酒店收益测算
7天连锁酒店投资收益测算
【模拟收益测算】
以位于某城市一级地段的酒店为例。酒店建筑面积3000平方米，年租金120万，100间客房，年平均出租率90％，平均房价160元，加盟7天的参考收益如下：
费用说明
480+30=510（万元）
4.8万/房×100间客房=480（万元）
3000元/房×100房=30（万元）
525.6+26.28=551.88（万元）
100间房×90%×160元×365天=525.6（万元）
525.6×5%=26.28（万元）
71.4212（净利润）/551.88（总收入）=12.9%
-租金-提成-摊销：309.05-145-38.63-48-6=71.4212（万元）
预设
551.88（总收入）×56%=309.0528（万元）
预估
551.88（总收入）×7%=38.6316（万元）
按10年摊销：480万元/10年=48万/年
按5年摊销：30万元/5年=6万/年
总投资/营运现金流：510万元/125.4212万元=4.07年
营运现金流/总投资：125.4212万元/510万元=24.6%
毛利润-租金-提成：309.0528-145-38.63=125.4212（万元）
以上案例分析不代表7天对加盟店收益作实质性判断或保证，实际投资回报期须结合经营状况、物业租金与实际毛利润率等情况进行判断。
【投资风险提示】
7天连锁酒店集团管理店项目经长期实践被证明为优秀的加盟模式，7天将致力于专业酒店经营管理与品牌持续快速发展，以诚实、守信的原则与投资方开展合作业务，为双方业务发展、获得共同利益而不懈努力。
7 天连锁酒店品牌的成功不代表投资7天连锁酒店管理店项目不存在风险：项目的实际投资收益受多重因素影响，如该项目所在地段、商圈，物业租金，物业周边竞争，毛利率等。投资人更要充分考虑的是周边同类型酒店的直接竞争,甚至7天连锁酒店在市场的密集程度所带来的投资风险。投资7 天连锁酒店项目，投资方有可能获得较大收益，也有可能出现个别项目投资回收期较长甚至出现亏损的情况，还有可能由于出现不可抗力因素导致投资毁损。投资方应慎重考虑该投资决策。
同时，7 天连锁酒店集团投资顾问在本项目服务过程中为投资方提供的管理店业务指导、评估、盈利分析等工作（包括投资收益分析，周边商圈调查、市场分析和定价，平面布局简图的审核等），仅作为投资方进行投资决策的参考，不代表7 天对管理店收益或未来发展做实质性判断或保证。7 天连锁酒店集团将与投资方共同努力降低项目投资风险，但不承担由于本投资带来的相关风险及任何损失或赔偿。
酒店投资估算报告
1.项目投资评估 1.1项目投资评估说明 ?项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总 投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润，编制各期的 净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。 ?对酒店开发过程的模拟为：第1年前半年计划为止损、下半开始盈利，预计3 年时间回收投资成本，第3年开始进入酒店利润增长期，待获得合法营业许可 证以后，可考虑酒店的整体转让，回收资金。 ?本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于目前没有营业执照 无法通过合法正规渠道进行大肆宣传，故经营业绩与有和合法执照的酒店有着 一定的差距。 ?酒店的总投资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测数据。 ?本报告投资评估中，对项目进行3年的财务模拟预测，期间所发生的项目的品 牌及酒店市场增值部分，不在本次测算考虑之中。 ?假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运用收益还原法 测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守。 1.2酒店基本主体构成 郁金香酒店公寓项目主要主体构成如下：
1.3投资成本估算 1.3.1测算依据 总成本测算转让方提供的投资成本估算数据为基础。根据酒店目前资产提供的数据，酒店成本资产构成：（预计200万投资成本明细） 汇总成本明细如下：
1.4经营测算 1.4.1测算依据 酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。 经营测算以目前公司经营数据为基础。酒店拥有客房数约50间，预测第一年出租率为75%，每年以5%幅度递增，平均房价以每年10--20元的递增。酒店经营期前三年的各项经营状况预测如下： 经营成本数据如下：
四星级酒店总投资估算表
四星级酒店总投资估算表 Prepared on 22 November 2020
总建筑面积为23983平方米，其中地上建筑面积为15589平方米，地下建筑面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。 成本合计：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=万元 管理成本与不可预见费用：300元/ m2*25000 m2＝750万元 酒店总开发成本： +750+＝万元 项目投资分析 面积资料 总地下建筑 8，平方米 总地上建筑 35，平方米 总建筑面积 43，平方米 发展成本明细如下： 1前期工程 US＄550,000 2建筑费 US＄27,750,000
3设备、装配及有关机器 US＄7,780,000 4安 US＄3,210,000 5户外工作 US＄850,000 6开幕前准备费用 US＄20,190,000 7其他 US＄ 14,120,000 8不能预见费用 US＄ 550,000 总数 US＄75,000,000一、投资估算 本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。
编制方法 ⑴、建筑工程根据当地造价水平估算。 ⑵、设备购置费： A、进口设备按外商报价计算。 B、国内设备价格按现行出厂价计算。 ⑶、设备安装费依据各类设备安装指标计算。 ⑷、工程建设其它费用： A、开办费、土地出让金、项目启动前利息、水增容费按甲方提供 数据计列。 B、规划许可证费、工程质量监督费、消防配套费、工程保险费、 工程监理费按国家及地方有关规定计取。 C、基本预备费按%计算。 D、工程造价调整预备费按%计算。 酒店项目投资与收益情况估算 一、酒店总投资估算：
酒店投资筹备开业运作预算表2
酒店投资筹备开业运作预算表2 目录 一、项目简介 二、业主方概况 三、 项目SWOT 分析 四、合作方式 五、预计改造方案及经营测算 六、结论
项目简介: （一）项目名称：国储商务酒店 （二）地址：长沙市芙蓉区站前路 （三）项目形式：按170万/年的承包，我方投入部分费用对酒店做局部改造 （四）产权人及产权性质： （五）土地用途：办公用地 （六）项目规模：共1幢，总建筑面积约4000平方米，总体改造约108间客房。 （七）项目定位：干净、方便、温馨的经济型娱乐酒店。 （八）收益定位：见测算表。 （九）改建投资匡算：见测算表。 （十）承包费用指标：第一年170万元，递增？。 （十一）租期：租期7年，免租期？个月（涉及到局部改造，包括门、走廊灯光、房间内部的局部修缮、酒店名称、招牌等）。 （十二）设施配置情况（以目前现状为准）： （1）水：业主方保证每月不低于吨。 （2）排污：通过化粪池，连接市政排污网管。 （3）电：目前KVA，是否需要改造？ ⑷有线电视：以接入 （十三）四周分布： （1）东侧：国储电脑城 ⑵南侧：国储电脑城 （3）西侧：其他建筑 ⑷北侧：QQ电脑城（科佳电脑城） （十四）改建投资回收期：约1-2年 （十五）投资改造说明：客房门108张，大约需投资10万，走廊灯光改造约5万，部分房间局部修缮约3万（大概测算）。 （十六）付款方式：签订合同支付10万元订金，交房时支付三个月承包费约50万，以后按季支付。 （十七）中介与补偿：没有中介。无须支付任何补偿。 （十八）风险因素说明：该项目属转包项目，需了解该项目名下的资产负债
情况，是否有银行抵押及其他相关债务（如装修期间的材料和人工工资支付 情况）。 （十九）规划情况：需到规划局查验该项目及临近物业在5年内有没有拆迁可能性。 、业主简介 该房屋的产权单位为，酒店投资方为 投资方的资信状况，投资方与产权方签定的合同（是否要与房屋的产权人接洽了 解真实性等）；现准备转包给我方； 三、国储商务酒店项目SWOT分析 优势： 1 .该项目地理位置优越，周边交通便利。 2 .位于火车站广场附近，人流量非常大，商旅市场有一定的 潜力。 3 .该项目靠近长沙火车站商业区，有一定的商务客人需求。 4 .该项目具有一定的停车位，基本能满足住店客人停车需要劣势： 1 .开业一年多的时间里经营情况不理想，回头客不多，是否 在该区域造成了不良的口碑效应。 2 .周边写字楼不多，协议公司客源比例少，需要销售力度的 加强。 3 .游客市场虽然有一定潜力，但是客源不稳定，市场波动较大，存在旅游旺 季与淡季明显的区别。
五星级酒店投资估算表
五星级酒店总投资估算表 建筑面积 46000m2 客房数 400间 酒店工程总投资估算 44379万元 建筑主体及外装饰估算 13800万元 31.1％ 建筑内装饰工程估算 11029万元 24.8％ 辅助设施工程估算 5290万元 11.9％ 机电设备工程估算 8740万元 19.6％ 绿化估算 1840万元 4.1％ 不可预见费用 3680万元 8.2％ 投资成本 （以下投资成本未计算财务成本）
1 前期工程 US＄550,000 2 建筑费 US＄27,750,000 3 设备、装配及有关机器 US＄7,780,000 4 安 US＄3,210,000 5 户外工作 US＄850,000 6 开幕前准备费用 US＄20,190,000 7 其他 US＄ 14,120,000 8 不能预见费用 US＄ 550,000 总数 US＄75,000,000 一、投资估算
本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。 本估算投资 7500万美元 按各项目划分如下：单位：万美元 编制方法 ⑴、建筑工程根据当地造价水平估算。 ⑵、设备购置费： A、进口设备按外商报价计算。 B、国内设备价格按现行出厂价计算。 ⑶、设备安装费依据各类设备安装指标计算。 ⑷、工程建设其它费用：
酒店经营收入测算
酒店经营收入数据估算 A 酒店总投资 8 亿元（其中土地成本 4 亿元），资金来源为资本金 4 亿元，银行贷款 4 亿元。酒店建筑面积 6.2 万 M 2 ，共有客房 400 间，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项目，其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟正式营业。 一、收入数据模型的应用 ?酒店经营收入数据模型估算 ?酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成本） *38% 来估算，或用酒店每平方米建筑面积产生大约 2000 元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。按此估算， A 酒店的营业收入应在 15200 万元（扣除土地成本后的有效投资 4 亿元*38% ）至 12400 万元 ( 建筑面积 6.2 万 M 2 *2000 元 ) 。 ?酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均房价的 10% ，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以80% ，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 60% 。按此估算， A 酒店的平均房价应在 1000-1200 元之间。 ?按当地经营情况测算经营收入 ?经营收入 = 客房收入 + 餐饮收入 + 其他收入 ?本案例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 ％，旺季客房出租率80 ％，淡季平均房价 600 元 / 天，旺季平均房价 800 元 / 天，淡旺季餐饮上座率经验数值( 本案例餐饮为出租经营 , 为简化计算 , 不估算餐饮经营收入 ) 。 ?按当地经营情况测算收入为 10320 万元，详见下表：
酒店收益测算报告及租金探讨
奥林春天3期酒店式公寓 收 益 测 算 报 告 及 租 金 探 讨
一、产品统计分析 按照现有的酒店规划，故此方案以3—18 层作为酒店房间做相关运营分析。同时，因现有图纸限制，公摊面积不能完全明确，故在分析单一户型时仅进行不含公摊的测算，含公摊只是导致如下数据的不同，原理一样。即：标间按：14 套/层×16 层=224 套 套房按：1 套/层×16层=16套 共计240个房间。 面积区间：31.2-33.6㎡（不含公摊），其中33.6㎡的标间总计224套。二、价格预期 整体销售均价按照暂行计划：6500 元/平米 单套主力价格范围：20.3—21.8 万平均21.6 万左右 三、酒店经营预算 （一）房间实收价格标准（15 年平均实现价格）： 单间120 元/间/天标牌价：128—158 元/间/天
套间160 元/间/天标牌价：188—218 元/间/天 （二）年营业天数： 365×70%=255 天 （三）年营业额： 255×120×224 套标间+255×160×16 套套房=7507200 元。 （四）酒店年经营净利润： 毛收益7507200×50%净利润=3753600 元。 四、酒店总销售额 （一）总销售面积 总计销售面积：约12237.76（平米） （二）总销售金额12237.76×6500 元/平米=79545440 元 五、销售模式及酒店经营收益分析 （一）销售模式 超低首付（送卡）购房+ 第一年租金一次性返还+ 15 年递增式租金收益 超低首付：买酒店公寓，送酒店VIP 现金消费卡。按一套房21.6 万计算，首付10.8万，送6 万元消费卡。相当于购买3期商业首付仅4.8万！（也可送更高面值的酒店消费卡，当然，送10万他首付相当于只要8000！后有详细说明。） 第一年租金一次性返还：在酒店正式经营后将第一年的租金（公寓成交价的5%，约26.8元/㎡）一次性支付给业主，以后按季度支付租金。 15 年递增式收益：三年一递增，年均7%，总计收益105%。具体递增方案如下： 第1—3 年：年回报5%；租金约26.8元/㎡ 第4—6 年：年回报5.5%；租金约29.5元/㎡ 第7—9 年：年回报6.5%；租金约34.8元/㎡ 第10—12 年：年回报8%；租金约43元/㎡ 第13—15 年：年回报10%。租金约53.6元/㎡ （回报率和公摊户型面积没有影响，回报率=租金×户型面积×12/
星级酒店经营收入数据估算及财务预算
【酒店经营收入数据预算】酒店总投资亿元，资金来源为资本金亿元，银行贷款 1 亿元。酒店建筑面积万平方米，共有客房 108 间，经营项目。 一、酒店经营收入数据预算 ?? 参考：酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，经济型酒店平均房价应在 200-230元之间。 ?? 【常规】例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 ％，旺季客房出租率 80 ％，淡季平均房价200元 / 天，旺季平均房价 230 元 / 天， ?? 按当地经营情况测算收入为 590万元，详见下表： 项目名称测算模型实例（元）金额 （万元） 客房收入旺季客房收入＝客房数量 * 经营旺 季月份数 *30 天 * 旺季开房率 * 旺季平均房价 ; 淡季客房收入＝客房数量 * 经营淡 季月份数 *30 天 * 淡季开房率 * 淡季平均房价 ; 108*6*30*80%*230=357万元 108*6*30*60%*200=233万元 590 茶餐厅平均5000/天183 二、成本费用数据预算 ?? 酒店总成本 = 固定成本 + 运营费用 ?? 固定费用包括折旧费和财务费用；运营费用是根据酒店行业特点，及国家对于酒店这一特殊行业的要求所必须支付的费用，根据酒店的成本控制、人员变化
及经营管理能力的高低会有所不同。 ?? 按当地经营情况测算酒店总成本为 404.9 万元，其中固定成本万元，运营费用万元，详见下表： 项目名称测算模型实例 ( 元 ) 金额 ( 万元 ) 折旧费资产原值 * 净残值率 / 预计使用 年限 财务费用贷款额 * 贷款利率 固定成本折旧费 + 财务费用 人工成本费 用 详细见附件2500*56人168 排污费按照国家环保局制定标准，根据酒店 实际用水及排污量而定 数字电视费率 * 客房总数量216*108 2.3 消防器材维 保 费率 * 灭火器数量 1 电梯维保价 格 年固定收费 2 保险费按保险协议计算 , 资产原值 * 费 率 5 员工餐员工用餐人数 * 每天餐费（视地区 不同可在 6 元至 10 元之间浮动） *365 天 56*8*365*2 32 日常设备设 施维保费 全年营业收入 *1% 590万元 *1% 2.9 能源消耗水电费用108 客房一次性用品、洗涤、清洁费用、旺季客房用品消耗 = 客房总数量 * 旺季开房率 * 经营旺季天数 * （单 间客房客用一次性消耗品价格＋布 草洗涤单次价格＋单次清洁费用价 格） ; 108*70%*12*30*8=22万元 清洗费用：12万 34 公共区域地毯清洁保养每平米月平均清洁费用 * 公共区域地毯面积 *12 个月
五星级酒店总投资估算表
五星级酒店总投资估算 表 Revised as of 23 November 2020
五星级酒店总投资估算表建筑面积46000m2 客房数400间 酒店工程总投资估算44379万元 建筑主体及外装饰估算13800万元％ 建筑内装饰工程估算11029万元％ 辅助设施工程估算5290万元％ 机电设备工程估算8740万元％ 绿化估算1840万元％ 不可预见费用3680万元％ 投资成本 （以下投资成本未计算财务成本）土地成本：500万×40÷7969 m2＝元/m2 酒店土地成本：元/ m2*3697m2＝万元 建安与装修设备成本（包括土建部分） 包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）：
总建筑面积为23983平方米，其中地上建筑面积为15589平方米，地下建筑面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。 成本合计：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=万元 管理成本与不可预见费用：300元/ m2*25000 m2＝750万元 酒店总开发成本： +750+＝万元 项目投资分析 面积资料 总地下建筑8，平方米 总地上建筑35，平方米 总建筑面积43，平方米 发展成本明细如下： 1前期工程US＄550,000 2建筑费US＄27,750,000 3设备、装配及有关机器US＄7,780,000
4安US＄3,210,000 5户外工作US＄850,000 6开幕前准备费用US＄20,190,000 7其他US＄14,120,000 8不能预见费用US＄550,000 总数US＄75,000,000 一、投资估算 本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。 本估算投资7500万美元 按各项目划分如下：单位：万美元 编制方法
上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析
上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析
上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析 摘要：星级酒店由于在市场上很少发生交易，且所在地理位置往往极佳，具有级差地租高的特点，不适用以市场比较法和成本法进行评估。但星级酒店在建成投入营业后，每年都能带来稳定的收益，故适合用收益还原法进行评估。星级酒店经营项目多且性质各异，各经营项目在收益和成本测算上比较难以统一，作者通过对上海某四星级酒店的价值评估，对用收益还原法评估星级酒店作了一些探索。 关键词：星级酒店收益与成本，测算分析 一、引言 上海某四星级酒店位于市中心繁华黄金地段上，酒店楼高二十五层，另有三层地下室，整个酒店集商场、餐饮、娱乐、健身、办公于一体。酒店底楼大堂采用中西合璧的装饰风格，装修考究，金碧辉煌；五楼的宴会厅，可同时容纳600人用餐，是各种酒会的理想场所；六楼的大型海鲜城，荟萃海鲜极品，可同时容纳800人用餐，并设有大型的观赏玻璃鱼缸；七楼中庭西餐厅拥有从七层至二十五层的超视野共享空间；酒店的豪华房和高级豪华套房均设有按摩冲浪浴缸、化妆间等配套设施。酒店同时设有棋牌室、夜总会、美容美发、桑拿浴、商务中心等各种服务设施。酒店除二十一层至二十五层为标准写字楼对外出租外，其余经营项目均由酒店自营。 在评估过程中，考虑到星级酒店在上海很少有整体买卖成交案例，无法采用市场比较法进行评估，另外如采用成本法评估显然不能体现该酒店位于上海繁华黄金地段的级差地租价值，由于酒店在建成投入运行后每年能产生稳定的收益，故收益还原法成为评估星级酒店的首选方法。但星级酒店与住宅、写字楼、工业物业相比，在经营功能和设备配置上要复杂得多，在管理上也繁琐得多，这给计算酒店各经营项目收益和成本费用带来困难。作者现对该星级酒店价值评估过程中所涉及的收益和成本费用的测算加以整理，撰写此文，供同行们参考，不当之处，望同行们予以指正。
酒店投资测算.doc
五星级酒店总投资估算表 建筑面积46000m2 客房数400 间 酒店工程总投资估算44379 万元 建筑主体及外装饰估算13800 万元31.1 ％ 建筑内装饰工程估算11029 万元24.8 ％ 辅助设施工程估算5290 万元11.9 ％ 机电设备工程估算8740 万元19.6 ％ 绿化估算1840 万元 4.1 ％不可预见费用3680 万元8.2 ％ 投资成本 （以下投资成本未计算财务成本） 土地成本： 500 万× 40÷ 7969 m2＝ 25097.3 元 /m2 酒店土地成本：25097.3 元 / m2* 3697m2＝ 9278.5 万元 建安与装修设备成本（包括土建部分） 包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）： 序 分项工程名称计算依据单方造价（元 /m2 ）面积总额比例 号 1 桩基工程（受力桩）总建筑面积160-180 23983 384 万 1.6 ％ 2 地下室工程、基坑围护及地下室建筑 3800-4200 8394 3192 万13.9% 支撑面积 3 结构工程地上建筑面 1100-1300 15589 1760 万7.7% 积 4 建筑工程（除外墙玻璃幕地上建筑面 800-900 15589 1280 万 5.6% 墙）积 5 新型节能幕墙外立面建筑 1200-1500 10000 1200 万 5.2% 面积 6 给排水（含洁具，锅炉房 总建筑面积350-380 23983 840 万 3.6% 管线） 7 喷淋、气体消防总建筑面积100-110 23983 240 万1% 8 污水处理（含管线）总建筑面积35-40 23983 84 万0.3% 9 空调工程地上建筑面550-600 15589 880 万 3.8%
酒店投资概算表(模板)[精华]
酒店总投资估算表总纲 建筑面积 客房数 酒店工程总投资估算 建筑主体及外装饰估算 建筑内装饰工程估算 辅助设施工程估算 机电设备工程估算 绿化估算 不可预见费用
投资成本 （以下投资成本未计算财务成本） 土地成本： 酒店土地成本： 建安与装修设备成本（包括土建部分） 包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）： 序号分项工程名称计算依据单方造价（元/m2）面积总额比例 1 桩基工程（受力桩）总建筑面积 2 地下室工程、基坑围护及支撑地下室建筑面积 3 结构工程地上建筑面积 4 建筑工程（除外墙玻璃幕墙）地上建筑面积 5 新型节能幕墙外立面建筑面积 6 给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积 7 喷淋、气体消防总建筑面积 8 污水处理（含管线）总建筑面积 9 空调工程地上建筑面积 10 地下室通风工程地下室建筑面积 11 照明、防雷、动力、变配电总建筑面积 12 电话总机及配线、闭路电视、监 视、广播音响、管理电脑、火灾 报警、共用天线、电报电传 总建筑面积 13 煤气工程总建筑面积 14 电梯、自动扶梯总建筑面积 15 室外总体总建筑面积 16 室内精装修连家具地上建筑面积 17 杂项工程总建筑面积 18 洗衣房设备地上建筑面积 19 厨房设备地上建筑面积
项目投资分析 面积资料 总地下建筑 总地上建筑 总建筑面积 发展成本明细如下： 1前期工程 2建筑费 3设备、装配及有关机器 4安 5户外工作 6开幕前准备费用 7其他 8不能预见费用 总数 一、投资估算 本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。 本估算投资 按各项目划分如下：单位：万美元 序号费用名称投资额面积占合计的比例% 一静态投资 1 建筑工程费 2 设备购置费 3 安装工程费 4 室外工程费 5 服务性设施及家具器具购置费 6 工程建设其它费用 7 基本预备费 小计 二动态投资 1 工程造价调整预备 小计 三合计
酒店投资测算详解
五星级酒店总投资估算表建筑面46000m2 客房40 酒店工程总投资估4437万 建筑主体及外装饰估1380万 31. 建筑内装饰工程估1102万24. 辅助设施工程估529万11. 机电设备工程估874万19. 绿化估184万4. 不可预见费368万8. 投成 （以下投资成本未计算财务成本 土地成本50万47969m25097./m2 酒店土地成本25097./m2*3697m9278.5万 建安与装修设备成本（包括土建部分 包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表） 总比面（分项工程名计算依单方造/m总建筑面1桩基工程（受力桩160-180 ********. 13.9% 地下室工程、基坑围护地下室建3193800-4200 8394 2 支面 地上建筑1767.7% 15589 31100-1300结构工建筑工程（除外墙玻璃地上建筑1285.6% 15589 4 800-900墙120外立面建5.2% 10000 1200-15005新型节能幕面84给排水（含洁具，锅炉3.6% 239836350-380总建筑面管线247喷淋、气体消23983总建筑面100-1101% 0.3%35-40总建筑面23983污水处理（含管线88 3.8% 8815589 550-600 地上建筑9 空调工程积
地下室建筑142万 0.6% 8394 170-190 10 地下室通风工程面192照明、防雷、动力、变8.4% 23983 800-90011总建筑面电话总机及配线、闭路5.2% 120视、监视、广播音响、23983 500-550 总建筑面12 理电脑、火灾报警、共天线、电报电0.4%23983总建筑面13煤气工45-50103.3%23983320-3607614电梯、自动扶总建筑面 10.5%24023983总建筑面15室外总100-115 22.4% 512地上建筑3200-3500 15589室内精装修连家166723983280-33017杂项工总建筑面2.9% 1% 15589 150-17024地上建筑18洗衣房设1.7% 40250-280 15589 地上建筑19厨房设2283 总建筑面积2398平方米其中地上建筑面积1558平方米地下建筑面积839平方米外墙面积1000平方米 成本合计2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=20103.万 管理成本与不可预见费用30/m2*25000m75万 酒店总开发成本20103.4+750+9278.30131.万 项目投资分 面资 总地下建215.1平方 总地上建3578.2平 总建筑面4793.4平 发展成本明细如下：1 前期工程 US＄550,000 2建U27,750,000 3设备、装配及有关U7,780,000 4 U3,210,000 5户外U850,000 6开幕前准备U20,190,000 7U14,120,000 8不能预见U550,000
星级酒店总投资估算表及其投资占比
五星级酒店筹建相关数据参考 1、按照建筑单位面积的价格（不包括买地的钱）：五星级酒店一般为：9000—10000元/m2，（四星级酒店一般为：7000—9000元/m2；） 2、按照客房总数计算：五星级总造价=房间数×150万元/间 3、以酒店总建筑面积均摊至客房，则每间客房所占建筑面积为：五星为120m2～180m2，（四星为90m2～110m2） 4、投资成本类别比例的大致划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%； 某五星级酒店 总投资估算表 建筑面积 46000m2 客房数 400间 酒店工程总投资估算 44379万元 建筑主体及外装饰估算 13800万元％ 建筑内装饰工程估算 11029万元％ 辅助设施工程估算 5290万元％ 机电设备工程估算 8740万元％ 绿化估算 1840万元％ 不可预见费用 3680万元％ 投资成本 （以下投资成本未计算财务成本）
总建筑面积为23983平方米，其中地上建筑面积为15589平方米，地下建筑面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。 成本合计：2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=万元 管理成本与不可预见费用：300元/ m2*25000 m2＝750万元 酒店总开发成本： +750+＝万元 项目投资分析 面积资料 总地下建筑 8，平方米 总地上建筑 35，平方米 总建筑面积 43，平方米
发展成本明细如下： 1 前期工程 US＄550,000 2 建筑费 US＄27,750,000 3 设备、装配及有关机器 US＄7,780,000 4 安 US＄3,210,000 5 户外工作 US＄850,000 6 开幕前准备费用 US＄20,190,000 7 其他 US＄ 14,120,000 8 不能预见费用 US＄ 550,000 总数 US＄75,000,000 一、投资估算 本估算的编制范围包括土建工程（包括外墙装修及室内装修）、电梯工程、给排水、消防、循环水、防排烟、通风、空调、制冷、锅炉、柴油发电、变配电、动力配线、照明、防雷接地、酒店智能工程、家具器具购置、室外工程等。此外还包括开办费、土地出让金、勘查设计费、工程监理费、消防配套费、规划许可证费、工程质量监督费、水增容费、预备费等工程建设费用。
两个项目收入测算
一、四威大厦收益 租金收入明细表： 根据借款人向我行提供的已签订的《房屋租赁合同》及《物业管理服务协议》，结合银行流水查验，该物业租赁收入明细如下：单位：万元
停车位收入测算： 借款人“四威大厦”-2和-1楼面积4608.41平方米，共有车位87个，按照35元每个每天的租金计算，车位收入每月约为9.13万元，每年约为110万元。 租赁收入测算说明： 分行调查人员，通过核实租赁合同及按照合同条款约定的租金增长比例进行实际测算，得出贷款期间内租金收入合计为10913万元，物业费收入2772万元，停车位收入1110万元。合计14795万元。 二、壹号公馆收益 ①物业租赁收入②自持酒店经营性收入，具体分析如下： 1、物业租赁收入测算 根据借款人提供的租赁合同，物业第一层1号、2号、3号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、15号租赁给天津银行成都分行，租赁面积934.71平方米，租赁期限8年，截止调查日，月租金为270元/平方米，每两年递增5%，物业管理费每月35元，每两年递增5%； 物业的第六层租赁给成都丝语美容咨询有限公司，租赁期限为10年，自2015年1月1日至2024年12月31日，租赁面积3086.24平方米，月租金为45元/平方米，自2016年起每两年递增5%，物业管理费每月15元，自第2016年起每两年递增5%。
租金收入测算情况如下： 单位：万元 2、借款人名下有地下停车场面积1527.37平方米，车位约40个，经调查，该地区停车起步价为10元，满两小时候每两小时增加5元，平均停车率不低于60%，平均每天每个车位收入约28元，年单个车位收入约1万元左右，合计地下室车位收入40万元/年，预计未来按照5%每年收入递增，未来10年车位收入如下： 单位：万元 贷款期间，车位收费小计501万元。 3、格兰汇酒店经营收入情况分析 借款人集团自持格兰汇酒店，位于成都市青羊区人民中路三段1号“壹号公馆”内，一楼为酒店大厅、自助西餐、咖啡厅，2、3楼为中餐厅共计包房23个，可容纳300人同时就餐，4楼为SPA有包间20个，7-29楼为茶坊和酒店住房，共计住房91间，其中行政标间17个，行政大床房6个，豪华单间4个，豪华套房4个，高级大床房41个，豪华套房19个，酒店于2010年9月正式营业，目前已经营多年，积累了部分客户群体，主要经营住宿和餐饮。酒店于2009年投入7000多万元进行装修，系按照五星级酒店标准装修，目前该酒店系该地区较高档酒店。 根据调查，2016年格兰汇酒店实现销售收入1200万元，净利润480万元，其中住房销售收入465万元，平均入住率40.42%，住房均价350元/间。SPA销售收入180万元左右，茶水棋牌销售收入55万元左右，酒楼餐饮销售收入500万元，因酒店物业系集团财产，在不考虑租金的收入情况下酒店利润率相对较高，计每年净利润增长率5%，测算贷款期限内净利润收入如下：
星级酒店开支收入明细
酒店收入支出明细表 （1）（一）酒店年营业收入测算 XX时尚快捷酒店拥有96间客房，标准房70间（包括大床房20间、双床房50间）、时尚套房10间、欢乐经济房6间、时尚商务房10间，一间可以容纳30人的会议室。另外，拥有自助早餐厅、自助洗衣房、阳光休闲吧、便利店等酒店配套设施。 营业收入:主要是酒店客房收入。 按照标准房价格188元/日、时尚套房288元/日、时尚商务房220元/日计算、欢乐经济房158元/日、会议室800元/日； 酒店出租率按照70％计算 酒店客房年收入为4902534元： 标准房年收入为3362380元 时尚套房年收入735840元 时尚商务房年收入562100元、 欢乐经济房年收入242214元 （注：打折房，旺季周末房，黄金周假期房，钟点房不计算；） 其他收入：主要是一二楼铺租收入，自助早餐厅、阳光休闲吧、便利店，会议室,广告位出租等酒店配套设施的年收入。 （二）酒店年经营成本测算 （1）营业成本
主营成本主要是指与酒店客房收入相对应的运营成本，据了解，酒店客房运营成本主要包括客房耗材成本。一般情况下，快捷酒店客房日消耗材料成本 9元，那么按照出租率70％计算，XX时尚快捷酒店客房年材料消耗费用约220752元；。 （2）营业费用 营业费用主要是指酒店运营的物业管理费支出、基层人员工资及其他费用支出。 场地租用费用每年150万 物业管理费支出主要包括酒店设备保养费、设备修理费等等，若按照每平方米月管理费0.6元计算，那么XX时尚快捷酒店物业管理费约为21600元。另外据了解，快捷酒店年水电等能源消耗费用约50万元。 基层员工工资：根据下文所示的XX时尚快捷酒店岗位设置和人员编制表，我们预编酒店基层员工为27人。按照目前北海酒店基层员工工资的一般水平（每月平均薪水1200元、含三金），XX时尚快捷酒店基层员工年工资总额约38万元。 其他费用：其他费用主要是酒店运营中的宣传、广告等必须支出的费用。据了解，酒店年宣传、广告费用约6万元。 （3）管理费用 管理费用主要是指酒店运营过程中酒店管理层工资、酒店公司前期开办费用以及酒店固定资产折旧费。
酒店项目收益测算表.docx
最可能最好最坏 三项加 项目测算表客房 RevPar160184136权评分 结果：88 分 单间装修 5.9 万元 5.9 万元 5.9 万元项目开发信息第一年租金及销售及工程信息项目财务信息城市名称：保定物业费：180 万元客房数：110 租金及物业 品牌：汉庭快捷费：0.99装修费：649 万元 单间装修 中介费：8万元单间租金：45元/ 日费：5.90 万元收购资产：租金收入比：28%建设期： 3 个月 建筑面积：5000 ㎡租金稳定期：3年开荒期： 1 个月 租金递增比平均房价 单间面积：45㎡例：3%：188 元 租金递增频RevPAR 转租面积：率：每3年：160 元 成熟期出 转租单价：付款进度： 3 个月租率：85%转租闲置期：免租期： 3.0 个月爬坡期： 3 个月 房价递增 租赁期：15.0 年比例：2%使用面积：5000 ㎡初始加盟费：0 万元投资回 保证金：10万元加盟费比例：0.00%收期： 4.7 年 内部收 装修摊销年限：10年CRS比例：0%益率：24%成熟期 GOP项目能源成本信息 率：59%制冷设备：分体变频标准客 房成66 元/ 间夜供暖设备：燃气锅炉成本调 节项：热水：气锅炉 客房成 本：66 元/ 间夜水单价： 3.00 元 /度净客房 成本：57 元/ 间夜电单价：0.80 元 /度业主免市政供暖单 费房：0 间/年价： 开业物外购热水单 品：288,730价： 所得税 率：25%餐厅：包含餐厅营业税太阳能维护 率：5%费： 物价基 金税市政配套： 加盟 结构改造： 二次装修年 年8 年份：8 加盟总二装单间费 收入：0 万元用：25,000 项目现金流 百万第 1年第 2年第3 年第 4年第5 年第 6年第 7年第 8 年第 9年第 10 年第11 年第 12 年第13 年第14 年第 15年第16 年现金流-6.5 1.7 1.7 1.8 1.8 1.9 1.9-1.4 2.1 2.1 2.3 2.1 2.1 2.2 2.3N/A 累计现金流-6.5-4.8-3.1-1.30.5 2.4 4.3 2.9 5.07.19.411.513.615.918.1N/A 项目投资回报 第 1年第 2年第3 年第 4年第5 年第 6年第 7年第 8 年第 9年第 10 年第11 年第 12 年第13 年第14 年第 15年第16 年投资收益率-4%13%14%15%15%16%16%4%15%15%12%23%23%24%25%N/A
酒店收益测算
7天连锁酒店投资收益测算 【模拟收益测算】 以位于某城市一级地段的酒店为例。酒店建筑面积3000平方米，年租金120万，100间客房，年平均出租率90％，平均房价160元，加盟7天的参考收益如下： 费用说明 480+30=510（万元） 4.8万/房×100间客房=480（万元） 3000元/房×100房=30（万元） 525.6+26.28=551.88（万元） 100间房×90%×160元×365天=525.6（万元） 525.6×5%=26.28（万元） 71.4212（净利润）/551.88（总收入）=12.9% -租金-提成-摊销：309.05-145-38.63-48-6=71.4212（万元） 预设 551.88（总收入）×56%=309.0528（万元） 预估 551.88（总收入）×7%=38.6316（万元） 按10年摊销：480万元/10年=48万/年 按5年摊销：30万元/5年=6万/年 总投资/营运现金流：510万元/125.4212万元=4.07年 营运现金流/总投资：125.4212万元/510万元=24.6% 毛利润-租金-提成：309.0528-145-38.63=125.4212（万元） 以上案例分析不代表7天对加盟店收益作实质性判断或保证，实际投资回报期须结合经营状况、物业租金与实际毛利润率等情况进行判断。 【投资风险提示】 7天连锁酒店集团管理店项目经长期实践被证明为优秀的加盟模式，7天将致力于专业酒店经营管理与品牌持续快速发展，以诚实、守信的原则与投资方开展合作业务，为双方业务发展、获得共同利益而不懈努力。 7 天连锁酒店品牌的成功不代表投资7天连锁酒店管理店项目不存在风险：项目的实际投资收益受多重因素影响，如该项目所在地段、商圈，物业租金，物业周边竞争，毛利率等。投资人更要充分考虑的是周边同类型酒店的直接竞争,甚至7天连锁酒店在市场的密集程度所带来的投资风险。投资7 天连锁酒店项目，投资方有可能获得较大收益，也有可能出现个别项目投资回收期较长甚至出现亏损的情况，还有可能由于出现不可抗力因素导致投资毁损。投资方应慎重考虑该投资决策。
上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析模板
上海星级酒店评估过程中 收益与成本测算分析模板 上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析摘要:星级酒店由于在市场上很少发生交易，且所在地理位置往往极佳，具有级差地租高的特点,不适用以市场比较法和成本法进行评估。但星级酒店在建成投入营业后，每年都能带来稳定的收益，故适合用收益还原法进行评估。星级酒店经营项目多且性质各异，各经营项目在收益和成本测算上比较难以统一，作者经过对上海某四星级酒店的价值评估，对用收益还原法评估星级酒店作了一些探索。 关键词：星级酒店收益与成本，测算分析
—、引言 上海某四星级酒店位于市中心繁华黄金地段上，酒店楼高二十五层，另有三层地下室，整个酒店集商场、餐饮.娱乐.健身、办公于一体。酒店底楼大堂采用中西合璧的装饰风格，装修考究，金碧辉煌；五楼的宴合厅，可同时容纳600人用餐，是各种酒会的理想场所；六楼的大型海鲜城，荟萃海鲜极品，可同时容纳800人用餐，并设有大型的观赏玻璃鱼缸；七楼中庭西餐厅拥有从七层至二十五层的超视野共享空间；酒店的豪华房和高级豪华套房均设有按摩冲浪浴缸、化妆间等配套设施。酒店同时设有棋牌室、夜总会、美容美发、桑拿浴、商务中心等各种服务设施。酒店除二十一层至二十五层为标准写字楼对外出租外，其余经营项目均由酒店自营。 在评佶过程中，考虑到星级酒店在上海很少有整体买卖成交案 例，无法采用市场比较法进行评佶，另外如采用成本法评估显然不能体现该酒店位于上海繁华黄金地段的级差地租价值，由于酒店在建成投入运行后每年能产生稳定的收益，故收益还原法成为评估星级酒店的首选方法。但星级酒店与住宅、写字楼、工业物业相比，在经营功能和设备配置上要复杂得多，在管理上也繁琐得多，这给计算酒店各经营项目收益和成本费用带来困难。作者现对该星级酒店价值评估过程中所涉及的收益和成本费用的测算加以整理，撰写此文，供同行们参考，不当之处，望同行们予以指正。
酒店开支收入明细
酒店收入支出明细表 (1)(一)酒店年营业收入测算 XX时尚快捷酒店拥有96间客房,标准房70间(包括大床房20间、双床房50间)、时尚套房10间、欢乐经济房6间、时尚商务房10间,一间可以容纳30人的会议室。另外,拥有自助早餐厅、自助洗衣房、阳光休闲吧、便利店等酒店配套设施。 营业收入:主要就是酒店客房收入。 按照标准房价格188元/日、时尚套房288元/日、时尚商务房220元/日计算、欢乐经济房158元/日、会议室800元/日; 酒店出租率按照70％计算 酒店客房年收入为4902534元: 标准房年收入为3362380元 时尚套房年收入735840元 时尚商务房年收入562100元、 欢乐经济房年收入242214元 (注:打折房,旺季周末房,黄金周假期房,钟点房不计算;) 其她收入:主要就是一二楼铺租收入,自助早餐厅、阳光休闲吧、便利店,会议室,广告位出租等酒店配套设施的年收入。 (二)酒店年经营成本测算 (1)营业成本
主营成本主要就是指与酒店客房收入相对应的运营成本,据了解,酒店客房运营成本主要包括客房耗材成本。一般情况下,快捷酒店客房日消耗材料成本9元,那么按照出租率70％计算,XX时尚快捷酒店客房年材料消耗费用约220752元;。 (2)营业费用 营业费用主要就是指酒店运营的物业管理费支出、基层人员工资及其她费用支出。 场地租用费用每年150万 物业管理费支出主要包括酒店设备保养费、设备修理费等等,若按照每平方米月管理费0、6元计算,那么XX时尚快捷酒店物业管理费约为21600元。另外据了解,快捷酒店年水电等能源消耗费用约50万元。 基层员工工资:根据下文所示的XX时尚快捷酒店岗位设置与人员编制表,我们预编酒店基层员工为 27人。按照目前北海酒店基层员工工资的一般水平(每月平均薪水1200元、含三金),XX时尚快捷酒店基层员工年工资总额约38万元。 其她费用:其她费用主要就是酒店运营中的宣传、广告等必须支出的费用。据了解,酒店年宣传、广告费用约6万元。 (3)管理费用 管理费用主要就是指酒店运营过程中酒店管理层工资、酒店公司前期开办费用以及酒店固定资产折旧费。 管理层工资:根据下文所示的XX时尚快捷酒店岗位设置与人员
投资测算-酒店-酒店经营收入数据模型估算
酒店经营收入数据模型估算 代社会经济的发展，促进了酒店业的投资热潮，投资者投资一个酒店，必须在投资前对若干经营数据进行科学预测与分析，对酒店可能形成的收入成本水平进行估算，从而对投资的风险进行 有效预测。 中国酒店管理者在借鉴西方发达国家经验数据的基础上，在星级酒店的具体运营过程中，通过反复验证和探讨，推演出了一批符合中国国情的经验数据，在此以较为常用的计算模块对酒店的运营数据模型进行阐述，并以北京一个在建的五星级商务酒店 A 为例，作应用实例分析。 A 酒店总投资 8 亿元（其中土地成本 4 亿元），资金来源为资本金 4 亿元，银行贷款 4 亿元。酒店建筑面积 6.2 万 M 2 ，共有客房 400 间，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项目，其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟 2008 年 6 月正式营业。 一、收入数据模型的应用 ?酒店经营收入数据模型估算 ?酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成本） *38% 来估算，或用酒店每平方米建筑面积产生大约 2000 元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。按此估算， A 酒店的营业收入应在 15200 万元（扣除土地成本后的有效投资 4 亿元*38% ）至 12400 万元 ( 建筑面积 6.2 万 M 2 *2000 元 ) 。 ?酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均房价的 10% ，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以80% ，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 60% 。按此估算， A 酒店的平均 房价应在 1000-1200 元之间。 ?按当地经营情况测算经营收入 ?经营收入 = 客房收入 + 餐饮收入 + 其他收入 ?本案例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 ％，旺季客房出租率80 ％，淡季平均房价 600 元 / 天，旺季平均房价 800 元 / 天，淡旺季餐饮上座率经验数值 ( 本案例餐饮为出租经营 , 为简化计算 , 不估算餐饮经营收入 ) 。