江西省城市公有房屋管理办法

江西省城市公有房屋管理办法

第一章总则

第一条

为加强城市公有房屋的管理，保障城市公有房屋所有人和使用人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部发布的《城市公有房屋管理规定》，结合本省实际，特制定本办法。

第二条本办法适用于江西省行政区域内市、县、建制镇公有房屋的管理。

第三条本办法所称公有房屋系指国有房屋和集体所有的房屋。

第四条国家机关、社会团体、企事业单位及军队管理的国有房屋属于国家财产，由国家授权的单位（以下简称产权人）依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务。

集体所有的房屋，由集体组织（以下简称产权人）依法行使经营和管理的权利并承担相应的义务。

公有房屋产权人同时享有相应的土地使用权。

第五条公有房屋的经营和管理要逐步实现社会化、专业化。产权人可以委托当地房地产管理部门或物业管理公司代为经营管理。

第六条公有房屋产权人和使用人，对所管理和使用的房屋负有保护责任。任何单位和个人都不得擅自侵占、损坏公有房屋，不得利用公有房屋获取非法利益。

第七条

江西省建设厅是省人民政府房地产行政主管部门，主管全省城市公有房屋的管理工作。地、市、县（市）房地产行政管理部门主管本行政区域内城市公有房屋的管理工作。

第八条下列公有房屋属于市、县房地产管理部门直接管理的房产：

（一）建国初期接管或依法没收敌逆的房产，土地改革时留作公用的房产；经社会主义改造改变所有权的房产。

（二）各级财政和城市维护费投资建造或购置的房产；

（三）房地产部门自建、自购的房产；

（四）按国家统管政策实行统一管理的房产；

（五）法院判决归公的房产；

（六）无人认领或无法定继承人的绝户房产；

（七）其他应归属房地产管理部门管理的房产。

第九条

严禁将房地产管理部门直接管理的房产无偿划拨给各使用单位自管和经营。过去已划拨给各使用单位自管的应予纠正，恢复租赁关系。因故漏管的房产，由市、县房地产管理部门进行清查和处理。

第十条

单位和个人管理使用公房（包括中央所属单位和外省、市、自治区驻省单位自管的房屋）均应执行国家和省公有房屋政策及有关规定，接受市、县房地产管理部门的业务指导和监督。

第二章产权管理

第十一条公有房屋实行房屋所有权登记发证制度。市、县人民政府房地产管理部门负责公有房屋所有权登记、发证工作，其他任何单位和部门不得制作和核发产权证书。

第十二条

公有房屋产权人应当在房屋峻工验收后三个月内提交有关证件，到房屋所在地县级以上人民政府房地产管理部门申请办理所有权登记，经审核合格后，颁发《房屋所有权证》。

共有房屋由房屋共有人同申请所有权登记，领取《房屋共有权证》。

公有房屋设定抵押等他项权抵押人，应当到房地产管理部门办理他项权登记，领取《房屋他项权证》。

第十三条

公有房屋所有权转移、房屋状况变动和房屋灭失的，公有房屋产权人应当在三个月内到房屋所在地房地产管理部门办理所有权转移、房屋状况变动和房屋灭失登记。

拆除公有房屋，应在拆除前三个月内向当地房地产管理部门办理拆除手续。

第十四条办理公有房屋所在权登记，所有权转移登记和房屋状况变动手续，应按下列要求提交证明文件：

（一）新建、改建和扩建的房屋，应当提交立项、规划用地，建设等部门的批准文件和证件及产籍平面图；

（二）购买的房屋、应当提交原《房屋所有权证》、买卖合同、产权人主管部门和国有资产管理部门批准文件；

（三）划拨的房屋，应当提交原《房屋所有权证》和划拨的有关文件；

（四）赠与的房屋，应当提交原《房屋所有权证》和有关批准文件、赠与合同公证书；

（五）交换的房屋，应当提交双方的《房屋所有权证》和双方签订的交换合同；

（六）合并、分析的房屋，应当提交双方原《房屋所有权证》和有关批准合并、分析的文件或协议书；

（七）灭失的房屋，应当提交原《房屋所有权证》和有关部门的批准或证明文件。

第十五条

公有房屋暂不能确认产权人的，由房屋子所在地房地产管理部门代管。代管房屋在代管期间，因自然灾害或其他不可抗拒的因素遭受损失的，房地产管理部门不承担赔偿责任。

第十六条

公有房屋的《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》是法律凭证。任何单位和个人不得涂改、伪造。遗失的，必须及时申报作废，并向房屋所在地房地产管理部门补发申请。

第十七条凡无房屋产权证的公有房屋，不得出售、转让、出租、交换和抵押，不得翻建、扩建、改建。

第三章使用

第十八条

公有房屋的产权人和使用人应当按照记屋的用途合理使用，不得擅自改变房屋用途和房屋结构。确须改变用途的，应到房屋所在地房地产管理部门办理审批手续。

第十九条公有房屋使用人不得安装影响周围环境和房屋结构的动力设备，不得超过设计荷载使用房屋，不得在房屋内存放易燃易爆、腐蚀性等有损房屋安全的物品。

公有房屋共同使用的部位和院落，应共同合理使用，不准独自占用。

第二十条公有房屋可以通过调整、交换等方式，促进合理使用。

繁华地区适宜做商业、服务业使用的房屋，应当逐步安排用于商业、服务业。

第二十一条交换公有房屋使用权，应根据有利生产、方便生活、自愿互利的原则，交换双方应签订书面协议。

公有房屋使用人提出要求与他人交换房屋使用权的，使用人应事先提出书面申请，必须征得产权人的同意，不得擅自进行。

第二十二条

交换公有房屋使用权，应由交换双方签订房屋交换使用协议。交换协议应明确各交换房屋的座落、部位、层次、面积、设备、搬造日期、违约责任以及其他权利义务，向产权人重新办理租赁手续，并到当地房地产管理部门备案。

第二十三条未经公有房屋产权人同意擅自交换房屋使用权或通过交换房屋使用权非法牟利的，其交换无效，交换人应各自搬回原处。

第二十四条房屋使用人无正当理由闲置不居住；使用六个月以上者，由房屋产权人收回其使用权。

第二十五条对具有重要历史意义、文化艺术和科学价值的公有房屋，产权人和使用人应予保护，不得擅自改变原状。

第二十六条公有房屋管理中涉及异产毗连的，其使用管理按照建设部《城市异产毗连房屋管理规定》执行。

第四章租赁

第二十七公有住房的租赁必须执行国家和房屋所在地市、县人民政府规定的租赁政策和租金标准。任何单位不得擅自提高或降低公有住房租金标准。

经营性房屋的租赁，由租赁双方协商议定租赁价格。

第二十八条出租公有居住房屋，应办理租赁手续，签订租赁书面合同。租赁合同应当具备下列条款：（一）当事人姓名身份证明或者名称及住所；

（二）房屋的座落、面积、装饰及设施状况；

（三）租赁用途；

（四）租赁期限；

（五）租金及交付方式；

（六）房屋修缮责任；

（七）转租的约定；

（八）变更和解除合同的条件；

（九）违约责任；

（十）当事人约定的其他条款。

第二十九条房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月内提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。

第三十条租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租凭合同的规定。

住宅用房承租人在租赁期限内死亡后，其共同居住两年以上的家庭成员要求履行契约的，可以继续承租并办理更名手续。

第三十一条房屋租赁实行登记备案制度。

签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府的地产管理部门登记备案。

第三十二条

房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30天内，持书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证

件、市、县人民政府规定的其他文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。

出租委托代管房屋，还须提交委托代管授权出租的证明。承租人是外来暂住人员还须提交公安部门暂住证明。

第三十三条

房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请。可由市、县人民政府房地产管理部门委托的机关审查，并颁发《房屋租赁证》。

第三十四条《房屋租赁证》是租赁行为合法凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证可作为经营场所的合法凭证。

第三十五条严禁伪造、涂改、转借、转让房屋租赁证。遗失《房屋租赁证》应当向原发证机关申请补发。

第三十六条房屋租赁当事人按照租赁合同约定，享有权利，并承担相应的义务。

第三十七条承租人必须按期缴纳租金，不得拖欠。逾期不交的，产权人可按规定加收滞纳金。

以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴当地财政部门。土地收益金由市、县房地产管理部门办理租贷手续时代收代缴。

第三十八条承担人有下列行为之一的，产权人有权终止租赁合同，收回房屋使用权，造成损失的，由承租人赔偿：

（一）将承租的房屋擅自转租的；

（二）擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；

（三）擅自改变房屋结构和用途的；

（四）无正当理由拖欠房租累计六个月以上的（含六个月）；

（五）住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；

（六）利用承租房屋进行非法活动的；

（七）故意损坏公有房屋的；

（八）擅自买卖公有房屋使用权的；

（九）其他严重损害产权人权益的。

第三十九条承租人应当爱护使用承租的房屋及附属设施，承租人不得在公有房屋院中乱搭、乱建。

第四十条租赁的公有房屋大修或者改造时，承租人应当配合，在租赁期限内，房屋大修或者改造后，原租赁关系不变。

第四十一条承租人在租凭期限内，征得出租人同意可以将承租房屋部分或全部转租给他人。并订立转租合同，按照本办法的规定办理登记备案手续。

转租合同的终止日期不得超过原租凭合同规定的终止日期。

第四十二条

转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。

第四十三条转租期间，原租赁合同变更，解除或者终止，转租合同随之相应的变更，解除或者终止。

第五章买卖

第四十四条

公有房屋的买卖，卖方必须持有房屋产权证和批准文件；买方须持有购买房屋的证明和身份证明，到房屋所在地市、县房地产管理部门办理交易、鉴证，过户立契手续，并按规定交纳税费。

第四十五条公有房屋买卖时，应当根据国家规定进行房地产价格评估，不得贱价出售给个人。

房屋买卖时，应如实向市、县房地产管理部门申报成交价格。

第四十六条国有房屋实行有偿转让，不得无偿划拨，国家另有规定的除外。

第四十七条房屋经营单位建造的商品房出售前应到房屋所在地房地产管理部门进行确认产权登记，未确权登记的房屋不得出售。

商品房予售必须向房屋所在地的市、县人民政府房地产管理部门办理予售登记，取得《商品房予售许可证》后方可预售。

第四十八条出售共有房屋时，在同等条件下房屋共有人有优先购买权。出售出租公有房屋时，承租人在同等条件下有优先购买权。

第四十九条公有房屋出售给外国人的，应当符合涉外房屋买卖的有关规定。

第六章修缮

第五十条维修养护公有房屋及其附属设施是公有房屋产权人的责任。维修养护共有房屋及其附属设施是房屋共有人的责任。

修缮责任人应当对房屋及其附属设施进行定期检查、养护、有计划的修缮，提高公有房屋完好率，保证使用人正常使用和居住安全。

第五十一条

出租公有住房及其附属设施自然损坏或其他属于产权人修缮范围的，产权人应当负责修复。承租人发现房屋损坏，应及时报修，修缮责任人应在规定期限内修复。承租人造成房屋及其附属设施损失的，由承租人修复或赔偿。修缮责任人没有履行修缮责任的，房地产管理部门应当责令修缮责任人进行修缮。

第五十二条出租经营性房屋的修缮责任，由租赁双方在协议中议定。

第五十三条

公有房屋发生危险情况时，应及时向房屋所在地房地产管理部门申请安全鉴定。房地产管理部门应严格按照建设部《城市危险房屋管理规定》进行签定。产权人应当按照鉴定治理意见及时处理，以确保用户安全。

第七章法律责任

第五十四条违反本办法，有下列行为之一的，由房屋所在地县级以上人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚：

（一）伪造、涂改房屋所有权证书的，除注销其证书外，并处以房产价值0.5——1%的罚款；

（二）不按期办理房屋所有权申请、转移、变更，注销登记的，除责令限期补办手续外，并处以房产价值0.5——1%的罚款；

（三）不按规定办理《房屋租赁证》的，除责令其在一个月内补办《房屋租赁证》外，并处以月租金3 至5倍的罚款。

（四）强占公有房屋的，除责令在规定限期内迁出还必须按租金标准如数补交强占期间的租金外，并处以强占期间应付租金标准五至十倍的罚款；

（五）故意损坏、危害公有房屋造成损失的，责令其赔偿损失，并处以造成财产损失3——5倍的罚款；（六）逾期六个月之内不交租金者，产权人可按欠租金额加收20%滞纳金：

（七）擅自提高公有住户租金标准的，没收非法所得，并可处以非法所得3—5倍的罚款；

（八）擅自买卖公房的，经审查允许买卖的，除责令其补办手续、缴纳税费外，并对卖方以买卖金额3—

—5%的罚款；经审查不允许买卖的，买卖合同无效，对卖方处以买卖金额5——10%的罚款；擅自买卖公房使用权，买卖合同无效，没收其非法所得，并对卖方处以买卖金额10—20%的罚款。

（九）擅自转租或转让转借公有房屋的，转租转让协议无效，收回房屋，没收其非法所得，并处以转租当年租金总额3—5倍的罚款；

（十）因公有房屋修缮责任人失职，造成房屋倒塌等事故，使他人人身财产受到损害的，责令赔偿损失外，并对直接责任者处以房价值5—10%的罚款；

（十一）在公有房屋及其院内乱搭、乱建或擅自改变房屋结构和用途的，责令限期改正并处以500—1000元罚款，逾期不改正的，强行拆除并处以2000—5000元的罚款。

第五十五条

当事人对处罚决定不服的，可申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第五十六条罚没款必须使用省人民政府财政部门统一印制的票据，全额上缴同级财政。

第五十七条违反本办法，情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第五十八条

房地产管理部门工作人员以权谋私、贪污受贿、玩忽职守的，由所在单位或上级主管机关给予行政处分，情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第八章附则

第五十九条本办法自一九九五年十月一日起施行。

第六十条未设镇建制的工矿区的居民点和农场、林场、垦殖场的乡政府所在地，具有相当于镇规模的，参照本办法执行。

第六十一条本办法由江西省建设厅负责解释。