一二级联动开发模式下土地收益最大化的实现分析
一二级联动开发模式下土地收益最大化的实现分析
一二级联动开发是我国房地产行业比较常见的一种开发模式，在此模式下开发商可同时获得一级开发收益和二级开发收益。本文中，作者通过对一二级收益进行建模测算，归纳出总体收益最大化的路径，并针对不同发展阶段的片区开发给出了针对性的政策建议。
标签：一二级联动;土地收益最大化
土地资源是一种重要的稀缺性生产要素资源，对于开发商而言，一级开发成功出让土地后可获得土地出让金分成，二级开发获取土地后通过房产销售可获得利润，如何对土地进行合理定价使得土地资源的一二级整体收益最大化是开发商值得研究的重要课题。本文不同于传统的将一级和二级割裂地看待土地价值的方式，从一二级联动角度出发研究土地收益最大化问题，对实践具有较强的指导意义。
1、一二级联动开发模式分析
1.1模式简介
一级开发，是指由政府授权委托某企业，对一定区域范围进行片区开发，工作内容包括规划设计咨询、土地整理开发、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务和城市管理运营等方面。二级开发，是指企业通过公开市场、收并购等方式获取土地，后期通过规划设计、开发建设、出售或者运营的全部过程。一二级联动开发，指的是由企业全面负责一级开发和二级开发，并充分发挥一级开发优势和二级开发优势，相互配合，实现一二级整体收益最大化。
1.2模式优势分析
1.2.1缓解政府资金压力，提升片区开发效率
一二级联动整体开发，从前期规划设计，到中期公基建建设、土地整理、住宅开发、产业招商、人才引进，到后期城市管理和运营，都需要大量的资金和专业力量，企业受政府委托开展一二级联动开发，一方面有效缓解了地方政府的资金压力，另一方面由于企业相对来说较为灵活，大大提升了片区整体开发的效率。
1.2.2一二级相互促进，增加企业盈利空间
一方面，企业进行一级开发，通过对道路、管网、绿化等基础设施建设，学校、医院、商场等公建建设及片区产业和人才的引进，快速促使区域成熟，有效提升区域价值;同时通过对一级开发的时间和节奏把握，增加了二级取地的可能性，并能有效控制二级取地的成本，提升二级盈利空间。另一方面，企业进行二级开发，在区域起步阶段和市场下行区间进行托底取地，有效保证了一级开发的
持续进行。综合来看，企业同时开展一二级开发，一二级相互促进，增加了企业总体盈利空间。
2、一二级联动开发收益分析
2.1一级开发收益
2.1.1假设前提
假设一级开发收益为土地收益的固定分成，考虑到企业能够对多数区域的投入进行把控且政府对企业投入有强烈诉求（即区域内的投入总是大于产出），不考虑项目回款周期、资金价值及一级开发成本（即土地收益能够即时全额回款）。
2.1.2收益定义
鉴于以上假设，一级开发收益=回款=土地收益×回款比例。
2.2二级开发收益
2.2.1假设前提
假设不考虑项目开发周期及资金时间价值（即项目开发能够即时形成利润），且项目增值税均按9%计算，同时开发商对售价、销售周期及开发成本的预期客观真实。此时，土地价格对二级收益的影响主要为土地成本、资金占用成本及土增税，而资金占用成本影响相对较小，土增税则因为地产开发项目利润较少而影响不大，则土地价格对二级收益的影响主要为土地成本。
2.2.2收益定义
鉴于以上假设，二级开发收益=利润
=【（销售收入-土地成本-六成本）/（1+增值税率）-三费-土增税】*（1-所得税率）
=【（销售收入-土地成本-六成本）/（1+9%）-三费-土增税】*（1-25%）
=【（销售收入-六成本）/1.09-三费-土增税】*0.75-土地成本*0.69
2.3总体开发收益
总体开发收益=一级开发收益+二级开发收益
=土地成本*回款比例+【（销售收入-六成本）/1.09-三费-土增税】*0.75-土地成本*0.69
=土地成本*（回款比例-0.69）+【（销售收入-六成本）/1.09-三费-土增税】*0.75
2.4总体开发收益实证分析
某企业对某区域进行一级开发并计划供地XX亩地块，假设该区域一级回款比例为55%，同时该企业拟获取该地块并进行二级开发。根据上述分析方法对一级开发收益、二级开发收益、总体开发收益进行建模，并通过敏感性分析法来分析土地价格对一级收益、二级收益及总体收益的影响，得到如下结果：
从测算结果可以得出：
（1）一级开发收益变化趋势：随着地价提升，一级开发收益得到提升，这意味着于一级开发而言，地价越高越好;
（2）二级开发收益变化趋势：随着地价提升，二级开发收益得到降低，这意味着于二级开发而言，地价越低越好;
（3）总体开发收益变化趋势：第一，多数情况下，总体开发收益总是比一级开发收益、二级开发收益都要高，这意味着一二级联动开发是实现总体开发收益最大化的必要手段;第二，总体开发收益对比一级开发收益及二级开发收益，曲线变化比较平缓，这意味着一二级联动开发能够有效降低地价变化造成的经营风险;第三，尽管总体收益相對平缓，但是还是呈现平稳下滑趋势，这意味着一二级联动开发下依然是地价越低越好，即一二级联动开发下控制地价仍然是实现总体收益最大化的必要手段;
（4）总体开发收益的三个关键点：第一，一级开发保本点（图中①点），即土地价格最低应该能够覆盖一级开发成本，否则一级开发将亏损;第二，二级开发亏损点（图中③点），即土地价格最高不能导致住宅亏损，否则总体收益将低于一级收益;第三，土增税跳点（图中②点），随着土地价格攀升，土增税跳档导致二级收益和总体收益突然提升，此点为总体收益的最高点。总体而言，为了实现一二级联动开发下总体收益最大化，应该将地价控制在一级开发保本点和二级开发亏损点之间，理想状态下控制在土增税跳点位置为最佳。2.5结论分析
通过上述分析可以得出以下两点结论：
（1）一二级联动开发（一级开发+二级开发）为实现总体收益（一级开发收益+二级开发收益）最大化的必要手段，并能有效降低地价波动带来的经营风险;
（2）一二级联动开发模式下，控制地价依然是实现总体收益最大化的有效手段，土地价格最低应满足一级开发收益不低于成本，最高应满足二级开发不亏损，理想情况下应该将地价控制在土增税跳点。
3、一二级联动开发策略建议
根据区域处在的不同发展阶段，可以将开发区域分成：起步区域、发展区域、成熟区域三种类型，下面针对三种类型区域进行特征分析，具体分析不同的收益变化特征，并针对性给出区域发展策略建议，具体如下：
3.1起步区域
3.1.1发展特征
此类区域刚刚起步，区域内基础设施尚不完善，学校医院商业等配套十分缺乏，区域价值不被市场认可，区域土地出让难度较大且地价较低，甚至无法覆盖一级开发成本，区域内住宅销售困难，住宅开发利润微薄，但随着后期区域不断成熟，后期土地升值空间较大。
3.1.2收益分析
此类区域住宅销售困难，住宅开发利润微薄，二级开发收益较低;土地成交价格较低，一级开发收益也较低，甚至于无法覆盖前期一级开发成本。
3.1.3发展策略
二级反哺一级模式：一级开发以模式走通为主，后期通过加大投入来逐步提升区域价值，争取后期获取更大收益;二级配合托底取地，保证一级模式走通;二级开发利用时间换价格（囤地模式），提前锁定后期区域价值提升带来的土地溢价，提前介入保证区域内的影响力。
3.2发展区域
3.2.1发展特征
区域逐步发展，区域内基础设施不断完善，学校医院商业等配套逐步建设，区域价值逐步得到市场认可，区域内土地市场开始出现，区域内地价逐步提升;住宅开发板块，市场逐步得到市场认可，住宅销售价格和去化得到稳步提升。
3.2.2收益分析
此類区域住宅销售得到明显改善，住宅开发利润得到提升，二级收益随之提升;土地成交价格提高，一级收益也随之提高。
3.2.3发展策略
一二级互利模式：利用一级开发优势保证二级获取土地，并争取将地价控制在合理水平，理想情况下控制在总体收益最大点附近;二级开发在盈利的前提下
积极获取地块，保证总体收益最大化，但部分低利润地块可适当放弃，争取更多的房企进驻区域，共同提升区域价值。
3.3成熟区域
1.发展特征
区域发展已经成熟，区域价值得到充分释放，区域内土地市场竞争充分，地价不可控，住宅开发几无利润;但是由于地价较高，一级开发收益得到充分保障。
2.收益分析
此类区域土地市场竞争充分，土地成交价格较高，一级收益较高，但是二级收益受到影响，甚至无利可图。
3.发展策略
专享一级收益模式：二级放弃取地，专享一级收益。
结语：
综上所述，一二级联动开发模式是实现土地收益最大化的必要手段，但考虑到不同区域所处发展阶段不同，应该区别性制定合理发展策略。
参考文献：
[1]胡珀.土地一二级联动开发模式分析[J].房地产导刊，2018，（3）.
土地一级开发流程收益模式
土地一级开发流程及收益模式 土地一级开发流程及收益模式 ―、土地一级开发现状 近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧。地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“城投”是省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。 二、土地一级开发的流程与分工 土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域围的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域围的土地达到“五通一平” 或“七通一平”
的建设条件（熟地）再进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发实施流程具体如下： ㈠策划及前期准备阶段 1.土地一级开发计划 土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。 2.城市专项规划与土地一级开发计划 城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。 3.土地一级开发实施方案 国土局或委托单位依据开发计划编制实施方案，由政府相关部门联席会议审批。 4.土地一级开发招投标 国土局会同相关部门通过招投标方式确定土地一级开发主体。 5.土地一级开发主体 土地一级开发主体可以由政府或企业担任，全面负责实施某块土地的一级开发工作。 （二）行政审批阶段 发展与改革、规划、建设、交通、园林、文物、环保、市政等部门及市政府审批开发主体的各项申请。
土地一级开发整理的收益模式分析
土地一级开发整理的收益模式分析目前，全国有多家房地产企业在探索土地一级开发可持续的经营模式。其 中，以云南城投（600239.SH）、中天城投（000540.SZ）等房地产A股上市企业所代表的“企业与政府的收益分成模式”，被房地产企业在土地一级开发时所采用。土地一级开发收益分成的盈利模式非常清晰，即通过将“生地”变为“熟地”，待土地通过招拍挂出让后，房地产再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。在这种模式中，政府与负责土地一级开发的房地产企业结成了紧密的利益共同体，企业的经营业绩也成为了政府实实在在的收益。在本文中，笔者就将对这一模式的运作特点和所蕴藏的风险，提出粗浅的看法。 一、土地一级开发的流程与分工 土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。 鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况，房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发，一个很重要的好处便是：地方政府和房地产企业可以各自发挥自己的“比较优势”——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。 二、土地一级开发收益分成模式的运作要点 （一）土地一级开发的两条收益途径 土地整理的收益模式通常有两条途径：一种途径是，通过土地公开交易市场出让土地，收益部分按照约定取得。另一种途径是，开发商与政府共同约定出让土地的限制性条件，在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。开发商通过上市公司的股票配售或信托融资，上交土地出让金，获取土地使用证。后期的开发或以开发项目为标的，从银行获取项目融资贷款进行房地产开发；或采取土地分块合作开发的模式，进行资金的快速回收。 （二）共同出资设立项目公司 房地产企业往往通过设立项目公司来进行土地一级开发项目的操作。在收益分成模式中，有些项目公司会选择由房地产企业、政府部门（或政府的投融资平台）共同出资设立（其中的一些项目公司还会有第三方出资，如与政府关系较为密切的民营企业等，以做到利益共享、也能为项目的审批提供方便），负责对土地的一级开发项目进行经营，包括开发资金的融资、参与土地运营的策划、市政配套设施的建设，以及配合政府部门进行拆迁补偿、土地二级市场潜在受让人的招商等工作。一般来讲，房地产企业会持有项目公司的大部分股权，并能相应获得董事会的掌控权和主要高管的提名权。 通过共同出资设立项目公司，房地产企业与地方政府利益的第一层捆绑关系就建立起来了——政府作为项目公司的股东之一，有权按股权比例享有由土地增值收益转化而来的项目公司分红。 （三）土地一级开发净收益的分成
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【青岛】房企土地一级开发及联动开发模式解析培训（4月26日）房地产培训：房企土地一级开发及联动开发模式解析培训 【课程背景】 房地产培训：房企土地一级开发及联动开发模式解析培训；随着城市化进程，土地开发重心从城市中心向城市郊区转移，从一线城市、省会城市等重点中心城市向三四线城市、区域中心城市转移。由于城市郊区、三四线城市与一二线城市、省会（中心）城市在基础设施、产业结构方面存在较大差异，这些区域的土地开发大多是成片区域开发，其中最重要环节的就是前期的土地一级开发。而企业参与一级开发的重要目标之一就是一二级开发联动。 【课程收益】 1.系统介绍土地开发模式及一级开发流程 2.一级开发应明确的核心问题及一二级联动开发中的土地风险与控制 3.学习土地一级开发与一二级联动开发成功案例解析 【讲师介绍】 杨老师：中房商学院房地产培训高级顾问；南京大学经济学硕士；某上市集团战略顾问事业部总经理；区域开发与旅游地产资深专家；深圳市旧城改造与重建专家组成员；长沙市先导区、重庆两江新区等城市专家顾问；清华大学、南京大学、西南交通大学等高校房地产总裁班讲座教授；11年城市咨询与房地产相关经验，专注亍城市发展与房地产新领域。先后参与海南长流新区、长沙新河三角洲、北京第二机场、重庆两江新区、丽江古镇、苏州工业园、固安工业园等大型开发项目；先后为万科、鲁能、金地、华侨城、中粮、首创、港中旅等知名企业提供顾问服务；并先后参与《新城模式》、《旅游地产》、《产业园模式》、《都市休闲》、《楼宇经济》等著作出版。 【课程大纲】 第一部分：土地开发流程与一、二级开发 （一）土地生命周期； （二）土地开发的几个环节 1、城市进入性； 2、区域开发商业模式设计。 3、定位与规划； 4、区域运作策略与土地营销； 5、区域增值。 （三）一、二级开发的差异性。
新形势下城市更新一二级联动开发及融资模式探索
新形势下城市更新一二级联动开发及融资模式探索 本文试从多期效应叠加下城市更新一二级联动开发及融资面临的困境出发，结合新形势下的政策、法规浅析城市更新一二级联动开发及融资可行模式，助力全面实施城市更新行动。 一、城市更新及一二级联动开发的相关概念 城市更新是指城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划地改建活动。城市更新一二级联动开发是指以获取土地使用权的二级开发权益为目的，市场主体通过获取土地一级开发权，实施地上附着物拆迁、村居民安置、土地收储等一级开发行为，与政府联络沟通城市总体规划、项目土地规划条件、公共配套设施建设、城市基础设施建设等事宜，最终经国有土地使用权公开出让程序取得宗地土地使用权并开展房屋建设、销售或出租的过程。 一二级联动的核心在于通过一级控二级，实现项目整体获益。 其中，土地是关键，能否实现一二级联动开发并获得资金支持是确保城市更新行动成功实施的重要保障。 二、城市更新项目面临的困境及堵点 当前而言，城市更新领域的房地产建设项目面临的主要问题：资金匮乏。 城市更新项目存在的根本性的堵点在于：城市更新项目公共服务配套占比高，前期投入大、收益少，项目收益难以覆盖投资，即算不过账来。 自房地产行情持续下行以来，城市更新项目整体上面临着“企业没钱推进项目”或“有钱却不怎么愿意推进项目”的尴尬处境，除了买售预期下降、土拍市场地价走低这两个影响项目利润的核心因素外，政策悬而未落、项目拆迁难、开发周期长、防止“大拆大建”及防止新增地方政府隐性负债背景下，金融支持城市更新动能受限，原“三道红线”融资政策导致涉房企融资渠道收窄、非国有企业参与城市更新融资授信门槛高、项目
一二级联动开发模式分析
一二级联动开发模式分析 所谓的土地一级开发，是指在土地出让前，对土地进行投资整理，包括征地、拆迁、土地平整及公共配套设施建设等；二级开发，则指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租；一二级联动开发，指土地、房屋两级市场联动开发，即从事土地一级开发的房地产企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。 伴随一级土地开发风险逐渐展现，越来越多的上市房企开始转换思路，纷纷转型一二级不会呀市场联动，将一级土地开发视为二级市场拿地的一个踏板，以降低单纯一级土地开发带来的各种风险。 1.在招拍挂情形下实现一、二级联动开发 （一）在招拍挂文件中设置苛刻的条件，为一级开发商量身定做 公司借一级土地开发获得二级土地受让先机，可以在看中的地块上先下手为强，比如在一些市政中心建设配套规划中，周边的房价一般会随之升值，那么公司就可以借助一级开发获得二级土地，利用一二级市场的联动效益获得巨大升值。比如有些土地是一个项目的二期或者是三期用地，做完一级开发之后开发商一般都想做二级开发，于是开发商在做一级土地开发的时候，就会把土地在公开市场的包括付款方式在内的交易条件等都做到适合自己的公司摘牌。 （二）通过虚增土地成本、设置拆迁遗留问题等方式阻退外部开发商，让关联企业顺利取得二级开发权 例如，在处理拆迁补偿的问题上做文章，不完全解决拆迁钉子户的问题，阻退参与竞拍的其他开发商，使参与竞拍的一级开发商获得二级开发的权利。 （三）另外注册一个房地产开发公司参与招拍挂竞争 对于规模较大的房地产集团，可以一方面成立一个土地一级开发公司，同时又注册一个房地产开发公司，甚至一套人马可以同时运作两个公司。以另一个公司的名义取得二级开发权。 （四）与其他拟参与公开竞争的土地开发商组成联合体竞拍 例如，一级开发商还经常采用与参与土地公开拍卖的其他开发商组成联合体竞拍的方式参与到二级开发的过程中。此种情况多发生在一级开发商资金不足，
土地一级开发及盈利模式分析
土地一级开发及盈利模式分析 一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面 一是影响太大了。不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。 二是诱惑太大了。越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为?曲线拿地?的新途径， 三是弹性太大了。按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的?谁投资、谁受益?，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。 土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级
开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。 普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。只要利益保障了，多难也能征、也能拆。原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。 二、土地一级开发模式分析 从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，
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一二级联动开发模式下土地收益最大化的实现分析 一二级联动开发是我国房地产行业比较常见的一种开发模式，在此模式下开发商可同时获得一级开发收益和二级开发收益。本文中，作者通过对一二级收益进行建模测算，归纳出总体收益最大化的路径，并针对不同发展阶段的片区开发给出了针对性的政策建议。 标签：一二级联动;土地收益最大化 土地资源是一种重要的稀缺性生产要素资源，对于开发商而言，一级开发成功出让土地后可获得土地出让金分成，二级开发获取土地后通过房产销售可获得利润，如何对土地进行合理定价使得土地资源的一二级整体收益最大化是开发商值得研究的重要课题。本文不同于传统的将一级和二级割裂地看待土地价值的方式，从一二级联动角度出发研究土地收益最大化问题，对实践具有较强的指导意义。 1、一二级联动开发模式分析 1.1模式简介 一级开发，是指由政府授权委托某企业，对一定区域范围进行片区开发，工作内容包括规划设计咨询、土地整理开发、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务和城市管理运营等方面。二级开发，是指企业通过公开市场、收并购等方式获取土地，后期通过规划设计、开发建设、出售或者运营的全部过程。一二级联动开发，指的是由企业全面负责一级开发和二级开发，并充分发挥一级开发优势和二级开发优势，相互配合，实现一二级整体收益最大化。 1.2模式优势分析 1.2.1缓解政府资金压力，提升片区开发效率 一二级联动整体开发，从前期规划设计，到中期公基建建设、土地整理、住宅开发、产业招商、人才引进，到后期城市管理和运营，都需要大量的资金和专业力量，企业受政府委托开展一二级联动开发，一方面有效缓解了地方政府的资金压力，另一方面由于企业相对来说较为灵活，大大提升了片区整体开发的效率。 1.2.2一二级相互促进，增加企业盈利空间 一方面，企业进行一级开发，通过对道路、管网、绿化等基础设施建设，学校、医院、商场等公建建设及片区产业和人才的引进，快速促使区域成熟，有效提升区域价值;同时通过对一级开发的时间和节奏把握，增加了二级取地的可能性，并能有效控制二级取地的成本，提升二级盈利空间。另一方面，企业进行二级开发，在区域起步阶段和市场下行区间进行托底取地，有效保证了一级开发的
土地一级开发企业的盈利模式-土地出让金直接分成模式
土地一级开发企业的盈利模式-土地出让金直接分成模式 土地出让金直接分成模式的论述 该模式是由开发企业和政府达成约定，土地出让后，双方按照一定的比例直接享受土地出让金分成。 该模式下，有两种实施方式：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议对土地出让金分成比例进行约定，企业凭借合法协议取得土地出让金分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，土地出让金归属项目，企业凭借公司中的股权占比，获得土地出让金分成权。 局限性：由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，要求参与合作的一级开发企业为必须国有企业，目前采取此盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。 土地出让金直接分成模式的分析 在土地出让金直接分成模式下，无论是授权委托开发企业还是招标委托开发企业，自取得土地一级开发权开始，都急切的想完成土地一级开发，其内在动力是，土地完成出让后，企业的赢利也就确定了。直接按照委托开发协议约定的比例，从土地出让金中获取。 在规划阶段，土地出让金直接分成模式下的开发企业更加关注规划的内容。通过优化规划方案，提高土地价值，促进土地上市交易，提高对于二级开发商的吸引力，提升未来高溢价的可能性，有助于提高企业的开发盈利水平。
土地出让金直接分成模式还有个最大的特点，就是土地开发的成本由开发企业自己承担，这会刺激开发企业增加对成本和进度的控制。企业以该种模式参与一级土地开发时必须仔细核算成本，严格控制实际成本支出，尽量缩短开发周期。 因此，在资金大量支出的征地、拆迁阶段之前，开发企业需要寻找成本与周期之间的平衡点。 土地出让金直接分成模式的评价 如果说固定收益模式限制了企业控制成本的欲望，土地出让金直接分成模式则是用最大化的方式激励着企业去控制成本并提升企业的土地开发速度。其原因还是在二者赢利点上。前者是成本越高，按比例计取的企业赢利越高；后者是成本越低，企业赢利越高。二者还有一个最大的不同，就是前者不关心土地出让价格，因为不论多或者少企业的赢利都是固定的（只要有人摘地且土地出让价格能够平衡成本即可）；后者则非常关注土地出让价格，土地的出让价格越高，企业的赢利越高。
一级土地开发5大盈利模式
级土地开发5大盈利模式 2014-03-24查看更多—〉明源地产研究院 近年来，由于城市产业结构转型和房企自身战略发展需要，国内一些房地产企业如万科、绿地等纷纷提出转型城市运营商。在十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和 运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。”这对房地产企业有积极的指导 意义，企业转型城市运营商后，可以通过参与城市基础设施开发，更多进入城市的土地一级开发，甚至可以参与到土地定价。目前来看，原先从事二级开发的房地产企业向土地一级开发领域延伸已越来越多，但我国土地一级开发仍旧是以政府为主导，市场化还不成熟，运营和盈利模式均存在着诸多风险和制约。本文通过对房企参与一级土地开发的五种主要盈利模式进行梳理和总结，以期为房企进入该领域提供借鉴意义。 一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式 土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式： 1.固定比例收益模式 该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。 该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承
土地一级开发模式及策略
土地一级开发模式及策略 提要对于开发企业而言，参与土地一级开发所带来的赢利具有相当的吸引力。但为了抵御土地一级开发所面临的资金、政策、违约等风险，又要求土地一级开发主体必须采取相应的策略。 关键词：土地一级开发；模式；风险；策略 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。对于开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，同时也面临更大的不确定性，这就要求土地一级开发主体采取有效策略，提高抗风险能力。 一、土地一级开发模式 由于城市化进程的加快和社会经济活动的不断发展，以及土地的绝对稀缺性，导致了必须科学规划和布局，以合理、高效、经济地开发利用土地。目前，土地一级开发主要有以下几种典型模式： 模式一：一二级联动开发模式。由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。 模式二：完全政府控制模式。完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。 模式三：政府和法定机构协作模式。政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。 模式四：由政府主导的市场化运作模式。由政府主导的市场化运作模式是指
案例分析土地一二级联动开发模式
案例分析土地一二级联动开发模式 土地一二级联动开发模式是指在土地开发过程中，由一级开发商和二 级开发商共同组成的一种开发模式。在这种模式下，一级开发商负责整体 规划、土地取得和基础设施建设等工作，而二级开发商则负责开发、销售 和运营等工作。这种模式能够有效地整合资源、降低风险、提高效率，成 为当前土地开发中的一种主要模式。 一级开发商通常是政府、国有企业或大型房地产开发公司，他们能够 通过土地招拍挂等方式获取土地资源。一级开发商在土地取得后，需要进 行规划设计、基础设施建设等工作。一级开发商在土地开发前期通常会进 行整体规划，包括开发区位、规模、功能布局等方面的考虑。在规划设计 完成后，一级开发商会进行基础设施建设，包括道路、供水、供电等基础 设施的建设。基础设施建设是土地一二级联动开发中的重要环节，对于后 续的二级开发具有重要的支撑作用。 二级开发商通常是规模相对较小的房地产开发公司或者个人开发商。 他们在一级开发商完成基础设施建设后，通过购买或租赁土地来进行开发、销售和运营。二级开发商在开发过程中，可以选择自持经营或者转让方式 进行运营。在二级开发商选择自持经营的情况下，他们可以对开发项目进 行整体运营，包括投资、建设、销售和物业管理等工作。在二级开发商选 择转让方式进行运营的情况下，他们可以将开发项目完成后进行销售，获 取销售利润。 土地一二级联动开发模式的优势主要体现在以下几个方面： 1.整合资源：一级开发商拥有较强的资源整合能力，能够将土地资源 和资金等资源进行整合，提高开发的效率和规模经济效益。
2.分工合作：一级开发商和二级开发商在土地开发过程中各司其职，形成良好的分工合作关系。一级开发商负责基础设施建设等前期工作，而二级开发商负责开发和销售等后期工作，相互协作，提高开发效率。 3.降低风险：一级开发商和二级开发商共担风险，在整个开发过程中能够有效地分散风险。一级开发商在土地取得和基础设施建设阶段面临的风险较高，而二级开发商在开发和销售阶段面临的风险相对较低，通过联动开发可以降低总体风险。 4.提高效率：土地一二级联动开发模式能够充分利用各个开发商的专业能力，提高开发的效率。一级开发商通过整体规划和基础设施建设，为二级开发商提供了有利的发展环境，使得二级开发商能够更加专注于开发和销售等领域。 土地一二级联动开发模式在实践中也存在一些问题和挑战。例如，一级开发商和二级开发商之间的利益分配问题是一个重要的挑战。一级开发商通常在土地取得和基础设施建设中承担了较高的风险和成本，而二级开发商在后期开发和销售中能够获取较高的利润。因此，在利益分配上需要各方通过合理的协商和合同约定来平衡各方的利益。 总之，土地一二级联动开发模式是一种有效的土地开发模式，能够整合资源、降低风险、提高效率。在实践中需注意利益分配等问题，通过合理的合作和协商，使得一级开发商和二级开发商能够共同分享发展机遇。
城市更新一二级联动模式的实践研究
城市更新一二级联动模式的实践研究 摘要： 城市更新是十四五期间我国城镇化建设的重要战略方向，也是建筑央企参与 基建投资的重要领域。本文在梳理市场上城市更新常见运作模式的基础上，以城 市一二级联动模式为研究视角，从参与主体、土地财政等角度分析一二级联动模 式的难点及适用性、实施路径，并据此提出相应的建议。 关键词：城市更新；一二级联动；实施路径 1.研究背景及意义 1.1城市更新的概念 当前，随着我国城镇化进入新阶段，实施城市更新行动逐渐成为国家层面的 重大战略决策部署，肩负着有效带动社会投资和全面提升城市发展质量的重要使命。2022年4月，城市更新纳入国家“十四五”规划102项重大工程项目。 城市更新的具体概念在国家层面、地方政府层面尚无统一、明确、标准化的 范畴界定。 在国家层面，2019年12月，中央经济工作会议首次提出“城市更新”一词，指出要加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租 赁住房；2020年10月，中共中央《关于制定国民经济和社会发展十四五规划和2035年远景目标的建议》中，指出要实施城市更新行动，推进城市生态修复、功 能完善工程，统筹城市规划、建设、管理；2021年8月，住房和城乡建设部《关 于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中指出，实施城市更新行动，要严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁；2021年11月，住房和城乡 建设部《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》中指出，要推动城市结构优化、功能完善和品质提升，科学有序实施城市更新行动；2022年3月，发改委《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中指出，有序推进城市更新，加
基于土地一二级联动开发模式分析
基于土地一二级联动开发模式分析 摘要：随着我国社会经济的快速发展，城市化进程脚步的不断加快，对建设用地的需求量也在不断增加，这也就促使相关政府部门对土地的一二级的开发利用越来越重视。近年来我国土地的开发进程也十分缓慢，如此，必须要积极创新土地的一二级联动开发模式，以进一步提高土地的使用效率。对于开发企业而言，参与土地一二级开发所带来的经济利益是相当大的。随着建设用地的逐渐减少，房地产开发企业也很难再买到价格低廉的土地。因此，利用科学合理的开发手段以低廉的价格获得土地的开发权限，更成为了房地产开发企业研究的重要题目。 关键词：土地一二级联动；开发模式；风险与策略 引言： 在城市化进程不断加快的情况下，我国土地的开发也受到了越来越多的关注。目前，我国土地一级开发的进程相对缓慢，所面临的环境问题也是越来越复杂。针对此情况，必须要深入的了解土地一二级联动开发模式的重要性，同时采取相应的激励政策，以此构建一个科学合理的土地开发模式，促使其能够与市场经济的发展相符合。以便更好地完善我国的土地开发系统，最后有效促进我国社会经济的可持续发展。开发企业介入土地的一级开发，同时也面临着更多的不确定性，这就要求土地一级开发的主体采取有效的方法，提升其抗风险的能力。 一、土地一二级联动开发模式的分析 由于房地产行业受政府政策的制约，而大型房地产开发企业常常会将一级的土地整理和二级土地开发进行结合，以便在此过程中获取最大的经济收益。一二级联动开发模式是由开发企业主导的，并且在开发初期就已经确定了这个模式。开发企业通过一二级联动的开发模式，在一级土地开发阶段获得利益的同时，保障了企业的长远发展，同时也确保了土地的未来价值为企业二级开发带来更大的收益。但是，土地的一二级联动开发模式，也会影响政府在宏观上控制市场地价的能力。这种联动开发模式虽然比较普遍，但是放眼未来，它的发展空间也会变得越来越小[1]。 二、土地市场开发的现状 我国对土地的开发管理是十分严格的，有相关的管理制度，并严格限制农耕地转为建设用地，并一直在控制建设用地的总量。但是，近年来随着建设用地资源量的逐渐减少，也导致了房地产开发企业获取土地资源的成本不断上升，各个地区的土地价格也逐年攀升。针对此情况，全国大部分的房地产开发企业都非常希望通过土地的一二级联动开发模式，获取优质土地资源的开发权限。 三、土地一二级联动开发的融资模式 由一级土地开发的主体成立项目公司，由项目公司直接进行融资，一级开发主体承担责任。该模式的基本流程为：由项目公司与金融机构签订借款合同，并承担相应的责任；金融机构将借款资金拨给项目公司，再由项目公司对这笔资金进行土地的一级开发；土地开发完成后，通过招拍挂的方式将成熟的土地转给二级的开发企业；二级开发企业再将土地出让金的一部分支付给项目公司，用于弥补一级开发企业的开发成本以及相应的经济收益。
土地一级开发及一二级联动开发案例精讲培训
土地一级开发及一二级联动开发案例精讲培训一级开发的主要步骤包括土地整理、规划和设计、建设和管理等。土 地整理是指对一定范围内的农村土地进行清理、整理、合并等工作，以提 高土地利用效益。规划和设计是在土地整理的基础上，根据开发的目标和 要求，制定土地利用规划和设计方案，确定土地用途和开发的方式。建设 和管理是指按照规划和设计方案，对土地进行开发和建设，同时进行相关 的管理和运营。 一级开发的重点是提高土地的利用效益，通过合理规划和设计，实现 土地的最优配置。一级开发的常见方式包括农地流转、土地出租、土地承 包等。农地流转是指将集体经济组织或农民个人的农村土地转让给企事业 单位或个人，由其进行开发和经营。土地出租是指将闲置的农村土地出租 给农民、企事业单位或个人使用，由其进行开发和经营。土地承包是指将 农村土地承包给农户，由农户负责耕种和管理。 一级开发实施的同时，还需要进行一二级联动开发。一二级联动开发 是指一级开发和二级开发之间的协同发展。一级开发是基础，为二级开发 提供了土地和基础设施；二级开发是延伸，通过增加附属设施和服务提供，实现土地的增值和运营收益。 一二级联动开发的主要内容包括经济产业开发、基础设施建设和公共 服务配套等。经济产业开发是指在一级开发的基础上，通过招商引资、引 进优质项目和企业，发展农村特色产业，促进农民增收。基础设施建设是 指在一级开发的基础上，通过投资建设道路、供水、供电、排污等基础设施，提供便利的生活和工作环境。公共服务配套是指在一级开发的基础上，建设教育、医疗、文化等公共服务设施，提高农民的生活质量。
一二级联动开发需要实施统筹规划和协调管理。统筹规划是指将一级开发和二级开发的规划和设计相结合，统筹安排土地利用和发展方向。协调管理是指在一二级开发过程中，通过加强协作和合作，解决开发过程中的问题和矛盾，实现资源的合理利用和充分发挥。 总之，土地一级开发和一二级联动开发是农村土地开发的重要环节，通过合理规划和有序实施，可以促进农村现代化和农民增收。
一二级联动开发的盈利模式及风险.docx
4 一级开发的5种赢利模式 开发成本补偿+增值收益 开发成本 固定tE 例 土地出让金分成 ，二级签动升方 持有优质配套设施, 持续赢利
1•开发成本固定比例 这一模式简单来说,就是开发企业和政府分工进行一级开发,根据开发企业分工的多少,每年获得开发成本或支出的2%—15%作为收益。 2•土地出让金分成 具体来说，是土地出让金的分比如30%…70%给予企业。 3•开发成本补偿+増值收益 也就是说,政府先对企业一级开发所付出的成本进行补偿，然后用土地出让金减去开发成本,双方分成。
4・_二级联动开发 这个模式的核心在于，开发商通过与政府的协商或者事先约定,在一级开发后以低于市场的价格获得对该地块进行二级开发的权力，从而赚取更多的利润。 5•持有优质配套设施.持续赢利 这种模式其实类似于部分一二级开发联动，也就是说完成一级开发后，开发商继续进行可赢利的公共配套设施的二级开发。比如金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展、商业、酒店、文化、康体、娱乐等配套公共服务设施。以在后期获得持续稳定的收入。
j 选择一二级联动开发,必须有强大的进行二级开发的能力; 选择优质配套设施赢利/必须没有快速回款的压力; 囲睪开发成本固定比例，必须算清楚融资成本; 选择土地出让金分成,则必须有预测土地未来成交价格的能力
比如合同在〃定义”条款中将〃保本回报"定义为：在土地一级开发中,政府对开发 企业在土地一级开发中的投资,按实际占用资金的天数，以年化收益率18%予以保 本。该约定可能导致该合同被认定为借款合同。一旦双方因本合同的履行发生纠纷， 且该合同被认定为借款合同,那么开发企业从政府获得的投资回报将仅限于保本回报, 并且回报比例超出人民银行同期贷款利率4倍的部分无效。 解决办法是:双方在合同中约定资金提供方的预期收益 ,以体现收 益与经营风险相挂钩的特点。在此基础上,双方可以进一步约定,如果资金提供方的 实际收,使用资金一方樑合予何种形式及数额的补偿。约定〃保本 报”的法律风险。
城市土地供应规划中的土地收益最大化策略
城市土地供应规划中的土地收益最大化策略 随着城市化进程的不断推进，城市土地供应规划成为了一个重要的议题。城市 土地是城市发展的基础资源，合理规划和利用土地资源对于城市的可持续发展至关重要。在土地供应规划中，如何实现土地收益的最大化成为了一个重要的考虑因素。本文将探讨城市土地供应规划中的土地收益最大化策略。 一、土地收益最大化的概念和意义 土地收益最大化是指在土地供应规划中，通过合理的土地利用和开发，使土地 的经济效益最大化。土地收益最大化不仅仅是追求经济效益的最大化，还要考虑社会、环境和可持续发展等因素。土地收益最大化的实现，可以有效提高土地利用效率，推动城市经济的发展，改善城市居民的生活质量，提升城市的竞争力。 二、土地收益最大化的策略 1. 合理规划土地用途 合理规划土地用途是实现土地收益最大化的基础。城市土地用途规划应根据城 市发展的需要，科学确定不同区域的用地功能。例如，将商业用地集中布局在市中心地区，以便吸引更多的商业活动和人流；将住宅用地规划在交通便利的地段，方便居民的生活和工作。合理规划土地用途可以提高土地的利用效率，增加土地的经济价值。 2. 引导土地开发方向 土地开发方向的选择对于土地收益的最大化至关重要。在城市土地供应规划中，应根据城市发展的需要和市场需求，引导土地开发方向。例如，当城市需要发展高新技术产业时，可以将土地用于科技园区的建设；当城市需要增加住宅供应时，可以引导土地用于住宅区的建设。通过合理引导土地开发方向，可以提高土地的开发效益，实现土地收益的最大化。
3. 推动土地集约利用 土地集约利用是实现土地收益最大化的重要手段。城市土地资源有限，如何充 分利用土地资源，提高土地利用效率成为了一个重要问题。在土地供应规划中，应鼓励土地集约利用，通过增加土地的使用密度和强度，提高土地的利用效率。例如，可以推动高层建筑的建设，提高土地的使用效益；可以鼓励混合用地的开发，实现土地的多功能利用。通过推动土地集约利用，可以在有限的土地资源上实现更大的经济效益。 4. 加强土地管理和监管 加强土地管理和监管是实现土地收益最大化的重要保障。在土地供应规划中， 应建立健全的土地管理和监管机制，加强对土地开发和利用的监督和管理。例如，加强土地用途变更的审批和监管，防止违法用地和乱占土地的现象；加强土地市场的监管，防止土地价格的过度波动。通过加强土地管理和监管，可以保护土地资源的合理利用，实现土地收益的最大化。 三、土地收益最大化策略的实施 实施土地收益最大化策略需要政府、企业和社会各方的共同努力。政府应加强 土地规划和管理，制定相关政策和法规，推动土地收益最大化的实施。企业应加强土地开发和利用，提高土地的经济效益。社会各方应加强对土地规划和利用的监督和参与，共同推动土地收益最大化的实现。 总结： 城市土地供应规划中的土地收益最大化策略是实现城市可持续发展的重要手段。通过合理规划土地用途、引导土地开发方向、推动土地集约利用和加强土地管理和监管，可以实现土地收益的最大化。实施土地收益最大化策略需要政府、企业和社会各方的共同努力，共同推动城市土地的可持续利用和发展。只有通过科学规划和有效管理，才能实现城市土地资源的最大价值，为城市的发展和居民的生活带来更多的福祉。
最新土地一级开发整理的市场化分析
土地一级开发整理的市场化分析 一、土地一级市场的开发趋势 (一)土地一级开发缓慢导致二级市场供应不足 在一级二级开发联动的情况下，从找地、拆迁、平整土地，开发房产都是由一家开发商从头做到尾，这种联动虽有优点，比如能节省时间。提高效率，减少成本等。但土地一级开发的根本目的是为了保证政府有计划地向市场供应“熟地”，为房地产二级开发创造良好条件，加快土地上市速度。一些中小规模的公司，因实力原因或“投机”目的，不能及时把“生地”变成“熟地”，而是囤积土地，等着地价上涨后交易，不但提高了土地价格，也延缓了土地上市开发的时间。此外，一些开发商在土地一级开发上颇具实力，但是在做二级开发时则力不从心，开发出来的房地产质量低下，这时政府将承担开发商的风险。所以，房地产“过热”有很大一部分原因来自于土地一级开发缓慢，从而导致二级市场供应不足，房地产价格上涨。 (二)土地两级市场分离趋向明显 因此，将土地两级市场分开的呼声渐高，即从事土地一级开发的地产商不允许直接从事土地二级市场的开发。在北京市出台的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》中规定，土地一级开发由土地储备机构承担，或通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。而通过有相应资质的开发企业负责实施土地开发的，利润率不得高于预计成本的8%。一级开发完毕后，在土地储备中心 挂牌的土地出让底价为土地一级开发全部成本，主要包括一级开发成本和一级开发商的8%利润。政府通过这种限制一级开发的利润和开发时间制约开发商，可 以加快土地开发速度，限制房价上涨。这样，二级房地产开发商也不再承担与商品房建设无关的涉及土地开发及基础设施建设的工作。 (三)一级市场开发开始向市场化推进
房地产-深圳市红岭中学高中部片区土地开发建设项目可行性报告(一二级联动)
深圳市红岭中学高中部片区土地开发建设项目 可行性报告 深圳市家园实业发展有限公司 二〇一九年五月五日
深圳市红岭中学高中部片区土地开发建设项目 目录 第一章项目基本情况 (4) 1.1项目土地位置 (4) 1.2项目地块情况介绍 (5) 1.2.1项目地块土地历史沿革 (5) 1.2.2项目地块土地现状 (5) 第二章项目开发周期 (7) 2.1一级土地开发阶段 (7) 2.2二级土地开发（即房产建设）阶段 (10) 第三章开发建设投资成本分析与资金统筹 (12) 3.1项目经济指标表 (12) 3.2项目总投资 (12) 3.3土地费估算如下 (13) 3.4一级土地开发阶段成本列支 (13) 3.5二级土地开发阶段成本列支 (14) 3.6项目资金统筹情况分析 (15) 第四章项目销售收入分析 (16) 4.1一级土地开发阶段实现销售收入 (16) 4.2二级土地开发阶段实现销售收入 (17) 第五章项目利润评估 (19) 5.1完成一级土地开发阶段 (19)
深圳市红岭中学高中部片区土地开发建设项目 5.2完成二级土地开发阶段 (20) 第六章结论 (21) 附：本项目的开发建设可供参考的市场分析 (22) 7.1项目所在地经济及房地产市场情况 (22) 7.1.1广东省深圳市经济运行情况 (22) 7.1.2深圳市福田区自然及经济运行情况 (25) 7.1.2.1深圳市房地产项目开发市场环境分析 (27) 7.1.2.2周边楼盘分析 (30) 7.2项目合作方背景情况 (33) 7.2.1深圳市家园实业发展有限公司背景情况 (33) 7.2.2深圳市渔农实业股份有限公司背景情况 (33) 7.2.3深圳市家园实业发展有限公司实际控制人介绍 (36)