集团房地产项目设计任务书

A集团******项目（暂名）方案设计任务书

二零零年月

目录

一、项目名称

二、项目概况

三、区域概况

四、项目定位

五、开发理念

六、项目技术经济指标及要求

七、设计依据

八、方案设计基本原则

九、总体规划原则

十、交通组织原则

十一、单体设计原则

十二、商业设计原则

十三、设备专业要求

十四、结构专业要求

十五、提交设计文件要求

1 项目名称：

2 项目概况：

2.1 项目位置

2.2 用地组成

2.3 总用地面积:

3 区域概况：

4项目的定位

4.1．客户定位：

4.2．主题定位：

4.3．物业类型：

5开发理念

5.1．先进性：打造精品，保持A产品一贯的先进性。

5.2．独特性：在设计理念及户型设计上有所创新。

5.3．实用性：建筑体形及户型平面要规整简洁，交通面积少，实用系数高。

5.4．经济性：减少成本、缩短工期、减小施工难度，以获得利润最大化。

6项目技术指标及要求

6.1改造区域土地面积：

6.2 土地用途：

6.3 建筑容积率：

6.4 建筑覆盖率：

6.5 小区绿地率：

6.6 建筑退红线：

6.7计入容积率的总建筑面积：

6.8不计入容积率的建筑面积：

6.9建筑高度：

6.10 机动车停车设置标准：

停车位：

6.11 户型配置

6.12商业配套设施

6.12.1配套商业面积总体设置m2。

6.12.2商业类型：临街设置商铺平方米，其他商业平方米。

6.12.3商业项目设置：娱乐、休闲、购物、美食为一体的综合商业。

6.12.4商业面积分配：

商铺尽量能做到可以自由分割组合。一楼高度为6米左右，可设隔层，

宽度不少于4米，外街铺进深不大于15米，内街铺进深可适当短一些，宽度大一些。根据市场供求状况建议以一楼商铺面积为可以自由组合的30—50平方米之间较切近市场。

6.12.5商业形态

通过合理的设计规划，引入口岸人流，充分发掘该地块商业价值。

6.13其他配套设施：

(a)幼儿园：平方米

(b)康复中心：平方米

(c)社区活动：平方米

（1）居委会：平方米

（2）党员活动用房：平方米

（3）社区警务室：平方米

（4）社区综治办：平方米

（5）老人之家（人体活动、残疾人活动用房等）：平方米

（6）图书室：平方米

(d)邮政网点：平方米

(e)环卫用房：平方米（可根据具体情况调整），位置要求为转运垃

圾时尽量减少对居民的影响；

7 设计依据

7.1 用地红线图；

7.2设计应符合消防、卫生、防疫、交通、环保、人防、防火等国家及深圳

市有关法规、规范方面的要求；

7.3 本设计任务书的要求。

8方案设计的基本原则

9总体规划原则

9.1建筑总体布局、造型、色彩应注重城市与区域设计，应充分考虑与周围地块的协调关系。

9.2合理处理住宅、商场、环境场地之间的关系。商场要对外经营，应具有开放性；而居住区将实行封闭式管理，私密性较强。规划要求做到公共空间开放，居住空间保持私密性。

9.3要充分考虑新建筑对周边已建住宅的日照遮挡，要满足国家规范对日照、间距、自然采光、自然通风的要求，处理好新旧建筑的关系。

9.4 在总体布局时应充分考虑入口空间的展示作用，集中体现项目主题，最大限度地展现项目卖点；

9.5 商业是提升片区改造环境的重要影响因素：在设计时应充分考虑商业环境氛围，通过合适的设计挖掘该地块的商业价值、提升居住的生活品质。

9.6 考虑泛光照明设计及其对片区的视觉影响。

10交通组织原则

10.1．应注重处理小区主要出入口的位置，考虑商业人流与居住人流的关系，解决好区内各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系。

10.2 保证消防车道及扑救面对坡度的要求；

10.4．合理解决地形高差对行人在交通上造成的不利影响，考虑残疾人无障碍设计；

10.5．住宅与车库之间要建立方便的联系；

10.6．合理解决配套公建设施的停车及交通疏散问题，将其对住区的影响降到最小。

11 单体设计原则

11.1建筑单体设计以满足使用功能、实用率高、成本低为总设计原则。

11.2建筑单体平面要求形体规整、布局紧凑，尽量减少交通及辅助用房面积。

11.3建筑设计要结合结构、设备专业统筹考虑，住宅室内空间无突出墙面的梁柱，建筑物的主要外立面无突出的设备管线。

11.4住宅公共前厅考虑自然通风的设计，避免封闭式走廊的压抑与不安全感，并减少机械的通风排烟的经济投入。

11.5塔楼的结构设计应充分考虑首层、二层商业大空间的要求,尽量不设

置转换层。

11.6设备用房、车库尽量安排在地下室。

11.7建筑立面风格原则上以风格为主。

11.8充分发挥色彩与材料质感的装饰作用。

11.9细部设计是支撑产品档次的关键之一，设计方案要对其予以充分重视，对建筑立面的窗户、阳台、花槽、空调机位等构件均需仔细考虑。

12 商业设计原则

12.1强调目标客户心理。

12.2 商业外立面原则：。

12.3 平面设计需考虑集中商业卫生间设计、商铺卫生间位置示意。

12.4 考虑自动扶梯设计。

12.5 商铺空调室外机的位置安排合理，对立面及使用无较大影响。

13、设备专业要求

13.1、管道、管线布置采用暗敷，布置合理；地上燃气管道及计量仪表应明装；

13.2、立面尽量不设立管，设立管时应考虑遮挡，设集中管井，位置合理，布管规整；

13.3、套内无排水立管穿楼板现象；

13.4、每户内应设有足够的电视、电话、电脑网络系统的定型接口。其中客厅、主卧室、父母房等设置电视、电话插座各一个，书房设置电视、电话及宽带网络接口各一个。主卧卫生间设置一个电话插座；

13.5、水、电户外计量；燃气表及调压器等设于厨房阳台，燃气管由厨房阳台接入，洗衣机、热水器位置均预留在厨房阳台，厨房内设一个燃气管接口及燃气报警器；厨房阳台及安装热水器及燃气表等的墙面应足够大，以满足设备布置；

13.6、水泵房、储水池、水箱、游泳池处理机房、锅炉房、管道井的位置、面积、层高合理；

13.7、应设置电话光纤机房、宽带网络机房及有线电视放大器箱的位置；

13.8、变配电房应尽量靠近负荷中心，并考虑进出线方便；

13.9、空调机房应根据设备情况留足面积与空间；

13.10、发电机房的设置应综合考虑环保要求、进排风方便及对建筑立面的影响；发电机烟气的排放管井应由地下室直接上升至建筑物最高点，中间不应转接；

13.11、强弱电竖井应尽量分开设置，因强弱电竖井内设备管线较多，其净空面积应不小于1.5平方米。弱电竖井内设备及管线布局合理，无交叉现象。宽带网络线路应根据最长线路不大于90米的要求，在竖井内设置相应的机柜安装位置；

13.12、每户内设对讲系统，并预埋防盗报警系统的保护管；

13.13、各栋塔楼屋面泛光照明及室外照明应留出足够的容量。

13.14、空调冷凝水立管根据建筑方案考虑是否埋墙。

14、结构专业要求

14.1.初步的结构方案及可能选用的基础型式的说明。

14.2.结构统一技术措施说明。

14.3.估计是否需申报超限高层建筑工程抗震设防专项审查。

14.4.详勘任务书。

15、提交设计成果要求

所提交的方案设计必须符合中国及深圳地区的设计规范、技术规程及地方有关规定，并应满足甲方及政府要求，最终获得甲方及政府确认。方案图纸应采用公制单位标注，汉语简体版文字说明，R14以上CAD版本；方案设计的内容，应达到国家规定的方案报审规划部门的深度要求，并最终获得甲方确认。经过调整的方案设计应至少包括以下内容：

15.1、总平面图设计，包括：

①用地红线位置及角点坐标，场地标高；

②建筑物位置、尺寸、间距、层数、设计标高、退红线尺寸等；

③红线外城市道路及红线内道路布置、车辆入口、停车场位布置；

④消防车道布置、路宽及转弯半径、尽端车道的回车场尺寸等；

⑤日照分析图。

15.2、单体建筑平面图（1：100）。

①标注总尺寸及纵横墙、柱轴线尺寸，绘制各层平面图方向应与总平面图方向一致；

②绘出内外门、门洞、窗或洞口、楼梯、电梯、阳台；

③各房间、走道等名称标注及有特殊要求的主要厅、室的使用布置；

④标明室内外地面设计标高，各层楼面设计标高；

⑤地下室车库及车库的车位布置、注明车道宽度、标高及转弯半径、注明总车位数；

⑥剖切线位置及符号；

⑦住宅的标准层、标准单元层典型户型应放大比例绘制室内布置图并注明各功能空间的使用面积；

⑧各防火分区的划分；

⑨各项配套设施的平面划分，并标明各项面积指标。

15.3、立面图（1：100），注明外墙材料及颜色。

①四向立面图并注明名称；

②表示立面外部的轮廓，如门窗、雨蓬、阳台、檐口、女儿墙、屋顶、水箱、电梯机房、梯屋、冷却塔、线条等，并注明楼层标高及外墙面主要材料、色彩。

③沿街商业立面展开图。

15.4、剖面图（1：100）

剖面图应剖在有楼梯、层高及层数有变化、空间比较复杂的部位。

①绘出内外墙、门窗、地面、楼板、屋顶、水箱、电梯机房、烟囱、檐口、女儿墙、雨蓬、阳台等；

②注明设计标高、各层高度尺寸、门窗洞口高度尺寸及建筑总高度（室外地面至檐口或女儿墙顶面）；

③有地下室且邻近有建筑物者，要绘该处剖面及相对位置。

15.5、彩色透视图3张（鸟瞰图、落马洲大桥及口岸地铁广场方向透视图）

15.6、建筑模型1：250

15.7、设计说明书，包括

①设计依据：

a、计划投资立项批准文号。

b、土地用地红线图，《建设用地规划许可证》。

c、业主签发的设计任务书。

②总图设计说明

a、工程位置和环境的说明。

b.根据建筑性质及使用功能要求，对总体布局、功能分区、内外交通组织、日照间距、日照时间、消防车道、防火间距、消防登高面、噪音防治等是否满足的说明。

c.建筑物栋数、层数、总高度的说明。

d.建筑物四周退红线尺寸、地下室边线四周离红线尺寸。

e.总用地面积、总建筑面积、建筑覆盖率、道路面积、绿化面积等主要指标（格式请按附表—渔农村项目主要技术经济指标表）。

渔农村项目主要技术经济指标表

③建筑设计说明

a.建筑设计的构思及设计特点、造型及立面处理。

b.建筑物的消防等级及防火安全措施简述。包括防火分区、消防通道、登高面、安全疏散、消防电梯及消防前室等。

c.单体建筑物的技术经济指标，包括建筑面积、平面系数；住宅要求提供户型技术经济指标（附表—Ⅰ.项目户型结构表；Ⅲ.各栋户型技术经济指标表）；

d.建筑功能的分布层数、各层的建筑面积、各功能的建筑面积指标（需要时可列表说明）。

Ⅰ.项目户型结构表(格式请按附表二，表中数值为举例)

附表二，表中数值为举例

Ⅱ.各栋户型技术经济指标表(格式请按附表，表中数值为举例)

注：套内建筑面积计算若为两户的分隔墙，以轴线计，其余均以外墙计；户型性质指是否带花园（标明平层或2层通高）、工人房、双主卧等。

④材料选择设计说明

⑤结构设计说明

⑥给排水设计说明

⑦电气设计说明

⑧弱电设计说明

⑨暖通设计说明

⑩消防设计专篇

15．8．乙方应提交10套调改后的A3文本方案设计文件给甲方。另附电子光盘文件三套。

15.9. 方案设计图纸目录

15.10 设计进度安排