5讲现场调查及方法选择

土地估价案例与报告精讲班第5讲讲义

土地估价现场调查

土地估价现场调查

(考纲要求)

熟悉：土地估价现场调查的方法和要求。

掌握：土地估价现场调查的目的和内容。

(复习难点)

土地估价现场调查的资料。

(内容详解)

一、现场调查的目的

1．核实验证，保证价值与估价对象严格对应相符；

2．观察土地实体特征；

3．现场体验周边环境。

例题：下面不属于现场调查目的有( )。

A.核实验证，保证价值与估价对象严格对应相符

B.观察土地实体特征

C.了解周边规划

D．现场体验周边环境

解析：根据现场调查的目的，C.了解周边规划为错误答案。

二、现场调查的内容

1．查证核实的内容

查证地产基本项目，包括地产座落位置、街道、街坊、地号、门牌号、土地面积、建筑物、面积、用途等，看其是否与产权登记文件一致。

2．土地实体状况查勘内容

土地实体状况查勘内容包括：土地的位置、四至、面积、形状、地势、临路情况、开发程度、地质水文状况及地上建筑物的面积、结构、平面布置、工程质量、新旧程度、装修情况、设施、设备、楼层、朝向等等。

例题：估价人员要了解的估价对象的状况，属于物质实体状况的有( )。

A.土地的位置、四至

B.土地的使用年限

C地上建筑物的面积、结构

D．土地的性质、权属、来源

E.土地的开发程度、地质水文状况

解析：根据土地实体状况查勘内容，知道答案为ACE。

3．周边环境状况调查内容

待估地产区域因素条件和个别因素条件勘查。现场查证地产所在区域的商服繁华条件、交通状况、设施状况、人口状况、产业构成状况等区域条件和宗地形状、面积、临街条件、进深、地质、地形条件等个别条件，并逐一详细记录。

例题：现场调查的内容不包括( )。（单选）

A．地产基本项目

B．土地实体状况

C．周边环境状况

D．土地使用者

解析：根据现场调查的内容，知道应该是D．土地使用者为错误答案。

三、现场调查的方法

现场调查的方法主要有：1．观察；2．询问；3．测量；4．核对。

例题：下面不是现场调查的方法的一项是( )。

A．观察

B．询问

C. 测量

D．电话调查

解析：根据调查的方法，D．电话调查为错误答案。

四、现场调查资料

l．现场勘察记录

现场勘察结果记录是现场勘察工作的重要环节，是估价技术线路选择、估价因素修正、形成估价假设等工作的重要依据。现场勘察记录应包括以下内容：

(1)与委托方协助人员的现场沟通。主要包括委托客户提出的要求、评估范围变化、估价对象分割、委托客户的承诺、现场勘察发现的问题及与客户沟通的结果等等。

(2)估价人员对估价对象的直观认识，即对每个估价对象的状况和周边环境的优劣进行认知。同时，估价人员要详细了解估价对象的状况，包括物质实体和权益状况，物质实体的状况即土地位置、四至、面积形状、地势、开发程度等；权益状况包括：土地的性质、权属、来源、土地的使用年限、规划条件、建筑物的权属、他项权利等等。

2．影响资料

影响资料包括：周边土地利用情况，周边建筑物情况，道路通达、公交、市政配套、环境条件，产业集聚规模，规划限制，税费的缴纳标准及缴纳情况等。

3．草图

在现场调查的过程中需要把宗地的位置及其周边的基本情况用草图记录下来。

4．问卷

需要调查宗地所处区域的市场状况或其他需要了解的问题时，也可以利用问卷调查的方式进行，在现场调查的过程中一同完成。

5．相关资料等

根据上述所需的资料收集相关资料，并整理分类。

例题：现场调查的资料有( )。

A.现场勘察记录

B．影响资料

C. 草图

D．问卷

E．土地使用权证

解析：根据内容，答案为ABCD。

本章小结：

现场调查是收集土地估价资料的重要手段之一，本章对土地估价现场调查的目的、内容、方法和要求做了系统说明，介绍了现场调查资料的内容。对于本章的学习，关键要理解土地估价现场调查的方法和要求，从而加深对土地估价现场调查的目的、内容的理解和记忆。

土地估价分析和估价方法选择

土地估价分析和估价方法选择

（考纲要求)

熟悉：土地市场状况的分析，土地估价的假设和限制条件的分析和确定。

掌握；分析确定土地估价技术思路的原则，土地估价目的的判断对土地估价方法、估价参数的选择以及估价过程处理的影响，土地权利资料分析要领以及有关因素资料分析的内容，土地估价原则的选择，土地估价其他主要事项的内容，土地估价方法的选择的原则和综合运用。

（复习难点)

1．土地估价适用原则的分析；

2．土地估价方法的选择。

（内容详解)

一、土地估价分析

(一)分析确定土地估价技术思路的原则

土地估价技术思路的确定，不仅要考虑本次评估的目的、估价对象的状况，还要结合评估标的所处市场的状况、所能了解到的资料的状况，最终能采用多种方法进行校验，这样才能保证土地估价结果的相对准确性。

1．考虑估价目的

不同的估价目的，对应的评估结果内涵不一致，结果也会有差别，在评估中的技术思路也不尽一致。

2．考虑估价对象状况

估价对象的不同状况，所适用的方法应有不同。比如收益还原法等，要求以持续使用为前提，对评估基准日时估价对象不可能持续生产或使用的标的是不适用的。

3．考虑市场发达状况

市场的发达状况决定是否适用市场比较法、剩余法、收益还原法等。只有市场上有足够相似或相近的案例，才能从市场反应角度认知土地的价值。

4．多种方法相结合

土地的价值高，常常评估面积大，总价值也大，所以在评估中一般要求用两种以上的方法，从不同的角度考证土地的价值。

5．考虑现有资料情况

巧妇难为无米之炊，因此在评估中还要充分考虑能够了解、掌握的所有资料的程度，比如如果没有掌握基准地价评估的成果及修正体系，就不要采用基准地价系数修正法。

(二)土地估价目的的判断

估价目的，即估价报告的期望用途，土地估价需要根据估价目的确定估价时采用何种估价假设前提和何种价格类型。不同的估价目的会有不同的交换价值。

(三)土地估价目的对土地估价方法、估价参数的选择的影响

1．市场交易目的类，要根据市场客观状况确定；

2．抵押、担保目的类，要根据保守原则确定；

3，税收、记帐、价值参考目的类，要根据市场成本原则确定；

4．政府价格标准类，要综合考虑市场、成本等确定。

(四)土地估价目的对估价过程处理的影响

不同估价目的，造成了估价过程处理的差异。如法律诉讼涉及土地价值的评估情况非常复杂，因此在法律诉讼的土地评估中的土地价值内涵是丰富多变，较难把握的。首先要得出估价对象的客观市场价格，然后再根据评估目的的不同，确定最终的评估结果。