南京万科工地开放作业指引A1版
生效日期：2013/12/10
工地开放作业指引
编制徐岳日期 2013/12
审核宋丽日期 2013/12
批准付凯日期 2013/12
修订记录
日期修订状态修改内容修改人审核人批准人
生效日期：2013/12/10
一、 流程概述
流程目的
通过工地开放活动满足客户在购房等待期对所购物业期待了解的心理需求，体现公司尊
重客户的态度；通过向客户展示房屋建造过程，增加其房屋质量体验，消除客户对房屋质量的疑虑；了解客户的关注点，借助客户视角，工地开放后的客户反馈将指导缺陷问题的整改，降低正式交付风险。
适用范围
适用于公司所有住宅项目。
术语与定义 无 流程要素描述
支持文件
1.客户关系管理程序
2.万科集团住宅项目交付前工地开放指引
流程CP 点
1. 工地开放自查与风险评估
2. 工地开放前准备
3. 排雷行动
4. 工地开放日当天活动
5.工地开放问题整改
配合部门及活动
1. 项目经理部：工地开放自查，提交工地开放申请，参与开放准备会，工地现场准备，组织看房培训，开放现场答疑
2. 工程管理部：审批工地开放申请，提交取消工地开放申请，现场答疑
3. 设计管理部：驻场咨询
4. 营销部：前期配合客户邀请及准备，现场咨询
5. 施工单位：开放现场安全与保洁、问题整改
流程KPI
1. 工地开放问题整改率
输入条件 1. 工地开放邀请函 2. 看房问题记录
3.工地参观客户安全须知
输出结果
1. 工地开放计划/方案
2. 工地开放活动准备用品清单
3. 工地参观客户安全须知回执单
4. 工地开放问题记录单
5. 工地开放总结
工地开放作业指引
生效日期：2013/12/10 CP点对流程的影响控制要点
1.工地开放自查与风险评估项目经理部风险自查与客服进行
风险评估是确定进行工地开放与
否的前提
按照工地开放的条件和工地现
场情况来判断是否符合工地开
放条件
2.工地开放前准备工地开放前各项准备工作是工地
开放顺利开展的保障
及时、按要求完成各项工作的
准备
3.排雷行动在工地开放前，对房屋质量问题进
行排查，针对问题集中处理，确保
后续开放及交付工作能够顺利完
成。
1)各端口现场走场
2)排雷问题汇总
3)问题整改
4.工地开放日当日活动工地开放日当天活动是检验工地开
放是否成功的重要标准，直接影响
客户满意度
4)合理安排看房活动
5)及时解答客户疑问
6)收集客户问题与意见
5.工地开放问题整改问题整改可以降低客户对服务质量
的疑虑，降低交付风险
1)及时进行整改
2)将整改情况反馈给客户
生效日期：2013/12/10
二、流程图
1.第一次工地开放
工地开放作业指引
项目部
施工单位/物业公司
客户关系中心工程管理部支持性文件
第一次工地开放日
工地开放总结
砌体施工完
成
进行自查风险评估
提交取消工地开放申请不符合开放条件
审核
审批
提交工地开放申请
审核审批
符合条件取消第一次工地开放
组织工地开放准备会
客户邀请与
确认工地现场安全措施组织人员培
训
“排雷”行动
客户集合与
接待
问题整理、
汇总
问题整改
工地开放看房活动物品准备清单
工地开放邀请函工地开放计划
提交工地开放总结
工地开放问题
记录单
参与工地开放准备会
问题整改
物料准备人员配备接待场地布
置
制定工地开放活动方案带领客户参观工地疑问解答
CP
CP
CP
CP
工地现场保
洁
工地开放活动自查
制定统一说
辞
参与安全培
训
抄送客服分管领导
抄送工程分管领导
抄送客服分管领导
抄送工程分管领导
取消毛坯房第一次工地开放的审批程序与取消精装房第二次工地开放相同，由工程管理部发
起
生效日期：2013/12/10
2、装修房第二次工地开放
工地开放作业指引
项目部
施工单位/物业公司
客户关系中心工程管理部支持性文件
装修房第二次工地开放日
工地开放总结
进行自查
风险评估
提交取消工地开放申请
不符合开放条件
审核
审批提交工地开放申请
审核审批
符合条件
取消第二次工地开放
召开工地开放准备会
客户邀请与
确认工地现场安全措施组织验房培
训
“排雷”行
动客户看房接
待
问题整理、
汇总
问题整改
将问题情况反馈业主
装修施工接近完成
工地开放看房活动物品准备清单
工地开放邀请函工地开放计划
提交工地开放总结
工地开放问题
记录单
参与工地开放准备会
问题整改
物料准备人员配备接待场地布
置
制定工地开放活动方案带领客户分户看房现场答疑
应急小组快修处理客户投诉处
理
工程、设计驻场咨询
CP
CP CP
CP
工地现场保
洁
工地开放自
查
统一说辞
抄送客服分管领导
集团工程管理部审批、知会公司
总经理
抄送客服分管领导
抄送工程分管领导
生效日期：2013/12/10 三、关键活动描述
序号关键活动组织/
经办
流程说明
相关文件
/记录
时间要求
1 开放范围与
时间安排
——
1)毛坯项目保证所有房源在交付前至少举行一次工地
开放，开放时间应选择在砌体施工完成后，且不得
晚于交付前三个月。
2)装修项目保证所有房源在交付前至少举行两次工地
开放，装修施工前后各进行一次。其中毛坯阶段的
开放时间应砌体施工完成后、内部装修启动前；装
修阶段的开放时间应选择在装修施工接近完成时进
行，且不得不晚于交付前一个月。
《万科集
团住宅项
目交付前
工地开放
指引》
——
2 工地开放自
查与风险评
估
项目
部、
客关
项目经理部与客户关系中心对开放区域进行风险自查
和风险评估，按照现场条件和工程进度情况来判断是
否符合工地开放条件。
工地开前
30天
3 工地开放/
取消工地开
放申请
项目
部、工
程部
1)第一次工地开放的前提是：工程进展顺利，现场整
洁，毛坯主体没有明显的质量缺陷。第二次开放的
前提是：公司已完成内部模拟验收及初步整改，拟
交付产品无重大缺陷，户均细部缺陷控制在个位数
以内。
2)工地开放前，以项目经理部为单位提前对工地开放
的相关内容进行自查，并由客服根据现场实际情况
进行风险评估。
3)可以开放的项目，在邮件征得工程分管领导同意之
后，由项目经理部负责人在K2系统中发起工地开放
申请审批，经客服负责人及工程管理部负责人审批，
同时抄送客服分管领导和工程分管领导。
4)确定无法进行装修房第一次工地开放的，在征得工
程管理第一负责人同意后，由项目经理部负责人在
K2系统发起审核，经客服负责人审批、工程管理部
第一负责人审批后确定不开放，相关审批流程分别
抄送客服分管领导及工程分管领导，后续须报批到
集团工程管理部，需以邮件形式报集团客户关系管
理部备案。
5)确定无法进行毛坯房一次工地开放和装修房第二次
开放的，在征询工程分管领导同意之后，由工程管
《工地开
放申请审
批表》、
《取消工
地开放申
请审批
表》
——
生效日期：2013/12/10
序号关键活动组织/
经办
流程说明
相关文件
/记录
时间要求理第一负责人在K2系统中发起取消工地开放申请审
批，经客服负责人审核后，报集团工程管理部区域
对接人处审批，经同意后确定不开放，并知会公司
总经理。
4 工地开放活
动准备会
客关、
项目
部
1)在举办工地开放活动前1个月内，由客服牵头，召
集项目经理部、施工单位、营销案场以及物业公司
召开工地开放活动准备会（2-3次），可以利用每周
的项目群例会进行讨论。
2)会议就《工地开放计划》进行讨论，明确以下事项：
a)工地开放活动的时间安排：原则上安排在周末或
节假日，不宜跨周，可利用一个周末三天时间集
中举行。
b)参观客户接待量安排：原则上将同一单元客户安
排在同一天。装修房：公寓类：60户/天，别墅类：
6户/天；毛坯房：公寓类：120户/天，别墅类：
12户/天；具体可根据各项目实际接待能力安排。
c)工地开放活动的具体内容：开放的具体内容由项
目经理部、施工单位等根据工程进度和施工现场
情况共同确定。
d)确定活动接待场地：明确工地开放活动当日进行
客户接待以及客户休息的室内场地，由客服负责
落实接待场地的布置。
e)确定工地开放活动参观路线：工地开放活动的户
外参观路线应尽量选择视觉效果好的区域，避免
大面积施工区域，以及大范围堆放材料的区域。
f)工地开放活动当日流程。
g)工地开放人员配备。
h)营销案场配备接待引导及现场咨询人员；项目部、
设计部配备现场咨询人员；客服配备现场突发事
件处理人员；物业配备现场保安、保洁人员，具
体人员数量根据客户量进行安排。
i)工地开放统一说辞
j)工地开放物料准备。
k)其他注意事项。
《工地开
放计划》
工地开放
活动前1
个月
生效日期：2013/12/10
序号关键活动组织/
经办
流程说明
相关文件
/记录
时间要求
5 开放前准备
工作
客服/
项目
经理
部/施
工单
位/物
业公
司
1)客户邀请与确认
a)在工地开放活动7个工作日前客服负责以快件或
短信方式邀请客户参加，邀请时需告知客户工地
开放活动的具体时间、地点、注意事项以及必须
携带的有效证件。
b)在售项目的营销案场负责在看房活动5个工作日
前通过电话完成客户确认工作，并反馈给客服；
非在售项目由客服在看房活动5个工作日前通过
电话完成客户确认工作。
2)工地开放活动物料准备
客户关系专员根据按照《工地开放活动准备用品
清单》进行相关物料准备。
3)工地开放现场安全措施
a)工地开放活动5个工作日前，根据事先设定的参
观路线，由施工单位负责落实以下内容：开放区
域与施工区域的隔离；参观沿线地面的铺设；参
观沿线成品、半成品及原材料的有序堆放；参观
沿线所有玻璃门窗的安全提醒标识。
b)工地开放活动5个工作日前，施工单位必须对开
放路线上所有安全防护措施进行全面检查，并进
行安全性进行确认，对于不符要求之处，必须于
工地开放活动3个工作日前完成整改。
c)工地开放活动1个工作日前，施工单位负责落实
开放楼栋以及房间的清洁和照明工作。
d)在工地开放活动当日，参观沿线必须停止所有户
外的施工作业，供参观的单元则必须停止该单元
内的所有施工作业。
4)工地开放现场清洁
施工单位必须在工地开放活动2个工作日前完成
开放区域的清洁工作。
5)接待场地布置
a)设置客户接待、等候区域（参观前核对客户身份、
发放资料等）
b)设置客户答疑接待区域
《工地开
放活动物
品准备清
单》
《工地开
放邀请
函》《排雷
小结》
工地开放
活动前1
个月
生效日期：2013/12/10
序号关键活动组织/
经办
流程说明
相关文件
/记录
时间要求
c)工作人员等候区域有足够供业主休息使用的桌
椅，供客户免费享用饮品。
6)工地开放活动人员配备
a)安全员：负责客户车辆停放安排和参观区域引导；
b)前台接待：负责和对客户身份及人数，发放资料；
c)投诉处理人员：负责协调处理客户投诉；
d)陪同看房人员：负责陪同参观、看房和讲解及疑
问解答；
e)现场咨询人员：负责常驻接待现场客户疑问解答。
7)排雷行动
在工地开放前一周，由总办牵头客服、工程、营销、
设计等端口人员对房屋质量问题进行排查，由客户
关系中心负责汇总排雷问题，完成《排雷小结》。
对于排雷过程中发现的问题，由项目部负责在工地
开放活动1个工作日前完成整改。
8)组织工地开放相关培训
a)对于无法通过整改规避的风险问题（可能引起客
户质疑或投诉的问题），由客户关系中心牵头各
相关部门于工地开放活动3个工作日前完成统一
说辞的制定。
b)在工地开放活动3个工作日前，由项目部组织对
陪同看房人员等客户触点人员进行培训，培训内
容包括：项目基本情况、装修配置及特性，统一
说辞等。同时还须对施工单位负责人进行交底培
训。
9)模拟开放与最终检查
工地开放1个工作日前，项目客户组可根据需要进
行模拟开放，项目经理部、施工单位对开发现场进
行最后的检查。
5 工地开放当
日活动开展
客服/
项目
经理
部
1)第一次工地开放日程序
a)客户集合接待：客户抵达接待现场后出示身份证
等有效证件，接待人员核实客户身份后发送相关
资料、礼品、参观标识贴。同时段多组客户一起
参观需提前将客户分组。参观前，客户阅读《工
《工地参
观客户安
全须知》、
《工地开
放问题记
工地开放
活动当日
生效日期：2013/12/10
序号关键活动组织/
经办
流程说明
相关文件
/记录
时间要求地参观客户安全须知》，并在回执上签字确认。
b)现场参观：将客户按单元楼栋进行分组，陪同人
员将客户逐一带至相关楼层参观，并将客户带回
单元门口集合，参观时间控制在1小时以内。参
观完毕后陪同人员将所有客户带回接待场地。
c)疑问解答：对于客户在看房过程中无法获得答复
的疑问，陪同看房人员应将客户带回至接待现场，
由驻场工作人员与客户进行沟通。若有当场无法
回答的问题，与客户确认问题、时间后，由受理
人员按时给与答复。
2)装修房首次工地开放可采用局部开放方式，以增进
客户现场体验为主。
3)第二次工地开放日程序
a)客户接待：客户抵达接待现场后出示身份证等有
效证件，由接待人员与客户核实身份，若有临时
增加的客户，需要核实新增客户的身份，以便为
其安排看房。若现场客户数量多于陪同看房人员
数量，接待人员安抚好客户的情绪，向客户发放
等待号码，并按序叫号。参观前，客户阅读《工
地参观客户安全须知》，并在回执上签字确认，
并发放礼品。
b)分户看房与问题咨询：
陪同看房人员陪同客户至客户购买的房间内
进行看房，看房过程中，由陪同看房人员引导客
户对地漏、插座等进行检查，并引导客户按次对
房间内的部品部件逐一检查，陪同看房人员应将
整个看房时间控制在１小时左右。陪同看房人员
对客户提出的疑问，第一时间进行沟通解释。
对于房屋内需要整改的问题，在《工地开放
问题记录表》上如实记录。
对于客户在看房过程中无法获得答复的疑
问，在《工地开放咨询单》上记录，陪同看房人
员应将客户带回至接待现场，由驻场咨询人员与
客户进行沟通。若有当场无法回答的问题，与客
录单》
生效日期：2013/12/10
序号关键活动组织/
经办
流程说明
相关文件
/记录
时间要求
户确认问题、时间后，由受理人员按时给与答复。
对于在看房过程中出现客户因房屋质量等问
题情绪激动的情况，陪同看房人员应立即与看房
总协调取得联系，安排专业工程师及客户经理上
门沟通。
6 问题收集、
汇总与反馈
客服/
项目
经理
部
1)客服及项目经理部整理客户提出的问题，在工地开
放结束后一周之内形成工地开放总结提报集团客户
关系管理部、集团工程管理部，抄送集团总裁办业
务信息组。
2)工地开放结束一周内，项目客服组将看房问题分类
汇总，发送至相应端口，各端口一周内根据提供专
业回复意见。
3)项目经理部根据《工地开放问题记录单》进行逐条
整改并关闭，客服进行跟进，并对相关资料进行归
档。
4)工地开放结束一个月内，客服或客服委托单位针对
开放中坚决要求意见反馈的客户进行电话回复。如
客户情绪激动，可在客户同意的情况下进行面谈。
5)《工地开放问题记录单》由项目房修负责存档，房
修未正式进驻项目前由客户关系中心负责存档，待
房修进驻后在10个工作日内将档案全部转交至房
修，房修须并入客户一户一档资料。
《工地开
放问题记
录单》、
《工地开
放总结》
四、附件
1、支持性文件
1) 《万科集团住宅项目交付前工地开放指引》
万科集团住宅项目
交付前工地开放指引.
2、表单与模板
1) 《工地开放计划/方案》
（内含工地开放问题记录单与现场咨询记录表）工地开放计划.doc
生效日期：2013/12/10
2) 《工地开放邀请函》
工地开放邀请函.do
c
3) 《XX项目排雷小结》
XX项目10、11、12
楼排雷小结.docx
4) 《工地开放活动准备用品清单》
工地开放看房活动
准备用品清单.doc
5) 《工地参观客户安全须知》
工地参观客户安全
须知.docx
6) 《工地开放总结》
工地开放活动总结.
doc
日式放线作业指引试行版
1目的： ●提高主体及装饰装修工程的施工精度。 ●直观明了显示各工作面的工作内容及尺寸要求。 ●减少传统放线多次引测线造成的累积误差。 ●各种控制线使得三方过程控制和检查更为便捷和准确。 ●为定尺加工以及穿插施工提效打下坚实基础。 2适用范围： 适用于重庆公司所有在建项目。 3编制说明 本标准发布之日起即刻实施，所有在建项目根据不同建设阶段按本标准要求进行实施。 4、放线工作原则 4.1总体工作原则 ●控制线及标高线从主体到装修完成，都使用同一原始线；并由总包土建和安 装提前作好放线深化平面图，报监理和项目部审批后实施。 ●施工现场所有放线均清晰明了，便于识别。 ●根据精装图明确建筑完成面，以便建筑一米线的弹设。 ●门窗定位线由总分包及项目部共同确定后弹设。 ●安装定位线由总包安装组设专人弹设，安装点位的水平距离及竖向高度的标 识必须以土建砌抹控制线和标高控制线为基准，并在安装点位平面图上标识。 ●各种控制线应有中文拼音第一字母大写标示（比如：砌体线为—Q；抹灰线 为—M）；安装点位应有水平距离、竖向高度标示及点位符号。 ●砌筑与抹灰控制线须地面、墙（梁）分别弹线。
●所有控制线由施工100%检查，监理根据放线图抽查60%以上，并有检查记录。 ●工人无线不施工，并提前作好各种控制线的技术交底。 ●工完场清必须做到常态化。 4.2测量工具要求 各项目必须备齐放线所具备的所有测量工具以及标识工具，精密仪器必须经过计量检测，合格后方可在施工现场使用；针对精密仪器必须建立检测、维护及使用台账进行统一管理。 4.3测量人员配置要求 必须安排专职测量人员，测量放线专职人员配置至少应满足以下要求（根据项目的产品难易程度可由项目部提出要求在此基础上适当增加放线人员）：
南昌万科砌体工程作业指引
南昌万科砌体工程作业指引 编制刘尧荣日期2011-10-19 审核日期2011-10-21 批准日期2011-10-22 修订记录 日期日期修改内容修改人审核人批准人
1.目的： 明确砌筑工程的标准做法，提高砌筑实测质量、观感质量，杜绝渗漏，从而提升客户对于工程质量的满意度。 2.适用范围： 适用于南昌公司所有在建及新建项目。 3.编制说明： 3.1本标准作为招标文件及合同文件的一部分，是审查投标文件及确定中标单位的依据之 一。 3.2本标准要求所有在建及新建项目均按此标准执行。除执行本标准的相关内容外，还应满 足以下安全文明作业的规范、标准要求： 《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002 《砌体结构设计规范》GB50003-2001 《蒸压加气混凝土砌块》GB 11968-2006 《砌体工程现场检测技术标准》GB/T 50315-2000 《蒸压加气混凝土应用技术规程》JGJT 17-2008 《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002 《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001 《建筑节能工程施工质量验收规范》GB 50411-2007 《蒸压轻质加气混凝土（AAC）砌块和板材建筑构造》06CJ05 《蒸压灰砂砖砌体结构设计与施工规程》CECS 20-1990 《万科产品质量实测操作指引》A4版编号VK-GC/Q-35 《万科建筑通用图集》10VKJ-101 3.3本标准未尽事项，必须满足国家和地方的规范、规程及万科相关标准的质量要求。 4.砌筑工程材料设计要求 4.1内外墙材料要求
所用砌块强度等级为A3.5，干密度等级为B05。 4.2砌筑粘结剂 采用添加CL30的水泥砂浆。 4.3导墙： 厨卫、阳台根部有防水要求的砌块墙底部应用强度C20高度不小于200mm的细石混凝浇筑导墙；外墙和外挑结构（雨棚、外墙腰线、空调板）上部上口处设置高度不小于200mm的反坎导墙，建议反坎导墙与结构一次成型。其余部位可用混凝土砖砌筑，高度不小于200mm。 4.4过梁 门窗洞口以及宽度大于600mm的预留洞口顶部设置钢筋混凝土过梁，高度为120mm；过梁伸入两端墙体长度不小于250mm；部分门洞顶部离上层结构梁底距离小于过梁高度，在结构施工时将梁底下移，一起浇筑完成。 4.5构造柱 构造柱的截面尺寸不应小于（墙厚×200mm），混凝土强度等级不应低于C20，配筋详图纸。 5.砌筑工程工艺做法： 5.1原材料 砌块 进场的砌块应符合产品标准《蒸压加气混凝土砌块》（GB 11968-2006）的要求。材料进场时，生产厂家按批量提供产品的质量证明文件及使用说明书。 材料质量验收以现场抽取实物试样并以其检验结果为依据。材料进场时，应对砌块的外观质量、尺寸偏差、立方体抗压强度、干密度进行检验。以一万块为一批，检验结果应符合下表要求：
万科工程保修管理作业指引
万科工程保修管理作业指引 1.目的 为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本工作指引。2.适用范围 适用于上海万科开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。3.术语和定义 .保修期限：指从质监站竣工验收合格签字之日起至合同保修期满为止为总包 单位对发展商的保修期。发展商对业主的保修期为房屋交付日起至国家规定的保修期限。质监站竣工验收合格签字之日起至房屋交付日时间差的保修由发展商承担。 .房屋交付：指公司与房屋购买者合同约定的交付日期。 .房修工程师：指物业公司各项目服务中心房屋保修管理的专职工程师。.地产专职工程师：指地产项目部派出，配合项目物业服务中心处理房屋保修 期内房屋质量问题的专职工程师。 .地产事业部客户经理：指地产客户关系中心派出，配合物业处理房屋质量问题、业主投诉的专职人员。 4职责 物业公司： 的第一责任人，进行统一的协调和监督管理。 修管理人员必须具有房修相关专业和管理能力，详见《房修管理人员岗位职责》；保修的情况下，物业公司有权直接委托其他专业维修队伍进行及时维修。地产客户关系中心： 移交；集中入住之日起三个月之内，地产专职工程师全日在物业服务中心上班，直接接受服务中心经理管理，配合完成入住期间验房问题的整改，负责保修单位整改的过程控制、报验确认和专业沟通，确保维修整改的质量和及时性。 部门之间的总协调职责以及重大投诉的指导、处理。地产事业部客户经理负责牵头质量问题保修的补偿谈判，确定补偿、维修方法、善后处理，参与重点房修工作。 作考核，依据考核得分给予物业经济奖励或扣罚； 施工单位必须与物业公司、地产公司（客户关系中心），另外签订细化的《房屋保修三方协议》并作为总包合同附件”。总承包单位有义务接受物业公司的保修管理和监督。 附：《房屋保修三方协议》样本 5.项目保修阶段 .项目保修阶段工作定义：指集中入住开始至房屋保修期限内，物业公司承 接业主报修的房屋质量问题，及其引发的投诉处理、索赔谈判、维修整改、协调、档案记录等保修管理工作。.项目保修阶段保修工作操作规程 房屋维修管理具体操作详见《房屋维修管理作业指导书》
砌体工程作业指导书
真心缔造美好家园 Create sweet homes with sincere hearts 中天四建区域公司 砌体工程作业指导书 技术发展处：韩玉龙 2014.3.16
品牌中天品质四建 目录 一、编制目的 二、适用范围 三、工艺简介 四、施工准备 五、操作工艺流程 六、施工操作要点 七、检查与控制 八、成品保护 九、安全文明环保
品牌中天品质四建 一编制目的 目前，针对京冀两地的工业和民用建筑工程多为现浇钢筋混凝土结构，二次结构砌体多为BM轻集料隔墙连锁砌块和蒸压加气混凝土砌块墙。砌体结构墙体砌筑质量直接影响到使用的功能性、装修的效果、工程造价，主体结构验收，以及第三方评估成绩。 明确砌体的工艺流程、操作要点和相应的工艺、质量标准，指导、 规范建筑工程砌体施工作业，提高砌体施工质量。
品牌中天品质四建 二.适用范围 适用四建区域——工业和民用建筑物填充墙蒸压加气混凝土砌块和BM 轻集料隔墙连锁砌块砌体工程。
品牌中天品质四建 三.工艺简介 结合《北京市大气污染防治条例》、北京市地方标准《干混砂浆应用技术规程》DB11/T696-2009、《北京市建设工程施工现场管理办法》（政府令第247号）、《关于印发《河北省建设工程材料装备行业2014年工作要点》的通知》（冀建材〔2014〕1号）及《北京市住房和城乡建设委员会关于加快推进本市散装预拌砂浆应用工作的通知》（京建法〔2012〕15号）等法规文件中“禁止施工现场搅拌砂浆、推行散装预拌砂浆应用”的有关规定，促进施工现场扬尘综合治理工作，砌体的工艺做了相应的修改。
品牌中天品质四建 四.施工准备 施工前须设立二次结构样板墙，必须明确：顶砌方法及标准、构造柱退台、钢筋的绑扎连接、拉结筋设置、过梁设置、坎台做法、支模方法、簸箕口做法、门窗口抱框做法、预制三角砌块、混凝土预制块样板、砌块错缝搭接做法、混凝土浇筑后样板、线盒固定、配电箱预制框样板等。
万科水电安装工程作业指引
上海万科水电安装工程作业指引 编制日期_____________ 审核日期__________ 批准日期__________ 修订记录 日期修订状态修改内容修改人审核人批准人
上海公司水电工程施工操作指引 1.目的 明确水电专业工艺控制流程，提升水电工程实体及观感质量，从而提升客户对于工程质量的满意度。 2.适用范围 适用于上海公司所有在建及新建项目。 3.编制说明 3.1本标准作为招标文件的一部分，是审查投标文件及确定中标单位的依据之一。 3.2 本标准要求所有在建及新建项目均按此标准执行。除执行本标准的相关内容外，还应满足 以下安全文明作业的规范、标准要求： 《给水排水工程构筑物结构设计规范》 GB 50069-2002 《给水排水构筑物工程施工及验收规范》GB 50141-2008 《给水排水管道工程施工及验收规范》 GB 50268-2008 《给水排水工程管道结构设计规范》GB 50332-2002 《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002 《建筑给水排水设计规范》GB50015-2009 《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程》CJJ/T-98 《电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范》GB50168-2006 《民用建筑电气设计规范》JGJ 16-2008 《电气装置安装工程接地装置施工及验收规范》 GB 50169-2006 《建筑电气工程施工质量验收规范》 GB 50303-2002 3.3本标准所附照片是表明需达到的最低标准。
3 4. 水电专业工艺标准做法 4.1 给排水专业 工艺流程 构造做法 做法说明及节点详图 1 放线定位 1、冷热水平行安装热水管应在冷水管上方，垂直安装热水管应在冷水管左侧 2、管线在房间内沿棚顶铺设 做法说明：1、为方便业主控制给水管，除在管道井内水表前加设锁闭阀外，在户内的厨房加设球阀控制给水管；2、管道不得直接与热水器直接连接，应采用400mm 金属波纹管过度； 3、根据当地气候对明敷管线做保温或防结露处理。 2 混凝土结构预留槽、套管 结构预留槽不超过保护层深度，超越混凝土 结构的按照设计要求预留套管 3 安装放线 管线埋设必须横平竖直，符合装修图要求 4 二次结构切割开 槽 详：给水管道预留槽及开槽做法 5 管线集中预加工 在可运输情况尽可能集中加工 6 现场安装 按规范施工 7 试压 给水管道试验压力应为给水管道的1.5倍，但不能小于0.6Mpa ，稳压1h ，压降不大于0.05Mpa ，然后在工作压力的1.15倍状态下稳压2h ，压力降不大于0.03Mpa.同时检查各连接件不得渗漏。在整个装修期间，管道按照正常使用状况通水 PPR 户内给水管管线布置做法（一）
砌体工程操作指引
瓦刀 木锤 毛刷 卷尺 线垂 勾缝器 皮数杆 、砌体施工阶段 灰槽 扫把 砌体工程作业指引 一、前期准备工作 1. 方案选择概述 上海、江苏、福建等地根据砌体工程材料不同，常见的可以分为以下几种类型：加气块砌体工程、砂 加气砌体工程、小型多孔砖砌体工程。加气块和小型多孔砖采用砂浆砌筑，但灰缝有所不同，砂加气砌块 采用专用粘结剂砌筑。 以下以蒸压加气混凝土砌块为例进行作业指导。 2. 把好材料关 首先，加气混凝土砌块应符合规范规定，加气块进场后经检验合格，质量证明书等资料齐全。不同批 次的加气块应分开堆放整齐，高度不超过 1.6m ，并有详细记录，严禁曝晒、雨淋，以防破损。 加气块堆“下垫上盖” 2. 图纸深化 为减少施工中现场切锯工作量，避免材料浪费，砌筑前应进行砌块排 列设计，绘制砌体排砖 图、皮数杆图，将反坎、拉结筋 、腰梁、顶砖等位置表达清楚。 3.设置二次构件集洞口定位图 预制三角块 门窗洞口边预制块 6. 班组进场后，先要砌筑样板， 样板砌筑满足要求后方可大面施工。长度超过 5m 宽度超过2.4m 的洞口 两侧以及长度超过2.5m 独立墙体端部的应按要求留设构造柱，墙与构造柱连接预留马牙槎，水平筋锚入 柱内。 7. 班组进场，要对班组进行书面技术交底，并要对班组进行现场技术交底。构造柱 8. 根据砌体排版图设置皮数杆，沿墙高w 500mm 设置2 6拉结筋；拉结筋伸入墙体不宜小于 1m ,端 部弯钩为15d 。 9. 工具配备 4. 砖墙线放样，要求弹出离墙边线 5. 卫生间等有防水要求的墙体需做 300mm 双控线，以便控制抹灰厚度、开间、进深。 200mm 咼的混凝土导墙；对无防水要求填充墙底部应排砌实心水泥 水泥块预制模版 三角块预制模版 砖，高度不小于200mm 有效的控制加气混凝土砌块吸水反潮问题。 水电管线定位图 预制过梁 空调孔预制块
万科工程保修管理作业指引.doc
万科工程保修管理作业指引 1. 目的 为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本工作指引。2. 适用范围 适用于上海万科开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。 3. 术语和定义 . 保修期限：指从质监站竣工验收合格签字之日起至合同保修期满为止为总包 单位对发展商的保修期。发展商对业主的保修期为房屋交付日起至国家规定的保修期限。质监站竣工验收合格签字之日起至房屋交付日时间差的保修由发展商承担。 . 房屋交付：指公司与房屋购买者合同约定的交付日期。 . 房修工程师：指物业公司各项目服务中心房屋保修管理的专职工程师。. 地产专职工程师：指地产项目部派出，配合项目物业服务中心处理房屋保修 期内房屋质量问题的专职工程师。 . 地产事业部客户经理：指地产客户关系中心派出，配合物业处理房屋质量问 题、业主投诉的专职人员。 4职责 物业公司： 负责自交付之日起的工程保修工作，各物业服务中心经理为工程保修管理 的第一责任人，进行统一的协调和监督管理。 负责制定和完善相关房屋保修制度文件，并严格执行； 负责对各物业服务中心按规定配置房修管理人员，定期组织培训考核，房 修管理人员必须具有房修相关专业和管理能力，详见《房修管理人员岗位职责》； 负责房屋保修管理协调处理业主提出的各类问题，落实维修整改；发现 房屋系统性、普遍性质量问题，及时汇报、沟通，提出改进建议；及时向地产提供房屋维修 有关信息；建立一户一档房修档案资料库；每月定期上报房修工作半月报和工程质量保修记 录； 负责选定专业维修队伍，在原保修施工单位违反保修协议规定或无法及时 保修的情况下，物业公司有权直接委托其他专业维修队伍进行及时维修。地产客户关系中
南京万科工地开放作业指引A1版
生效日期：2013/12/10 工地开放作业指引 编制徐岳日期 2013/12 审核宋丽日期 2013/12 批准付凯日期 2013/12 修订记录 日期修订状态修改内容修改人审核人批准人
生效日期：2013/12/10 一、 流程概述 流程目的 通过工地开放活动满足客户在购房等待期对所购物业期待了解的心理需求，体现公司尊 重客户的态度；通过向客户展示房屋建造过程，增加其房屋质量体验，消除客户对房屋质量的疑虑；了解客户的关注点，借助客户视角，工地开放后的客户反馈将指导缺陷问题的整改，降低正式交付风险。 适用范围 适用于公司所有住宅项目。 术语与定义 无 流程要素描述 支持文件 1.客户关系管理程序 2.万科集团住宅项目交付前工地开放指引 流程CP 点 1. 工地开放自查与风险评估 2. 工地开放前准备 3. 排雷行动 4. 工地开放日当天活动 5.工地开放问题整改 配合部门及活动 1. 项目经理部：工地开放自查，提交工地开放申请，参与开放准备会，工地现场准备，组织看房培训，开放现场答疑 2. 工程管理部：审批工地开放申请，提交取消工地开放申请，现场答疑 3. 设计管理部：驻场咨询 4. 营销部：前期配合客户邀请及准备，现场咨询 5. 施工单位：开放现场安全与保洁、问题整改 流程KPI 1. 工地开放问题整改率 输入条件 1. 工地开放邀请函 2. 看房问题记录 3.工地参观客户安全须知 输出结果 1. 工地开放计划/方案 2. 工地开放活动准备用品清单 3. 工地参观客户安全须知回执单 4. 工地开放问题记录单 5. 工地开放总结 工地开放作业指引
生效日期：2013/12/10 CP点对流程的影响控制要点 1.工地开放自查与风险评估项目经理部风险自查与客服进行 风险评估是确定进行工地开放与 否的前提 按照工地开放的条件和工地现 场情况来判断是否符合工地开 放条件 2.工地开放前准备工地开放前各项准备工作是工地 开放顺利开展的保障 及时、按要求完成各项工作的 准备 3.排雷行动在工地开放前，对房屋质量问题进 行排查，针对问题集中处理，确保 后续开放及交付工作能够顺利完 成。 1)各端口现场走场 2)排雷问题汇总 3)问题整改 4.工地开放日当日活动工地开放日当天活动是检验工地开 放是否成功的重要标准，直接影响 客户满意度 4)合理安排看房活动 5)及时解答客户疑问 6)收集客户问题与意见 5.工地开放问题整改问题整改可以降低客户对服务质量 的疑虑，降低交付风险 1)及时进行整改 2)将整改情况反馈给客户
万科工程保修管理作业指引
万科工程保修管理作业指引1.目的 为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本工作指引。 2.适用范围 适用于上海万科开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。 3.术语和定 义 3.1.保修期限：指从质监站竣工验收合格签字之日起至合同保修期满为止为总包单位对发展商的保修期。发展商对业主的保修期为房屋交付日起至国家规定的保修期限。质监站竣工验收合格签字之日起至房屋交付日时间差的保修由发展商承担。 32房屋交付：指公司与房屋购买者合同约定的交付日期。 3.3.房修工程师：指物业公司各项目服务中心房屋保修管理的专职工程师。 3. 4. 地产专职工程师：指地产项目部派出，配合项目物业服务中心处理房屋保修期内房屋质量问题的专职工程师。 3.5.地产事业部客户经理：指地产客户关系中心派出，配合物业处理房屋质量问题、业主投诉的专职人员。 4职责4.1物业公司： ., 一 -■ ■ —-. ■ . . 4.1.1「负责自交付之日起的工程保修工作，各物业服务中心经理为工程保修管理的第一责任人，进行统一的协调和监督管理。 修管理人员必须具有房修相关专业和管理能力，详见《房修管理人员岗位职责》； 保修的情况下，物业公司有权直接委托其他专业维修队伍进行及时维修。 4.2地 产客户关系中心：移交；集中入住之日起三个月之内，地产专职工程师全日在物业服务中心上班，直接接受服务中心经理管理，配合完成入住期间验房问题的整改，负责保修单位整改的过程控制、报验确认和专业沟通，确保维修整改的质量和及时性。 部门之间的总协调职责以及重大投诉的指导、处理。地产事业部客户经理负责牵头质量问题保修的补偿谈判，确定补偿、维修方法、善后处理，参与重点房修工作。 作考核，依据考核得分给予物业经济奖励或扣罚; 4.2.5对物业房修工作进行检查和督促，对工作不称职的房修人员要求物业予以撤换。 施工单位必须与物业公司、地产公司（客户关系中心），另外签订细化的《房屋保修三方协议》并作为总包合同附件”。总承包单位有义务接受物业公司的保修管理和监督。 附：《房屋保修三方协议》样本5.项目保修阶段
日式放线作业指引(试行版)
万科（重庆）房地产有限公司
1目的： ●提高主体及装饰装修工程的施工精度。 ●直观明了显示各工作面的工作内容及尺寸要求。 ●减少传统放线多次引测线造成的累积误差。 ●各种控制线使得三方过程控制和检查更为便捷和准确。 ●为定尺加工以及穿插施工提效打下坚实基础。 2适用范围： 适用于重庆公司所有在建项目。 3编制说明 本标准发布之日起即刻实施，所有在建项目根据不同建设阶段按本标准要求进行实施。 4、放线工作原则 4.1总体工作原则 ●控制线及标高线从主体到装修完成，都使用同一原始线；并由总包土建和安 装提前作好放线深化平面图，报监理和项目部审批后实施。 ●施工现场所有放线均清晰明了，便于识别。 ●根据精装图明确建筑完成面，以便建筑一米线的弹设。 ●门窗定位线由总分包及项目部共同确定后弹设。 ●安装定位线由总包安装组设专人弹设，安装点位的水平距离及竖向高度的标 识必须以土建砌抹控制线和标高控制线为基准，并在安装点位平面图上标识。 ●各种控制线应有中文拼音第一字母大写标示（比如：砌体线为—Q；抹灰线
为—M）；安装点位应有水平距离、竖向高度标示及点位符号。 ●砌筑与抹灰控制线须地面、墙（梁）分别弹线。 ●所有控制线由施工100%检查，监理根据放线图抽查60%以上，并有检查记录。 ●工人无线不施工，并提前作好各种控制线的技术交底。 ●工完场清必须做到常态化。 4.2测量工具要求 各项目必须备齐放线所具备的所有测量工具以及标识工具，精密仪器必须经过 计量检测，合格后方可在施工现场使用；针对精密仪器必须建立检测、维护及使用 台账进行统一管理。 全站仪经纬仪激光扫平仪 塔尺50m大卷尺
砌体工程作业指引
编号：YZ-ZBDC-YY024-2020A Xxxxxxx 建筑工程有限公司 ---------- 生效日期：2020年8月18日 砂加气砌体工程作业指引 编制： 审核: 批准: 日期：2020年8月18日 日期：2020年8月18日 日期：2020年8月18日
一、目的：明确砌筑工程的标准做法，提高砌筑质量，消除质量隐患，提升客户质量满意度。 二、适用范围：本指引适用于主体的全资或合资开发项目。 三、编制说明： 3.1本标准作为招标文件及合同文件的一部分，是审查投标文件及确定中标单位的依据之一。 3.2本标准要求所有在建及新建项目均按此标准执行。除执行本标准的相关内容外，还应满足以下安全文明作 业的规范、标准要求： 《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002 《砌体结构设计规范》GB50003-2001 《蒸压加气混凝土砌块》GB 11968-2006 《砌体工程现场检测技术标准》GB/T 50315-2000 《蒸压加气混凝土应用技术规程》JGJT 17-2008 《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002 《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2014 《建筑节能工程施工质量验收规范》GB 50411-2007 《蒸压轻质加气混凝土（AAC）砌块和板材建筑构造》06CJ05 《蒸压灰砂砖砌体结构设计与施工规程》 CECS 20-1990 3.3本标准未尽事项，必须满足国家和地方的规范、规程及相关标准的要求。 四、砌筑工程材料设计要求 4.1内外墙材料要求 所用砌块强度等级为A3.5,干密度等级为B05,砌块等级为优等品（A）。 4.2砌筑粘结剂 采用强度等级为M5专用粘结剂（具体性能见表5. 2）。 4.3导墙 在有防水要求的砌块墙底部应用C20细石砼浇筑导墙，厨卫、阳台、雨棚、外墙腰线上口处高度不小于200mm。 4.4过梁 门窗洞口以及宽度大于600mm的预留洞口顶部设置钢筋砼过梁，高度为120mm；过梁伸入两端墙体长度不小于250mm；部分门洞顶部离上层结构梁底距离小于过梁高度，在结构施工时将梁底下移，一起浇筑完成。
万科——砌体工程施工工艺及节点做法
砌体工程施工工艺及节点做法 集团工程采购与成本管理部 二○○九年十一月二十六日
砌体工程施工工艺及节点做法 目录 第一章 总则....................................................................................................................................................- 3 -第二章材料与基本工艺.................................................................................................................................- 3 - 2.1材料说明 (3) 2.2基本工艺要求 (3) 2.3基本工序流程 (4) 2.4主要工序控制 (4) 2.4.1施工放线 (4) 2.4.2绘制砌块排列图，立皮数杆 (4) 2.4.3选砌块 (5) 2.4.4砌筑施工 (5) 2.4.4.1砌筑施工通用工艺要点 (5) 2.4.4.2砌筑施工专用工艺要点 (6) 第三章构造节点............................................................................................................................................- 6 - 3.1砌体开洞 (6) 3.2砌块的使用范围 (6) 3.3砌块墙体的隔声要求 (7) 3.4空调器、防盗网等重物的固定安装 (7) 3.5有防水要求砌块墙体的混凝土导墙 (7) 3.6砌块墙体与钢筋混凝土柱或剪力墙拉结 (8) 3.7内、外墙的拉结和转角 (8) 3.8外墙门窗洞口构造 (9) 3.9内墙门洞口构造（适用于砌体墙） (10) 3.10砌块墙体构造（无门窗洞口，墙高≤4M） (11) 3.11砌块墙体构造（无门窗洞口，墙高>4M） (12) 3.12构造柱 (13) 3.13砌体墙顶砌 (14) 3.14不同材料界面加强网 (16) 3.15给水管预留预埋 (16) 3.16电气管预留预埋 (17) 3.17空心砖砌筑构造 (17) 3.18砂加气混凝土砌块墙 (18) 3.18.1连接方式一（拉结钢筋） (18) 3.18.2连接方式二（L型铁件连接） (18) 3.18.3连接方式三（发泡剂连接） (19) 3.19小型空心砌块给水管、电线管预留预埋 (19) 3.20其它构造 (20) 附录A砌块（砖）墙体施工工序基本要求和不按规范操作的不良后果 (1) 附录B配套砌块的规格尺寸及应用范围 (2)
《砌筑工程作业指引》
***集团砌筑工程作业指引
1、编制目的 为统一砌筑工程工艺标准和验收流程操作，针对外墙渗漏、墙面空鼓及裂缝等质量通病，特制定本作业指引，从工艺和项目管理上进行总结和规，以达到提高工程品质的目的。 2、适用围 适用于集团开发的一般工业与民用建筑的砌筑工程。集团常见的砌体按砌块材料分为加气混凝土砌块砌体、混凝土小型空心砌块砌体、烧结多孔砖砌体、烧结空心砖砌体、蒸压灰砂砖砌体等。 3、职责 3.1、集团工程管理部负责编制集团围的标准，对集团围的砌筑工程质量进行监督检查，并对优秀的施工工艺和管理方法在集团围进行推广。 3.2、项目经理负责组织砌筑工程样板验收及分项工程验收，对关键控制流程进行监控及质量抽查；组织项目部工程师、监理及各施工单位对砌筑施工的质量进行定期巡查。 3.3、项目部工程师负责落实施工前对施工单位管理人员及各班组的技术交底，在施工过程中监督砌筑工程的施工质量，对工程质量进行评定并形成检查记录。 3.4、监理（联合监理）负责审查施工单位报送的材料品牌，负责材料进场验收，负责对砌筑工程的各工序进行验收。 4、程序 4.1、砌筑工程开始前两周，由项目经理组织分公司项目部、监理及总包单位主要负责人对建筑施工图、结构施工图、销售合同附图及交楼标准、集团建造标准等进行核对，重点核对砌体轴线与上部梁轴线对应关系、空调孔洞、线盒预留情
况、水电管走向、门垛留设等，将问题及时反馈给设计部。 4.2、砌筑施工前应编制《砌筑工程专项施工方案》，容应包括： 1）每一面墙的砌块排列设计图； 2）砌块尺寸、灰缝厚度、顶部空隙和墙根部反坎高度； 3）门窗过梁、窗台压顶梁、腰梁、构造柱的设置位置及施工要求； 4）拉结筋的位置； 5）水电线管线盒的具体位置及施工要求； 6)门、窗、栏杆固定位置预留固定构件。 4.3、砌筑工程开始前应对砌筑砂浆配合比进行专项设计，合理控制砂浆的稠度、和易性及凝结时间，并应制作砂浆试块对砂浆的抗压强度等指标进行检测。 4.4、施工开始前，项目部专业工程师必须组织监理单位、施工单位技术负责人和班组长针对《砌筑工程专项施工方案》进行交底；要求班组长对工人进行交底，并通过现场询问操作工人来检查交底效果，确保每个操作工人掌握施工技术要点。 4.5、施工开始时必须先施工样板，分公司项目部工程师指定样板实施的位置并提出详细质量要求，并对样板的施工进行跟踪检查。样板施工必须首先施工样板墙，样板墙验收通过后再施工样板房，样板房验收通过后再施工样板层。砌筑样板层通过验收后签署《施工样板验收确认单》，见附表1。样板验收合格后方可展开大面积施工，砌筑样板必须保留至全部楼层砌筑完毕后方能抹灰隐蔽。砌筑样板要求每栋楼（分户型分班组）分别做样板，分别进行验收。 5、原材料管理 5.1、砌筑工程使用的水泥品牌必须向监理或分公司项目进行报审，经批准后方
万科施工标准作法系列
万科施工标准作法系列02 现场材料堆放 A6:夹板堆放要求上盖下垫，硬化地面及不积水，堆放限高≤2米。
A7:木枋堆放要求上盖下垫，硬化地面及不积水，堆放限高≤2米。 A8：钢管堆放要求场地硬化地面及不积水，堆放限高≤2米,对生锈的钢管必须刷防锈漆进行保护。
A9:螺丝拉杆堆放要求场地硬化地面及不积水，上盖下垫，堆放限高≤1.2米,采用搭钢管架子堆放限高≤2米，对生锈的螺丝拉杆必须刷防锈润滑油进行保护。 A10（1）:模板半成品堆放要求场地硬化地面及不积水，在集中加工场旁设置模板半成品堆场，不同尺寸的模板用钢管分隔开，每种尺寸模板分别挂醒目标识牌，堆放限高≤2米。A10（2）:模板半成品堆放标识牌：分别标注清楚堆放长度、堆放宽度、堆放限高≤2米、材料编号、材料尺寸、使用部位。
A11:夹板木枋周转材堆放要求场地硬化地面及不积水，周转材料要分类堆放、堆放限高≤2米。 A12:钢管周转材堆放要求场地硬化地面及不积水，堆放限高≤1.2米,采用搭钢管架子堆放限高≤2米。
A13（1）:条形捆扎钢筋原材料堆场要求场地硬化地面及不积水，不同型号的钢筋用槽钢分隔，每种型号钢筋分别挂醒目标识牌，堆放限高≤1.2米。 A13（2）:条形捆扎钢筋原材料堆放标识牌要求：标注清楚生产厂家、型号、规格、炉（批）号、生产日期、进货日期、检验日期、检验编号、检验状态、责任人；堆放限高≤1.2米。 A14（1）：圆盘钢筋堆场要求场地硬化地面及不积水，每种型号钢筋分别挂醒目标识牌。A14（2）：条形捆扎钢筋原材料堆放标识牌要求：标注清楚生产厂家、型号、规格、炉（批）号、生产日期、进货日期、检验日期、检验编号、检验状态、责任人；堆放限高为：一卷高。
恒大恒大恒大万科工程保修管理作业指引
恒大恒大恒大万科工程保 修管理作业指引 Prepared on 22 November 2020
万科工程保修管理作业指引 1.目的 为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本工作指引。2.适用范围 适用于上海万科开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。3.术语和定义 .保修期限：指从质监站竣工验收合格签字之日起至合同保修期满为止为总包 单位对发展商的保修期。发展商对业主的保修期为房屋交付日起至国家规定的保修期限。质监站竣工验收合格签字之日起至房屋交付日时间差的保修由发展商承担。 .房屋交付：指公司与房屋购买者合同约定的交付日期。 .房修工程师：指物业公司各项目服务中心房屋保修管理的专职工程师。.地产专职工程师：指地产项目部派出，配合项目物业服务中心处理房屋保修 期内房屋质量问题的专职工程师。 .地产事业部客户经理：指地产客户关系中心派出，配合物业处理房屋质量问题、业主投诉的专职人员。 4职责 物业公司： 的第一责任人，进行统一的协调和监督管理。 修管理人员必须具有房修相关专业和管理能力，详见《房修管理人员岗位职责》；
保修的情况下，物业公司有权直接委托其他专业维修队伍进行及时维修。地产客户关系中心： 移交；集中入住之日起三个月之内，地产专职工程师全日在物业服务中心上班，直接接受服务中心经理管理，配合完成入住期间验房问题的整改，负责保修单位整改的过程控制、报验确认和专业沟通，确保维修整改的质量和及时性。 部门之间的总协调职责以及重大投诉的指导、处理。地产事业部客户经理负责牵头质量问题保修的补偿谈判，确定补偿、维修方法、善后处理，参与重点房修工作。 作考核，依据考核得分给予物业经济奖励或扣罚； 施工单位必须与物业公司、地产公司（客户关系中心），另外签订细化的《房屋保修三方协议》并作为总包合同附件”。总承包单位有义务接受物业公司的保修管理和监督。 附：《房屋保修三方协议》样本 5.项目保修阶段 .项目保修阶段工作定义：指集中入住开始至房屋保修期限内，物业公司承 接业主报修的房屋质量问题，及其引发的投诉处理、索赔谈判、维修整改、协调、档案记录等保修管理工作。.项目保修阶段保修工作操作规程 房屋维修管理具体操作详见《房屋维修管理作业指导书》 来现场签认的，必须在入住验房表单“业主验房记录单”的复验结果栏内作出相应记录。
佳兆业集团控股砌筑工程作业指引
佳兆业集团控股砌筑工程作业指引 1、编制目的 为统一砌筑工程工艺标准和验收流程操作，针对砌筑工程施工工艺不规范、质量易引起忽视的特点，特制定本指导书，从工艺和项目管理上进行总结和规范，以达到提高工程品质的目的。 2、适用范围 适用于集团开发的一般工业与民用建筑的砌筑工程。 3、职责 3.1、项目经理负责组织对砌筑工程的样板进行验收，对关键控制流程进行监控及质量检查；组织项目部工程师对砌筑施工的工程质量进行定期巡查。 3.2、项目部工程师负责在施工过程中监督砌筑工程的施工质量，对工程质量进行评定并形成检查记录，具体参见第5条质量标准要点。 4、程序 4.1、审图：砌筑工程开始前两周，由项目经理组织甲方、监理及总包单位负责人对建筑图、设计部确认的合同附图、构造标准做法、交楼标准进行核对，重点核验砌体轴线与上部梁轴线对应关系、空调孔洞、线盒预留情况、水电管走向等。若存在问题，应将问题及时反馈给设计部，并填写《图纸审核记录表》。 4.2、培训及技术交底：施工开始前，项目经理组织项目工程口、监理单位、施工单位技术负责人和班组长进行交底；要求班组长对工
人进行交底，并通过现场询问操作工人来检查交底效果，确保每个操作工人掌握施工技术要点。
4.3、材料管理：现场工程师负责检查砌筑所需的材料是否符合要求；材料场地堆放是否符合要求。 4.4、样板验收：大面积施工前，必须先施工样板，现场工程师通知样板实施的位置和质量要求，并对样板的施工进行跟踪检查，负责组织样板验收。甲方项目部需先指定位置（按一套房为单位）施工砌体样板，样板施工必须按以下程序操作：先施工一面样板墙，验收通过后，再以此标准施工样板间，最后推广扩大到整层样板层。签署《施工样板验收确认单》，见附表1。样板验收合格后方可展开大面积施工，砌筑样板需保留至其他楼层砌筑完毕后方能抹灰隐蔽。砌筑样板要求每栋楼按单元层分别做样板，分别进行验收。 4.5、过程控制要点：现场工程师负责检查材料质量、灰料配合比、砌筑过程工艺、施工方自查记录、实测实量等，并形成检查记录。 4.6、工程质量巡查：项目经理定期组织工程师、监理、施工单位技术负责人进行工程质量巡查，用工具进行实测实量检查，发现质量不合格的地方，要求施工单位限期完成整改，并记录检查情况。5、质量标准要点 5.1、原材料控制：加气块出厂前龄期不低于30天，砌筑用砂子应选用中砂，砂子使用前应过筛，不得含有杂物，
(万科企业管理)万科A筑工程防渗漏体系作业指引(修编稿)
（万科企业管理）万科A筑工程防渗漏体系作业指引(修编 稿)
目录 第一篇：总则…………………………………………………3页第二篇：防渗漏体系预控管理………………………………5页第三篇：防渗漏材料预控管理………………………………9页第四篇：防渗漏节点做法过程管理…………………………18页第五篇：防渗漏施工验收管理………………………………47页附表：…………………………………………………………49页
第一篇总则 防水工程作为影响使用功能最大的隐蔽工程，必将强调“预控在前、监控施工过程居中、试验性验收在后”的三步控制法，从而实现过程精品的工程目标。 防渗漏体系的重点在于：室外防水（屋面、露台、开敞阳台、飘窗顶板、空调板等）、室内防水（厨房（有防水要求时）、卫生间、洗衣间等）、外门窗防水、地下工程及覆土（种植）地下车库顶板防水、公建等砌体结构外墙防水等。 防水工程的设计及施工首先应遵循“防排结合，先排后防”的原则，其次应强调结构施工质量，每一处节点均要对结构本身的防水功能给予充分的重视，最后要保证防水材料的施工质量。因此，防渗漏体系应综合各种影响因素，注重抓好三方面的工作： 第一，做好审图工作。重点关注屋面、楼地面、阳台、露台、空调板、飘窗顶板及窗台排水坡度；地漏及排水口的位置和设计标高；露台及开敞阳台的室内外高差等是否正确； 第二，保证结构自防水。此部分并非要求在结构材料中掺入防水材料，而是强调混凝土结构的密实性；砌筑工程的灰缝饱满度；抹灰工程粘结牢固、无龟裂；门窗洞口塞缝饱满密实以及穿墙、穿楼板孔洞预留套管；卫生间导墙与楼板结构同步施工等。这是整个防渗漏体系的基础，基础工作不过关，防水体系就无法保证； 第三，选择适合的防水材料、规范施工、强化验收、做好成品保护；基层、防水层及饰面层各道工序施工后的分项淋（蓄）水试验。以验证防渗漏体系的实际效果。 注：本体系为指引性文件，设计院、项目经理部、监理单位、施工单位应该在此基础上根据工程项目的具体情况完善项目的设计图纸详图、作业、管理文件等，具体参照本体系文件第二篇要求执行。在具体实施时需要以本体系文件编制参考依据作为设计、项目管理、验收等工作的主要依据。 本体系编制依据如下：
万科房地产外墙外保温施工标准方案
C1地块1#住宅楼等5项（海淀区西北旺镇C1地块居住 项目） 外墙外保温 施 工 方 案 编制： 审核： 2015-8-20
目录 一、编制依据 3 页 二、工程概况及特点3页 三、项目组织管理机构5页 四、施工进度计划及劳动力安排6页 五、施工机械设备及工具6页 六、施工方案及技术措施要求7页 七、岩棉防火隔离带方案14页 八、设备、材料供应计划及检验计划18页 九、质量目标、质量保证体系及措施19页 十、安全目标、安全保证体系及措施22页十一、环境保护、文明施工25页十二、成品保护措施25页
一、编制依据 1.《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》公通字【2009】46号 2.《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004） 3.《膨胀聚苯板薄抹灰外墙外保温系统》（JG149-2003） 4.《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210-2001） 5.《建筑节能工程施工质量验收规范》（GB50411-2007） 6.北京市地方标准《外墙外保温施工技术规程》（DB11/T584-2013） 7.京建发（2012）249号文(外墙外保温防火隔离带技术导则) 8.万科项目设计要求（13BJ2-12） 9. Sto外墙外保温施工技术要求 10.C1地块12#住宅楼等4项（海淀区西北旺镇C1地块居住项目） 11.外墙外保温项目工程图纸 二、工程概况及特点 1.工程概况 项目名称： C1地块1#住宅楼等5项（海淀区西北旺镇C1地块居住项目） 项目地点：本工程位于北京市海淀区西北旺镇. 结构形式：剪力墙 保温厚度: 100mm大墙面/30mm阳台顶部及隔墙侧面 2.工程特点 2.1工程质量要求高,工期紧。 2.2脚手架。 3.具体部位及要求 3.1B1级模塑石墨聚苯板容重：18kg/m3