世联经典房地产全程策划理论体系全
经典房地产全程策划理论体
系
0.项目概况
1.项目市场策划
1.1 项目周边环境分析
⑴项目土地性质调查
★ 地理位置
★ 地质地貌状况
★土地面积及其红线图
★七通一平现状
⑵项目用地周边环境调查
★地块周边建筑物
★ 绿化景观
★ 自然景观
★历史人文景观
★环境污染状况
⑶地块交通条件调查
★地块周边市政路网及其公共交通现状、远景规划
★项目对外水、陆、空交通状况
★地块周边市政道路进入项目地块直入交通网现状
⑷ 周边市政配套设施调查★购物场所
★文化教育
★ 医疗卫生
★ 金融服务
★娱乐、餐饮、运动
★生活服务
★ 游乐休憩设施
★周边可能存在对项目不利干扰因素★历史人文区位影响
1.2 区域市场现状及其趋势判断
⑴宏观经济运作状况：
①国内生产总值
★第一产业数量
★第二产业数量
★第三产业数量
★房地产所占比例及数量
②中国房地产开发业景气指数
③国家宏观金融政策
★货币政策
★利率
★房地产按揭政策
④固定资产投资总额
★全国及项目所在地★其中房地产开发比重
⑤社会消费品零售总额
⑥商品零售价格指数
★居民消费价格指数
★商品住宅价格指数
⑦中国城市房地产协作网络信息资源利用
⑵项目所在地房地产市场概况及政府相关政策法规★项目所在地居民住宅形态及比重
★ 政府对各类住宅开发和流通方面政策法规
★政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面政策法规
★短中期政府在项目所在地及项目地块周边市政规划⑶项目所在地房地产市场总体供求现状⑷项目所在地商品住宅市场板块划分及其差异⑸项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现⑹商品住宅客户构成及购买实态分析★各种档次商品住宅客户分析
★商品住宅客户购买行为分析
1.3 土地SWOT分析
⑴项目地块优势⑵项目地块劣势
⑶项目地块机会点⑷项目地块威胁及困难点
1.4 项目价值分析⑴商品住宅项目价值分析基本方法和概念
①商品住宅价值分析法——类比可实现价值分析法
1）选择可类比项目
2）确定该类楼盘价值实现各要素及其在价值实现中权重
3）分析可类比项目价值实现各要素之特征
4）对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素对比值5）根据价值要素对比值判断本项目可实现均价
②类比可实现价值决定因素
1）类比土地价值：地段资源差异★市政交通及直入交通便利性差异★项目周边环境差异，包括——周边自然和绿化景观差异——教育、人文景观差异——各种污染程度差异——周边社区素质差异★周边市政配套便利性差异
2）项目可提升价值判断
★ 建筑风格和立面设计、材质
★单体户型设计★ 建筑空间布局和环艺设计★小区配套和物业管理
★ 形象包装和营销策划★发展商品牌和实力
3）价值实现经济因素★经济因素★政策因素⑵类比竞争楼盘调研★类比竞争楼盘基本资料★项目户型结构详析★项目规划设计及销售资料★综合评判⑶项目可实现价值分析
① 类比楼盘分析与评价
② 项目价值类比分析1）价值提升和实现要素对比分析2）
项目类比价值计算
1.5 项目市场定位⑴市场定位
1）区域定位
2）主力客户群定位
⑵ 功能定位
⑶ 建筑风格定位
1.6 开发节奏建议
⑴影响项目开发节奏基本因素
★政策法规因素
★ 地块状况因素
★发展商操作水平因素
★资金投放量及资金回收要求
★销售策略、销售政策及价格控制因素★市场供求因素
★上市时间要求
⑵项目开发节奏及结果预测
★项目开发步骤
★ 结论
2.项目规划设计策划
2.1 总体规划
⑴项目地块概述
★项目所属区域现状
★项目临界四周状况★项目地貌状况
⑵项目地块情况分析★发展商初步规划及设想★影响项目总体规划不可变经济技术因素
★土地SWOT分析在总体规划上利用或规避★项目市场定位下主要经济指标参数
⑶ 建筑空间布局
★项目总体平面规划及其说明
★项目功能分区示意及说明
⑷道路系统布局
①地块周边交通环境示意
★地块周边基本路网
★项目所属区域道路建设及未来发展状况
②项目道路设置及其说明
★ 项目主要出入口设置
★ 项目主要干道设置
★项目车辆分流情况说明
★项目停车场布置
⑸绿化系统布局
① 地块周边景观环境示意
★地块周边历史、人文景观综合描述
★项目所属地域市政规划布局及未来发展方向
世联地产开盘方案 房地产策划文案
谨呈：深圳信德丰房地产有限公司 擎天华庭 开盘执行报告 世联地产顾问(深圳)有限公司 2002年10月14日
目录 一、开盘时机评估 二、正式开盘前提条件 三、开盘期总策略 四、各项方案汇总 五、费用预估
一、开盘时机评估 1、开盘时机选择考虑因素
一、开盘时机评估 2、开盘时机评估 市场竞争评估： 根据市场的竞争情况分析，项目未来市场的竞争会非常激烈，这迫切需要项目快速进入市场，迅速在
一、开盘时机评估 客户中建立起形象； 销售周期把握： 根据对房地产市场销售周期的分析，住交会必定会吸引广大众多客户的眼球，掀起一股销售高潮。因此，借住交会入市，有利于快速树立项目形象，扩大项目的知名度，同时可节省推广费用，同时有利于项目快速进入销售高潮。 工程展示： ?根据目前的工程进度，项目的样板房、观光电梯需要在10月中下旬才能得到展示。在样板房和观 光电梯得到展示条件下，需要一段时间消化前期积累的客户，为开盘热销奠定基础。 ?项目的园林和会所目前工程进度不是十分理想，园林只是局部动工，争取在 十一月下旬得到局部展示，营造出项目的超质感。 销售积累： 项目已具备预售的基本条件了，并于10月1日进场以内部认购形式开始发售进行价格测试、产品测试、客户测试。但完成客户积累和测试需要一段时间。 综合以上条件，我们建议项目在10月中下旬样板房得到充分展示、10月下旬媒体开始预热的前提条件下，项目于住交会期间正式公开发售。
正式开盘前提条件 1、销售前提条件 现场环境: ?销售中心的主入口广场重新布置完毕； ?从莲花路、香梅路、红荔西路等主要入口处设置清晰的进入项目销售现场的导示系统（路旗、 导示牌按新形象重新制作并于11月中旬安装到位）； ?六七楼的园林及会所部分展示；(11月20日前完成) ?楼体包装完毕(条幅公布项目公开发售的消息并打出项目主卖点) ?现场形象墙按新形象重新制作并安装到位； ?看楼通道、低楼层的样板房布置完成； 销售资料准备 ?楼书印制完成； ?影视广告的电子光碟制作完毕 ?新销控方案制定完毕； 其他： ?礼品制作完毕 ?相关工作人员到岗(11月15日确定人员名单、服装) ?领导、嘉宾、媒体记者的邀请(11月15日确定人员名单)
(房地产策划方案)世联地产武汉西北湖花园策划报告
1.4区域市场及本项目周边市场调研 地理位置及产业结构： 后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一。（汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。） 确立21世纪以高新技术产业为主导 区域形象 整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢； 交通条件一般，目前仅706路公交车经过； 在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡） 经过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。
销售状况： 销售期普遍较长，一般在1.5-2.5年左右。 销售率一般未能达到理想水平，入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高， 户型分析： 供应的户型主要以三房、二房、复式为主 主要销售户型与供应特性相吻合，主要集中在中等面积的三房 小面积住宅市场认可度较差 户型设计对南北通透、方正实用要求较高 多层住宅的认可度明显高于小高层和高层
价格分析： 对后湖片区的楼盘来说，集中在多层普通住宅1600-1900左右，2000元/平方米是一个“槛” 客户群分析： 主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多主要来自江岸，部分江汉，少量来自其他地区 30-40岁年龄段人群为消费主体。 城市规划 后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500人/平方公里。
综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。（武汉居住区中最好的） 控制城市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最好的） 规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。 开发规模 后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开项目和几个盘的后续开发，供应量呈上涨趋势， 1.5片区竞争格局
世联地产策划推广
世联地产策划推广 Prepared on 24 November 2020
区域市场及本项目周边市场调研 地理位置及产业结构： 后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一。（汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。） 确立21世纪以高新技术产业为主导 区域形象 整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢； 交通条件一般，目前仅706路公交车经过； 在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡）
经过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。销售状况： 销售期普遍较长，一般在年左右。 销售率一般未能达到理想水平，入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高， 户型分析： 供应的户型主要以三房、二房、复式为主 主要销售户型与供应特性相吻合，主要集中在中等面积的三房 小面积住宅市场认可度较差
户型设计对南北通透、方正实用要求较高 多层住宅的认可度明显高于小高层和高层 价格分析： 对后湖片区的楼盘来说，集中在多层普通住宅1600-1900左右，2000元/平方米是一个“槛” 客户群分析： 主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多主要来自江岸，部分江汉，少量来自其他地区 30-40岁年龄段人群为消费主体。 城市规划
后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500人/平方公里。 综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。（武汉居住区中最好的） 控制城市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最好的） 规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。 开发规模 后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开项目和几个盘的后续开发，供应量呈上涨趋势， 片区竞争格局 汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前主要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区，开发量都很大。 各片区主要楼盘列举：
世联地产武汉西北湖花园策划报告
世联地产武汉西北湖花园策划报告 地理位置及产业结构： 后湖位于汉口东部，属于以后汉口三个综合组团之一。（汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。） 确立21世纪以高新技术产业为主导 区域形象 整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢； 交通条件一样，目前仅706路公交车通过； 在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡） 通过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。
销售状况： 销售期普遍较长，一样在1.5-2.5年左右。 销售率一样未能达到理想水平，入伙时期一样楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高， 户型分析： 供应的户型要紧以三房、二房、复式为主 要紧销售户型与供应特性相吻合，要紧集中在中等面积的三房 小面积住宅市场认可度较差 户型设计对南北通透、方正有用要求较高 多层住宅的认可度明显高于小高层和高层
价格分析： 对后湖片区的楼盘来讲，集中在多层一般住宅1600-1900左右，2000元/平方米是一个“槛” 客户群分析： 要紧为车行半小时范畴内居住或工作中高收入者为要紧消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多要紧来自江岸，部分江汉，少量来自其他地区 30-40岁年龄段人群为消费主体。 都市规划 后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500人/平方公里。
综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。（武汉居住区中最好的） 操纵都市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最好的） 规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。 开发规模 后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开项目和几个盘的后续开发，供应量呈上涨趋势， 1.5片区竞争格局
世联策划报告模板
世联策划报告
1.4区域市场及本项目周边市场调研 地理位置及产业结构: 后湖位于汉口东部, 属于未来汉口三个综合组团之一。( 汉口地区包括江北核心区, 二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区, 古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万, 其中核心区15万, 中心片区58万, 综合组团97万。) 确立21世纪以高新技术产业为主导 区域形象 整体市政配套较差, 缺乏商业、医疗等设施; 煤气、电话等随地块开发跟进较慢; 交通条件一般, 当前仅706路公交车经过; 在人们心目中属于城乡结合带( 后湖乡) 经过两年房地产的开发, 部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。 销售状况:
销售期普遍较长, 一般在1.5-2.5年左右。 销售率一般未能达到理想水平, 入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右 媒体关注度较高, 户型分析: 供应的户型主要以三房、二房、复式为主 主要销售户型与供应特性相吻合, 主要集中在中等面积的三房 小面积住宅市场认可度较差 户型设计对南北通透、方正实用要求较高 多层住宅的认可度明显高于小高层和高层 价格分析: 对后湖片区的楼盘来说, 集中在多层普通住宅1600-1900左右, 元/平方米是一个”槛” 客户群分析: 主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群, 房
地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多 主要来自江岸, 部分江汉, 少量来自其它地区 30-40岁年龄段人群为消费主体。 城市规划 后湖三大居住组团之一, 规划密度达到300-500人/平方公里。 综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。( 武汉居住区中最好的) 控制城市噪声, 后湖地区为区域环境噪声一类区( 武汉居住区中最好的) 规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。 开发规模 后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘, 明年仍有城开项目和几个盘的后续开发, 供应量呈上涨趋势, 1.5片区竞争格局
世联经典房地产全程策划理论体系
经典房地产全程策划理论体系 房地产全程策划理论体系 0. 项目概况 1. 项目市场策划 1.1 项目周边环境分析 ⑴项目土地性质调查 ★地理位置 ★地质地貌状况 ★土地面积及其红线图 ★七通一平现状 ⑵项目用地周边环境调查 ★地块周边的建筑物 ★绿化景观 ★自然景观 ★历史人文景观 ★环境污染状况 ⑶地块交通条件调查 ★地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划★项目对外水、陆、空交通状况 ★地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状⑷周边市政配套设施调查 ★购物场所 ★文化教育 ★医疗卫生 ★金融服务 ★娱乐、餐饮、运动 ★生活服务 ★游乐休憩设施 ★周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ★历史人文区位影响 1.2 区域市场现状及其趋势判断 ⑴宏观经济运作状况： ①国内生产总值 ★第一产业数量
★第二产业数量 ★第三产业数量 ★房地产所占比例及数量 ②中国房地产开发业景气指数 ③国家宏观金融政策 ★货币政策 ★利率 ★房地产按揭政策 ④固定资产投资总额 ★全国及项目所在地 ★其中房地产开发比重 ⑤社会消费品零售总额 ⑥商品零售价格指数 ★居民消费价格指数 ★商品住宅价格指数 ⑦中国城市房地产协作网络信息资源利用 ⑵项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 ★项目所在地的居民住宅形态及比重 ★政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ★政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规★短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 ⑶项目所在地房地产市场总体供求现状 ⑷项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 ⑸项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 ⑹商品住宅客户构成及购买实态分析 ★各种档次商品住宅客户分析 ★商品住宅客户购买行为分析 1.3 土地ＳＷＯＴ分析 ⑴项目地块的优势 ⑵项目地块的劣势 ⑶项目地块的机会点 ⑷项目地块的威胁及困难点 1.4 项目价值分析 ⑴商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 ①商品住宅价值分析法——类比可实现价值分析法 1）选择可类比项目
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世联策划报告书 1
1.4区域市场及本项目周边市场调研 地理位置及产业结构: 后湖位于汉口东部, 属于未来汉口三个综合组团之一。( 汉口地区包括江北核心区, 二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区, 古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万, 其中核心区15万, 中心片区58万, 综合组团97万。) 确立21世纪以高新技术产业为主导 区域形象 整体市政配套较差, 缺乏商业、医疗等设施; 煤气、电话等随地块开发跟进较慢; 交通条件一般, 当前仅706路公交车经过; 在人们心目中属于城乡结合带( 后湖乡) 经过两年房地产的开发, 部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。 2
销售状况: 销售期普遍较长, 一般在1.5-2.5年左右。 销售率一般未能达到理想水平, 入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右 媒体关注度较高, 户型分析: 供应的户型主要以三房、二房、复式为主 主要销售户型与供应特性相吻合, 主要集中在中等面积的三房 小面积住宅市场认可度较差 户型设计对南北通透、方正实用要求较高 多层住宅的认可度明显高于小高层和高层 3
价格分析: 对后湖片区的楼盘来说, 集中在多层普通住宅1600-1900左右, 元/平方米是一个”槛” 客户群分析: 主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群, 房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多 主要来自江岸, 部分江汉, 少量来自其它地区 30-40岁年龄段人群为消费主体。 城市规划 后湖三大居住组团之一, 规划密度达到300-500人/平方公里。 4
综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。( 武汉居住区中最好的) 控制城市噪声, 后湖地区为区域环境噪声一类区( 武汉居住区中最好的) 规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。 开发规模 后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘, 明年仍有城开项目和几个盘的后续开发, 供应量呈上涨趋势, 1.5片区竞争格局 5
世联经典房地产全程策划理论体系全
经典房地产全程策划理论体 系 0.项目概况 1.项目市场策划 1.1 项目周边环境分析 ⑴项目土地性质调查 ★ 地理位置 ★ 地质地貌状况 ★土地面积及其红线图 ★七通一平现状 ⑵项目用地周边环境调查 ★地块周边建筑物 ★ 绿化景观 ★ 自然景观 ★历史人文景观 ★环境污染状况 ⑶地块交通条件调查 ★地块周边市政路网及其公共交通现状、远景规划 ★项目对外水、陆、空交通状况 ★地块周边市政道路进入项目地块直入交通网现状 ⑷ 周边市政配套设施调查★购物场所
★文化教育 ★ 医疗卫生 ★ 金融服务 ★娱乐、餐饮、运动 ★生活服务 ★ 游乐休憩设施 ★周边可能存在对项目不利干扰因素★历史人文区位影响 1.2 区域市场现状及其趋势判断 ⑴宏观经济运作状况： ①国内生产总值 ★第一产业数量 ★第二产业数量 ★第三产业数量 ★房地产所占比例及数量 ②中国房地产开发业景气指数 ③国家宏观金融政策 ★货币政策 ★利率 ★房地产按揭政策 ④固定资产投资总额
★全国及项目所在地★其中房地产开发比重 ⑤社会消费品零售总额 ⑥商品零售价格指数 ★居民消费价格指数 ★商品住宅价格指数 ⑦中国城市房地产协作网络信息资源利用 ⑵项目所在地房地产市场概况及政府相关政策法规★项目所在地居民住宅形态及比重 ★ 政府对各类住宅开发和流通方面政策法规 ★政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面政策法规 ★短中期政府在项目所在地及项目地块周边市政规划⑶项目所在地房地产市场总体供求现状⑷项目所在地商品住宅市场板块划分及其差异⑸项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现⑹商品住宅客户构成及购买实态分析★各种档次商品住宅客户分析 ★商品住宅客户购买行为分析 1.3 土地SWOT分析 ⑴项目地块优势⑵项目地块劣势 ⑶项目地块机会点⑷项目地块威胁及困难点 1.4 项目价值分析⑴商品住宅项目价值分析基本方法和概念
世联地产代理项目策划代理工作说明书
如有帮助，欢迎下载支持 世联 项目策划代理工作说明书 目录 一、专业诚信的合作伙伴 __________________________________________ 3 二、平台资源，创造价值 __________________________________________ 4 三、十年经验，地产专家 __________________________________________ 5 四、规范服务，优质保证 __________________________________________ 7 五、项目操作流程 ________________________________________________ 8 六、项目合作方式及条件 __________________________________________ 9
如有帮助，欢迎下载支持 XXX： 感谢贵司邀请世联参与“综艺广场”、“香江花园”项目（下称两项目）的代理销售执行合作商谈，我司将高度重视本次与贵司初次合作的机会！ 通过与贵司项目营销策划负责人曾志恒总监的沟通交流和对现有项目资料的研判，并仔细分析讨论了本项目的市场因素和各项资源，我司谨以真诚向贵司表示： 世联有决心使“XXX”、“XXX”两项目成为东莞2005-2006年度最畅销楼盘之一，使之成为市场瞩目的精品楼盘，创造楼市佳绩！并与贵司携手打造“XXX”地产品牌。 我司将组建专门工作小组，结合世联十年资源平台及在东莞市场三年的项目策划及代理的专业经验，为贵公司成功开发制定专业策划营销方案，作为贵司科学决策的市场专业支持，并以精英销售团队圆满实现销售目标。愿与贵司精诚合作，携手并进，共创辉煌！ 专此奉达，即颂商祺！ 世联地产顾问有限公司 二○○四年九月十六日
世联地产策划推广
（此文档为word格式，可下载之后保存） 1.4区域市场及本项目周边市场调研 地理位置及产业结构： n 后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一。（汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、 常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。）确立21世纪以高新技术产业为主导区域形象整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢; 交通条件一般，目前仅706路公交车经过；
在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡） 经过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。 销售状况： 销售期普遍较长，一般在1.5-2.5年左右。 销售率一般未能达到理想水平，入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高,
户型分析： 供应的户型主要以三房、二房、复式为主 主要销售户型与供应特性相吻合，主要集中在中等面积的三房 小面积住宅市场认可度较差 户型设计对南北通透、方正实用要求较高 多层住宅的认可度明显高于小高层和高层 价格分析： 对后湖片区的楼盘来说，集中在多层普通住宅1600-1900左右，2000元/平方米是一个“槛” 客户群分析:
主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多主要来自江岸，部分江汉，少量来自其他地区30-40岁年龄段人群为消费主体。 城市规划 后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500人/平方公里。 综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。 （武汉居住区中最好的） 控制城市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最好的） 规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。 开发规模
世联经典房地产全程策划理论体系全案
世联经典房地产全程策划理论体系全案 0. 项目概况 1. 项目市场策划 1.1 项目周边环境分析 ⑴项目土地性质调查 ★地理位置 ★地质地貌状况 ★土地面积及其红线图 ★七通一平现状 ⑵项目用地周边环境调查 ★地块周边的建筑物 ★绿化景观 ★自然景观 ★历史人文景观 ★环境污染状况 ⑶地块交通条件调查 ★地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ★项目对外水、陆、空交通状况 ★地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 ⑷周边市政配套设施调查
★购物场所 ★文化教育 ★医疗卫生 ★金融服务 ★娱乐、餐饮、运动 ★生活服务 ★游乐休憩设施 ★周边可能存在的对项目不利的干扰因素★历史人文区位阻碍 1.2 区域市场现状及其趋势判定 ⑴宏观经济运作状况： ①国内生产总值 ★第一产业数量 ★第二产业数量 ★第三产业数量 ★房地产所占比例及数量 ②中国房地产开发业景气指数 ③国家宏观金融政策 ★货币政策 ★利率 ★房地产按揭政策
④固定资产投资总额 ★全国及项目所在地 ★其中房地产开发比重 ⑤社会消费品零售总额 ⑥商品零售价格指数 ★居民消费价格指数 ★商品住宅价格指数 ⑦中国都市房地产协作网络信息资源利用 ⑵项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 ★项目所在地的居民住宅形状及比重 ★政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ★政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规★短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 ⑶项目所在地房地产市场总体供求现状 ⑷项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 ⑸项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发觉 ⑹商品住宅客户构成及购买实态分析 ★各种档次商品住宅客户分析 ★商品住宅客户购买行为分析 1.3 土地ＳＷＯＴ分析 ⑴项目地块的优势 ⑵项目地块的劣势
(营销策划)世联策划报告
世纪城国际公馆剩余单位营销计划 世联顾问 世纪城项目组 2004.7
一、项目情况 1、整体销售情况 截止2004年6月30日，本项目销售情况如下： ?已售套数：292套 ?已售面积：71920.85平方米 ?已售金额：404,684,362元 ?剩余套数：38套 ?剩余面积：11292.64平方米 ?剩余金额：65,526,691元 2、分月销售情况
从上表中可以看出，世纪城6月份的成交数量从5月份的27套迅速滑落到7套，销售量较以前各月明显减少。分析原因，这主要是由以下两方面原因造成的： （1）客户上门量减少 如图2所示，1－5月的平均每月有322批客户上门，而6月份仅有137批客户上门，比前5个月的平均上门量减少了57％，比前一个月的上门量减少了49％。 上门量的减少主要是因为以下3个方面的原因： ?报纸和电视广告全部停止，使楼盘销售信息未能广泛传播； ?目前交楼的153户单位中，共申报工程整改单2000余份，老业主对工程问题不满，不但不愿意介绍新业主上门，反而使项目产生 负面口碑； ?天气炎热，客户尽量减少白天出门活动；
（2）成交率降低 图3:分月成交率统计 0.0% 5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 如图3所示，1－5月份的平均成交率为7.7％，而6月份的成交率仅为4.4％，比前5个月的平均水平降低了43％，比前一个月降低了56％。 成交率降低主要是因为以下3个方面的原因： ? 产品展示：随着样板房单位的售出或样板房所在户型的售罄，目前仅剩下展示展示效果较差的I 户型样板房对外开放，难以 使客户产生认同；园区内水循环系统关闭，景观对客户造成的冲击力下降；墨尔本区产品与悉尼区的展示效果存在较大差距。 ? 户型朝向：剩余产品经过了7个多月的客户挑选，在户型、朝向以及风水方面大多存在一定的不足，例如在货量较大的A 、B 户型售罄的情况下，I 户型仍剩余18套，占剩余套数的47％，总量为10套的C 户型目前仅售出2套。 ? 价格：项目在销售期间共进行过6次价格调整，虽然前期每次价格调整对销售起到较大的帮助作用，但也造成剩余单位价格 居高不下。此外部分客户认为项目进入尾盘期应会有较大的促销政策出台，因而持币观望。