土地一年级开发流程及收益模式

土地一级开发流程及收益模式

一、土地一级开发现状

近些年来,由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高,城市化进程也在加快发展,城市土地供需矛盾日益紧张;地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展,而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作,而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作;在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式;它强调在城市规划的前提下,首先把“生地”开发成“熟地”,然后再进入土地市场进行交易;

目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份,各企业介入土地一级开发的目的各不相同,其中以房地产企业和政府投资平台公司为主,如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台,参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；贵阳的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场,降低二级市场拿地成本的典型代表;

二、土地一级开发的流程与分工

土地一级开发,即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求,对一定区域范围内的城市国有土地毛地或乡村集体土地生地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进

行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“五通一平”或“七通一平”的建设条件熟地,再进行有偿出让或转让的过程;土地一级开发实施流程具体如下：

㈠策划及前期准备阶段

⒈土地一级开发计划

土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建

设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划,由国土局负责;

⒉城市专项规划与土地一级开发计划

城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件;包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市

景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等;

⒊土地一级开发实施方案

国土局或委托单位依据开发计划编制实施方案,由政府相关部门联席会议审批;

⒋土地一级开发招投标

国土局会同相关部门通过招投标方式确定土地一级开发主体;

⒌土地一级开发主体

土地一级开发主体可以由政府或企业担任,全面负责实施某块土地的一级开发工作;

㈡行政审批阶段

发展与改革、规划、建设、交通、园林、文物、环保、市政等部门及市政府审批开发主体的各项申请;

㈢基本建设阶段

⒈土地一级开发操作性实施方案

土地一级开发主体根据审批的实施方案编制操作性实施方案以指导开发中的施工;

⒉土地一级开发征地与补偿

土地一级开发主体会同政府相关部门负责开发土地的征用及补偿;

⒊土地一级开发拆迁与安置

土地一级开发主体会同政府有关部门负责待开发土地原有居民的搬迁与安置

⒋土地一级开发基本建设

土地一级开发主体会同市政府部门负责开发中的基本建设;

㈣完工阶段

⒈土地一级开发竣工验收与入市交易

国土局会同相关部门对开发工作进行验收并使熟地进入二级市场进行交易;

三、土地一级开发收益模式

土地招拍挂的潜在收益、参与公司的目的以及与地方政府的谈判结果等因素,是影响企业土地一级开发盈利模式的重要因素,总体而言有固定收益模式、固定保底收益加分成模式、收益分成模式、一二级联动模式等;具体如下：

㈠固定收益模式

在土地二级市场不看好的情况下,部分公司为规避风险,确保稳定的收益而采取的模式,或者是在土地二级市场十分看好的情况下,地方政府不想让公司参与土地溢价的分成,而采取的分配模式;由于参与土地一级开发的企业目的绝不仅限于通过施工而获得劳务费,因此固定收益模式的案例较少;固定收益模式基本形式为在协议中明确给予参与公司“垫付的开发成本+基本收益10%—15%”;如华夏幸福的土地一级开发部分,具体见后续的案例分析;

㈡固定保底收益加分成

土地一级开发案例中,固定收益加分成是采用最为广泛的模式,对企业来说固定收益条款保证了企业的正常业务利润,分成收益部分确保企业能够参与了土地出让红利的分配;如云南城投在昆明4.18万亩土地一级开发案例中,协议规定云南城投与昆明市政府对一级开发范围内的土地出让纯收益实行5：5分成,若云南城投取得的收益不足全部土地一级开发总成本的5%时,昆明市政府将保证向公司另行支付差价款,以确保云南城投的收益不低于合同项下的全部土地一级开发总成本的5%;黑牡丹公司对常州北部新城高铁片区土地一级开发案例中,高铁片区总面积17.5平方公里26250亩;固定收益部分为该地块土地前期开发总成本10%为其工程收益;分成部分为公司与常州国家高新技术产业开发区管委会对该地块土地出让净收益按照50%：50%的比例进行分成;

㈢收益分成

通过合同约定收益分成或成立合资公司以股权的形式进行收益分成是较为常见的两种收益分成模式,采取收益分成的模式,参与公司面临着高收益、高风险的局面;

1、合同直接约定收益分成条款;从分成模式的案例来看,多数公司与政府之间直接在合同中约定了土地一级开发净收益分成的比例,项目公司往往要占到净收益的“大头”;以中天城投为例,中天城投下属全资子公司华润贵阳对贵阳市渔安、安井片区9.53平方公里土地进行一级开发,贵阳云岩区政府承诺：用土地出让收益以及片区城市建设配套费,支付一级开发投资成本,投资成本支付完成之后的剩余部分,云岩区政府与华润贵阳按照3：7 的比例进行分成;

江苏中南建设公司在儋州4500亩土地一级开发项目中约定土地成片开发收益土地出让收入扣除土地成片开发成本,成片开发成本由双方共同审核确定,儋州市人民政府与该公司各占开发收益的30%与70%;

2、通过设立合资项目公司进行收益分成

有些项目公司由企业、政府部门或政府的投融资平台共同出资设立,负责对土地的一级开发项目进行经营,包括开发资金的融资、参与土地运营的策划、市政配套设施的建设,以及配合政府部门进行拆迁补偿、土地二级市场潜在受让人的招商等工作;一般来讲,企业会持有项目公司的大部分股权,并能相应获得董事会的掌控权和主要高管的提名权;

通过共同出资设立项目公司,企业与地方政府利益的第一层捆绑关系就建立起来了——政府作为项目公司的股东之一,有权按股权比例享

有由土地增值收益转化而来的项目公司分红;如荣盛发展在辽宁本溪参与的6750亩土地一级开发项目“本溪市沈溪新城国际健康开发项目”,就是与地方政府下属公司以50%:50%形式的成立合资公司负责项目的运作;

㈣创造一二级市场联动条件

借助参与土地一级开发的优势,企业在规划、土地出让的进程、限定竞拍条件以及通过对竞拍土地溢价收益分成等形式,在土地竞拍的二级市场中创造不对等的竞争形势,为“独家竞拍”创造条件,降低二级市场的拿低成本;

1、创造有利于二级市场介入的条件

在土地一级开发项目中,土地一级开发商事实上成为了土地设计的一个“准规划部门”；企业可利用规划的设计和改变,来使得土地规划对己方从事一级开发更有利,甚至为今后的土地一二级联动打下基础;

在符合城市总体规划基础上,企业往往能够参与到地方政府所进行的概念规划设计中；同时,企业通常也能协助政府编制该区域的控制性详细规划及各类专项规划,这为企业获取二级开发权方面提供了更多的先机;因为企业用二级开发的整体思路和方案在一级开发阶段,可以更好地从概念规划阶段就能够得到政府的认可,并在规划条件和各地块价值安排方面得到有效的贯彻;

2、直接设定限制性条件

在一些土地一级开发的案例中,企业可与政府协商确定项目土地入市交易价格,并与政府协商确定土地交易条件和交易方式;通过对土地

出让规模、推出时间、出让土地的限制性条件以及交易底价等因素

施加影响,企业可在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权;

四、华夏幸福“园区+地产”的商业模式

华夏幸福公司发展方向定位于牢牢把握国际产业转移和大都市郊区

化带来的产业升级、区域分工的历史性机遇,聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求,创造了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”,初步探索了一条独具特色的“产城共融,政企共赢”的中国县域经济发展道路;该公司事业版图主要位于环首都经济区、环渤海经济圈等地,截止2011年底,该公司投资开发运营了包括固安工业园区河北廊坊、大厂潮白河工业区河北廊坊、怀来

京北生态新区河北张家口等 10 个园区;

华夏幸福形成的“工业园区+房地产开发”的模式,其商业模式的核

心之一是,与政府签约,垄断片区一级开发,进行土地整理与配套设施建设,政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本；其二是代政府招商引资发展产业,并为园区提供服务；其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；其四,通过住宅销售回笼资金并为政府提供GDP和税收；如此模式下,华夏幸福最终可在一级开发、园区经营、房地产销售及政府返还等多方面实现收益;其与政府签订协议收益条款如下：

⑴就基础设施建设、公共设施建设项目,甲方应向乙方支付建设用费,具体包括建设成本和建设利润两部分,建设利润按建设项目的总投资额的15%计算;

⑵就土地整理投资,甲方应向乙方支付土地整理费用,具体包括土地

整理成本和土地整理收益两部分,土地整理收益按土地整理成本的15%计算;

⑶就产业发展服务,甲方应向乙方支付产业发展服务费用;当年产业

发展服务费的总额按照委托区域内当年入园项目新增固定资产投资

额的45%计算;

⑷规划设计、咨询等服务费由双方按照成本费用的110%计算;

⑸物业管理、公共项目维护及公用事务服务等按照国家定价执行；

无国家定价,按照政府指导价或甲方审计的市场价确定;

一级二级三级土地开发全流程详解

一级二级三级土地开发全流程详解土地开发是指将土地从未利用或低效利用状态开发成能够满足人们需求的经济活动。土地开发可以分为一级、二级和三级三个阶段。一、一级土地开发一级土地开发是指将未利用或低效利用的土地进行初步规划和开发，使其能够满足基本的农业、林业、牧业或养殖业需求的过程。首先，一级土地开发需要进行勘察和初步评估。勘察包括对土地的地质、水文、气候等要素进行调查和测量，评估土地的开发潜力和可行性，确定适宜的开发方式和规模。接下来，根据勘察和评估结果，进行土地规划和设计。土地规划是指根据土地的自然条件、人口需求和经济要求，确定土地的合理利用方式和布局。设计是指确定土地的具体开发方案，包括道路、排水系统、灌溉设施等各种基础设施的设计。然后，进行土地开垦和整地。开垦是指清理土地上的杂草和树木，并进行平整和浚沟，以便后续的土地利用。整地是指调整土壤的结构和肥力，以便种植作物或养殖动物。最后，进行基础设施建设和种植或养殖。基础设施建设包括建设道路、水利设施、电力供应等，为土地开发提供必要的条件。种植或养殖是指根据土地的特点和市场需求，选择适宜的农作物或养殖动物进行种植或养殖。二、二级土地开发二级土地开发是指在一级土地开发的基础上，进行更加细致和深入的开发，包括将农业土地转化为工业或城市用地的过程。

首先，进行精细化规划和设计。在一级土地开发的基础上，对土地进行更详细的规划和设计，确定土地的具体用途和规模。包括确定建筑物的位置和高度、道路的宽度和走向、公共设施的布局等。接下来，进行土地复垦。土地复垦是指对废弃或废弃的土地进行清理和整治，使其适合于工业或城市建设的需要。包括清理废弃物、填充和平整土地、恢复土地的肥力等。然后，进行工业或城市建设。工业建设包括建设工厂、仓库、办公楼等工业设施。城市建设包括建设住宅、商业中心、公园等城市设施。同时，还需要建设相应的基础设施，如供水、供电、通讯等。最后，进行工作区域的划分和分配。根据工业或城市的需求，将土地划分为不同的区域，如工业区、商业区、居民区等，并根据需要将土地分配给不同的使用者。三、三级土地开发三级土地开发是指在一级和二级土地开发的基础上，进行更高级别和更综合的开发，包括对整个地区的开发和建设。首先，进行区域规划和设计。区域规划是指对整个地区的土地进行综合规划和设计，确定各种用途和功能区域的位置和规模。设计是指具体规划和设计各种基础设施和建筑物。接下来，进行区域建设。区域建设包括建设各种基础设施和建筑物，如道路、铁路、机场、港口、水利设施、大型工厂、商业中心等。同时，还需要建设相应的公共设施，如学校、医院、体育场所等。

贵阳市土地一级开发简述

贵阳市土地一级开发简述目录一、国家政策回顾 (2) 二、国家土地政策研读 (4) 三、贵州土地一级开发的配套政策背景 (5) 四、贵阳市土地开发政策研读 (6) 五、土地开发模式 (7) 六、土地整理概述 (7) （一）纯一级开发 (8) （二）一、二级捆绑联动 (8) （三）成功案例 (9) （四）投资分析 (9) （五）溢价分析 (10) （六）一、二级联动 (10) 七、风险控制 (11)

一、国家政策回顾 1、国务院55号令。1990年5月19日，国务院发布实施《中华人民共和国城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令55号）。55号令第13条规定：土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖方式。这是目前有关国有建设用地使用权招标拍卖出让最早的行政法规。 2、《城市房地产管理法》。1994年7月5日全国人大常委会通过、第29号主席令公布《中华人民共和国城市房地产管理法》，1995年1月1日起施行。《城市房地产管理法》第12条规定：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。这是目前有关国有建设用地使用权招标拍卖出让最早的法律。 3、国办发[1999]39号。1999年5月10日，国务院办公厅下发了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）。规定“商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，原则上必须以招标、拍卖方式提供。”这是国务院首次对招标拍卖出让土地使用权提出明确和较为严格的要求。 4、国务院15号文。2001年5月9日，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）。15号文明确提出：各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。经营性用地必须招标拍卖出让作为国家政策，第一次写进国务院文件，第一次明确了招标拍卖出让的界限，为经营性用地协议出让亮起了“红灯”，对国有土地资产管理具有历史性的意义，也为国土资源部出台11号令提供了政策依据。

一二级联动开发模式分析

一二级联动开发模式分析所谓的土地一级开发，是指在土地出让前，对土地进行投资整理，包括征地、拆迁、土地平整及公共配套设施建设等；二级开发，则指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租；一二级联动开发，指土地、房屋两级市场联动开发，即从事土地一级开发的房地产企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。伴随一级土地开发风险逐渐展现，越来越多的上市房企开始转换思路，纷纷转型一二级不会呀市场联动，将一级土地开发视为二级市场拿地的一个踏板，以降低单纯一级土地开发带来的各种风险。 1.在招拍挂情形下实现一、二级联动开发（一）在招拍挂文件中设置苛刻的条件，为一级开发商量身定做公司借一级土地开发获得二级土地受让先机，可以在看中的地块上先下手为强，比如在一些市政中心建设配套规划中，周边的房价一般会随之升值，那么公司就可以借助一级开发获得二级土地，利用一二级市场的联动效益获得巨大升值。比如有些土地是一个项目的二期或者是三期用地，做完一级开发之后开发商一般都想做二级开发，于是开发商在做一级土地开发的时候，就会把土地在公开市场的包括付款方式在内的交易条件等都做到适合自己的公司摘牌。（二）通过虚增土地成本、设置拆迁遗留问题等方式阻退外部开发商，让关联企业顺利取得二级开发权例如，在处理拆迁补偿的问题上做文章，不完全解决拆迁钉子户的问题，阻退参与竞拍的其他开发商，使参与竞拍的一级开发商获得二级开发的权利。（三）另外注册一个房地产开发公司参与招拍挂竞争对于规模较大的房地产集团，可以一方面成立一个土地一级开发公司，同时又注册一个房地产开发公司，甚至一套人马可以同时运作两个公司。以另一个公司的名义取得二级开发权。（四）与其他拟参与公开竞争的土地开发商组成联合体竞拍例如，一级开发商还经常采用与参与土地公开拍卖的其他开发商组成联合体竞拍的方式参与到二级开发的过程中。此种情况多发生在一级开发商资金不足，

一级土地开发流程

一级土地开发流程一级土地开发流程是指对全国范围内的土地进行开发利用的过程，包括土地的规划、征地拆迁、设计施工、项目推广等多个环节。下面将以一个假设过程为例，简要介绍一级土地开发流程。第一步：土地规划土地规划是一级土地开发的基础，由政府部门负责完成。首先，根据国家的发展方向和市场需求，确定区域性的土地开发计划。然后，将规划的土地划分为不同的用途，例如住宅用地、商业用地、工业用地等。最后，制定详细的规划方案和设计图纸，为后续的征地拆迁提供依据。第二步：征地拆迁征地拆迁是一级土地开发中最为复杂的环节之一，也是整个过程中最容易引发纠纷的环节。政府部门需要和拆迁户进行协商，确定征地的面积和价格，并签订征地协议。然后，进行土地的拆迁工作，将现有建筑物进行清除。在此过程中，需要确保拆迁户的合法权益得到妥善解决，以避免不必要的纠纷。第三步：设计施工在完成征地拆迁之后，可以开始进行设计施工的工作。首先，根据土地规划图纸，确定土地的开发设计方案。然后，进行工程施工的准备工作，包括将施工材料运输到工地、建立施工队伍等。最后，进行具体的施工工作，例如修建道路、搭建楼房等。在整个设计施工的过程中，需要确保施工质量和安全，以达到规划要求。

第四步：项目推广在完成设计施工之后，需要进行项目推广的工作，以吸引投资者和用户。首先，制作宣传材料，包括项目介绍、规划图纸等。然后，通过各种渠道进行推广，例如举办开放日、参加展览会等。同时，政府部门可以提供相关的优惠政策，吸引投资者和用户。最后，与相关方面进行合作，实现项目的落地。总结起来，一级土地开发流程包括土地规划、征地拆迁、设计施工和项目推广等多个环节，每个环节都需要各方的合作和支持，才能顺利完成。在整个过程中，需要政府部门的指导和协调，以确保土地的合理利用和社会经济的可持续发展。

一级土地开发流程是怎样的

一级土地开发流程是怎样的在我们的生活周边的土地可能是不同级别的，这其中就包括一级土地，而现在很多的土地都在开发，当然也包括以及土地的开发，那么一级土地开发流程是怎样的?法律我为您总结了相关知识，供您参考，希望下文中的知识可以帮助到您。一级土地开发流程是怎样的 (一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 (二)市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 (三)通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 (四)编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 (五)通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开

发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。 (六)土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续 (七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。 (八)在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。 (九)组织验收建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： 1、审核土地一级开发成本; 2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求;

13、目前政策下土地一级开发实施路径

目前政策下土地一级开发实施路径一、土地一级开发概念、内容及程序 1.1土地一级开发概念 1、国家层面文件（1）《土地储备管理办法》（国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于2018年1月3日印发，自发布之日起实施，有效期5年）第二条：土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。财政部门负责土地储备资金及形成资产的监管。（2）《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（财预〔2017〕87号文）第二条：严禁将……储备土地前期开发……等建设工程作为政府购买服务项目。（3）《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预〔2017〕62号）土地储备，是指地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。（4）《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综[2016]4号）第七条：土地储备机构应当积极探索通过政府采购实施储备土地的前期开发，包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。 2、地方层面文件经查阅文件发现，“土地一级开发”这个概念多出现在一些地方性法规、办法中，如下表所示：

从国家层面和地方层面的文件可以看出“土地一级开发”与“与土地储备”的内容基本一致。土地一级开发是指土地储备机构根据城乡总体规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划、土地开发计划、土地储备计划要求等，按照控制性详细规划的要求和土地开发计划的时序和空间安排统一组织实施一定区域范围内的征地、拆迁、安置、土地平整、基础设施等配套设施建设工作，达到土地供应条件，再对该区域内土地进行有偿出让或转让的过程。 1.2土地一级开发内容 1、征地与补偿、拆迁与安置根据地方性征地拆迁补偿标准、安置补偿费用标准等对一定区域范围内的土地进行征收。具体包括：征地与补偿：告知征地情况、确认征地调查结果、组织征地听证、公开征地批准事项公告、支付征地补偿安置费用、征地批后监督检查；拆迁与安置：拆迁公示办理、确定拆迁及评估单位、入户调查与测量、拆迁评估、拆迁计划与方案、获取拆迁许可证、拆迁实施、拆迁补偿或安置等。 2、基础设施建设即前期开发使区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件的工作，具体包括：道路管线工程、给水排水工程、电力热力工程、通气工程、通讯工程、场地平整工程。 3、储存以备供地区域范围内土地达到熟地标准，进行土地出让或转让。 1.3土地一级开发程序如下表所示：

北京土地一级开发流程程序

北京房地产一级开发程序流程目录一、土地一级开发的概念 3 二、土地一级开发的实施方式 3 三、土地一级开发成本和收益 4 四、一级开发的土地范围 4 五、一级开发涉及政府职能部门 4 六、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容 5 七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1） 6 程序一：确定土地一级开发项目 6 程序二：确定一级开发单位 6 程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理）7 程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）7 程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）7 程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理）9 程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）9 程序八:办理规划意见书10 程序九：办理土地一级项目开发项目核准11 程序十：取得征地批复(实施征地)12 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）13 程序十二：编制市政基础设施实施方案14 程序十三：组织验收，评估土地成本14 程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易14 八、授权委托的一级开发项目程序（参见附图2）15 程序一：确定土地一级开发项目15

程序二：取得市土地储备联席会意见16 程序三：签订土地一级开发合同16 程序四：办理建设项目用地预审16 九、符合458号文的一级开发项目程序（参见附图3）17 程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见18 程序二：办理建设项目用地预审18 一、土地一级开发的概念土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。二、土地一级开发的实施方式根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式： 1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。如即将入市交易的北京化工三厂、温泉D1/D2地块就属于这一类型。 2、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，预计2006年下半年开始，将逐渐开始实施通过招标确定一级开发企业的办法。如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理有限公司，朝阳将CBD核心区的一级开发委托给北京商务中心区开发有限责任公司。对于符合458号文的经营性项目用地，831协议出让大限没过，由原建设单位继续完成一级

城市土地一级开发的收益和风险平衡研究

城市土地一级开发的收益和风险平衡研究城市土地一级开发是指城市在未开发的土地上进行规划设计，开发建设用地，并进行基础设施建设，以促进城市发展和经济增长。在城市土地资源日益紧缺的背景下，一级开发成为了推动城市快速发展和提升城市竞争力的重要手段。与土地一级开发相关的收益与风险也需要得到充分的关注和平衡，以确保城市土地的可持续利用和可持续发展。让我们来看一下城市土地一级开发的收益。城市土地一级开发可以带来以下几种收益： 1. 经济收益：城市土地一级开发可以为城市带来新的经济增长点，通过建设住宅、商业、工业等用地，可以促进相关产业的发展，增加就业机会，提升城市经济活力。 2. 基础设施收益：一级开发需要同时进行基础设施建设，如道路、供水、供电等，这些新建的基础设施可以改善城市的交通状况、提升生活品质，为城市居民提供更好的生活条件。 3. 政府财政收益：城市土地一级开发会增加相关税收和土地出让金等收入，为政府提供财政支持，用于城市基础设施建设、社会福利和公共服务等。除了收益，城市土地一级开发也存在一定的风险和挑战： 1. 土地资源浪费：城市土地一级开发过程中，如果规划不合理，开发过度，可能导致土地资源的浪费和过度消耗，影响城市的可持续发展。 2. 环境风险：一级开发会破坏原有的生态环境，导致生态系统的破坏和植被的减少，可能导致水土流失、生态平衡的破坏等环境问题。 3. 城市风险：一级开发可能会加剧城市的拥堵、污染等问题，降低城市的宜居性和生活品质，对城市的长远发展造成不利影响。 1. 制定科学合理的规划：在进行城市土地一级开发之前，需要制定科学合理的规划，合理利用土地资源，确保土地开发的可持续性和持续发展。 2. 加强环保意识：在进行一级开发的需要加强环保意识，采取有效措施保护和修复生态环境，保障城市的生态平衡和可持续发展。 4. 加强监管和调控：政府需要加强对一级开发的监管和调控，规范土地开发行为，防止过度开发和土地资源浪费。 5. 鼓励多元化发展：在进行一级开发时，可以鼓励多元化发展，注重公共服务设施、文化教育设施等的建设，提高城市综合竞争力。

土地开发流程

土地开发流程土地开发流程是指通过一系列步骤和程序，将未开发的土地变为具有开发潜力和经济利益的可用土地的过程。其主要步骤包括规划、准备、设计、施工、交付和管理。下面将详细介绍每个步骤。首先是规划阶段。在这一阶段，需要对土地进行评估和分析，包括土地的地理位置、土地性质、土地用途等因素。同时还需要进行市场调研，确定土地开发的需求和目标。在评估的基础上，制定土地开发的整体规划，包括用途规划、建筑规划、区域规划等。接下来是准备阶段。在这个阶段，需要完成土地的取得和准备工作。包括与土地所有者进行谈判，达成地下开发合同；进行土地的勘测和测量，获得土地的详细信息；办理土地使用权手续，获得土地的合法使用权。然后是设计阶段。在这一阶段，需要根据规划要求和市场需求进行土地开发方案的设计。包括建筑的设计、景观的设计、道路的设计等。同时，还需要进行相关设施和设备的设计，如水电系统、通讯系统等。设计完成后，需要经过审批程序获得相关部门的批准。接下来是施工阶段。在这个阶段，需要进行土地开发的实际工作。包括土地平整、道路建设、建筑施工等。同时，还需要进行相关设施和设备的安装和调试，确保其正常运行。施工过程中需要严格按照设计要求进行施工，确保土地开发工程的质量。

然后是交付阶段。在这一阶段，需要进行土地开发工程的验收和交付。包括验收土地开发工程的质量、安全等方面的要求，确保其符合相关标准和规定。同时，还需要与土地使用者进行交接，确保土地能正常使用并具有经济利益。最后是管理阶段。在这个阶段，需要对土地进行管理和运营。包括制定土地管理计划，进行日常维护和保养，同时还需要对土地进行更新和改造，保持其竞争力和经济效益。总结起来，土地开发流程包括规划、准备、设计、施工、交付和管理等主要步骤。通过这些步骤，可以将未开发的土地变为具有开发潜力和经济利益的可用土地，为社会经济发展提供有力支持。

1、固定比例收益模式

1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。 2、分享土地出让金该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收

益。在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。 3、分享土地增值收益该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出 4、持有部分优质公建配套设施该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。该盈利模式的本质是政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设，这取决于土地一级开发主体与政府的沟通和协调。与当地政府

房企参与土地一级开发的五种模式

房企参与土地一级开发的五种模式一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式： 1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市

土地一级开发成本

1、土地一级开发成本土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。 2、土地一级开发作用 ①土地一级开发成本是项目决策的依据土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目,是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力,就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此,在土地一级开发项目决策阶段,土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。 ②土地一级开发成本是项目融资的依据土地一级开发项目所需资金量较为巨大,要求项目的投资者必须有很强的融资能力,以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量,从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时,金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此,土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。 ③土地一级开发成本是项目成本管理的依据土地一级开发成本是通过不同阶段的预估,最终通过竣工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段,每一次成本估算都不能超

过前一次估算的幅度。土地一级开成本的准确性是成本管理的基础,只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。 ④是决定土地出让交易价格的依据土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁,土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地帄整(简称?七通一帄)(或?五通一帄?及其他情况),可直接用于建设的土地价格。土地出让交易价格是由毛地价(土地出让金、四源费和大市政费)和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定,毛地价水帄较为稳定,对土地出让交易价格的影响程度较小。因此,土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。 3〃土地一级开发成本的构成 (一)项目前期费用; (二)征地、拆迁费用; (三)公共区域市政基础设施建设费用; (四)区域内公共环境景观建设费用; (五)区域内公共配套设施建设费用; (六)工程建设其他费用; (七)管理费; (八)财务费用;

浅议土地一级整理开发的特点及收益分配

浅议土地一级整理开发的特点及收益分配 1. 引言 1.1 土地一级整理开发的重要性土地一级整理开发是指对农村土地进行统一规划、整合和开发利用的过程。其重要性主要体现在以下几个方面：土地一级整理开发可以提高土地资源的利用效率，实现土地的合理配置和优化布局，有效保障土地资源的可持续利用。通过土地一级整理开发，可以促进农村土地的集约利用，提高土地的经济价值和产出效益，从而增加农民的收入和改善农村生活水平。土地一级整理开发还可以推动农村产业结构的升级和优化，促进农村经济转型升级，实现农业现代化和农村可持续发展。土地一级整理开发在促进农村经济发展、提升农民生活水平和促进农村振兴等方面具有重要意义和价值。【200字】 2. 正文 2.1 土地一级整理开发的特点 1. 综合利用资源：土地一级整理开发不仅仅是简单的土地开发和建设，更重要的是要综合利用资源，充分挖掘土地的潜力，实现资源的最大化利用。通过规划和设计，可以使整个区域的资源得到合理配置和有效利用。

2. 提高土地利用效率：土地一级整理开发可以通过科学规划和整合，提高土地的利用效率。通过合理布局和设计，可以最大限度地减少土地浪费，提高土地的经济效益和社会效益。 3. 促进城市规划与建设：土地一级整理开发是城市规划和建设的重要组成部分，可以有序地引导城市的发展，提升城市的品质和形象。通过土地整理，可以实现城市建设的优化和升级，提高城市的整体竞争力。 4. 保护环境和生态：土地一级整理开发需要充分考虑环境和生态问题，通过合理布局和设计，可以减少对自然环境的破坏，保护生态环境的完整性和稳定性。可以改善环境质量，提升居民的生活品质。 5. 促进社会经济发展：土地一级整理开发可以带动当地经济的发展，创造就业机会，促进社会资源的有效配置。通过土地整理开发，可以吸引更多的投资，推动当地产业的发展，实现经济效益和社会效益的双赢。 2.2 土地一级整理开发的收益分配方式土地一级整理开发的收益分配方式是指在土地整理过程中，收益如何分配给相关方。一般来说，土地一级整理开发的收益主要分为以下几种方式： 1. 土地出让金分配：土地一级整理开发通常是由政府组织进行，通过招拍挂等方式将整理后的土地出让给开发商或投资者。出让金是

土地开发流程

从开发、建设、经营、管理的程序上讲,一般可分为五个阶段, 即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段; 第一章：项目决策阶段 ◆可行性研究阶段项目经董事会批准初步立项后,转由企业战略发展研究室进行可行性研究; 1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益; 可行性研究的主要内容有：1项目概况；2开发项目用地的现场调查及动迁安置；3和建设规模的确定； 4规划设计影响和环境保护;5资源供给及资本运作方案；6环境影响和环境保护；7项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；8开发建设节点计划；9项目经济及社会效益分析；10结论及建议; 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师; 3、可行性研究的工作阶段 1投资机会研究;该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判,并对投资项目或投资方向提出建议,即在

一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会; 投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析;如果机会研究认为可行的,就可以进行下一阶段的工作; 2初步可行性研究,亦称“预可行性研究”;在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析; 3详细可行性研究,即通常所说的可行性研究;详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础,是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤;4项目的评估和决策; 4、可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行：1项目公司接受委托或集团公司董事会立项；2调查研究；3方案选择与优化； 4财务评价和经济评价；5编制可行性研究报告; 5、集团公司董事会通过,批准正式立项,项目进入前期开发阶段; 第二章：前期准备阶段一、获取土地使用权;开发商获取土地使用权的主要方式1 通过行政划拨方式取得；2 旧城改造取得中标地块国有土地使用权；3 转让取得；4 出让方式取得招标、拍卖、协议出让三种方式；5 联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；6 通过司法裁决取得；7通过兼并、收购等股权重组方式取得; 二、征地拆迁,申办并取得房屋拆迁许可证; 拆迁的主要内容包括：1房屋拆建,如危旧房改造；2城市功能、用地布局和空间结构的调整,如居住区、商业区、车站、生活服务设施

土地一级开发成本

1、土地一级开发成本土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。 2、土地一级开发作用 ①土地一级开发成本是项目决策的依据土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。 ②土地一级开发成本是项目融资的依据土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此，土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。 ③土地一级开发成本是项目成本管理的依据土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超

的铺设及维护费用 2. 区域内永久性道路、桥梁建设费用 3. 市政管线建设费用(包括雨水、污水、中水、上水、电力、天然气、电信、热力等) 4. 市政场站建设费用(包括雨水泵房、燃气调压站、热力站、开闭站、区域中水站、区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共设施等，其建设费用视规划情况而定) 5. 配套公共设施建设费用(区域内的交通智能化系统、公共标识指示系统、安防监控系统、公共卫生间、垃圾收集转运站、消防站、派出所、邮局等（四）区域内公共环境景观建设费用包括：绿化（花草、树木的种植）、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等。本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用。这是土地一级开发成本中的一项重要组成部分，应在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。（五）区域内公共配套设施建设费用包括：市政管理用房建设费用;机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用;规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。在不同阶段根据控制性详细规划，或修建性详细规划，或初步设计图纸，或施工图纸，参考相应工程的估算指标，或概算定额，或预算定额测定。（六）工程建设其他费用

最全土地一级开发流程(超详细)

最全土地一级开发流程（超详细） 01 一级开发流程 1.1土地一级开发的概念土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或 “七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 1.2一级开发工作流程三阶段土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。

一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。 02 一级开发项目模式 2.1一级开发项目模式一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模

式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。 2.2各模式对比 03 一级开发实务分析

3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复（二）规划条件（三）用地预审（四）立项核准需关注事项:

a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。 b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。 3.2组织实施阶段关键事项（一）征地论而言，征地早于拆迁，但从实际操作层面上来看，大多项目拆迁早于征地，很多项目刚拿到授权就拆迁了，严格来说，拆迁行为实际要等到立项核准之后。征地需要经过一系列审批流程，要上报到省国土厅，涉及流程较多。从期限来看，征地启动到征地结案办理至少需要半年时间，有些情况下还要解决

浅谈土地一级开发与二级开发

浅谈土地一级开发与二级开发近年来，各大城市纷纷兴起了城中村改造和城市更新的热潮，民众对土地的关注度亦提升到了一个新的高度。根据相关法律法规的规定，我国的土地所有权性质分为国家所有土地和集体所有土地，无论是何种性质的土地，在其开发过程中均伴随着一级开发与二级开发。土地一级开发与二级开发都是一个复杂的过程，本文将从土地一级开发和二级开发的概念、程序出发，进行简要分析论述。（一）土地一级开发的概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或农村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，按期达到土地出让标准的土地开发行为。 “三通一平”是指：通路、通电、通水及宗地内土地平整； “五通一平”是指：通路、通电、通给水、通讯、通排水及宗地内场地平整； “七通一平”是指：除了五通一平外，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构实施。（二）土地一级开发的流程土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。具体流程如下：

土地一级开发整理方案

土地一级开发整理方案一、开发的意义为了进一步增加土地储备的作用与功能，优化土地资源配置，盘活存量土地，充分发挥土地资源在经济社会发展中的促进和保障作用。通过实施的土地收储和保障作用，增强政府对土地市场的调控能力，实现城市基础设施配套到位的熟地供应和保障重点项目用地的总目标。二、开发具备的条件 1、具备规划主管部门审核通过的控制性详细规划。根据**市城市的总体规划及土地市场需求，确定出需开发土地的规划条件、指标及市政配套要求。主要包括确定规划用地性质、规划建设内容、宗地详细规划方案、控制性详规、水电暖气等配套设施实施条件。 2、纳入年度土地储备开发计划。确定土地供应计划、土地利用年度计划和土地收购储备计划后，改变拟开发土地的权属性质，使有所开发土地的完整土地所有权，从而具备土地一级开发的权属基础。 3、土地预审审核通过。新区国土资源局根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对项目的选址定点、用地规模等，召开联审会进行初步审查，提出预审意见，通过后出具用地审查意见，**政府出具用地批复文件。 4、实施方案经政府有关部门审核通过。根据**市政府出具的用地批复文件，实施方案报**市或新区规划委规划意见书、住建委、园林局、文物局、环保局、发改委等审核通过，获得批准后相关办理征地、拆迁的有关手续。

三、开发合作模式本项目一级土地开发采取完全市场运作模式。新区政府首先将待进行一级开发的土地一次性（或按地块）以基准地价委托我公司进行开发，通过土地使用权出让协议进行约定。我公司根据约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使开发的区域内的土地达到“七通一平”或需求者要求的建设条件，再由新区政府以找挂牌形式面向市场转让土地使用权。这种模式中，新区政府以协议形式保证我公司一级开发利益。向我公司出让城市国有土地(简称毛地)或农村集体土地(简称生地)，我公司完成一级开发后核算开发成本及酬金，待土地转让取得土地价款后扣除开发成本、酬金和利润分成，剩余土地转让款（利润分成）归政府所有。四、开发内容按照土地利用总体规划、城市总体规划及地区控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对城市国有土地(简称毛地)或农村集体土地(简称生地)进行统一的征地、农转用、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”(即通自来水、雨水、污水、中水、电力、供暖、电讯、天然气和场地平整)的建设条件(简称熟地)。五、开发投资费用构成 1、土地取得费：本项目的土地取得费是指征用土地所支付的费用。包括土地补偿费、地上物补偿费和安置补助费以及新增建设用地费和防洪工程维护管理费等有关税费。 2、地价款：参照**市基准地价标准。