新规则下对在建工程抵押登记问题

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新规则下对在建工程抵押登记问题

随着社会主义市场经济的飞速发展，房地产以其位置的固定性、高价值性和保值、增值性的特点，已普遍成为各类债权担保的最佳物品。从一九九五年至今，国家先后出台《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律法规对随着社会主义市场经济的飞速发展，房地产以其位置的固定性、高价值性和保值、增值性的特点，已普遍成为各类债权担保的最佳物品。从一九九五年至今，国家先后出台《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律法规对房地产抵押行为进行规定，可以说，对于一般的房地产抵押，目前已经有了一套比较完善、指导性强的法规体系。但是对于在建工程抵押这一特殊形式，前述《城市房地产管理法》和《担保法》并未做出明确规定，而作为建设部专门规章的《城市房地产抵押管理办法》也只对在建工程抵押的定义和在建工程抵押合同应记载的内容有所规定。但在实际工作中，房地产开发商以其在建工程项目设立抵押的情况日益普遍，各地房地产登记机关只能“摸着石头过河”般地谨慎办理。

一、新登记规则下在建工程抵押登记特点的变化

（一）抵押双方主体发生变化

《物权法》出台之前，根据在建工程抵押的定义，抵押人仅为债务人，抵押权人为贷款银行；《物权法》实施后，在建工程抵押作为一般抵押权，债务人和第三人都可以成为在建工程的抵押人，抵押权人也没有限定。

（二）所担保债权的种类发生变化

《物权法》出台之前，在建工程抵押的目的只能是为了取得在建工程继续建造的资金，而不能为其他债权种类设定抵押；《物权法》实施后，对在建工程抵押担保的债务种类没有限定。

（三）登记操作方式的变化

过去，登记机关在办理在建工程抵押登记时，主要是对登记提交资料加强监管，即同时收取办理初始登记和抵押登记所需的资料，并将该在建工程已设立抵押情况记载到抵押合同上进行公示。必须待抵押权解除或者在建工程竣工后经抵押权人同意办理初始登记时，用地、规划等证件才能由抵押人从登记机关领出。

但这样的操作方式仍然存在一些问题。例如：

1、由于在建工程尚未竣工，只能向登记机关提交经规划部门审批的工程图纸，一旦因城市道路名称或者在建工程项目名称发生变更，抵押人可能就已设立抵押的同一项目以不同名称补办规划手续。如果抵押人以变更后的项目名称申请办理初始登记，登记机关可能难以查觉而为申请人核准登记甚至办理转移登记。

2、在建工程设立抵押情况是通过登记机关在抵押合同一式多份上进行记载来公示的，经记载的抵押合同由抵押双方及登记机关各持一份。假如一方遗失合同，则对抵押权的变更、转移和注销时带来不便。

《物权法》实施后，登记机关由于建立了登记簿，所有登记事项都通

过对登记簿上进行记载来公示，办理登记时首先核对登记簿，登记簿以宗地为单位建立，则即便在建工程项目或坐落名称发生变更，其具体位置在进行各类登记前均可以通过核对粘贴在登记簿上的图纸来加以监管。而对于遗失抵押合同情况，由于不会影响到登记簿的公示作用，只须将抵押合同遗失情况记载到登记簿上即可。

《物权法》的新规定大大提高了对在建工程的利用，但也对登记机关提出了新的问题，需要我们思考应对。

二、新登记规则下登记机关面临的新问题

（一）私房能否设定在建工程抵押？

如果私房也可以以在建工程抵押的方式取得继续建造资金，那么在实际操作中将存在很多问题。例如：1、资金无法回笼。从事房地产开发的企业以其在建工程设定抵押，可以将在建工程进行预售，达到资金回笼的目的；而私人建房是以自住为目的，故无法像房地产开发企业那样直接销售建设项目取得收益来偿还贷款。 2、资金无法监管。企业都有自己的财务体系并有专门的银行账号，这有利于银行对其资金利用情况进行监管；而私人对于贷款的使用，银行根本无法控制。因此，对于以私人建房办理在建工程抵押，银行和登记机关都应该慎办。

（二）在建工程抵押为其他性质的债权担保可能带来的问题。

以往，为取得工程继续建造资金，是设立在建工程抵押的目的。如果用在建工程为其他性质的债权担保，比如以在建工程申请流动资金贷款，极易出现导致工程进度延缓甚至该在建工程成为烂尾工程的情况。一旦债务不能按时清偿，抵押物因尚未竣工而无法进行不动产登记，进而影响到抵押权利的实现，将对抵押权利人造成巨大的经济损失。如果该工程上还设有预告登记，第三人的期权利也将难以实现。故笔者认为，在建工程不宜为其他性质债权担保，只能是为取得该工程继续建造的资金这一目的。抵押权人应当严格控制在建工程专项资金的使用，在资金使用过程中加强对其利用的监管力度，确保借款真正做到专款专用。

（三）在建工程抵押权设立前后的商品房预售及预抵押的问题。

1、抵押设定前已经预售。

《城市房地产管理法》规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。这在很大程度上要求开发商自觉遵守规定，及时地办理登记备案手续，只有及时办理了登记备案手续，登记机关才能核实在建商品房

进行抵押时已经预售的范围并将这一范围剔除。但这只能依赖于开发商及购房者的主动，登记机关无法强制。如果开发商为获得需要的贷款额度而隐瞒已预售情况，一旦银行行驶优先受偿权，购房者的权益将难以保障。

2、抵押设定后进行预售。

按照《城市房地产抵押管理办法》的规定，抵押人在征得抵押权人同意的前提下可以将已抵押的房地产进行转让，所得价款用来清偿所担保的债权。开发商以在建商品房进行抵押以后，并不停止对商品房的预售，否则开发商将无从还贷。但这种预售必须先取得银行的书面同意，即银行先书面同意解除预售部分的抵押关系，开发商才能与购房者签订合同。银行为保障抵押权的实现，必然要求开发商先向银行支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项，或提供其他等值财产作担保。但现实中存在一些开发商钻空子，在未经抵押权人的同意且未告知购房户的情况下，将已设立抵押的在建工程预售给购房户的情形，且销售所得价款又并未向抵押权人清偿债权，从而导致购房人迟迟无法办理商品房买卖合同登记备案，一旦房地产开发企业再遇上资金周转问题，银行行使优先受偿权，也将严重损害购房人的利益。

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在建工程抵押贷款

在建工程抵押权与其他优先权的法律冲突商品房的建造投入资金大，建设周期长。目前房地产融资渠道主要包括自有资金、建筑商垫付资金、商品房预售资金以及银行抵押贷款等。随着我国房地产业的迅速发展，以在建工程抵押向银行申请贷款已经成为房地产开发企业融资的重要方式，在建工程抵押贷款占银行开发贷款的比重也在逐步增加。由于在建工程抵押同时涉及房地产开发商、银行、购房人、在建工程承包人、税收部门、抵押登记部门等多方当事人，法律关系特别复杂，银行必须十分谨慎地操作才能防范风险。本文拟结合信贷实践，在现行的法律框架内，对银行在建工程抵押权与承包人建设工程价款优先权、购房人的商品房期待权、国家的税收优先权之间可能存在的法律冲突进行分析，并就如何防范、化解这些冲突提出建议，供金融机构参考。一、在建工程抵押的定义在建工程是指正在建设中的固定资产建设或工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、改建、扩建和大修理工程。建设部《城市房地产抵押登记管理办法》(以下简称《办法》)第3条规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。” 在建工程抵押，其抵押人为房地产开发商，抵押权人为提供在建工程继续建造资金贷款的银行，抵押目的在于获得继续建造资金，抵

押物为可以转让的在建工程，因为只有通过转让才能实现在建工程的价值，保证抵押权的实现。在建工程抵押必须符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。二、在建工程抵押权与建设工程价款优先权《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 2002年6月20日，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）中规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”按照上述法律规定，在建工程的工程款优先受偿权作为法定的特别优先权，其效力优于银行抵押权，承包人行使该特别优先权的期限为六个月。案例分析：

在建工程抵押贷款合同(正式版)范本

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在建工程抵押贷款合同(正式版)范本The Purpose Of This Document Is T o Clarify The Civil Relationship Between The Parties Or Both Parties. After Reaching An Agreement Through Mutual Consultation, This Document Is Hereby Prepared 注意事项：此合同书文件主要为明确当事人或当事双方之间的民事关系，同时保障各自的合法权益，经共同协商达成一致意见后特此编制，文件下载即可修改，可根据实际情况套用。抵押人_________愿将其在建工程作抵押物，以担保债务按期清偿，担保的范围为抵押贷款的本息及罚息，经与抵押权人_________协商，于_________年_________月_________日在_________签订本抵押贷款合同。一、抵押在建工程状况：_________。 1.坐落位置：_________区_________街路_________胡同_________号。开工许可证_________号。工程设计总面积：_________m2。 2.建筑结构：_________。设计层数：_________。用途：_________。 3.资金来源：_________。计划批准文号：_________。工程总造价：_________元整。

房地产在建工程抵押贷款合同-借款合同

房地产在建工程抵押贷款合同-借款合同抵押人_________愿将其在建工程作抵押物，以担保债务按期清偿，担保的范围为抵押贷款的本息及罚息，经与抵押权人_________协商，于_________年_________月_________日在_________签订本抵押贷款合同。一、抵押在建工程状况：_________。 1．坐落位置：_________区_________街路_________胡同_________号。开工许可证_________号。工程设计总面积：_________平米。 2．建筑结构：_________。设计层数：_________。用途：_________。 3．资金来源：_________。计划批准文号：_________。工程总造价：_________元整。 4．已完成部分：层数_________。建筑面积_________平方米。评估现值：_________元整。 5．土地使用权取得方式：_________。使用年限：_________。 6．土地面积：_________。地区类别：_________。 7．土地使用性质：_________土地证号：_________。 8．土地评估现值：_________元整。 9．在建工程及土地总值：_________元整。二、抵押人将上述在建工程全部／部分，抵押给抵押权人，并将在建工程有关要件：计划批件、规划许可证、用地许可证，开工许可

证、_________交_________保管。三、抵押权人同意在建工程评估现值_________％以内提供贷款。贷熬总额为：（币种：_________）_________元整。抵押贷款期限_________个月，从_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。付款方式：_________ 四、抵押人保证将该款项用于_________。抵押人同意按本合同所定之贷款利率（年／月利率）_________%支付利息。如遇国家调整利率或计息办法，自调整之日起按调整后的规定计息。五、还款方式：_________。六、双方商定，抵押在建工程的保险事宜按以下第_________款办理。 1．由抵押人向保险公司投保。保险费用由抵押人负担，保险凭证交抵押权人保管。在本合同有效期内，当抵押工程因保险事由毁损灭失时，抵押权人为该保险赔偿金及支配人。保险赔偿金如不足清付贷款本息和罚息，抵押权人有权另行追索。（已投保的，填写下列（1）（2）款）（1）投保价值：_________元整。（2）保险期限：_________个月，从_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。 2．双方再另行约定。（1）依照法律追回欠款，在欠款尚未追回的情况下，抵押权人

关于在建工程抵押详细介绍

有关在建工程抵押一、定义指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。1 在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求现广泛地被银行所采用。二、法律依据《城市房地产抵押管理管理办法》第十一条，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押第二十八条，以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款项。（三）已投入在建工程的工程款。（四）施工进度及工程竣工日期（五）已完成的工作量和工程量。关于在建工程抵押的法律依据，《担保法》未作明确规定。最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”。该司法解释首次将“正在建造中的房屋或其他建筑物抵押”作为法律概念，也正式确立了在建工程抵押的法律效力。 2007 年万众瞩目的《物权法》颁布实施，第一次在立法层面上认可了在建工程作为抵押标的物的身份，对在建工程抵押制度的发展具有里程牌意义。该法第一百八十条规定“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器”。建设部发布了《房屋登记办法》，对在建工程抵押权的登记做了专门规定，其中第五十九条规定“以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记”，第六十条规定“申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）抵押合同；（四）主债权合同；（五）建设用地使用权证书或者记载土

在建工程科目设置参考

在建工程相关明细科目的设置（一）相关二级明细科目至少应反应的内容以自建复杂的在建工程为例，在建工程二级明细科目至少包括进度款（预付款）、设备、材料、三通一平、土建安装、利息支出、人工工资、土地使用权、其它费用等。不同的企业可以根据具体情况设置。（二）主要应设置的二级明细科目说明 1、建议设置“进度款（预付款）”，而不是在预付（应付）账款“中反映。主要是能在在建工程科目中汇总反映工程成本的实际发生情况（企业一般进度款是根据工程进度支付），同时准确反映企业工程资金流出信息，便于和客户对账。这主要是针对有工程出包或部分出包的情况。 2、建议不再设置“待摊支出”，而是将其细分至相关二级明细科目“其他费用”内。因为具体操作中还有其它“隐性”待摊支出，如小额材料、部分土建安装费用、利息支出等等。 3、设备。反应为在建工程而购入的工程用设备，可先通过工程物资科目，再转入该明细科目。同时应包括为工程进口的成套设备检验费、相关特种设备检验费、设备所附土建及安装费等。 4、材料。反应企业工程领用各种材料，包括备品备件、低值易耗品及其他除设备外的各种材料，也包括为工程而购入及临时从生产经营所用材料中领用的材料。 5、三通一平。包括土地征用费、补偿费（房屋拆迁费）以及为达到工程项目可以正常施工的通水、通电、通路、土地平整、通讯、通煤气、通热等费用。 6、土地使用权。房地产开发企业购入的土地使用权。 7、土建及安装。包括房屋、构筑物、工艺管道、专用电线电缆等设备以外的土建安装。应与预期转固可辨认部分与不可辨认部分分开列示。 8、利息支出。其前提是符合资本化条件，建议单独设置明细科目，企业实际上许多重大工程项目都有较大的专项贷款，应根据重要性原则予以考虑。如株洲冶炼集团股份有限公司循环经济项目计划投资17.2亿元，以获贷款额度9.3亿元。 9、其它费用。包括设计费（有些地区税法规定可列管理费）、研究试验费、工程项目管理费、工程保险费、监理费（质监费）、工程项目报建费、招标服务费、勘探费、基桩检测费、临时设施费、劳保基金、临时设施费、相关税金、工程转固费用、建设其间发生的工程物资盘亏、报废及毁损净损失及负荷联合试车费等其它与工程项目相关的费用。（三）工程项目在方案阶段及至管理层正式批准立项设计期间发生的支出，建议列入当期损益，包括项目建议、可行性研究、方案论证、技术咨询、行业考察、经济分析等相关费用。（四）工程竣工后发生的技术检测费、环评费、安检费、职业病评价费、房产办证费等其他工程相关费用应列入当期损益。（五）不同的企业可以根据具体情况和经济业务重要程度设置三级及多级明细核算。

关于在建项目抵押的条件

关于在建项目抵押的条件，法律并未做明确规定。但是根据《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》以及其他法律法规等的规定可以得出，在建项目抵押必须满足以下几种条件： 1、已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。根据《担保法》的规定，债务人不履行债务时，债权人有权以折价、拍卖或变卖的方式处置抵押物，就相关价款优先受偿。集体所有土地或划拨形式取得的土地使用权不能转让，故不得进行抵押。 2、取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。《城市房地产抵押管理办法》明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号，而只有已经取得三证的情况下，才能按要求填写相应编号。 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。因为只有符合该比例要求，开发商才能申请商品房预售，在建项目才具有了可转让的属性，满足抵押法定要求。 4、在建项目与土地使用权必须同时抵押。《城市房地产抵押管理办法》明确规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。这也是与我国房地产法律中的“房随地走”或“地随房走”保持一致的要求。法律对在建项目抵押做出以上要求，主要是从保护债权人即银行的利益出发。但是对开发商而言，必须依法履行自己的义务，

否则可能会因为不符合法律要求未能及时取得银行贷款，延误了工程进度，导致更大的损失。同时，需要注意的是，即使开发商以在建项目做抵押成功获得贷款也并不意味着事情到此结束，相反，开发商仍须履行相应的义务，否则可能会受到法律的惩罚，遭受完全不必要的损失。二、在建工程抵押后应履行的义务及相应的法律责任。根据《担保法》的规定，抵押人转让已办理登记的抵押物，应通知抵押权人并告知买受人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知或告知的，转让行为无效。实践中，尤其是商品房在建工程抵押，抵押人务必将抵押事实如实告知买受人。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对抵押人（商品房出卖人）未向买受人履行告知义务规定了远比《担保法》更为严格的责任。具体表现为： 1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。由此导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任； 2、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过

新会计准则下在建工程核算问题的探讨资料讲解

新会计准则下在建工程核算问题的探讨发布时间：2008-8-1 8:47:13 来源：会计之友作者：添加到我的收藏一、引言 2006年制定并自2007年1月1日起率先在上市公司范围内施行的《企业会计准则》并没有关于在建工程的专门会计准则，而是仍旧将在建工程作为固定资产的一种取得形式和固定资产一起一并在《企业会计准则第4号——固定资产》中规范，国际会计准则也是如此。鉴于我国社会主义市场经济的深入发展、企业不断的发展壮大，新建、改扩建等成为了企业持续生产经营活动的重要组成部分，因此，把“在建工程”单独作为一个会计准则，并出台具体的核算办法来规范企业在建工程的确认、计量和报告行为，以充分保证在建工程会计信息质量，是一个很值得探讨的问题。在我国。工程项目建设基本都实现项目流程化管理。以企业新建大的工程建设项目为例，需要经过项目建议书、可行性研究、设计、招投标。建设过程管理、初步验收、竣工验收、结算、决算等很多环节，涉及建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、设备材料供应单位及政府相关部门，是一个非常复杂的过程，这一过程可以划分为6个阶段：方案阶段——设计阶段——预算及审核阶段——项目实施阶段——竣工决算及审计阶段——财务结算及转固阶段。本文试图对在建工程核算的若干方面进行探讨，而不拘泥于上述项目流程的6个阶段。

一、在建工程相关明细科目的设置（一）相关二级明细科目至少应反应的内容以自建复杂的在建工程为例，在建工程二级明细科目至少包括进度款（预付款）、设备、材料、三通一平、土建安装、利息支出、人工工资、土地使用权、其它费用等。不同的企业可以根据具体情况设置。（二）主要应设置的二级明细科目说明 1建议设置“进度款（预付款）”，而不是在。预付（应付）账款“中反映。主要是能在在建工程科目中汇总反映工程成本的实际发生情况（企业一般进度款是根据工程进度支付），同时准确反映企业工程资金流出信息，便于和客户对账。这主要是针对有工程出包或部分出包的情况。 2建议不再设置“待摊支出”，而是将其细分至相关二级明细科目“其他费用”内。因为具体操作中还有其它“隐性”待摊支出，如小额材料、部分土建安装费用、利息支出等等。 3设备。反应为在建工程而购入的工程用设备，可先通过工程物资科目，再转入该明细科目。同时应包括为工程进口的成套设备检验费、相关特种设备检验费、设备所附土建及安装费等。 4材料。反应企业工程领用各种材料，包括备品备件、低值易耗品及其他除设备外的各种材料，也包括为工程而购入及临时从生产经营所用材料中领用的材料。

在建工程抵押合同协议

抵押人：（甲方）地址：电话：证件类型及号码：抵押权人：（乙方）地址：电话：证件类型及号码：甲乙双方依据我国《合同法》、《物权法》、《城市房地产管理法》以及相关法律法规，本着平等、自愿、公平和诚实信用的原则，在充分理解本合同条款后，同意按如下条款订立本合同，以共同遵守。第一条：为确保借款合同（年字第号）的履行，甲方自愿将正在建设中的房屋抵押，乙方经实地勘验，在全面充分了解该房屋具体状况后同意接受抵押。第二条：本合同所对应的借款合同项下的借款数额为（大写）元，债务人履行债务的期限自年月日至年月日。第三条:设定抵押物状况（详细情况见附件）：本合同抵押房屋建筑面积共平方米，土地占用或分摊面积共平方米，抵押房屋共作价（大写）：元。第四条：本次房屋抵押所担保的范围包括：主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金、律

师费和实现抵押权的一切费用。第五条：已经抵押的房屋由甲方占用与管理，甲方应维护该房屋的安全与完好。第六条：有下列情形之一的乙方有权依法定程序处分上述房屋并可要求提前清偿上述借款。 1、甲方在债务履行期内连续日或累计日未能按约归还借款的。 2、 3、 4、第七条：甲方所抵押房屋在抵押期间竣工并取得房屋所有权证书后，须重新办理房地产抵押登记。第八条：甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所分摊或占用范围内的土地使用权同时抵押给乙方。第九条：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的抵押权也消灭。第十条：在本合同签订后三日内，甲、乙双方持本合同及其他必要的证明文件，到房产管理部门办理抵押房产的登记手续，本合同经房地产市场管理部门登记方可有效。本抵押合同如发生变更或者抵押关系终止时，甲、乙双方应当在变更或者终止之日起_______日内，到原登记机关办理变更或者注销的登记手续。第十一条：抵押期间，抵押人转让抵押房地产的，须经抵押权人同意，并将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第十二条：甲方转让抵押的房地产，应通知乙方，并告知受让人房地产已经抵押的情况，甲方未通知乙方或者未告知受让人的，转让行为无效。第十三条：抵押期间，企业、事业单位法人分立、合并、更名，由变更的法人承担或享有本合同其权利和义务。甲方依法宣告破产的，其破产前设定抵押的房地产乙方享有优先受偿的权利。第十四条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得的价款优先受偿。第十五条：凡因本合同引起的或与本合同有关的争议，由双方协商解决。如商议不成，应由乙方所在地人民法院管辖。

在建工程抵押贷款资金监管合同通用范本

内部编号：AN-QP-HT175 版本/ 修改状态：01 / 00 The Contract / Document That Can Be Held By All Parties Of Natural Person, Legal Person And Organization Of Equal Subject Acts On Their Establishment, Change And Termination Of Civil Rights And Obligations, And Defines The Corresponding Rights And Obligations Of All Parties Participating In The Contract. 甲方：__________________ 乙方：__________________ 时间：__________________ 在建工程抵押贷款资金监管合同通用范本

在建工程抵押贷款资金监管合同通用范本使用指引：本协议文件可用于平等主体的自然人、法人、组织之间设立的各方可以执以为凭的契约/文书，作用于他们设立、变更、终止民事权利义务关系，同时明确参与合同的各方对应的权利和义务。资料下载后可以进行自定义修改，可按照所需进行删减和使用。什么是在建工程抵押在建工程抵押，指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点，在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求，现广泛地被银行所

在建工程抵押贷款资金监管合同标准版本

文件编号：RHD-QB-K2013 （合同范本系列）甲方：XXXXXX 乙方：XXXXXX 签订日期：XXXXXX 在建工程抵押贷款资金监管合同标准版本

在建工程抵押贷款资金监管合同标准版本操作指导：该合同文件为经过平等协商和在真实、充分表达各自意愿的基础上，本着诚实守信、互惠互利的原则，根据有关法律法规的规定，达成如下条款，并由双方共同恪守。，其中条款可根据自己现实基础上调整，请仔细浏览后进行编辑与保存。抵押人_________愿将其在建工程作抵押物，以担保债务按期清偿，担保的范围为抵押贷款的本息及罚息，经与抵押权人_________协商，于_________年 _________月_________日在_________签订本抵押贷款合同。一、抵押在建工程状况：_________. 1.坐落位置：_________区_________街路_________胡同_________号。开工许可证_________号。工程设计总面积：_________㎡. 2.建筑结构：_________.设计层数：_________.用

3.资金来源：_________.计划批准文号： _________.工程总造价：_________元整。 4.已完成部分：层数_________.建筑面积 _________平方米。评估现值：_________元整。 5.土地使用权取得方式：_________.使用年限：_________. 6.土地面积：_________.地区类别：_________. 7.土地使用性质：_________土地证号： _________. 8.土地评估现值：_________元整。 9.在建工程及土地总值：_________元整。二、抵押人将上述在建工程全部/部分，抵押给抵押权人，并将在建工程有关要件：计划批件、规划许可证、用地许可证，开工许可证、_________交

建筑施工单位会计科目明细

建筑施工单位会计科目明细（金蝶专业版软件）附录一建筑行业会计科目序号编号科目名称一级科目二级科目三级科目一、资产类 1 1001 现金 2 1002 银行存款 100201 人民币存款 100202 外币存款 3 1003 #内部银行存款 4 1009 其他货币资金 100901 外埠存款 100902 银行本票 100903 银行汇票 100904 信用卡 100905 信用证保证金 100906 存出投资款 5 1010 * 内部往来 6 1011 * 内部单位存款 7 1101 短期投资 110101 股票 110102 债券 110103 基金 110110 其他 8 1102 短期投资跌价准备 110201 股票投资 110202 债券投资 110203 基金投资 110204 其他投资 9 1111 应收票据 10 1121 应收股利 11 1122 应收利息 12 1131 应收账款 113101 应收工程款 113102 应收销货款 13 1132 #备用金按部门或个人设置 14 1133 其他应收款 113301 应收赔款及罚款 113302 应收出租物租金 113303 应收垫付款

113304 存出保证金 113305 预付账款转入 113310 其他 15 1141 坏账准备 114101 应收账款 114102 其他应收款 16 1151 预付账款 115101 预付供货单位款 115102 采购借款 115105 其他 17 1161 应收补贴款 18 1201 物资采购 120101 买价 120102 运杂费 120103 挑选整理费 120104 税金 120110 其他 19 1211 原材料 121101 主要材料 121102 辅助材料 121103 外购半成品 121104 其他材料 20 1221 包装物 21 1231 低值易耗品 123101 在库低值易耗品 123102 在用低值易耗品 123103 低值易耗品摊销 22 1232 材料成本差异 123201 主要材料 123202 辅助材料 123203 外购半成品 123204 其他材料 123205 周转材料 123206 低值易耗品 23 1233 *周转材料 123301 在库周转材料 123302 在用周转材料 123303 周转材料摊销 24 1241 自制半成品按类别或品种设置 25 1243 库存商品按类别或品种设置 26 1244 商品进销差价按类别实物负责人设置 27 1251 委托加工物资按加工合同和受托单位设置

新规则下对在建工程抵押登记问题

遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.360docs.net/doc/2b3156418.html, 新规则下对在建工程抵押登记问题随着社会主义市场经济的飞速发展，房地产以其位置的固定性、高价值性和保值、增值性的特点，已普遍成为各类债权担保的最佳物品。从一九九五年至今，国家先后出台《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律法规对随着社会主义市场经济的飞速发展，房地产以其位置的固定性、高价值性和保值、增值性的特点，已普遍成为各类债权担保的最佳物品。从一九九五年至今，国家先后出台《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律法规对房地产抵押行为进行规定，可以说，对于一般的房地产抵押，目前已经有了一套比较完善、指导性强的法规体系。但是对于在建工程抵押这一特殊形式，前述《城市房地产管理法》和《担保法》并未做出明确规定，而作为建设部专门规章的《城市房地产抵押管理办法》也只对在建工程抵押的定义和在建工程抵押合同应记载的内容有所规定。但在实际工作中，房地产开发商以其在建工程项目设立抵押的情况日益普遍，各地房地产登记机关只能“摸着石头过河”般地谨慎办理。

今年十月一日正式实施的《中华人民共和国物权法》对我国现行的房地产登记制度进行变革，制定了新的登记规则。其中对于抵押权部分，明确规定了“债务人或第三人有权处分的”“正在建造中的建筑物”属于可以抵押的财产，这是第一次在立法中明确在建工程可以进行抵押，也对房地产登记机关今后如何办理在建工程抵押登记提出新的考验。一、新登记规则下在建工程抵押登记特点的变化（一）抵押双方主体发生变化《物权法》出台之前，根据在建工程抵押的定义，抵押人仅为债务人，抵押权人为贷款银行；《物权法》实施后，在建工程抵押作为一般抵押权，债务人和第三人都可以成为在建工程的抵押人，抵押权人也没有限定。（二）所担保债权的种类发生变化《物权法》出台之前，在建工程抵押的目的只能是为了取得在建工程继续建造的资金，而不能为其他债权种类设定抵押；《物权法》实施后，对在建工程抵押担保的债务种类没有限定。

在建工程抵押合同协议

在建工程抵押合同甲方： __________________________ 乙方： __________________________ 签订日期： _____ 年 _____ 月 ____ 日抵押人：（甲方）编号号：

丿元。地址：电话：证件类型及号码：抵押权人：（乙方）地址：电话：证件类型及号码：甲乙双方依据我国《合同法》、《物权法》、《城市房地产管理法》以及相关法律法规，本着平等、自愿、公平和诚实信用的原则，在充分理解本合同条款后，同意按如下条款订立本合同，以共同遵守。第一条：为确保借款合同（ _____________ 年 _____ 字第 _________ 号）的履行，甲方自愿将正在建设中的房屋抵押，乙方经实地勘验，在全面充分了解该房屋具体状况后同意接受抵押。第二条：本合同所对应的借款合同项下的借款数额为（大写） __________________________ 元，债务人履行债务的期限自 _____________ 年 _____ 月 _____ 日至 _________ 年 ______月_____ 日第三条：设定抵押物状况（详细情况见附件）：本合同抵押房屋建筑面积共 _______________ 平方米，土地占用或分摊面积共 ________________ 平方米，抵押房屋共作价（大写）：第四条：本次房屋抵押所担保的范围包括：主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金、律师费和实现抵押权的一切费用。第五条：已经抵押的房屋由甲方占用与管理，甲方应维护该房屋的安全与完好。第六条：有下列情形之一的乙方有权依法定程序处分上述房屋并可要求提前清偿上述借款。 1、甲方在债务履行期内连续 ___________ 日或累计 _______ 日未能按约归还借款的 2、

在建工程抵押贷款合同书

编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载在建工程抵押贷款合同书甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

抵押人_________愿将其在建工程作抵押物，以担保债务按期清偿，担保的范围为抵押贷款的本息及罚息，经与抵押权人_________协商，于_________年 _________月_________日在_________签订本抵押贷款合同。一、抵押在建工程状况：_________。 1.坐落位置：_________区_________街路_________胡同_________号。开工许可证_________号。工程设计总面积：_________m2。 2.建筑结构：_________。设计层数：_________。用途：_________。 3.资金来源：_________。计划批准文号：_________。工程总造价： _________元整。 4.已完成部分：层数_________。建筑面积_________平方米。评估现值：_________元整。 5.土地使用权取得方式：_________。使用年限：_________。 6.土地面积：_________。地区类别：_________。 7.土地使用性质：_________土地证号：_________。 8.土地评估现值：_________元整。 9.在建工程及土地总值：_________元整。二、抵押人将上述在建工程全部/部分，抵押给抵押权人，并将在建工程有关要件：计划批件、规划许可证、用地许可证，开工许可证、_________交 _________保管。三、抵押权人同意在建工程评估现值_________%以内提供贷款。贷熬总额为：(币种：_________)_________元整。抵押贷款期限_________个月，从_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

新会计准则下在建工程核算问题的探讨

新会计准则下建工程核算问题的探讨一、引言 2006年制定并自2007年1月1日起率先在上市公司范围内施行的《企业会计准则》并没有关于在建工程的专门会计准则，而是仍旧将在建工程作为固定资产的一种取得形式和固定资产一起一并在《企业会计准则第4号——固定资产》中规范，国际会计准则也是如此。鉴于我国社会主义市场经济的深入发展、企业不断的发展壮大，新建、改扩建等成为了企业持续生产经营活动的重要组成部分，因此，把“在建工程”单独作为一个会计准则，并出台具体的核算办法来规范企业在建工程的确认、计量和报告行为，以充分保证在建工程会计信息质量，是一个很值得探讨的问题。在我国。工程项目建设基本都实现项目流程化管理。以企业新建大的工程建设项目为例，需要经过项目建议书、可行性研究、设计、招投标。建设过程管理、初步验收、竣工验收、结算、决算等很多环节，涉及建设单位、设计单位、施工单位、监理单位、设备材料供应单位及政府相关部门，是一个非常复杂的过程，这一过程可以划分为6个阶段：方案阶段——设计阶段——预算及审核阶段——项目实施阶段——竣工决算及审计阶段——财务结算及转固阶段。本文试图对在建工程核算的若干方面进行探讨，而不拘泥于上述项目流程的6个阶段。一、在建工程相关明细科目的设置（一）相关二级明细科目至少应反应的内容以自建复杂的在建工程为例，在建工程二级明细科目至少包括进度款（预付款）、设备、材料、三通一平、土建安装、利息支出、人工工资、土地使用权、其它费用等。不同的企业可以根据具体情况设置。（二）主要应设置的二级明细科目说明 1建议设置“进度款（预付款）”，而不是在。预付（应付）账款“中反映。主要是能在在建工程科目中汇总反映工程成本的实际发生情况（企业一般进度款是根据工程进度支付），同时准确反映企业工程资金流出信息，便于和客户对账。这主要是针对有工程出包或部分出包的情况。 2建议不再设置“待摊支出”，而是将其细分至相关二级明细科目“其他费用”内。因为具体操作中还有其它“隐性”待摊支出，如小额材料、部分土建安装费用、利息支出等等。 3设备。反应为在建工程而购入的工程用设备，可先通过工程物资科目，再转入该明细科目。同时应包括为工程进口的成套设备检验费、相关特种设备检验费、设备所附土建及安装费等。

办理在建工程抵押登记流程

办理在建工程抵押登记流程？伴随着经济结构的调整,房地产发展面临新形势,在建工程抵押成为房地产融资的重要渠道之一。那么您知道办理在工程抵押登记的流程都有哪些吗? 关于在建工程抵押登记的相关法律适用，在我国《担保法》和《物权法》中并没有确切的关于“在建工程抵押”的表述。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第47条规定，“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”实际上，我们通常说的在建工程抵押即为上述“正在建造的房屋或其他建筑物”的抵押。在实践中，根据具体抵押物内容的不同，在建工程抵押可分为房地产开发项目在建工程抵押和非房地产开发项目在建工程抵押。房地产开发项目在建工程抵押适用《城市房地产抵押管理办法》、《房屋登记办法》的有关规定，在房地产管理部门办理抵押登记。但非房地产开发项目在建工程抵押在法律适用和实际办理中存在不同情况。一、提交证件: 1.申请表, 2.土地使用权证, 3.建设用地规划许可证, 4.建设工程规划许可证, 5.用地红线图, 6.贷款合同, 7.抵押合同, 8.房地产评估报告书, 9.抵押双方法人资格证明,10.法宝代表人身份证复印件,11.可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料,12.法人授权委托书或代理人身份证复印件及委托书,13.建设单位书面具结书,14.登记机关认为必要的其它文件及资料。二、办案时限: 符合规定条件、手续齐全的,自受理收件之日起十个工作日内办理完毕。三、收费标准: 1 住宅他项权利登记费 80元/套 2 非住宅他项权利登记费按非住宅登记费60%计算 3 印花税5元/本笔者认为，抵押权实际是一种担保物权，以担保主债权的实现为目的。抵押权的设立不但要合法有效，还要充分保障抵押法律关系中各方当事人的合法权益。抵押登记作为一种物权公示手段，不仅对抵押权生效起着决定性作用，还可起到对抗和追及作用。水电项目的大坝、隧道作为一种建筑物，属于不动产。随着我国不动产统一登记体系趋于明确之际，笔者认为以水电项目的大坝、隧道等正在建造的建筑物抵押的，应依据《担保法》第42条规定，为县级以上地方人民政府规定的部门为妥，具体为国土部门、城建部门或是其他部门应依据当地县级以上政府的规定确定。

在建工程抵押管理办法

（工程律师）在建工程抵押管理办法（辽宁省）第一章总则第一条为加强在建工程抵押管理，维护房地产市场秩序，保护房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》及有关的法律、法规制定本办法。第二条凡在我省城市规划区国有土地范围内进行在建工程抵押的，应遵守本办法。第三条本办法所称在建工程，是指正在施工建设的房屋。本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程已形成的资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。本办法所称抵押人，是指将依法取得的在建工程提供给抵押权人，作为履行债务担保的法人。本办法所称抵押权人，是指经批准开展房地产抵押贷款业务，接受在建工程抵押贷款作为债务人履行债务担保的银行。第四条在建工程抵押，应遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。第五条各地县级以上房产行政管理部门(以下简称房地产管理部门)是本行政区域内在建工程抵押的行政主管部门。第二章在建工程抵押权的设定第六条下列在建工程不得设定抵押： (一) 在建工程投资总额未达到25%的; (二) 在建工程存在建筑承发包合同争议的; (三) 行政罚没、司法裁定和依法查封的; (四) 无担保人公益性质的(学校、医院、幼儿园等)在建工程; (五) 商品房屋已经预见售完的; (六) 依法不得设定抵押的其它在建工程。第七条同一在建工程设定两个以上抵押权的，抵押人应在办理下一个抵押手续前，书面征得前一抵押权人的同意，并将已经设定过的抵押情况告知后一抵押权人;后一个抵押所担保债务的履行期限不得早于前一个抵押权担保债务的履行期限。抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。在建工程抵押后，该抵押物的价格大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不行超出余额部分。第八条以两宗以上在建工程设定同一抵押权的，视为同一抵押物;在抵押权存续期间，其承担的共同担保义务不可分割。抵押当事人另有约定的除外。第九条以在建工程设定抵押的，抵押当事人须经资审合格具有合法资格的房地产评估机构进行评估，并经抵押权人确认。第三章在建工程抵押合同的订立第十条在建工程抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

在建工程抵押贷款介绍

在建工程抵押贷款介绍不知道大家是否听说过在建工程抵押贷款，一般在工地，或者是做建筑工程的人应该能比较了解，在建工程抵押贷款就是使用正在建设的土地权和投入资产进行抵押。那么在建工程抵押贷款到底怎样才能办理，办理的条件和流程都是怎样的呢？在建工程从字面上理解，就是正在建设中的房屋，而在建工程抵押贷款这种方式是被广泛使用的，因为这种方式技能解决企业的融资问题，还可以满足后续的工程建筑。虽然这种方式虽然很方便，但是抵押工程毕竟不同房屋抵押，这种程序和关系比较复杂，操作不当，很容易出现法律问题和财产危机。在建工程抵押贷款是需要满足一些条件，第一条，使用在建工程的抵押款项必须用在工程上面的建造，不可以为自己的其他债务作为担保，仅仅只能为在建工程进行担保。第二条，抵押在建工程，必须提供国有土地使用权证。第三条，将在建工程进行抵押的同时，必须具备土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证方可进行抵押。第四条，必须确保投入的自有资金达到总工程建设投资的25%以上才可以，并且确定工程的交付时间和日期和土地所有权。这样的抵押贷款有一定的便利，但是也有一定的风险。比如说权属风险，也就是说这个土地所有权到底归谁，是否没有资格的人拿来进行抵押等等问题，还有就是土地面积的界限是否清晰。还有就是价值风险，抵押在建工程前需要对其进行评估，但是估价人员的水平并不均衡，所以估价过高过低都是时常发生的。所以有可能造成贷款的风险。质量风险也是常有出现，比如在施工的时候偷工减料，建造出质量不合格的房子，这样就远远低于最初的估价和贷款金额。登记风险也是有的，比如有的银行没有开具登记合同等等。重复风险，也就是说，同一个工程被用来贷款两次这种情况。还有就是处置风险，这种就是同时进行处置，然后项目的市场过低，贷款不能全额收回。在建工程抵押贷款确实十分方便，但是风险也是有的，所以选择这种方式贷款的用户，一定要仔细调查，避免出现以上的风险。

在建工程-开发成本科目明细

房地产企业第401号科目开发成本一、本科目核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。企业对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。出租开发产品经营业务中发生的按月计提的出租开发产品摊销等，可直接计入“经营成本”科目，不通过本科目核算。企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出，以及企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入当期损益，不在本科目核算。二、企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。企业发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目(有关成本核算对象的成本项目中)；应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等，采用出包方式的，应根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工程款，计入本科目(有关成本核算对象的成本项目中)，借记本科目，贷记“应付账款——应付工程款”科目。企业开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目(有关成本核算对象的成本项目中)，借记本科目，贷记“库存材料”、“银行存款”等科目。如果企业自营施工大型建筑安装工程，可以根据需要增设“工程施工”、“施工间接费用”等科目，用来核算和归集自营工程建筑安装费用，月末，按实际成本转入本科目。企业在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记“库存设备”科目。根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担的费用，如不能有偿转让的公共配套设施费等，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提时，借记本科目，贷记“预提费用”科目。预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。三、企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本结转。月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记本科目。企业对出租房屋进行装饰及增补室内设施工程完工，应及时结转工程成本，借记“出租开发产品”科目，贷记本科目。四、企业应根据本企业的经营特点，选择本企业的成本核算对象、成本项目和成本核算方法。五、本科目应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细账，并在明细账下，按成本核算对象和成本项目进行明细核算。六、本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。基本建设财务管理规定第十六条建设成本包括建筑安装工程投资支出、设备投资支出、待摊投资支出和其他投资支出。第十七条建筑安装工程投资支出是指建设单位按项目概算内容发生的建筑工程和安装工程的实际成本,其中不包括被安装设备本身的价值以及按照合同规定支付给施工企业的预付备料款和预付工程款。第十八条设备投资支出是指建设单位按照项目概算内容发生的各种设备的实际成本,包括需要安装设备、不需要安装设备和为生产准备的不够固定资产标准的工具、器具的实际成本。