第六章 船价估算

第六章 船价估算
第六章 船价估算

第六章船价估算

在船舶工程技术经济分析中,比较各方案的优劣需用合适的经济衡准指标。但无论采用何种指标,船价是船舶投资的最主要项目,其对经济性有决定性的影响。因此船价估算的准确性、可靠性程度高低直接影响船舶技术经济分析。

船价的估算是一项相当复杂的工作,它不仅牵涉到船舶设计建造中的一些技术参数,而且还与经营、财政、政治等因素有关。对于一条船进行完整的成本估算,需要造船学、经济学、成本会计、计划与生产控制、船厂管理等方面知识,因此全世界主要造船国家中,尚无标准估算船价的方法,同时也无法对这些估算的可靠程度进行比较。甚至同一国家,不同的厂家,由于成本分类的差异,其方法也不尽相同。

影响船价的因素错踪复杂,根据不同设计阶段和资料的完备程度,有着不同的估价方法,以下仅就船舶设计初期、方案论证阶段之估价方法进行阐述。

3.1船舶建造成本与船价

一、船舶建造成本

1.定义

船舶建造成本:指船厂为建造该船价发生的一切直接和间接费用的总和,其中包括船厂固定资产投资的回收、折旧、利用率、开工率、原材料利用率、流动资金总额及周转率、劳动生产率、日资金消耗、直接购入和间接购入的财务安排及储运费用等。

2组成

造船成本的组成分类习惯各国各厂不尽相同,但其主要组成部分包金原材料、配套设备、劳务费用,约占建造成本的75%—89%。

船舶建造成本的构成通常有如下两种表达方式。

(1)按财务结算划分

船舶建造成本=原材料费+配套设备费+管理费+劳务费

具体如图1示:

1、船体

2、轮机

3、船装

4、电气

5、其它1、主机

2、发电机组

3、各种辅机

4、起货设备

5、甲板机械

6、通讯导航设备

7、电气设备

8、备品及属具

9、其它

1、生产管理费

2、科研设计费

3、检验入级费

4、投标报价费

5、外事招待费

6、试验交船费

7、不可预见费

1、钢材(板材、

型材、管材)

2、焊条、焊丝

3、有色金属材料

(铜材、铝材等)

4、涂料

5、木材、绝缘敷料

6、电缆

7、辅料

(2)按专业划分:(国内)

建造成本=船体费+轮机费+电气费+属具、备品费+生产专用费+其他费用

国外:

建造成本=直接成本+间接成本

直接成本=原材料(钢料、舾装、消耗)+设备配备+劳务费+自制件 间接成本=专用费+管理费

1.锚系统

2.舵系

3.系泊

4.起货

5.救生

6.家具

7.绝缘

8.门窗 人孔 9.舵盖

10.扶梯 栏杆 1、主机

2、发电机组

3、轴系

4、管系

5、钢管

6、有色管材

7、管系辅料

8、阀件

9、轴件 10、螺旋桨 11、水箱/油箱 12、底座

13、机舱扶梯 14、冷暖通风 15、空调/冷芷 16、排气

消音 17、机舱维

修设备 18、机舱辅料 19、轮机工时 20、管系工时 21其他

1、电气

设备 2、电讯

设备 3、电缆 4、电气

辅料 5、电气

工时

1、钢材

2、焊接

材料

3、工进

4、辅料

1、设计 图纸

2、放样 样板

3、钢材 预处理

4、胎架专用工具

5、船台

6、下水

7、码头

8、船坞

9、试验 试航 10、交船

1、检验

入级 2、不可预

见费

具体如图3所示:

1、箱柜

2、栏杆

天蒂

扶手3、机船花

地板1

、主机

2、发电机组

3、辅机

4、阀件

连接件

贯通件

5、轴系

6、螺旋桨

7、泵

8、通风

9、空调冷芷

10、维修设备

11、通讯导航

12、甲板机械

13、门窗/舱

盖/入孔

14、通道设备

15、救生

16、消防

17、属具

备品

18、其他

1、焊条

2、焊丝

3、焊料

4、辅料

5、其他

天幕

1、主船体

2、上层

建筑

1、管系

2、电气

3、甲板

4、舱室

5、船系

6、推进

7、油漆

8、救生

9、起货

10、底座

11、销泊

1、非直接

生产费用

2、场地

3、设备

工具折旧

1、设计

图纸

2、放样

样板

3、钢料预

处理

4、胎架

专用工具

5、船台

6、下水

7、码头

8、船坞

9、调试

试航

10、交船

11、检验

12、不可

预费

无论何种方式分类,应包含成本发生的全部项目。

遗漏或重复将导致报价失误。

船舶为一综合性的工业产品,由于种类、用途、入级、航区、挂旗的不同,组成成本的项目也不一致,且不同的船对同型船的要求亦不尽相同,因此在成本估价或预算时,必须对该航有详细的了解与周到的考虑。

[注:中船总编《产品成本组成情况表》,供系统的使用,具体内容参见《现代船经营实用手册》载耀南主编。中国船舶工业行业协会,中国造船工程学会(内部发行)1998.5上册P541]

3、造船成本组成的比例

不同类型、不同技术要求和不同标准的船舶,其成本组成的比例各不相同。一般干货船,原材料、配套设备费及劳务费三项主要组成部分要占总成本的89~93%。(我国货船造船成本的比例)

原材料24%~28%

配套设备42%~46%

劳务费12%~15%

专用费6%~8%

自制件:8%~10%

总计:100%

某内河油船(1998.6)

全船钢料29.24%

全船设备41.46%

建造人工18.02%

专项费用8.81%

辅助材料 2.47%

总计:100%

表1 世界主要造船国家的成本组成比例(货船)%

注:我国劳务费工时单价已含管理费,东欧与苏联升然。

以原材料、配套设备、劳务费为100%,各项成本比例:

原材料费26%~33%

配套设备费45%~52%

劳务费24%~26%

以原材料费为100%,则一般干货船的原材料组成比例主船体钢材(含钢板和型材)65%~70%

管材2%~3%

电缆7%~8%

绝热及隔热材料7%~8%

油漆5%~6%

辅助材料4%

其他材料(含铸锻件)3%

以全部外购配套设备费为100%,则下列各设备占外购配套设备费用为:主机与变速齿轮箱 22%~29%

电站5%~6%

推进装置及轴系 2.8%~3.2%

冷藏、空调及通风 2.5%~3%

导航、通讯及电器 9%~9.5%

甲板机械28%~35%

专用费:其中工人的直接工资仅占劳务费的8~10%,产品制造专用费将占劳务费的40%~50%

仪器及仪表5~2%

救生和消防3~4%

其他7~10%

在成本组成中,轮机工程占40%左右,且项目繁杂,轮机工程含主机、辅机、管系、轴系与螺旋桨、调试与试航,各种设施与人工费等。

表2轮机工程费用占总成本比例表

表3 轮机工程费用中各项目比例表

二、船价

1、定义

船价:指船舶建造成本及其产品销售过程中,中间环节和流通环节所发

生的一切费用,包括造船成本(生产成本)利润、税金、利息、佣金、回扣、保险及其他风险等的总值,该总值所表现出的货币量即为船价。

除造船成本为船厂直接与间接发生的费用外,其它按船价(工按成本的规定百分比计算)。

图4 船价构成

船价=船舶建造成本+利润+税金+利息+保险+(佣金/回扣)+其他 在组成船价各项目中,除成本为船厂直接与间接发生的费用外,其他按船价(或按成本)的规定百分比计算。

(1)建造成本:由前述的各项组成。

(2)利润:按船厂经营决策决定。我国造船厂的利润一船定为船价的6%。(近来,由于造船不景气,有的船只有4.5%船价或5%成本)。

(3)税金:含销售税、增值税、进口税和出口税等。我国造船厂的税金一般定为5%船价,或取6%成本(未计进出口税)。

(4)利息:含在建造期间利息,材料设备采购贷款利息以及交船后所欠船价额的利息。

贷款利息与贷款额、利率、交货期、财务安排条件以及材料设备采购的到货与支出直接相关。

(5)保险:按船价的规定百分比计算。

(6)佣金/回扣:以拟定的百分数按成本价计算。 (7)其他:含信贷风险、汇率风险及不可预见费用

1、汇率风险

2、信贷风

1、生产

利润 2、销售 利润

1、进口税

2、出口税

3、增值税

4、销售税 1、建筑期间利息 2、材料设备采购贷款利息

3.2影响船价的主要因素

影响船价的因素多且复杂,可归纳为主观和客观两大方面。主观因素包括船型、用途、航区、入级和挂旗、技术和性能,结构和建造、备件和供应品、船厂设施和管理水平等;客观因素则为市场环境、金融状况、信贷和利率、汇率和保险等。

影响船价的因素如图5所示:

图5 影响船价因素

下面就影响船价的主要因素进行计论。

一、船厂条件

船厂条件:在于船厂设施(设备、场地与工艺装备、人员素质与经营管理水平)。

船厂设施属船厂固定资产,其利用率高低将决定摊入船舶建造成本的数额,船厂经营技术管理水平,直接影响设施利用率。

人员素质虽是决定其劳动生产率高低的一个因素,但在不同管理水下下,如工种分工、工序衔接、劳力调配与安排、设计图纸、工艺规程、生产管理、技术管理、计划管理、物料供应与储运、质量控制和保证等,均直接或间接地关联劳动技能的充分发挥。

船厂的经营管理不善,即使具有优良的设施和人员素质,也会导致成本的升高,使船价失去竞争能力。

表4 国内外货船平均成本百分率(%)

二、船舶种类和性能

因船舶种类和性能的不同,其原材料用量、设备配套、技术复杂程度、施工安装、调试和试验程度等的差异,使成本与船价具有较大差距。

表5 不同吨级各型船的船价百分率(%)

三、航区、入级和挂旗

船舶的航区、入级和挂旗不同,其遵循的规范、规则亦有差异。国内与国外,国外各船级社的规范和要求不同。因此为取得法定检验的各种证书所支付的费用将造成成本和船价的差异。

表6 船舶挂旗与船价差距百分率(%)

四、船舶的自动化程度

船舶的自动化程度要求不同,其设备配套成本、安装、调试以及备件费

用均不同,如从普通机舱到采用集控机舱以至无人机舱;可调螺距螺旋桨及其自动化装置,均将导致船舶建造成本与造价的提高。

表7不同类型机舱的船舶成本百分率(%)

五、目标利润

船厂制定利润的大小直接影响船价的高低。目标利润涉及产、供、销多方因素,所以企业对目标利润的制定是关系到企业经济效益包括报价策略的一个重要方面。

我国报价中,正常成本率为5%~6% 六、市场环境、付款方式 市场环境:船市行情与竞争

船市行情和国内外航运需求、经济形势,各主要工业国的财政、贸易等密切相关。出口船还和外汇市场汇率的变动有关。

船舶贷款均为分期支付。由于资金铁时间价值,不同的付款方式将导致实际不同的工厂成本。

船舶建造合同签订后,在正常情况下,船东将按合同签订的付款方式,付款阶段和合同价的比例,向船厂支付订金和进度款,而船厂则据建造进度表及订货采观合同向供应厂商支付材料,设备的订金和贷款。在报价时,船厂须据船东所能接受的付款阶段和付款金额以及采购支付的预算,估算由于收支差所需进行的财务安排即贷款的利息支出,将其计入成本。因此,付款方式不同,船价将存差异。

以上简述了影响船价的主要因素,此外钢材利用率及预处理、焊料与涂料、备件与供应品、设备材料厂商的选择、工时与劳务费、批量与单个、交船期限和交船地点、税金、汇率风险、保险等均对船价有影响,在此不再一一叙过。参见《船舶贸易与经营实用手册》。

3.3船价的估算

%

100?=

产品成本总额

产品利润总额

成本利润率

船舶造价对船舶经济性有着决定性的影响。因此,比较准确、可靠地估算船价是船舶技术经济分析中十分关键的一环。

船舶造价的估算方法随设计阶段和资料的完备程度不同而不同。技术设计阶段,因已具备较为详尽的技术说明书、材料明细表和全船机电配套设备清单,故可按船体工程、舾装工程、轮机工程、电气工程、生产专用费,结合务船厂的人工、材料及费用的实际水平逐项计算,此时船舶造价的计算并不十分困难。然而,处于设计初期,方案论证阶段,能较可靠地估算船舶造价则并不简单,因为此时业主仅提些一些主要技术要求:如船舶主尺度、航区、入级、航速或一些主要机电设备等。

如何根据有限的技术参数,快速且较准确在估算船价?下面将加以讨论。

一、概算法(亦利润留成整船估价法)

1、统计法

设计初期,方案论证阶段,在没有进行详细的调查研究,缺乏母型船的造价和重量等资料,且对估算精度要求不高的情况下,可根据主要船型参数,采用统计公式或统计曲线进行估价。

(1)统计公式估算法

①在已知船的船型、载重量、排水量或集装箱数,精度要求不高的情况下:

货船P=DW×P OW×(1+f)N×10-4

×(1+f)N×10-4

客货轮、拖轮P=△×P

集装箱船P=Nu×P NU×(1+f)N×10-4

式中P—船价,万元;

DW—船舶载重量,t;

P OW—单位载重量造价;元/ t

f—年船价调整率,%;

N—估价时年限到所取单价时年限有的时距,年;

△—船舶满载排水量,t;

P△—单位排水量造价,元/t;

N U—集装箱船的集装箱数,只;

P NU—单位集装箱数的造价,元/只;

P OW、P△、P NU的取值取决于母型船舶价的收集。

可参见下表8(P OW )

表8

国内部分散贷船P

统计值

注:7000t 及以上的为远洋船 5000t 级以下的为近海和沿海船

据上有可绘制相关曲线,可供粗估船价时参考。

图6

P DW ~DW 曲线

国外PDW 和PNU 值如下(1989年~1990年度统计) 散贷船

P OW =700~1500(美元/t )

集装箱船 PNU=16000~30000(美元/t )

注:上述统计公式没有充分所映船舶技术参数的影响,故计算结果有一定的局限性。具体应用时,应根据实际情况对计算结果作相应的修正。

如若运用上述曲线,V O =14节,若被估价船V >V O ,时每增1km ,P 约增3~5%;若报估船为中速柴油机,则每吨造价减少2%,改用国产机,价格

也将降低;若采用双机,造价增加5%;若被估价船为无人机舱,则据船舶吨位的大小另加10~30万美元。兹举例如下:

ex1:某航运公司欲造一艘DW 为30000t 的远洋散贷船,入ZC 级,材料采用国产,全船机电配套设备也基本立足于国内,航速为15节,机舱控制方式为无人机舱。该船计划于1992年建造,试问该航运公司建造比船大致需多大的投资?(设年船价增长系数为8%)其他与型船同:

已知:DW=30000t

V=15kn

无人机舱

f=8%

N=2年

求:P 总

解:据公式P=DW ×P DW ×(1+f )N ×10-4

由DW=30000t 查图得P DW =3300元/t 则P=30000×3300×(1+0.8)2×10-4 =11547.4(万元)

因报估价船与型船有差异,需进行以下修正: ①V 修正

△P 1=P ×3%=346.4(万元) ②机舱

△P 2=20美元104.4(万元)[1990.12 美元/人民币5.22] 故 P 总=P+△P 1+△P 2

=12000(万元) ③其他公式

P=DW.P O /D WO

式中P O —同型船已知造价,万元;

D WO —同型船载重量,t ; P=K ·DW 0.7 K=P O /DW 0.7 O O P P .)/(32

??=

式中△O —型船满载排水量,t 。

注:该方法准确度不高,一般只作为编制规划的依据,不能作为比较不同设计方案时之经济分析,更不能作为船厂报价的依据。

在进行估价时,所选型船的技术参数力求与被估船接近或相同,特别应凉意型船建造年份和时间,主要设备或功率的差异,并根据尺度、功率、有关设备的品种和形式的差异、物价指数变化等对估价进行修正。

航速修正:V↑,即BHP↑,P↑。以内可机动驳为例,V>14~16km/h,每增2 km/h,P↑5%~0.8/。起货设备修正:内河机驳增设起货设备,P↑10%,船型系数修正:内河拖船Cb↑0.02,P↓1.2%;内河驳船Cb对P影响较小。沿海400t级贷船Cb↑0.02,P↓1.5%。

(2)统计曲线估算法

利用已统计的各型船舶造价随技术参数加载重量、排水量、主机功率等变化曲线,根据报估价船的已知参数、查阅相应曲线,从而进行估价。

该组曲线为1980年初根据国内造船厂家已建船造价所统计,故在实际运用时,应考虑船价的年调整因素,此外还应据②被估航与型船参数的差异进行修正。如下图7,船舶主机为重型低速柴油机,若被估船为中速柴油机,则每吨造价约减2%;若为高速柴油机,约减3%;柴油双机或蒸汽轮机约增5%造价,图7航速范围为12~15节,则报估价船航速每增1节,其造价约增5%(货、油船)

图7 海船每载重吨单价曲线

图8 驳船每载重吨单价曲线

图9 沿海每吨排水量单位曲线

2.船价基数法

以对各种船型均具共性且其数值又与船价相关的船舶特征参数(如满载△)为基础,通过确定该特征参数与船价的相关值(即船价基数F P ),从而估算出船价。该方法即为船价基数法。

(1)船价基数F P 系指单位满载排水量所支付的费用。

该数值的大小表示3该型船所需消耗(或具有)的材料、设备、人工、管理以及其他与船价有关的费用多少。

(2)船价基数FP 的计算

F P =P F /△

式中 F P :船价基数,元/t

P F :已建造完工的各种类型船舶的实际价格,元; △:船舶满载排水量,t.

据1991年统计,各种类型船舶船价基数如下:

内河客船5000~5400元/t △=100~500t

沿海客船5400~6600元/t △=300~3000t

内河客货船4400~5400元/t △=100~5000t

沿海客货船4600~6800元/t △=500~10000t

沿海及远洋货船1600~4600元/t △=500~10000t

内河货船1600~6000元/t △=3000~50t

内河油船2800~3600元/t △=3000~100t

集装箱船3800~4400元/t

内河货驳800~1800元/t △=3000~50t

内河油驳600~1400元/t △=3000~100t

内河冷藏船5200~6000元/t △=500~100t

沿河冷藏船5400~6200元/t △=3000~500t

各类型船舶不同吨级满载排水量范围的船价基数F

P

可详见《现代船舶经营实用手册》P578~579。

从表中可见F

P

有中下特征:

①机动船F

P 在于非机动船,特种船F

P

大于一船用途船;

②对同型船,△↑,F

P ↓;反之△↓,F

P

↑,当△小到一定程度时,该值

便争剧增加;

如内河货船,当△<50t时,F

P

=6000~20000元/t

内河油船,当△<100t,F

P

=3600~6000元/t

③同一吨级范围船舶中,F

P

选取可据估价人员的经验作适当的调整和考虑。

船价基数F

P

取值的合理性,将直接影响估价的准确性,因此,在估价实践中,应充分了解和掌握船价基数特征,使估价尽可能准确。

(3)船价基数估价法

对一定的船型,若已知满载排水量,可选择相应的船价基数,按下列公式估算船价,即:

P=△×F×R×(1+f)N×10-4

式中:P—船价,万元;

R—商情系数,与船市行情有关,一般取0.8~1.4。

一、分项估算法

分项估算法是一种按船舶各部分设计重量及其相应单价为计算基础的估价方法。在该方法中,将船舶建造成本划分为船舶费用、木作舾装费用、机电费用和生产专用费四大项,则:

P=(C

S +C

O

+C

M

+C

A

)×(1+RP)/(1-t)

式中: C

S

—钢船体费用,万元;

C

O

—木作舾装费用,万元;

C

M

—机电设备费用,万元;

C

A

—生产专用费,万元;

PR—利润率,%;

t—税率,%

1、各部分费用的计算

1)、钢船体费用C S

C S=W N×PS×(1+f)N×10-4

式中:W N—船体钢料实际消耗量,t;

P S—船体钢料单位重量造价,元/t;

2)木作舾装费用C O。

C O=[W O×P O×(1+f)N+P L]×10-4

式中:W O—船舶木作舾装重量,t

P O—木作舾装单位重量造价,元/t;

P L—起货设备价格(台数×单价),元。

3)机电设备费用CM

C M=W M×P M×(1+f)N×10-4

式中:W M—机电设备重量,t;

P M—机电设备单位重量价格,元/t。

4)生产专用费C A

生产专用费主要包括船舶设计费、图纸费、钢材预处理费、胎架和专用具、船台、船坞、码头、下水、船检、保险等各项费用。在设计初期、方案论证阶段,可用下式计算:

C A=T C×x×10-4

式中:T C—船舶总建造成本,元;

x—生产专用费率,一船取10~15%

5)利润率PR、税率t

利润率RP=6%(国内机动船)

8%(国内非机动船)

税率t=5%或按有关税率标准(国内船)

(出口船)

2、船舶各部分重量的计算

1)比例数法

按船舶满载排水量△、载重量DW、空船重量LW、船体钢料重量W、机电设备重量W M、木作舾装重量W之间的比例关系,求出各部分重量。各类型船舶各部分重量之间的比例关系见下表9:

2)数学模型估算法

据母型船资料回归的有关数学模型,按货船DW、△、C N(立方模数)主尺度、BHP等参数进行重量计算。

①船体钢料重量W S估算:

船体钢料重量W S一船包括船的主体结构、上层建筑、内部舱壁、机座及其他属件、舷樯等。对于不同的船型,W S可采用不同的估算公式。

a、按载重量D W估算

散货船:W S=1.7×DW0.81(t) DW=1000~10000t

W S=5.74×DW0.6733(t) DW=1500~65000t

b、按船舶满载△

W S =K S×△(t)

式中:K S—系数,其取值如下:

散货船0.137~0.177

额货船0.35~0.40

驳船0.17~0.22

干货船0.23~0.27

内河油船0.16~0.20

海洋油船0.18~0.22

内河油驳0.23~0.26

拖船0.32~0.40

c、按船体立方数C N计算

C N=LBD

式中:L—计算船长,一般取LPP或L WL,M;

B—型宽,m;

D—型深,m;

散货船:W S=0.07C N+1098.5(t) DW=10000~65000t W S=W SO C N(t)

W SO—船体钢料系数,W SO = W SO/ C NO,t/m3其取值如下:

内河客(货)船0.100~0.170

内河货船及机驳0.096~0.130

内河拖船0.110~0.150

内河推船0.115~0.210

内河驳船0.085~0.120

各类艇0.072~0.150

江海货船0.075~0.120

资产评估学公式大全

市场法中的具体评估方法 (一)直接比较法 ??? ? ??÷?= 特征参照物特征评估对象成交价格参照物 象价值评估对A A (二)类比调整法 1.市场售价类比法 差异值 交易情况差异值 时间差异值功能物售价参照估价值资产评+ +++=...... 修正系数时间差异 修正系数 功能差异物售价参照估价值资产评 ? ??= 2.功能价值法 ??? ? ??÷?=生产能力参照物生产能力评估对象成交价格参照物估价值资产评 3.价格指数法 ??? ? ??+?=动指数物价变成交价格参照物估价值资产评1 4.成新率价格法 ???? ??÷?=成新率参照物成新率评估对象成交价格参照物估价值资产评 5.市价折扣法 ??? ? ?? -?=折扣率价格成交价格参照物估价值资产评1 6.成本市价法 ??? ? ??÷?=行合理成本参照物现成交价格参照物 行合理成本评估对象现估价值资产评 7.市盈率乘数法 市盈率 参照物 收益额评估对象估价值资产评? = 收益法中的具体评估方法 (一)纯收益不变 1.在收益永续,各因素不变的条件下算式: P=A/r 2.在收益年期有限,资本化率大于零的条件下算式: ?? ? ???+-= n r r A P )1(11 (二)纯收益在若干年后保持不变 1.无限年期收益 () () ∑ =++ +=n t t t t r A r R P 1 11 2.有限年期收益 ()()()∑ =-? ? ????+-++ +=n t n N t t t r r r A r R P 1 11 111 (三)纯收益按等差级数变化 1.在纯收益按等差级数递增,收益年期无限的条件下算式: 2 r B r A P += 2.在纯收益按等级数递增,收益年期有限的条件下算式: ()() n n r n r B r r B r A P +?-?????? +-??? ??+=11112 (四)纯收益按等比级数变化 1.在纯收益按等比级数递增,收益年期无限的条件下, s r A P -= 2.在纯收益按等比级数递增,收益年期有限的条件下, ? ?????????? ??++--=n r s s r A P 111 成本法 性贬值 资产经济 性贬值资产功能性贬值资产实体重置成本资产的 估价值资产评 - -- = 成本法中的具体评估方法 1.价格指数法 价格指数资产的账面原值重置成本?= 2.功能价值法 重置成本参照物 参照物年产量被评估资产年产量重置成本 被评估资产? = 3.规模经济效益指数法 X ? ? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 实体性贬值的测算方法 1.观测法 ?? ? ??-?=成新率实体性成本重置性贬值资产实体1

船体涂装工艺

船体涂装工艺要求 一、船体原材料表面处理要求(简称一次处理) 1.船体外板、甲板板、舱壁板、舷墙板、上层建筑外板,内地板 和组合型材等内部用板材,在下料前采用抛丸处理,达到瑞典 除锈标准Sa2.5,并立即喷涂富锌车间底漆一度。 2.船体内部用型材等采用喷砂处理,达到瑞典除锈标准Sa2.5, 并立即喷涂富锌车间底漆一度。 3.表面处理后,应尽快喷涂车间底漆,不允许在钢材表面出现返 锈后在涂装。 二、已涂有底漆或其它涂料的船体表面处理(简称第二处理) 1.已涂有底漆的船体表面如有缺陷,应按附表1进行处理。 2.已涂有底漆或其它涂料的船体表面,在进一步涂装时应进行二 次处理,其等级标准应符合(CB*3230-85)的标准。 3.对涂装的船体部分表面的清洗质量等级详见《船体各部分油漆 牌号、涂层数、干膜厚度一览表》。 三、油漆的准备 1.选用的涂料必须符合规定的技术条件,不合格的涂料不允许用 于施工。 2.开罐前,应首先检查油漆品种、牌号、颜色和贮存期限等是否 与使用要求相符,稀释剂是否配套。一旦开罐,就应立即使用。

3.油漆开罐后应充分搅拌均匀,环氧漆要加固化剂,彻底搅拌, 注意混合时间,方可施工。 4.施工时,油漆如需稀释,应按油漆厂家的说明加入合适的稀释 剂,加入量一般不超过涂料量的5%。 四、对涂装环境的要求 1.不得在下雨、下雪、重雾、潮湿的气候条件下进行室外涂装作 业。 2.不得在潮湿表面涂装。 3.湿度在85%以上,室外温度高于30℃、低于-5℃;钢板表面温 度低于露点3℃,不能进行涂装作业。 4.不得在灰尘较多或污染严重的环境下施工。 五、对涂装施工的工艺要求 1.船体涂装的施工方法按下列要求进行: a.船体外板、甲板、甲板室外板、舷墙内外、机舱舵桨花钢 板以上部位采用喷涂方法进行。 b.对手工焊缝、角焊缝、型材背面、自由边先行预涂,方可 喷漆。 c.其他部位采用刷涂和辊涂方法进行。 2.应严格按照《船体各部分油漆牌号、涂层数、干膜厚度一览表》 进行施工。 3.涂漆必须在涂装表面清理符合要求,经专门人员检查,船东代 表认可后方可进行。

各种面积计算公式

各种面积计算公式各种面积计算公式 长方形的周长=(长+宽)×2 正方形的周长=边长×4 长方形的面积=长×宽 正方形的面积=边长×边长 三角形的面积=底×高÷2 平行四边形的面积=底×高 梯形的面积=(上底+下底)×高÷2 直径=半径×2 半径=直径÷2 圆的周长=圆周率×直径 圆周率×半径×2 圆的面积=圆周率×半径×半径 长方体的表面积= (长×宽+长×高+宽×高)×2 椭圆的面积S=πab的公式求椭圆的面积。a=b时, 当长半径a=3(厘米),短半径b=2(厘米)时,其面积S=3×2×π=6π(平方厘米)。 长方体的体积=长×宽×高 正方体的表面积=棱长×棱长×6 正方体的体积=棱长×棱长×棱长 圆柱的侧面积=底面圆的周长×高

圆柱的表面积=上下底面面积+侧面积 圆柱的体积=底面积×高 圆锥的体积=底面积×高÷3 长方体(正方体、圆柱体) 的体积=底面积×高 平面图形 名称符号周长C和面积S 正方形a—边长C=4a S=a2 长方形a和b-边长C=2(a+b) S=ab 三角形a,b,c-三边长 h-a边上的高 s-周长的一半 A,B,C-内角 其中s=(a+b+c)/2 S=ah/2 =ab/2·sinC =[s(s-a)(s-b)(s-c)]1/2 =a2sinBsinC/(2sinA) 四边形d,D-对角线长α-对角线夹角S=dD/2·sinα 平行四边形a,b-边长 h-a边的高 α-两边夹角S=ah

=absinα 菱形a-边长 α-夹角 D-长对角线长 d-短对角线长S=Dd/2 =a2sinα 梯形a和b-上、下底长 h-高 m-中位线长S=(a+b)h/2 =mh 圆r-半径 d-直径C=πd=2πr S=πr2 =πd2/4 扇形r—扇形半径 a—圆心角度数 C=2r+2πr×(a/360) S=πr2×(a/360) 弓形l-弧长 b-弦长 h-矢高 r-半径 α-圆心角的度数S=r2/2·(πα/180-sinα)

房地产估价考试复习题

一、单项选择题(每题3分,共15分) 1、在下房地产权益中有些属于债权,有些属于物权,请选出属于债权的是(C ) A.抵押权 B.地役权 C.租赁权 D.所有权 1、房地产估价从某种意义上讲是(B)房地产的价值。 A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定 2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同,这主要是因为(A)。 A.掌握的有关信息不同 B.作出的估价师声明不同 C.估价对象状况不同 D.委托人不同 3、某宗房地产规划用途为商业,现状为超市,年净收益为18万元,预计改为服装店后的年净收益为20万元,除此无其他更好的用途,则根据(B)应按服装店用途进行估价。 A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.估价时点原则 D.替代原则 4、下列不属于房地产区位因素的是(B)。 A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层 5.在市场法中,对房地产状况进行间接比较调整,其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况,得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况,得97分,则房地产状况修正系数为(A)。 A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05 6.下列各类房地产中,特别适用于成本法估价的是(B)。 A.某标准厂房 B.某酒厂厂房 C.某待出让土地 D.某写字楼 7.在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是(A)。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C.房地产市场在过去无明显的季节变动 D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 8.下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因素的是(A)。 A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平 9确定估价对象及其范围和内容时,应根据(B),依据法律法规,并征求委托人同意后综合确定。 A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序 10.影响房地产价格的环境因素不包括( D)。 A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.物价因素 11.在影响房地产价格的各种因素中,“城市化”属于(A )。 A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素 12.城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估的各地价区段在某一时点的(B )。 A.最低价格 B.平均价格 C.出让地价 D.标定地价 13.运用收益法评估房地产价值时,要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益,这主要是依据房地产估价中的( C)。 A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.公平原则 14.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法,是以(C )状况为参照系进行的。 A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产 15.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估,估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议,2003年8月15曰进行复估,则复估的估价时点为( A)。 A.2003年6月15日 B.2003年8月15日 C.签订估价委托台同之日D.估价人员与委托人商定的某日 16.在房地产估价中建筑物一般做广义理解,对建筑物的定义是,人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所,通常包括( B) A.只是房屋 B.房屋和构筑物两大类 C.只是构筑物D.房屋、构筑物及其他 二、填空题(每题3分,共15分) 1、某土地的单位地价为每平米800元,要求建筑的容积率为4,则某地的熟地楼面价是每平米200 元。 2、建筑面积=土地面积×容积率。 3、建筑物从折旧原因上可分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。 4、地租资本化法的基本计算公式是P=a/r 。 5、某土地出租第一年的纯收益是15万,以后每年按2万元的幅度递增,土地的还原利率是

船体涂装面积计算公式

船体涂装面积计算公式 下面的经验公式来自于交通部1993年版《修船价格手册》: 1、轻重载水线以下总面积=船总长*(平均吃水*2+船宽)* 0.8 2、轻重水线间总面积=船总长*轻重平均吃水差*2 3、重载水线以上至主甲板总面积=船总长*平均高*2(计算平均高不包括船楼外板及舷墙 外侧) 4、舷墙外侧面积按实际计算;舷墙内侧面积按外侧面积的1.4倍计算 5、各类水、油舱均以容积“吨”计算面积。 1)前后尖舱、双层底及日用柜按1吨=6平方米计算 2)深水、油舱按1吨=2.2平方米计算 3)边水舱按1吨=3.4平方米计算 6、上层建筑内部总面积=(顶面积+四周面积)*1.4 另一种经验公式: 1.重载水线以下面积A1= 2.6(D*L的平方根) D--满载排水量(T) L--船长(M) 2.轻重载水线之间面积A2=2.03L(Ta-Tb) L--船长(M) Ta--满载吃水(M) Tb--空载吃水(M) 3.船底面积A3=A1-A2 4.重载水线以上面积A4=0.6LB+2Lh L--船长(M) B--船宽(M) h--重载水线至上 甲板高度(M) 经验公式,仅供参榷。

新船报价经常要估算涂装面积,有时修理船舶也需计算涂装面积 1.重载水线以下面积A1= 2.6(D*L的平方根) D--满载排水量(T) L--船长(M) 2.轻重载水线之间面积A2=2.03L(Ta-Tb) L--船长(M) Ta--满载吃水(M) Tb--空载吃水(M) 3.船底面积A3=A1-A2 4.重载水线以上面积A4=0.6LB+2Lh L--船长(M) B--船宽(M) h--重载水线至上甲板高度(M) 经验公式,仅供参榷。 下面的经验公式来自于交通部1993年版《修船价格手册》: 1、轻重载水线以下总面积=船总长*(平均吃水*2+船宽)*0.8 2、轻重水线间总面积=船总长*轻重平均吃水差*2

常用面积计算公式

常用面积计算公式 名 称 简图计算公式 正方形A a;a 0.7.71d A d 1.4142a 1.4142 A 长方形A ab a d2 2 b d2 2 A d a b;a d2 2 b b d a a 平 行四边形 A A A bh;h b h 三角形 a b c A a ()2 2 2 2b 1 P (a b c); 2 A P(P a)(P b)(P c) 梯形A;h ; (a b)h2A 2 a b 2A a b; b a h h 正六边型 A2.5981a2 2.5981R2 3.4641r R a1.1547r r0.86603a 0.86603R 2 a b 2 2 A 2 2 b ;b bh b 2 2 2 2 2A 2

圆A r23.1416r2 0.7854d2 L 2r6.2832r3.1416d r L/20.15915L0.56419A d L/0.31831L 1.1284 A 椭圆A ab 3.1416ab 周长的近似值 2P2(a b) 比较精确的值 2P[1.5(a b)ab] 扇型 1 A rl 0.0087266a r2 2 l 2A/r 0.017453ar r 2A/l 57.296l/a 180l 57.296l a r r 弓型 2 2 A[r l c(r h)];r 2 8h l 0.017453ar;c2h(2r h) 4r2 2 57.296l h r;a 2 r 圆环A(R r) 3.1416(R r) 0.7854(D d) 3.1416(D S)S 3.1416(d S)S S R r(D d)/2

房地产估价心得

房地产估价心得 在大三下学期,我们工程管理专业学习了《房地产估价》这门专业课。总的来说,通过对这门课程的学习,让我对当代中国房地产市场有了一个大致的认识,对各种房地产估价方法也有了初步了解,再加上自己动手做的房地产估价报告,我觉得自己的收获还是非常大的。下面我将对自己所学的知识做出如下总结。 一、房地产估价的含义 房地产估价是模拟房地产价格形成的规律,将房地产客观合理的价格测算出来的过程。这就要依据一定的估计理论和方法,也必须掌握房地产估计的概念、特征以及估计基本要素,掌握估计对象房地产区位、实物、权益的界定。 二、房地产估价的本质 1、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价,房地产成交价格容易受交易者动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时,不能以自己的偏好来判断。 3、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证,估价专业意见的作用有:咨询性或参与性;鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识,采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性,并将这些假设对估价结果的影

响明确地告知委托人,所以对估价师评价其结果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必须依靠科学的估价理论与方法,但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法,还必须有依靠实践经验。 三、房地产估价的必要性 1、一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价:(1) 独一无二性。(2)价值量较大。具体就房地产来讲,由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性,房地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称,不会自动地形成常人容易识别的适当价格。房地产估价的有助于将房地产价格导向正常化,促进房地产公 平交易,建立合理的房地产市场秩序。 2、房地产估价是估价行业主流的原因:房地产具备专业估价的条件,房地产量大面广而其他资产的数量相对较少,房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相对较少。 四、几种常用估价方法的介绍 1、市场比较法 挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较,对各个因素进行指数量化,通过准确的指数对比调整,得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性,在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用,并且估价结果较为准确。

土地评估——路线价法的应用

土地评估——路线价法的应用 土地估价的方法中,路线价法是用的较少的一种方法,由于它使用的范围比较小,主要适用于街地,和商业繁华区域,对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市。路线价法能快速评估土地的地价但是需要较多的交易案例,且土地市场要规范,特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。 一、路线价法的概念 路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地,设定标准深度,求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上,即得到该街道的路线价。 路线价估价法是依据路线价,再配合深度指数表和其他修正率表,用数学方法算出临街同一街道的其他宗地地价的一种方法。 二、路线价法的理论依据 路线价法认为市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大,土地价值随临街深度的增加而递减,一宗地越接近道路部分价值越高,离开道路越远价值越低。临街统一接到的宗地根据其地价的相似性,可划分为不同的地价区段。在同一路线价区段内的宗地,虽然地价基本接近,但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异,地价也会出现差异,所以需指定各种修正率,对路线价进行调整。街道不同的路段,路线价也不相同,如果街道一侧的繁华状况与对侧有显著差异,同一路段也可以划分成两种不同的路线价。繁华街道有时候需要附设不同的路线价;住宅用地区域差异较小,所以住宅区的路线价比较长,甚至几个街道路线价都相同。因此,路线价法实质上也是市场法的一种,但比市场法又更直观的表达出临不同道路对商业价值的影响,市场法中对商业房地产评估案例的查找多数同一个商圈为一个范围,寻找案例,在区域因素和个别因素中修正,这也是区别去市场比较法的地方。路线价是标准宗地的单位地价,可看做比较实例,对路线价进行各种修正可视为因素修正。因此路线价法的理论基础也是替代原理。 三、路线价法的计算公式 路线价法的基本公式是:宗地价格=路线价×深度百分率×宗地面积 运用路线价法时,如遇街道两边的宗地有特殊情况存在(如路角地、两面临街地、三角形地、袋地等),除了应用上述公式外还需要进行加价或减价修正,此时公式为: 宗地价格=路线价×深度百分率×其他修正系数×宗地面积

建筑价格估算(按建筑面积)

模板:19-23元/平米(粘灰面) 砼:38-41元/立, 钢筋:5000元/吨,或者10-13元/m2 砌筑:55-70元/立。 抹灰:7-15元/平米(不扣除门窗洞口,不包括脚手架搭拆)面砖粘贴18/m2. 室内地面砖(600*600)15元/平米, 踢脚线:3元/米, 室内墙砖:25元/平米(包括倒角) 楼梯间石材:28元/平米,踏步板磨边:10元/米。 石膏板吊顶:20元(平棚)铝扣板吊项:25元/平米, 蹲台隔断:120-300元/蹭位。 大白乳胶漆:6元/平米。 外墙砖:43元/平米, 外墙干挂蘑菇石:50元/平米。 屋面挂瓦:13元/平米。 水暖:9元/平米(建筑面积) 电气照明部分:6元/平米。 木工:18-24元/平米(粘灰面),木工35-50元/m2, 架子工5.5元/m2 , 房地产建筑成本(按建筑平方米算)

1、桩基工程(如有):70~100元/平方米; 2、钢筋:40~75KG/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合160~300元/平方米; 3、砼:0.3~0.5立方/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合100~165元/平方米; 4、砌体工程:60~120元/平方米(多层含量较高、高层含量较低); 5、抹灰工程:25~40元/平方米; 6、外墙工程(包括保温):50~100元/平方米(以一般涂料为标准,如为石材或幕墙,则可能高达300~1000元/平方米; 7、室内水电安装工程(含消防):60~120元/平方米(按小区档次,多层略低一些); 8、屋面工程:15~30元/平方米(多层含量较高、高层含量较低); 9、门窗工程(不含进户门):每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米,一般为90~150元/平方米,如采用高档铝合金门窗,则可能达到300元/平方米; 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程:30~150元/平方米(与小区档次高低关系很大,档次越高,造价越高); 11、地下室(如有):增加造价40~100元/平方米(多层含量较高、高层含量较低); 12、电梯工程(如有):40~200元/平方米,与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系,一般工程约为100元/平方米; 13、人工费:130~200元/平方米;

单位面积估算

作业空间需求计算 设施规划中,最难确定的也许是设施内的空间需求计算,设施规划的时间跨度一般是5-10年,但是未来有很多不确定因素,如技术进步、产品转型、需求变化和组织变化等。面对这些不确定因素,要预测真正的空间需求就很困难。因此,合理地进行需求的基础数据调查和预测是非常重要的。如在确定仓储作业的空间需求时,要考虑库存水平、存储单位、存储方法和策略、物流设备需求、建筑条件和人员需求等,仓储系统的空间需求将在第6章介绍。 此外,现代制造技术下制造、存储和办公的空间需求减少,主要原因包括:1)产品以更小的批量和集装单元大小配送到使用点;2)在使用点设置分散化的存储区;3)库存保有量更少;4)采用更高效的布置安排方式;5)公司规模减小;6)共享式办公室和电信技术的采用等。 在制造设施和办公环境中,空间需求的确定要先从单个工作站开始,然后才是由工作站集合而成的部门需求。 工作站空间需求 工作站的空间需求包括设备、物料和人员的空间。 1、设备空间包括: (1)设备本身所占的空间 (2)机器行程空间 (3)日常维护空间 (4)大修服务空间 设备的相关数据一般可在设备说明书中找到,主要的信息包括: (1)机器制造商和机器类型 (2)机器型号和序列号 (3)机器安全停车位置 (4)地面负荷需要 (5)到最大形成点的静止高度 (6)最大竖向行程 (7)最大向右行程 (8)最大向左行程 (9)到最大行程点的静止深度 (10)接近操作者方向的最大行程 (11)远离操作者方向的最大行程 (12)日常维护需求和面积 (13)大修需求及面积 2、工作站内物料区空间包括: (1)来料的接收和存储空间; (2)在制品的接收和存储空间;

船舶涂装方案

船舶涂装方案

船舶钢结构防腐涂装工程 施 工 方 案 河南省有限公司二○○六年元月七日

喷砂除锈所用磨料采用带棱角状的铜矿砂,其清洁、干燥性能符合GB6484、GB6485的要求;磨料到货后,存放在干燥的库房内。磨料在使用过程中,经常检查磨料的粒度,并采用除灰、过筛补充新砂等方法进行处理,以保证粗糙度达到规定范围内。 5.技术准备: 5.1防腐蚀施工应具有完整、齐全的施工图纸和工艺技术要求文件。 5.2备齐设计、甲方单位明确提出的技术规范要求和标准。 5.3公司及项目经理部应对施工图纸、工艺技术要求进行自审、专业审核和综合会审,并及时对有疑问的问题给予解决,结合工程实际情况编写施工作业指导书,并进行技术交底。 5.4防腐蚀施工所采用的油漆必须符合国家现行有关标准的规定,生产供应厂商必须提供相应的涂料产品质量证明书和使用说明书,使用时不得超过贮存期限。 5.5准备齐全各种施工记录,应将自检记录、气象记录、施工日志与施工同步完成。 6.组织准备: 6.1开工前备齐所有劳保用品,安全防护用品及安排好施工人员的食宿问题。 6.2开工前结合本工程的特点,对全体参加施工人员进行安全教育、文明施工教育、技术交底,并进行考核,合格者方可上岗工作。 6.3从公司挑选精干的施工队伍,以项目经理为主体,并和项目副经理、技术负责人、质量负责人、施工队长、材料负责人、安全负责人、后勤负责人等组成管理层。 6.4对施工人员定岗定责,基本固定施工作业区,按区明确责任,坚持三天一小质量、安全、文明施工检查,一周一大检查,及时解决施工中存在的不利因素和隐患。 6.5技术员、质检员、安全员跟班工作,不得擅离岗位。 7.施工现场布置: 7.1施工现场准备工作有:施工临时设施、施工机具、施工材料、检测仪器、施工用电用水以及必要安全防护用品、消防器材。 7.2,根据工程施工需要和现场条件,搭建好必要的临时设施。 7.3施工用的机械设备应单独设置在工作棚内,以保证正常用电及用电安全,喷砂设备应设置在涂装工棚内。 7.4涂料分类存放,室内设置防爆型照明,与其它材料应隔离存放,喷砂除锈用砂避免露天存放,做到下防潮,上防雨。 7.5各类施工设施和机械设备的供电应符合安全标准,并设有明显的安全标志。

房地产估价练习题及其答案(精)

房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 ;其评估 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业

C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 50年 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权

C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元

B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 D.均价 7.下列价格阐述正确的是:( A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值 B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值

C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值 D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值 8.投资价值评估时所采用的折现率为:( A.根据市场现状 B.最低收益率 2.D, 3.D, 4.B, 5.B,

涂装常用计算公式

涂装检查计算 一、引言防腐涂料涂装中,会涉及到一些基本的数学计算,内容并深奥,但是十分重要。 这些计算主要是基于涂料的一些基本概念,如体积固含量,膜厚,涂布量等。扎实地掌握一些基本的数学计算,是涂料技术员基本的技能要求。 二、单位换算 压力单位的换算 长度单位的换算 三、温度换算 经常会用到摄氏与华氏义之间的换算。作为一个技术员需要知道常见温度的换算,如涂料时底材的温度高于露点温度的数据,3℃/5℉,环氧树脂涂料施工时最低温度10℃/50℉,无机富锌底漆作为耐温底漆的可耐受温度400/752℉,两者之间的换算公式如下 F-32 从华氏度到摄氏度=-------------

从摄氏度到华氏度F=+32 四、膜厚的计算 1、涂料的体积固体含量 在中国涂料工业中,目前还习惯采用质量固体份来衡量一个涂料品质。但是欧美国家体积固体含量,实际上更为科学和实用。涂料的体积固体含量即为涂料中非挥发性成分与液态漆料的体积比。这是一个非常重要的概念,液态涂料中的溶剂挥发后,真正留在被涂物表面成为漆膜的就是涂料中的非挥发分,即体含量。 大多数涂料生产商采用的计算方法是在实验室条件下,按照《油漆及颜料化学师(occa)》单行本中所述,即《涂料固体成分的含量确定(按体积计算)》来进行的,这个方法是测量漆膜干燥前的湿膜厚度(WFT)和干燥后的干膜厚度(DFT ),按以下公式来计算: 干膜厚度 体积固体含量=------------------------------------ 湿膜厚度 例:某涂料产品,测得其湿膜厚度为200微米,干膜厚度为80微米,计算其体积固体含量: 干膜厚度80 体积固体含量=-------------------------------=----------------------= 40% 湿膜厚度200 即体积固体含量为40%. 2、干膜厚度和湿膜厚度 涂层厚度可在施工过程中进行测定,无论涂层是处于湿膜还是干膜状态。 干膜的厚度通常在涂装合同予以规定。湿膜厚度的测定可有助于确定,必须施工多少厚的涂料层才能达到的规定的干膜厚度。湿膜的测定有利于及时发现每一道施工涂层在厚度上的差别,以便纠正。 但是,钢材和大数金属构件上的湿膜测定仅作为指导之用,而干膜厚度才作为测定记录。而且,只有知道湿膜和干膜之间的关系,知道湿膜才有用。即配套规定范围内的干膜厚度,那么湿膜厚度数值在什么范围内,才能达到规定范围内的干膜厚度呢 干膜厚度与湿膜厚度之比基于所使用的涂料的体积固体含量百分,这些数据可以从生产商的数据手册中得到,在该计算中体积固体含量是必须使用的数据。 已知规定的干膜厚度,查阅相关产品的体积固体含量,计算相应的湿膜厚度,可以按以下公式计算: 干膜厚度 湿膜厚度= --------------------- 体积含量 例:环氧通用底漆体积固体含量为57%,干膜厚度达到50微米时,计算要施工湿膜厚度是多少是时才能达到要求。 干膜厚度50 湿膜厚度=--------------------------= ---------------------------=微米。 体积含量57% 3、计算稀释后的涂料湿膜厚度 在实际施工中,经常要在涂料中加入稀释剂,稀释剂的使用增加了体积总数,但并不增加体积固体含量。比如,加入了25%稀释剂稀释涂料,所需要的只是在公式中加上25%这个数字,计算稀释后的涂料湿膜厚度,按以下公式计算: 干膜厚度(1+%稀释剂) 稀释后湿膜厚度= --------------------------------------

船舶涂装工艺

1 涂装前的二次除锈标准 1.1对于车间底漆有明显损坏,以有锈蚀(如焊缝),应进行除锈清洁,对于完整的车间底漆,应在涂漆前清除其表面沉积物。结构的棱边,锐角应打磨。 1.2二次表面处理之前应确认船体结构以完整,而且焊接、火工焊接、火工纠正,焊缝清理工作以及不影响涂装方便性的舾装工程按规定完工。 1.3在二次表面处理后可涂第一度漆,不能修补车间底漆。 2 涂装要求 2.1涂装前应确认被涂部位的各项工作已完工并交验,被涂区域无不安全隐患。在涂漆前的表面处理必须得到油漆厂家和船东的认可。 2.2涂装前应明确被涂部位的涂料配套、膜厚、施工条件、方法及工具设备的选择。 2.3对有水密、气密要求尚未进行密试的舱室内外角焊缝、补板内外焊缝以及分段大接头边缘约100mm不为何构件先不涂装,密试后再涂装。 2.4室内的铜、铝及其合金、不锈钢等有色金属,绝缘背面及衬里背面的镀锌件及排气管,不作涂装,室外的按照周围环境油漆。 2.5所有不须涂装的部件、设备、仪器、玻璃面、铭牌、标签牌、机械活动面等涂装前应采取稳妥的保护措施,仔细保护以免沾上油漆。 2.6原则上,涂装作业采用高压无气喷涂。在区别颜色的区域,涂小构件或字母及凸出的边缘适用漆刷或滚刷。 2.7有关涂料的混合搅拌、稀释、储存期、涂装间隔等参考涂料厂家的“产品说明书”,当超过缩合、重合型涂料规定的涂装间隔时,必须对涂层表面进行拉毛等适当处理。如有不符合或难以实现的施工条件,应由施工部门与涂料厂家及船东取得一致意见,在保证质量条件下施工。 2.8涂装前应检查涂料的质量是否合格。 2.9进行高压无气喷涂时,喷枪移动速度依施工条件及涂层厚度要求而异,被涂物与喷枪间的距离视压力、涂料、喷嘴、风速而异,一般取300~500mm之间。喷枪与被涂表面应保持垂直,喷枪移动应注意与被涂表面保持等距。 2.10在压载舱、淡水舱、货舱区域、舱口围板、舱口盖下表面及粗糙的焊缝等处,每涂一道油漆之前,都要在边缘、边角地方及手工焊缝处用刷子先额外预涂带状油漆。 2.11露天结构表面如船壳外表、甲板室等及生活区域的涂装不允许有流渣。在上述区域以外的其他地方,流渣被视为不影响性能,无需去除。

房地产估价理论与方法

房地产估价理论与方法 模拟试卷一 一、单项选择(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答 题卡上涂黑其相应的编号。) 1.成本法概念中的“成本“,并不是通常意义上的成本,而是()。 A、价格 C、劳动价值B、生产费用 D、成本加利润 2.运用成本法估价,需要懂得()。 A、房地产成本构成C、房地产价格构成 B、房地产供求关系 D、房地产重置价格构成 3.对价格的定义,第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象,第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说,主要是从()上把握房地产价格的“数量”。 A、货币支付C、现象 B、价值D、本质 4.某房地产现房价格为4000元/平方米,开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米,预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米,风险补偿200元/平方米,该房地产期房价格为()元。 A、3800 C、3300 B、3500 D、3100 5.重建价格,是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等,按照估价时点的价格水平,重新建造与估价对象建筑物()的新建筑物的正常价格。 A、具有同等效用C、具有同等功能 B、完全相同D、类似 6.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧,而是注重建筑物的()。 A、剩余价值 B、实际使用年限 C、剩余使用寿命 D、实际损耗程度 7.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作,按照其()所排列出的先后进行次序。 A、时间顺序C、程序

B、逻辑顺序D、内在联系性 8.房地产估价的核心是为(),对特定房地产在特点时点的价值作出估计。 A、特定对象C、特定目的 B、特定委托人D、特定要求 9.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价,应选用()作为其中的一种估价方法。 A、比较法C、收益法 B、假设开发法D、成本法 10.对估价资料的保存时间一般应在()以上。 A、5年 B、8年 C、10年 D、15年 11.假设开发法在形式上是()。 A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法 B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法 C、评估房地产价格的收益法的倒算法 D、评估房地产价格的成本法的倒算法 12.在传统方法中,投资利息和()都单独显现出来,在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来,而是隐含在折现过程中。 A、投资利润C、投资收益 B、开发利润D、销售税 13.投资利息估算只有在()才需要。 A、比较法 C、现金流量折现法B、传统方法 D、收益法 14.在现实生活中,房地产价格的高低是由()的结果。 A、众多影响房地产价格的因素综合作用 B、影响房地产价格的因素作用 C、各种影响房地产价格的因素其影响强度不同 D、各种影响因素影响房地产价格变动方向不同 15.商业用途房地产的位置优劣,主要是看繁华程度和()。 A、周围环境状况C、临街状况 B、与市中心的远近D、交通便捷程度 16.房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性,对同一估价对象在()下的估价结果具有近似性。 A、同一估价原则、同一估价时点C、同一估价目的、同一估价时点 B、同一估价目的、同一估价方法D、同一估价原则、同一估价目的 17.现有建筑物应予保留的条件是:现状房地产的价值()新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。

第六章路线价估价法-6片(1)

2012-3-17
第六章 路线价估价法
中国地质大学(北京) 主讲人:张建军、付梅臣 E-mail: zjj_19825@https://www.360docs.net/doc/bf10761790.html, 思考:上图为临(邻)商业街的多宗商业用地,试 直观说明判断他们的价值高低并作简要分析,说明 影响他们价值的主要因素是什么?
在地价评估过程中,基本估价方法通 常都是针对特定条件下个别宗地的地价评 估的,而路线价法同基准地价系数修正法 估的 而路线价法同基准地价系数修正法 一样,是一种适用于在短期内完成对大片 土地进行公平合理估价的方法。


一、路线价法基本原理 二、路线价法估价步骤 二 路线价法估价步骤 三、路线价法应用案例
一、路线价法基本原理 1.路线价法定义 2.路线价法的基本原理 3.路线价法的基本计算公式 4.路线价法的特点与适用范围
1.路线价法定义
路线价法(Unit foot appraisal method)是通过对 面临特定街道、使用价值相等的市街地,设定标准深度, 求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上, 即得到该街道的路线价。路线价法是依据路线价,再配合 深度指数表和其他修正率表,用数学方法计算出临接同一 街道的其他宗地地价的一种估价方法。 路线价法是应用于商业用途土地估价的一种常用方法。 多应用于大量性的土地课税估价和拆迁补偿估价等。
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2012-3-17
2.路线价法的基本原理
路线价法与市场比较法类似,只不过以路线价取代了市场比 较法中的比较实例价格,以深度等差异修正取代了区域因素和个 别因素等的修正,其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。 更直接的说是商业用地的可及性原理。 可及性可视为区位条件的一种表示 可及性可视为区位条件的 种表示 ,即为相同条件下,城 即为相同条件下 城 市内的土地随距道路或街道的远近程度而出现价值的正相关变化。 影响可及性的因素有临街宽度、深度、土地形状、临街类型等。
3.路线价法的基本计算公式
路线价法的一般公式为: 宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积±修正额 或:宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积×修正率 对于一般条件的宗地,如形状比较规则,其他因素对土地 效用的影响很小 此时适用公式 效用的影响很小,此时适用公式: 宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积 美:V=u×dv×f 日:V=u×dv×(d×f)
3.路线价法的基本计算公式(续)
公式使用说明: (1)路线价法不做交易情况修正,其原因为:求得的标准宗 地的平均水平价格已经为正常价格。 (2)路线价法也不进行交易日期修正,其原因为:标准宗地 的价格所对应的日期与欲求取的其它土地价格的日期已知, 的价格所对应的日期与欲求取的其它土地价格的日期已知 都是估价时点的价格。 (3)路线价法需对使用年期进行修正,其原因是:所求宗地 存在使用年期的问题。 (4)其他修正是指临街宽度、临街类型、宽深比、容积率、 建筑物状况等。
4.路线价法的特点与适用范围
(1)路线价法的实质是一种土地的市场比较法。 (2)路线价法是一种迅速快捷、省时、省力,适用于对大 宗土地进行地价估算的好方法,特别适用于土地课税、土 地重创、征地拆迁或其他需要在较大范围内对大宗土地进 行评估的场合。 (3)运用路线价法的前提条件是,有可供使用的科学合理 的深度指数表和其他各种修正率;有完善的城市规划和系 统完整的街道;土地排列比较整齐。
4.路线价法的特点与适用范围(续)
(4)路线价法适用于市街地,主要适用于商业繁华区域土 地价格的估算,对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐 的区域和城市,效果更佳。 (5)路线价法需要较多的交易案例,并且房地产市场比较 规范,能够正常运转。否则,路线价的计算结果将会存在误 差,影响土地价格评估的精度。 (6)路线价法能够快速估算多宗土地的价格。 (7)路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。
5.有关概念
(1)标准宗地:从路线价区段内临近主要街道的宗地中选 定的,深度、宽度、形状等可反映该区段内各宗地一般状况 或平均水平的地块。 (2)路线价区段:以街道为单位,将宗地接近性大致相等, 土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域。 (3)标准深度:随土地离道路距离的增加,道路对土地利 用的影响减小至零时的深度。 (4)里地线:标准深度的连线。 (5)里地:里地线以外的土地。
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房地产估价期末复习题复习课程

复习题 一、单项选择题 1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是( )。 A 、空间直线距离 B 、交通路线距离 C 交通时间距离 D 、至市中心距 离 2、为评估某宗房地产 2002 年 10 月 13 日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为 3000 元/m 2,成交日期为2001年11月13日。经调查获知 2001年6月至2002年10月该类房地 产的价格平均每月比上月上涨 1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( )元 2 / m 。 5. 某前后两面临街、 总深度 为 60 米的矩形宗地, 前街路线价为 2000 元 /平方米, 后街路线价 为 1000元/平方米,若按重置价值估价法,其前街影响深度为( )米。 A.20 B.40 C.50 D.60 6、 假设开发法中,开 发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。 A 、开发时间结束时的时间 B 、购买待开发房地产时的时间 C 房地产的现时价格资料 D 估价人员选取的价格资料 7、 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂,由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于( )。 A 、物质折旧 B 、功能折旧 C 经济折旧 D 会计折旧 8、两宗房地产的净收益相等,当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时,则该宗房地产 的( )。 A 、 3214 B 、 3347 C 、 3367 D 、 3458 3、房地产估价中的价值,一般是 指( )。 A 使用价值 B 、交换价值 C 投资价值 D 、 账面价值 4、某宗土地的规划容积率为 3,可兴建 6000m 的商住楼,经评估总地价为 180 万元,该宗 土地的单价为( )元 /m 2。 A 、 100 B 、 300 C 、 600 D 、 900

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