温州房地产市场简析

温州房地产市场简析

一、温州市简介

1.城市概况

温州，位于浙江省东南部，是浙南地区的经济、文化、交通中心，是全国首批14个沿海开放城市之一，是全国首批13个农村改革试验区之一，是全国18个港口城市之一，是全国创建文明城市工作先进城市，是中国综合改革和金融体制改革的试点城市，也是国家以信息化带动工业化的试点城市之一。全市辖三区两市六县，陆地总面积11784平方公里，温州市是浙江省人口最多的城市，人口750多万，其中市区人口190多万。

2.交通发达

温州位处我国黄金海岸线的中部，交通通信事业发达。温州港口是全国20个主枢纽港之一。温州机场已开辟60条国内航线，并开通了与香港、澳门的地区航线。温州火车站是我国第一条股份制合资建设铁路----金温铁路的终点站，旅客列车可直达北京、上海、南京、杭州等国内主要城市。温州市已经成为全国45个公路主枢纽城市之一，公路运输四通八达。

3.经济模式

党的十一届三中全会以来，温州率先发展家庭工业、专业市场和个体私营经济，率先进行市场取向改革，率先开展以股份合作制为重点的企业制度创新，取得了温州发展史上前所未有的辉煌。

4.经济特点

温州区域经济呈现五个鲜明特色：

?灵活的市场机制成为经济发展的驱动力。机制灵活，是温州的最大优势，温州的先发性

优势主要也在于此，它始终使温州经济保持生机和活力。

?股份合作制和股份制经济成为国民经济的骨干。全市股份合作制和股份制经济占了70％

以上的比重。

?社会投入成为建设资金来源的主渠道。2002年，全市用于基础设施投资的90.9亿元

资金，用于文化教育设施建设的20.89亿元资金，主要是靠社会来筹集、来投入的。?小城镇的崛起成为经济增长的重要支撑。全市建制镇从改革开放前的18个增加到现在

的146个。

?温州人成为温州发展的独特优势。温州经济是温州人经济。温州人在全国、在世界各地

建起众多的温州城、温州街、温州村、温州店，把温州经济与全国经济乃至全球经济紧密联系在一起。现在，温州人已经成为一种精神的象征，一个特殊的群体，"温州"两个字已经成为一种品牌、一种文化、一种无形资产。

二、温州市经济发展

1.2001-2010年温州市地区生产总值及其增长速度

2010年温州市全市生产总值(GDP)2925.57亿元，按可比价格计算，增长11.1%。全市进出口总值228.2亿美元，同比增长32.6%。市区居民消费价格同比上涨4%。社会消费品零售总额达799.4亿元，比2009年实际增长14.3%。人均地区生产总值按户籍人口计算37366元，增长10.0%，按年平均汇率折算，达到5520美元。

“温州蓝皮书——2011年温州经济社会形势分析与预测”上午发布。蓝皮书经过调查，预测今年温州GDP增长率将超过去年的11.1%，“环境污染”成为今年领导干部眼中最需关注的民生问题，而房地产市场的高房价则成了拉低民生满意度的重要原因之一。

2.2001-2010年城市居民人均可支配收入及其增长速度

全市城镇单位（不含私营）在岗职工年平均工资37610元，比上年增长11.0%。全年城市居民人均可支配收入31201元，增长11.3%；城市居民人均消费性支出23015元，增长9.2%，其中食品类支出7546元，占32.8%。全年农村居民人均纯收入11416元，增长13.0%；农村居民人均生活费支出8431元，增长17.7%，其中食品类支出3635元，占43.1%。城市居民人均住房建筑面积30.51平方米；农村居民人均居住面积43.01平方米。城乡居民家庭消费升级加快，高档耐用消费品拥有量持续增加，年末每百户城市居民家用汽车拥有量33.3辆，比上年增加1.3辆；每百户农村居民家用汽车拥有量12.8辆，比上年增加3.6辆。

3.2001-2010年温州市固定资产投资及其增长速度

全市完成限额以上固定资产投资804.93亿元，比上年增长11.1%。分产业看，第一产业投资1.54亿元，下降5.5%；第二产业投资278.18亿元，增长15.3%，其中工业性投资277.63亿元,增长15.1%；第三产业投资525.21亿元，增长9.1%。

温州市固定资产投资逐年递增，但增涨幅度震荡降低。在2008年后每年固定资产投资同比涨幅均低于2004年的增幅最低水平13%。

近五年温州市房地产开发及住宅建设投资呈逐年稳步上涨趋势，其中2007、2009年市场看好，房地产开发、建设投资额同比增幅最大。2006-2007年，在金融危机爆发前，商品房销售量逐年上升，且2007年上销售量价均上升明显，其中销售面积增长13%，销售额增长46%，其中住宅销售额增长近51%。

2008年由于全球性金融危机影响，商品房销售出现较大程度下跌，2009年市场再次升温，销售量价迅猛增长，销售额涨幅达到近200%。2010年，政府对全国房地产市场进行调控，温州市商品房销售量明显下跌，销售量价下跌幅度均在28%左右。

在全国房产政策持续收紧的情况下，2011年商品房销售量价的增长必将受到严格限制。

三、温州市房地产市场

1.政策方面

2.土地市场

纵观温州市2010年城市住房供地情况，市区供地量最大，为145公顷，略高于2005-2009年平均供地量；其次为苍南县和乐清市，超过年均供地量近30%~50%。温州市区和苍南县普通商品房用地供应量相对较多，分别为50公顷和45.5公顷。

温州市区2011年度计划供应建设用地1821.55公顷，其中住宅用地共计283公顷，较2010年供应的145公顷住宅用地增加了95%。在三城区中瓯海区住宅用地供应最大129公顷，龙湾区113公顷，其中商品住宅用地供应分别约为80公顷、52公顷。

小结：

由于优化中心城区功能布局，支持开发区、产业集聚区用地供应的供地计划，2011年温州市供地计划以中心城区为主，同时住宅用地供应量较去年有明显增加。

3.房产市场

温州市区房产市场除2010年1月、5月、10月外，截至2011年2月，市场供应量普遍小于需求，其中几乎有7个月温州市区无供应房源。

从温州一手房市场成交情况看，成交量走势随政策变化明显。2010年初市场销售情处于高温状态，自4月国十条限购政策出台后，市场成交情况逐渐进入颓势，成交均价也自5月起从逐渐上涨的趋势转而下降。8~9月经过市场对政策消化，成交量价有重新上扬趋势。9月底出台国五条新政，温州市区楼市再度受到抑制，直至2010年底，成交价格有反弹之势，2011年1月出台国八条，对成交量抑制较明显，但价格有较大增幅。

温州市四城区一手住宅成交面积自2010年4月新政出台后至今年2月，持续低位徘徊。仅鹿城区成交量起伏较大，其想多较大成交量均集中在政策出台的一个月内。开发区成交量较少，

温州市四城区一手住房价格总体为逐渐上涨趋势，其中瓯海区楼市价格最高。此外鹿城区、瓯海区住房价格有波动上升趋势。

小结：

温州房地产市场主要集中在温州市瓯海区、鹿城区、龙湾区，开发区供应量及消化量较小。2011年一季度，新国八条后，全国楼市调控政策陆续出台，各省市制定调控目标，但目前仅成交量有所下跌，成交均价仍然居高不下，因此各省市调控目标面临重置，北京“稳中有降”目标或将推及二三线城市，此外，政府打压房产市场态度坚决，因此后续仍有政策加码空间，温州市场将进一步收紧。