刘小军、张书杰房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷二审民事判决书

刘小军、张书杰房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷二审民事

判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】云南省昆明市中级人民法院

【审理法院】云南省昆明市中级人民法院

【审结日期】2021.03.11

【案件字号】(2021)云01民终76号

【审理程序】二审

【审理法官】何海燕姚丹杨雪

【审理法官】何海燕姚丹杨雪

【文书类型】判决书

【当事人】刘小军;张书杰;昆明荣城房地产经纪有限公司

【当事人】刘小军张书杰昆明荣城房地产经纪有限公司

【当事人-个人】刘小军张书杰

【当事人-公司】昆明荣城房地产经纪有限公司

【代理律师/律所】毕香琴云南天外天律师事务所

【代理律师/律所】毕香琴云南天外天律师事务所

【代理律师】毕香琴

【代理律所】云南天外天律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】刘小军

【被告】张书杰;昆明荣城房地产经纪有限公司

【本院观点】首先，针对争议焦点一，本案刘小军的诉请系解除《荣城地产存量房屋买卖合同》，既包括买卖双方之间的买卖合同关系，亦包括三方之间的居间合同关系。

【权责关键词】催告撤销代理实际履行违约金过错支付违约金合同约定特别授权自认新证据关联性合法性质证诉讼请求查封

【指导案例标记】0

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【本院认为】本院认为，首先，针对争议焦点一，本案刘小军的诉请系解除《荣城地产存量房屋买卖合同》，既包括买卖双方之间的买卖合同关系，亦包括三方之间的居间合同关系。本案审理中，三方均同意解除合同，且张书杰已将案涉房屋与其他人进行交易，买卖标的已不存在，合同不具有继续履行的可能，应予解除。一审仅认定买卖双方之间的买卖合同关系解除不当，本院予以纠正，三方于2019年3月30日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》应予解除。其次，针对争议焦点二，《房地产经纪管理办法》第二十一条规定：“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：……(二)应当由委托人协助的事宜、提供的资料；……(四)房屋交易的一般程序及可能存在的风险；……”经查明，本案中房屋交易需买方刘小军垫付90万元款项用于张书杰还贷赎证。荣城房地产公司作为专业的房地产经纪机构，应知晓此种特殊交易方式买卖双方应协助的事宜，提供的资料以及交易流程和风险点，其应当在合同签订前预先告知买卖双方上述事宜，双方应提供的相关材料，并将其从双方提供的材料或信息中获知的相关风险点及时告知双方，以便双方考虑是否选择对方为交易对象，确保合同签订后能够顺利履行。本案中合同签订后未能顺利履行的原因主要在于，荣城房地产公司在合同签订后查阅张书杰提供的征信报告，发现张书杰负债以及对外担保金额较大，告知刘小军垫款存在风险，刘小军不愿承担风险而中止付款。荣城房地产公司

系先组织买卖双方签订案涉合同，才在合同中约定，张书杰应于办理预约还款公证之前提供相关人员征信报告，查阅张书杰提供的征信报告后才发现上述情况，最终导致买卖双方因此事由无法继续交易，其具有缔约过失责任。因荣城房地产公司的上述过失属缔约之过失，而非违约行为，且刘小军并无证据证明荣城房地产公司在合同履行过程中有何违约行为，故刘小军关于荣城房地产公司承担违约金的诉请，本院不予支持。第三针对争议焦点三，刘小军鉴于张书杰负债以及对外担保金额较大的情况，担心90万元款项支付后具有被挪作他用从而导致赎证受阻的风险，而行使其不安抗辩权，具有法律依据，故其在张书杰证明不存在上述风险之前或提供担保前中止履行90万元付款义务，属于合法维护其权利的行为，不存在违约。另外，据三方陈述，三方其实在2019年4月份时即多次协商解除合同，仅因系谁应承担违约责任存在争议而未能及时解除合同，故买卖双方的合同目的已不能实现，张书杰于2019年5月20日与其他人签订买卖合同，另行出售案涉房屋的行为，亦并不存在违约。买卖双方均不存在违约行为，故刘小军交付的定金30000元，张书杰应当返还，该定金张书杰委托荣城房地产公司代为保管，荣城房地产公司亦同意由其直接向刘小军返还，故为方便履行，荣城房地产公司应直接向刘小军进行返还。第四针对争议焦点四，刘小军明确其主张荣城房地产公司、张书杰承担律师费，系依据二者的违约责任。如上所述，二者在履行合同过程中并不存在违约行为，且合同中并未就律师费的承担作出约定，故本院不予支持。

综上，上诉人刘小军的上诉请求部分成立，对于成立部分本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但部分处理结果不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十八条、第六十九条、第九十三条、第一百一十五条、第一百三十条、第四百二十四条，《房地产经纪管理办法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下

【裁判结果】一、撤销云南省昆明市五华区人民法院(2020)云0102民初598号民事判决；

二、解除上诉人刘小军与被上诉人张书杰、昆明荣城房地产经纪有限公司于2019年3月30日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》；三、被上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司

于本判决生效之日起十日内向上诉人刘小军返还定金30000元；四、驳回上诉人刘小军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1375元，由上诉人刘小军负担720元，由被上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司负担655元。二审案件受理费1300元，由上诉人刘小军负担681元，由被上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司负担619元。本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-01 07:14:58

刘小军、张书杰房屋买卖合同纠纷、居间合同纠纷二审民事判决书

云南省昆明市中级人民法院

民事判决书

(2021)云01民终76号当事人上诉人(原审原告)：刘小军。

委托诉讼代理人：毕香琴，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人(原审被告)：张书杰。

委托诉讼代理人：刘显辉，上海市海华永泰(昆明)律师事务所律师，特别授权代理。

委托诉讼代理人：邹小艳，上海市海华永泰(昆明)律师事务所实习律师，特别授权代理。

被上诉人(原审被告)：昆明荣城房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园56号。

法定代表人：黄倩，总经理。

委托诉讼代理人：李瑞萍。

审理经过上诉人刘小军因与被上诉人张书杰、昆明荣城房地产经纪有限公司(以下简称“荣城房地产公司”)房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院(2020)云0102民初598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，适用普通程序依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人刘小军上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持刘小军的一审全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由张书杰、荣城房地产公司承担。事实及理由：一审认定刘小军存在违约属于认定事实错误。首先，三方签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》约定的付款方式是自相矛盾的，尽管有约定刘小军应向张书杰出借900000元(而并不是房屋首付款)用于协助张书杰还贷赎证，之后双方办理不动产登记手续。但合同第三条也明确约定首付款900000元，刘小军应于办理申请房屋不动产权转移登记手续并取得《不动产登记受理通知书》当日给付张书杰，而且之后三方也没有明确约定以哪个为准，故刘小军不存在违约。其次，一审法院查明的事实是张书杰存在严重的征信问题，其签订《荣城地产存量房屋买卖合同》隐瞒了这一重要事实。并且合同第八条第五款约定买卖双方均保证积极、善意地履行本合同，若本合同因买卖任意一方隐瞒订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，导致本合同无法履行的，应承担缔约过失责任或违约责任。张书杰存在过错，刘小军对其履行债务能力产生怀疑具备正当理由。《合同法》第六十八条第一款规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化；(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；(三)丧失商业信誉；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”二手房屋买卖合同属大额交易，关系普通百姓切身利益。在二手房交易中，相比交易秩序，应当优先保护交易的安全性。房屋买卖合同订立后，应当先履行付款义务的

买受人对出卖人履行债务能力产生合理怀疑，以致对合同事先安排的履行顺序和履行方式产生不安。荣城房地产公司曾多次约三方谈这事，亦足以印证刘小军并非存心毁约，而仅是出于保证交易安全、防止合同目的落空的善意目的。荣城房地产公司要求刘小军签订免责申明，刘小军表示不愿意签订。张书杰并未提出相应担保，故本案中刘小军行使不安抗辩权符合法律规定，并没有主观恶意，不存在违约。综上所述，请求二审法院依法查清事实，支持刘小军的上诉请求。

二审被上诉人辩称被上诉人张书杰答辩称：第一，本次买卖合同当中我们约定的付款时间刘小军没有付款，导致合同无法履行其他手续，导致合同目的不能实现，刘小军当然存在违约。另外针对我的征信信用问题，实际上我的信用好，征信也好，没有出现问题。即使出现问题跟刘小军也没有任何关系，因为房屋并不存在被查封、被抵押的问题，也就是房子是可以交易的，只要赎证就可以了。且事实证明案涉房屋与其他人依法进行了交易，降价卖给了其他人，故张书杰的征信并不影响房屋交易，所以刘小军所说的不安抗辩权是不成立的。这个房子交易不存在瑕疵，一审的判决合情合理合法，也符合事实，请求二审法院依法维持一审判决。

被上诉人荣城房地产公司答辩称：1.荣城房地产公司同意解除三方签订的房屋买卖合同。2.针对返还定金没有异议。3.针对违约责任的问题，因为荣城房地产公司不是买卖合同的履行主体，不应当是承担违约责任的主体，所以不予认可。4.律师费和诉讼费均不应当由荣城房地产公司承担。案涉房屋买卖合同，因为张书杰已经把房屋另售给他人，所以已经没有实际履行的可能，同意解除。定金是由刘小军交付给张书杰之后，张书杰委托荣城房地产公司代保管，所以同意返还。荣城房地产公司作为居间方，并不是买卖合同的履行主体，不应当由居间方来承担买卖合同违约的责任。当时没有继续履行合同的原因，首先是因为刘小军不配合荣城房地产公司签署风险告知函，所以买卖双方协商解除合同，协商过程中双方因为违约责任谁来承担没有达成一致，所以合同没能

解除。在这个过程中，张书杰已经将房屋另售给他人，双方均有过错，所以荣城房地产公司认为基于公平，可以把定金退还给刘小军。

原告诉称刘小军向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告于2019年3月30日签订的《房屋买卖合同》；2.被告张书杰返还原告定金30000元；3.被告荣城房地产公司承担违约责任30000元；4.两被告承担全部诉讼费用及律师费3000元。

一审法院查明一审法院认定事实：2019年3月30日，原告(买受方，乙方)与被告张书杰(出卖方，甲方)及被告荣城房地产公司(经纪方，丙方)签订《荣城地产存量房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方坐落于昆明高新区鼎易天城2幢第30层3003号房屋，该不动产证(房屋所有权证)证号为：昆房权证(昆明市)字第××号；该房屋抵押权人为盘龙兴福村镇银行，经买卖双方约定于2019年4月15日前将该房屋采取以下方式确保赎证交易：买受方自愿在过户前出借900000元给卖方，用于协助出卖方还贷赎证，按本合同约定，该款项用于冲抵首付款或购房款，买受方自愿承担全部交易风险；该房屋的成交价格为1500000元，买受方以贷款方式付款，首付900000元，买受方应于办理申请房屋不动产权转移登记手续并取得《不动产登记受理通知书》当日给付给出卖方，按揭贷款600000元，买受方应于办理申请房屋不动产权转移登记手续并取得《不动产登记受理通知书》之日起七个工作日内，向银行或其他金融机构申请办理贷款手续，买卖双方均应当于该时间内，提供办理贷款手续所需资料；签订合同当日，买受方交付给出卖方购房定金30000元，该定金出卖方委托由经纪方代为保管，待房屋权属变更登记手续办理完毕，该定金转为买受方向出卖方支付的购房款，由经纪方交付出卖方；买卖双方任何一方未按合同约定，按时履行合同义务的，经另一方催告后，仍不履行的，视为违约；买卖双方任何一方，无故延迟履行合同义务的，延迟履行合同义务的一方需承担延迟履行合同的法律后果；本合同签订期间，经纪方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为买卖双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责；买受方应向经纪方支付

中介服务费24000元；买卖双方协商同意，出卖方在办理预约还款公证之前提供相关人员征信报告，为上述合同所述垫资赎证款，且出卖方保证不挪用上述款项，只用于解除该房屋还款解押等主要内容。同日，原告向被告荣城房地产公司支付定金30000元。被告张书杰出具《定金收条》，载明：“今收到刘小军购买昆明市高新区(花园)2幢(栋)3003号房定金人民币(大写)叁万元整(￥：30000.00元)”。同日，原告向被告荣城房地产公司提交《不动产转移登记费用清单》。另查明：1.被告张书杰于《荣城地产存量房屋买卖合同》签订后向原告及被告荣城房地产公司提交其《个人信用报告》；2.被告荣城房地产公司已将居间费24000元退还原告；3.被告张书杰在《答辩状》中自认已将涉案房屋出售他人，并同意解除《荣城地产存量房屋买卖合同》。一审法院认为，原告与被告张书杰、荣城房地产公司签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据《荣城地产存量房屋买卖合同》载明的内容可知，该合同项下包括原告与被告张书杰之间的房屋买卖合同法律关系及原告、被告张书杰与被告荣城房地产公司之间的居间合同法律关系。首先，针对原告要求解除与被告张书杰之间的房屋买卖合同法律关系的诉讼请求，一审法院认为，本案中，涉案房屋已出售他人，房屋买卖合同目的无法实现，且被告张书杰亦同意解除，故对于原告要求解除房屋买卖合同法律关系的诉讼请求，一审法院予以支持。其次，针对原告要求被告张书杰返还定金30000元的诉讼请求，一审法院认为，根据《荣城地产存量房屋买卖合同》的约定，原告应向被告张书杰支付900000元首付款，用于还贷赎证，之后双方办理不动产登记手续，即原告支付首付款在先，办理不动产登记手续在后，而本案中，原告未依约于2019年4月15日前向被告张书杰支付首付款用于还贷赎证，故原告存在违约。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定

金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，如前所述，原告作为给付定金一方，未依约履行合同义务，无权要求返还定金，故对于原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。再次，针对原告要求被告张书杰支付律师费的诉讼请求，一审法院认为，《荣城地产存量房屋买卖合同》并未对该项费用的承担作出约定，且原告为违约一方，故对于原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。最后，针对原告要求解除其与被告荣城房地产公司之间的居间合同法律关系并要求被告荣城房地产公司支付违约金、承担律师费的诉讼请求，一审法院认为，如前文所述，原告与被告荣城房地产公司之间为居间合同法律关系，与本案审理的房屋买卖合同关系并非同一法律关系，故一审法院对原告基于居间合同法律关系而提出的诉讼请求，在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决：一、解除原告刘小军与被告张书杰签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》项下房屋买卖合同法律关系；二、驳回原告刘小军的其他诉讼请求。

二审中，张书杰提交以下新证据：公证书一份，欲证明张书杰的征信不影响房屋交易，案涉房屋已经与其他人进行合法交易。经质证，刘小军、荣城房地产公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均认可，本院对其真实性予以确认。二审中，刘小军、荣城房地产公司均未提交新的证据材料。

二审经审理确认的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。本院补充确认以下案件事实：一、张书杰的征信报告记载其存在大额贷款、借款担保和贷款存在逾期的情况；二、2019年5月20日，张书杰与案外人刘娅、蒋迎化签订《二手房买卖合同》，将案涉房屋出卖于刘娅、蒋迎化。

归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、《荣城地产存量房屋买卖合同》中的居间合同关系应否解除？二、荣城房地产公司是否存在违约行为，刘小军诉

请的违约金应否支持？三、买卖双方谁的行为构成违约，定金应否返还？四、律师费应否支持？

本院认为本院认为，首先，针对争议焦点一，本案刘小军的诉请系解除《荣城地产存量房屋买卖合同》，既包括买卖双方之间的买卖合同关系，亦包括三方之间的居间合同关系。本案审理中，三方均同意解除合同，且张书杰已将案涉房屋与其他人进行交易，买卖标的已不存在，合同不具有继续履行的可能，应予解除。一审仅认定买卖双方之间的买卖合同关系解除不当，本院予以纠正，三方于2019年3月30日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》应予解除。

其次，针对争议焦点二，《房地产经纪管理办法》第二十一条规定：“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：……(二)应当由委托人协助的事宜、提供的资料；……(四)房屋交易的一般程序及可能存在的风险；……”经查明，本案中房屋交易需买方刘小军垫付90万元款项用于张书杰还贷赎证。荣城房地产公司作为专业的房地产经纪机构，应知晓此种特殊交易方式买卖双方应协助的事宜，提供的资料以及交易流程和风险点，其应当在合同签订前预先告知买卖双方上述事宜，双方应提供的相关材料，并将其从双方提供的材料或信息中获知的相关风险点及时告知双方，以便双方考虑是否选择对方为交易对象，确保合同签订后能够顺利履行。本案中合同签订后未能顺利履行的原因主要在于，荣城房地产公司在合同签订后查阅张书杰提供的征信报告，发现张书杰负债以及对外担保金额较大，告知刘小军垫款存在风险，刘小军不愿承担风险而中止付款。荣城房地产公司系先组织买卖双方签订案涉合同，才在合同中约定，张书杰应于办理预约还款公证之前提供相关人员征信报告，查阅张书杰提供的征信报告后才发现上述情况，最终导致买卖双方因此事由无法继续交易，其具有缔约过失责任。因荣城房地产公司的上述过失属缔约之过失，而非违约行为，且刘小军并无

证据证明荣城房地产公司在合同履行过程中有何违约行为，故刘小军关于荣城房地产公司承担违约金的诉请，本院不予支持。

第三针对争议焦点三，刘小军鉴于张书杰负债以及对外担保金额较大的情况，担心90万元款项支付后具有被挪作他用从而导致赎证受阻的风险，而行使其不安抗辩权，具有法律依据，故其在张书杰证明不存在上述风险之前或提供担保前中止履行90万元付款义务，属于合法维护其权利的行为，不存在违约。另外，据三方陈述，三方其实在2019年4月份时即多次协商解除合同，仅因系谁应承担违约责任存在争议而未能及时解除合同，故买卖双方的合同目的已不能实现，张书杰于2019年5月20日与其他人签订买卖合同，另行出售案涉房屋的行为，亦并不存在违约。买卖双方均不存在违约行为，故刘小军交付的定金30000元，张书杰应当返还，该定金张书杰委托荣城房地产公司代为保管，荣城房地产公司亦同意由其直接向刘小军返还，故为方便履行，荣城房地产公司应直接向刘小军进行返还。

第四针对争议焦点四，刘小军明确其主张荣城房地产公司、张书杰承担律师费，系依据二者的违约责任。如上所述，二者在履行合同过程中并不存在违约行为，且合同中并未就律师费的承担作出约定，故本院不予支持。

综上，上诉人刘小军的上诉请求部分成立，对于成立部分本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但部分处理结果不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十八条、第六十九条、第九十三条、第一百一十五条、第一百三十条、第四百二十四条，《房地产经纪管理办法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

裁判结果一、撤销云南省昆明市五华区人民法院(2020)云0102民初598号民事判决；

二、解除上诉人刘小军与被上诉人张书杰、昆明荣城房地产经纪有限公司于2019年3月30日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》；

三、被上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人刘小军返还定金30000元；

四、驳回上诉人刘小军的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1375元，由上诉人刘小军负担720元，由被上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司负担655元。二审案件受理费1300元，由上诉人刘小军负担681元，由被上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司负担619元。

本判决为终审判决。

落款

审判长何海燕

审判员姚丹

审判员杨雪

二〇二一年三月十一日

法官助理何永伦

书记员陈媛媛

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