地说：‘我自以能身为一个大不列颠王国的殖民主义者而感到骄傲。

’这种话在我们这些饱受殖民主义之苦的人民听来，简直荒唐至极！但在克拉克看来却是天经地义的。

记得英国政府机构中原设有殖民部，管理其40多个殖民地，1966年合并于联邦部，1968年又合并于外交部。

我们不难想见英国某些人士的思想观念还承袭了两个世纪以来的殖民思想和殖民政策的残余，这就自然而然会产生上面所说的麻烦了。

香港回归观礼感怀1983年，柯华奉命从英国回国，担任国务院港澳办公室顾问，结束了他的外交生涯。

在近30年的外交工作中，柯华先后做过四任司长，担任过四国大使，经他谈判与我国建交的国家有四个。

1988年，柯华担任第七届全国政协常委，1995离休。

1997年6月30日，柯华随中央政府组织的香港回归观礼团经深圳到香港。

午夜，从世界各地前来参加中、英香港政权交接仪式的嘉宾，云集香港会议展览中心大厦，翘首等待那庄严时刻的到来。

零时零秒，企盼了156年的时刻终于到了，英国国旗降落下来了，中华人民共和国国旗和香港区旗高高升起。

此时此刻的柯华，一种历史感油然而生，不禁百感交集。

柯华记得，在少年时代，学校墙壁上还我河山、毋忘国耻的大字，时刻警醒着人们。

几百年前，岳飞在《满江红》里唱出的待从头，收拾旧山河，朝天阙成了全体中国人的呐喊。

柯华感到，自己这一代人有幸参与争取民族解放、独立的斗争，有幸亲眼目睹香港回归祖国，太值得自豪了！柯华感慨地说：香港今天的繁荣，得‘天时、地利、人和’，主要是香港同胞勤劳创造的结果。

无需否认，英国人实行的管理方法、经验以及一定的投入，起了促进作用，但英国获取了更高的利益。

在过去一百多年里，香港人创造的财富，成千上亿源源不断地流入了英国。

从今以后，香港同胞所创造的财富真正属于自己，香港同胞真正成了堂堂正正的主人，再也不是昔日的‘二等公民’。

从6月30日下午5时到港至7月2日上午10时离开，在总共40小时的时光里，柯华既沉浸在兴奋与激动之中，也静静思考着一些问题，写下了《香港回归观礼随感》。

此文后来在香港报纸发表，得到港人的高度赞同。

2000年8月，香港《明报》曾连续发表四篇短评，称赞柯华的《随

感》很有水平，很有针对性，今天仍具有现实意义。

1999年底，柯华作为中央观礼团的成员参加了澳门回归的典礼。

柯华兴奋地说:现在只剩下一个台湾问题了，我热切地期待着全国实现统一的日子早日到来。

责任编辑钟海连香港女子足球历史回顾香港女子足球由1951年发展至今己有六十一年历史了，而首队女子足球队正是为辛俊英于1951年创立的汉英女子足球队，但要到1962年才有第二队女子足球队这时，新加坡、马来西亚已经开展女子足球运动。

香港足球总会为推广女足运动，于1965年1月13日设立「女子足球小组」，由赵不弱担任主委。

2月中旬，足总公开招收女子足球运动员，有120多名女青年报名。

以此为契机，时信女子足球队重组队伍，由赵不弱、陈瑶琴伉俪组织的元朗女子足球队和郭筱英、陈杏林创建的筱英女子足球队同时诞生香港女子足球运动的出现，引起马来西亚有关方面的注意。

在亚洲足球联合会会长东阿拉赫曼的促成下，马来西亚女子足球队由教练黄纪良率领，于1965年5月下旬访问香港。

5月30日，临时组成的香港女子足球联队，由教练朱永强、郭石、曾三美率领，在香港政府大球场欢迎马来西亚女队。

香港女队1球落败。

6月3日与6日，再由香港华联女子队及香港足联女子队分别迎战马来西亚女子足球队。

结果，2支主队先后以0:7和0:4惨败而香港女子足球队首次参与国际赛，是为1975年参加在香港首次主办的第一届亚洲杯女子足球大赛，当年共有6支队伍参加比赛，包括澳洲、马来西亚、纽西兰、新加坡、泰国和主办地区香港，比赛于8月举行，结果纽西兰脱颎而出，在决赛击败泰国，取得首届亚洲杯女子足球赛冠军，而澳洲则名列季军。

代表队虽然未能晋身前列位置，但表现却令人满意，成绩理想。

当年首批代表香港队出赛的名将包括﹕本港首席女神射手盘瑞珍、有「女胡国雄」之称的中场球员张雪冰、本港首席门将郭安琪、中坚容凤玲、杨惠婉和黎凤等。

1977年8月，女子代表队前赴中华台北参加第2届亚洲女子足球大赛，参赛队伍除了香港之外，还有日本、印度尼西亚、新加坡、泰国和主办单位中华台北，结果由东道主中华台北在决赛以1:0击败泰国，荣膺冠军，而泰国再次屈居亚军。

当年代表队的成员包括﹕容凤玲、游淑娴、郭安琪、杨惠婉、张雪冰、盘瑞珍、陶贵梅等。

而香港女子足球要到1987年才有联赛出现，而首场联赛揭幕战是于何文田配水库球场上演，由保济对加山，最后由加山胜出，而首届香港女子足球联赛亦是由加山夺得！当今香港女子队及流浪女子队主教练陈淑芝亦是当年加山夺冠功臣之一香港的历史香港的历史1840年第一次鸦片战争后，英国强迫清政府于1842年签订《南京条约》，

只割让香港岛。

1856年英法联军发动第二次鸦片战争，迫使清政府于1860年签订《北京条约》，割让九龙半岛，即今界限街以南的地区。

1894年中日甲午战争之后，英国逼迫清政府于1898年签订《展拓香港界址专条》，强租新界，租期99年，至1997年6月30日结束。

1997年7月1日，中国对香港恢复行使主权。

澳门历史澳门自古以来就是中国领土的一部分。

1535年葡萄牙人取得在此停靠码头、进行贸易的权利。

1553年，他们借口曝晒水渍货物，强行上岸租占，并于1557年正式在澳门定居，同年开始使用澳门名称。

1887年12月，清政府与葡签订的《和好通商条约》中确认葡萄牙可长驻澳门管理。

1928年4月，中国政府通知葡萄牙终止《和好通商条约》。

1986年6月，中葡在北京就澳门问题举行首轮会谈。

1987年4月，中葡两国政府签订了《关于澳门问题的联合声明》，澳门地区是中国的领土，中华人民共和国于1999年12月20日对澳门恢复行使主权，澳门回归祖国。

台湾历史在17世纪上半叶，荷兰及西班牙分别在台湾西南部及西北部进行殖民统治。

之后荷兰人将西班牙人赶走，统治台湾西部的大部。

1661年4月，郑成功以大明招讨大将军的名义，率两万五千名将

士及数百艘战舰进军台湾，迫使荷兰在1662年2月1日签约投降，台湾进入郑氏王朝时期1895年，由于中日甲午战争的爆发和《马关条约》的签订，台湾割让给日本，成为日本的一部分1945年，日本战败。

自该年秋天起，台湾即为中华民国有效统治的领土香港房地产发展历程的启示工海唐ｊ地ｊ香港房地产发展历程的启示文／华慧香港房地产市场的发展历史已有一百多年了，随着经济的高速发展．房地产市场日趋完善，但发展过程中也有许多经验和教训。

内地的房地产制度与香港有某些相似之处，研究香港房地产的发展，对促进内地房地产市场的发展有很好的借鉴意义。

２００８年，随着美国次贷危机进一步演化．金融海啸席卷全球，各国股市纷纷暴跌，石油、商品期货大幅下降，银行资金流动性短缺，冰岛面临国家破产…… 香港也受到了强烈地＞击，许多中小企业倒闭，公司大量裁员房中地产价格也急转直下。

白２０年８月一２０年３．房０８０９月地产价格出现调整，跌幅达到３％．之后随着经济形势０一、香港房地产发展历程的转好，房地产价格继续保持升势本轮周期还在进行中。

香港房地产业一直是香港的经济支柱之一，占ＧＰＤ比重的２％以上，是香港经济的寒暑表。

自二战后以来，０香港房地产业经历了六次周期性盛衰循

环，具体如下。

表１香港房地产业六次周期性盛衰循环从表１以看出，每个周期经历的时间长短不同，周可期最短的约６—７，最长的是第五个周期．历时１年年９调整期一般为２～３，最长的为６年。

第三第四个周年期是香港房地产业快速发展的时期。

第五个周期曾经有一段时间国际游资及本地炒家疯狂炒卖香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离了居民购买力。

１９—７１１９年房价上９９升４倍左右，若从１８年房地产市场复苏算起到１９５９７９年时房价已上升了９～１倍．１９年达到最高峰。

随后０７９分析房地产兴衰背后的动因，主要有以下几个方面。

第一，香港总面积１７方公里，但可以开发利用０８平亚洲金融危机爆发，香港房地产泡沫破灭．楼价一路下跌，至２０年年中，房价下跌了７％左右．给香港经济带来０３０的土地还不到３％。

近６００年来香港人口由６０万增长严重的负面影响，至２０年年底才慢慢有复苏的迹象。

０３现在正经历第六个周期。

２０年香港经济开始复苏，０４房地产业也开始飞速发展。

目前，办公和商业的价格已超过１９年最高峰时的水平．住宅价格基本达到当时的价７９格水平。

到６０多万，增长了１倍，人口的急剧增长所产生的巨００大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最根本原因。

第二，得益于香港经济的快速发展。

二战后香港经济迅猛发展，并成功实现两次转型：一次从转口贸易到制造５２Ｊｎ２１ｕｅ０２工海房地业，再从制造业到服务业。

今天的香港已发展成为亚太地区的国际贸易、金融和航运中心。

第三，香港优越的地理位置、完善的基础设施和自由港政策，吸引了大量游资和资本涌入房地产业，促使香港房地产业日益兴旺。

另外，香港政府推行的新城镇开发计我国还是世界上经济高速增长的国家之一。

房地产行业需求还在稳定增长，因为中国城市化进程，住房需求仍大量存在，根据国外城市化对房地产的影响以及婴儿潮推动购房高峰来看我国的需求量可维持到２１０５年。

所以，房地产业的发展还是积极向好的。

划、居者有其屋计划和大型公共设施建设计划．也有力地推动香港房地产业的发展。

二战后以来香港爆发的６次房地产危机中，有４次直接或

间接地因为西方的经济危机，还有两次与政治因素和香港居民移民他国、贱抛物业有关。

但就内部因素而言，主要还是因为香港房地产市场特殊的供求关系及其投机性。

三，香港房地产业发展的启示（）市场发展，制度创新最重要一二十世纪五六十年代香港房地产业的经营模式发生巨大改变，从以前的整栋楼卖、一次付清发展为分层、分期售楼。

香港创造分层、分期付款制度，对香港房地产发展非常重要。

现在内地房地产融资体制非常单一．目前房地产７％的开发资金都直接或间接来源于银行信贷。

房０地产企业上市融资困难。

审核程序复杂。

这种过度依赖银行信贷的房地产融资体制，隐含着较大的金融风险，金融创新是当下值得思考的问题。

（）明晰市场边界与政府角色二在香港，政府公共房屋政策十分有效，香港有一半中低收入人群居住在政府的廉租屋内，减少了社会问题同时，香港房地产市场培育得非常好。

留给我们的重要启示是：内地要明晰市场边界与政府角色．政府应为中低收入二、内地房地产业的发展情况及趋势自二十世纪九十年代以来，内地房地产市场发展迅速。

但是也经历了大起大落，特别是１９－７，以２１