商铺投资八大技巧
商铺投资八大技巧
商铺投资是不动产投资的重要方式，涉及到方方面面，如何使自己的投资更有针对性和科学性，是商铺投资的关键，所以您应该慎之又慎。
技巧一：商铺投资的目的
购买商业用房的目的大致分为两类：一类是用以出租或转手出售赚取收益。投资者可以一次性付款或按揭贷款的形式支付房款，用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。
另一类是作为资金保值并升值的手段。考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄收益少；而股票、债券、期货市场摇摆不定；纯住宅投资回报低，而商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。此外，有相当一部分自营性质的经营商，为店铺的保值和业务的长期发展而选择购买店铺的策略。尤其是在中心商圈的店铺更受他们青睐，比如设立形象店、旗舰店，展示企业实力、提升企业形象，从而进行品牌传播。
技巧二：租用还是买产权
产权商铺可以自用转让、继承、出租或用于抵押；而以租赁方式取得的商铺相对保障就少的多，尤其是发展前景好的商铺，租金自然水涨船高，经营者额外负担加重，投资收益却日渐减少。
这一点在目前天津金街商圈上表现的尤为明显：金街缺少规模化的产权商铺，大部分商铺都是多次转租，而且租金逐年上涨，所以对于实际经营者而言是苦不堪言，市场期待产权商铺的呼声越来越高。
技巧三：商铺投资方向
根据商铺类型和所在区域可将投资方向划分为：纯商业区店铺、办公楼底
商、住宅底商。
一般而言，办公楼底商是作为配套使用的，总面积少，价格比较低廉，经营业态以餐饮、各类水吧酒吧、副食等为主，业态无法覆盖，人气不是很旺，所以转手或转租的前景相对暗淡。
住宅楼底商一般是为居民区服务，前提是必须有足够的消费人群。从目前天津的情况看，几乎每个小区都有底商，规划布局简单、硬件设施不全、保安系统薄弱，所以价格虽然相对低，但是收益不明显、风险相对更高。
纯商业区内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短所以倍受青睐和追捧。但是前期价格高，负担重，使一部分人很犹豫。不过现在国内很多城市纯商业区的店铺都为二手或三手店铺，一手店铺非常稀缺，所以一手店铺仍具备足够的升值空间。
技巧四：商铺投资，几时出手最划算？
一般来讲，开发商都会采取预售的形式进行销售。预售也就是期房，此时的价格是相对实惠的，这时购买比较划算。但是必须综合考察开发商的实力和建设周期，因为签署合同后，购买者就要开始还款，而此时尚无法经营或出租，有一段时间是没有收益的。
随着工程进度逐渐加快，开发商一般都会涨价。尤其是中心商圈内的店铺，因为正式营业后前景广阔，开发商是“皇帝的女儿不愁嫁”，到这个时候再购买，付出的就更多。
看准项目前景，及时出手，抢先一步往往能占尽先机。
技巧五：投资怎样的店铺
最早的商铺就是一些临街的小作坊和杂货铺，提供一些日常用品；后来出现了单一形式的购物街和专业市场，各种专卖店出现，但专卖店品种单一，无法
满足消费者更多的选择，于是出现大型百货商场。目前充斥国内的百货商场因为格局简单、购物环境嘈杂，已经落后。
SHOPPING MALL此时应运而生。
MALL的直译为“林荫道”，在SHOPPING MALL中指的是“步行街”。一般地，在类似的商业广场（购物中心）中，店铺围绕一条或几条步行街来布置，而且这种室内步行街主通道的宽度以6米左右、辅通道4米左右为宜，因为这种距离既能使人群快速到达各个店铺，而且不会过于空旷，整个商场保持旺盛的人期。
SHOPPING MALL应该非常注重购物环境的设计，倡导的是“购物、休闲、娱乐”一体化的服务，也就是“一站购齐”的理念，而这一点，目前天津市面上林林总总的各种店铺、商场都没法满足。
在SHOPPING MALL内的店铺，则充分共享充足的人期，所以商机可以有效保证。
技巧六：如何选择铺位位置
目前很多商铺投资者往往都陷入一个误区：过分讲究商铺的位置也就是通常所说的“地脚”。
实际上，一个成熟的休闲购物中心，地脚已经逐渐被淡化。因为有足够优越的购物环境、有效疏导人流的室内步行街，所有的店铺都已经成为一个整体，关键就在于自己的经营特色是否能吸引住人。
当然，室内步行街交叉处、主入口处和SHOPPING MALL共
享空间的店铺因为先天条件好，每一个逛商场的人都会经过，所以更受追捧，但是相对价格会更高，所以选择时也必须全面权衡。
技巧七：看准你的合作伙伴
商铺投资非常讲究“群羊效应”，也就是看主力店。一般来说，经过多年发展、有成熟商业运作经验的商界巨头进驻，都会带来旺盛的人流。
同时，选择邻居的另一方面就是要看商场的整体经营业种。SHOPPING MALL提供的是“一站购齐”的消费模式，最讲究的是业态覆盖，因为只有提供全面的物品，消费者才会长时间停留，而小店铺的业主则可完全分享这些巨头们的成熟经验，更重要的是可以分享人气。
技巧八：选择有发展前景的商圈
每一个城市都有自己的商业坐标，比如北京的王府井、上海的南京路、广州的中山路北京路、深圳的老街。它们都是城市中古老的中心商圈，无论世事如何变迁、商圈如何更替，这里的商铺始终都在乐呵呵地赚钱。
在沭阳，虹街就是商业的风向标。随着沭阳的发展，出现了更多的商圈，但无论怎样，虹街始终都让人妒忌，日均30万人流让所有在虹街经营的人赚的盆满钵满，即使店铺转手价、租赁价逐年上扬，无数的商家还是打破头皮相争，只为在此拥有一席之地。
第二部分房地产专业知识
一、房地产知识
1、房地产：是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。
2、建筑物：是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构建物两大类。
3、物业：是指已建成投入使用的各类房屋建筑物及其附属设备设施、相关场地。
4、房地产的特性：
①不可移动性②独一无二性③寿命长久性④数量有限性
⑤用途多样性⑥相互影响性⑦易受限制性⑧价值高大性
10保值增殖性
⑨难以变现性○
5、房地产按开发程度可分为5类：
生地：是指具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。
毛地：指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋及土地。
熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在上面进行房屋建设
的土地
在建工程：指地上建筑物尚未建成，不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正
在建设，也可能停工多年。
现房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产，它可能是新的，
也可能是旧的。
6、房地产按层数和高度分4类：
①低层建筑②多层建筑③高层建筑④超高层建筑
7、房地产业：是从事房地产的投资开发（包括组织建设）、经营、管理和服务的行业，
属于第三产业，是具有基础性、先导性、支柱性和风险性。
8、房地产开发经营过程包括8个步骤：
①投资机会寻找②投资机会筛选③可行性研究④获取开发用地
⑤规划设计与方案报批⑥施工建设与竣工验收⑦租售⑧物业管理
9、上述8个步骤可划分为4个阶段：
①投资机会选择与决策分析阶段②前期工作
③建设阶段④租售与物业管理阶段
10、房地产分类：
①从用途上分：商业、工业、居住（全国统一）
②从结构上分：框架结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。
11、房地产产权：
①对土地的使用权和对房产的所有权，包括出让、发展、抵押等权力；
②抵押权——债务人或第三者以其合法拥有的房地产为担保物，向债权人提供债
务履行担保，在债务人不履行债务时，抵押权人可依法以抵押房地产所得的价
款优先受偿的权利。
12、土地所有权：
土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分的权利。我
国实行城市土地属国家所有，农村土地属集体所有的土地制度。占有权、使用权、
收益权、处分权、构成土地所有权完整权能机构。
13、土地使用权出让：
国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土
地使用权出让金的行为。
14、土地使用权出让方式：协议、招标和拍卖。
15、土地使用权出让年限：
根据土地用途分为：居住用地70年
工业用地50年
教育、科技、文化、卫生用地50年
商业、旅游、娱乐用地40年
综合或其它用地50年
16、土地使用权转让：指土地使用者将土地使用权再转移的行为。
17、土地使用权转让的方式：出售、交换和赠与。
18、土地的类型：
a、居住
b、商业
c、工业
d、仓储
e、综合用地
f、公共设施用地
g、自由集资
h、微利房用地
19、房地产预售：即售楼花，指房地产开发中建筑物竣工之前进行的房地产买卖行为。
20、商品房预售应符合下列条件：
a、已交付全部土地使用权出让金，取得《土地使用权证书》；
b、持有《建筑工程规划许可证》、《开工证》；
c、按提供预售的商品房计算，投入开始建设的资金达到工程建设总投资的三分之
二（66%）以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
d、县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证；
e、开发商与金融机构签订预售款监管协议；
f、土地使用末作抵押或已解除抵押关系。
二、房地产开发过程中的名词术语
1、房屋结构：框架结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、简易结构。
2、房屋等级：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危房。
3、房屋建筑面积：指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和，包括使
用面积和公共面积的部分。
4、房屋使用面积：指建筑物各层外墙以风的水平投影面积之和，包括内墙墙体，单独
拥有的外墙墙体和公用墙体的一半面积。
5、公共面积：指建筑物主体内，户门以外可使用的面积，包括层高超过米的单车库、
设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房，门斗，有柱雨蓬，突出屋面有围护结构的楼门、水箱间、电梯机房等。
6、房屋的公共面积如何分摊？
A、有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议计算；
B、如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。
计算公式：
每户应分摊的公共面积=应分摊的公共面积÷各户使用面积之和×每户使用面积
三、房地产经营管理涉及的名词术语
1、房地产市场：房地产交易的场所及有关的行为。
2、房地产市场的分类：
A、一级市场：以土地所有者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者和使用者
的交易市场。
B、二级市场：指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、
出租、土地、转让、抵押等房地产交易。
C、三级市场：指在二级市场的基础上再进行转让或出租的房地产交易。
3、房地产产权及房地产证
A、产权：权利人对土地的使用权和土地上建筑物，附着物的所有权，以及由此产
生的他项权。（占有、使用、处分、收益）
B、房地产证：权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的的凭证，是合法拥有
房地产的凭证。现在颁发的《房地产证》，是由原《房屋所有权证》、《国有土
地使用权证》合二为一，统一制成单一的《房地产证》，由一个部门统一颁发。
新的《房地产证》设置土地、房屋二个栏目，对土地使用权，房屋所有权同时
进行登记。
C、《房地产证》记载的内容：
权利人、权利人性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、
结构、用途、价值、等级、座落、坐标等。
D、国地局：代表国家行使土地所有者的职权，以及对房地产市场、房地产行业管
理的一个政府部门。
E、产权处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手
续的部门。
F、公证处：是一个国家的证明机关，法律公证的机构。
G、发展商：专门从事房地产开发、经营的企业。
H、代理商：经政府批准成立的，从事房地产咨询、经纪、评估、策划等业务的中
介服务机构并获取佣金。
I、物业管理：是对房地产商品的售后服务，是房地产商品消费环节上的经营管理
活动。
四、建筑专业基本知识
1、基本术语篇
建筑用地面积：红线范围内面积（包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化
用地面积）
总建筑面积：所有建筑有效面积（住宅建筑面积、公建配套面积）
容积率：总建筑面积÷用地面积
覆盖率：建筑基底面积÷用地面积
绿化率：绿化面积÷用地面积
实用率：实用面积÷建筑面积
面宽：住宅横向长度
进深：住宅纵向长度
车户比：车位÷总户数
居住区各类用地组成：住宅用地、公共服务设施用地、公共绿地、道路用地、其它
用地。
建筑密度：指建筑基底面积÷建筑用地面积
住宅建筑间距：指各楼宇之间的直线距离（又称楼间距）。
层高：指每层上、下层楼板中心线间的垂直距离。
2、基本结构篇
砖混结构：一般用于多层建筑，以墙身为承重结构。
特点：施工方便、造价低、开间小、建筑高度低（24米以下）。
框架结构：以柱为承重结构。
特点：施工方便、开间灵活结合剪力墙可建100米。
剪力墙结构：以纯混凝土浇注的墙为承重结构。
特点：造价较高一般结合框架运用。
五、商品房销售相关管理制度[以下各项制度因各地方法规不同稍有差]
1、销售条件
现房销售条件
现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质
证书；
取得土地使用证书或者使用土地的批准文件；
持有建设工程验收；
拆迁安置已经落实；
供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用条件，其它配套基础设
施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案
已经落实。
2、商品房预售条件
商品房预售条件，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管
理办法》的有关规定执行，其中，商品房预售许可条件为：已交付全部土地使用
权出让金，取得《土地使用权证书》；
持有《建筑工程规划许可证》、《开工证》；
按提供预售的商品房计算，投入开始建设的资金达到工程建设总投资的三分之二
（67%）以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
市政府国土部门办理预售登记，取得商品房预售许可证；
开发商与金融机构签订预售款监管协议；
土地使用权未作抵押或已解除抵押关系。
六、销售方式的规范
1、不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；
2、不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；
3、商品住宅按销售，不得分割拆零销售。
七、关于面积误差的处理
1、即可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价；
2、合同中应当明确合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，并规定了合同
未作约定时的处理原则，即3%以内的部分多退少补，超过3%的部分，有房地产开
发企业承担，不足3%的部分，由开发企业向购房人双倍返还该部分价款。
八、规划、设计变更的处理
1、商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计；
2、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构、户型、
空间尺寸、朝向变化，以及影响商品房质量或使用功能的，应在确立之日起10内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达15日内做出是否退房的书面答复。
九、定金的规定
1、不符合商品房销售条件的，不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的
费用；
2、合销售条件的商品房，所收定金可根据当时人之间的约定处理。
十、关于广告的规定
商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定；
售时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
（附件一）商铺物业基础知识
一、商铺物业分类
1、按产权年限分类
（1）70年产权
位于住宅裙楼的商业，与住宅产权年限一样。在同样的地段，产权越长，投资
价值越高。
（2）40年产权
为纯商业物业。纯商业物业地块出让价格一般都比住宅物业地块价格高，通常
位于一个区域的繁华商业地段或政府规划中的未来重点商业圈。
2、按商铺在经营上的独立性分类
（1）室内虚拟商铺：
（2）室内独立商铺：
（3）沿街独立商铺：
3、按所经营业态在物流供应链中的位置分类
（1）专业市场：
B2B模式，指以批发为主的商品交易市场，进驻商家主要为生产厂商、各级代
理商，商品销售对象主要为次级代理商、终端经销商。比如深圳华强北赛格电
子广场、东门的白马服装市场、草埔农产品批发市场，虎门富民服装广场、黄
河时装城。合和地产策划代理的嫔纷世界美妆城也属于专业市场（美容美发化
妆用品专业市场）。
（2）零售市场：
B2C模式，进驻商家主要为各级代理商和终端经销商，商品销售对象主要为终
端消费者。包括百货商场、超市、主题商场、折扣店、品牌专卖店、便利店等
等。比如万佳百货、沃尔玛超市、紫荆城、女人世界、千色店、7-11便利店、
百果园鲜果超市，等等。
（3）服务市场：
B2C模式，包括餐饮、娱乐、休闲、金融、证券、票务等等。
当然，上述分类尚不能概括完整的商业形式。随着商业经营模式的不断创新，一些新型商业模式开始兼具多种市场类型的特征，比如世界第一大建材超市B&Q（百安居）采用现代零售商业经营模式，很难用“专业市场”或“零售市场”来界定。
二、商铺物业建筑基础知识
1、开间与进深：
开间与进深的比例在1：3以内最为合适，开间越宽，商铺价值相对就越高。
2、柱距：
在框架结构建筑中，支撑整个建筑的钢筋水泥柱与柱之间的距离为柱距。
柱距越宽，越有利于商品的布置和人流的交通组织，当然，柱距越大，建筑成本越
高。
通常来说，一般商业柱距在8米-10米之间，但一些仓储式超市和建材超市需要12
米-15米的超宽柱距。
3、层高/净高
层高指相邻两层楼板中间之垂直距离；净高指经过室内装修后地面至天花之间的垂
直距离。
为营造开敞、舒适的购物环境，商铺对层高的要求较高，一般来说商业首层层高应
在米以上，装修及安装中央空调后净高在4米以上；二层以上层高在米以上，净高
在米以上。
但越来越多的现代商业对建筑层高的要求越来越高，比如OBI（欧倍德，世界第二大建材家居超市）就要求首层层高不低于8米，以便在垂直方向货架载货量最
大，最大化节约仓储成本。
4、水平交通组织
指商业人流在水平方向的组织路径。通畅、舒适、便捷的水平交通组织有利于营造
高素质的购物环境，提高商业人流量，促进顾客购买决策。
（1）出入口：指商业人流、货流进出商场的通路。一般分为人流主出入口、次出入口和货流出入口。
（2）人行通道：指顾客购物行走的路径。一般来说，通道越宽，商场档次越高，购物环境越舒适。通常通道宽度在米米，不应低于米。
5、垂直交通组织
指商业人流在垂直方向的组织路径。通畅、快速、便捷的垂直交通组织有利于商业
人流向上层流动，提升上层商业价值。商场垂直交通组织主要通过以下设施完成：
（1）自动扶梯
（2）人行扶梯
（3）封闭电梯
（4）透明观光电梯
6、荷载
指商场地面每平方米的最大承重能力。不同业态、商品的商业对地面荷载的要求不尽相同，经营商品单位重量越重的，对地面荷载的要求越高。
7、中庭
指商场中数层连通镂空的空间。中庭通常摆放商业利润最高的商品或最容易积聚人气的商品，或作为促销区域、休闲区域，是大型商场重要的商业空间构成。
8、广告位
位于商场室内及建筑外墙的可供入驻商家做广告的部位。广告为有利于营造浓郁的
购物氛围、提示购物信息，同时也是吸引重要商家入驻的优惠筹码。
9、配套设施
（1）中央空调
（2）电梯/扶梯
（3）洗手间
（4）室内休闲椅
（5）室外休闲设施
（6）地面/室内停车场：
随着家庭汽车拥有量的不断增长，现代商业对停车位的要求越来越高，如山姆会员店要求停车场面积为室内商业经营面积一样。在深圳，真正现代化的商场应每50平米配备一个车位，比如一个2万平方米的商场至少应配备400个停车位。
通常来说，地面停车位面积为25平米/车位，地下停车场为35平米/车位。
三、商业经营管理基础知识
不同的商业类型有不同的经营管理模式：
1、独立经营
商家租赁一个独立的商铺自主经营，整个交易过程全部在本商铺内完成。
2、“租赁式”统一经营管理
商家按月向商业管理人交纳固定租金及管理费用，由商业管理人统一管理、统一销售形象、统一收银。
3、“扣点式”统一经营管理
商家进场经营，由商业管理人统一管理、统一销售形象、统一收银，无须向商业管理人交纳固定租金及管理费用，而是在每月销售额中提取固定比例作为租金和管理费。
四、商铺物业价值要素
1、影响商铺物业价值的两个最核心素
（1）商业人流量：
人气就是财气，所有影响商铺人流量的因素都是影响商铺价值的因素。
（2）业态租金承受度：
不同的业态可承受的租金是不同的，能够承受越高租金的业态，其商铺价值
就越高。比如大百货、大超市、大家具商场，其所能承受的租金非常低，相
应商铺价值就越低；而化妆品、精品、装饰品等占地小、毛利高、销量大，
其所能承受的租金较高，相应商铺价值就越高。
如：华强北万佳之所以离开华强北，就是因为房东把原120元/平米的租金提高到180元/平方米，万佳从经营上无法承受该租金。最后该商铺被远望数码城租下。而在同样地段的女人世界，5年前首层租金不过150元/平方米，如今已增长至500元/平米，而且还供不应求，租金有进一步上涨趋势。
2、商业人流量的决定因素
（1）商业物业所在的商圈
（2）商业物业所在商圈的地段
（3）具体商铺的位置—银边金角
·距离主出入口的远近
·距离扶梯的远近
·几面开口迎客
·开间：进深之比例
（4）具体商铺的楼层
五、商铺物业投资基础知识
1、投资品种分类
υ房地产：商铺、住宅、写字楼
υ储蓄：定期、活期等
υ外汇（炒汇）
υ股票（炒股）
υ基金
υ保险
υ珠宝
υ古玩
υ邮票
υ钱币
υ纪念品
等等。
2、商铺投资“12字真经”---投入少、回报稳、风险低、升值快（成长性高）
3、商铺投资与其他投资品种的比较
4、如何撰写商铺投资计划
个人商铺投资要素以与商铺类型分析报告
个人商铺投资要素以及商铺类型分析
个人商铺投资要素以及商铺类型分析 投资商铺五大要素 1、市面：成熟的社区往往店家密集，还配有公园、影院等辅助设施。要判断市面是否好，也可参照“肯德基指数”：如果在某个区域有两三家肯德基快餐，就足以说明其市面在区域中是不错的了。 2、楼层：租金往往最能体现商铺的价值。一般一楼、二楼的租金要相差2—3倍，而商铺的价格更会差2—5倍！因而一楼的商铺往往最好租，租金也高，对投资者也最有保障。 3、自主权：自主权越高，收益越单纯。 4、使用率：使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能有效提高商铺的使用率。水平一般只追求使用率，不在乎得房率。 5、产业市场：对于一条商业街而言，商铺是否在一楼并不是决定性因素，准确的市场定位则可以大大提高物业的回报。许多商业街已经形成了自己的产业市场，比如“电脑一条街”、“服装一条街”等，找准市场定位可事半功倍。
商铺类型分析 1、商业街商铺商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 2、市场类商铺“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 3、社区商铺其经营对象主要是住宅社区的居民。 4、住宅底商住宅底商指位于住宅底层的商用铺位。 5、百货商场、购物中心商铺鉴于该类项目规模庞大，开发复杂，所以投资风险也比较高。 6、商务楼、写字楼商铺酒店、商住公寓等里面用于商业用途的商业空间。 7、交通设施商铺交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
信谁不如信自己——谈商铺投资 “一铺养三代”这句话不知道是什么时候开始流行的，现在一不小心就成了许多新开盘的商业地产对外宣传的广告语，真是脍炙人口，开发商爱说，投资者爱听，一百年后的理想就这么美好的变成了现实，商铺是卖出去了，那投资商铺的老百姓们该怎么办，难道就这么信了？投资是要很理性的，不能听风是雨，我们要有理性的分析，商铺投资更是如此。 我们学过政治经济学应该知道价值和价格这两个术语，价值来自商品的本身，价格来自供求关系变化的市场，价格与价值对等才符合整个社会的经济规律，但放在市场上来，大家追求的却更多是不对等的结果。就拿商业地产市场来说，开发商希望出售商铺价格高些，当然价值是大是小，我们还有待讨论；但投资者是一定希望得到价值大的商铺，因为影响商铺的综合因素的存在，其不断的变化和推动，是可以使投资者所购买商铺的价值得到不断的提升，价格也会随之变化攀升，但其中风险也会很大。那我们如何判断商铺的价值大小，是否值得投资，笔者这里就与想投资购买商铺和已涉足商铺投资的朋友们谈谈商铺投资的问题，虽说是老生长谈，但又不得不谈，因为它对我们投资人来说太重要了。
商铺租金谈判技巧
商铺租金谈判技巧 【篇一：店铺转让谈判技巧】 篇一：商铺租赁谈判技巧 商铺 租赁谈判技巧 商铺租赁谈判商 铺在出租和转让的谈判过程中，一定要力争主动，这就需要我们在 商铺租赁谈判中了解出租 方想使商铺租出一个好价钱所采取的方法： 1、找到商铺的卖点， 位置，人流，靠近高档楼 盘，租金低，周围的商铺的集群效应等等，总之，一定要找到1个 核心卖点和2--3个后备核 心卖点。 2、根据承租方的具体情况，尽快摸清承租方最看重店铺 的什么卖点。比如人流量， 就应该在谈判中反复强调人流量将对经营带来的“巨大”的帮助，并 以此作为说服承租方投 资的突破口。 3、既是投资，以万元为单位很正常，假如是成本、 费用，那以千元为单位， 都是比较“恐怖”的数字，应该压缩的。店铺租金有周围店铺的参照 标准，一般在谈判中不 太好争取一个好价钱，但是建立在“投资”上的转让费，则是不好横 向比较的。 4、转让费的谈判过 程中，一定要力争主动，主动做价格分解、分析，先入为主建立 “合理”的概念，在一些设 备费中可以把价格做低一点，装修费可以调高（正规的装修公司收 费的确高），要让步时候， 坚决不谈装修费，适当提高设备的折旧费用，慢慢让步，最后” 勉 强“成交”。上面四种是 出租方特别是转让方最为常用的宣传手段，那我们就要在谈判前找 出这些问题的破绽，以压 低费用从而签订合同。怎样才能租到一间物美价廉的商铺： 1、在 初步选定地点后，对相关 的情况做一定的调查分析后，这样才能决定是否最后把店面订下来。
2、特别注意在房租 的价格、租金交付方式和房屋合同签订隐含的细节方面更是大有学问。 3、附加条件不可忽 略：在租店面之前，与房东除了谈租金外，还要注意谈妥有关的附 加条件。这可以使你节省 不少开支。首先，租房前应对店面内现有的情况(包括装修状况、设备状况等)都了解清楚。 然后通过谈判，要求房东在出租前对门面房进行基本的整修，拆除 原有已报废无法再利用的 设备和装修，对店面的房顶、地板、墙壁做基本的修缮，添置或维 修水电设施等。或者要求 房东承担相应的费用，在租金中予以抵扣。其次，通过谈判要求免 付押金。一般黄金地段的 门面房押金是比较高的，虽然这钱要还给你的，但如你一直经营下去，这笔钱也就等于搁死 在那儿了。如果谈得好，完全是有可能卸掉的。再次，通过谈判要 求延期缴付房租。尽量压 低初期的租金，待生意走上正轨后，再按标准支付，并补足前期的 差款。只要你能主动p 艮 定延期期限，有些房东是会答应的。最后，缴付方式，交房租一般 最常见的有按月结算、定 期缴付和一次性付清等几种。很多人都觉得房租最好一个月交一次，这样能节约钱。但如果 你有能力一次性交清，那就可以跟房东要求优惠。也能省一笔开支。有的店面是长期定租的， 如果你有足够的资金，而且你看好选定的店面，也可以一次性将十 年二十年的房租全部付清。 这样既可免除门面半途被别人高价挖走之虞，也能免受涨租的影响，节约不少租金。从长远 看，门面的房租价格总体是呈上升趋势的。有的门面房定下一年或 两年的租金后，其后再要 续租的话，常常要按一定的比率逐年递增，这种情况下最理想的租 金缴付方式是每半年或一
商铺投资八大风险概要
商铺投资八大风险 1、宏观调控:是指国家利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法从而使得这类市场内的投资风险增加的情形,比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。 2、供求关系:供求关系失衡也会产生投资风险。真正具有投资价值的商铺是一种稀缺资源,市场需求旺盛。但是一旦供求关系严重失衡时,就会影响整个区域的商铺价格。 3、规划失当:规划是行政对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或计划,属于法规范畴,具有强制性,如果规划失当,也会造成商铺贬值。 4、环境变化:环境是指自然环境和商业环境,在自然环境趋向恶化时,该区域的商铺会 产生贬值,因人口难以生存。在商业环境发生变化时,如购买力流失等,也会使商铺的价值严重下降。 5、选址不当:选址是商铺投资者的最基本的功课,如选址不当,会造成投资者损失。 6、开发商的项目实施能力不强:开发商实施能力不强也会使投资者遭受损失。烂尾工 程会使许多投资者深陷套中。 7、业态变化:不同的商业业态有不同的商铺需求,如果商铺过分依附某种业态,投资 专用型商铺,也会使投资充满风险,因为这类商铺的通用性差,一旦业态变化,这类商铺的使用价值顿失。
8、商圈变化:本市的商业发展呈聚集——扩散的趋势,市级商业中心的核心部位确实在 增值过程中,其地理空间却在变化中,核心区位越来越小,如果投资该类街市又不处于核心部位的商铺,将有投资的风险。 商铺投资五大看 市口 成熟的社区往往店家密集,还配有公交、地铁(轻轨、公园、影院等辅助设施。要判断市口是否好,也可以参照“肯德基指数”,即如果在某个区域内有两三家肯德基快餐店,就足以说明其市口在区域中是不错的。 楼层 租金往往最能体现商铺的价值。一般一楼与二楼的租金要相差2—3倍,而商铺的租金更会差2—5倍!因而一楼的商铺往往最好租、租金也高,对投资者也最有保障。 自主权 自主权越高,收益越单纯。类似襄阳路市场,主权性虽然比独立门面略逊,但比大商场由经营者“统一整体经营,投资者跟分股权”的模式要自主的多。 使用率 使用率提高一倍,就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间,客户流又比较简单、合理的话,就能有效提高商铺的使用率。注意,商铺一般只追求使用率,不在乎得 房率。 市场定位
项目投资分析报告
广州世贸服装城项目 投资分析草案 项目背景分析 广州世贸服装城位于广州市流花-矿泉服装商圈，是国内唯一的集合服装、鞋帽、皮革、钟表等民生日用品的综合批发集散地，更是全国、乃至东南亚最大的服装批发零售交易集散地，有着“全国第一服装商圈”的美誉。与白马服装市场为邻。 广州世贸服装城——占地面积超过8万平方米，总建筑面积超过30万平方米（其中商业20万平方米，住宅10万平方米），约3000多个铺位。投资约25亿。广州世贸服装城集商铺、写字楼及其他餐饮、会所、会展等众多配套功能于一体，拥有完善的硬件设施和软件发展空间，其配套设施有—4个大型豪华中庭、1个超大型室外下沉广场及4个小型下沉广场，不但提供了宽畅的视觉空间也提供了多个举办中小型互动推广活动的场地。100多台电梯，包括手扶电梯、大型货梯、观光客梯、汽车电梯等共同构筑了立体、完善、快速的人流、物流交通体系。两个超大面积的大型户外露天广场，适合举办大型户外活动；庞大、立体、完善的大型停车空间，拥有1000多个室内停车位的地下大型停车场、近200个车位露天停车场、5000多平方米的临时卸货区停车场，两个超大型露天广场也可为庞大的停车需求提供额外的应急停车空间。近万平方米的物流仓储中心，为本项目提供了庞大的物流中转基地，同时也可能为商圈带来新的科学合理的物流运作模式。5000多平方米的餐饮配套为客户提供了美食广场、品牌快餐、大型中式酒楼等不同档次的餐饮选择。3000多平方米的专业大型会议展示发布中心为厂商客户发布新产品及举办大型会议提供优质的场所。专设会员会所及各类专为项目客户量身打造的专业配套服务中心，合计面积过10000多平方米。 项目优势 当前中国服装批发行业风起云涌，品牌服装批发市场更是大行其道，这主要得益于社会财富的日益积累，以及人们对品牌的追崇愈演愈烈。2008年世界金融风暴以后，中国的加工或贴牌企业在寻求生存和发展契机，他们意识到最佳出路便是在逆境中打造品牌，而其中最有效、最快捷的方式，便是依托中国特有的批发市场平台，打造自己的品牌。“商贸企业如何从出口为主转到内销的市场里，最有效、最快捷的方式，便是依托中国特有批发市场的平台，快速塑造自有品牌。”业内人士分析认为。事实上，广东服
商铺投资的十二个技巧把握投资时机有诀窍
Usr 商铺投资的十二个技巧把握投资时机有诀窍 这年头，人人都在琢磨，怎么能让口袋里有限的银子多生出几个“崽”来。要想让钱更多地生钱，现代化的投资技术和理念固然必不可少，咱中华民族祖祖辈辈传下来的至理名言也是万万不能忘记的。俗话说，一铺养三代。投资商铺，如今仍不失为一个投资妙招。 商铺吸引投资者的主要是其诱人的投资回报。要使所投资的商铺长盛不衰，取得丰厚的投资收益，就要从最初的选购开始“眼观六路，耳听八方”。 商铺选购要考虑的因素很多，比如：房地产环境、商铺的商业环境、供求关系等。下面教你12个投资商铺的小技巧，仅供参考哦！ ★技巧一：因地制宜选行业 位于交通枢纽处的商铺，应以经营日常用品或价格低、便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化、办公用品为主，且商品的档次应相对较高。位于学校附近的商铺，应以经营文具、饮食、日常用品为主。在投资商铺之前，就应该为它寻找“出路”。 ★技巧二：坚决“傍大款” 如果你相中的商铺位于著名连锁店或强势品牌专卖店附近，甚至就在这些店面的隔壁，那么，你大可省去考察商铺市场的时间和精力，因为你的商铺将可以借助这些店面的品牌效应招揽顾客。 ★技巧三：巧用“物以类聚” 管理部门并没有对某一条街道、某一个市场的经营进行规定，但在长期经营中，某条街道或某一个区域，很可能自发形成销售某类商品的“集中市场”。 ★技巧四：独立门面不可少 有的店面没有独立的门面，自然就会失去独立的广告空间，你也就失去了在店前施展营销智慧的空间，这会给店面今后的促销带来很大麻烦。
★技巧五：周边民众购买力需知晓 商铺周边人群购买力的大小和质量，决定了商铺的基本价值。当然，在那些购买力较强的区域，商铺的价值高，你获得投资回报的成本也相对较高。 ★技巧六：人流量很重要 投资商铺的收益在很大程度上取决于人流量。真正支撑商铺长期盈利的是固定人流，其次是流动人流、客运流（公交、地铁的客流）。 ★技巧七：路边店能讨巧 如果商铺位于一条道路的一侧，就拥有了道路上来回两个方向的客流，这种临街的商铺，价值不低。 ★技巧八：建筑结构必须好 建筑物的结构也直接影响到商铺的价值，这一点很多人都没想到。建筑物的结构多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构，或者大跨度的无柱类结构（如体育场馆），这些结构的优点是：展示性能好，便于分隔、组合，利于布置和商品摆放。 ★技巧九：了解商铺的开发商 选择品牌开发商，确保资金安全，是成功投资商铺的一个重要方面。实力雄厚的开发商往往拥有完善的开发流程，以及众多的合作伙伴，这对商铺的商业前景来说就是一种保证。 ★技巧十：周边交通要便利 理想状态下的商铺或商业街市，应具备接纳八方来客的交通设施，周边拥有轨道交通、公交车站点，当然，停车场也是不可或缺的。 ★技巧十一：不忽略发展空间 投资商业物业要具有发展的眼光。有一些看似位置较偏的商铺，前期租金很低，商户难寻，似乎没啥“钱”途，不过你可别忘了，任何事情都可能发生变化。 ★技巧十二：把握投资时机有诀窍
十部经典电影告诉你职场生存法则
十部经典电影告诉你职场生存法则 阳光明媚，春暖花开，又到了求职、跳槽的高峰期。面对这个时刻，我们更多的却是偏向职场生存法则，理想的东西似乎越来越少。因此特别梳理不同的职场经典影视作品，带你走进职场天地，相信自己，他行，你也行。 1、《喜剧之王》 或许你会觉得这是部喜剧片，但当你带着初入职场的人的心态来看，就可以换个角度看懂这部片了。里面也反映了初入职场应有的心理准备。 职场新人必知： 1、先稳住，看清局势。有梦想、有自信的新人，都想尽快表现自己，得到青睐，却往往被人说“你干什么呀，我都不知道你在干什么”霞姐语录。原因是还没有看清现实情况，没有顾全大局星演牧师时的搞怪死法。领头的要做成一件事，最需要的是大家配合，为了个人的表现欲又没看清状况，注定是要被out 的。这时候成龙大哥站出来教育了一下，“年轻人，用点心，啊，
用点心就行了”。用心观察，踏实做事，不要急于表现，先摸清情况是职场新人的第一课。 2、把自己放低，别太拿自己的感觉当回事。人都是有自尊的，新人却不能把自尊看得太重，因为没资格。别人尊敬你是因为你有能力，有自己在职场的一个位置。刚来的人，站都站不稳，没有地位可言，是不用指望别人怎样对你好的。当然这是一种为了做事心态好的自我调整，自己要清楚，“我其实是一个演员”。． 3、要敬业，珍视手上的每件小事。导演没喊“cut”，就要一直演下去。这种敬业不光是身为男主角被人重用的时候才表现出来，哪怕是被人随便抓去做没人愿意做的小事也要做到。即使小，也是一个机会，要懂得感激有这样一个机会，要认真对待。 4、尊重老员工，不管喜不喜欢他。不管老员工怎样对你，你喜不喜欢他，都要给予尊重。达叔开始的时候霸道和穷凶极恶，后来才让人知道，那只是他对人要求高。在关键的时候，老员工的经验和成熟是可以救命的，要知道感激。 5、当不喜欢一个人的时候，试着喜欢他/她讨人喜欢的部分，这也是一种专业精神。“你有没有专业精神啊，转移视线嘛，客人长得难看就别看他的脸喽，嘴长得难看也许牙齿好看哪”，当然，如果，真的遇到极品人，也要有自己的底限的。 “前面黑漆漆的，什么都看不到呀。” “不是啊，天亮的时候，就会很漂亮了。”
海南房地产项目投资分析报告
海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用
表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5
（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用
表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9
三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10
四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
商铺投资八大风险
商铺投资八大风险 1、宏观调控：是指国家利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法从而使得这类市场内的投资风险增加的情形，比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。 2、供求关系：供求关系失衡也会产生投资风险。真正具有投资价值的商铺是一种稀缺资源，市场需求旺盛。但是一旦供求关系严重失衡时，就会影响整个区域的商铺价格。 3、规划失当：规划是行政对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或计划，属于法规范畴，具有强制性，如果规划失当，也会造成商铺贬值。 4、环境变化：环境是指自然环境和商业环境，在自然环境趋向恶化时，该区域的商铺会 产生贬值，因人口难以生存。在商业环境发生变化时，如购买力流失等，也会使商铺的价值严重下降。 5、选址不当：选址是商铺投资者的最基本的功课，如选址不当，会造成投资者损失。 6、开发商的项目实施能力不强：开发商实施能力不强也会使投资者遭受损失。烂尾工 程会使许多投资者深陷套中。 7、业态变化：不同的商业业态有不同的商铺需求，如果商铺过分依附某种业态，投资 专用型商铺，也会使投资充满风险，因为这类商铺的通用性差，一旦业态变化，这类商铺的使用价值顿失。 8、商圈变化：本市的商业发展呈聚集——扩散的趋势，市级商业中心的核心部位确实在 增值过程中，其地理空间却在变化中，核心区位越来越小，如果投资该类街市又不处于核心部位的商铺，将有投资的风险。 商铺投资五大看 市口 成熟的社区往往店家密集，还配有公交、地铁（轻轨）、公园、影院等辅助设施。要判断市口是否好，也可以参照“肯德基指数”，即如果在某个区域内有两三家肯德基快餐店，就足以说明其市口在区域中是不错的。 楼层 租金往往最能体现商铺的价值。一般一楼与二楼的租金要相差2—3倍，而商铺的租金更会差2—5倍！因而一楼的商铺往往最好租、租金也高，对投资者也最有保障。 自主权 自主权越高，收益越单纯。类似襄阳路市场，主权性虽然比独立门面略逊，但比大商场由经营者“统一整体经营，投资者跟分股权”的模式要自主的多。 使用率 使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单、合理的话，就能有效提高商铺的使用率。注意，商铺一般只追求使用率，不在乎得
商铺、营业房项目可行性分析报告(模板参考范文)
商铺、营业房项目 可行性分析报告 规划设计 / 投资分析
商铺、营业房项目可行性分析报告说明 该商铺、营业房项目计划总投资8954.46万元，其中：固定资产投资7751.52万元，占项目总投资的86.57%；流动资金1202.94万元，占项目总投资的13.43%。 达产年营业收入9124.00万元，总成本费用7098.36万元，税金及附加161.17万元，利润总额2025.64万元，利税总额2466.21万元，税后净利润1519.23万元，达产年纳税总额946.98万元；达产年投资利润率22.62%，投资利税率27.54%，投资回报率16.97%，全部投资回收期7.39年，提供就业职位203个。 项目报告所承载的文本、数据、资料及相关图片等，均出自于为潜在投资者或审批部门披露可信的项目建设信息之目的，报告客观公正地展现建设项目的现状市场及发展趋势，不含任何明示性或暗示性的条件，也不构成决策时的主导和倾向性意见。经项目承办单位法定代表人审查并提供给报告编制人员的项目基本情况、初步设计规划及基础数据等技术资料和财务资料，不存在任何虚假记载、误导性陈述，公司法定代表人已经郑重承诺：对其内容的真实性、准确性、完整性和合法性负责，并愿意承担由此引致的全部法律责任。 ......
主要内容：总论、项目建设背景、产业分析、建设规划分析、选址科 学性分析、土建方案说明、项目工艺技术、环境影响概况、安全规范管理、项目风险应对说明、节能情况分析、项目计划安排、项目投资估算、经营 效益分析、项目综合结论等。
第一章总论 一、项目概况 （一）项目名称 商铺、营业房项目 （二）项目选址 xx产业示范基地 （三）项目用地规模 项目总用地面积31909.28平方米（折合约47.84亩）。 （四）项目用地控制指标 该工程规划建筑系数52.13%，建筑容积率1.14，建设区域绿化覆盖率5.04%，固定资产投资强度162.03万元/亩。 （五）土建工程指标 项目净用地面积31909.28平方米，建筑物基底占地面积16634.31平方米，总建筑面积36376.58平方米，其中：规划建设主体工程26840.37平方米，项目规划绿化面积1832.44平方米。 （六）设备选型方案 项目计划购置设备共计78台（套），设备购置费3281.75万元。 （七）节能分析 1、项目年用电量455324.14千瓦时，折合55.96吨标准煤。
商铺销售技巧总结(附房地产相关知识)
商铺销售技巧总结 （附：房地产相关知识）
1、售楼员的基本工作和职业特性需求？ 2、售楼员有哪些良好的职业心态？如何培养？ 专业素养，积极自信，诚实乐观。积极进行自我反省与总结。
3、成功售楼员做到以下几点： （1）忠于客户、忠于公司、忠于自己。（2）掌握行业知识，了解客户业务。（3）树立双赢观念。（4）对机会的感知和把握。（5）已自己的热情和投入赢取客户的支持和投入。（6）看到并感到别人的帮助。（7）保持健康的身体和良好的生活习惯。（8）有远见，要坚持不懈。（9）体贴别人，通情达理（10）要运用常识。（11）主动精神。 4、售楼员应克服的不良习惯： （1）言谈侧重道理，说话蛮横。（2）喜欢随时反驳。（3）内容没有重点。（4）自吹或过于自贬。（5）言谈中充满怀疑态度。（6）随意地攻击他人。（7）语无伦次或好说大话。（8）说话语气缺泛自信。（9）喜欢嘲弄别人。（10）强词夺理或是态度嚣张傲慢。（11）使用很难明白的语言。（12）开庸俗的玩笑。（13）懒惰。 3、售楼员的自我行为控制？ 准备 （1）服装仪容 a)头发要勤清洗、梳整齐 b)化淡妆，不宜浓妆艳抹 c)胡子每日刮修 d)指甲应常修剪，不可留太长
e)制服要常洗涤，并且要烫平 f)皮鞋常注意有无泥尘，每日擦拭一次 （2）自我训练笑容 （3）准备推销用具 楼书、价格表、名片、笔、计算器、订单。 （4）拟订拜访计划 a)售楼中心接待 b)电话拜访 （5）每次接待之后都应进行反思，对未能回复客户问题作出记录，可事后电话回复，也可避免类似情况重复出现 a)对方反对的主要理由是什么 b)我当时的回答是什么 c)我应该做的回答是什么 接近 （1）递名片后的开场白：捕捉客户特点，以称赞的言语展开话题 （2）注目的方法：与新客户交谈时，凝视其两眼之间的一点（3）重视第三者：注意不要冷落客户随行 （4）多讲“请”、“谢谢”、“抱歉” （5）名片策略：每次交谈都要留下名片 交谈 落座：选择最易与客户交流的位置，使客户、你以及你所要介绍
商铺定价原则及一般方式
心之所向，所向披靡 商铺定价原则及一般方式 2007-6-25 23:48:00 1、通过两个方面来定价： （1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期 （2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性 2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0.5 3、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。遵循楼上的方法,抓出均价.金角银边,角间和边间的单价要高些.面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些.层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了.和位置/地形/项目经营主题/当地购买习 惯都有关系 商铺定价的几个参考: 1.参考配套社区住宅价格:作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的1.5---- 2.5倍; 2.依据租金制定价格:根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在10%-----20%的情况,反算商铺的均价; 3.根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类
别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格. 商铺定价的一些参考原则: 1.一层,二层的层差范围在25%-----40% 2.临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高 3.商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低 4.价格同商铺面积成反比 执行建议: 1.一拖二式的销售 2.带租约式的销售 3.返租销售 4.统一售后商业物业管理,统一招商 5.作好销售控制 定价方法参考 1、投资回报率法 投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。 2、周边价格参考法 周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项
职场人际交往技巧24项及十大职场生存法则
职场人际交往技巧24项及十大职场生存法则 本文由无锡人才网（https://www.360docs.net/doc/6d16006788.html,)为您整理 人际交往的技巧是一个非常庞杂的话题，有些人做好事会让人感激一辈子，而有些人帮了别人却可能费力不讨好，不但得不到感激和回报，还让人心存嫉恨。职场人际交往要注意哪些，列举如下： 1.多给别人鼓励和表扬，尽量避免批评、指责和抱怨，不要逼别人认错。 2.要学会倾听。不要说得太多，想办法让别人多说。 3.如果你要加入别人的交谈，先要弄清楚别人究竟在说什么。 4.交谈之前尽量保持中立、客观。表明自己的倾向之前先要弄清楚对方真实的倾向。 5.注意对方的社交习惯并适当加以模仿。 6.不要轻易打断、纠正、补充别人的谈话。 7.别人有困难时，主动帮助，多多鼓励。 8.不要因为对方是亲朋好友而不注意礼节。 9.尽可能谈论别人想要的，教他怎样去得到他想要的。 10.始终以微笑待人。 11.做一个有幽默感的人。但是在讲笑话的时候千万不要只顾着自己笑。 12.做一个脱离低级趣味的人。 13.跟别人说话的时候尽量看着对方的眼睛，不管你是在说还是在听。 14.转移话题要尽量不着痕迹。 15.要学会聆听对方的弦外之音。也要学会通过弦外之音来委婉地表达自己的意思。 16.拜访别人一定要事先通知。 17.不要在别人可能忙于工作或者休息的时候打电话过去。除非是非常紧急的事情。 18.给别人打电话的时候，先问对方是否方便通话。
19.一件事情让两个人知道就不再是秘密。 20.你在背后说任何人的坏话都迟早有一天传入这个人的耳朵。 21.不要说尖酸刻薄的话。 22.牢记他人的名字。养成偶尔翻看名片簿、电话本的习惯。 23.尝试着跟你讨厌的人交往。 24.一定要尊重对方的隐私，不管是朋友还是夫妻。 十大职场生存法则 之一：男女搭档干活不累。 在办公室里找到个合拍的搭档这很重要，即便是再能干的人，也不可能独自在办公室里游刃有余。还是别把自己总当成是“水”，运用智慧做一条处处都是碧波海洋的快乐之“鱼”，有时候会比“水”拥有着更广阔的生存空间。 之二：同事之间莫谈友情。 你当然要和自己的同事友好相处，又默契配合，但这仅限于工作之中，除此之外你要有不同的生活圈子。和同事是没办法成为朋友的，因为你们之间存在利益冲突，而作为凡人的我们，几乎不能逾越这样的诱惑和挣扎，不如尽量避免。 之三：没有笨老板只有蠢员工。 总是嘲弄自己老板是笨蛋的员工，其实才是最愚蠢的一类，自以为是在任何时候的结果，都会是搬起石头砸自己脚。要知道能做到上司和老板的人，一定比现在还是员工的你略胜一筹，至少是某些方面，不承认这一点的员工更蠢。 之四：绝对不要说谎话。 生活里说点谎话或许还能在被揭穿后得到原谅，因为其中有真正爱你的人，可办公室里没人是你亲爹亲妈，就别再自己惯着自己了。不论你因为什么原因没有做好工作或是完成任务，那么主动承认错误总比说慌遮掩和推卸责任要有用得多。 之五：不能说真话时请沉默。 办公室里环境和家里的千差万别，当然会有真话不能全说或是及时打住要选择闭嘴的时候，因为你现在毕竟还只是个员工。不知道自己是员工的人就肯定不是个好员工，所
商铺销售基本知识和技巧
商铺销售基本知识和技巧 4、如何做商铺专家级的物业销售员？ 答：住宅销售和商铺销售是不同的。买住宅多半是为了自用，买商铺则是为了投资。商铺是非迫切需求的产品，客户对于该类产品要非常认同才出手投资，商铺销售人员除需要象售楼员一样要熟练掌握有关物业的所有资料信息，及有关房地产政策、建筑、城市规划、物业管理、物业开发及心理学、营销等方面的专业知识之外，还需要掌握以下知识：具备投资分析的头脑，了解投资客的心；了解并能详细分析物业的商业价值所在。 对于本项目商铺的推销，主要先体现在分析“风险”与“收益”的关系。在确保“风险”小的前提下，再来给客户分析实际“收益“。实际上讲的内容是类似的，但在先分析了“风险”小的情况下，放松了客户的戒备心理。 ——对于“风险“方面，本项目的要素： 1、步行街物业的规划，“百货主力店+步行街群”。物以稀为贵。加上其有成为特殊景点的可能，更是超人气所在，人气足的地方，投资风险小。 2、百货等品牌公司领衔进驻。他们也是经过周密调查市场才选择这里，跟他们失败的风险小。 3、地段好，生意机会长久。同时这里是株洲的商业中心区。独立铺位，方正好用，经营灵活。 4、2—3年租金一次性回报。2、3年内不担心没租金收，同时小首期，风险小 ——对于“收益“方面，本项目的要素： 1、比较福田深圳梅林“家乐福”、彩田“新一佳”辅营区，特别是宝安翻身大道的天虹百货周边辅营区的租金比较（特别强调该区域铺位想租都租不到） 2、比较40年的铺王的租金收益及铺位的升值价值。 5、如何把握第一次性成交？ 答：买商铺的客户的目的性较强，而且较冲动，因此第一次的接待至关重要，往往第一次不成交的话，一般很难回头。因此，第一次介绍完毕一定要客户表态，对于犹豫不决的客户，要逼一逼。买商铺通常在了解相关情况后，需要也能够立即作出判断，常常来一次就能确定购买。所以，不要相信客户说“回去商量”或“下次再来”的托辞，要尽可能的留住客户长一点时间，传递的信息要充分，说话的语气要肯定。
商铺投资五大法则
商铺投资五大法则 投资商铺就好比挖了一个泉眼，这个泉眼源源不断的涌出固定投资回报，同时商铺自身还以固定的速度不断升值。与市面上的无形资产投资相比，投资商铺是一个有形资产的投资模式，相对投资证券、股票等无形资产而言是目前最保险的投资。同时，商铺在继承过程中不需要缴纳继承税，所以俗话说得好“一铺养三代”。 商铺的价值体现在能不能有可持续并且可观的租金回报，那选择优质商铺主要看哪几点？1.口碑开发-商圈枢纽金岸 每个城市都有传统繁华的商业街，在传统的商业中心，商铺的价值往往是体现在有没有品牌开发商的号召力加持。品牌知名度是一种无形资产，选择品牌开发商从前期的规划到后期的运营管理都更有保证，且品牌开发商会配备优秀的商业管理团队，助力商铺价值持续增值，营造更加良好的商业氛围。 2.历久弥香-雄踞价值高地 商铺使用寿命在几十年以上，对于商铺这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买落，越是贵价的商铺越能证明其价值，买商铺的人嘴上抱怨着价格太高，但实际都清楚未来会有更为可观的利益流入。二手住宅房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜，因为二手房存在折旧的因素，而商铺就不是这样的了，一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长，且其涨势远高于住宅的租金(一般为1%—3%)。 3.特色商圈-形成聚合效应 成熟商圈的商铺有很强的聚合效应：一来能够吸引商家，二来能够吸引消费者，且二者互相融合、互相推动，越丰富的购物选择越能刺激消费者群聚，使得商圈和商铺越做越旺。商铺既可以自行经营，也可以交给专人代为打点。与传统的沿街商铺比，商业综合体商铺也有其过人的优势，通过统一运营管理，根据其设计结构的特点，商家可根据经营的业态特色自主经营，可塑性极强。 4.稀缺旺铺-产品决定价值 目前住宅和商业存在价格倒挂的问题，房改政策的完善，对于商铺未来的价值提升有着非常好的推进作用，市场发展将逐步趋向于规范化，商业地产在未来有着极大的价值提升空间。 国家为了实现让老百姓“居者有其屋”，将会加大住宅对土地的占用比例，而这一大的宏观调控政策下，商业地产用地将被压缩，用以培养旺铺的土地也会越来越稀缺，好铺自然也会“一铺难求”。
金碧辉煌商铺招商文案
a金碧辉煌商铺招商文案 作者：佚名 1. 金碧辉煌(Loge组合) 2. 昆明首家世界风情情景商场 3. 潮流飓风驾到昆明！ 4. 缤纷华彩世界为你上演 5. 投资宝典 P2目录 P3投资大使档案： 姓名：索罗斯二世性别：男国籍：地球 职业：全球投资顾问 性格：脑筋灵活、眼光独到、胆大心细、诲人不倦 特长：精于把握投资方向、决不放过任何有利时机 任务：中国入关在即，加之中国西部大开发的利好消息，索罗斯二世受众多国际著名投资公司的委托考察中国西南地区。
投资新焦点：一到昆明就被赋有传奇色彩的近日商圈所吸引，古昔的繁华商地，今日兴旺的黄金宝地，促使他一次又一次的留连往返，这几日，他已经把近日商圈前前后后仔细考察了好几遍，对交通、人流、环境、特色等条件逐一作出分析，现在正准备公开他的投资心得，精明的投资者这时候一定要睁大双眼，细细阅读本手册，争取抢占一个最佳的商铺，赚取21世纪的最大回报。 P4—p5 一、（项目概括篇） 千禧扛鼎之作雕琢名楼之珠 效果图（夜景） 金碧辉煌大厦位于昆明城市中轴线黄金商业圈中心——三市街（商业文化步行街）内，是一座集情景商场、顶级豪宅为一体的综合性商厦，是昆明市新标志性建筑。南与金马碧鸡广场相对，北靠柏联百盛大厦，东侧的同仁街为法式骑楼风情步行街。这里地处交通便捷，尽揽繁华，是经商、居住的最佳选择。 二、（历史篇） 彩云南现金碧交辉 历史图片
金马碧鸡的由来 很久很久以前，清澈碧透的滇池中跃出一匹金光闪闪的神马，凡马若与之交配，便会生出能日行五百里的“滇池驹”，翡翠般的西山上，栖息着一只碧玉般的凤凰，她的歌声悦耳响亮，远近数十里可闻，展翅时五彩缤纷美不胜收，当地人不知它是凤凰，只道是“碧鸡”，后人把这金马、碧鸡的传说融入生活在昆明城内建起金马、碧鸡坊，金马、碧鸡象征着富足、吉祥和人们美好的向往。1999年重建的金马碧鸡坊，高12米、宽18米，颇具昆明民俗，雕梁画栋，精美绝伦。传说中有金碧交辉之绝景。唯六十年为一轮酉年中秋酉时，日西落而月升，日月正对而日月光相对时，日射金马坊影倒地，向西而进；倒影渐进，两影相接，形成“日月交辉”的人间奇观。 “金马钟秀，碧鸡吉祥”，金马碧鸡坊成为昆明市的象征。在1999年通过的昆明城市整体规划中，确定了以金碧广场为中心，辐射四周的重点规划方案，不仅标志着昆明向着国际性大都会的起飞，同时再度确定了金碧广场当仁不让的红心地位。 三市街、金马碧鸡坊自明清以来，已有三百年的商业文明历史，自古就是商业金融旺地，此片区更有龟蛇相交，帝王风
2021年投资商铺的10大卖点
投资商铺的10大卖点，如下： 欧阳光明（2021.03.07） 投资渠道对比 目前国内的投资渠道有：银行存款、股市、期货、基金、黄金、收藏品、房产。 （1）银行存款利率最近保持很低水平，随着CPI指数超过了3%中国的负利率时代已经来临，随着物价的不断上涨通货膨胀不可避免的就要来到，存在银行里的资金会越来越缩水。（钱变得越来越不值钱） （2）股市、期货、基金风险很大，尤其是最近一段时间行情暴跌，给很多投资者造成了很大的损失。而且炒股、买基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力；涨了还好，一旦被套牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打，一下回到解放前。（3）黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有一个回调的过程，现在买黄金就有可能被套住。 （4）收藏品要求投资者有很强的专业眼光，因为这个市场鱼龙混杂，一不小心就会受骗，花很大的价钱买回一个不值钱的赝品，会给自己造成很大的损失。 房产是人们普遍认为可以抵御通货膨胀的一个投资产品，尤其是好的商业地产可以让你的资产保值、增值。这也是为什么最近投资商业地产的人越来越多的原因。房产是看得见摸得着，是实实在在的
东西，而且商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房租远远高于银行利息（商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%），而且随着租金的上涨，商铺也在不断增值。 1、投资商铺好还是住宅好？ （1）大量炒房客已弃宅转战商业地产，商铺升值空间大。 本次国家对房地产市场的调控主要是针对住宅房的，目的是通过紧缩的银行信贷和严厉的税务政策对大量投资和投机、炒作住宅的炒房客进行打击，把他们挤出住宅市场，使住宅房的价格回归到一个理性的状态。目前国家房地产新政通过一个月的实施已经取得了初步的效果，大量的炒房客已经放弃住宅房市场把目光转到了受国家房地产调控政策影响小，同时有稳定租金回报的商铺。尤其值得注意的是有着房地产市场“风向标”之称的温州炒房团已经大规模的撤出住宅市场，并且在大量的购买商铺，所以未来商业地产价格的提升、价值的提升一定是有很大的空间的。 （2）二手房存在折旧的因素。而商铺就不是这样的了，一般的成熟商圈需要两到三年的培育期，一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长，商铺就会越来越值钱，所以商铺就不存在二手房需要折旧的说法。 （3）再加上二手房市场以住宅房为主，二手商铺非常少，因为已经是成熟的商铺了，很少有人舍得拿出来卖，所以商铺是越老越值钱。 随着商铺的成熟，租金会逐年递增，同时众多商铺组成的商圈也越来越成熟，成熟商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%远远
商铺项目可行性分析报告(模板参考范文)
商铺项目 可行性分析报告 规划设计 / 投资分析
商铺项目可行性分析报告说明 该商铺项目计划总投资10531.08万元，其中：固定资产投资9370.20 万元，占项目总投资的88.98%；流动资金1160.88万元，占项目总投资的11.02%。 达产年营业收入10353.00万元，总成本费用7898.63万元，税金及附 加181.84万元，利润总额2454.37万元，利税总额2974.74万元，税后净 利润1840.78万元，达产年纳税总额1133.96万元；达产年投资利润率 23.31%，投资利税率28.25%，投资回报率17.48%，全部投资回收期7.22年，提供就业职位169个。 努力做到合理布局的原则：力求做到功能分区明确、生产流程顺畅、 交通组织合理，环境保护良好，空间处理协调，厂容厂貌整洁，有利于生 产管理和工程分区建设。 ...... 主要内容：项目总论、项目建设及必要性、市场研究、建设规划分析、选址评价、项目工程设计说明、工艺概述、环境保护、清洁生产、生产安 全保护、建设风险评估分析、项目节能概况、项目进度方案、项目投资分析、项目经营效益、总结说明等。
第一章项目总论 一、项目概况 （一）项目名称 商铺项目 （二）项目选址 xx经济开发区 （三）项目用地规模 项目总用地面积35304.31平方米（折合约52.93亩）。 （四）项目用地控制指标 该工程规划建筑系数59.69%，建筑容积率1.34，建设区域绿化覆盖率6.24%，固定资产投资强度177.03万元/亩。 （五）土建工程指标 项目净用地面积35304.31平方米，建筑物基底占地面积21073.14平方米，总建筑面积47307.78平方米，其中：规划建设主体工程35113.31平方米，项目规划绿化面积2950.80平方米。 （六）设备选型方案 项目计划购置设备共计128台（套），设备购置费4084.90万元。 （七）节能分析 1、项目年用电量828143.15千瓦时，折合101.78吨标准煤。
二手商铺投资技巧
二手商铺投资技巧 近年来，在经济形势大好而银行利率偏低的双重刺激下，越来越多拥有“大量闲钱”的人利用投资来保值、增值的意欲有所加强，纷纷把目光转向充满诱惑力的商铺投资领域。与推出时的那些大造声势、夸大地段优势和前景的新商铺相比，二手商铺更具实实在在的投资价值，但二手商铺的买卖并不像二手住宅那么容易，除了地段和人流以外，在购买二手商铺之前要调查和了解的还有很多，那么下面如何分析一下二手商铺的投资潜力、规避二手商铺的风险实现收益等问题。 二手商铺的4种盈利模式 首先，我们来了解一下二手商铺的4种类型，也就是二手商铺的4种盈利模式。 第一种模式就是商铺在销售以后再转售给投资人，原来的业主通过商铺销售的差价来赚钱。 第二种就是2003年、2004年盛行一时的以一手商铺炒号的方式，短期的获得商铺的产权或者购买的权利来炒商铺的收益。2003年，很多温州人就是这样的典范，其中大批的投资人会来到某个城市大家一起扎进某个商铺的楼盘，其实只是付了定金或者排了号，而签约之前这个号已经几经周转令每个周转的人都赚到了几万甚至几十万的收益。一手商铺炒号之前其实还不是产权，这种形式应该是一个典型的二手商铺的投机行为。 第三种模式是商铺的一个转让费的方式。这种情况并不意味着转让人就有产
权，比如某店被某人租下来做生意，第三人很看好这个位置的价值，从他手里再转租这个商铺，转租以后原来他和业主的租约第三人就需要继续继承，同时第三人还需要给转租户一定的转让费，这种模式在过去几十年都很发达。 第四种模式就是一些比较精通商业的人或机构先投资买下或者租下商铺，自己经营一段时间后，通过自己手里的资源以及对商业经营的专业性，从商业业态到品牌形象，迅速提升店铺影响力，经过这个过程后再把店铺转让给别人、卖给别人或租给别人。 从目前情况来看，国外和国内的二手店铺主要是上面讲的四种类型。买商铺再转卖给别人是一个传统意义上的商铺二手买卖。第二种模式到目前为止都还存在，在全国很多城市，前几年很兴旺的商铺投机性的炒作炒号过程中大家都并没有碰到商铺，在没有发生实体化产权交易的时候很多人却在赚钱。第三种是租赁的权益，当中最大的价值是炒转让费。第四种店铺的投资是社会发展到了一定的高度，很多参与商铺投资或者经营的机构和个人有了很好的商业理念和水平后进行的一个更有内涵的店铺投资后出让的方式。 总之，以上所说的四种二手商铺的盈利模式中第一种是传统的产权式商铺的转让，第二种是炒号的投机行为，第三种是收取转让费，第四种是懂商业的人先经营店铺然后进行出售。 二手商铺的特征与风险 对于一般的投资人来说，更多的投资手段是购买或租赁二手商铺自己做生意，接触到的多是传统的产权式商铺的转让。下面我们来详细介绍一下投资二手商铺的注意事项。