路线价法在我国的应用

1 绪论

1.1 课题背景及研究目的

1、路线价估价法是在对城市土地进行估价，特别是对土地的课税或土地的重新规划等大面积土地估价时采用的既省时省力，又公平合理的科学的估价方法。在欧美国家应用较广。随着我国房地产业的兴起，地产评估成为国家房地产管理的一项重要内容，路线价估价法不失为一种可资借鉴的、行之有效的估价方法。

2、了解各种估价方法的应用，并对路线价法的概念阐述清楚。路线价法的来源，数学意义和应用意义。估价方法的特点和优缺点。结合实际情况应用的意义和注意事项。

1.2 国内外研究状况

1、路线价估价法是在对城市土地进行估价，特别是对土地的课税或土地的重新规划等大面积土地估价时采用的既省时省力，又公平合理的科学的估价方法。随着我国房地产业的兴起，地产评估成为国家房地产管理的一项重要内容，路线价估价法不失为一种可资借鉴的、行之有效的估价方法。

2、英、美早已实行，尤其在美国，这种估价技术已相当完善。日本最初采用这种估价方法是在1923年，台湾在实施“平均地权”从事“规定地价”作业时，也应用路线价估价法。

1.3课题研究方法

通过对估价方法的透彻了解，灵活应用方法。尤其是侧重路线价法的特点进行讨论，注重研究方法的理论基础，并结合市场具体状况进行分析。力求做到理论研究和实际工作的相互统一，着重于理论研究范畴。

1.4 论文构成

1、绪论。

2、不同估价方法的定义与应用。

3、路线价估价法的基本原理及其运用的前提。

4、路线价估价法的应用范围。

5、路线价法的主要操作步骤。

6、路线价法的优点。

7、路线价法应用时应注意的问题。

8、应用路线价法于我国城市商业用地。

9、应用路线价法于我国小城镇商业用地。

10、结论。

1.5 论文研究内容

房地产估价方法众多，随着市场房产交易量和交易类型的上升，对房地产估价的方法选择就更加重要。通过对估价方法的透彻了解，灵活应用方法。尤其是侧重路线价法的特点进行讨论，注重研究方法的理论基础，并结合市场具体状况进行分析。力求做到理论研究和实际工作的相互统一。着重于理论研究范畴。

2 不同估价方法的定义与应用

房地产估价方法主要有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、基准地价修正法、路线价法等,其中,市场比较法、成本法、收益法是三大基本方法。每种估价方法都有其特定的适用对象和条件,有时可以同时运用,以互相验证;有时是相互补充的,但不存在替代关系。在评估一宗房地产的价值时,一般要求同时采用两种或两种以上的方法。

2.1 市场比较法

2.1.1 概念、优点、适用对象和适用条件

市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。

市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产,如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。

采用市场比较法有三个适用条件：

1、需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，讨论房价时就失去了判断标准。

2、使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争。

3、采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采

用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。

2.1.2对比较法的评价

比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法,比较法的实质也就是房地产估价过程的实质,即:通过大量已经成交的相同或类似房地产的成交价格,来确定估价对象房地产在公开市场上最可能的成交价。比较法的难点在于交易修正。因为市场上很难找到与估价对象个别因素和区域因素完全一样,交易日期和估价时点也一样,交易情况也完全符合公开市场要求的可比实例。

2.2 成本法

2.2.1 概念、适用对象和适用条件

成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产,都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等,成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产。在房地产保险及其他损害赔偿中,通常也是采用成本法估价。

2.2.2 对成本法的评价

成本法的实质是通过对估价对象房地产的各组成部分的市场价格的估算,最终确定估价对象整体的市场价格。相对于求取重置价格或重建价格而言,折旧的求取要更难一些,这也是成本法的难点所在。这里所说的折旧,严格地说,不是靠计算可以确定的,而是靠市场来确定的。

2.3 收益法

2.3.1 概念、适用对象和适用条件

收益法是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产,如商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂

房、农地等,但不限于估价对象本身现在是否有收益,只要它所属的这类房地产有收益即可。收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够量化。

2.3.2 使用收益法的困难

使用收益法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说，这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说，这个还原利率就是银行存款的利率，也就是资金的机会成本。当期的利率好说，困难在于未来利率的不确定性，利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。

第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时，由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来，在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大，因此，最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期，人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益，由于纯收益上升，房价自然也随着上升。

2.3.3 对收益法的评价

收益法的实质是以房地产在估价时点之后所能创造的收益确定房地产在估价时点的价值,具体的计算方法是将房地产未来所创造的净收益逐年折现到估价时点并累加,累加之和即为房地产在估价时点的价值。

2.4 假设开发法

2.4.1 概念、适用对象和适用条件

假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房[1]。

2.4.2 对假设开发法的评价

在估价实践中,假设开发法经常用于评估地价,但实际上假设开发法可以用于评估一切非最终产品的房地产,例如:用于建造房屋的生地、毛地或熟地,用于可改造为新房的旧房,未完成的房地产开发项目或未完工的工程等等。利润的估算是假设开发法的主要难点,另一个难点在于预计估价对象开发完成后的价格。

在运用某一种估价方法时,也常常会引用别的估价方法。例如,在运用成本法估价时,可能会在评估估价对象的土地价格时采用市场比较法;运用假设开发法估价时,也要采用市场比较法预测开发完成后的房地产价值,而估算开发成本时则要用到成本法;至于收益法中利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时,也要先采用成本法或市场比较法等其他估价方法先求出建筑物的价值,而在利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时,则要利用其他估价方法先求出土地价值。在房地产估价过程中,由于每种房地产估价方法本身均有局限性,同时也由于估价中所采用的各种数据和资料具有一定的不确定性,在运用各种方法进行估价时,都不可避免地需要进行估算和判定,因此,采用任何一种估价方法都难以确保真正准确地反映估价对象的客观合理价格或价值。

3 路线价估价法的基本原理及其运用的前提

3.1 路线价估价法的基本原理

基准地价是指一个城镇按级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地的单位面积平均价格。它一般以分用途的级别价格或区域价格表示。由于商服业对区位条件非常敏感，其用地效益不仅表现为从市中心向外呈现出递减趋势，而且在同一商业区内的不同街道，以及在同一街道上的不同区段，也有明显的差异。因此，在级别基准地价或区域基准地价的基础上，应分街道评估路线价，以路线价作为商服业用地的基准地价。基准地价有综合基准地价、分类基准地价和分区地价。其表达方式分为三种:点状地价即标准宗地地价、线状基准地价即路线价或路段价和面状基准地价[2]。

路线价估价法，是对面临特定街道且可及性相等的城镇土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设在该街道上，作为路线价，利用路线价，再配合深度指数和其他修正率表，用数学方法求算出临接该街道的其他各宗土地价格的一种估价方法。所谓路线价，是指对面临特定街道而接近距离相等的宗地，设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价[3]。

路线价估价法是在各样点宗地价格的基础上，分析宗地地价与影响地价的临街深度等因素的相关关系，进而据此估算其他宗地地价。路线价估价法认为城市内各宗土地价格的高低，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减；宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。

路线价法源自于市场比较法，是市场比较法的一种特殊情况，只是在参考案例的选取和因素修正方面上选用了不同的手段。路线价法的理论依据依然是替代原则，之所以要选取同一个路段或者住宅小区的参考案例，是因为同一个路段或者住宅小区的不同房地产对象的区域因素、个别因素都是非常相似，比选用其他路段或住宅小区参考案例来说结果更接近。房地产的价值构成主要是土地价值和建筑物价值，在同一个路段或者住宅小区内相同用途的楼面地价基本一致，相同建筑结构的建筑物的单位面积建筑成本也基本一致，因此具有相当的可比价性。根据微观经济学消费者购买行为理论，在同一市场上长期来看相同的商品房具有相同的单位面积价格。然而消费者是理性的，如果消费者为某种商品的支付单位面积价格可以从另外一件无差异商品获得更大效用，那么他必然会选择另外一件商品，如果有两个以上相同的商品同时存在时，消费者会选择单位面

积价格较低的那件。上述理论成立的假设之一就是市场上商品的无差异性，而现实之中无论是建筑规划、建筑风格、施工水平、工艺水平等要素在同一个住宅小区内是基本一致的，在同一路段也有较强的相似性，选择相同地段或者住宅小区的房地产进行比较才会十分接近上述理论。另外，从技术角度上来看由于相同地段或者住宅小区内房地产所负担的地价是相同的，因此不存在由于地价的区域分布差异造成可比实例价格内在偏差的问题[4]。

3.2 路线价估价法运用的前提

房地产估价方法中市场比较法成立的条件之一，是同一供求圈内存在着较多的类似可比实例。相同或相似区域因素的区片内的类似房地产的单位面积价格的平均值具有稳定性；若其他因素越是相近，则该区域中相同用途的房地产单位面积价格差异愈小，替代原则愈显著成立，估价结果愈接近真实的客观单位面积价格[5]。

在应用市场比较法估价时，估价对象求取比准价值后，残余的误差表现为偶然误差。对此，在维持市场比较法的基础上，以减少偶然误差和简化操作为目的，采用“路线价法”，使估价结果更客观接近真实值。

路线价法理论依据主要表现在2个方面:

1、城市土地的价格主要决定于其距离街道的远近。

距离街道的远近不同则其有用性即利用价值亦不相同，其价格也随之发生相应变化。一般而言，越临近街道，其价格越高;反之亦反。

对于临接不同街道的土地，即使其临街深度相同，面积相等，其价格也可能各异。因为，不同街道，决定土地价格的一些基本因素(如土地的用途、街道的条件、房屋建筑物的状况、交通的便利程度以及其设施状况等等)，可能不同，因而其价格也有所不同。基于上述原理，被评估土地的价值取决于:（1）特定街道标准土地的平均单位地价即路线价;（2）距离街道的深度对土地价格的影响程度即深度指数。其公式如下: 被评估土地评估价值=路线价×深度指数×被评估土地面积×修正率（3.1）从上述分析不难看出，路线价估价法实质上是以路线价为基准和参照，考虑深度、位置、形状、宽度等因素，通过适当调整和修正来求得被评估土地的价格[6]。因此，在运用路线价估价法时，必须具备以下条件:

（1）科学的城市规划。无论是路线价区段的划分，还是标准土地深度及宽度的确定，需要以科学的城市规划为前提。在此前提下，道路排列较为整齐、土地形状比较规

则，便于路线价区段的划分和标准深度的设定，也易于制定合理的深度指数表;这样评估土地时，可大大减少由于修正因素过多、修正率确定失实等对评估结果带来的负面影响。

（2）适当的路线价。路线价是设定在特定街道上标准宗地的单位地价。从公式中，我们可以看出，被评估宗地的价格是在路线价的基础上计算得出的。因而，评估质量的高低取决于路线价的确定是否恰当。正确的路线价必须反映该路线价区段内标准土地的实际情况，并在不同的路线价区段之间、不同用途、不同等级的土地之间均衡、协调。

（3）合理的深度指数表。在某一特定路线价区段内的各宗土地，虽然具有相同的路线价，但是由于其距离街道的远近不同，其使用价值也不同，因而它们的价格也各异。深度指数表就是用来反映距离街道的深度变化对土地价格的影响程度的表格。科学而合理的深度指数表，是运用路线价估价法的关键。因为，路线价一经确定，则各宗地的价格就主要取决于该宗地的深度指数。

①深度百分率的表现形式有三种：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象，累计浓度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。一般来说，将标准深度的平均深度百分率设为100％，平均深度百分率与累计深度百分率之间的关系就表现为：

平均深度百分率＝累计深度百分率×标准深度÷宗地深度(3.2)

②制作深度百分率表，要考虑以下几个方面：

㈠确定标准深度；

㈡确定级距

㈢确定单独深度百分率

㈣根据需要采用累计或平均深度百分率[7]。

2、规范的修正率。

在被评估宗地临街条件及形状正常情况下，其评估价格可依据路线价、深度指数和宗地面积三者的乘积计算得出。但是，对于街角地、袋地、双面临街地、兰面或四面临街地、直角三角形地及梯形地和不规则形状土地等，都还需要作加价或减价修正。其修正率需要根据不同的上地用途、不同的土地等级分别确定，并力求规范。

在路线价法中，“标准宗地”可视为市场法中的“可比实例”；“路线价”是若干“标准宗地”的平均价格，可视为市场法中的“可比实例价格”;临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状(如矩形、三角形、平行四边形、

梯形、不规则形)、临街状况(如一面临街、前后两面临街、街角地，以及长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街)、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地产状况调整”。

4 路线价估价法的应用范围

在国外，路线价法主要用于土地课税价格的估价。在我国，随着房地产业的发展和国家对房地产管理工作的强化和规范，路线价法的应用也将会越来越广泛。

路线价法则适宜于同时对大量土地进行估价、城市商业街道两侧土地的估价，特别适宜土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合；房地产市场发育完善，具有交易性且交易量数量较大的房地产，主要是成套住宅的现房抵押、按揭、交易评估。

4.1 在税收征管方面

目前，我国对使用土地的单位和个人(农业用地除外)实行按纳税人实际占用的土地面积和适用的等级幅度税额从量定额征收土地使用税。由于纳税人在一定时期内使用的土地面积不变，因而按其占用土地的等级适用的税额所计算的应纳土地使用税也就相对固定不变。所以，这种征收方法可以使税源稳定、征管便利但它所计算出来的应纳税额不能反映土地的价格。由于从长期发展趋势看，土地价值是不断上升的。而税收的固定性特征又要求税法一经颁布就不得任意变更。这样，应纳税额就不能随地价的变化而应相变化，并使税负总体上偏低。而采用路线价估价法可以评估出不同等级、不同地段的土地价格，只要再设置相应的税率就可以执行按土地价格从价定率，征收土地使用税，从而使税收的计征反映土地的价值。随着地价的上升，税收自动随之增加，以使国家财政收入得以保障[8]。

4.2 在土地资源管理方面

土地资源的管理是国有资产管理的重点之一。但是，长期以来，我国对土地资源的管理一直局限于实物管理。随着社会主义市场经济的发展，对土地资源实现由实物转向价值管理已是必然趋势。而实行价值管理的首要前提须知道土地资源的价量。这就要求对土地资源必须进行评估。通过评估，摸清我国土地资源的“家底”。.这样，才能在管理工作中做到心中有数。在房地产评估方法中，其他方法一般限于对某个特定房地产的评估，而我国土地资源分布的特性决定了这些方法的局限性。但正如前所述，路线价法是适用于大面积土地估价的一种省时省力、又公平合理的土地估价方法。

4.3在政府调控土地市场方面

我国城市地产市场按土地使用权流转方式，有一级市场和二级市场之分。一级市场是政府垄断市场，二级市场是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和，是竞争性市场。为抑制二级市场土地投机，调控土地市场，政府往往要公布一些基准地价。这个基准地价是一定时期搜盖全市(县)的土地使用权价格，它是一个区域性的平均地价。虽然它不是地产交易市场的成交地价，但它对市场交易地价起着调控作用。基准地价的上述特点，决定了它只能通过路线价的形式出现，并借助于深度指数及有关修正率的形式来调控土地市场。路线价即指用地条件相近的若干临街标准宗地地价的平均值。我国城镇基准地价大多有路线价这种表达方式，往往表示繁华街道某一段临街标准宗地地价的平均水平[9]。

4.4为其他估价方法的补充

在资产评估中，为使评估结果能够尽可能真实地反映出被评估资产的价值，往往需要运用几种不同的方法对同一对象进行评估，以相互验证。评估结果往往也是在对不同评估方法所得出的评估值进行综合分析的基础上确定的。在地坐评估中也一样，土地价格可能单纯依据某一评估方法来确定。因此，路线价估价法可与其他地价估价法并用。以共同确定被评估土地的价值。

5 路线价法的主要操作步骤

1、划分路线价调查区段。

2、收集一段时间内同一路段或者住宅小区足够交易实例，进行个别因素修正，并求取算术平均单价(注意定期更新)，作为基准案例单价。

3、将估价对象与基准案例进行比较、修正，修正的因素包括：

（1）交易情况修正

（2）交易日期调整

（3）个别因素调整(如建设年代、楼层、配套设施、朝向、房屋结构、装修等)

4、划分路线价区段。

5、求取最终基准单位面积价格：

用公式表示为：

V＝路段或小区基准单价×估价对象交易情况修正×估价对象交易日期调整×估价对象房地产状况调整(5.1) 运用路线价法计算临街各宗土地的价格，需要弄清路线价的含义、深度价格修正率的含义、标准宗地的条件，并结合所需计算价格的临街土地的形状和临街状况。其中就路线价与深度价格修正率两者的对应关系来说，在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给路线价的含义来确定。采用不同的深度价格修正率，路线价法的计算公式有所不同[10]。下面先以一面临街矩形土地的情况来说明这个问题：

(1) 当以标准宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率(即：∑单独深度价格修正率)。

(2) 当以单位宽度的标准宗地(如临街宽度1英尺、临街深度100英尺)的总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正率，计算公式为：

V(总价)＝路线价×累计深度价格修正率×临街宽度(5.2) V(单价)=V(总价)/估价对象土地面积=路线价×累计深度价格修正率/临街深度(5.3) (3)当以标准宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率，计算公式为：

V(单价)＝路线价×平均深度价格修正率(5.4) V(总价)＝路线价×平均深度价格修正率×临街宽度×临街深度(5.5)

如果土地的形状和临街状况有特殊者(如土地形状不是矩形，临街状况不是一面临街)，则除了按照上述计算公式计算价格外，还要做加价或减价修正。以标准宗地的单价作为路线价的情况为例，计算公式如下：

V(单价)＝路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率(5.6) V(总价)＝路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率×土地面积或者(5.7) V(单价)＝路线价×平均深度价格修正率土单价修正额(5.8) V(总价)＝路线价×平均深度价格修正率×土地面积土总价修正额(5.9)

按照国家土地管理局批准的《城镇土地估价规程》(以下简称《估价规程》)的要求，前三个步骤比较容易把握，后两个步骤操作起来比较困难。困难之一是路线价区段如何划分。调查区段的划分主要是依据直观经验，其目的主要是为了合理组织、安排交易案例的收集调查工作。划分路线价区段时，必须利用计算得到的样点地价数据对原有的初步划分的调查区段进行适当的调整。但怎样调整，没有一个可参考的“量”的标准，受人为因素影响较大，其结果只能是将调查区段直接作为路线价区段，或者是将整个街道直接作为路线价区段。困难之二是如何计算区段地价。目前房地产市场虽然比较活跃，但是市场行为不规范，瞒租瞒价现象普遍存在，致使同一路线价区段样点地价变化幅度很大，甚至相临两个样点地价差距悬殊。因此，计算区段地价之前必须删除异常样点。虽然《估价规程》对删除异常样点有规定，但过于繁琐，难以把握。若采取常用的“众数法”，样点地价众数组的确定也没有一个合理的标准，易受主观因素的影响。

6 路线价法的优点

路线价法被认为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法。

6.1 操作步骤较传统市场比较法简化

在应用传统市场比较法的时候，对所选取的交易案例建立价格可比基础以后，还要对其进行交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整。而房地产状况调整中最主观的也是调整内容最多的要素为区域因素调整和实物状况调整，同时两者也是最容易产生误差的环节。而路线价法中的路段或住宅小区平均单位面积价格恰好已经全部或部分考虑进去了以上因素，由此简化了修正环节，提高了准确程度。路线价是通过评估得出的正常价格，用路线价估价法评估的时候不需要进行交易情况的修正;路线价一般是由所在地房地产管理部门测定的，并根据实际情况定期做调整，在用路线价法进行评估的时候，也无需进行交易日期的修正[11]。

成套住宅现房抵押、按揭、交易评估业务是房地产估价业务的主要组成部分，对2004、2005年的房地产业务进行过统计，成套住宅现房抵押、按揭、交易评估业务占到了全部评估业务的近80%。

针对以上业务，传统的估价方法主要采用市场比较法，而现实中各宗房地产或多或少存在的差异的大小、交易案例的偶然性、估价师对各参考案例的信息掌握程度的不同，都会影响到对交易案例的修正和调整，因而会出现误差，其大小直接影响到最终比准价格的真实程度。交易案例的搜集、可比实例的选择、区域因素及个别因素的修正和调整都相对较为繁杂，工作效率较低。怎样提高房地产估价工作效率、简化操作步骤、提高评估精度是每一个房地产估价师都会遇到的问题，采用土地估价方法中的路线价法能较好地解决以上问题。

6.2 更能够通过程序化来提高效率

路线价法相对于传统比较法来说可以简化操作，然而对于愈来愈完善的房地产交易市场相同路段、同一住宅小区交易的频率增多，必然导致估价业务的频繁、计算机的使用。为此，路线价法可以顺应市场趋势，通过程序化来提高效率。简单的说该方法对于程序有如下两点便利之处：

1、估价案例更多；

2、操作简便，可避免估价师对同一路段或住宅小区工作案例选取的重复工作，更利于电脑程序的实现。

6.3 路线价法精度高于传统市场比较法

市场比较法在消除误差时依靠的是对参考案例的各个因素修正，但是如果所选取的参考案例不属于同一个路段或者住宅小区，即使是分布在相邻很近的区域合、功能接近，但是由于各种原因诸如建筑年代、建筑风格、地价等客观因素，以及估价师受对信息掌握程度或个人经验偏好等主观因素，或多或少会对估价结果造成偏差。而在同一个路段或者住宅小区内这些修正因素如区域因素、个别因素等在却是彼此之间最接近的，甚是有时候是完全一样的。剩下的只是对时间交易状况等的修正。

7 路线价法应用时应注意的问题

路线价估价法是一种大宗土地估价方法，它以迅速、公平合理而得到广泛应用。但作为一种评估方法，也有其适用范围与局限性。

7.1关于路线价区段的划分

路线价无论以货币额还是点数表示，其测算方法仍要依据宗地的估价原则。东京都法则对路线价的决定，主要采取两种方法。第一种是由熟练的估价员依买卖实例价用市场比较法等一般宗地估价方法确定;第二种是采用路线价系数法或评分方式，将形成土地价格的各种因素分成几种项目加以评分，然后合计，换算成附设于路线价上的点数[12]。上述第一种方法，也是各国通用的方法。首先要选定标准宗地，确定标准宗地形状、大小，然后评估标准宗地价格，根据标准宗地价格水平及街道状况、公共设施的接近情况、土地利用状况划分地价区段，附设路线价。因此，对评价区域调查的买卖实例宗地，进行地价影响因素分析，实例宗地条件如果与标准宗地条件不同，应对不同条件部分进行因素修正，由此求得标准宗地的正常买卖价格。不同地段标准宗地价格应能反映区位差异，互相均衡。地价相等、地段相连的地段一般划分为同一路线价区段。街道两侧接近性基本相等的地段长度称为路线段长度。路线价区段一般以路线价有显著增减的地点为界。原则上街廊不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可划分为两种不同的路线价。同一路线价的路线段长度，在商业区较短，在住宅区较长。在繁华街道上因土地位置不同而常使地价有很大差异，因此，繁华街道上常可划分为几个地价区段而附设不同的路线价。住宅区用地区位差异较小，所以住宅区的路线段较长，甚至几个街廊路线段都相同。路线价是路段的平均地价，因此路线价区段划分合理与否直接影响路线价水平。路线价区段划分除在室内进行外，还要进行实地外业调查。

一个路线价区段就是具有同一路线价的地段。不同的路线价区段，其适用的路线价不同。在划分路线价区段时，一般以可及性为标准，即与沿该街道及以该街道的交通路线的各种设施的接近性相等的地段，应划分为同一路线价区段。原则上以地价有显著差异的地点为界。结合我国城市规划实际，可从十字路或丁字路中心处划分，两路口之间的地段为一路线价区段[13]。但对特殊地区，如繁华商业区、偏僻路段等，可特殊划分。在繁华区域内，由于位置的细微变化往往引起地价的极大差异，而偏僻路段则没有如此

敏感。因此，同一路线价的路线价区段在商业区可较短，偏僻地段则可较长。另外，在同一街道上，若某一侧的繁华状况与对侧有显著差异时，同一路线价区段也可划分为两种不同的路线价，这时在观念上应视为两个路线价区段。

7.2 关于路线价的确定

对路线价的认识是一个难点，虽然路线价可以笼统称之为设定在路线上的标准地块的单位地价，但何为单位地价呢?它究意是指以标准宗地为单位的价格总额，还是指标准宗地的平均价格?实际上，理论上还存在许多模糊不清的认识.而路线价的设定却非常重要，因为路线价表示方法的不同会涉及到具体地价计算上的差异。所以从理论上必须加以澄清。路线价的设定是土地路线价法的最关键问题。

路线价通常是通过在某一路线价区段内选取若干标准宗地，以市场比较法、收益现值法等土地评估方法评估出各自单位地价。标准宗地是路线价区段内具有代表性的土地，其具体要求为1、一面临街;2、土地形状为矩形;3、临街深度为标准深度；4、临街宽度为标准宽度(可为同一路线价区段内临街各宗土地临街宽度的众数);5、用途为所在区段具有代表性的用途;6、建筑容积率为所在区段具有代表性的建筑容积率(可为同一路线价区段内临街各宗土地建筑容积率的众数);7、其他方面，如土地使用权年限、土地生熟程度等也应具有代表性。然后，以其众数或平均数作为该路线价区段的路线价[14]。由于路线价是该路线价区段土地状况的综合反映。因此，它应该根据土地的不同等级、不同用途，分别不同的街道，逐一确定。

一路线价的表示方法有两种:一种是以1英尺宽、100英尺深为单位，主要于欧美国家采用;另一种是以平方米为单位，日本采用这种方法。我国可借鉴日本的做法。对于路线价的计量，欧美国家以货币为计量单位，日本则以点数为计量单位。用点数来表示，将一个城市中路线价最高的路线价区段以1000点表示，其他路线价区段的点数依此确定；以货币表示的路线价比较容易理解，直观性强，便于土地交易时参考。以点数表示的路线价便于测算，可避免由于币值波动而引起的麻烦。为便于理解，并与其他评估方法相结合，我国应以货币为计量单位[15]。

7.3 关于标准深度的设定

从理论上讲，标准深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。标准深度正常情

况下是以路线价区段内临街各宗土地的深度指数为准。如在某路线价区段内各临街宗地大部分深度为25米，则可设定标准深度为25米。由于标准深度是根据路线价区段设定的，因此，从理论上讲，有多少个路线价区段，就应有多少个标准深度，从而就应编制多少个相应的深度指数表。这样，就增加了路线价法的运用的难度，也违背了路线价法的宗旨。实际上，我国在征收土地使用税时，已经对城市土地划分了等级。因此，在应用路线价法时，可借用土地使用税对土地的分级，结合土地的用途，确定各个级别区城的标准深度。但在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的众数。以临街各宗土地的临街深度的众数作为标准深度，可以简化以后各宗土地价格的计算。如果不以临街各宗土地的临街深度的众数为标准深度，由此制作的深度价格修正率表，将使以后多数土地价格的计算都要用深度价格修正率进行修正。这不仅会增加计算的工作量，而且会使所求得的路线价失去代表性。

7.4 关于深度指数表

因为土地价值产生的主要原因是基于土地的有用性与接近性。就农地来说，主要考虑的是有用性，而市街地则以接近性为基本要点。因此，路线估价法是以接近性为主要因素来制作深度指数表。深度指数表的制作是路线估价法中第二个关键性问题。

从理论上讲，深度指数应为待评估宗地的单价与标准宗地单价的比例，而在实际评估中，深度指数是根据所在街区多个非标准宗地单价与标准宗地单价的比率，通过统计分析而得出来的，并用列表的方式表示出来。由于深度指数有单独深度指数、平均深度指数和累计深度指数之分，评估机构和评估人员人员一定要清楚所使用的深度指数的真实含义和种类，只有清楚了深度指数的真正含义和种类，才能正确的开展评估。

从土地利用价值的角度来看，距街道越近利用价值越大，距街道越远利用价值越小，土地价格与其利用价值的大小成正比。依上述原则，设定标准深度处的深度指数为100%。深度越小，指数越大;反之，指数越小。将临街深度和深度指数的这种对应关系制成表即为深度指数表。

台湾临街宗地深度指数表中的深度指数是深度不超过18米的临街地的单位价格与路线价的比。如4一8米的深度指数为125%，其含义是深度为4一8米的临街地单位面积的平均价格为标准深度18米临街地单位面积平均价格(即路线价)的1 .25倍，台湾临街宗地深度指数为平均深度指数。又例如英美国家广泛采用的四三二一法则，其含义是把标准深度100英尺深的标准宗地，分成与街道平行的四等份，由临街面算起，第一

个25英尺的土地，其价值占标准宗地总地价的40%;第二个25英尺的土地，其价值占标准宗地总地价的30%;第三个25英尺的土地，其价值占标准宗地总地价的20%;第四个25英尺的土地，其价值占标准宗地总地价的10%。如果超过100英尺，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的9％，第二个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的8％，第三个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的7％,第四个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的6％[16]。

7.5 有关修正率的制定

由于城市土地不可能都是单面临街矩形土地，对于其他临街状况和其他形状的土地就必须制定出相应的修正率。比如某城市在用路线价求取宗地地价时，着重考虑了下列几个因素:

1、拐角(交叉路口形式)。在繁华街道拐角处地价往往较高，往街道中部延伸地价一般趋于降低。

2、进深和宽深比。根据进深与企业效益的关系，确定进深修正系数和宽深比修正系数。

3、容积率修正。在其他用地条件相近的情况下，容积率对地价有一定影响，容积率越大，企业效益越高，地价越高，需对容积率进行修正。

4、停车方便程度修正。在商业街两侧是否设有停车场及停车位的多少对客流量影响很大，因此要根据停车方便程度对路线价进行修正。

7.6 里地线的确定问题

里地线是这样一个深度值的连线,在这一深度上,道路对宗地价的影响为零,即对于里地线深度(xi),反映租金的函数y=f(x)在这点上导数为零,即dy/dx|x=xi=0。在里地线两侧,越向临街方向,租金越高,地价也越高;向背街方向,租金和地价不再变化。里地线不完全等同于宗地平均深度,宗地平均深度地价随深度的变化可能不为零。若以平均深度作为路线价附设深度,即为通常所说的路段价。影响里地线深度因素有:1、里地线深度与街道繁华程度有关。繁华街道由于客流人口众多,商店规模大,分布集中,多形成聚集商服区,使得表地扩大,里地缩小,且租金变率呈现外陡内缓,影响深远的特征。对于外围及一般街道,租金进深变率出现坡度较缓,影响短浅的特征。2、里地线深度与街道宽度有关。对于宽阔的