怎样选购住房

怎样选购住房

购买住房切记急躁，事先一定要做好充足的准备工作。

一、明确购房目的

买房的目的有很多种。若是为了方便孩子上学，尽量购买学区房；若是方便工作，尽量离工作地点较近；若是为了投资，应该选择更具投资价值的房子。

二、地段选择

主要根据购房目的来选择。每个人养老/工作/升值/自用/ 投资等各自需求不同，对地段的选择不一样。

1、一公里原则。一公里原则是指以住房为中心，查看该住房一公里范围内配套设施是否齐全。最好一公里范围内商场、学校、银行、医院、地铁样样都有，比较方便。

一般价格较高的房子周边配套、地理位置都比较好。各方面配套齐全，如生活配套的菜市场、超市等，商业配套的商场、广场等，社区配套的学校、医院、银行等，小区配套的儿童乐园、健身房、公园等；交通便利，如公交车、高速、地铁等；景观好，如临江、望山、无风水上的明显忌讳等。

2、根据控规选择地段。如果购买住房兼具投资属性，前期不一定配套要齐全，但升值空间必然大。

买房要看控规。所谓控规，是“控制性详细规划”的简称，是指在城市建设中，政府对一个地块有着怎样的规划。

看控规，最重要的是看颜色。重点关注的是：居住用地（黄的）和商业/办公用地（基本是红的/粉的）的颜色比例。居住用地与商办用地的比例，直接决定了未来这片地块的发展。如果这片地

块都是黄色的居住用地，证明这里只是一个居住型的卫星城；如果这片地块大面积比例是商办地块，则商业的繁荣，必然在此提供了工作岗位，这些人群倾向于就近购房或者租房居住，未来这里的房价和租金都会有保障。即使房价下行，由于旁边有足够的商业和工作人群，这里的房价至少跌的慢。选择时应注意：

（1）看控规。优先选择整体地段中，商业写字楼用地比例大的。

（2）看用途。同样很高的商业办公用地比例，选择里面真正拿来做写字楼的。

（3）看产品。同样拿来做写字楼，选择里面楼层高、总面积大的。

（4）看时间。同样的产品，选择住宅先盖写字楼后盖的，这样写字楼盖好住宅才升值。

看控规选地段法，本质上是“分享城市发展及政府商业规划的红利” ，非常考验城市发展和政府执行力。在一线和强二线城市，城市发展相对迅速，政府规划的商业区通常都能真正发展成商业区，这个原则相对有用。但如果是弱二线城市乃至于三四线城市，经常出现政府规划了一个开发区，结果城市经济不行，跟不上去，规划了也没人来上班，那就不适合采用这种地段选择法。

控规图，可直接在国土资源管理部门和住建部门官网上就能找到，大部分图直接在搜索引擎输入“地段名+控规” 就可以搜索到。如果实在找不到，可以去到楼盘售楼部那里，找里面的销售人员问一问。

3、注重社区规模。最好选择规模较大的社区的房子。社区规模

较大的话，配套设施较为齐全，物业管理服务水平也更高，居住体验感会更好。

4、远郊、近郊和城市中心的单体楼不宜买。远郊、近

郊的住房不能保值升值。中心单体楼因为总体量、总规划、总投入的限制，导致物管、停车位等资源的缺失，会给以后的生活带来极大的困拢。

三、了解开发商的口碑

买房需看重安全性，安全性包括房屋的质量、开发商的信誉等。如果开发商的口碑较好，不仅与开发商进行交易比较省心，房屋地段、户型、价格一般都相对让人满意，省去了很多挑选房子的时间。

四、查看楼盘地域吸引力

如果某区域聚集了不少开发商在此兴建楼盘，说明该区域颇具吸引力。楼盘区域吸引力的来源无非是该区域的商业资源、教育资源以及交通资源、升值空间。开发商对于地段的选择比起普通购房者目光更加长远，多家开发商都在一个区域聚集，说明该区域确实是黄金地段。

五、看楼盘（小区）舒适度

小区容积率、楼间距、梯户比、绿化率、车位比等因素。

1、层高。房屋一层的高度。层高=净高+楼板厚度。

2、净高。一间房屋内楼板面到屋顶的高度。

3、容积率。小区内各类建筑的总建筑面积与小区总占地面积的比率。从业主角度看，容积率一定程度上反映了小区内未来的生活舒适度；小区容积率越低，生活舒适度增加。从开发商角度看，容积率

直接决定了固定土地面积上可出售的建筑面积，决定了项目开发的投资收益水平；小区容积率越高，可销售面积越多，项目利润空间越大。

4、楼间距（建筑间距）。同一个小区两栋相邻的楼与楼外墙之间的距离。

前后间距》前楼高度的1.2倍（普通小区居住用房可以用楼高：楼间距=1：1.2 比例计算）；左右间距，多层（4~6 层及以下）与多层建筑间距为6m，多层与高层（12层及以

上）为9m，高层与高层之间为13m。

5、梯户比。是住宅电梯数和每层楼住户数的比例。梯户比越小，居住越舒适；梯户比大，居住舒适度不高。

梯户比通常有低梯户比（ 1 梯 1 户， 1 梯 2 户；别墅、洋房常用的）、一般梯户比（ 2 梯 3 户、4 户、5 户等；适合工薪阶层）和高梯户比（多部电梯配套多个住户，楼层环境比较嘈杂，居住舒适度不高）三种类型。 2 梯 4 户、5 户是经济适用的选择；若超过3梯 6 户的梯户比就不宜买了。

六、选户型确定自己要选多大面积、几室几厅的房子，根据自己的需求，选择适合自己的户型。选户型要遵循以下原则：

1、户型方正。户型整体要方正，避免奇形怪状。方正的户型有利于家具的摆放，并能提高整体的利用率。

2、动静分区明显。客厅、厨房、餐厅等活动的区域，要与书

房、卧室等休息的区域有明显的分区，避免相互打扰。其中厨房和餐厅应该联系紧密并靠近住宅入口。

3、动线设置合理。动线包括家务动线、来客动线和居住动线。

动线是人们在户内活动的路线，动线流畅与否将影响人们进行各种活动时能否实现顺利转换。动线之间不宜有过多的交叉，避免相互之间的打扰。

4、明厨明卫。除了储藏间外，所有的房间均可自然采光通风。厨房是油烟重灾区，卫生间湿气比较重，如果为暗间，则不利于通风换气。

5、比例、面积合理。各个功能分区的长宽尺寸要合理，不宜过方或者过长；面积大小要合理，要与整体的户型面积相宜，忌小户型出现大客厅或大户型出现小客厅的情况。

6、留意户型与相邻户型的影响。选户型要看楼层平面

图，注意所选户型与相邻户型之间的影响。如有些户型单看不错，全朝南，但放在楼层平面图中看，就会发现，有个别房间处于凹槽中，阳光照射不进来，采光差；或者与相邻的户型存在着阳台或窗户隔得很近的情况，隐私得不到保障。

附 1 ：房屋的适宜面积。房屋空间并不是越大越好，而是在一定的范围内最有益于人的身心健康。宅小人多气旺。

(1)客厅。开间(住宅的宽度)至少 4.2m，且客厅内

至少应有两面连贯完整的墙壁，以便从容摆放沙发、电视柜等家具。客厅的面积宜在20m2以上 (开单4.2m以上，进深5m 以上)。

(2)餐厅。面积10~14 m2。

（3）卧室。开间（面宽）应在 3.3~3.6m 以上。经过研究与现代科学的验证发现：卧室在15m2左右，最多不要超过

20 m2为好。一般来看，主卧在15~20 m2,次卧在10~15 m2 是一个比较合适的面积。

（4）厨房。开间（面宽）应在 1.6m 以上。厨房的面宽达到2.2m 以上时，便可以双向布置厨具与灶具，这是很科学的尺度。

（5）卫生间。面积 4 m2即可。通常而言，120 m2以内的两居室，设计两个卫生间足矣。主洗手间的尺度应略大一点，面积6 m2已经非常宽敞舒适。

七、选楼栋选好了户型，了解这些户型分布在哪些楼栋，进行楼栋的选择。选择楼栋时，要注意以下几点：

1、看楼栋进出是否方便。要考虑楼栋距门口的距离，楼栋与道路的距离，进出是否方便；还应考虑楼栋与小区主路的距离。

2、看楼间距大小。楼间距大小影响房屋采光、通风效果以及私密性的高低。重点考虑的是楼间距是否过小，包括前后间距和左右间距。

3、看楼栋朝向。朝向直接影响房屋采光好坏。到售楼部看沙盘或拿到小区的规划图时，一定要先确定好各个楼栋的朝向。

4、看楼栋与停车场的距离。若业主经常开车出入小区，在选房时要注意所选楼栋与停车场的距离。此外，若所选房屋的楼栋靠近地下车库的出入口、小区内的交通干道或靠近马路等位置，会受到噪音污染的影响。

5、观察楼栋周边环境。是否临街，有无噪音污染；采光有无被周边建筑物遮挡；楼栋的景观视野如何；楼栋周边有无空地（空地不确定因素多；有可能会建新的楼房，存在噪音和粉尘污染；有可能会建设小区的垃圾站、配电房等）；有无其他不利因素（如临近高压线、信号发射塔、铁路、加油站、变电站等配套设施）。

附 2 ：如何判断住房朝向

（1）传统住宅文化中，屋向、门向和门位是三个不同的概念，

山为坐、水为向，山管人丁水管财。“向”通常是指整栋房屋朝向，“坐”与“向”相反，是山的位置。判断住宅的朝向是判断宅向好孬的基础。在古代，所有的住宅大多以独立院落和平房为主，大门一般都开在房屋朝向的前方，其屋向、门向和门位大多一致，判断其朝向较为简单容易，都是以大门朝向为住宅的朝向。

现代住宅中，以楼房及高层住宅为主，每栋楼都有数十户乃至上百户，判断单元住宅朝向并不容易。大楼的屋向、门向、门位与住宅的门向、门位并不完全一致，不能统一按整栋大楼的坐向来判断每户住宅的朝向，也不能按住宅的大门来确定，住宅大门只能作为该住宅的纳气口。判断高楼单元住宅的朝向，可遵循以阳面、以明堂为向的判断原则。现代住宅一般以大阳台、多窗户或采光最多的一面为

向，反向为坐。

（2）住房哪个朝向好

①坐北朝南。我国地处北半球，在大部分城市中，坐北朝南的房子相对来说采光效果和通风效果最好。

②南偏东或南偏西的房子，也不失为一个好的选择。中国大多数地区受夏季东南风，冬季西北风影响，南偏东和南偏西的房屋比较适宜。一些地区尤其独特的地理环境因素则会进行相应调整，东西向房屋在这里也是宜居的好方向。

八、选楼层买房选楼层要综合考虑家庭人口、楼层总数、楼间距大小、楼层价格等诸多因素。

1、要考虑是否有老人或小孩。家里有老人和小孩就不宜选择过高的楼层。

2、要考虑楼层总数。过高会降低整体居住舒适度。一般而言，高层住宅楼层选择规则为总层数的1/3以上、2/3 以下为较好楼层，结合家中有老幼及中间层出现排污管道的情况。15 层住宅5~7 层最优；18 层住宅6~7 层最优；24 层住宅6~8 层和15~20 层最优；28 层住宅6~10 层和15~22 层最优；30 层住宅区6~10 层和15~24 层最优。

3、要考虑经济能力。一般来讲，楼层越高，价格越贵。

4、要考虑楼间距大小。若楼间距过小，低楼层的房子采光就会比较差。

5、要考虑电梯情况。电梯的数量、质量及安全性能高低。高楼层的房子对电梯的依赖度高，数量是否够用，电梯是否安全，就显得尤为重要。

附 3 ：选楼层的实用常识

（1）扬灰层不存在。目前行业内有一种说法，8~12 层

（9~11 层）的房子属扬灰层，但实际上没有科学报告的验证。

（2）从空气质量角度来说，高度在30m 以上的空气质量更差。高层空气相对稀薄，患有某些疾病的人容易产生不适症状，尤其是慢性支气管炎、心脏病、心脑血管病患者，选择高层楼房时更要谨慎。高层居民更容易出现头疼症状。

（3）久居高楼对儿童的生长发育不利，可能会导致他们不爱活动、性格封闭等。

（4）建议买房时，六七层的位置佳。不一定非要买到六七层，但应该考虑个人需求，选择适合自己及家人的楼层。

附 4 ：根据宅主命卦选择住房方位与楼层（八宅风水学命卦与

宅卦）

1、命卦

（1）人的命卦是按照出生年换算成八卦的数字代号。1属坎，2属坤，3属震，4属巽（x山），6属乾、7属兑，8 属艮（g n, 9属离，5男命属坤、女命属艮。

（2）人的命卦可以用一个简单的经验公式计算出来：

①2000年以前。男：（100 —出生年的后2位数字）弋求余数；女：（出生年的后2位数字—4）弋求余数。

②2000年以后。男：（99—出生年的后2位数）弋求余数；女：（出生年的后2位数字+6）为求余数。

③都取余数，除尽取9（没有余数视为9）。余数是几所属的卦象，视为该人的命卦。

（3）人的命卦分为东四命和西四命两种。余数为1、3、4、9的是东四命，2、5、6、7、8的是西四命。

（4 ）风水学计算命卦，是以出生年为准。出生在同一

年的人，他们的命卦都是一样的。但要注意男女有别，即同一年出生的男女，其命卦并不一定是相同的。

每年的划分应以2月4日或5日作为分界线。在这两日之前出生的当作上一年计算；在这两日之后出生的当作当年计算。因为中国的术数是以“立春”日作为新年的开始，而立春日一定是在每年公历的2月4日或5日这两天，决不会有偏差的。故常以公历2月4日或5

日作为新旧年的分界线。

2、宅卦

在依照八卦而定的八宅中，住宅分为东四宅和西四宅两种。东四

宅是：震宅、巽宅、离宅、坎宅；西四宅是：坤宅、兑宅、乾宅、艮宅。东四命的人适宜住在东四宅，西四命的人适宜住在西四宅。

东四宅有东、南、北、东南四个吉位；西四宅有东北、西北、西南、西四个吉位，大门开在这些方位便为吉。

八宅方位与五行的关系

人的命卦也分金、水、木、火、土五行属性。

3、如何根据命卦选择住房方位和楼层

按照宅主的命卦，只要宅主的命卦配合宅卦，这住宅便是吉利的，有保障家宅安全的基本条件。至于家宅其他成员的命卦，可以不予理会，对家宅的运程并没有什么特别影响。

（1）选择住房方位

①每个住房分为8个方位。正东、正南、正西、正北、东南、西南、西北、东北。家居住宅最重要的是内部格局要分配合理，如果宅主命卦和宅卦相生、相助则更是吉上加吉。

②命卦的吉凶方位。一个人既要明确自己的命卦（东四命或西四命），还要明确是属于东四命或西四命中的哪一种

（命卦是“坎、离、震、巽”属于东四命；命卦是“乾、坤、兑、艮”属于西四命）。明确了自己的命卦种别后，就可凭它判断自己特定的吉凶方位。在8个方位中，每个人都有四个吉方和四个凶方。但并不是四个方位的吉利程度都相同，也不是四个凶险程度都一样。

东四命：吉方（正东、东南、正南、正北）；凶方（正西、西北、西南、东北）。

西四命：吉方（正西、西北、西南、东北）；凶方（正东、东南、正南、正北）。

八卦所主家庭成员的方位的亲属如下

③八卦方位图（易经八卦里的东南西北跟平常看地图的

东南西北是不一样的）

比如：1988年出生的女性，（88 - 4）为=84 9=3，属震卦。她对应的震卦位置就是吉位（东方），选择住房方位应

是坐东向西。若她所在的单元是东西两户，就应该选择东户。

（2）选择住房楼层

①数字与五

行。河图、洛书、先天八卦数理将1〜10数（或称九宫数）分为金、水、木、火、土五行属性，其中1、6共宗属水，2、7同道为火，3、8为朋属木，4、9为友属金，5、10居中属土。

五行与楼层的关系

②楼层选择

a.五行是相生相克的。金水木火土是相生的关系：金生

水、水生木、木生火、火生土、土生金；金木土水火是相克的关系：金克木、木克土、土克水、水克火、火克金。

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b.选择楼层时，应注意楼宇的层数五行与居住之人的命中五行是否有相生或相助的作用。有为吉；反之有相克作用

的为不吉。如果楼宇的层数五行生主命或助主命为吉；克主命为不吉；若主命五行克层数五行为中等。比如某人生肖属猪，五行属水，居住在1楼或6楼则水可助其主命水，吉论；居住在4楼或9楼则金生其主命水，吉论；居住在5楼或10 楼则土克其主命水，凶论；居住在3楼或8楼则木泄其主命水，凶论；居住在2楼或7楼则火被其主命水克制，中等论。

c选择整栋建筑中间部分（1/3~2/3）的楼层，避开设备层附近和易受到光污染的楼层附近，尽量不选太高的楼层。

九、选哪一套

一层楼有好几个房间，到底选哪一个好。一般分为中间套、东边套和西边套。选购时，要事先了解各自的优缺点，再做选择。

十、过分炒作的房子买不得

真正的好房子是不需要过分营销的。大家光看地段就自

然知道该楼盘的优势，品牌房企也是不需要营销的，它已经具有一定的口碑。只有那些房屋质量一般、不具备什么名声的开发商需要通过

炒作来营销自己的楼盘。购买这种楼盘有两个坏处，一是房屋质量很难得到保障，二是房价虚高，购买下来不划算。

附 5 ：选择最佳布局的楼房高层楼房的选择不仅要看整个楼盘的布局，更要兼顾到楼房的布局，无论是传统的板式建筑还是塔式建筑，以及新型的板塔结合，在选择上各有优劣。

（1）塔楼。顾名思义，就是外观像宝塔一样的建筑，一般是四方形的，每套房围绕着四个方向摆设。

一层一般多于 4 户，其平面的长度和宽度大致相同，外形较为方正，一般呈中筒状，每个户型围绕中间电梯。住房密度大；承重墙多在外部，内部墙体可以随意拆除，易于改造；结构强度高，抗震性好，安全系数高；但公摊大，一般在30 ％左右；户型差，一般都是暗厨暗卫，通风采光均较差，一般不会有南北通透的户型。

（2）板楼。呈长条状，长度明显大于宽度，一梯两户呈镜像对称的户型。一般一排4~6 户，户型方正，大多都是南北通透，采光与通风都不错，公摊小，但承重墙在内部不宜改造；抗震能力差，价格高。

（3）蝶式楼。塔楼和板楼结合的住宅楼，中间是塔楼户型，两端是板楼户型。

附 6 ：房产知识

（1）房产（物业）分类

①居住物业。包括住宅、公寓、别墅等。

②商业物业。

③工业物业。包括厂房、车间、仓库等。

④特殊物业。包括党政机关办公用房、博物馆、大剧院、高尔夫球场、飞机场等。

（2）住宅按结构划分

①砖混结构。砖砌体和钢筋混凝土构件共同组成的结构体系。节约钢材、水泥和建造成本，但墙体不可打通，套型可改性差，抗震性能差。墙体承重，适用于多层。

②框架结构。由梁柱等线性杆件组成的一种结构体系。

布置灵活，可以获得较大室内空间，但承受水平荷载的能力较差，且柱子的位置往往使得房间不完整，影响家具布置，造成使用率低。墙体不承重，仅以梁、柱、板作为承重体系，适用于工厂，购物中心和20 层以下左右的房屋。

③剪力墙结构。由纵横承重墙体组成的结构体系。空间整体性好，抗侧力强度高，但不易布置成大空间。使用钢筋混凝土墙，墙体承重，主要用于高层住宅、公寓和旅馆。

④框架剪力墙结构。在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。既有框架结构使用的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，适用于各种超高层住宅和公共建筑。

⑤筒体结构。使用钢筋混凝土墙围合成筒状，起到承重和稳定作用。

（3）住宅按户型划分

①平层。

②错层。一套住房不处于同一平面，房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。

③跃层。较为完整的2层，通过户内楼梯联系上下层，楼下看不到楼上。一般在一楼安排起居、厨房、餐厅、卫浴，最好有一

间卧室；二楼安排卧室、书房、卫浴等。

④复式。在概念上是一层，但层高较普通的房屋高。可在局部掏出夹层变为上下两层。由跃层设计启发而来，不完整的 2 层，上层较低，实际是把层高较高的房间隔成 2 层。

（4）住宅面积

①商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积。

②套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

③使用面积。建筑物各层平面中直接为生产生活使用的

净面积的总和。

（5）阴阳属性一般认为建筑为实属阳，庭院为虚属阴；室外为阳，室内为阴；石土为阳，林木为阴；水为阳，山为阴；南为阳，

北为阴；高为阳，低为阴；受阳光直射空间为阳，阴暗空间为阴；地上为阳，地下为阴。阴阳相生，阴阳和谐观念，在中国古建筑中无所不在。

在建筑选址方面，一般认为背山面水为佳。山为阴，水为阳。背山面水的场地给建筑提供了阴阳相生的环境。相对来说，庭院场地为阳，树木花草为阴。