土地评估——路线价法的应用

土地评估——路线价法的应用

土地估价的方法中，路线价法是用的较少的一种方法，由于它使用的范围比较小，主要适用于街地，和商业繁华区域，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市。路线价法能快速评估土地的地价但是需要较多的交易案例，且土地市场要规范，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。

一、路线价法的概念

路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。

路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种方法。

二、路线价法的理论依据

路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度的增加而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开道路越远价值越低。临街统一接到的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价也会出现差异，所以需指定各种修正率，对路线价进行调整。街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可以划分成两种不同的路线价。繁华街道有时候需要附设不同的路线价；住宅用地区域差异较小，所以住宅区的路线价比较长，甚至几个街道路线价都相同。因此，路线价法实质上也是市场法的一种，但比市场法又更直观的表达出临不同道路对商业价值的影响，市场法中对商业房地产评估案例的查找多数同一个商圈为一个范围，寻找案例，在区域因素和个别因素中修正，这也是区别去市场比较法的地方。路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行各种修正可视为因素修正。因此路线价法的理论基础也是替代原理。

三、路线价法的计算公式

路线价法的基本公式是：宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积

运用路线价法时，如遇街道两边的宗地有特殊情况存在（如路角地、两面临街地、三角形地、袋地等），除了应用上述公式外还需要进行加价或减价修正，此时公式为：

宗地价格=路线价×深度百分率×其他修正系数×宗地面积

或者

宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积+其他修正额

四、路线价估价法的操作步骤

1. 确定待估宗地所处的路线价区段和路线价。（路线价区段是指具有同一路线

价的地段。在划分路线价区段时，可及性相当的地段，应分为同一路线价区段。）

2. 确定待估宗地的临街深度和其他因素条件。（查阅土地登记资料或者进行实

地踏勘，调查待估宗地临街深度的具体数值以及临街宽度，使用年期等具体条件。）

3. 确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数。（按照调查到的待估宗

地的临街深度和其他条件修正系数，对照深度修正系数表和其他条件修正系数表，分别确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数。）

4. 估算宗地地价。（根据路线价和修订系数，对路线价进行系数修订，得到待

估宗地的地价。）

五、路线价的深度修正方法

l 四三二一法则

该法则又被称为慎格尔法则，是由J.A.Zengele在提出并最早使用的法则。其含义是：将标准深度100ft（注：1ft=0.3048米）4等分，随着离道路的距离的增加，每一等份的价值占路线价的比例分别为40%、30%、20%、10%.如果深度超过100ft，每一等分25ft的价值占路线价的比例依次为9%、8%、7%、6%.

l 苏姆斯法则

该法则认为深度为100ft深的土地价值，前半街50ft部分占全宗地总地价的

72.5%，后半50ft部分占27.5%，后半50ft部分占27.5%，若再深50ft，则该

宗地所增的价值仅为15%。

l 霍夫曼法则

该法则是1866年由霍夫曼创立的，认为深度为100ft的标准宗地，将标准深度

4等分的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为37.5%、29.5%、20.7%、12.3%。

l 哈柏法则

该法则认为土地的价值与其深度的平方根成正比。

六、其他宗地条件修正系数编制

1．宽度修正

对临街土地特别是临街商业用地来说，地块临街宽度不同，其地价是不相等的。由于临街商店街面的宽窄不一，商店对顾客的吸引力会有所差异，进而影响到商店营业额，所以在路线价估价中，必须考虑宽度修正。其计算方法是同一路线价区中进深相等的样本，考虑在不同宽度情况下反应在土地价格上的变动情况，最后确定宽度条件下的修正系数。

2．宽深比率修正

一般情况下，大型的商业建筑物，进深较大，地价会锁着地块深度的正价，土地价值逐步降低。另一方面，由于商店大、铺面宽、外观醒目，同样会增加对顾客的吸引，所以对大型的商店单独采用宽度修正不太实际，而且也难于操作，因此，采取商店的宽度与深度的比率系数来反应地价的修正情况

3．容积率的修正

一般情况下，路线价只是代表一定容积率水平下的地价，随着容积率的增加，地价一般会上升。因此，在同一区段中，抽查不同容积率水平下的平均地价，可得到容积率修正系数。

4．出让、转让年期修正

V=a÷r×[1-1/(1+r)n ]

式中V——地价a——年地租r——还原利率n——出让、出租或转让、转租年期。

5. 朝向修正

对住宅用地而言，由于建筑物的朝向不同，就决定了房屋的坐落，房屋的坐落、朝向又对房屋的销售价格产生影响。那么从房屋售价中扣除成本后所余的地价，也因朝向不同而又所差异，需进行地块环境条件影响修正。

6. 地价分配率修正

地价分配率是将土地单价（或平面地价）调整、分推到各楼层的比率。一般来看，随着楼层数的增高，地价分配呈递减趋势。当趋于某一临界值后，地价分配又呈现增加的势头。为了评估需要，必须制定一个统一的地价分配率以反映楼层一句楼层高低，楼层地价在地块总价中所占的比例。

七、路线价估价法的应用。

表2

图1

实例计算

u 平行四边形宗地，以其高位临街深度，按照深度指数计算单价（宗地1、10）

u 平行边与临街线一直的梯形宗地，以其高度为临街深度，按临街深度指数求得其单价后，再视其上下两边长度比率，利用价值进行加价或减价修正，其修正的数额以不超过原计算的单价两成为限。平行边与临街线垂直的梯形宗地，以其两边中点的连线为其临街深度，按临街深度指数计算其单价，不再进行加价或减价修正（宗地2、5）

u 正三角形（三角形的一边为临街线者）的宗地，以其高度为1/2为临街深度，安林杰深度指数计算其单价（宗地3）

u 逆三角形（三角形的一定点在临街线上者）的宗地，以其在临街线上的顶点与底边重点垂直距离的1/2，及底边重点的深度为起讫深度，比照袋地计算其单价（宗地4）

u 街廓纵深在36m以下这，应以中间线分前后两部分，分别按其深度计算其临街单价（宗地6）

u 宗地深度较深，超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积比例平均计算其单价。

1) 宗地1为平行四边形临街地，深度为14m，查表1临街地深度指数表得知其深度指数为110.单价=5000×1.1=5500（元）

2) 宗地2为临街地，深度为17.5m，查表1临街地深度指数表得知其深度指数为100. 单价=5000×1=5000（元）

3) 宗地3为正三角形临街地，高12m，取其高度一半作为临街深度，深度为6m，查表1临街地深度指数表得知其深度指数为125.单价=5000×1.25=6250（元）

4) 宗地4为逆三角形地，其在临街线上的顶点与底边中点的垂直距离为15m，得其袋地起讫深度为7.5m到15m，查表2袋地深度指数表得知其深度指数为71.单价=5000×0.71=3550（元）

5) 宗地5为平行边与临街线垂直的梯形临街宗地，以其两边中点的连接线为其临街深度，则其临街深度为8m，查表1临街地深度指数表得知其深度指数为120.单价=5000×1.2=6000（元）

6) 宗地6为两面临街地，总深度为36m，以其中间线分前后两部分，临街深度均为18m，查表1临街地深度指数表得知其深度指数为100.单价

5000×1×1/2+3000×1×1/2=4000（元）

7) 宗地7为袋地，且深度超过里地线7m，且深度超过里地线7m，可视其受两面临街地的影响分成两宗地计算其路线价，查表2袋地深度指数表得知其深度指数为66，临街地价为5000和3000，单价

5000×0.66×9/16+3000×0.66×7/16=2722.5（元）

8) 宗地8为袋地，按路线价为3000元计算，查表2袋地深度指数表得深度指数为66.单价3000×0.66=1980（元）

9) 宗地9平行边与临街线垂直的梯形临街宗地，且为路角地。以其两边中点连线为临街深度。宗地临街深度为11m，查表1临街地深度指数表得深度指数为120，并按要求加成旁街线路价一成。单价5000×1.2+2000×0.1=6200（元）

10) 宗地10为路角地，宗地深度为8m，查表1临街地深度指数表得深度指数为120，单价5000×1.2+2000×0.2=6400（元）

在2012年的土地估价师考试中，也是出现了一道关于路线价法求取土地价值的计算题，由于平时各位从业人员在工作中很少会遇到运用到路线价法，这个在我们平时工作中不经常用的估价方法成为考试的一个重点，可能会让很多考生大跌眼镜吧。路线价法的难点还是在于搜集资料，确定路线价，如果确定了路线价。路线价法需要较多的实际交易案例，建立健全的数据库，对于北京来说，大型商圈就有20-30个，工程量之大可想而知。有了这样的一个数据库，相信路线价法才能发挥它的作用，才能体现出它快速提现土地价格的一个优点。

注解：

路角地：路角地的计算要按具体路线价区段的加成规划进行修正，加成的幅度因路线价、城市发展情况、临街附近的构筑物情况的不同而异、一般来说，加成不超过旁街路线价的三成。（图1宗地7、8）

袋地：袋地的单价依其深度的起讫，按袋地深度指数进行修正。袋地形状为平行四边形、梯形、三角形，其起讫深度比照临街地方法计算；袋地位于临街地与里地上者，其单价应以袋地单价与里地单价按面积比例平均计算其单价（图1宗地7、8）。里地的单价按路线价四成计算（里地地价与路线价四成相差悬殊者，里地应单独划分区段）。

里地线：标准深度的连线被称为里地线。里地线与道路之间的区域成为临街地或表地，里地线以外的区域被称为里地。

标准深度：城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市政地的标准深度。

(本文作者：国策评估汪芳)