公寓产品投资回报率计算
公寓产品投资回报率测算
公寓产品投资回报率测算
—投资收益模型—
以40㎡户型为例
户型—40平方
总价：6500 * 40 = 260000元
产品回报率计算：
从以上表可以看出，本项目40㎡公寓产品，可在10年后，开始收益。
西安大道致远房地产咨询有限公司
交大南洋.1896项目组
2014年2月19日
最全面的收益率计算公式
单利和复利都是计息的方式，单利就是利不生利，即本金固定，到期后一次性结算利息，而本金所产生的利息不再计算利息。复利其实就是利滚利，即把上一期的本金和利息作为下一期的本金来计算利息。 比如说我有10000元，要存2年，年利率为3.25%；2年后利息为：1、单利计算利息： 10000*3.25%*2=650元 2、复利计算利息： 10000*3.25%*2+10000*3.25%*3.25%=650+21.125=671.12 5元 10000*3.25%*3.25%=21.125元就是第一年的利息10000*3.25%在第二年产生的利息，也就是利息的利息。如此看来，在利率保持不变的情况下，复利比起单利要高出21.125元，所以复利比起单利要有优势得多。 PS：银行的活期存款和定期存款都是固定时长的单利计息。一般以年或者月计息的投资方式都是复利计息。 二、现值和终值
很多人在平时的生活中可能都会遇见下面的问题： 1、今天有10万块钱，以每年10%的年化收益计算利息，10年后变成多少钱？ 2、如果未来10年后想拥有20万，今天的10万要以多少收益率去投资？ 3、30年以后希望有50万，年化收益率为6%，每月应该存多少钱？ 等等诸如此类的问题，其实都是涉及到了货币时间价值的计算，这里告诉大家一个公式就可以轻松的解决此类的问题： FV(rate,nper,pmt,pv,type) FV = 在投资末期的货币价值 rate = 收益率 nper = 总投资了多少期 pmt = 每批投入的金额 PV = 在投资初期的货币价值 type = 数字0 或1，用以指定各期的付款时间是在期初还是期末。（计算时忽略） 通常FV、rate、nper、pmt和PV，只要知道其中的四个数据，利用excel的函数功能非常简单就可以得出最后一个数据，输入的时候按照excel的函数提示进行即可。 举上面的3个例子来说明：
写字楼投资收益四种计算方法
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 写字楼投资收益四种计算方法 租金回报率法 公式：（税后月租金—按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。 优点：考虑了租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 租金回报率分析法 公式：（税后月租金—每月物业管理费）×12／购买商铺总价。这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 优点：考虑了租金、房价及两种因数的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 内部收益率法 公式：累计总收益／累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费）=内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息，未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率是按复利计算。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
投资酒店式的公寓风险有哪些.doc
投资酒店式的公寓风险有哪些 酒店式公寓投资可能存在的风险 1、居住成本高。 从生活层面来说，住在酒店式公寓里的生活成本也相对高昂。如水电费是按商用物业计算，比普通住宅水电费要高出一倍左右。以北京为例，普通住宅的电费为每度0.48元，水费为每吨3.7元，天然气则为每立方米2.05元，但酒店式公寓的收费为电费0.9元、水费5.1元，大部分商业立项的酒店式公寓则无天然气接入。 2、回报率大打折扣。 许多酒店式公寓的开发商打出的15%至18%的投资回报率远远高于真实的水平，而实际的年投资回报率也就是在5%至6%之间。高回报率确实很吸引投资客户，但往往忽略了隐性成本这一关键要素，主要包括以下因素。契税和公共维修基金。开发商在项目销售时，其价格并不包括契税和公共维修基金，从目前这两个的收费标准来看，契税普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%;房屋维修基金是收楼价的2%。所以从上述情况来看，即便是酒店式公寓房产价格让你动心，但也要考虑到契税和公共维修基金这两个隐性成本的代价。 租金价格的折扣。酒店式公寓的开发商在项目收益计算时，往往是根据所在地段的酒店日租金的市场价格制定的。以北京东二环附近的一个酒店式公寓项目来看，销售价格在25000元/平方米，投资人士在投资前可参照同等地段的酒店日租金做一对比。以同等地段的一个四星级酒店为例，酒店标准间的市场价格大约在800元/日，一个月就会有24000元的收益，但众所周知，酒店为了吸引客户往往会采取会员、折扣等活动，打折后的价格往往也就在400元至500元/日左右，这远远低于开发商预计的高投资回报率。 物业费、取暖费等其他费用。针对投资酒店式公寓而言，
投资项目内部收益率计算方法
已贴现现金流量法（Discounted cash flow，DCF） ──按资金的时间价值调整各期现金流量的投资项目评估和选择的方法。 内部收益率（IRR）净现值（NPV）盈利指数（PI） 一、内部收益率（Internal rate of return，IRR） ──使投资项目未来的净现金流量（CFs）的现值等于项目的初始现金流出量（CIO）的贴现利率，即 IRR的计算： 插值法（Interpolate） 假设某公司的一个投资项目的初始现金流出量与其后4年的现金流量如表5-2所示，则用插值法求内部收益率的计算过程为： 表5-2 投资项目的初始现金流出量及其后四年的现金流量年份0 1 2 3 4 现金流量（￥100 000）35 000 40 000 42 000 30 000 表5-3 贴现率为15%时的净现值 年份净现金流量15%时的现值的利率因素净现值 1 ￥35 000 ×0.870 = 30 450 2 40 000 ×0.756 = 30 240 3 42 000 ×0.658 =27 636 4 30 000 ×0.572 = 17 160 ￥105 486
表5-4 贴现率为20%时的净现值 年份净现金流量20%时的现值的利率因素净现值 1 ￥35 000 ×0.833 = 29 115 2 40 000 ×0.694 = 27 760 3 42 000 ×0.579 =2 4 318 4 30 000 ×0.482 = 14 460 ￥95 693 则有对应关系如下： 贴现率15%→净现值105 486 IRR→净现值100 000 贴现率20%→净现值 95 693 所以， IRR=17.80% 内部收益率法 又称“财务内部收益率法”。是用内部收益率来评价项目投资财务效益的方法。所谓内部收益率，就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。如果不使用电子计算机，内部收益率要用若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。其计算步骤为：(1)在计算净现值的基础上，如果净现值是正值，就要采用这个净现值计算中更高的折现率来测算，直到测算的净现值正值近于零。(2)再继续提高折现率，直到测算出一个净现值为负值。如果负值过大，就降低折现率后再测算到接近于零的负值。(3)根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法求得内部收益率： 内部收益率法的优点是能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目的收益率，便于将它同行业基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得建设。使用借款进行建设，在借款条件（主要是利率）还不很明确时，内部收益率法可以避开借款条件，先求得内部收益率，作为可以接受借款利率的高限。但内部收
什么是投资收益率 投资收益率计算方法
什么是投资收益率投资收益率计算方法投资收益率，相信很多人都不知道是什么意思吧，其实对于这个概念不知道也是一件非常正常的一件事情，下面我们就有请招商信诺的专家来给大家介绍，什么是投资收益率? 什么是投资收益率 投资收益率又称投资利润率是指投资方案在达到设计一定生产能力后一个正常年份的年净收益总额与方案投资总额的比率。他是评价投资方案盈利能力的静态指标，表明投资方案正常生产年份中，单位投资每年所创造的年净收益额。对运营期内各年的净收益额变化幅度较大的方案，可计算运营期年均净收益额与投资总额的比率。 投资收益率的应用指标，根据分析目的的不同，投资收益率又可分为：1、总投资收益率(ROI);2、资本金净利润率(ROE)。 投资收益率的优点是：指标的经济意义明确、直观，计算简便，在一定程度上反映了投资效果的优劣，可适用于各种投资规模。缺点是：没有考虑资金时间
价值因素，忽视了资金具有时间价值的重要性;指标计算的主观随意性太强，换句话说，就是正常生产年份的选择比较困难，如何确定有一定的不确定性和认为因素;不能正确反映建设期长短及投资方式不同和回收额的有无对项目的影响，分子、分母计算口径的可比性较差，无法直接利用净现金流量信息。只有投资收益率指标大于或等于无风险投资收益率的投资项目才具有财务可行性。因此，以投资收益率指标作为主要的决策依据不太可靠。 投资收益率计算方法 一、分段计算法。以每次资金进出为一段，分段计算投入产出率(即期末总资产除以期初总资产)，各段投入产出率累乘起来，就是总的投入产出率，减1后就得到总投资收益率。 二、净值法。在基期，把资金分成若干份，比如1万元就分成1万份，每份净值1元。当增加投资时，以当时的净值计算增加的份额，净值不变;减少投资时，以当时净值计算减少的投资份额，净值也不变。这样，最终的净值就是投入产出率。经常发生申购购回的开放式基金就是采用这种方法。 另外一个问题是年化收益率的计算，假设投资时间是Y(可以是小数，要把投资时间折算成年)，投入产出率是R，则用EXCEL公式power(R,1/Y)-1可算出年化收益率。 三、存款法 一个简单的方法: 把你的账户看成是一个“银行”. 当你的资金进入这个“银行”，那么你的资金就被你的“银行”占用了，你就得从这个时点开始为这部分
【项目管理知识】如何计算项目的投资收益率
如何计算项目的投资收益率 项目投资的主要决策指标有三个：净现值（NPV）、内部收益率（IRR）和盈利指数（PI）。 ▲净现值是将项目在计算期内各年的净现金流量（即现金流入减去现金流出），以行业投资的平均报酬率为贴现率折算所得出的价值之和。如果净现值大于0，则说明从当前时点看，新增投资项目不仅能收回投资，而且还能带来利润；如果净现值小于0，则说明从当前时点来看新增投资项目是无利可图的。 ▲内部报酬率就是使上述净现值等于零时的投资收益率。内部收益率越高，说明其与行业投资平均收益水平的差别越大，即新增投资项目的获利空间越大。换言之，内部收益率越高，新增投资项目承受行业投资平均收益水平或市场利率上升的能力就越强。 ▲盈利指数就是项目在经济寿命年限以内各年的净现金流量的贴现值之和除以项目建设期各年净现金流量的贴现值之和所得到的倍数，贴现率为行业的平均收益率。如果该值大于1，说明从现在来看，新增投资项目除能收回投资之外还能为企业带来利润；如果小于1，则表明从当前时点来看，新增投资项目是无利可图的。 按照国内目前的评价指标体系，投资收益率指标有两种：投资利润率和投资利税率： 投资利润率=年平均利润总额／投资总额×100% 投资利税率=年平均利税总额／投资总额×100% 其中： 年平均利润总额=年均产品收入-年均总成本-年均销售税金
年平均利税总额=年均利润总额+年均销售税金+增值税 钟鼓楼所说的指标是项目可行性分析中所提到的部分研究项目是否可行的一些决策指标，这些指标中，一般以NPV为重要，IRR行业平均收益水平有时并不能完全说明项目可行。以上仅适用于项目财务评价，对某些项目还得考察项目的国民经济指标。
投资渠道回报率对比图(房产篇：案场专用)
投资渠道对比图（房产篇：案场专用） 中国有60万亿民间投资资本，按投资渠道进行分析，以50万为例，银行定期:一年存款利率2.175%，一年利息总额10875元，本息合计5010875元，按照目前的GDP和CPI指数,利息跑不过通货膨胀。所以，存款放在银行是贬值的； 银行理财：收益相对较高，但是保本型较少，不能长期稳定。 国债：安全性高，同样存在利率低且期限一般较长，交易不够灵活；养老保险：具有特定用途，一般用于个人退休后生活所用，起保障性作用，但是，受政策影响较大，甚至连退休年龄都在酝酿延长，不确定因素太多，但即使这样，也需要有养老保险，对个人将来是一个保障； 股票和期货：需要具备一定的专业知识和市场敏锐度，而且内部黑幕太多，风险太大，一般人不敢涉足，真遇到股票跌停的时候，卖都卖不出去，买入易、卖出难； 【某地产项目】以公寓为例 50万买一套精装实体公寓，收益包括两部分。 第一部分：按现有租金水平计算20000/年，这个计算还不包括后期租金上涨。 第二部分：增值收益，这个收益要远大于租金收益，公寓是绝无仅有的现房抄底价，后期上涨空间巨大，而且公寓面积小，总价低，方便进行二次交易，变现灵活。作为投资产品，公寓将是您资产
第三部分：保值增值，抵御通胀风险的最佳选择。 种 类 优 势 缺 点 收益点 风险性 银行储蓄 变现性强、存储灵活方便 获利性差， 容易受到通货膨胀影响 较低 ★ 国债 国家发行，安全性大大提高 期限一般较长，流动性差 低 ★ 养老保险 保障功能，专家经营， 收益稳定，变现灵活 期限一般较长 低 ★ 基金 专家经营，流动性差，易变现 过往中小型基金 普遍收益率不高 良好 ★★ 股票 收益较高，变现性高 风险较大，受政策影响 良好 ★★★★★ 期货 收益高 风险大 良好 ★★★★★★ 房产 固定资产，安全性高 投资总额偏大 租金收益、 房产增值收益 无
商品投资回报率怎么算
商铺投资回报率如何计算 对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，本网罗列以下几种计算方式，仅供投资者参考。 (1) 租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价 案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5% 点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。 (2) 租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。 案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76% 通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76% 点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 (3) 租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩
如何计算项目的投资收益率
---真理惟一可靠的标准就是永远自相符合 如何计算项目的投资收益率 项目投资的主要决策指标有三个：净现值（NPV）、内部收益率（IRR）和盈利指数（PI）。 ▲净现值是将项目在计算期内各年的净现金流量（即现金流入减去现金流出），以行业投资的平均报酬率为贴现率折算所得出的价值之和。如果净现值大于0，则说明从当前时点看，新增投资项目不仅能收回
投资，而且还能带来利润；如果净现值小于0，则说明从当前时点来看新增投资项目是无利可图的。 ▲内部报酬率就是使上述净现值等于零时的投资收益率。内部收益率越高，说明其与行业投资平均收益水平的差别越大，即新增投资项目的获利空间越大。换言之，内部收益率越高，新增投资项目承受行业投资平均收益水平或市场利率上升的能力就越强。 ▲盈利指数就是项目在经济寿命年限以内各年的净现金流量的贴现 值之和除以项目建设期各年净现金流量的贴现值之和所得到的倍数，贴现率为行业的平均收益率。如果该值大于1，说明从现在来看，新增投资项目除能收回投资之外还能为企业带来利润；如果小于1，则表明从当前时点来看，新增投资项目是无利可图的。
---真理惟一可靠的标准就是永远自相符合 按照国内目前的评价指标体系，投资收益率指标有两种：投资利润率和投资利税率： 投资利润率=年平均利润总额／投资总额×100% 投资利税率=年平均利税总额／投资总额×100% 其中： 年平均利润总额=年均产品收入-年均总成本-年均销售税金 年平均利税总额=年均利润总额+年均销售税金+增值税
钟鼓楼所说的指标是项目可行性分析中所提到的部分研究项目是否可行的一些决策指标，这些指标中，一般以NPV最为重要，IRR>行业平均收益水平有时并不能完全说明项目可行。以上仅适用于项目财务评价，对某些项目还得考察项目的国民经济指标。 以上是作者在工作中的一点经验，欢迎指正。作者一直在工程咨询公司工作，根据编制可行性研究报告的经验，一个典型项目的技术经济指标至少包括： (1)项目总资金（含建设投资、流动资金、建设期利息等）； (2)内部收益率（IRR）； (3)财务净现值(NPV)；
写字楼投资收益四种计算方法
四种写字楼投资收益的计算方法 1.租金回报率分析法 公式：（税后月租金—每月物业管理费）×12／购买商铺总价。这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因数的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 2.租金回报率法 公式：（税后月租金—按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。 优点：考虑了租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 3.内部收益率法
公式：累计总收益／累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费）=内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息，未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值，都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.写字楼投资收益案例 一般认为，投资写字楼的年收益率能达到5％，就比较理想了。以合肥为例，计算一下写字楼的收益率。以目前12000元／平米的售价计算，在合肥中心城区购买100平米写字楼需花费120 万元。目前合肥中心城区的写字楼每月每平米租金为60元平米 到75元，如果按65元计算，100平米写字楼一年的租金为7.8万元。这样计算下来，现在合肥投资写字楼的年收益率高达7.5％，而且这一收益是比较稳定的。 简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益率×15年=房产购进价，则认 为该物业有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
商业地产投资回报率319154
商业地产投资回报率319154 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧,一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下,一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远,一船离愁一帆行。 一梦十年一回首,一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦,一雁独行一弓惊。 商业地产投资回报率 根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式: 计算购入再出租的投资回报率,月租金×12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率,(售出价,购入价)/购入价 详细一点就是: 、投资回报率分析计算公式:投资回报率,(税后月租金,物业管理费)×12,购买1 房屋单价(说明:此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于,,都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。) 2、投资回收时间分析计算公式:投资回收年数,(首期房款，期房时间内的按揭款),(税后月租金,按揭月供款)×12(说明:这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在,,,,,年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。) 一是投资成本 二手公寓投资成本相对较低，投资资金的压力也比较小;而商铺投资单价高、总价高，投资区域性强。 二是价格决定 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。
111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧,一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下,一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远,一船离愁一帆行。 一梦十年一回首,一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦,一雁独行一弓惊。 二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配套设施的成熟与否;而对商铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素，对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价格的重要因素。 三是投资回报率 二手公寓出租容易且收益稳定，但是资金的回收周期比较长，而商铺的租金回报率高，投资回收周期短。 四是投资风险 二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险，比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险，或频繁更换承租人所带来的风险;而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。 例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即:这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢,现在让我们计算一下: 套用上述计算公式:这个物业的投资回报率,2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是:12,。 要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率,(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是:7.5,。 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧,一卷诗情一夕游。
LBO投资收益测算过程
第一部分：确定投资资金的结构 一、近3年一期损益表，并预测近一期的完整年度损益表；现时资产负债表；
二、计算购买价格及估值比率 根据投资时的EBITDA146.7（损益表）及假设的估值/EBITDA倍数7.5倍，计算确定标的收购价格=146.7*7.5=1100；现时需要偿还的有息借款300（资产负债表）、现金25（资产负债表），标的现金偿还有息负债后剩余275有息负债；公司股权价值=1100-275=825。 根据购买价格及现时销售额、EBITDA计算市销率和市值/EBITDA比。 三、设计投资资金结构 确定各类举债金额（structure1中450、300，注意100是循环信用额度，类似授信总额，不
使用无金额借入，但有手续费）及手续费（20结构化私募基金中为各类优先级份额/LP的资金金额及手续费），预计其他费用（15）；据前文已得股权价格825、有息负债300、标的账上现金25，算出需要自有投入的资本数额（基金中的劣后级或GP份额）=（825+300+20+15）-（450+300+25）=385，杠杆率为385：（450+300）=1:1.95。手续费计算如下： 将上述举债费用按假定的借款年限摊销（利润表及资产负债表预测时需要使用）： 四、完成Sources of Funds\Uses of Funds表并和签署已做Purchase Price\Transaction Multiples 表合并： 第二部分：预测未来财务数据 五、损益表和现金流量表预测前提假设条件 （一）销售收入：假设各年的销售收入增长率，一般发展稳定后销售收入增长趋缓：
公寓和住宅投资回报率公寓和住宅投资的区别
公寓和住宅投资回报率公寓和住宅投资的区别公寓和住宅投资回报率根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12（个月）／售价计算购入再售出的投资回报率＝（售出价－购入价）／购入价详细一点就是：1、投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12 说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12－15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。作为一个投资品种，商用公寓租金回报比商铺要低，但却很稳定；比住宅的租金回报高，投入的成本则只是比住宅高一些。黄韬表示，近几年，广州商用公寓价格不断上升，租金升幅却比不上价格升幅，因此商用公寓租金回报率在去年下降至3%-4%。但今年随着商用公寓价格回归合理水平，其租金回报开始上升，普遍达到5%-8%，比普通住宅项目3%左右的租金回报要高得多，这是吸引更多投资客入市的原因。 公寓和住宅投资的区别公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但
只占建筑一部分的居住形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。 住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。 公寓和住宅的区别： 一、实用年限的不同：公寓和住宅规定的使用年限不同，一般而言，住宅年限是70年，公寓是50年。但公寓也有70年使用年限的。 二、费用的不同：公寓和住宅的费用不同，有的公寓是商业用途，这些公寓的水电费用属于商业用水电费用，要比纯住宅昂贵。但有的公寓还是民用水电费用，这要看开发商的楼盘是如何立项，而且还需要看当地的政策法规或者通知，根据城市地域不同相关政策也可能略有不同。 三、物业管理的不同：经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地，建筑外檐按公建标准控制建筑外部不得设置阳台，规划间距按公建标准执行，物业管理用房等相应配套服务设施按照相关规定在公寓内部安排。 四、建筑设计的不同：经营性公寓按照公建设计标准执行，工程竣工验收执行非住宅技术规范，居住型公寓的空调室外机不得外露，混合型公寓须设置户式空调。
酒店式公寓投资优势
为什么要进行酒店式公寓投资呢？很多投资者在投资之初都会考虑 到这个问题。酒店式公寓是介于酒店和高档住宅间的一种物业，它 集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有自用和投资两大功效。酒 店式公寓之所以能够在激烈的租赁市场中存活下来，是因为它能够 满足市场的不同需求，这类住宅既能享受家庭式的居住布局，又能 享受到酒店的殷勤服务。 酒店式公寓投资优势： 1、小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报大。通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点却是其优势。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回 报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。 2、产品功能兼有，投资和自用性质都可以。由于它吸收了传统酒店、传统公寓和传统办公楼的各自的长处，因此受商务人士欢迎。 3、拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，因而降低了投资的风险。酒店式服务公寓也是 投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。 4、宏观形势向好，市场需求大，有升值空间。未来有更多跨国企业来中国设立公司，酒店式公寓这类物业成为部分中小型公司的首选。同时，国内大、中城市的高级商务人士阶层，对这类物业拥有可观
的消费能力。单身公寓由于面积小、总价低、月供负担轻，对年轻 一族尤其是外来专业人才格外有吸引力。 酒店式公寓投资的几点理由： 1、出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源。同时公寓 的出租的最短时间可以是一天，最长就没有限制，而住宅一般最少 要3个月，它们面对的客户群要比住宅范围广。 2、租金要比普通公寓来的高。在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主在出租市场上的恶 性竞争。即使最开始的时候住进去的都是高端客户，当只要有一个 出租者愿意降低价格引进比较低端的客户的时候，普通公寓就开始 进去恶性循环，最后高端客户会慢慢流失。而酒店式公寓统一的经 营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成， 可以保持物业的整体租价;此外，租客也愿意花比公寓高的价差来和具有同等身份的人住在一起，获得更多的服务和安全保障。 3、发展更具持续性。统一经营的方式使得酒店式公寓会比普通公寓更加关注长远的发展，会有自己的推广和营销计划，从而使它们的 发展具有持续性。总而言之，投资酒店式公寓比普通公寓要有优势。这可能也是在上海这块到处都洋溢着投资热情的土地上，酒店式公 寓能够热卖的主要原因。 酒店式公寓投资可能存在的风险： 1、居住成本高。
股票的收益率计算公式
股票收益率的计算公式 【银行从业资格证考讯】 股票收益率＝收益额 原始投资额 其中：收益额=收回投资额+全部股利-(原始投资额+全部佣金+税款) 当股票未出卖时，收益额即为股利。 衡量股票投资收益水平的指标主要有股利收益率、持有期收益率和拆股后持有期收益率等。 1.股利收益率股利收益率，又称获利率，是指股份公司以现金形式派发的股息或红利与股票市场价格的比率。 该收益率可用于计算已得的股利收益率，也可用于预测未来可能的股利收益率。 2.股票持有期收益率持有期收益率指投资者持有股票期间的股息收入与买卖差价之和与股票买入价的比率。 股票没有到期日，投资者持有股票的时间短则几天，长则数年，持有期收益率就是反映投资者在一定的持有期内的全部股利收入和资本利得占投资本金的比重。持有期收益率是投资者最关心的指标，
但如果要将它与债券收益率、银行利率等其他金融资产的收益率作比较，须注意时间的可比性，即要将持有期收益率转化为年率。 3.股票持有期回收率持有期回收率是指投资者持有股票期间的现金股利收入与股票卖出价之和与股票买入价的比率。该指标主要反映投资回收情况，如果投资者买入股票后股价下跌或是操作不当，均有可能出现股票卖出价低于买入价，甚至出现持有期收益率为负值的情况，此时，持有期回收率可作为持有期收益率的补充指标，计算投资本金的回收比率。 4.拆股后的持有期收益率投资者在买入股票后，在该股份公司发放股票股利或进行股票分割(即拆股)的情况下，股票的市场的市场价格和投资者持股数量都会发生变化。因此，有必要在拆股后对股票价格和股票数量作相应调整，以计算拆股后的持有期收益率。 买股票前要努力作好各种准备工作，要涉猎金融常识及国内外财径及政治动态，详细分析各上市公司的经营状况，并锻炼好强壮的身体，以备心脏能承受大起大落的冲击。确定长期的投资目标和原则，为股票交易的首要问题。股民是否具备经商的经验，与投资股票能否获利并没有必然的联系。任何直接投资都是专业投资，而专业投资需要专业知识作基础。防止在高价位套牢，是学习买卖股票的最重要的一课。买股票若仅是为了"
公寓投资利润最大化关键步骤
步骤一、公寓项目指标分析 1、项目建筑指标分析 项目用地面积，规划指标，总建筑面积，限制建筑覆盖率，建筑高度，即最大建筑基底面积，平均建筑高度；还有配套的商业中心、会所、车位等。 2、项目开发优劣势分析 项目优、劣势，规模，位置等因素。 3、项目开发进度分析 考虑市场容量、规模，收益及预期压力，开发建设周期，开发进度。 4、项目投标地价分析 从周边项目分析，综合考虑地块的景观、交通、规模结合市场分析，确定本地块投标底价，评估项目的回报率。 步骤二、公寓项目主要经济指标预算 1、开发建设周期，工程造价；装修及智能工程费用等因素。 2、总销售收入；实际最大投资额。 3、根据动态资金测算，预算出其税后总利润，项目静态投资回报率、动态投资回报率，静态回收期、动态回收期；即实际投资的年回报率。 步骤三、公寓项目风险因素预测 通过上述假设对项目开发进行紫铜经济模拟预算，对项目的动态收益率/年收益率等重要指标进行动态观察和分析。 步骤四、公寓项目可行性分析 一、可行性分析概要 二、项目概况 1）背景及依据 2）规划指标 3）建设周期 三、市场现状调查分析 1）区域总体房地产市场 2）区域市场及周边项目调研 3）项目周边配套设施调研 4）相关消费者购房趋势调研
四、同类楼盘综述 1）个盘点评 2）特色分析 五、本项目分析及建议 1）项目地盘解析 2）项目优势分析 3）项目劣势分析 4）物业开发要点建议 六、项目经济指标测算与分析 1）测算假设条件 2）总投资预算 3）投资收益 4）经济技术分析、 5）投资回报与抗风险能力 6）结论与建议 7）附件（房地产假设开发测算表） a、目基本情况数据表 b、项目总投资概算表、 c、项目经济技术分析预测表 d、项目及资金投入模拟表 e、项目楼宇销售计划表 f、项目财务平衡模拟表 g、项目资金流量模拟表 h、项目投标地价因素对投资回报的影响分析表 i、项目工程造价因素对投资回报的影响分析表 j、项目销售楼价因素对投资回报的影响分析表
如何计算项目的投资收益率
如何计算项目的投资收益率 作者：张金富联盟会员：项目管理者联盟转载发布时间： 2010-9-21 项目投资的主要决策指标有三个：净现值(NPV)、内部收益率(IRR)和盈利指数(PI)。 ▲净现值是将项目在计算期内各年的净现金流量(即现金流入减去现金流出)，以行业投资的平均报酬率为贴现率折算所得出的价值之和。如果净现值大于0，则说明从当前时点看，新增投资项目不仅能收回投资，而且还能带来利润;如果净现值小于0，则说明从当前时点来看新增投资项目是无利可图的。 ▲内部报酬率就是使上述净现值等于零时的投资收益率。内部收益率越高，说明其与行业投资平均收益水平的差别越大，即新增投资项目的获利空间越大。换言之，内部收益率越高，新增投资项目承受行业投资平均收益水平或市场利率上升的能力就越强。 ▲盈利指数就是项目在经济寿命年限以内各年的净现金流量的贴现值之和除以项目建设期各年净现金流量的贴现值之和所得到的倍数，贴现率为行业的平均收益率。如果该值大于1，说明从现在来看，新增投资项目除能收回投资之外还能为企业带来利润;如果小于1，则表明从当前时点来看，新增投资项目是无利可图的。 按照国内目前的评价指标体系，投资收益率指标有两种：投资利润率和投资利税率： 投资利润率=年平均利润总额/投资总额×100% 投资利税率=年平均利税总额/投资总额×100% 其中： 年平均利润总额=年均产品收入-年均总成本-年均销售税金 年平均利税总额=年均利润总额+年均销售税金+增值税 钟鼓楼所说的指标是项目可行性分析中所提到的部分研究项目是否可行的一些决策指标，这些指标中，一般以NPV最为重要，IRR>行业平均收益水平有时并不能完全说明项目可行。以上仅适用于项目财务评价，对某些项目还得考察项目的国民经济指标。转自项目管理者联盟 我一直在工程咨询公司工作，根据我编制可行性研究报告的经验，一个典型项目的技术经济指标至少包括：
三四线城市商务公寓发展情况商业计划书
三四线城市商务公寓发展情况 一、***商务公寓发展现状、销售价格及交易情况 ***商务公寓产品最早出现于20**年，以置城国际开发为起点继而带动了如百丰大厦、红星国际、万达广场、江苏大厦、海能国际、翠都国际、中德广场等商务公寓项目的开发，土地性质多为商服用地，土地使用年限为40年。 从公寓产品的发展历程及分布区域来看，主要分布于老城核心区域（如：运河城、苏宁广场、万佳广场、万达广场、太白国际等项目。）及城市主干道成熟路段（如火炬路，森泰首府、盛泰广场等；金宇路，百丰大厦、红星国际、海能国际等；任城大道，翠都国际、中德广场等）。商务公寓的购房置业者多为投资，从***商务公寓销售整体来看，位于城区核心地段的楼盘升值潜力大，租赁群体多，收益稳定的优势，销售速度较快；而地段相对偏僻，产品定位不准确，价格定位偏高的楼盘销售速度缓慢，市场认可度低。 ***商务公寓产品基本分为毛坯交付和精装交付两类，公共部分精装修交付，毛坯交付的比例超过80%； 济宁商务公寓市场产品主力面积区间为40-60平米之间，有效控制了总价区间，所以深受投资客群的青睐。20**年以后，随着万达广场、翠都国际等项目的逐步售罄，整体供应量趋于平稳，现阶段销售价格区间为6000-7000元/㎡，一部分层高5.1米的LOFT产品（如海能国际、江苏大厦、永基城等）销售价格因其地段不同销售价格
7000-11000元/㎡不等。 二、商务公寓市场特点及突出问题 在当前楼市背景下，济宁商务公寓市场正在迎来“百花齐放”的好时代，毛坯交付公寓，业态定位为居住型的商务公寓，SOHO类商务公寓，精装交付的商务公寓，LOFT公寓，返租型商务公寓等各类产品一应俱全。目前已经交付使用的商务公寓产品超过85%以上的用途为商务办公，仅用于居住功能的比例不足15%。 一般公寓的地段比较好，配套比较成熟，人流量大，流动人口多，好出租，公寓的租金相比住宅要高。商务公寓兼具居住、商务办公、投资等多重功能，小户型商务公寓因其独特的优势，现阶段越来越多的市民利用闲散资金选择商务公寓进行投资。总的来说，公寓有那么一些优势和特点： 1、公寓面积小，总价低，购置门槛低。 一般商务公寓面积40-50平米之间，总价30万元左右，首付仅需15万元，能满足年轻人用来过度居住需求，比较适合大部分手头有资金的市民投资。 2、公寓租金收益高，基本实现以房养贷，供房压力小。 商务公寓产品租金基本为0.9-1.2元/㎡/天之间，投资回报率相对较高，能达到5-7%的收益稳定，选择10年15万按揭贷款，月供仅1700元左右，基本实现以租养贷。 3、公寓使用更灵活，可以办公，也可以自住。 济宁商务公寓一般面积较小，大部分都是在40-50㎡左右，非常
项目投资收益分析报告
项目投资收益测算报告 项目投资收益评价，在进行项目的可行性研究，投资决策，方案选择，效益评估，获利能力与财务表现的比较等方面，都要进行经济分析，目的是从成本与效益的角度分析项目的经济指标和财务表现，以帮助决策者和项目团队得出正确的信息，做出科学的决策。 项目投资收益评价报告主要包括成本效益分析，投资收益率，投资回收期（静态投资回收、动态投资回收期），净现值，内部收益率(IRR)，盈亏平衡等内容。 汇报模版：
第一章项目财务数据的测算第一节财务测算的基本内容 一、总投资的测算 二、销售收入和税金 三、销售成本 四、利润 五、项目周期 第二节财务数据测算原则 一、实事求是的原则 二、稳健的原则 三、测算科学化的原则 四、按规章制度办事的原则第三节总投资的测算 一、总投资的构成 二、建设投资 1、固定资产投资 2、无形资产
3、开办费 4、预备费 三、建设期利息 四、流动资金 1、流动资金投资构成 2、流动资金测算 第四节成本的测算 一、成本的概念 二、成本的构成 三、折旧 第五节销售收入、税金和利润测算 一、销售收入的测算 1、产销量的预测 2、销售单价的确定 二、销售税金的测算 1、增值税 2、产品税和营业税 3、城市维护建设税 4、教育费附加 5、销售税率 三、利润的测算 第六节项目寿命期的测算 一、项目建设期的确定 二、项目经济寿命期的确定 1、按项目主要产品的生命周期决定 2、按项目主要工艺的替代周期确定 3、折旧年限法 第二章项目经济分析数据的测算第一节经济分析的基本概念
一、资金的时间价值 二、现金流量与现金流量图表 三、资金的等值换算 四、折现运算 五、基准收益率 第二节经济效益分析 一、经济效益分析的基本目标 二、经济评价的指标和方法 1、静态法 2、动态法 三、静态分析 1、投资利润率 2、投资利税率 3、贷款偿还期 4、投资回收期 四、动态分析 1、净现值 2、内部收益率 第三章项目不确定性分析 第一节概述 第二节盈亏平衡分析 一、线性盈亏平衡分析 1、产（销）量的盈亏平衡点 2、生产能力利用率的盈亏平衡点 3、销售单价的盈亏平衡点 第三节敏感性分析 一、敏感性分析的概念 二、单因素的敏感性分析 第四章项目方案的比较与选择
投资酒店式的公寓风险有哪些
投资酒店式的公寓风险有哪些 酒店式公寓是介于酒店和高档住宅间的一种物业，它集住宅、酒店、会所多功能 于一体，具有自用和投资两大功效。也是很多投资客喜欢投资的一种产业。下面是小 编分享的酒店式公寓投资可能存在的风险，一起来看看吧。 酒店式公寓投资可能存在的风险 1、居住成本高。 从生活层面来说，住在酒店式公寓里的生活成本也相对高昂。如水电费是按商用 物业计算，比普通住宅水电费要高出一倍左右。以北京为例，普通住宅的电费为每度0.48元，水费为每吨3.7元，天然气则为每立方米2.05元，但酒店式公寓的收费为电 费0.9元、水费5.1元，大部分商业立项的酒店式公寓则无天然气接入。 2、回报率大打折扣。 许多酒店式公寓的开发商打出的15%至18%的投资回报率远远高于真实的水平，而实际的年投资回报率也就是在5%至6%之间。高回报率确实很吸引投资客户，但往 往忽略了隐性成本这一关键要素，主要包括以下因素。契税和公共维修基金。开发商 在项目销售时，其价格并不包括契税和公共维修基金，从目前这两个的收费标准来看，契税普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%;房屋维修基金是收楼价的2%。所以从上述 情况来看，即便是酒店式公寓房产价格让你动心，但也要考虑到契税和公共维修基金 这两个隐性成本的代价。 租金价格的折扣。酒店式公寓的开发商在项目收益计算时，往往是根据所在地段 的酒店日租金的市场价格制定的。以北京东二环附近的一个酒店式公寓项目来看，销 售价格在25000元/平方米，投资人士在投资前可参照同等地段的酒店日租金做一对比。以同等地段的一个四星级酒店为例，酒店标准间的市场价格大约在800元/日，一个月 就会有24000元的收益，但众所周知，酒店为了吸引客户往往会采取会员、折扣等活动，打折后的价格往往也就在400元至500元/日左右，这远远低于开发商预计的高投资回报率。 物业费、取暖费等其他费用。针对投资酒店式公寓而言，除了需要在购买时需要 缴纳必须的费用外，物业费、取暖费等诸多费用都需要考虑进去，而这些往往就是我 们在投资时忽略的隐性成本。酒店式公寓的物业费、取暖费等维护费用通常比较高，