路线价法在房地产评估中的应用
路线价法在房地产评估中的应用
一、路线价法的含义和理论依据
二、适用范围
三、计算公式
四、操作步骤（重难点）
一、路线价法的含义和理论依据
（一）路线价法的含义
（二）路线价法的理论依据
1.市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度而递减，离开街道越远价值就会递减。
2.路线价法实质上也是市场法的一种，因此路线价的是理论基础也是替代原理。
路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行的各种修正可视为因素修正。
二、路线价法的计算公式
宗地总价＝路线价×（累计）深度百分率×临街宽度±其他条件修正额
三、路线价估价法的适用范围
适宜同时对大量土地进行评估，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。
四、路线价估价法的程序
（一）路线价区段划分
1.地价相等、地段相连的地段一般划分为同一个路线价区段
2.路线价区段一般为带状地段
3.街道两侧接近性基本相等的地段长度成为路线段长度。路线价区段一般以路线价显著增减的地点为界。
4.对同一路线价地段求取该段内标准宗地的平均地价，附设于该路线段上。
（二）标准宗地的确定
1.标准宗地是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度和形状标准的宗地。标准深度是指标准宗地的临街深度。临街深度是指宗地离开街道的垂直距离
2.路线价是标准宗地的单位价格，路线价的设定必须先确定标准宗地的面积
（三）路线价的评估
方法一：市场法等基本评估方法,各国通用
方法二：评分方式
（四）深度百分率表的制作
深度百分率是地价随着临街深度长短变化的比例。
（五）计算宗地价值
依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路线价法计算公式，计算得到宗地价值。
五、深度百分率表
（一）土地的单位面积价格
图：5-1土地价值与地块临街距离关系
（二）单独深度百分率
1.定义
如将确定路线价的标准宗地为标准，大小为标准宗地深度一定比例的各小地块（该地块的深度是确定的）面积价格占路线价的百分率，即为单独深度百分率。
2.制作深度百分率表,需要考虑以下几个方面
（1）确定标准深度
（2）确定级距
（3）确定单独深度百分率
（4）根据需要采用累计或者平均深度百分率
3.深度百分率分三种
第一种：单独深度百分率。
第二种：累计深度百分率。
第三种：平均深度百分率
平均深度百分率
平均深度百分率可用来衡量平均临街的程度
平均深度百分率＝累计深度百分率×标准深度÷宗地深度
【例8.单选题】（2010年）宗地甲的深度为125米，若标准深度为100米，按照“四三二一”法则,宗地甲的单独深度百分率为40%、30%、20%、10%和9%，则宗地甲平均深度百分率的计算结果为（）。
A.19.5%
B.58.5%
C.87.2%
D.117%
[答疑编号6150050701]
『正确答案』C
『答案解析』平均深度百分率＝累计深度百分率×标准深度÷宗地深度
＝（40%＋30%＋20%＋10%＋9%）*100/125＝87.2%
六、路线价法则介绍（实质上是深度百分率的规则不同的分类）
1.四三二一法则
2.苏慕斯法则
3.霍夫曼法则（04年单项选择题）
4.哈柏法则
宗地价值与其深度的平方根成正比。
七、路线价法的应用举例
【教材例题5-12】现有临街宗地A、B、C、D、E，如图5—3，深度分别为25英尺，50英尺，75英尺，100英尺和125英尺，宽度分别为10英尺，10英尺，20英尺，20英尺，30英尺。路线价为2 000元/[（宽）英尺，设标准深度为100英尺]，试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。
[答疑编号6150050702]
【提示】
1.这里的路线价指的是标准深度下的，每单位宽度的价格。
2.这里五块宗地都是临街的，只是深度不一样。
3.使用路线价法进行计算的时候，要注意路线价和深度百分比的匹配。不过我们考试大家注意理解下面的公式就可以了。
房地产估价
1.房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利以及其他地上定着物 2.房地产估价是指房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，选用适宜的估价方法，按照估价程序，对房地产在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出相关专业意见的活动。 3.房地产估价的必要性：（一）理论上房地产估价的必要性（1）房地产商品是特殊的商品(2）房地产市场是不完全市场。(二)现实中房地产估价的必要性(1)土地使用权出让的需要；(2）房地产转让、租赁的需要；(3）房地产抵押、典当的需要（4）房地产保险的需要（5）房地产税收的需要；（6）房地产征收和征用补偿的需要（7）房地产损害赔偿的需要（8）房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要(9）企业有关经济行为的需要(10)房地产管理的需要(11)其他方面的需要。 4.估价与房地产（1)房地产的实物：有形的实物；其质量；组合完成的功能（2）房地产的权益：权利、利益和收益（3）房地产的区位：地理位置、可及性、便捷性等 5. 房地产价格是为获得他人房地产所必须付出的代价。通常用一定量的货币表示。 6.房地产价格的形成条件（1）房地产的有用性；（2）房地产的稀缺性；（3）房地产的有效需求 7.房地产价格的供求与价格的关系：1）全国房地产的供求状况2）本地区房地产的供求状况3)全国本类房地产的供求状况（4)本地区本类房地产的供求状况。 8.房地产价格价值价格种类：（一)使用价值和交换价值(二)投资价值和市场价值 (三)原始价值、帐面价值和市场价值(四)成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价格、清算价值和评估价值(五)市场调节价、政府指导价和政府定价(六)基准地价、标定地价和房屋重置价(七)土地价格、建筑物价格和房地价格(八)总价格、单位价格和楼面地价(九)所有权价格、使用权价格和其他权益价格(十)买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征收价值(十一)实际价格和名义价格(十二)期货价格、现货价格及期房价格、现房价格(十三)起价、标价、成交价和均价(十四)评估价、保留价、起拍价、应价和成交价(十 五)补地价 9.合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。 10.最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。理解：（1）最佳用途；（2）最佳规模；（3）最佳集约度。具体理解：（1）法律上允许。（2）技术上可能。（3）经济上可行。（4）能否使估价对象的价值最大。应用：（1）保持现状前提。（2）装修改造前提。（3）转换用途前提。（4）重新利用前提。（5）上述情形的某种组合 11.替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途规模档次建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 同一供求范围指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。 12.估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。
两面临街的土地价格评估--路线价法
前后临街地地价的计算 题目：有一宗前后两面临街的宗地，标准深度为20米，深度百分率按“四三二一”法则计算，计算土地总价和单价。 高价街路线价=15000元 低价街路线价=5000元 标准深度=20米 土地长度（深度）=40米，宽=50米 方法一：最常用的是重叠估价法，也就是课本的方法。 方法二：两端分别用“四三二一”法则，最后求平均价格。 从高价街一段应用“四三二一”法则： 高价街影响深度的百分率=40%+30%+20%+10%+9%+8%+7%+6%=130% 从低价街一段应用“四三二一”法则 同理，低价街影响深度的百分率也是130% 则土地价格=（15000*130%+5000*130%）/2*50= 650,000 元 单价=650,000/2000= 325 元/平米 方法二明显不对，等权重平均严重低估了临街土地的价值。 方法三：根据“四三二一”法则，找到一条分界，使得其受高定价和低定价的影响是相等的。然后再计算。 如下图所示： 即找到一条边界，使得15000*高价街深度=5000*低价街深度 5米 1050 7% 30% 10米 15米 20米 25米 30米 35米 40米 由上表可知，从低价街的方向来看，我们所需要寻找的分界线应该在临街深度15米到20米之间，因为在这一区间，根据“四三二一”法则计算出来的高价街土地价格与低价街土地价格有交点。 设这个分界线距离低价街的深度为(15-5*x)米，则距离高价街的深度为40-(15-5*x)=25+5*x 米。于是有以下方程：
1200-x*150=1000+500*x 解方程，得 X=30.77% 所以分界线距离低价街深度为15-5*30.77%=13.5 米 距离高价街深度为40-13.5=26.5 米 然后，分界线以北的土地按照低价街路线价的影响深度来计算；分界线以南的土地则按照高价街路线价的影响深度来计算。具体过程如下： 高价街影响深度百分率为：40%+30%+20%+10%+9%+8%*30.77%=111.46% 低价街影响深度百分率为：40%+30%+20%*（1-30.77%）=83.85% 总价=15000*111.46%*50+5000*83.85%*50=1045575 元 单价=1045575/(40*50)=522.79 元/平米 从结果来看，方法三和重叠估价法的结果很接近，说明方法三合理可用。
房地产估价三大基本方法的比较和分析1
房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。 1?市场比较法 指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。 1）市场法的理论依据 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 2）市场法适用的对象和条件 市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。 市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。 市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等； 3）市场法的操作步骤 运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例；②选取可比实例;③建立价格可比基础；④进行交易情况修正；⑤进行交易日期调整：⑥进行房地产状况调整；⑦求取比准价格。 2.收益法 指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。 一）收益法应用于房地产的估价的基本原理 收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益，它利用经济学的预 期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。 所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益。这个金额就是收益性房地产的理论价格，用公式可以表示为：房地产的价格=纯收益/资本化率，它包含着三个假设前提： 1、收益每年不变 2、资本化率确定 3、收益为无限年期 二）收益法在房地产估价中的优点 收益法与成本法、市场法、剩余法、路线法等其它方法相比有以下主要优点： 1、理论依据充分 2、运用范围广泛 3、符合购买者的理念 三）、收益法在房地产估价中存在的问题 1?收益法在适用范围有一定的局限性2?折旧费是否应该扣除在实际应用中存在较大的争议 3.纯收益及资本化率的确定比较困难 4.仅根据预期的纯收益来确定价格，可能脱离实际
土地估价实务基础_第十章 路线价法_2013年版
1、某城市一宗工业用地所处土地级别的基准地价为300元/平方米,根据国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低标准〉的通知》的规定，该市工业用地出让最低限价为284元/平方米,2008年8月,该市国土局拟出让此宗地,则其出让价格不得低于( )元/平方米。 A:210 B:240 C:284 D:300 答案:C 2、土地登记面积与出让合同上的面积不一致时,以( )为准。 A:土地证上登记面积 B:出让合同上的面积 C:实际测量面积 D:委托方确定的面积 答案:A 3、根据国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低标准〉的通知》的规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让底价和成交价格均不得于( )所在地土地等别相对应的最低价标准。 A:高于 B:低于 C:等于 D:低于或等于
答案:B 4、经批准,某企业原使用的某宗地划拨土地变更为出让,同时建筑容积率在原有基础上提高了2个百分点,则该企业应补交的土地出让金按( )公式测算。 A:原使用条件下出让土地使用权现时市场价格–划拨土地使用权现时市场价格 B:新使用条件下出让土地使用权现时市场价格–划拨土地使用权现时市场价格 C:新使用条件下出让土地使用权原市场价格–划拨土地使用权原市场价格 D:新使用条件下出让土地使用权现时市场价格×30% 答案:B 5、已知某宗已完成配套开发的国有土地评估价为V1,政府确定其出让底价为V2,拍卖中其成交价为V3。按照正常情况下,下列关于评估价、出让底价、成交价之间的关系描述正确的有（）。 A:V2<V3<V1 B:V1=V2 C:V2≤V3 D:V1≤V3 E:V3≤V2<V1 答案:B,C,D 解析: 6、编制路线价修正系数表考虑的因素主要有（）。 A:商服繁华度 B:区位条件
土地估价基本方法
土地估价基本方法 土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益复原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。 〔一〕市场比较法 市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。 基本公式： Vd=Vb x A x B x D x E Vd—待估宗地的价格 Vb—比较实例宗地价格 A—待估宗地情况指数/ 比较实例宗地情况指数= 正常情况指数/ 比较实例宗地情况指数 B—待估宗地估价期日地价指数/ 比较实例宗地交易日期地价指数 D—待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例宗地区域因素条件指数 E—待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例宗地个别因素条件
指数 归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。 〔二〕收益复原法 收益复原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地复原利率复原，以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来假设干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的复原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益复原法的基本原理。 由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的奉献量，或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。 收益复原法一土地纯收益确实定为前提，因此，它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。 基本公式： 土地收益为无限年期 V= a / r
房地产评估方法与运用研究
投资性房地产评估方法与运用研究 摘要 房地产估价，是以房地产为对象,对其客观、合理价格的估计、推测或判断。我国的房地产估价，是随着改革土地使用制度和推行住宅商品化政策和企业改制的进行逐渐发展起来的，且为社会主义市场经济的发展发挥了重要的作用. 房地产估价是一个复合型学科，涉及到很多专业的知识,有很强的理论基础。根据不同的思路与理论会形成不同的估价方法,目前国内常用的三大基本估价方法为：市场比较法、收益法和成本法,也是房地产估价实践中应用最为广泛的三种方法.此外从这三种估价理论又衍生出假设开发法、路线价法、基准地价法等等，但每种估价方法都有自身的不足和应用的限制条件，再加上待估对象本身的特殊性、市场条件的限制、不同的评估目的等因素,简单地套用估价方法很难保证评估出一个客观、合理、公正的评估结果. 本文简单介绍了房地产估价相关概念、具体房地产估价方法以及其方法运用。 关键词：成本法、市场比较法、收益法、假设开发法、基准地价法、路线价法 房地产评估的意义：房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价，也就是说，由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员,根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序,运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益,在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。房地产经济在国民经济中占有重要地位,而房地产价格在房地产市场中起杠杆作用。因此，合理地评定房地产价格，对于促进国民经济的发展具有重要的现实意义。 （一)、改革开放形势需要房地产价格评估
路线价估价法的名词解释
路线价估价法的名词解释 在现代社会，人们在日常生活中难免会遇到各种价格差异，尤其是在购买物品 或使用服务时。为了更好地了解价格背后的原因和公平性，评估专家们通过运用不同的方法和公式来确定物品或服务的价值。其中一种常用的方法是路线价估价法。 路线价估价法是一种通过制定物品或服务的价格下限和上限来进行估价的方法。这一方法的核心概念是，价格应该在这个范围内，以便确保市场的公平性和透明度。这种方法的优势在于它能够减少价格波动和垄断行为的发生，同时也为消费者提供了更多的选择和更好的购买体验。 为了实施路线价估价法，评估专家们需要考虑多个因素。首先，他们需要对物 品或服务的成本进行评估，包括材料成本、人工成本和间接成本等。其次，他们需要考虑市场需求和供应情况，以及竞争对手的价格水平。最后，他们还需要考虑消费者的购买能力和价格敏感度。 然而，路线价估价法并非没有局限性。首先，由于市场环境的不稳定性，价格 范围的设定可能并不准确。其次，消费者可能对价格敏感度有所不同，这可能导致路线价法无法满足所有消费者的需求。此外，该方法需要评估专家具备深厚的市场知识和经验，否则可能导致不准确的价格估计。 为了解决这些问题，评估专家们可以采用其他方法来补充路线价估价法。例如，他们可以结合市场调研和消费者反馈，以了解价格对于消费者的重要性和接受度。同时，他们还可以采用数据分析和预测模型来预测市场需求和价格趋势。 在实际应用中，路线价估价法已经得到广泛应用。例如，在房地产行业，开发 商可以通过路线价估价法来确定住房单价的上下限。在旅游行业，旅行社可以使用该方法来制定旅游套餐的价格区间。此外，该方法还可以应用于电子产品、家具、餐饮等各个领域。
路线价法在商业房地产评估中的应用
路线价法在商业房地产评估中的应用 在商业房地产领域，评估是至关重要的一环。评估的准确性直接影响着房地产交易的 成败，因此需要采用科学的方法和工具进行评估。路线价法是商业房地产评估中常用的一 种方法，它能够通过对商业地产的周边环境、交通情况、人口密度等因素进行综合考量， 得出准确的估值结果。本文将通过详细介绍路线价法的原理、应用和优势，来探讨其在商 业房地产评估中的应用价值。 一、路线价法的原理 路线价法是一种基于交通路线的商业房地产评估方法。其核心原理是商业地产的价值 受到周边交通路线的影响，而交通路线的便利性又直接关系到商业地产的吸引力和使用价值。通过对周边交通路线的综合评估，可以得出商业地产的准确估值。 具体来说，路线价法主要考虑以下几个方面的因素：首先是交通干道的状况，包括道 路的宽度、通行能力、交通流量等；其次是交通设施的便利程度，包括公交车站、地铁站、火车站等公共交通设施的距离和便利程度；再次是交通状况的影响范围，包括周边交通状 况对商业地产周边环境的影响程度。 综合考量以上因素，路线价法可以对商业地产的交通便利性进行综合评估，并进而得 出商业地产的准确估值。这种方法不仅能够客观地反映商业地产的价值，更能够为其未来 的发展提供有力的支持。 在商业房地产评估中，路线价法的应用主要体现在以下几个方面： 1. 估值时的参考标准 在评估商业地产时，路线价法可以作为参考标准之一。通过对周边交通路线的综合评估，可以得出商业地产的基础价值，此后再进行其他因素的考量和分析，得出最终的估值 结果。 2. 决策支持 对于商业地产投资者来说，路线价法可以为其投资决策提供有力的支持。通过对周边 交通路线的评估，投资者可以更清晰地了解商业地产的吸引力和潜在价值，从而做出更符 合市场需求的决策。 3. 发展规划 对于商业地产的开发商来说，路线价法可以为其未来的发展规划提供重要的参考依据。通过提前对周边交通路线的综合评估，开发商可以更加准确地把握商业地产的发展潜力， 为其未来的发展规划提供有力支持。
2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法题库及精品答案
2022-2023年房地产估价师之估价原理 与方法题库及精品答案 单选题（共50题） 1、间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（）的情形。 A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高6% B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低6% C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071 D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933 【答案】 C 2、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。 A.交易情况修正 B.交易日期调整 C.房地产状况调整 D.区域因素调整 【答案】 C
3、有理性的买者在购买商品时，会选择（）。 A.效用最大而价格最低的 B.效用最小而价格最低 C.效用最大而价格最高的 D.效用最小而价格最高的 【答案】 A 4、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得 租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为V1、V2、V3，则三者关系是（）。 A.V1＝V2＝V3 B.V3＜V2＜V1 C.V1＜V3＜V2 D.V1＜V2＜V3 【答案】 B 5、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便 于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可 出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼 将发生（）万元的贬值。
市场途径在房地产评估中的应用采用加权平均法计算例题
市场途径在房地产评估中的应用采用加权平均法计算例 题 假设我们要评估一座位于城市中心的公寓大楼的价值。我们收集到了5个类似物业的销售数据，如下所示： 1.物业A：售价300,000美元，面积1000平方英尺 2.物业B：售价350,000美元，面积1100平方英尺 3.物业C：售价400,000美元，面积1200平方英尺 4.物业D：售价450,000美元，面积1300平方英尺 5.物业E：售价500,000美元，面积1400平方英尺 在进行评估时，我们需要首先计算每个物业的价格平方英尺，即将物业的售价除以物业的面积。然后，我们可以根据这些价格平方英尺计算加权平均值来确定目标物业的价值。 以下是每个物业的价格平方英尺计算方法： 1.物业A：300,000美元/1000平方英尺=300美元/平方英尺 2.物业B：350,000美元/1100平方英尺=318.18美元/平方英尺 3.物业C：400,000美元/1200平方英尺=333.33美元/平方英尺 4.物业D：450,000美元/1300平方英尺=346.15美元/平方英尺 5.物业E：500,000美元/1400平方英尺=357.14美元/平方英尺 接下来，我们计算加权平均价格平方英尺。加权平均价格平方英尺即每个物业的价格平方英尺乘以其对应的权重，然后将所有结果相加。
在这个例子中，我们可以假设每个物业的权重是相等的，即为1、因此，加权平均价格平方英尺计算如下： (300美元/平方英尺*1+318.18美元/平方英尺*1+333.33美元/平方英尺*1+346.15美元/平方英尺*1+357.14美元/平方英尺*1)/5 =(1654.8美元/平方英尺)/5 =330.96美元/平方英尺 最后，我们将加权平均价格平方英尺乘以目标物业的面积，即可计算出目标物业的价值。 假设目标物业的面积为1500平方英尺，我们可以进行如下计算： 330.96美元/平方英尺*1500平方英尺=496,440美元 所以，根据采用加权平均法计算，这座位于城市中心的公寓大楼的评估价值为496,440美元。 总结起来，市场途径在房地产评估中的应用采用加权平均法计算可以通过收集类似物业的销售数据，计算价格平方英尺，并根据加权平均价格平方英尺来确定目标物业的价值。当然，在实际应用中，还需要考虑其他因素，如物业的地理位置、修复成本和市场供需情况等，以获得更准确的评估结果。
路线价法在商业房地产评估中的应用
路线价法在商业房地产评估中的应用 商业房地产评估是市场上的一项重要业务，其全面的评估方法不仅仅考虑到地段、建 筑物本身等因素，还要考虑到目标市场、租金水平、运营成本等综合因素。在这些因素中，租金水平是非常重要的，因为它直接影响到商业房地产的收益能力。而路线价法是一种常 用且有效的评估方法，可以帮助评估师全面分析租金水平对商业房地产收益带来的影响。 路线价是指商业街或商场的不同位置对应的不同租金，该租金随着位置的变化而变化。在路线价法中，通过比较一个商业物业所在位置的租金水平和该街区或商场上其他位置的 租金水平，可以得出该商业物业的估值。这种方法通常用于多租户商业物业，如商业写字楼、购物中心等。 在使用路线价法进行商业房地产评估时，评估师需要进行以下步骤： 第一步，选择目标市场和街区或商场。评估师需要考虑该商业房地产所在市场的类型，如高档购物中心、办公楼、餐饮街等。然后，评估师需要找出该市场中与该物业相似的位置。 第二步，确定路线价。评估师需要通过市场分析和调研来确定目标市场中各个地段的 租金水平。这些租金水平将被用作路线价的依据。 第三步，确定该商业物业的位置。评估师需要确定该物业所在的确切位置，然后将其 与目标市场中各个地段进行比较，找出最相似的位置。 第四步，计算该物业的租金。一旦找到了该物业所在位置的路线价，评估师就可以根 据该地段的租金水平以及该物业的特征，计算出该物业的租金。 第五步，根据租金计算物业价值。评估师需要使用一定的收益率来计算该物业的价值。这个收益率可以根据该市场的风险水平和比较对象的收益率来确定。 路线价法在商业房地产评估中的应用非常广泛，尤其是在多租户商业物业评估中。通 过比较同一市场上不同地段的租金水平，评估师可以得出一个较为准确的估值。然而，在 使用路线价法进行商业房地产评估时，需要注意以下几点： 一是考虑到市场的变化。市场上的租金水平会随着时间的推移而发生变化，因此评估 师需要将这些变化纳入考虑。 二是考虑到物业的状况。路线价法是一种相对简单的评估方法，但它并不能考虑到物 业特征、历史数据和其他因素对估值的影响。 三是考虑到比较对象的高低。路线价法需要评估师选定一些合适的比较对象，以便综 合比较。如果比较对象的质量不高，估值结果也会受到影响。
路线价法在商业房地产评估中的应用
路线价法在商业房地产评估中的应用 一、路线价法概述 路线价法是一种评估商业房地产价值的方法，其基本原理是通过分析该物业所处位置 的交通情况、周边配套设施、土地利用规划等因素，来确定该房地产的价值。路线价法主 要侧重于物业所处位置的交通便利性和周边环境的综合因素，从而对房地产进行价值评 估。 1. 考虑位置因素 商业房地产的价值往往与其所处位置密切相关，而路线价法正是通过对位置因素的考 量来确定房地产的价值。评估师会对商业房地产所处位置的交通情况、周边配套设施进行 详细的调查和分析，从而确定其位置的优劣势，并据此确定该房地产的价值范围。在商业 房地产评估中，位置因素是非常重要的，而路线价法能够很好地考虑位置因素，对于商业 房地产的评估具有较强的指导意义。 2. 考虑交通便利性 3. 综合考量周边环境 4. 考虑土地利用规划 三、路线价法的优势及不足 1. 优势 路线价法在商业房地产评估中具有以下几个优势： （1）综合因素考量。路线价法主要通过综合考量商业房地产位置的交通情况、周边环境、土地利用规划等因素，从而确定其价值范围，能够准确全面地反映商业房地产的价 值。 （2）能够指导实践。路线价法能够对商业房地产的价值提供较为准确的指导作用，对于投资者、开发商、银行等各方有实际指导价值。 2. 不足 （1）主观性较强。路线价法在具体操作中需要评估师对商业房地产的位置、交通情况、周边环境等因素进行主观判断，存在一定的主观性。 （2）数据获取难度大。路线价法所需考量的因素较多，对数据的获取难度相对较大，而且数据的真实性也需要得到保证。
（3）模型构建复杂。路线价法需要综合考量多种因素，并构建相应的评估模型，因此在操作上相对较为复杂。 四、结语 路线价法在商业房地产评估中具有较强的应用价值。通过考虑位置因素、交通便利性、周边环境和土地利用规划等因素，路线价法能够较为准确地确定商业房地产的价值范围， 具有较强的指导作用。然而在具体操作中也存在一定的不足之处，需要综合考虑其优势和 不足，并不断完善和改进，从而更好地发挥其在商业房地产评估中的作用。相信随着社会 经济的不断发展和进步，路线价法在商业房地产评估中将会得到更加广泛的应用，为商业 房地产领域的发展带来更多的价值和机遇。
注册资产评估师考试-资产评估第五章房地产评估讲义(13版)
第五章房地产评估 【考情分析】 本章考客观题和综合题，分值一般在12-28分左右。在考试中应重点关注收益法、市场法和假设开发法。 【主要考点】 1.收益法（重点） 2.市场法（重点） 3.假设开发法（难点及重点） 4.本钱法 本章内容 第一节房地产评估概述 第二节房地产价格及其影响因素 第三节收益法在房地产评估中的应用 第四节市场法在房地产评估中的应用 第五节本钱法在房地产评估中的应用 第六节假设开发法在房地产评估中的应用 第七节基准地价修正法在房地产评估中的应用 第八节路线价法在房地产评估中的应用 第九节在建工程评估第一节房地产评估概述 一、土地的特性 二、土地使用权（掌握） 三、房地产的特性 四、房地产评估的原那么（掌握） 一、土地的特性 （-）土地的供给 1.自然供给 （1）含义：供给人类可利用的土地数量。 （2）自然供给土地的5个条件。 2.经济供给 （1）含义 在自然供给范围内，对土地进行开发、规划和整治，满足不同需求的土地供给。 土地的经济供给的直接变化是指某种用途的土地数量绝对面积的变化。 土地的经济供给的间接变化是指单位土地面积上集约率的变化。 （2）特点 ①土地的经济供给是有弹性的。 ②土地的经济供给会受人类社会活动的影响。 （二）土地的特性（掌握）
1.土地的自然特性（05年多项选择）
房地产的客观收入中扣除客观费用，通常需要扣除的客观费用包括（）。 A.管理费用+折旧费+保险费+税金 B.管理费用+折旧费+保险费+税金+空房损失费 C.管理费用+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费 D.管理费+维修费+保险费+税金 〜[答疑编号6150050203] 『正确答案』D 『答案解析』不能够包含折旧费 四、资本化率 （一）资本化率（又称为还原利率）的实质 1 .资本化率在一定程度上反响了投资收益率。 2 .资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的关系 3 .投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。 【提示】这里实质上和教材第二章46页的内容一致，请大家比照学习。 （-）求取资本化率的方法 1 .净收益与售价比率法（这个方法本质上和136的例题方法接近） 收益（利润） （1）收集市场上近期交易的与被评估地产相同或相近似的房地产的净收益和价格等资料。 （2）计算各个交易实例的净收益与售价比率法（这实质上就是投资收益率），视作资本化率。 （3）对所有实例的资本化率进行简单算术平均或者加权算术平均值，视作是被评估房地产的资 本化率。 【教材例题5-11在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1 （假设交 易价格为无限年期）。 〜[答疑编号6150050204] 『正确答案』表5-1净收益与售价交易实例 可比实 例 净收益（元/年•平方 米） 交易价格（元/平方 米） 资本化率（96） 净收益与售价 比率法 1 418.9 5 900 7. 1 2 450.0 6 000 7.5 投资本钱 \7 r.匚二投资回收系数 本质 投资报酬率＜=3折现率 本质 投资报酬率＜=3折现率
房地产估价师房地产估价理论与方法-2
房地产估价理论与方法-2 (总分：100.00，做题时间：90分钟) 一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：35，分数：35.00) 1.总地来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是( )。 （分数：1.00） A.正相关和正相关 B.正相关和负相关 C.负相关和正相关√ D.负相关和负相关 解析：供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。所以说房地产的价格与房地产的供给负相关，与需求正相关。 2.某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为( )元/m2。 （分数：1.00） A.3800 B.4500 C.5200 D.5600 √ 3.某房地产贷款价值比率为70%，抵押贷款利率为6%，抵押贷款常数为7%，自有资金资本化率为9%，综合资本化率为( )。 （分数：1.00） A.0.0725 B.0.073 C.0.069 D.0.076 √ 解析： 4.某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重置价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为( )。 （分数：1.00） A.44% B.50% C.67% √ D.94% 解析： 5.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为 10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为( )万元。 （分数：1.00） A.180 B.196 √ C.200 D.300
土地估价方法及案例汇总
收益还原法案例 一评估土地价格 案例1 某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。 （注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年） 解： ①年经营收入=6000万元 ②年须扣除总费用： 销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元； 商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元； 房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年 房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元； 已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。 ③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元 ④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54万元 ⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元 ⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r地*[1-1/(1+ r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35] =4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。
房地产估价理论与方法-12_真题(含答案与解析)-交互(132)
房地产估价理论与方法-12 (总分100, 做题时间90分钟) 一、单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 下列不属于房地产区位因素的是( )。 SSS_SINGLE_SEL A 交通 B 用途 C 环境 D 楼层 分值: 1 答案:B [知识点] 区位因素 2. 某宗房地产的土地总价为5000万元，建筑层数14层，1～4层建筑面积相等，5～14层为标准层，每层建筑面积为1240m2。建筑覆盖率为60%，容积率为 5.5。则该宗房地产的楼面地价为( )元/m2。 SSS_SINGLE_SEL A 2272.72 B 2727.22 C 2880.18 D 4032.26 分值: 1 答案:A [知识点] 单位价格和楼面地价 3. 一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为 ( )m。 SSS_SINGLE_SEL A 22 B 28 C 38 D 50 分值: 1 答案:B [知识点] 路线价法 4.
某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。 SSS_SINGLE_SEL A 2139 B 2146 C 2651 D 2659 分值: 1 答案:D [知识点] 成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法 5. 某块临街深度30248m、临街宽度20m的矩形土地，总价为125万元，现有一相邻矩形土地，临街宽度为25m，根据四三二一法则，其土地的总价为( )万元。 SSS_SINGLE_SEL A 88 B 121 C 109 D 156 分值: 1 答案:C [知识点] 路线价法 6. 下列( )不是影响房地产价格的国际因素。 SSS_SINGLE_SEL A 世界经济状况 B 重要政治人物的健康状况 C 国际竞争状况 D 政治对立状况 分值: 1 答案:B [知识点] 其他因素 7. 房地产估价的主要难点，在于房地产价格影响因素众多，并且( )。 SSS_SINGLE_SEL A 难以把握 B 难以准确量化
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第1次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习 题】模拟训练含答案 答题时间：120分钟试卷总分：100分 姓名：_______________ 成绩：______________ 第一套 一.单选题(共20题) 1.专家证词属于下列哪种形式的估价报告？() A.叙述式报告 B.表格式报告 C.书面报告 D.口头报告 2.最适用的房地产价格指数或变动率是（）。 A.全国房地产价格指数或变动率 B.某地区房地产价格指数或变动率 C.全国某类房地产价格指数或变动率 D.某地区某类房地产价格指数或变动率 3.路线价法主要适用于（）的估价。
A.城镇街道两侧商业用地 B.城镇街道两侧居住用地 C.乡村街道两侧商业用地 D.城镇街道两侧各类用地 4.建筑物净收益=()×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。 A.建筑物重置价 B.建筑物现值 C.土地价格 D.房地产价格 5.现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为()时点的状态。 A.现在 B.未来 C.过去 D.B和C 6.市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整。 A.政府出台新的政策措施 B.利率 C.房地产市场状况 D.房地产状况 7.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用()为好。
A.重建成本 B.重置成本 C.完全成本 D.重新购建价格 8.中国目前的房租有()。 A.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金 B.市场租金、商品租金、准成本租金、福利租金 C.市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金 D.商品租金、成本租金、准成本租金、福利租金 9.评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用()评估。 A.市场法估价 B.成本法 C.土地剩余技术 D.假设开发法 10.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。 A.300 B.280 C.275 D.270