某信托公司项目调查报告

紫金信托有限责任公司

项目调查报告

交易对手：正地众森置业

项目名称：正地集团-正嘉商业广场贷款项目集合资金信托计划

第一部分信托计划概况 (2)

一、摘要表 (2)

二、信托概况 (4)

第二部分项目调查过程记录 (5)

一、合作经历 (5)

二、拓展背景 (5)

三、关联情况 (5)

四、调查过程............................................. 错误!未定义书签。第三部分交易对手基本情况 . (6)

一、基本信息 (6)

二、交易对手的经营状况和行业分析 (9)

三、交易对手财务分析 (11)

四、交易对手融资及对外担保情况分析 (14)

第四部分投资方案 (15)

一、交易结构 (14)

二、项目分析 (16)

三、增信措施分析 (31)

四、项目后续管理方案 (39)

第五部分风险分析及风险防措施 (42)

第六部分项目合规性分析 (43)

一、合规性分析 (43)

二、项目所涉合同清单 (43)

第七部分项目调查结论 (44)

第八部分项目备查资料清单 (45)

第一部分信托计划概况

正地众森置业（简称“正地”）注册资本10800万元，其中正地投资集团（简称“正地”）出资6480万元，占公司全部出资比例的60%；众森实业（集团）（简称“众森”）出资4320万元，占公司全部出资比例的40%。公司于2010年6月5日正式成立，开发建设东城豪庭项目。现我部拟发起设立“紫金信托-正地集团正嘉商业广场贷款项目集合资金信托计划”，信托期限2年，满1年可提前结束，募集信托资金2亿元，第一期1.5亿，用于东城豪庭二期（B区）项目的开发建设。正地以东城豪庭B 区土地及在建工程进行抵押，该抵押物规划建设用地47,424.17平方米（70.46亩），建筑总面积约177,463平方米，评估价值：4.016亿元。大股东正地提供连带责任保证担保。正地及正地实际控制人任金荣提供连带责任保证担保。

一、摘要表

二、信托概况

1、交易结构图：

2、项目概况:

东城豪庭座落于市鸠江区，海晏路以东，政通路以北，赤铸山中路以南，安澜路以西。项目位于政务中心与金融中心东侧，紧邻中央公园和扁担河，周边有环球商业中心、方特梦幻王国、亚夏汽配城等配套设施，交通便利，7路、42路、45路等多条公交路线到达，是市城东商业规划集中区域的核心项目。

整个项目占地面积 12.4万平米，建筑面积31.1万平米。其中A区住宅约17万平米，规划入住1762户，共计17栋楼，容积率2.2，建筑密度低于22%，于2011年10月29日首次开盘，当日销售169套，目前共计推出1379套可售房屋，实现销售率67.22%，已实现收入（含定金）3.7亿元。

B区项目报批规划商业建筑面积116430平米、办公面积21000平米，合计约137430平米。B区项目自2013年2月18日正式开工，2013年10月结构封顶，2014年5月竣工验收。目前已完成基础开挖、桩基工程，2013年6月底施工至±0。

B区项目总投资为67,880万元。投资安排为：（1）企业自有资金3亿元，占总投资44.19%；（2）申请信托贷款2亿元，占总投资29.46%（计划2年归还）；（3）剩余资金使用预售房款解决，占总投资26.34%。

根据销售面积、销售价格，按两年100%的销售率计算，保守预计可实现销售收入14.8亿元、实现利润总额约4.7亿元、净利润3.5亿元。

B区项目目前已取得土地证、建设用地规划许可证。建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证于2013年7月取得。

第二部分项目调查过程记录

一、合作经历

我司与交易对手以往无合作经历，本次为首次合作。

二、拓展背景

正地众森置业由于东城豪庭项目开发建设资金的需要，经银行介绍拟向我司申请信托贷款。本着审慎的态度，我部开展了尽职调查工作。

三、关联情况

1、交易对手及交易对手的控股股东或实际控制人与我司无关联关系；

2、交易对手高管人员与我司本信托业务人员无亲缘关系；

3、交易对手在我司既有融资余额为0。

第三部分交易对手基本情况

一、基本信息

（一）信息表

（二）历史沿革

正地众森置业是由正地投资集团和众森实业（集团）共同出资成立的，于2010年6月5日正式成立，取得市工商行政管理局合法的第3769号法人营业执照，注册资本10800万元。

（三）股权结构

现正地注册资本10800万元，股权结构如下：

（四）公司组织和管理

1、组织结构及决策体系

公司职能部门设置为：财务部、项目部、经营部、综合部、开发部、销售部，公司实行董事会领导

银行对担保公司将合作调查报告

银行对担保公司将合作调查报告篇一：关于融资担保发展情况的调研报告关于融资担保发展情况的调研报告关于融资担保发展情况的调研报告为充分发挥担保业在经济社会发展的重要作用，进一步加强银行业金融机构与担保公司的业务合作，切实改善我市金融生态环境，优化信贷结构和资源配置，解决中小企业贷款难的问题，根据市政府主要领导意见，市金融工作办公室对全市融资担保业发展情况进行了专题调研，并针对银保、保企合作过程中存在的问题提出了意见和建议。一、融资担保业发展基本情况近年来市委、市政府高度重视金融生态环境建设，把如何化解企业融资难题，特别是中小企业融资难的问题摆在重要位置，大力发展企业融资担保体系建设，不断加大政策扶持力度和工作推进力度，有效的促进了全市融资担保服务体系的快速发展。（一）融资担保机构发展迅速。近年来，我市先后注册成立了5家担保公司，注册资本达到32807万元，分别是企业融资担保公司（注册资本5000万元）、天健投资担保集团有限公司（注册资本10807万元）、招远山玲担保投资有限公司（注册资本10000万元）、烟台宝盛投资担保有限公司（注册资本4000万元）和招远市万佳担保有限责任公司

（注册资本3000万元,主要为建筑行业提供工程质量担保）。其中有两家为政策性担保公司，分别是企业融资担保公司和天健投资担保集团有限公司，注册资本为15870万元，政策性担保资金达到5800万元，占注册资本的%。（二）担保机构业务稳健发展。目前，我市已有建设银行、农村信用社、烟台银行三家银行业金融机构准入了担保公司。农村信用社为法人单位，政策比较灵活也相对宽松，与担保公司开展合作时间比较早，担保业务也比较多。XX年，分别与山东天健投资担保集团有限公司、招远市企业融资担保有限公司和烟台市信用担保有限责任公司合作，共累计发放担保贷款14笔5982万元，今年一季度，共累计发放8笔3469万元；烟台银行上级行给予支行300万元授权，授权范围内支行可以灵活给予企业及时的信贷支持，目前已准入了企业融资担保公司和天健投资担保公司两家担保机构，授信担保额度均为1个亿，一季度，与企业融资担保公司合作一笔业务，另有4笔业务正在协商办理中；建设银行已准入天健投资担保公司。09年末，企业融资担保公司累计担保贷款4笔，担保额1500万元，均为企贷担保；天健投资担保公司09年末在保额为3261万元，其中企贷在保额2232万元，个贷在保额1029万元，截止今年一季度，累计实现担保额9437万元，至季末有保额7459万元，较09年末在保额增加4198万元，增长128%。

信托尽职调查报告DOC

XXXX信托股份有限公司地址：XXXXXXXX 邮编：电话：传真：尽职调查报告项目名称：XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划报送部门：证券信托部二○一三年十一月

XXXX·XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划尽职调查报告一、信托项目简介 1、项目名称：XXXX?XXXXXXXX公司贷款集合资金信托计划。 2、信托规模：总规模不超过30000万元人民币（信托资金达到3000万元信托可以成立，资金可分期到账） 3、期限：固定2年期。 4、委托人及受益人：1、XXXX号集合资产管理计划；2、合格机构投资者； 5、融资人：XXXX公司（以下简称“A”）。 6、信托财产到期交付：每年支付一次信托收益，信托到期时，归还信托本金和最后一期信托收益。 7、信托目的：通过设立集合资金信托，由委托人指定XXXX信托对A发放信托贷款，“A”将所得资金用于XX县XX安置房建设项目。信托计划存续期内，由A 按照合同约定归还信托计划本息，实现受益人信托收益。 8、信托资金用途：按委托人指定向XXXX公司发放信托贷款，借款人用于“XX 安置房建设项目”建设项目开发。 9、还款来源：（1）项目自身收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障；（2）“A”主营业务收入；（3）“A”现有资产28.09亿元，其中：国有土地资产1829亩估价15.13亿元、房屋资产100715.87平方米估价4.72亿元、林权资产14158亩估价2.75亿元、流动资产及其它资产5.49亿元。也完全能保证该项目建设的融资资金本息的正常还款。（4）可持续发展收益作为该项目建设融资正常还款资金来源保障。该项目建设为五一物流园建设提供了可靠保障，推动五一物流园可持续发展。根据XX 县“十二五”规划目标，五一物流园建成后，年产值突破100亿元。每年可增加财政收入3亿元，这也为该项目建设的融资资金本息的正常还款提供了保障。 10、保管银行及保管费：待定

某公司初步尽职调查报告

关于【】公司之初步尽职调查报告

目录目录 (2) 释义 (5) 重点关注事项提示 (7) 正文 (8) 一、【】的基本情况 (8) 二、【】的历史沿革 (8) （一）【】年【】月，【】设立 (8) （二）【】年【】月，第一次变更经营范围，变更法定代表人 (9) （三）【】年【】月，第一次股权转让 (9) （四）【】年【】月，第二次股权转让，第二次变更经营范围，变更法定代表人，变更住所 (10) （五）【】年【】月，第一次增资，第三次变更经营范围 (10) 三、【】子公司 (10) （一）一级子公司 (10) 1、【】 (11) 2、【】 (18) 3、【】 (19) 4、【】 (20) （二）二级子公司 (20) 2、【】 (21) 3、【】 (21) 4、【】 (21) （三）三级子公司 (21) 四、股东和实际控制人 (21) （一）股东 (21) （二）控股股东和实际控制人 (22)

（一）【】及其子公司、分公司的经营范围 (22) （二）【】的经营资质和认证 (22) 六、关联交易和同业竞争 (22) （一）关联方 (22) （二）关联交易 (26) （三）同业竞争 (26) 七、主要财产 (26) （一）土地使用权 (26) （二）房屋所有权 (26) （三）租赁房屋的情况 (26) （四）专利 (26) （五）商标 (27) （六）软件著作权 (27) （七）域名 (27) 八、重大债权债务 (28) （一）借款合同 (28) （二） (28) 九、重大资产变化及收购兼并 (28) （一）【】年【】月，收购【】【】%股权 (28) （二）【】月，收购【】【】%股权 (28) 十、董事、监事及高级管理人员 (29) 十一、税务及财政补贴 (29) （一）【】及其子公司的税务登记证 (29) （二）【】执行的主要税种、税率 (29) （三）【】及其子公司享受的税收优惠 (29) （四）财政补贴 (30) 十二、环境保护、建设项目安全审查及产品质量、技术等标准 (30) 十三、诉讼、仲裁及行政处罚 (31)

房地产项目尽职调查报告模板

尽职调查报告（报告完成日期：【】年【】月【】日）目录 1项目背景与交易结构概述2 1.1项目背景2 1.2交易结构概述2 2融资人资信情况4 2.1融资公司基本情况4 2.2融资公司经营情况4 2.3融资人财务状况4 2.4融资人银行贷款及对外担保情况5 3项目概况和建设情况5 3.1项目基本情况5 3.2项目建设条件6 3.3项目建设实施进度6 3.4项目的设计、施工、监理情况6 4项目市场情况7 4.1项目投资环境7 4.2项目分析及市场情况7 4.3项目租售情况预测8

5项目财务效益评估8 5.1房地产项目总投资预测8 5.2项目资金来源情况10 5.3项目损益预测10 5.4项目有关财务效益指标11 6信托方案与风险防范措施12 6.1交易结构安排及信托计划摘要12 7意见及建议13 8项目资料13 1

1项目背景与交易结构概述 1.1 项目背景此处简要介绍项目背景情况例如：【】年【】月【】日，某房地产有限公司通过竞拍获得【】省【】市【】地块，地块编号为【】（以下简称“【】项目”）。为【】希望由**信托就上述地块的土地出让金的交付提供融资服务。 1.2 交易结构概述 1.2.1 简要描述本项目的信托结构融资方式：【贷款】/【股权投资】融资总成本：融资人要求信托资金到位时间：信托期限：【】年公司收入：其中信托报酬方式收取【】% ；财务顾问费形式收取【】% 保管人保管费：受益人的预期收益：项目发行计划（适用于集合类项目），详细制定项目的发行计划：我公司私人银行部发行的额度【】万元银行代销：【】万元发行费率：第三方理财机构代发：【】万元发行费率： 1.2.2 项目现状此处介绍项目现状，包括土地取得方式、价格（包括总价及楼面价格）、土地出让金缴纳进度、“四证”取得的情况、项目公司是否成立等情况 1.2.3 项目总投资及资金来源项目总投资共【】万元。 2

担保公司调查报告

担保公司调查报告篇一：担保调查报告模板项目调查评价报告书（企业类）篇二：担保项目调查报告担保项目调查报告根据公司相关规定，在搜集了XX公司有关贷款担保调查资料的基础上，对XX公司向XX银行申请X年期XX万元项目资金贷款事项进行了调查，现将调查情况报告如下：一、企业情况（一）企业基本情况包括企业名称、成立时间、注册资本、住所、经营业务、法定代表人、营业执照号、组织机构代码证、税务登记证号、开户行和账号等基本信息，以及企业的资质、所获得的荣誉等。要注意证照年检情况，核对原件，保证复印件与原件相符，并在报告中注明类似“经核实，以上证照均经过相关部门年检，真实有效”的语句，表示这个企业是真实合法存在的。（二）股权结构很多公司都是多个股东合资开设的，出资额不同，所占股份比例不同，相应承担的责任也不同。只有搞清楚股东出资比例及相应的股权结构，才能更好地把责任落实到位，以

免出问题时都不知道该找谁。股权结构一般采取表格式说明，内容包括股东姓名（可附上身份证号码）、认缴出资额、实际出资额、出资方式、占总出资额的比重（即所占股权）、出资时间等。（三）企业组织结构清晰的组织结构往往体现着一个公司的经营管理水平和效率。搞清楚企业的组织机构，可以把调查工作的触角伸到其“神经末梢”，往往能获得更全面、更详实而准确可靠的信息，使决策更科学合理。（四）调查基准期估基准期末或期内的财务状况和经营业绩简介，金融机构借款的偿还情况及对外担保情况简介二、企业基本素质（一）法定代表人情况（或实际控制人）法定代表人（或实际控制人）一般是股东中出资额较多的人，且公司很多对外行为都需要其代表公司进行，所以了解其情况非常重要。信息点主要包括法定代表人的姓名、职务、教育背景、工作经历、信用记录状况等。此外还可以了解其经营管理水平和经营理念、兴趣爱好和特长、获得的荣誉等等辅助信息供参考。（二）经营管理层主要成员情况经营管理层，尤其是高层管理人员很多就是公司股东，

建筑公司尽职调查报告

一、企业基本情况： 1、基本情况表 2、企业股东构成、出资方式及股权变动情况 3、经营者素质情况：法人代表及实际控制人简历法人代表xxx，男，汉族，1956年12月21日出生，身份证号：xxxx。住址：x。学历：大专，职称：高级工程师，国家一级注册建造师，职务：x司董事长、党委书记、x党代会代表、政协常委、x 4、企业机构设置及管理团队构成简介该公司实行董事会下的总经理负责制，下设总经办，财务部、工程技术部等部门，从业人员1856人，年均实行农村劳动力转移3千多人，各类工程技术管理人员326人，有资质的一级建造师15人，二级建造师23人。建筑管理人员持证上岗率达到95%。 5、企业沿革及关联公司状况是由3家有30年历史的国有建筑企业，通过改制组建具有独立法人资格的国家一级房屋建筑总承包

施工企业。 6、硬件设施及规模 600平方米的房产，房产证。 7、企业购买商业保险的情况【包括但不限于责任险、财产险等】施工人员及行政人员基本都办理了商业保险。 8、企业征信及个人征信查阅情况，一年内有无诉讼情况，有诉讼记录的目前状态如何；无不良记录 9、企业评级及商誉评价湖北银企评信咨询有限公司于2012年7月20日将该企业的资信等级评为ＡＡＡ－级，有效期：一年；并颁发《资信等级证书》；２０１１年１２月，武汉企业信用管理服务中心将该企业评为：AAA级别；2012年9月10日中国信用建设促进委员会、全国市场信用共建联盟及武汉市企业信用管理中心将该企业评级为：ＡＡＡ； 10、其他【注：特殊行业的许可、相关资质等】《税务登记证》《开户许可证》03，基本开户行：，账号：；组织机构代码证：二、经营情况介绍【重点介绍】 1、行业发展情况建筑行业与房地产行业有着千丝万缕的联系，但不等同于房地产行业，属于建筑类，国家和地方的大规模建设不会停止，还会有较大规模的展开，特别是今年2季度以来，国家为了摆脱一季度经济低迷的困境，城镇化进程加快，为建筑行业的发展提供了广阔的空间；各地的基础建设又在迅速展开，特别是武汉等中西部城市，大小数万工地在施工，这种情形估计还会持续10年以上。 2、企业经营模式及主要产品特色的详细介绍，所处地位及市场竞争力； xxxxxx建设集团有限公司，是由三家有三十年历史的国有建筑施工企业，通过改制组建成具有独立法人资格的，国家壹级房屋建筑总承包施工企业。可承担四十层以下的、各类跨度的房屋建筑工程，高度240米以下的构造物、钢结构制作安装、装饰装修、市政公用、园林绿化、桩基基础等工程施工企业。

中国信托公司海外资产配置探索研究

中国信托公司海外资产配置探索研究摘要：当今社会全球化趋势越来越明显，因此我国的信托公司在海外的市场越来越受到欢迎。全球资产配置在信托公司海外资产的配置方面具有很大的价值。信托公司要以自身的特点和资源以及优势为基础，并且结合客户的基本需求，提高对海外投资和房地产投资以及各种各样利用海外资产的活动，作为高净值的人士，可以获得有效的有关另类资产的管理，可以针对私人的财务管理进行业务的创新。关键词：信托公司海外资产配置近年来我国财务管理的规模不断提高，其中包括银行、信托、基金子公司等等各种的行业。我国的《基金法》也逐渐开始全面的实施，提高了基金专项资产管理子公司的业务热情，再加上我国的资管市场也逐渐开始放开，目前已经形成非常激烈的竞争格局，面对如此激烈的行业竞争，信托公司需要将产品和服务进行创新，要满足民众对于财务管理不断增长的需求。一、信托的概述信托源于中世纪的英国，距今已经有800多年的发展历史，在发达国家被广泛的应用，一些声名显赫的家族将自己家族的财产交给比较专业的信托公司，委托他们进行管理。

近年来我国高净值人士不断增加，那些创业的“富一代”开始逐渐面对财务传承和财富保障的相关问题，海外信托由于其自身丰富的功能，受到我国富豪的欢迎，我国的香港和台湾地区受到西方文化的影响，对于信托的使用比较广泛，但是在我国的内地富豪来说，他们对于海外信托还没有一个深入的认识，我国还没有开证遗产税，海外信托依旧处于发展阶段。二、海外信托行业的发展现状海外信托自身最重要的一个特点就是具有很强的保密性，因此对于海外信托在我国的发展那现状也不能深入的展现，但是可以从需求以及供给两个角度进行探索，我们可以明确海外信托在我国仍在处于起步的阶段，在未来的发展中具有十分广阔的空间。从需求的角度上说，我国高净值的人士的数目不断提高，中国的高净值人士对于国际化问题和财产规划以及慈善问题的重视程度越来越高，因此他们对于信托体系就会具有越来越多的需求，国内的信托主要就是为了获取投资的收益，这是一种短期的投资行为，而海外信托则具有很大的不同，海外的信托可以面对不同的企业家，根据他们不同的问题，提出具体的解决方案。我国正处于开证遗产税的预期阶段，因此海外信托在我国未来具有很大的发展空间。在供给的角度上说，国内的信托公司还不能开展离岸业

信托公司排名报告

信托公司排名报告：　 1. 报告说明本期报告研究对象为国内已经或正在开展理财业务的56家信托公司。本期报告观察期为12个月，即2010年07月至2011年06月。可比观察期为12个月，即2010年04月至2011年03月。 2. 单项排名基于各信托公司在本报告观察期内的信托产品发行能力、收益能力、专业能力、信息透明度、创新能力以及风险控制能力等方面的表现，各信托公司单项理财能力排名如下： 2.1. 发行能力排名本排名以各信托公司在观察期内新成立的信托产品数量和募集规模作为衡量信托公司信托产品发行能力的指标。基于对各信托公司在观察期内以上两指标的定量分析，得出信托公司信托产品发行能力排名，结果见表1。表1：发行能力排名表中融信托22.95261→ 外贸信托21.08622↑1

中信信托19.53173↓1平安信托17.80054→中诚信托16.44125→中铁信托15.05666→北京信托14.95817→新华信托14.95118→西安信托14.57949→兴业信托14.347110↑2华润信托14.282811↓1中粮信托14.041712↑22上海信托13.810313↓2苏州信托13.252114↓1山东国托13.098015↓1吉林信托12.654116↑9中航信托12.342817↑5中海信托12.336018↓2陕国投12.300519↓2华信信托12.184920↓5华宝信托12.150321↑5天津信托12.008922↓1新时代信托11.997323↑7昆仑信托11.785924↑4华能贵诚11.763225↓2

有限责任公司尽职调查报告模板(全)

有限公司尽职调查报告模板尽职调查范围与宗旨有关××公司的律师尽职调查，是由本所根据aa股份有限公司（“aa” ）的委托，基于aa和××的股东于××年××月××日签订的《股权转让意向书》第××条和第××条的安排，在本所尽职调查律师提交给××公司的尽职调查清单中所列问题的基础上进行的。简称与定义在本报告中，除非根据上下文应另做解释，否则下列简称和术语具有以下含义（为方便阅读，下列简称和术语按其第一个字拼音字母的先后顺序排列）： “本所” 指××律师事务所。 “本报告” 指由××律师事务所于××年××月××日出具的关于××公司之律师尽职调查报告。 “本所律师”或“我们”指××律师事务所法律尽职调查律师。 “××公司“ 指××公司，一家在××省××市工商行政管理局登记成立的公司，注册号为bbbbbbbbbb。本报告所使用的简称、定义、目录以及各部分的标题仅供查阅方便之用；除非根据上下文应另做解释，所有关于参见某部分的提示均指本报告中的某一部分。审阅文件、资料与信息；与××公司有关公司人员会面和交谈；方法与限制本次尽职调查所采用的基本方法如下：向××公司询证；参阅其他中介机构尽职调查小组的信息；考虑相关法律、政策、程序及实际操作；本报告基于下述假设：所有××公司提交给我们的文件均是真实的，所有提交文件的复印件与其原件均是一致的；所有××公司提交给我们的文件均由相关当事方合法授权、签署和递交；

所有××公司提交给我们的文件上的签字、印章均是真实的；所有××公司对我们做出的有关事实的阐述、声明、保证（无论是书面的还是口头做出的）该管辖法律下有效并被约束；均为真实、准确和可靠的；所有××公司提交给我们的文件当中若明确表示其受中国法律以外其他法律管辖的，则其在描述或引用法律问题时涉及的事实、信息和数据是截至××年××月××日××公司提供给我们的受限于前述规定的有效的事实和数据；及我们会在尽职调查之后，根据本所与贵公司签署之委托合同的约定，按照贵公司的指示，根据具体情况对某些事项进行跟踪核实和确认，但不保证在尽职调查之后某些情况是否会发生变化。本报告所给出的法律意见与建议，是以截至报告日所适用的中国法律为依据的。本报告的结构本报告分为导言、正文和附件三个部分。报告的导言部分主要介绍尽职调查的范围与宗旨、简称与定义、调查的方法以及对关键问题的摘要；在报告的主体部分，我们将就九个方面的具体问题逐项进行评论与分析，并给出相关的法律意见；报告的附件包括本报告所依据的由××公司提供的资料及文本。（一）××公司的设立与存续 1.1 ××公司的设立 1.1.1 ××公司设立时的股权结构 ××公司于××年××月××日设立时，其申请的注册资本为×××万元人民币，各股东认缴的出资额及出资比例如下：股东名称出资额出资形式出资比例 ××××××万货币××% ××××××万货币××% ××××××万货币××% 合计×××万100% 1.1.2 ××公司的出资和验资根据××公司最新营业执照，其注册资本为××万元人民币（实缴××万元）。 1.根据淄博科信有限责任会计师事务所于××年××月××日出具的淄科信所验字

信托公司年度报告全文

山西信托有限责任公司 2012年年度报告

二〇一三年四月

目录 1、重要提示 (5) 2、公司概况 (5) 2.1公司简介 (5) 2.2组织结构 (6) 3、公司治理结构 (7) 3.1公司治理结构 (7) 3.1.1股东 (7) 3.1.2董事、董事会及其下属委员会 (8) 3.1.3监事、监事会及其下属委员会 (9) 3.1.4高级管理人员 (10) 3.1.5公司员

工 (10) 3.2公司治理信息 (11) 3.2.1年度内召开股东会情况 (11) 3.2.2董事会及其下属委员会履行职责情况 (12) 3.2.3监事会履职情况 (15) 3.2.4高级管理人员履职情况 (16) 4、经营管理 (16) 4.1经营目标、经营方针、战略规划 (16) 4.2所经营业务的主要内容 (16) 4.3市场分析 (17) 4.4内部控制 (18) 4.4.1内部控制环境和内部控制文化 (18)

4.4.2内部控制措施 (19) 4.4.3信息交流与反馈 (19) 4.4.4监督评价与纠正 (19) 4.5风险管理 (20) 4.5.1风险管理概况 (20) 4.5.2风险状况 (21) 4.5.3风险管理 (22) 5、报告期末及上一年度末的比较式会计报表 (23) 5.1自营资产（经审计） (23) 5.1.1会计师事务所审计意见全文 (23) 5.1.2资产负债表 (26) 5.1.3利润

表 (28) 5.1.4所有者权益变动表 (28) 5.2信托资产 (30) 5.2.1信托资产项目资产负债汇总表 (30) 5.2.2信托项目利润及利润分配汇总表 (31) 6、会计报表附注 (31) 6.1会计报表编制基准说明 (31) 6.2重要会计政策和会计估计说明 (32) 6.2.1计提资产减值准备的范围和方法 (32) 6.2.2金融资产四分类的范围和标准 (35) 6.2.3交易性金融资产核算方法 (35) 6.2.4可供出售金融资产核算方法 (35) 6.2.5持有至到期投资核算方法 (35) 6.2.6长期股权投资核算方法 (35) 6.2.7投资性房地产核算方法 (37) 6.2.8固定资产计价和折旧方法 (38)

有限公司的尽职调查报告

有限公司的尽职调查报告在整个尽职调查体系中，财务尽职调查主要是指由财务专业人员针对目标企业中与投资有关财务状况的审阅、分析等调查内容。以下是为您带来的有限公司的尽职调查报告，感谢您的阅读! 关于某有限公司的尽职调查报告有限公司：上海市xx律师事务所接受贵司委托，指派中国执业律师××、××对某有限公司(以下简称“W公司”)进行了尽职调查。在与贵司的多轮磋商中，我们和贵司确定了本次尽职调查的工作范围，并以《委托合同书》的形式确定下来(详见附件一：尽职调查范围)。根据本案的工作范围，本次尽职调查工作采用认真阅读W公司提供的文件(详见附件二：W提供文件目录)，进行书面审查;与W公司相关负责人谈话、向中国工商行政管理局调取资料等方式，在提供本尽职调查报告的同时，我们得到的承诺为： 1、W公司提交给我们的文件上的所有签名、印鉴和公章都是真实的;提交给我们的所有文件的原件都是被认可的和完整的;并且所有的复印件与原件是一致的; 2、我们审查的文件中所有的事实陈述都是真实的、正确的; 3、接受我们谈话的相关负责人陈述的内容没有任何虚假和遗漏的，是客观、真实的; 4、W公司没有未披露的对外抵押、保证等担保行为;

5、同时，我们没有得到任何暗示表明以上承诺是不合法的。基于以上的承诺和我们采集到的资料与信息，根据现行有效的中国法律、法规以及政策，根据W公司提供的文件，根据我们指派律师的工作经验，我们作出以下尽职调查报告内容：一、 W公司基本情况 1、基本信息(略) 2、W公司历次变更情况(略) (详情见附件三：W公司变更详细) 3、W公司实际控制人(略) 二、W公司隐名投资风险外国人某某通过中国自然人投资于W公司的行为属于隐名投资行为。外国人某某为“隐名股东”，中国自然人为“显名股东”。 1、中国法律及司法实践对于隐名投资的规定根据中国法律及司法实践，一个隐名投资行为如想得到法律的认可，必需具备以下条件： (1)隐名股东必需实际出资。具体体现为，隐名股东有证据证明显名股东投资于公司的财产属于隐名股东所有; (2)公司半数以上其他股东明知。这里的以上包括半数; (3)隐名股东以实际股东身份行使权利且被公司认可。这里的以股东身份行使权利得并被公司认可，既可以表现为隐名股东实际上担任了执行职务的董事，实际行使了管理职能;公司股东名册等法律文

我国信托行业深度专题研究(附68家信托公司最全信息汇总)

我国信托行业深度专题研究（附68家信托公司最全信息汇总）文丨任涛来源丨博瞻智库【正文】信托公司虽然号称金融业的四大支柱之一，但在我国金融业中地位曾经是那么不显眼，当年信托规模超过保险业还引起市场一片惊呼。从发展过程来看，它曾经历六次大整顿，现在可能正面临第七次整顿，信托乱象伴随着金融乱象，信托公司的发展历程中也印着金融业的发展痕迹，繁华抑或是遗梦。一、信托的基本内涵及发展历程（一）基本内涵信托行业和银行业、证券业、保险业并称为中国的四大金融行业，也是经营范围最广的一个领域，我们目前所熟知的受益权、收益权等等均来源于信托行业。信托最早起源于英国，但美国开办了世界上第一家信托投资公司（最初由保险公司经营，农民放款信托投资公司，1822年）。发展模式上看，英美国家的信托主要以私人财产传承和税收规划、公益信托、财富管理（包括私人银行和家族信托等）、资产证券化（天然的SPV载体）等四个业务为主（即个人事务和证券投资信托）。日本的信托模式主要以资金信托为主，业务范围上和银行相互补充，经营长期融资业务。谈到信托主要涉及三个概念，即信托、信托公司、信托业务。1、信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己

的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为，简而言之即为“受人之托、代人理财”。定义来源于《信托法》。2、信托公司是指依照《中华人民共和国公司法》和《信托公司管理办法（修订稿）》设立的主要经营信托业务的金融机构。3、信托业务是指信托公司以营业和收取报酬为目的，以受托人身份承诺信托和处理信托事务的经营行为。定义来源于《信托公司管理办法（修订稿）》。信托的投资起点均是100万，但单笔委托金额在300万元以上的自然人投资者和合格的机构投资者数量则不受限制，其中我们常常听到的信托受益权为等额份额的信托单位。（二）信托业的发展历程：近40年经历六次整顿1、我国信托业始于上海（1921年成立中国通商信托公司），在1949-1978年期间由于实行计划经济体制而没有发展信托业务。1979年国内恢复信托业务，同年10月我国第一家信托机构成立（中国国际信托投资公司），之后信托公司纷纷设立，在1988年达到最高峰时甚至有1000多家。不过在21世纪之前，由于我国一直没有一部统一的信托法（2001年才发布），导致我国信托业的发展一直比较紊乱，2001年之前信托业经历五次大整顿，2001-2007年是规范调整的阶段，2007年之后银信合作不断深化让信托业迈入快速发展的轨道。2、我国的信托业在早期发展阶段，定位较为不清晰，基本上是变相从事银行信贷业务，罕有真正从事信托业务的信托公司。可以说进

XX担保公司调研报告

公司开业前市场调查报告为筹备好XX担保公司开业，找准公司业务拓展的切入点，2018年月日至月日，公司业务副总经理XX、业务部XX、风险管理部XX组成调研组对县内X家银行和X家县属国有投资公司开展走访调研。现将调查走访情况总结如下：一、走访调研开展情况（一）、县内银行机构调研走访情况 2018年月日至月，调研组逐一走访了家银行。调研组围绕各银行的合作意向、对担保公司的准入和授信条件、担保放大倍数、保证金收取与管理、存款利率、与县属国有投资公司和其它担保公司合作情况以及与我公司今后的业务合作方向等方面与各银行的主要负责人与业务负责人进行了深入交流。 1、对于与我公司的合作意向事宜。调研组了解到，除了交通银行、兴业银行、中信银行等家银行因本行自身政策影响外，其它X 家银行都表示可以与我公司开展战略合作。 2、对于准入条件面。当前各银行为防范风险对于民营担保机构合作政策较紧，一般不开展业务；但对于国有资本背景的担保公司都可以在评级的基础上开展合作，只是各行对于评级的具体把握上不尽相同，全国性国有银行评级标准相对较严格，如中国银行、邮政储蓄银行等根据以往操作实践提出需要正常经营一年以上才能开展合作；而地方性商业银行如XX农商行、XX银行、XX村镇银行合作门槛相对

较低一些，公司当前即可以准入申请授信。 3、关于授信管理方面。各行的授信额度基本上是根据评级条件来由总行确定，根据我公司目前的实际情况，各行反映授信额度一般在五千万元到一亿元之间；担保放大倍数根据评定的等级，低的在1-3倍，高的可以达到5-8倍；目前合作意向较高的XX农商行已经向省联社提出5-8倍放大倍数的申请资料，XX银行、XX村镇银行也表示可以向总行申请5-8倍的放大倍数。 4、关于保证金管理方面。对于保证金铺底方面，只有XX农商行、XX银行、XX银行提出了1000-2000万元的铺底要求，其它银行不需要；对于保证金比率，各行普遍提出的标准是按担保贷款额度的10%核定；对于保证金利率的计算，各行规定也不一，有的不计息，有的规定按活期计算，还有的可以按定期计息。 5、关于风险分担方面。XX村镇银行提出来可以分担10%的风险，其它各行目前一般不承担担保损失风险。 6、关于存款利率问题。各行对于存款利率是根据央行基准利率视情况而上浮，最高上浮不超过55%；可采取活期存款、定活两便存款、结构化存款、协议存款、定期存单等多种形式；存款利率以XX 银行、XX农商银行、XX村镇银行相对有优势。 7、与县属国有投资公司合作情况。目前除XX农商银行等少数几家银行未与县属国有投资公司有存量业务合作外，各家银行都有业务往来；近期有XX银行、XX银行、XX银行、XX银行几家银行开展了贷款业务。

新时代信托公司关于房地产信托项目的尽职调查报告

编号：中国金谷国际信托有限责任公司乌海市锦绣中华项目（一期）尽职调查报告业务经办部门：调查人员：联系电话：

声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《中国金谷国际信托有限责任公司信托业务尽职调查管理制度》和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。项目经理签字：年月日项目经理助理签字：年月日调查人团队主管签字：年月日 2

目录业务经办部门：1调查人员：1联系电话：1 1项目背景与交易结构概述5 1.1项目背景5 1.2交易结构概述5 2融资人资信情况7 2.1融资公司基本情况7 2.2融资人财务状况8 2.3融资人银行贷款、其他融资及对外担保情况9 3项目概况和建设情况9 3.1项目基本情况9 3.2项目建设条件11 3.3项目建设实施进度11 3.4项目的设计、施工、监理情况11 4项目市场情况12 4.1项目投资环境12 4.2项目分析及市场情况14 4.3项目租售情况预测15 5项目财务效益评估16 3

5.1房地产项目总投资预测16 5.2项目资金来源情况17 5.3项目损益预测17 5.4项目有关财务效益指标18 6信托方案与风险防范措施19 6.1交易结构安排及信托计划摘要19 6.2风险防范措施21 7意见及建议22 8项目资料22 9附表：楼盘预订名单23 4

1项目背景与交易结构概述 1.1 项目背景 2009年11月27日，乌海广昊房地产开发有限责任公司（以下简称“乌海广昊”）通过协议转让方式获得万龙房地产开发（集团）有限责任公司名下位于内蒙古自治区乌海市海勃湾区地号为【02-02-51-0138】地块（总面积为77210 m2）的国有土地使用权。截止到2010年9月20日，乌海广昊办理其中46786.89 m2土地的使用权证，编号为【乌国用09第516号】；剩余30423.11 m2土地因拆迁工作尚未完成，目前还未取得国有土地使用权证。广昊房地产开发有限责任公司准备于上述地块上开发锦绣中华商住小区项目，希望由金谷信托就该房产项目的开发建设提供融资服务。 1.2 交易结构概述 1.2.1 信托结构简述融资方式：权益投资融资总成本：15% 融资人要求信托资金到位时间：2010年10月信托期限：18个月，12个月可提前结束公司收入：其中信托报酬方式收取【4-5】% 保管人保管费：0.1%-0.2% 受益人的预期收益：优先级预期收益A类100-299万元，9%/年；B类300-999万元， 10%/年；C类1000万元以上（含1000万元），11%/年项目发行计划（适用于集合类项目）：我公司自主发行的额度：【15000】万元 1.2.2 项目现状项目公司--乌海市广昊房地产开发有限责任公司，于2007 年8 月成立。包头市万龙房地产开发（集团）有限公司在2007年11月20日于乌海市国土资源局以摘牌方式获得本项目用地，土地出让金为45479809元。广昊房地产开发有限责任公司成立后，此土地转让到广昊房地产开发有限责任公司名下。除土地出让金外，乌海广昊房地产公司已缴纳该地块（77210平方米）契税1364394元，已缴纳国土局服务费（77210平方米）584798元。至此，该地块土地费用已全部交清。另该公司已向乌海市海勃湾区拆迁办支付拆迁补偿资金3684万元，并出资1300万元建设紧邻此项目的乌珠穆主题公园。至此该公司已投入资金超过9700余万元，折合楼面价约 5

项目尽职调查报告(生产制造业企业)

密级：松抵担保字[ ]第号流动资金贷款担保项目调查报告（生产制造类企业）申请企业名称：项目名称：业务经理A角：业务经理B角：报告时间：松原市中小企业信用担保有限责任公司印制

目录第一部分申请担保企业概况 1.1企业基本情况 1.1.1基本信息 1.1.2股权结构 1.1.3历史沿革 1.1.4关联企业基本情况 1.1.5上次担保以来企业基本情况重大变化披露（续做项目） 1.2企业管理水平 1.2.1企业法人治理构架与员工构成 1.2.2管理层素质 1.2.3三年内主要经营目标 1.2.4上次担保以来企业管理情况重大变化披露（续做项目） 1.2.5企业管理水平综合评价 1.3申请担保项目情况第二部分企业所属行业分析 2.1行业准入门槛分析 2.2行业政策分析 2.3对行业的监管 2.4行业成熟度、行业周期性、行业盈利能力、行业依赖性、行业替代产品等分析、行业的市场前景分析与预测 2.5企业在行业中所处的位置第三部分经营风险分析 3.1业务范围及主导产品（服务） 3.1.1业务范围 3.1.2主导产品（服务） 3.2生产环节分析 3.2.1技术水平与设备状况 3.2.2产品生产制造情况 3.2.3单位产品生产成本核算表 3.2.4安全生产及环保情况 3.3供应环节分析 3.4销售环节分析 3.4.1市场需求及销售网络分布情况

3.4.2营销策略与市场竞争分析 3.4.3 产品销售情况分析 3.4.4销售环节综合分析 3.5上次担保以来该企业经营情况重大变化披露（续做项目）3.6经营风险分析小结第四部分企业资信状况分析 4.1企业开户情况 4.2对外借款情况 4.3对外担保情况 4.4涉诉情况 4.5纳税情况 4.6我公司担保记录 4.7上次担保以来企业资信状况重大变化披露（续做项目）第五部分财务分析 5.1会计报表质量 5.2会计报表 5.2.1资产负债表 5.2.2利润表 5.3重要科目核实分析 5.3.1资产情况核实分析 5.3.2负债情况核实分析： 5.3.3所有者权益核实分析 5.3.4收入核实分析 5.3.5利润核实分析 5.4主要财务指标及分析 5.5现金流量分析 5.5.1企业近两年来现金流量情况 5.5.2担保期间现金流量预测及还款来源分析 5.6上次担保以来企业财务方面的重大变化披露（续做项目）5.7财务风险综合评价第六部分安全保证措施 6.1安全保证措施清单 6.2房地产抵押 6.3机器设备抵押 6.4存货抵押 6.5权利质押 6.5.1专利权质押 6.5.2股权质押 6.5.3存货质押 6.5.4其他 6.6第三方企业连带责任保证

融资担保项目报告样本

融资担保项目报告经办公司：隶属部门：业务主办：联系电话：担保申请人全称：担保申请人信用等级：业务种类：承兑汇票担保担保金额：1500万元人民币担保期限：6个月主要反担保措施：抵押（）质押（√）保证（√）抵（质）押物：库存商品质押/法人代表无限连带责任担保抵（质）押率：7折

调查报告填写要求： 1、调查报告中的事实和数据必须通过调查取得，不能虚构。 2、默认的数字单位为万元，比率为百分比，采用其他单位需要注明。 3、重要事实和数字应以数字上标标出并在注释说明中说明出处。 4、对调查报告要求的问题未能解答的，需要说明原因。 5、调查报告样本的叙述顺序不能改变，但内容可以增加。 6、业务主办与协办需要在调查报告的每一页右上指定位置签字（手写）。 7、调查报告中增加的内容需要在目录中列出。业务主办声明：本人采取如下所列的调查方式对担保申请人进行了调查，并遵循上述原则完成本报告的撰写，本人对调查报告所陈述事实和数据的真实性承担责任。业务主办签名：调查方式： 1、实地调查 3、其他方式：

第一部分担保申请人的基本情况1、担保申请人法律地位 2、担保申请人资本状况

第二部分担保申请人经营活动分析 1、总体发展状况： 2、销售情况： 3、供应商： 4、生产活动： 5、研究开发能力：无 6、管理水平及激励机制：一般 7、重要事件提示：第三部分担保用途及期限分析 1、具体交易

1）交易内容： 2）交易合法性： 3）交易合理性： 2、资金周转 3、第一还款来源可靠性分析：第四部分担保申请人财务分析 1、财务报表的选择： 2、基本财务状况 3、债务详况 1）长期借款

尽职调查报告通用模板

厦门XXX有限公司尽职调查报告 ( XXX有限公司 2017 年05月

目录 ) 第一部分报告摘要_____________________________________________ 错误!未定义书签。一、项目亮点 _______________________________________________________ 错误!未定义书签。二、项目融资方案简介 _______________________________________________ 错误!未定义书签。三、投资建议 _______________________________________________________ 错误!未定义书签。第二部分正文分析_____________________________________________ 错误!未定义书签。一、企业分析 _______________________________________________________ 错误!未定义书签。（一）基本情况分析_________________________________________________________ 错误!未定义书签。（二）经营管理团队分析_____________________________________________________ 错误!未定义书签。（三）主营业务分析_________________________________________________________ 错误!未定义书签。（四）未来经营业绩分析_____________________________________________________ 错误!未定义书签。二、行业分析 _______________________________________________________ 错误!未定义书签。【（一）行业现状和发展趋势分析_______________________________________________ 错误!未定义书签。（二）主要竞争对手分析_____________________________________________________ 错误!未定义书签。（三）竞争优劣势分析_______________________________________________________ 错误!未定义书签。三、财务分析 _______________________________________________________ 错误!未定义书签。（一）财务报表数据_________________________________________________________ 错误!未定义书签。（二）财务指标分析_________________________________________________________ 错误!未定义书签。（三）财务预测分析_________________________________________________________ 错误!未定义书签。四、募集资金投向分析 _______________________________________________ 错误!未定义书签。五、风险分析及控制办法______________________________________________ 错误!未定义书签。六、投资分析 _______________________________________________________ 错误!未定义书签。（一）投资方案：___________________________________________________________ 错误!未定义书签。、（二）投资收益分析_________________________________________________________ 错误!未定义书签。（三）投资分析结论_________________________________________________________ 错误!未定义书签。