第六章路线价估价法-6片(1)

2012-3-17
第六章 路线价估价法
中国地质大学（北京） 主讲人：张建军、付梅臣 E-mail: zjj_19825@https://www.360docs.net/doc/6b9266291.html, 思考：上图为临（邻）商业街的多宗商业用地，试 直观说明判断他们的价值高低并作简要分析，说明 影响他们价值的主要因素是什么？
在地价评估过程中，基本估价方法通 常都是针对特定条件下个别宗地的地价评 估的，而路线价法同基准地价系数修正法 估的 而路线价法同基准地价系数修正法 一样，是一种适用于在短期内完成对大片 土地进行公平合理估价的方法。
内
容
一、路线价法基本原理 二、路线价法估价步骤 二 路线价法估价步骤 三、路线价法应用案例
一、路线价法基本原理 1．路线价法定义 2．路线价法的基本原理 3．路线价法的基本计算公式 4．路线价法的特点与适用范围
1．路线价法定义
路线价法（Unit foot appraisal method）是通过对 面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度， 求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上， 即得到该街道的路线价。路线价法是依据路线价，再配合 深度指数表和其他修正率表，用数学方法计算出临接同一 街道的其他宗地地价的一种估价方法。 路线价法是应用于商业用途土地估价的一种常用方法。 多应用于大量性的土地课税估价和拆迁补偿估价等。
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2．路线价法的基本原理
路线价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比 较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个 别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。 更直接的说是商业用地的可及性原理。 可及性可视为区位条件的一种表示 可及性可视为区位条件的 种表示 ，即为相同条件下，城 即为相同条件下 城 市内的土地随距道路或街道的远近程度而出现价值的正相关变化。 影响可及性的因素有临街宽度、深度、土地形状、临街类型等。
3．路线价法的基本计算公式
路线价法的一般公式为： 宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积±修正额 或：宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积×修正率 对于一般条件的宗地，如形状比较规则，其他因素对土地 效用的影响很小 此时适用公式 效用的影响很小，此时适用公式： 宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积 美：V=u×dv×f 日：V=u×dv×（d×f）
3．路线价法的基本计算公式（续）
公式使用说明： （1）路线价法不做交易情况修正，其原因为：求得的标准宗 地的平均水平价格已经为正常价格。 （2）路线价法也不进行交易日期修正，其原因为：标准宗地 的价格所对应的日期与欲求取的其它土地价格的日期已知， 的价格所对应的日期与欲求取的其它土地价格的日期已知 都是估价时点的价格。 （3）路线价法需对使用年期进行修正，其原因是：所求宗地 存在使用年期的问题。 （4）其他修正是指临街宽度、临街类型、宽深比、容积率、 建筑物状况等。
4．路线价法的特点与适用范围
（1）路线价法的实质是一种土地的市场比较法。 （2）路线价法是一种迅速快捷、省时、省力，适用于对大 宗土地进行地价估算的好方法，特别适用于土地课税、土 地重创、征地拆迁或其他需要在较大范围内对大宗土地进 行评估的场合。 （3）运用路线价法的前提条件是，有可供使用的科学合理 的深度指数表和其他各种修正率；有完善的城市规划和系 统完整的街道；土地排列比较整齐。
4．路线价法的特点与适用范围（续）
（4）路线价法适用于市街地，主要适用于商业繁华区域土 地价格的估算，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐 的区域和城市，效果更佳。 （5）路线价法需要较多的交易案例，并且房地产市场比较 规范，能够正常运转。否则，路线价的计算结果将会存在误 差，影响土地价格评估的精度。 （6）路线价法能够快速估算多宗土地的价格。 （7）路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。
5．有关概念
（1）标准宗地：从路线价区段内临近主要街道的宗地中选 定的，深度、宽度、形状等可反映该区段内各宗地一般状况 或平均水平的地块。 （2）路线价区段：以街道为单位，将宗地接近性大致相等， 土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域。 （3）标准深度：随土地离道路距离的增加，道路对土地利 用的影响减小至零时的深度。 （4）里地线：标准深度的连线。 （5）里地：里地线以外的土地。
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5．有关概念（续）
（6）临街宗地：里地线与街道之间（即标准深度范围内） 的土地，又称为表地。 （7）袋地：里地线以内但不直接临街的土地。 （8）街角地：即路角地，指至少相邻两条边以上临街的土 地。 （9）骑楼地
二、路线价法估价步骤 1．划分路线价区段 2．设定标准深度 3．测算路线价 4．制定深度修正系数表 5．编制其他宗地条件修正系数表 6 ．临街深度的修正
1．划分路线价区段
根据路线价估价法的基本原理，在划分路线价区段时，可及性 大致相等的地段，应划为同一路线价区段。 ?一般情况下，一条街道只设一个路线价 ?繁华街道有时需将一街道长作多段划分，附设不同的路线价 繁华街道有时需将一街道长作多段划分 附设不同的路线价 ?某些不很繁华的地区，同一路线价区段也可延长至数个街道 ?在同一街道上，若某一侧的繁华状况与对侧有显著差异时，同 一路线价区段也可划分为两种不同的路线价，这时在观念上应 视为两个路线价区段。
2．设定标准深度 设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地 的深度的众数。 如果不以众数的深度为标准深度，由此制作的深度指 数表将使以后多数宗地的地价计算，都要用深度指数加以 修正，这不仅增加计算工作量，而且会使设定的路线价失 去其代表性、降低评估精度。 美国通常以100英尺（30.48m）为标准深度，台湾地 区以18m为标准深度。我国大陆地区无统一规定，不同城 市不同路段临街深度不一定相同。
3．测算路线价
路线价的确定方法是先在同一路线价区段内选择若干标准宗 地，用市场比较法、收益法、剩余法等估价方法，分别求出它们 的单位地价。然后再求取这些标准宗地单位地价的众数或中位数、 简单算术平均数、加权算术平均数，即得该路线价区段的路线价。 路线价是标准宗地的单位价格，路线价的设定必须先确定标 准宗地面积。标准宗地的面积大小随各国而异。 ?美国把位于街区中间宽1英尺，深100英尺(30.48米)的地块作 为标准宗地。 ?日本的标准宗地为宽3.63米，深16.36米的长方形土地。 ?台湾的标准宗地则取宽1米，深18米。 路线价在美国、台湾均以绝对值货币额表示，即美元、新 台币元。而在日本，是以相对数（如点数）表示。
4．制定深度修正系数表
（1）深度指数修正的原理 沿平行道路的方向，将深度以1米为单位加以区分成许多细 条的土地，并从临街方向起，按顺序赋予a1;a2;a3;……an等符号， 则越接近道路者，利用价值越大。
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4．制定深度修正系数表（续）
(2)深度修正的各种方法介绍 ①“四三二一”法则。该法则将标准深度100英尺４等份，随着离道路距 离的增加，每一等份的价值占路线价的比例分别为40％,30％,20％,10％。 该法则又被称为慎格尔法则。 ②霍夫曼法则。该法则认为深度为100英尺的标准宗地，将标准深度４等 份的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比 例分别为37.5 37 5％、 ％ 29.5 29 5％、 ％ 20.7 20 7％和12.3 12 3％。 ％ ③苏慕斯法则。该法则认为深度为100英尺深的土地价值，前半临街50 英尺部分占全宗地总地价的72.5％，后半50英尺,部分占27.5％,若再深50 英尺，则该宗地所增的价值仅为15％。 ④哈柏法则。该法则认为土地的价值与其深度的平方根成正比。当标准 深度为100英尺，其深度百分率是深度平方根的10倍，即
4．制定深度修正系数表（续）
(2)深度修正的各种方法介绍（续）
4．制定深度修正系数表（续）
(3)深度修正表编制 深度百分率的种类： ①单独深度百分率
4．制定深度修正系数表（续）
(3)深度修正表编制(续) 制作深度百分率表的步骤如下： ①制定标准深度，标准深度——里地线的确定，或以临街宗地的 平均进深为准，或以临街宗地进深众数者为准；
②平均深度百分率
②确定级距，深度百分率表中级距的选定，应分析比较实例调查 中地价变化的规律性，从而确定级距数、级距； 中地价变化的规律性 从而确定级距数 级距 ③确定单独深度百分率；
③累计深度百分率
④选用累计或平均深度百分率制作深度百分率表。
4．制定深度修正系数表（续）
(3)深度修正表编制(续)
５．编制其他宗地条件修正系数表
（1）宽度修正。 （2）宽深比率修正。 （3）容积率修正。 （4）出让、转让年期修正。 （5）朝向修正。 （6）地价分配率修正。 ）地价分配率修正
深度百分率表
深度（英尺） 单独深度百分率 累计深度百分率 平均深度百分率 25 40 40 160 50 30 70 140 75 20 90 120 100 10 100 100 125 9 109 150 8 117 175 7 124 200 6 130 X1-比较样本土地单价； X2-标准样本土地单价； m1-比较样本（宽/深/容积率/宽深比） m2-标准样本（宽/深/容积率/宽深比） 标准样本数为实例中众数或平均数
87.2 78.0 70.8 65.0
平均深度百分率＝累计深度百分率×标准深度／所给深度
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6．临街深度的修正
（1）临街地 ?平行四边形：以其高为临街深度。 ?梯形：直角梯形平行边垂直于里地线者以其中位线为临街深度；平行 边平行于里地线者，以其高度为临街深度，但要依据临街边为长短边 及其比例进行两成以内的修正。 ?三角形： 三角形：一边临街的三角形以临街边上的高度一半为临街深度；仅有 边临街的三角形以临街边上的高度 半为临街深度；仅有 一个顶点临街者是为袋地。 ?其他多边形：视情况而定，可以采用分割法或重心距街道的距离确定。 ?其他类型：宗地超出里地线这可以采用里地单价和临街地单价按面积 比例确定。
6．临街深度的修正（续）
（2）袋地和里地 ?平行四边形：以平行于街道的两边的深度为起讫深度。 ?三角形：仅有一个顶点临街者以过临街顶点所对边的中点深度的一半 为起深度，以底边中点深度为讫深度，其他逆三角形在此基础上加顶 点距离街道的深度。 ?梯形：平行边垂直于里地线者分别以两边的中点的深度为起讫深度； 平行边平行于里地线者，分别以两条平行边的深度为起讫深度。 （3）路角地 路角地分为相邻两面临街、平行两面临街、三面临街、邻丁字形 路口、邻三角叉路口等类型。路角地修正方法通常是分类型调查对地 价的影响程度，同一类型还要考虑所临接到的规模和类型。
1 、路线价法的具体程序
三、路线价法应用案例 1 、路线价法的具体程序 2 、台湾路线价法的操作
（1）确定待估宗地所处的路线价区段和路线价 （2）确定待估宗地的临街深度和其他因素条件 （3）确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数 （4）估算宗地地价
2 、台湾路线价法的操作
(1)．临街地 临街地深度指数表 临街深度 深度指数(％) 未满4米 130 满4米 未满8米 125 满8米 未满12米 120 满12米 未满16米 110 满16米 至18米 100
2 、台湾路线价法的操作（续）
两种估价方法： 平均估价法(台湾） 重叠价值估价法（欧美） 1、平均估价法：将位于两街之间地段平分为前后两部分，分别计算，合计全部地价 2、重叠价值估价法：先求高价街所影响的深度，再分别求面临高，低价街部分地价， 再合计求全部地价。 合致点的计算公式：（与低价街影响深度的划分点）
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2 、台湾路线价法的操作（续）
(2)．路角地 路角地加成表
单位：（新台币）元/平方米 范围 地区 省辖市 县辖市 乡 镇 加计旁街 路线价 均未达两万 均未达一万五千 均未达 万五千 均未达一万 不超过一成 正旁街路线价 均为两万以上 均为一万五千以上 均为 万五千以上 均为一万以上 二成、一成 均为四万以上 均为三万以上 均为二万以上 三成、二成、一成
2 、台湾路线价法的操作（续）
路角地的地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算单价 后，并斟酌加计旁街地价，加计的方法以纵横临街线的交叉 点起每4.5m为一级距离，依序按三、二、一成予以加成。
2 、台湾路线价法的操作（续）
(3). 袋地 袋地深度指数表
满16米 至18米 满12米 未满16米 满 8米 未满12米 深度指 数% 未满4米 深度起 深度讫 满 4米 未满8米 78 未满4米 75 77 满 4米 未满8米 72 74 75 满 8米 未满12米 66 69 71 73 满12米 未满16米 60 63 66 68 70 满16米 至18米
2 、台湾路线价法的操作（续）
里地的单价按路线价四成计算（里地地价与路 线价四成相差悬殊者，里地应单独划分区段）。
2 、台湾路线价法的操作（续） (4). 其他土地 骑楼地已分割者,应并同后面一宗土地计算其临街深度, 且后面一宗土地应视为临街地。 道路预定地已分割者，应以路线价为其单位地价，但 后面一宗土地应视为临街地，以现有道路临街线计算其临 后面 宗土地应视为临街地，以现有道路临街线计算其临 街深度。
2 、台湾路线价法的操作（续） 上述举例介绍了临街地、路角地和袋地、里地等的单 价算法，若需求出各宗土地的总价格，只需用单价乘以宗 地的总面积即可。
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实例
有一两面临街的房地产（如图所示），据调查，该类房地产年出租净收 入一般为400元/平方米；该土地使用年限为40年；已使用了10年，综合还原 利率为10％，土地还原利率为8%，其它数据见图、表。评估基准日为1996年 11月23日。试估算：建筑物价格（万元）；土地单价（元／平方米）。
路线价4000元 ←10m→ ↑20m ↓ 路线价1000元/平方米
深度修正系数表 <5m 1.20 5-7m 1.15 7-9m 1.10 9-11m 1.00
11-15m 15-19m
>19m 0.85
0.95
0.90
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