房地产项目风险管理对策建议

房地产项目风险管理对策建议

房地产项目开发涉及决策、前期、建设、销售四个阶段，主要相关利益者包括竞争对手、银行、顾客、建设方、中介公司、政府等六大类。开发商在项目经营的每一个环节都会和不同利益相关者发生利益冲突。往往这种利益冲突是项目风险的重要直接来源，因此，从项目风险管理的角度来看，减少和各个相关利益主体之间的内在冲突，努力为项目建设创建良好的内外部环境，有利于项目风险降低。

本章在前面研究成果的基础上，从企业内部和外部环境建设两个方面提出了创新性和建设性的意见，以独特的视角和思路详细分析了保险及房地产金融创新等手段对风险控制的意义与贡献。

本节从企业的角度提出强化项目风险管理的对策和建议。

(1) 建立现代企业制度

目前我国房地产企业从计划体制向市场体制过渡时间并不长，许多企业还是以国有成分为主。在国有性质的开发企业中，其管理体制还不能适应现代市场竞争的要求，面对快速变化的市场形势，等到领导者作出判断，情况又已经发生变化了。同时，从制度和组织结构上讲，企业应当建立相应的风险责任制，实行项目决策风险负责制进行企业经营体制改造，建立以法人制度为主体，以有限责任制度为核心，以股份有限公司为重点，产权清晰、权责明确、政企分开和管理科学的现代房地产开发企业，而现代房地产企业制度是强化开发企业风险管理的组织保障。

房地产项目是一项高风险的综合性经济活动，其项目决策工作必须建立在高度责任制的基础上，在法律上、制度上明确由企业决策者全权负责，任何单位、个人都不得代替企业决策者对房地产项目进行拍板决策，也不得干预决策者独立自主地进行科学决策，但同时要建立严格的项目决策风险负责制，要求决策者对其决策行为带来的投资风险负有不可推卸的责任，尤其是对国有房地产开发公司更是如此，如发生重大项目失误应追究相关决策者的经济、法律责任。

一个房地产项目在策划和决策的全过程中，应充分体现集思广益，做到民主与集中的统一。只有建立责、权、利相结合的房地产项目决策风险负责制，使项目决策者具有强烈的风险意识，才能保证项目决策的严肃性和科学性，避免决策的主观性、盲目性和不负责任，从而避免和减少项目决策失误，规避项目风险，维护国有资产利益，保障企业的健康、稳定发展。

(2) 编制科学、完备的风险管理计划书

房地产项目风险管理计划书是以开发企业的风险管理活动为对象的计划安排，体现了开发商对风险管理的制度化约束。房地产开发企业必须把企业全体成员的活动和一切工作都纳入风险管理计划中。通过风险管理计划书确定各项风险管理工作的目标，风险管理部门或风险管理人员的权责地位，规定企业各部门的风险管理工作，识别项目活动中可能存在的风险，明确风险防范与处理的方法及其选择应用，确定风险管理绩效评价标准等，以有效保证风险管理工作的持续性。通过对企业资源的合理配置，以最小的成本获得最大的保障，保障开发项目的顺利实施，实现企业的经济效益和社会效益。