路线价法

房地产估计-第八章成本法练习题参考答案

第八章成本法练习题一、单项选择题１、成本法概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是（ A ）。Ａ、价格Ｂ、生产费用Ｃ、劳动价值Ｄ、成本加利润２、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（ B ）。Ａ、替代原理Ｂ、生产费用价值论Ｃ、预期收益原理Ｄ、价格构成原理３、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（ A ），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自已开发建造。Ａ、替代原理Ｂ、生产费用价值论Ｃ、预期收益原理Ｄ、价格构成原理４、只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用（ C ）估价。Ａ、比较法Ｂ、收益法Ｃ、成本法Ｄ、假设开发法５、成本法特别适用于（ D ）的房地产的估价。Ａ、有收益交易少Ｂ、无收益交易多Ｃ、有收益交易多Ｄ、无收益交易少６、单纯建筑物的估算通常采用（ C ）。Ａ、比较法Ｂ、收益法Ｃ、成本法Ｄ、假设开发法７、在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常是采用（ A ）。Ａ、成本法估价Ｂ、收益法估价Ｃ、比较法估价Ｄ、假设开发法估价８、在现实中，房地产的价格直接取决于其（ B ），而非花费的成本，成本的增减一定要对（）有所作用才能形成价格。Ａ、市场成交价格Ｂ、效用Ｃ、开发成本Ｄ、交换价值９、运用成本法估价，需要懂得（ C ）。Ａ、房地产成本构成Ｂ、房地产供求关系Ｃ、房地产价格构成Ｄ、房地产重置价格构成 10、在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置土地的价款和购置时由（ D ）构成。 A、买卖双方同时缴纳的税费 B、卖方缴纳的税费 C、买卖双方各自缴纳的税费 D、买方缴纳的税费 11、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获的（ A ）分开，不能算做（）。 A、利润 B、利息 C、收入 D、收益

资产评估学公式大全

市场法中的具体评估方法（一）直接比较法 ??? ? ??÷?= 特征参照物特征评估对象成交价格参照物象价值评估对A A （二）类比调整法 1．市场售价类比法差异值交易情况差异值时间差异值功能物售价参照估价值资产评+ +++=...... 修正系数时间差异修正系数功能差异物售价参照估价值资产评 ? ??= 2．功能价值法 ??? ? ??÷?=生产能力参照物生产能力评估对象成交价格参照物估价值资产评 3．价格指数法 ??? ? ??+?=动指数物价变成交价格参照物估价值资产评1 4．成新率价格法 ???? ??÷?=成新率参照物成新率评估对象成交价格参照物估价值资产评 5．市价折扣法 ??? ? ?? -?=折扣率价格成交价格参照物估价值资产评1 6．成本市价法 ??? ? ??÷?=行合理成本参照物现成交价格参照物行合理成本评估对象现估价值资产评 7．市盈率乘数法市盈率参照物收益额评估对象估价值资产评? = 收益法中的具体评估方法（一）纯收益不变 1．在收益永续，各因素不变的条件下算式： P=A/r 2．在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式： ?? ? ???+-= n r r A P )1(11 （二）纯收益在若干年后保持不变 1．无限年期收益 () () ∑ =++ +=n t t t t r A r R P 1 11 2．有限年期收益 ()()()∑ =-? ? ????+-++ +=n t n N t t t r r r A r R P 1 11 111 （三）纯收益按等差级数变化 1．在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下算式： 2 r B r A P += 2．在纯收益按等级数递增，收益年期有限的条件下算式： ()() n n r n r B r r B r A P +?-?????? +-??? ??+=11112 （四）纯收益按等比级数变化 1．在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下， s r A P -= 2．在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下， ? ?????????? ??++--=n r s s r A P 111 成本法性贬值资产经济性贬值资产功能性贬值资产实体重置成本资产的估价值资产评 - -- = 成本法中的具体评估方法 1．价格指数法价格指数资产的账面原值重置成本?= 2．功能价值法重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产? = 3．规模经济效益指数法 X ? ? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本实体性贬值的测算方法 1．观测法 ?? ? ??-?=成新率实体性成本重置性贬值资产实体1

土地评估——路线价法的应用

土地评估——路线价法的应用土地估价的方法中，路线价法是用的较少的一种方法，由于它使用的范围比较小，主要适用于街地，和商业繁华区域，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市。路线价法能快速评估土地的地价但是需要较多的交易案例，且土地市场要规范，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。一、路线价法的概念路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种方法。二、路线价法的理论依据路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度的增加而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开道路越远价值越低。临街统一接到的宗地根据其地价的相似性，可划分为不同的地价区段。在同一路线价区段内的宗地，虽然地价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，地价也会出现差异，所以需指定各种修正率，对路线价进行调整。街道不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异，同一路段也可以划分成两种不同的路线价。繁华街道有时候需要附设不同的路线价；住宅用地区域差异较小，所以住宅区的路线价比较长，甚至几个街道路线价都相同。因此，路线价法实质上也是市场法的一种，但比市场法又更直观的表达出临不同道路对商业价值的影响，市场法中对商业房地产评估案例的查找多数同一个商圈为一个范围，寻找案例，在区域因素和个别因素中修正，这也是区别去市场比较法的地方。路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行各种修正可视为因素修正。因此路线价法的理论基础也是替代原理。三、路线价法的计算公式路线价法的基本公式是：宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积运用路线价法时，如遇街道两边的宗地有特殊情况存在（如路角地、两面临街地、三角形地、袋地等），除了应用上述公式外还需要进行加价或减价修正，此时公式为：宗地价格=路线价×深度百分率×其他修正系数×宗地面积

第六章路线价估价法-6片(1)

2012-3-17
第六章路线价估价法
中国地质大学（北京）主讲人：张建军、付梅臣 E-mail: zjj_19825@https://www.360docs.net/doc/3017116654.html, 思考：上图为临（邻）商业街的多宗商业用地，试直观说明判断他们的价值高低并作简要分析，说明影响他们价值的主要因素是什么？
在地价评估过程中，基本估价方法通常都是针对特定条件下个别宗地的地价评估的，而路线价法同基准地价系数修正法估的而路线价法同基准地价系数修正法一样，是一种适用于在短期内完成对大片土地进行公平合理估价的方法。
内
容
一、路线价法基本原理二、路线价法估价步骤二路线价法估价步骤三、路线价法应用案例
一、路线价法基本原理 1．路线价法定义 2．路线价法的基本原理 3．路线价法的基本计算公式 4．路线价法的特点与适用范围
1．路线价法定义
路线价法（Unit foot appraisal method）是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法计算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。路线价法是应用于商业用途土地估价的一种常用方法。多应用于大量性的土地课税估价和拆迁补偿估价等。
1

2012-3-17
2．路线价法的基本原理
路线价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。更直接的说是商业用地的可及性原理。可及性可视为区位条件的一种表示可及性可视为区位条件的种表示，即为相同条件下，城即为相同条件下城市内的土地随距道路或街道的远近程度而出现价值的正相关变化。影响可及性的因素有临街宽度、深度、土地形状、临街类型等。
3．路线价法的基本计算公式
路线价法的一般公式为：宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积±修正额或：宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积×修正率对于一般条件的宗地，如形状比较规则，其他因素对土地效用的影响很小此时适用公式效用的影响很小，此时适用公式：宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积美：V=u×dv×f 日：V=u×dv×（d×f）
3．路线价法的基本计算公式（续）
公式使用说明：（1）路线价法不做交易情况修正，其原因为：求得的标准宗地的平均水平价格已经为正常价格。（2）路线价法也不进行交易日期修正，其原因为：标准宗地的价格所对应的日期与欲求取的其它土地价格的日期已知，的价格所对应的日期与欲求取的其它土地价格的日期已知都是估价时点的价格。（3）路线价法需对使用年期进行修正，其原因是：所求宗地存在使用年期的问题。（4）其他修正是指临街宽度、临街类型、宽深比、容积率、建筑物状况等。
4．路线价法的特点与适用范围
（1）路线价法的实质是一种土地的市场比较法。（2）路线价法是一种迅速快捷、省时、省力，适用于对大宗土地进行地价估算的好方法，特别适用于土地课税、土地重创、征地拆迁或其他需要在较大范围内对大宗土地进行评估的场合。（3）运用路线价法的前提条件是，有可供使用的科学合理的深度指数表和其他各种修正率；有完善的城市规划和系统完整的街道；土地排列比较整齐。
4．路线价法的特点与适用范围（续）
（4）路线价法适用于市街地，主要适用于商业繁华区域土地价格的估算，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。（5）路线价法需要较多的交易案例，并且房地产市场比较规范，能够正常运转。否则，路线价的计算结果将会存在误差，影响土地价格评估的精度。（6）路线价法能够快速估算多宗土地的价格。（7）路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。
5．有关概念
（1）标准宗地：从路线价区段内临近主要街道的宗地中选定的，深度、宽度、形状等可反映该区段内各宗地一般状况或平均水平的地块。（2）路线价区段：以街道为单位，将宗地接近性大致相等，土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域。（3）标准深度：随土地离道路距离的增加，道路对土地利用的影响减小至零时的深度。（4）里地线：标准深度的连线。（5）里地：里地线以外的土地。
2

第九章假设开发法及其应用

第九章假设开发法及其应用计算器打印颜色选择：字体大小：大中小隐藏所有答案一、单项选择题 1、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（）的“倒算法”。 A、市场法 B、收益法 C、成本法 D、长期趋势法【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525734,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 C 【答案解析】本题考查的是假设开发法的理论依据。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。参见教材P320。 2、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。

A、比较法 B、成本法 C、假设开发法 D、长期趋势法【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525736,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 C 【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。参见教材P320。 3、测算（）的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。 A、待开房地产最高费用 B、待开房地产预期利润 C、待开房地产最高价格 D、待开房地产最优资源

【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525738,点击提问】【隐藏答案】【正确答案】 A 【答案解析】本题考查的是假设开发法适用的估价对象。测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。参见教材P321。 4、某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50％，半年和一年后分别售出30％和20％，出售时的平均单价为2850元／m2，折现率为15％。开发完成后的房地产于建设期初的价值为（）万元。 A、572.21 B、765.85 C、791.24 D、912.62 【本题 1 分，建议 1 分钟内完成本题】【加入题库收藏夹】【加入题库打印收藏夹】【答疑编号10525750,点击提问】

第九章地价评估习题(有答案)

第九章地价评估一、单选题 1.在路线价估价法中，（）只需深度价格修正率即可计算地价，不必进行其他修正。 A.一面临街矩形地 B.一面临街三角形地 C.一面临街梯形地 D.两面临街矩形地 2.路线价法估价的第三个步骤是（）。 A.设定标准深度 B.划分路线价区段 C.选取标准宗地 D.调查评估路线价 3.路线价法的特别适用于（）需要在大范围内对大量土地进行的估价。 A.土地收益测算 B.土地课税 C.土地经济评价 D.土地定级 4.某临街深度100英尺的矩形宗地，总价为100万元，根据四三二一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）。 A.50 B.70 C.30 D.40 5.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重置价值估价法，其前街影响深度为（）米。 A.20 B.40 C.50 D.60 6.基准地价评估的第二个步骤是（）。 A.计算区段地价 B.确定评估区域范围 C.划分地价区段 D.确定基准地价 7.运用基准地价修正法评估时进行的交易日期修正，是将（）在其基准日期的值调整为估价时点的值。 A.基准地价 B.宗地地价 C.标准宗地价格 D.估价对象价格 1.A 2.C 3.B 4.B 5.B 6.C 7.A 8、基准地价是城市中均质区域内的土地（）。 A．最低价格 B．最高价格 C．平均价格 D．成交价格二、多选题: 1、应用路线价法需要进行（）等修正。 A．临街深度 B．土地形状 C．交易日期 D．交易情况 E．临街宽度标准答案：a, b, e解析：在路线价法中不做“交易情况修正”和“市场状况调整”。 2、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。 A．求得的路线价已是正常价格 B．在求取路线价时没有搜集非正常交易实例 C．该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致 D．该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格 E．路线价是标准宗地的平均水平价格是正常价格标准答案：a, c, e 解析：在路线价法中不做“交易情况修正”和”市场状况调整”的原因是：①求得的路线价—若干标准临街宗地的平均价格已是正常价格；②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都是估价时点时的。

两面临街的土地价格评估--路线价法

前后临街地地价的计算题目：有一宗前后两面临街的宗地，标准深度为20米，深度百分率按“四三二一”法则计算，计算土地总价和单价。高价街路线价=15000元低价街路线价=5000元标准深度=20米土地长度（深度）=40米，宽=50米方法一：最常用的是重叠估价法，也就是课本的方法。方法二：两端分别用“四三二一”法则，最后求平均价格。从高价街一段应用“四三二一”法则：高价街影响深度的百分率=40%+30%+20%+10%+9%+8%+7%+6%=130% 从低价街一段应用“四三二一”法则同理，低价街影响深度的百分率也是130% 则土地价格=（15000*130%+5000*130%）/2*50= 650,000 元单价=650,000/2000= 325 元/平米方法二明显不对，等权重平均严重低估了临街土地的价值。方法三：根据“四三二一”法则，找到一条分界，使得其受高定价和低定价的影响是相等的。然后再计算。如下图所示：即找到一条边界，使得15000*高价街深度=5000*低价街深度 5米 1050 7% 30% 10米 15米 20米 25米 30米 35米 40米由上表可知，从低价街的方向来看，我们所需要寻找的分界线应该在临街深度15米到20米之间，因为在这一区间，根据“四三二一”法则计算出来的高价街土地价格与低价街土地价格有交点。设这个分界线距离低价街的深度为(15-5*x)米，则距离高价街的深度为40-(15-5*x)=25+5*x 米。于是有以下方程：

1200-x*150=1000+500*x 解方程，得 X=30.77% 所以分界线距离低价街深度为15-5*30.77%=13.5 米距离高价街深度为40-13.5=26.5 米然后，分界线以北的土地按照低价街路线价的影响深度来计算；分界线以南的土地则按照高价街路线价的影响深度来计算。具体过程如下：高价街影响深度百分率为：40%+30%+20%+10%+9%+8%*30.77%=111.46% 低价街影响深度百分率为：40%+30%+20%*（1-30.77%）=83.85% 总价=15000*111.46%*50+5000*83.85%*50=1045575 元单价=1045575/(40*50)=522.79 元/平米从结果来看，方法三和重叠估价法的结果很接近，说明方法三合理可用。

第八章转换法

第八章转换法在英译汉中的应用英语和汉语分属两个不同的语系，在语言的表达方式上存在着很大的差异。如果在翻译过程中，把英语句子中的词性、句式照搬过来，则汉语译文会变成外国腔，使读者不易理解或无法理解。使译文不通顺不流畅且带有明显的欧化语言，其中一个主要原因就是不善于应用词性转换和句子成分转换的翻译方法。这种方法不仅指词性的改变，而且还包括词性作用的改变和句子词序的改变。例如： 1) The growing awareness by millions of Africans of their extremely poor and backward, living conditions has prompted them to take resolute measures and create new ones. 2) Joseph beheld my style of cooking with growing indignation. (Wuthering Heights) 我的这种做饭方式叫约瑟夫越看越冒火了。（此句中将分词growing译成递进式程度，副词“越……越”。） 3）The turning point of my life was my decision to give up a promising business career and study music. 一、词性的转换由于英汉两种语言表达方式不同，不应当机械地按英语原文词性译作汉语中同一词性，把名词译成名词，把动词译成动词等等。为了确切表达原文的内容，就必须改变英语的语言形式，因此，在翻译过程中，词性转换是必然的，又是普遍的。 1. 具有动作意义的名词转换为汉语动词英语中大量由动词派生的名词和具有动作意义的名词可转译成汉语动词。 1) Rockets have found application for the exploration of the universe. 2）Some power plants are under construction. 几个发电厂正在建造中。 3) The expansion of the steam in the cylinder causes some of the steam to condense. 蒸汽在汽缸中膨胀时，部分蒸汽冷凝。 4) I am afraid I can’t teach you swimming. I think my little brother is a better teacher than I. 2.动名词转换为汉语动词 1) One of our ways for getting heat is burning fuels. 2) Heating water does not change its chemical composition. 3) The flowing of current first in one direction and then in another makes an alternating current. 电流先向一个方向流动，然后又向另一方向流动构成交流电。 3.形容词转换为汉语动词 1) Doctors have said that they are not sure they can save his life. 2) They are quite content with the data obtained from the experiment. 3) Are you familiar with the performance of this type of transistor amplifier?

土地估价师

全国土地估价师资格考试大纲(2011年) 土地管理基础与法规第一部分土地管理基础知识第一章土地概念考点1：土地的定义考点2：土地的特征考点3：土地的功能考点4：我国土地资源的特点第二章土地的分类考点1：土地的基本类别考点2：建设用地的主要特征考点3：农用地的主要特征考点4：我国主要类别土地利用的方式第三章土地实体特征考点1：土壤类别及特征考点2：土地污染种类及特征第四章土地权利制度考点1：土地产权概念考点2：土地产权的构成考点3：我国土地所有权制度考点4：我国土地使用权制度考点5：土地他项权利制度考点6：主要国家和地区的土地制度第五章土地管理概念考点1：土地管理的内涵考点2：土地管理的任务考点3：土地管理的原则考点4：土地管理的主要内容考点5：我国土地管理机构的设置

考点6：新中国成立以来我国土地管理的演变历程第六章地籍管理考点1：地籍概念考点2：地籍分类考点3：地籍管理概念考点4：地籍管理原则考点5：土地调查考点6：土地登记考点7：土地登记信息公开查询考点8：土地权属争议调查处理办法(国土资源部令第17号) 考点9：协议出让国有土地使用权规定(国土资源部令第21号) 考点10：国土资源听证规定(国土资源部令第22号)：考点11：建设项目用地预审管理办法(国土资源部令第27号) 考点12：土地权利制度建设考点13：土地权属争议调处考点14：土地利用动态遥感监测考点15：土地统计考点16：地籍档案管理的基本要求考点17：我国地籍的产生和历史发展第七章土地规划管理考点1：土地规划的概念与类型考点2：土地规划的作用考点3：影响土地利用的因素考点4：土地可持续利用的准则考点5：土地用途管制制度的概念考点6：土地用途管制的作用和意义考点7：土地用途管理的内容考点8：土地利用总体规划的概念考点9：土地利用总体规划的意义考点10：土地利用总体规划编制原则

路线价法试题及答案

路线价法试题及答案 (一)判断题来源： 1．路线价估价法仅适用于城市特定土地的估价。( ) 2．一个路线价区段是指具有同一路线价的地段。( ) 3．路线价估价法能快速评估多宗土地的价格。( ) 4．几个街道可以设立同一个路线价。( ) 5．同一街道，某一侧的繁华状况与对侧有显著差异时，可以形成两个路线价区段。( ) 6．路线价是标准宗地的宗地总价。( )来源： 7．地价实例调查，一般应以最近3年内土地交易、租赁以及房屋交易、租赁样本为主要调查对象。( ) 8．标准深度，一般只需取路线价区段内临街各宗土地的深度的众数即可。( ) 9．一般来看，随着楼层数的增加，地价分配呈递增趋势，当趋于某一临界值后，地价分配呈递减趋势。( ) 10．路线价是指临街多数宗地的平均价。( ) 11．宗地A所临道路路线价为1000元／m2，该宗地临街深度为15m，查临街深度指数表得其深度指数为100，则宗地A地价为1000元／m2。( ) 12．深度百分率表的制作原理有累计深度百分率、平均深度百分率和个别深度百分率。( ) 13．宗地所处街道的位置不同，对其地价亦有影响，一般从商业

用途看，位于普通沿街的宗地其地价要比街角的宗地地价高得多。() 14．城市中相同地段在同一时期内的土地资本化率应该是一样的。() 15．在路线价估价法中，以累计深度百分率而制作的深度指数随离开街道的增加而增加。( ) (二)单项选择题 1．路线价估价法主要适用于( )的评估。 A．市场交易地价B．拍卖地价C．土地课税D．基准地价 2．同一路线价区段内各标准宗地的价格( )。来源： A．相同B．不同C．不确定D．无法比较 3．对于商业用地来讲，( )是决定其使用价值的因素。 A．用途B．区位C．地价D．可及性 4．根据路线价的基本原理，特定街道上各宗土地的价格随( )。 A．土地开发成本的高低而升降B．用途的改变而升降 C．临街深度的增加而递减D．工程管理水平的优劣而升降 5．深度指数表是指()。 A．按距离街道的变化情况编制的地价变化表 B．按地价变化而编制的距离变化表 C．按建筑高度变化情况而编制的地价变化表 D．按距离地下深度的变化情况而编制的地价表 6．深度指数修正表揭示的是宗地的( )随其f临街深度递减的规律。

土地估价师考试大整理路线价法试题及答案

土地估价师考试大整理路线价法试题及答案 (一)判断题 1．路线价估价法仅适用于城市特定土地的估价。( ) 2．一个路线价区段是指具有同一路线价的地段。( ) 3．路线价估价法能快速评估多宗土地的价格。( ) 4．几个街道可以设立同一个路线价。( ) 5．同一街道，某一侧的繁华状况与对侧有显著差异时，可以形成两个路线价区段。( ) 6．路线价是标准宗地的宗地总价。( ) 7．地价实例调查，一般应以最近3年内土地交易、租赁以及房屋交易、租赁样本为主要调查对象。( ) 8．标准深度，一般只需取路线价区段内临街各宗土地的深度的众数即可。( ) 9．一般来看，随着楼层数的增加，地价分配呈递增趋势，当趋于某一临界值后，地价分配呈递减趋势。( ) 10．路线价是指临街多数宗地的平均价。( ) 11．宗地A所临道路路线价为1000元／m2，该宗地临街深度为15m，查临街深度指数表得其深度指数为100，则宗地A地价为1000元／m2。( ) 12．深度百分率表的制作原理有累计深度百分率、平均深度百分率和个别深度百分率。( ) 13．宗地所处街道的位置不同，对其地价亦有影响，一般从商业用途看，位于普通沿街的宗地其地价要比街角的宗地地价高得多。( ) 14．城市中相同地段在同一时期内的土地资本化率应该是一样的。( ) 15．在路线价估价法中，以累计深度百分率而制作的深度指数随离开街道的增加而增加。( ) (二)单项选择题 1．路线价估价法主要适用于( )的评估。 A．市场交易地价B．拍卖地价C．土地课税D．基准地价 2．同一路线价区段内各标准宗地的价格( )。 A．相同B．不同C．不确定D．无法比较 3．对于商业用地来讲，( )是决定其使用价值的因素。 A．用途B．区位C．地价D．可及性 4．根据路线价的基本原理，特定街道上各宗土地的价格随( )。 A．土地开发成本的高低而升降B．用途的改变而升降 C．临街深度的增加而递减D．工程管理水平的优劣而升降 5．深度指数表是指( )。 A．按距离街道的变化情况编制的地价变化表B．按地价变化而编制的距离变化表 C．按建筑高度变化情况而编制的地价变化表D．按距离地下深度的变化情况而编制的地价表 6．深度指数修正表揭示的是宗地的( )随其f临街深度递减的规律。 A．价格B．价值C．效用D．需求 7．按照慎格尔法则，对于100英尺(相当于30m)深的宗地，深度4等分后，每一等份占路线价的比例分别为( )。 A．50：25：15：10 B．37．5：29．5：20．7：12．3 C．40：30：20：10 D．1：1：1。1 8．路线价估价法以( )为理论基础。 A．替代原则B．区位理论c．最有效使用原则D．供需原则

2017实务基础：路线价估价法的操作步骤

2017实务基础：路线价估价法的操作步骤一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在土地两权分离条件下所实行的土地有偿使用制实质上是土地的__关系。A．转让 B．租赁 C．使用权出让 D．抵押 2、下列可不设定行政许可的事项是__。 A．公民、法人或者其他组织能够自主决定的 B．特定行业的市场准人 C．有关企业的资格、资质制度 D．行政机关采用事后监督等其他行政管理方式能够解决的 E．有关组织的资格、资质制度 3、土地执法监察的方法有__等方法。 A．跟踪检查方法 B．超前控制方法 C．协作处理或公开处理方法 D．目标管理方法 E．滞后控制方法 4、关于土地价格的主要特征，下列说法不正确的是。 A：土地价格具有明显的地区性 B：土地价格总体呈上升趋势 C：土地价格具有充分的竞争性 D：土地价格高低与社会经济水平相适应 E：时间因素 5、依据《公司法》设立的有限责任公司性质的土地评估结构名称结尾应明确为。A：事务所 B：有限责任公司 C：公司 D：股份公司 E：时间因素 6、下列__情况下，可以依法收回国有土地使用权。 A．因地震造成原出让土地上的商场倒塌 B．因单位撤销而停止使用原划拨的国有土地 C．因城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地 D．因在原土地上重新建房而改变建筑结构和容积率 E．土地出让合同约定的使用期限届满而未获准续期 7、在下列影响宗地价格的因素中，是个别因素。 A：宗地形状 B：宗地所处地区的基础设施

C：宗地附近学校分布情况 D：当地商品房价格变动情况 E：时间因素 8、德国经济学家阿尔申尔德·韦伯在工业区位理论中做了基本假设，下面说法符合其假没的是__。 A．在一个特定地区只探讨影响工业区位的经济因素和社会因素 B．劳动力在工资率固定的情况下，供给是充裕、已知、不能流动的 C．工业产品市场确定，且需求量随季节、用户数量呈规律变化 D．工业原料、燃料产地均匀分布在假设的整个区域内 9、开发完成后用于出租、营业的房地产通常采用测算开发完成后的房地产价值。A：市场法 B：收益法 C：成本法 D：推测法 E：时间因素 10、因素分值计算中__反映土地质量的优劣。 A．因素指标作用分值 B．因素分值 C．土地总分值 D．宗地分值 11、实行从量定额办法，应纳税额的计算公式为__。 A．应纳税额=销售额×税率 B．应纳税额=销售额×单位税率 C．应纳税额=销售数量×单位税率 D．应纳税额=销售数量×税率 12、下列不属于影响不动产价格的心理因素的内容是。 A：价格预期和购买心态 B：欣赏趣味 C：时尚风气 D：价值观的变化 E：合法性 13、有一宗房地产总价为100万元，又知综合还原率为7％，土地还原率为6％，建筑物还原率为8％，则该宗房地产的土地价格为万元。 A：30 B：40 C：50 D：60 E：时间因素 14、从经济角度分析，我们可以将税率区分为__税率。 A．比例 B．累进 C．名义 D．定额 E．实际

49第十一章第二节：路线价法六、制作价格修正率表(2012版)

地价评估和地价分摊一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对地租理论和地租的测算，路线价法，城镇基准地价评估和基准地价修正法，补地价的测算，高层建筑地价分摊的意义和方法等的了解、熟悉和掌握程度。考试要求 1．熟悉地租的含义； 2．熟悉地租现象； 3．了解地租理论的简要回顾； 4．熟悉地租的测算； 5．熟悉路线价法概述； 6．熟悉划分路线价区段； 7．了解设定标准临街深度； 8．了解选取标准临街宗地； 9．了解调查评估路线价； 10．掌握制作价格修正率表； 11．掌握计算临街土地的价值； 12．熟悉城镇基准地价评估； 13．熟悉基准地价修正法； 14．熟悉补地价的测算； 15．熟悉高层建筑地价分摊的意义； 16．掌握高层建筑地价分摊的方法。二、内容讲解【本章重要考点提示】 1．路线价法的计算。历年年考试重点。 2．补地价的测算。 3．高层建筑地价分摊的计算。

第十一章地价评估和地价分摊第二节路线价法六、制作价格修正率表价格修正率表有临街深度价格修正率表和其他价格修正率表。（史记：如三角形地块价格修正率）（一）临街深度价格修正率表临街深度价格修正率表简称深度价格修正率表，也称为深度百分率表、深度指数表，是基于临街深度价格递减率制作出的。 1．临街深度价格递减率一宗临街土地中各个部分的价值随着其远离街道而有递减现象，因其离街道越远，通达性越差，价值也就越小。假设把一宗临街土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值大于远离街道的细条的价值。如图11－5（a）所示，有一宗临街深度为n米的矩形土地，假设以某个单位（在此为1m）将其划分为许多与街道平行的细条，可知各细条的形状和面积是相同的，并且越接近街道的细条的价值越大。如果从临街方向起按顺序以a1，a2，a3…，a n－1，a n来表示各细条的价值，则有a1大于a2，a2大于a3，…，a n－1大于an。另外，虽然都为1m之差，但a1与a2之差最大，a2与a3之差次之，之后逐渐缩小，至a n－1与an之差可视为接近于零。如果把总价转化为单价，因各细条的面积相同，所以各细条单价的变化也遵循相同的规律。但是不同城镇，同一城镇的不同路线价区段，土地价值随临街深度变化的程度是不尽相同的，表现为图11－5（b）中曲线的位置及弯曲程度不同。弯曲程度越大，表明土地价值对临街深度的变化越敏感；弯曲程度越小，表明土地价值对临街深度的变化越不敏感。如果将各细条的价值转换为相对数，便可得到临街深度价格递减率。（1）四三二一法则

房地产和房地产估价习题9

第八章基准地价修正法第九章路线价法一、单项选择题 1.路线价法实质上是一种( )。 A.长期趋势法 B.成本法 C.市场法 D.收益法 2.在路线价法中需进行适当的调整,这些调整实际上为( )。 A.个别因素调整 B.交易日期调整 C.房地产状况调整 D.区域因素调整 3.城镇街道两侧的商业用地,即使形状相同,面积相等、位置相临,但由于( )不同,价值不会有所不同,而且差异可能很大。 A.区位 B.临街状况 C.地势 D.周围环境 4.路线价法主要适用于( )的估价。 A.城镇街道两侧用地 B.城镇街道用地 C.城镇商业街道用地 D.城镇街道两侧商业用地 5.路线价法特别适用于对( )进行估价。 A.单宗土地 B.待开发土地 C.大量土地 D.少量土地 6.路线价通常为( ),也可为楼面地价。 A.土地单价 B.土地总价 C.宗地单价 D.宗地总价 7.从理论上讲,( )是街道对地价影响的转折点。 A.路线价区段 B.标准深度 C.标准宗地 D. 深度价格修正率 8.计算前后两面临街矩形土地价格,通常是采用( ) A.分别轻重估价法 B.重叠价值估价法 C.比较法 D.假设开发法 9.街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价格通常是采用

( )。 A.正旁两街分别轻重估价法 B.重叠价值估价法 C.比较法 D.假设开发法 10.城市基准地价是以一个城市为对象,在该城市一定区域范围内,根据用途相似地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估出的各地价区段在某一时点的( ) A.价格 B.平均价格 C.正常价格 D.市场价格 11商业路线价区段应以( )为分界线。 A.标准深度 B.道路、沟渠 C.影响深度 D.临街深度 12.计算出的区段地价,对于商业路线价区段来说是( ),对于住宅片区段和工业片区段来说是区片价。 A.路线价 B.区段价 C.商业区段价 D.土地单价. 13.基准地价修正法是一种( ),其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性和各种调整系数的科学性。 A.估价方法 B.直接估价方法 c.间接估价方法 D.修正方法 14.按房地价值进行分摊比按建筑面积分摊要复杂,但更符合实际情况,主要适用于( )的建筑物。 A.用途相同且价格差异不大 B.建筑面积相同且价格差异不大 C.各部分的房地价值无差异 D.各部分的房地价值有差异但差异不大 15.高层建筑地价分摊需要解决建筑物建成后地价如何合理分摊问题,由此确定每个所有者应占有的( )。 A.土地价格 B.土地份额 C.楼面地价 D.房地产份额 16.按建筑面积进行地价分摊,主要适用于各层( )的建筑物。 A.用途相同 B.建筑面积相同 C.用途相同且价格差异不大 D.建筑面积相同且价格差异不大 17.销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以( )来扣除的,这是等量资本要获得等量利润,等质劳动力要获得等量工资等的要求。 A.社会平均或一般水平 B.社会最高水平 C.社会最低水平 D.个别企业的实际水平 18.一临街深度22.86m(即75英尺),临街宽度30m的矩形土地,其所在区段的路线价(土地单价)为5500元/㎡,临街深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%、90%和120%,该宗土地的总价为( )。 A.452.63万元 B.75.44万元 C.339.47万元 D.377.19万元 19.一前后临街、总深度为50m的矩形土地,其前街路线价为5000元/m2,后街路

路线价法考试试题及答案解析

模考吧网提供最优质的模拟试题，最全的历年真题，最精准的预测押题！路线价法考试试题及答案解析一、单选题（本大题14小题．每题1.0分，共14.0分。请从以下每一道考题下面备选答案中选择一个最佳答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。）第1题路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定( )，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上的地价。 A 实际深度 B 绝对深度 C 标准深度 D 设定深度【正确答案】：C 【本题分数】：1.0分【答案解析】 [解析] 路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。第2题某平行四边形临街地，街道的路线价为1200元/平方米，平行四边形两边边长均为15米，高为13米，其临街深度指数15米时为：105，14米时为：110，13米时为115，则该宗地地价为( )元/平方米。 A 1300 B 1450 C 1280 D 1380 【正确答案】：D 【本题分数】：1.0分【答案解析】

模考吧网提供最优质的模拟试题，最全的历年真题，最精准的预测押题！ [解析] 1200×115=1380元/平方米。第3题标准深度的连线被称为( )。 A 深度线 B 里地线 C 标准线 D 路线【正确答案】：B 【本题分数】：1.0分【答案解析】 [解析] 标准深度的连线被称为里地线。第4题正三角形(三角形的一边为临街线)的宗地，以其( )为临街深度，按临街深度指数计算其单价。 A 边长的1/2 B 边长的1/4 C 高度的1/2 D 高度的1/4 【正确答案】：C 【本题分数】：1.0分【答案解析】 [解析] 正三角形临街地，取其高度一半作为l 临街深度。第5题路线价估价法是根据路线价，再配合( )和其他修正率表评估宗地价格的方法。 A 宽深比修正表 B 深度指数表