工业地产发展思路之变 2

工业地产发展思路之变

经历了政策风云变幻的2006年，国内房地产市场格局已经由住宅地产一支独秀转变为住宅、商业、工业地产等诸强纷争的局面。新政的颁布加速了房地产行业洗牌，传统住宅开发商在踌躇之际，寻求着向商业地产以及工业地产转型的道路。然而，商业地产以及工业地产的运作模式相对住宅地产存在的较大的差别，简单的“建造－销售”模式已无法立足。国内完善的工业地产市场尚未健全，对工业地产的理念认识不够以及专业运营知识的缺乏使得转型期的开发商面临的巨大的投资风险。如何合理切入工业地产成为目前众多转型期房地产开发商关注的问题。

“招拍挂”引发工业地产新思考

目前，国内大部分城市工业园区土地还是实行协议出让的方式，利用低廉的土地价格以及优惠的税收政策吸引投资，带动区域发展。部分转型的开发商盲目投资，造成同质竞争以及资源浪费。这种运作方式不仅埋没了工业用地价值，对产业园区的长远发展也是不利的。2006年8月底，国务院通知规定：从2007年开始，工业用地出让最低价标准，不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和；工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。工业园区土地招拍挂政策的颁布将给国内工业地产带来一场新的革命，它将引导工业地产市场走向更加市场化运作的方式。工业用地参与宏观调控，从经济上可以抑制一些工业用地的低成本扩张，减少圈地形成的同质竞争及资源浪费，调整区域土地供应结构，为普通商品房及廉租房的建设供应更多用地。这就意味着，“招拍挂”政策的实施，将要求充分挖掘工业用地的土地价值。无疑，工业地产需要引入新的思考和运作模式。

战略思路的转变：多元化和一体化

国内工业园区土地市场调控使得原以土地批租为主要盈利手段的开发园区很难持续发展，土地资源的不可再生性决定了开发园区现有的土地储备只能带来有限的经济效益。目前国内大部分开发区运作模式都是围绕房地产行业展开的一体化模式，通过直接批复土地，或者土地深加工，建成厂房、写字楼、商铺、酒店式公寓出租，或者建造配套商品房销售，加上下游的物业管理。随着土地资源的枯竭，这种单一围绕房地产业经营的园区开发模式已经不适合当前的市场需求。一些园区开发企业走出园区，区外圈地走的还是房地产开发运营的路线。

一体化发展的战略是建立在房地产行业高额回报的基础之上，当工业用地也实行招拍挂，土地成本提高，单一的运营发展战略不再适应新的需求。园区开发企业盈利模式需要创新，努力打造服务品牌，转开发商为服务商和投资商是较好得发展之路。这种多元化的发展战略致力于将经营的领域扩展到多个领域，多个行业。开发企业通过参股或者风险投资部分园区项目，以求获得长期股权收益。张江高科目前正走着一条房地产开发商向高科技产业投资商以及集成服务提供商转型之道，03年其子公司投资5000万美元入股园区企业中芯国际，目前其各层面参股，控股的园区企业达100多家。以租金换取企业股权，或者直接投资园区前景企业，通过被投资企业未来盈利、上市而溢价转让所持股权达到土地资本的增值。

当然多元化的发展战略会给开发企业带来一定的风险，分散投资，分散经营，业务之间的协调需要投入更多的人力物力，新老业务之间的发展与结合需要更先进的投资管理手段。因此公司组织架构及投资管理模式需要及时更新，以便适应新的经营模式。多元化、一体化发展战略的有机结合是未来工业园区持续经营之道。

战术思路的转变：一站式服务

2006年工业地产的逐步升温，相对低廉的土地价格，政策环境大力支持，外资基金的青睐，经济发展对工业地产的强劲需求等等原因造成了市场一片光明的景象。由于缺乏对工业地产运作的认识，很多转型期的房地产开发商盲目投资，在对市场需求没有做任何研究的情况下，模仿现有的产品投资开发，造成市场上同类产品剧增，竞争激烈。在新的政策和市场形势下，工业地产的运作需要包括融资、策划、定位、规划和招商等工作在内的一站式服务模式。

工业地产的运作业态种类众多，包括传统的工业厂房租赁园区，新型的创意产业基地，总部基地型园区。各类不同的园区在产业定位，招商对象以及运作模式上存在着较大差别，如何正确理解各种类型的运作方式，合理切入投资开发至关重要。

正确的工业地产运作是以持有物业为基础，赚取租金为目的的长期投资行为，而并非一般的房地产开发，传统的短平快模式在工业地产运作中是行不通的。由于工业地产开发投资规模较大，需要完善的金融支撑来实现长期持有。目前进入国内市场的专门做工业地产的基金如普洛斯，腾飞等，将国内工业地产项目变成REITS产品发行，这种融资方式是比较成熟的。

目前国内一些新建的工业园区招商遇到瓶颈，这跟前期的策划定位不明确有着很大的关系。工业地产的开发运营不仅需要金融渠道支撑，还与区域经济发展，产业结构，人力资源，物流配套，区域政策等有着密不可分的联系。在一线城市工业用地价格飙升之际，很多跨国企业将生产研发基地转移到那些配套较完善，人才储备充足且成本低廉的二线城市。物流型的企业则会选择离港口较近的沿海城市。这些市场需求为工业地产投资选址策划提供了指向。目前新兴的创意地产在国内展露勃勃生机，以网游、动漫、广告设计为主的朝阳企业发展速度很快。相对美国、日本、韩国，中国的创意产业正处于起步阶段，创意地产前景值得憧憬。

总之，在投资开发之前必须对市场需求有深入的了解，所谓磨刀不误砍柴工，融资渠道的寻求，准确的定位，合理的规划，创新的策划加上超前的招商意识及预招商行为将会为项目后期发展铺平道路。

园区管理者的新定位：综合型服务机构

新阶段的园区管理不能只停留在业主和租户的简单租赁关系上，园区管理企业要对园区产业业态有足够认识，在招商对象筛选上有所搭配，以聚集效应逐渐形成完整的产业链，带动园区整体经济的发展。管理企业需要以全新的综合型服务打造园区品牌，为招商引资带来便利。综合型服务包括了高质量物业管理，融资渠道寻找，税收优惠政策解读，企业产品专利申请，辅助基金申请，信息交流平台打造等等。目前国内很多孵化器园区的管理企业对于入驻企业了解不够，更谈不上提供综合型服务，园区对于中小企业的孵化功能没有很好的体现出来。要知道只有使这些中小企业生存、发展、壮大，才能为园区的发展带来长远的利益。

总体看来，工业地产发展前景明朗，在较好的宏观环境下，对工业地产运作理念以及运营模式的准确把握，是投资工业地产成功的前提。产品定位，策划，规划，招商的同步进行是操作的关键。借鉴国际工业地产运作的经验，理解专业标准的综合型服务，象经营城市一样去经营园区，这会对工业地产投资运作成功提供较有力的支持。