东莞城市更新进入性策略研究0228

深莞惠城市更新进入性策略研究

（东莞篇）

2019.2

CONTENTS

?东莞城市更新“2.0升级版”时代?东莞城市更新主流模式研究?新城东莞城市更新进入性策略建议?资源支持

?东莞城市更新“2.0升级版”时代

1.1粤港澳大湾区的明珠——上升中的东莞

◆广东省正大力推进粤港澳大湾区、广深科技创新走廊建设，东莞地处湾区核心地带、走廊中部脊梁，作为国际制造业名城，

面临新一轮腾飞的重大历史性机遇。

◆粤港澳大湾区背景下，湾区城市进行协同分工，深圳的用地成本过高形成产业迁移，对东莞的用地需求增加。华为、中集、

普联等龙头企业已启动东莞迁移步伐，将带来新的产业变革，提升城市和房地产市场潜力。

华为等高新产业迁移的内在逻辑

深圳

高成本、低效率高房价、高工资

高消费

城市旧改推动慢土地紧缺、地价高

东莞

低成本、高效率

低房价、低工资

低消费

土地充足、净地供应

建设进度快、地价低

可保障大型企业产业扩张vs

1.2东莞新增用地枯竭，开发进入存量时代

◆作为粤港澳湾区重要据点，东莞全市土地开发强度仅次于深圳，达到45%，但土地利用效率较为低下，全市60%以上的镇

街没有超过500亩的可集中建设地块，因此近年来招拍挂土地日渐减少，竞争激烈（绑定保障房代建要求、高溢价频现）。

◆根据2018年最新的102号城市更新文件，预计未来3年，东莞有望实现城市城市更新3万亩，每年拆旧建新约5000亩，产业

改造约2000亩，其他活化更新、“微改造”等约3000亩，东莞城市更新将迎来前所未有的新机遇。

增量市场用地萎缩存量市场大有可为

粤港澳大湾区城市更新的全面提速

2018年4月4日，广东省国土资源厅印发了《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见》。该意见不仅放宽了城市更新项目准入范围，而且下放了城市更新中涉及的标图建库、用地审批等核心职能，大湾区各城市将拥有更多的自主权。目前大湾区各城市都在紧锣密鼓地修订完善相应政策。

1.3东莞城市更新提速，迎来政策元年

2018，东莞城市更新的政策元年

2018年是东莞城市更新的政策元年，东莞政府密集出台了多项城市更新管理办法，打破过去在用地审批、土地供应、城市规划等多种政策的制约，操作模式和流程逐步规范化，并积极向深圳模式靠拢，进行中的城市更新项目也在不断提速推进。

东莞城市更新步入快车道，抢占蛋糕正当时！

据统计，自2010年以来，全市累计完成城市更新2.54万亩。

而东莞具备更新潜力的区域面积达46万~66万亩，市场潜力巨大、发展前景广阔。

2019年，或将成为东莞城市更新爆发元年。

1.4东莞城市更新迈入“

2.0升级版”时代

2017年11月东莞市成立城市更新局，成为全国首个成立城市更新局的地级市。

2018年7月，全市已有20个镇街成立了城市更新局（城市更新办）

2018年5月底，由中天、东实、三正、万科、碧桂园等知名企业发起参加的东莞市城市更新协会也已经成立。

截止2018年底，万科、碧桂园、保利、金地、星河、华润、卓越等外来开发商都在东莞成立城市更新公司，圈地布局。以广东中天集团为代表的本土开发商也成立城市更新中心，在东莞推进的城市更新项目有近30个。

标企占位东莞城市更新项目不完全盘点

房企区域

数量

不完全统计项目

碧桂园

各镇区

＞15凤岗三联村旧改项目、康佳项目、碧桂园官井头项目、碧桂园·Park Royal、松山湖大道项目、碧桂园·城央壹品、碧桂园苹果、

清溪一鸣玩具厂旧改等华润东城、

塘厦、道

滘

火炼树旧村旧厂改造项目、同沙工业园更新项目、周屋土尾坑更新项目、牛山中心片区更新项目、东城体育中心综合体、周屋乡村建设项目、桑茶快线东城东部片区综合开发和东城街道榴花学校项目、塘厦智慧绿谷、道滘科技文旅小镇

万科东城、厚街、高埗、万江、南

城、凤岗10

万科财富公馆、皇马郦宫、御景湾8号、万科东新翡翠松湖、高埗万科花园、厚沙路项目、厚街圆新二路项目、东江大道项目、新基路项目、凤岗官井头项目招商

清溪

米德兰80万㎡重点示范旧改项目

?东莞城市更新模式的研究

2.1

东莞市城市更新主要分类

◆自2018年8月15日102号城市更新纲领性文件《东莞市政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》出台后，

原有的城市更新模式已失效，目前东莞城市更新的操作模式主要有以下4种。

2.2

东莞市城市更新-政府主导模式

◆在政府主导的模式下，即使与政府及其他利益方形成项目公司进行合作开发，仍受制于政府体系监管，不符合我司操盘并表要求。

模式1：政府自行收储

概念：由政府完成土地谈判、拆迁、收储全过程工作。

模式2：半市场化运作的政府土地整备开发模式

概念：市属土地整备开发公司（以城市更新开发建设为主业的市属国有企业）自行成立项目公司，或与市城市更新基金、镇街、

村组集体、土地权利人中一方或多方共同成立市属国有资本控股项目公司，整体收购当期更新单元内不动产权益后进行自行改造、合作改造或交由政府收储（实际操作中，基本为政府收储服务）。

适用类型：产业类改造、旧村改造、产城融合片区改造。

操作风险：

1.试行阶段，无先例，未出台执行细节，对合作开发商的要求也没规定。

2.必须国有资本控股，则受国有资产监管制度的制约，项目公司的公司治理结构和公司运营的设计不一定能保障合作方权益。

东莞市“三旧”改造实施细则(试行)

关于印发《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》的通知东莞市“三旧”改造实施细则（试行）为推动我市产业结构调整和转型升级，完善城市功能，加快实施“三旧”改造，促进经济和社会可持续发展，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》（东常〔2009〕3号）及有关法律、法规，制定本细则。第一章总则第一条适用范围本细则所称“三旧”是指特定城市建成区，在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地，包括旧城镇、旧村庄、旧厂房。我市下列土地可列入“三旧”改造范围：（一）根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；（二）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；（三）布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；（四）城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；（五）须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体建设用地；（六）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；（七）因城乡规划调整，产业“退二进三”企业的工业用地；（八）国家产业目录规定的禁止类、淘汰类及限制类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；（九）其他经市“三旧”改造领导小组认定属“三旧”改造范围的用地。有下列情形之一的，不纳入“三旧”改造范畴：（一）不符合土地利用总体规划、市域生态控制线规划、城镇总体规划的；（二）不符合产业发展政策和行业发展规划的；（三）权属有争议的；（四）被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；（五）除边角地、夹心地、插花地以外的空地；（六）其他不纳入“三旧”改造范畴的情形。第二条改造原则实施“三旧”改造，应当遵循“全面探索、局部试点，封闭运作、结果可控”，“尊重历史、解放思想，节约集约、盘活资产，规划先行、统筹发展，政府引导、市场运作”的原则。

2018-11-28 附件1：东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发工作方案(试行)

东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发工作方案（试行）为提高土地集约利用、优化城市空间布局、提升城市品质，更好推动我市“以地筹资、以地养铁、以铁提质、以铁兴城”目标的实现。根据我市轨道交通建设及TOD综合开发“1+N”政策文件（以下简称“‘1+N’政策文件”）及轨道交通站场周边土地综合开发及站场综合体建设实施细则精神，结合东莞实际，制订本工作方案。一、重要意义根据市委市政府工作部署，为树立经营城市理念，加强土地储备协调领导和规划统筹，做好TOD等重点领域土地储备及整合工作，以及市政府提出的“加强规划调控、助力土地收储、提升土地价值、实现利益共享”工作目标。根据“1+N”政策文件要求，在坚持“政府主导、整体统筹、连片开发”原则的基础上，经市TOD轨道办广泛调研、深入研究，并与顾问单位对接测算，补充提出多种TOD范围内城市更新项目利益共享机制。从而提高TOD开发效率，增加政府收入，使政府利益得到保障。同时，实现政府与企业风险共担，激发市场参与度，加速城市更新进程，反哺轨道交通建设。二、基本原则（一）坚持集约利用原则。认真贯彻落实《国务院关于

促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）的文件精神，充分利用现有建筑用地，大力提高建设用地利用效率。（二）坚持政府主导、利益共享原则。坚持响应“1+N”政策文件精神，遵循TOD范围内城市更新项目“政府主导、整体统筹、连片开发”的原则。分轻重缓急、攻坚克难，打造一批TOD范围内城市更新试点项目。同时，总结试点工作经验和存在不足，进一步完善工作方案。（三）坚持规划先行原则。应坚持“先规划、后用地”的工作原则，以已审批通过的TOD综合开发规划为依据，将TOD综合开发规划成果融合到地块控规调整、更新单元划定方案等方面。三、适用范围本方案针对位于我市TOD范围内的城市更新项目。四、总体要求（一）TOD范围内城市更新项目审批程序。本方案针对TOD范围内城市更新项目提供新的利益共享机制，在符合“1+N”政策文件要求的前提下，TOD范围内城市更新项目的相关审批程序仍按现行政策执行。根据市政府工作会议要求，TOD范围内城市更新项目以轨道站场TOD综合开发规划作为控规编制（调整）的依据，直接指导规划实施，不另行编制前期研究和单元规划，有效缩短项目推进进程。（二）项目开发要求。更新单元面积原则上不小于60亩，也可以由多个更新单元合并形成整体开发。根据站点

虎门镇三旧改造城更新(可编辑修改word版)

虎门镇“三旧”改造（城市更新）地价分配办法及实施细则（试行）第一章总则为进一步增强《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）》（东府〔2017〕50 号）的可操作性，明晰相关事宜，现结合我镇的实际情况，特制定本办法及实施细则。第一条本镇经批准的“三旧”改造项目，国有建设用地使用权以出让方式供应的，其改造地价的分配，适用本办法及实施细则。第二条凡按本办法及实施细则实行改造地价分配的，均应遵循《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）》的基本原则，即市场地价评估原则、公平公正公开原则、支持产业发展原则、促进利益共享原则。第二章地价计收分配第一节政府主导改造第三条镇人民政府主导改造的项目，地价款计提轨道交通建设发展专项资金、农业土地开发资金后依申请拨付给镇人民政府。第四条通过征收农村集体建设用地后进行经营性开发的，土地出让纯收益按60%的比例返还出让金，其中返还土地出让金纯收益的30%可依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织被征地农民原有生活水平的补贴支出。

政府主导的改造项目，收回镇政府或其下属公司名下公益事业项目的国有建设用地使用权后规划为住宅或商服用途出让的，其中返还的土地出让纯收益的30%可依照有关规定返还给原农村集体经济组织，专项用于包括保证被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社估保障支出以及农村集体设施建设支出等。上述的，“土地出让纯收益”是指土地出让收入扣除税费以及既定的改造成本或补偿价格后剩余的部分；“税费”是指按规定计提的农业土地开发资金、农田水利建设资金、教育资金和住房保障资金、市土地统筹收入以及土地收储、出让过程中发生的税费。第五条集体经济组织自行收回集体建设用地使用权、完成地上建筑物及附着物拆迁补偿并申请转为国有建设用地后，交由政府收储后出让的，政府可以按照土地出让纯收益5:5 的比例计算收储补偿费用。政府也可以按照“基础补偿+增值共享”的方式计算收储补偿费用，“基础补偿”按公告的收储补偿标准计算，“增值共享”按土地出让纯收益60%的比例计算。第六条政府收购储备国有建设用地后以经营性用途出让的，政府可以按照“基础补偿+增值共享”的方式计算支付给原土地使用权人的收储补偿费用，其中，“基础补偿”按照《东莞市土地储备管理实施办法》（东府〔2015〕90 号）第十七条和第十八条规定计算，“增值共享”按土地出让纯收益50%的比例计算。除收购储备国有企业的用地外，以上两项费用合计不得超

东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引(试行)

东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）

目录第一章总则 (1) 一、制定目的 (1) 二、更新单元定义 (1) 三、适用范围 (1) 四、更新单元命名规则 (1) 五、编制组织 (2) 第二章编制内容和技术要求 (2) 一、方案概况 (3) 二、大型改造片区统筹 (3) 三、区位和范围 (4) 四、现状使用情况 (6) 五、单元细分 (7) 六、更新模式 (11) 七、更新方向 (13) 八、用地贡献和公共配套设施 (14) 九、建设容量计算 (18) 十、控规调整说明 (20) 十一、其他 (21) 十二、图集及附表 (22) 第三章几种特殊情况的更新单元划定 (22) 一、按控规实施的更新单元 (22) 二、传统产业类及新型产业类更新单元 (22) 三、涉及TOD范围的更新单元 (23) 四、控规未覆盖区域的更新单元 (23) 第四章申报和审批流程 (24) 一、方案上报 (24) 二、技术校核 (24) 三、方案审查 (24) 四、批前公示 (24) 五、审批 (25) 六、批后公告 (25) 第五章职责分工 (25) 一、园区管委会、镇人民政府（街道办事处） (26) 二、各职能部门 (26) 三、第三方机构 (27) 第六章申报材料 (27) 第七章方案调整、退出和监管 (28) 一、方案调整 (28) 二、方案退出和监管 (28) 第八章附则 (29) 一、解释权 (29) 二、实施期限 (29)

第一章总则一、制定目的根据《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府﹝2018﹞102号），更新单元划定是我市城市更新规划体系的重要环节，是政府统筹更新工作的重要抓手，是开展城市更新工作的重要前提。更新单元正式实施之前必须完成更新单元划定工作。为规范和指导更新单元划定方案的编制、申报和审查工作，特制定本指引。二、更新单元定义更新单元是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定具有一定面积、相对成片的改造区域，作为城市更新规划、建设、监管的基本单位。三、适用范围本指引适用于我市范围内所有更新单元划定方案的编制、申报和审查工作。四、更新单元命名规则更新单元统一以“xx镇/街道/园区+xx社区/村+xx（特征词，原则上不超过5个字符）+xx（功能类型，包括传统产业类、新型产业类、产城融合类、居住类、商住类、综合类、公益类）+更新单元”的格式进行命名。更新单元名称中不应出现“改造”、“项目”或“三旧”改造标图建库号等文字表述。

东莞市南城街道城市更新改造项目

东莞市南城街道城市更新改造项目前期服务协议书签订时间：2019年月日签订地点：【广东】省【】市【】镇

南城街道胜和元岭股份经济合作社城市更新项目前期服务协议书甲方: 东莞市南城街道胜和元岭股份经济合作社法定代表人： xxx 地址：xxx 乙方：xxx 法定代表人：xxx 地址：xxx 见证方：东莞市南城街道胜和股份经济联合社法定代表人： xxx 地址：xxx 根据东莞市委、市政府的政策精神和相关文件的要求，为全面提升城市品质和综合承载力，优化城市功能布局，对东莞市南城街道胜和社区元岭股份经济合作社旧村以拆除重建的方式进行改造升级，经合法程序公开选取,引入乙方作为东莞市南城街道胜和元岭股份经济合作社旧村改造项目的前期工作合作单位。甲乙双方根据《东莞市政府关于深化改革全力推进城市更

新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号）、《南城街道城市更新单一主体挂牌招商公开招引前期服务商操作指引》、《东莞市城市更新单元规定方案编制和审查工作指引（试行）》、《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》等规定，就东莞市南城街道胜和元岭股份经济合作社旧村改造项目的前期工作事宜签订本协议，以兹共同遵守。一、项目概况东莞市南城街道胜和社区元岭旧村（以下简称“改造区域”）位于体育路与元岭路交界处，东至东莞市环保局，南至体育路，西至东莞市体育中心，北至体育横路。改造区域范围内的土地性质均为集体土地。以上土地性质、面积及地上建筑物业具体面积，最终以测绘或政府相关部门审批为准。二、服务方式 1.甲方同意乙方作为改造区域的前期工作实施方。由乙方负责进行编报更新单元规划定方案、不动产权益核查和确认、不动产权益人意愿征询、拆迁补偿方案协商、改造项目可行性评估、挂牌招商方案编报等相关工作并垫付上述工作所产生的全部相关费用。 2.甲乙双方前期工作合作期限暂定为 3 年，自年__ 月__日至年__月__日为止。合作期限届满后项目仍未推出平台纳入单一改造主体挂牌招商，则本协议终止,双方均不追究对方任何责任。

东莞城市更新进入性策略研究0228

深莞惠城市更新进入性策略研究（东莞篇） 2019.2

2 目录 CONTENTS ?东莞城市更新“2.0升级版”时代?东莞城市更新主流模式研究?新城东莞城市更新进入性策略建议?资源支持

?东莞城市更新“2.0升级版”时代

1.1粤港澳大湾区的明珠——上升中的东莞 ◆广东省正大力推进粤港澳大湾区、广深科技创新走廊建设，东莞地处湾区核心地带、走廊中部脊梁，作为国际制造业名城，面临新一轮腾飞的重大历史性机遇。 ◆粤港澳大湾区背景下，湾区城市进行协同分工，深圳的用地成本过高形成产业迁移，对东莞的用地需求增加。华为、中集、普联等龙头企业已启动东莞迁移步伐，将带来新的产业变革，提升城市和房地产市场潜力。华为等高新产业迁移的内在逻辑深圳高成本、低效率高房价、高工资高消费城市旧改推动慢土地紧缺、地价高东莞低成本、高效率低房价、低工资低消费土地充足、净地供应建设进度快、地价低可保障大型企业产业扩张vs

1.2东莞新增用地枯竭，开发进入存量时代 ◆作为粤港澳湾区重要据点，东莞全市土地开发强度仅次于深圳，达到45%，但土地利用效率较为低下，全市60%以上的镇街没有超过500亩的可集中建设地块，因此近年来招拍挂土地日渐减少，竞争激烈（绑定保障房代建要求、高溢价频现）。 ◆根据2018年最新的102号城市更新文件，预计未来3年，东莞有望实现城市城市更新3万亩，每年拆旧建新约5000亩，产业改造约2000亩，其他活化更新、“微改造”等约3000亩，东莞城市更新将迎来前所未有的新机遇。增量市场用地萎缩存量市场大有可为