试谈我国房产税的开征

试谈我国房产税的开征

一、开征房产税的背景

近几年来，我国房地产价格上涨速度过快，一些地方甚至能够在数月内翻一番，在这背后存在着这样的事实：一些城市八成以上的居民买不起房；空置房数量猛涨，全国70个大中城市有6500多万套房屋连续6个月电表读数为零；房产开发商圈地、囤地、虚假销售、哄抬房价、逃税漏税；从上海的“楼倒倒”，到成都的“楼歪歪”，到武汉的“楼高高”，到哈尔滨的“楼停停”，再到浙江的“楼薄薄”。这些事件无一例外在社会上造成了恶劣影响。面对这些高房价背后所产生的不合理、不合法现象，近年来，政府连续出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，主要包括提高存贷款基准利率、限购令等措施。然而，这些看似重量级的政策却丝毫未撼动日益高企的房价，房价不降反升。

在这样的背景下，重庆市政府、上海市政府先后于2011年1月28日起正式试点开征房产税。

二、开征房产税对我国楼市的影响

我国目前通胀压力很大，人们持有不动产来抵御通胀的意愿大大增强，虽然对房产税的开征有所担忧，但相对通胀来说，房产税仍然在可承受范围之内，因此不排除出现宁可负担房产税而坚持持有物业的可能。

房产税能不能控制炒房、遏制房价上涨，最根本的还是要看房产税的税率是多少。房地产作为保值增值的投资品，如果税率确定之后，炒房者仍然认为炒房的利润有吸引力，那么房产税的征收仍难以抑制投资投机行为。如果是累进税，炒房者觉得炒房不合算，则可能对抑制炒房和稳定房价有积极的影响。但根据现有的信息来分析，房产税税率在

0.3%～0.4%之间，相对通胀来说，要小得多，这会促使业主继续持有物业。

可以肯定的是，房产税将会推高租金水平。对于手中持有物业的投资者来说，在房价上涨预期不高，而且持有成本增加的前提下，势必会考虑将这部分成本转嫁出去，因此提

高租金水平成为唯一切实可行的办法。这已有先例，在今年5月份，上海曾传出将进行房产税试点的消息，于是不少房东纷纷提高租金用以应对成本的增加。

至于房产税征收，会否造成市场抛售量的增加，专家表示可能性存在，但影响的范围和力度比起“限购”、“限贷”政策措施来说，肯定要小得多。专家分析认为，如果房产税的税率在0.3%～0.4%之间，这会让部分原本资金量不大，且很在意税费成本的人考虑抛售物业，从而在短时间内造成供应量的上升，不过这种态势不会持续很久。

房产税会否影响到自住需求？根据目前的情形来看，无法给出明确的答案。根据目前流传最多的说法是，房产税只针对超过一定面积的物业征收，如上海对超过200平方米或是三套住房征收房产税，而重庆的说法则是针对超过140平方米的豪宅征税，那么可以初步判断，房产税对自住需求影响不大，不会增加自住需求的成本。

三、房产税的功能

今年1月28日，上海、重庆两市试点开征“房产税”，试点获准之初，有关部门将其功能定位于“引导房产合理消费”，并没有强调房产税“削贫富差距之峰”的功能。

然而，当前社会贫富差距已经成为一个突出问题，亟待解决。中央经济工作会议将解决收入分配问题作为今年的主要经济工作任务之一，体现了党中央对缩小贫富差距的高度重视。

要通过增加直接税份额来加大对高收入者的调节力度，使税收成为“均贫富”的有力手段。房产税作为一个具有财产税性质的税种，正属于直接税的范畴，因而，其主要功能是否应该定位于调节收入分配、缩小贫富差距，即蓝皮书所称的“削贫富差距之峰”呢？通过房产税来调节收入分配是值得期待的、也是行之有效的，我们可以通过设计差别税率来强化房产税的这一功能。

房产税以差别税率，即对首套房实行免税或相对较低的税率，对二套、三套以上房则设计依次递增的税率，使得仅能买得起一套住房的中低收入家庭能够享受到免税或较低房产税的待遇，而拥有多套住房的高收入家庭将按差别税率纳税，能够使房产税发挥出调节收入分配，缩小贫富差距的功能。

至于“抑制房价过快上涨”，仅是房产税派生出的一个功能而已。房产税在保有环节征收，固然能对投资投机性购房产生一定的抑制作用，但它对降低房价的作用是有限的，对房价起决定性作用的主要还在于土地价格、建材价格等。上海、重庆两市房产税试点3个多月来，两地房价仍然坚挺，就是最好的证明。

我们期待着在全面推广房产税过程中，将其主要功能定位于“削贫富差距之峰”，加大对持有多套住房的高收入者的财富调节力度，并以此作为全面整合房地产领域内征收的过多过滥的税费，达到减轻普通购房者负担的目的。

四、房产税的积极作用

由于房产税试点政策是在房价高企、楼市调控屡屡失调的情况下提出的，因此房产税曾被认为是“打击投机、平抑房价”的杀手锏。从开始试点至今已有近半年时间了，期间“国八条”出台、存款准备金利率的上调和加息等很多政策相叠加，仅从这近半年的楼市走势和成交量来看，还很难看出房产税的作用。当然，房产税短期内对楼市肯定会造成一定冲击，其中主要还是一种心理冲击，让人对后期的楼市产生不稳定感，逆转了市场气氛。

目前我国政府已经意识到产业结构严重不合理，GDP的增长过度依赖于房地产行业，房价的过快增长引发了一系列的民生问题，因此，仅就上述实际情况而言，我国开征房产税势在必行。

作为财产税的一种，房产税的出台主要有利于合理调节收入分配，但是作为一种与房地产市场关系密切的税种，自然对房地产市场有着直接或间接的影响。

房产税对于房地产市场而言主要是调节需求方，有助于引导居民合理住房消费，在买房子时能够理性选择。对于自住需求，有了这一制度，买房人就要衡量自己的住房持有能力，是买大还是买小，是买贵还是买便宜，必将根据家庭收入来合理确定；对于投资需求来说，如果有了这一制度，会使房地产投资收益增加不确定性。

另外，开征房产税有利于促进存量房的使用，间接增加住房供给。在开征房产税以前，由于没有住房持有成本，房屋持有人对房屋空置持无所谓态度。而一旦有了这一制度，持有多套房屋的人将要考虑房屋持有成本，他们或卖或租，这都将是增加住房供给的有效途径。

五、开征房产税的意义

虽然，从目前试点的情况来看，房产税的征收仍需改革和完善。沪渝两地的房产税试点运行不足半年，经验的积累尚未成熟，税率的界定与征收范围的划分仍旧有待商榷。重庆房产税的征收针对高端房产，上海则是采取一刀切针对“新增房产”，对这两种征收对象划分方式，市场普遍存在争议，重庆的高端住宅范围实在过窄，而上海的“既往不咎”也有失公平。而且，“试点三个多月但税收规模不及一套房价”的事实将房产税试点推向了尴尬的路口。

然而，征收房产税是我国税制改革的一部分，不仅会改变楼市格局，对于地方政府的财政收入结构也会带来影响。开征房产税在一定程度上，能够解决土地财政的问题，成为地方政府重要而稳定的税源，这对于地方的廉租房、公共租赁房等保障性住房建设无疑是有利的。

从短期看，房产税试点对高价房的需求有抑制作用，有助于房地产市场的健康发展。从长远看，房产税是我国房地产市场的一项重要制度建设，是我国财税体制改革的重要举措，其长期目标是调节财富分配，增加地方直接税源，逐步减少地方政府对新增土地收益的过度依赖。它对于房地产市场而言，究竟影响有多大？是利大于弊还是截然相反的？我们仍需要更多的时间去实践、去证明、去探讨。