商业综合体调研报告

商业综合体调研报告商业综合体调研报告

目录

一、商业综合体基地调研

二、城市特征

三、基地分析及基地现状

四、商圈辐射

五、五一大楼

六、皇华馆

一、商业综合体基地调研

本次调研的商业综合体基地位于某市区，占地面积较大，地理位置优越。调研团队先对该市的市场环境、人口分布、交通状况等进行了调查，以便更好地了解该商业综合体基地的市场潜力。

二、城市特征

该市是一座人口密集、经济发达的城市，拥有较高的消费能力和消费水平。同时，该市的旅游业也十分发达，吸引了大量的游客前来消费。

三、基地分析及基地现状

通过对商业综合体基地的实地考察，我们发现该基地目前的建筑物结构较为陈旧，需要进行改造和升级。同时，商业综合体内的商户种类单一，缺乏差异化竞争优势。

四、商圈辐射

商业综合体基地周边的商圈辐射范围较广，但竞争对手较多。因此，商业综合体需要在品牌、服务、产品等方面进行差异化竞争，以吸引更多的消费者。

五、五一大楼

五一大楼是商业综合体内的一座标志性建筑，也是商业综合体的主要吸引点之一。但需要注意的是，五一大楼的建筑结构也需要进行改造和升级，以更好地适应市场需求。

六、皇华馆

皇华馆是商业综合体内的一座高档商场，商户种类较为丰富，但价格相对较高，需要在服务、品质等方面加强，以提高消费者的满意度。同时，皇华馆也需要加强与其他商户的合作，形成更加完善的商业生态圈。

五一路老邮局

五一路老邮局是一座历史悠久的建筑，建于1929年，是XXX事业的重要地标之一。该建筑曾经是XXX的总部，也是

当时XXX的所在地。如今，五一路老邮局已经被改造成为一

个集文化、艺术、商业于一体的综合性场所。在这里，人们可以欣赏到各种文化艺术展览，也可以购买到各种时尚潮流商品。

城市商业综合体实体调研报告

城市商业综合体是指集购物、娱乐、餐饮、住宿、办公等多种功能于一体的商业建筑群。在城市商业综合体的建设过程中，需要考虑到各种因素，如地理位置、人口密度、交通状况等等。本报告对几个典型的城市商业综合体进行了实地调研，总结出了一些成功的经验和教训，为城市商业综合体的建设提供了有益的参考。

东吴·国际广场

东吴·国际广场是杭州市的一座高档商业综合体，位于市

中心繁华地段。该广场集购物、餐饮、娱乐、办公、住宿等多种功能于一体，是杭州市最受欢迎的商业地标之一。东吴·国

际广场的建筑风格独特，融合了中西方的设计元素，外观气势

恢宏，内部装修豪华精致。广场内有各种高端品牌商店和餐厅，也有豪华影院和健身中心，为消费者提供了全方位的服务。

浙北大厦购物中心

浙北大厦购物中心是位于杭州市西湖区的一座商业综合体，是该区域的商业中心之一。该购物中心占地面积广阔，拥有各种品牌的商店和餐厅，提供了丰富多彩的购物和用餐体验。购物中心内部装修简洁大气，采用了现代化的设计理念，给人一种舒适、宽敞的感觉。此外，购物中心还设有多个停车场，方便消费者的出行。

著名商业综合体案例调研分析报告

本报告对日本表参道等几个著名的商业综合体进行了调研和分析，总结出了它们的成功经验和不足之处。这些商业综合体都是在市中心地段建立的，拥有便利的交通和高人流量。它们注重顾客体验，提供了全方位的服务，包括购物、餐饮、娱乐、住宿等多种功能。但是，这些商业综合体也存在一些问题，如高昂的租金、过度商业化等，需要进一步改进。

1.2 表参道 Hill

表参道 Hill 位于东京都中央区，是一个集购物、餐饮、文化为一体的商业综合体。其外观设计简洁、现代感十足，内部空间则充满了艺术气息。这个商业综合体的设计灵感来源于周围的自然环境，如附近的公园和山丘。

1.3 内部活动空间

表参道 Hill 的内部活动空间分为多个区域，包括购物、餐饮、文化和娱乐等。其中，文化区域是一个展示艺术和文化的场所，经常举办各种展览和演出活动。购物区域则提供了众多时尚品牌和精品店，满足了不同消费者的需求。

2 美国橡树溪

2.1 基本功能流线

美国橡树溪是一个位于加利福尼亚州的购物中心，其基本功能流线设计合理，使得消费者可以方便地找到他们需要的商

品。购物中心的设计还考虑到了可持续性的问题，采用了许多环保材料和技术。

2.2 室内购物空间

美国橡树溪的室内购物空间宽敞明亮，提供了各种各样的商品和服务。购物中心还设有休息区和儿童游乐区，为消费者提供了更好的购物体验。

2.3 室外购物空间

美国橡树溪的室外购物空间是一个开放式的购物场所，有许多商店和餐厅。购物中心的设计将自然环境和商业活动结合在一起，创造了一个独特的购物体验。

3 巴黎香榭丽舍大街

3.1 历史进展

香榭丽舍大街是巴黎最著名的购物街之一，历史悠久。这条街道上有许多历史建筑和豪华酒店，吸引了许多游客前来观光和购物。

3.2 购物环境

香榭丽舍大街的购物环境非常优雅，有许多高端时尚品牌和奢侈品店。这里的购物体验不仅仅是购买商品，更是一种享受。同时，这里的餐厅和咖啡馆也是非常有名的，为购物者提供了休息和享受美食的场所。

商业综合体调研

以上介绍的商业综合体都有各自独特的设计和特点，但它们都有一个共同点：为消费者提供了舒适、便利和多样化的购物体验。未来的商业综合体应该继续注重环保和可持续性，并且结合数字技术和智能化设备，为消费者提供更加个性化和智能化的购物服务。

调研地点包括太原市五一百货大楼、皇华馆、老邮局及其所处基地，调研目的是了解场地内目前的具体情况，了解五一

大楼、皇华馆等须保留建筑的情况，以及了解场地周边环境情况。调研时间为2015年8月。

商业综合体设计的基地位于太原市老城区五一广场附近，这个历经沧桑的老城区虽然有些破烂不堪，但是它保留了太原在不断发展中的所有印记，对于一个历经沧桑的老城来说，这些老记忆是其珍贵的财富。因此，这次商业综合体的设计基地选在这，不仅是为了通过商业综合体来带动老城区的发展，也是为了能更好的保护老城的记忆。

太原是山西省省会，也是一座具有4700多年历史，2500多年建城历史的古城。市中古建筑众多，文化气息浓厚。但是在城市化发展方面，太原尚处于初期阶段，无论是人口、经济集聚水平还是城市化进程与我国发达地区同类城市相比仍有较大差距。因此，城市建设相对缓慢，且在整体城市规划上有许多不成熟的举措，导致城市中有些区域相对混乱。太原的气候由于其地形复杂多样，海拔高度差异较大，海洋性气候对境内的影响，形成了北温带大陆性气候。年平均温度为9.5°C，一月平均-6.4°C，七月平均23°C。年均降水量为468.4毫米。

基地位于太原老城区中心位置，基地边界被皇华馆街、五一广场、纯阳宫路、五一路包围。周边交通复杂，附近小商店林立，基本没有经过统一的规划。基地临近太原火车站及太原五一广场，周围又为生活居住区，所以人流量特别大。场地现状整体来看甚至有些脏乱差。五一商贸城即现在的汇都商贸，由于建筑老旧以及周围大量现代商业中心的出现，已失去了过去熙熙攘攘的景象，较为冷清。皇华馆及张氏民居等历史建筑因管理修缮不到位，长久缺乏应有的保护而日渐破落。五一邮局沿街店面已用砖封死，并整体被刷蓝漆。附近摊位管理不善导致环境混乱。内部居民小区因年久失修而显得破旧。种种因素让这个曾经的商业中心呈现一片没落景象。

在太原占领后，将皇华馆作为军事指挥部，大楼内的文物、书籍、档案等都被洗劫一空。解放后，XXX历经数次修缮，

如今已成为太原市文物保护单位之一，也是游客了解太原历史文化的重要场所。

商圈辐射

基地位于太原市最大、影响最广的商业圈，包括周边的柳巷商业区和铜锣湾商业区。然而，随着五一老商业区没落和柳巷等现代商业区的崛起，商业中心逐渐向其他区域转移。

交通状况

基地临近交通广场——五一广场，周围车流量巨大，但基地北面和西面的道路较窄，经常发生拥堵。此外，人流和车流未有效分离，导致行人穿行困难且具有一定的危险。南面较窄，需要使用人行立交桥解决行人通行困难。基地西北侧的文赢公园在节假日会有大量游客，也会给交通状况带来一定的压力。

基地内历史建筑概况

五一大楼

五一大楼建于1954年元旦，最初被定名为“XXX二商场”，后来改名为“XXX第一商店”，直到1989年1月1日正式更名

为“太原市五一百货大楼”。五一百货大楼在当时是最现代的商场，吸引了许多人前来逛街购物，即使是初来城里的农村人也会去那里。五一百货大楼曾经是太原老市民过年最美好的愿望，但如今随着更多现代商业街和购物广场的出现，它的地位已经不像以前那么高了。柳巷、铜锣湾等新的商业区以其独特的时代气息吸引了更多消费者的目光。

皇华馆

皇华馆位于一条不起眼的小街上，是一座三层砖石建筑，拥有悠久的历史。明清时期，皇华馆离贡院不远，成为主持科举考试的主考和副主考的招待所，清光绪年间设立提督学政衙门也在这里。1902年，XXXXXX将XXX与XXX合并开办，XXX就是借XXX的皇华别墅组织教学的。民国初，阳曲县衙驻扎在皇华馆，1937年日本占领太原后，将皇华馆作为军事

指挥部，文物、书籍、档案等都被洗劫一空。如今，皇华馆已成为太原市文物保护单位之一，也是游客了解太原历史文化的重要场所。

太原皇华馆曾是城市政治中心之一，历史悠久、建筑精美，应该得到保护和改造。张氏民居是一座保存较为完整的四合院民居建筑，具有很高的文化价值，也应该得到保护。在改造设计时，应该结合整体风格和周边景观，使其成为高档会议中心等。

太原五一路老邮局是一座历史建筑，曾经被划为危楼，但在政府的保护下得以保留。然而，由于多年缺乏修缮和管理不当，邮局已经失去了原有的面貌，需要及时的修缮和保护。

城市商业综合体是城市规划和建筑设计的重要组成部分，需要考虑城市特征、人文地理、商圈辐射、周边环境、交通组织、景观设计等方面。在具体的设计中，需要考虑商业模式、布局方式、交通流线、采光通风设计、消防设计、空间组织、功能配置、建筑形态等方面。在调研过程中，浙江湖州东吴国际广场和浙江湖州浙北大厦购物中心是很好的调研对象，可以帮助我们更好的理解城市商业综合体的含义和设计原则。

城市商业综合体是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等三项以上功能进行组合，并在各部分间建立相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。商业综合体具有功能协同、空间紧凑、抗风险能力强的特点，在城市中表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体也常被称为“城中之城”。

为深入了解城市商业综合体的特征和发展方向，我们对浙江省湖州市的两个大型商业综合体进行了体验调研。这两个商业综合体分别是浙江湖州东吴国际广场和浙江湖州浙北购物中心。

湖州市位于浙江省北部，地理位置优越，是环太湖地区唯一因湖而得名的城市，也是具有2300多年历史的江南古城。

湖州素有丝绸之府、鱼米之乡、文化之邦的美誉，2010年六

普常人口达到289.4万人，多为江浙民系，使用吴语。湖州是

长江三角洲地区“先行规划、先行发展”的14个重点城市之一，具有优美的自然景观和众多历史人文景观。

东吴国际广场是一座由XXX开发的商业地产项目，位于

湖州市老城区青铜路与飞凤大桥交界处。该项目集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、旅游、高层住宅等功能于一体，占地面积约75亩，建筑面积30余万平方米，总高度达288米（含避雷针）。项目由星级酒店（超五星）、商业办公、文化娱乐、餐饮服务、酒店式公寓等组成，总投资约30亿人民币，已于2012年投入运营。

该项目用地位于湖州市中心城区核心位置，北临苕溪港，东接江南工贸大街，西接益民路，北面遥望仁皇山，双面临街，交通便捷，具有良好的水岸景观资源和交通优势。项目地块自然环境得天独厚，水质清澈，空气清新，为打造国际化城市商

业综合体创造了条件。同时，本地块位于龙溪港东岸核心区域，拥有绝佳景观资源，区域辐射力强。

级酒店、甲级写字楼、空中国际公馆、酒店式公寓、高层主题观光旅游。项目用地面积约为5万平方米，总建筑面积为40万平方米。其中地下室有两层，可停放2000多辆车。地上

部分有两栋超高层塔楼和东西两部分裙房。其中西侧为五星级酒店/办公塔楼，东侧为公寓式酒店塔楼。建筑总高度为288米。西侧裙房为酒店配套，东侧裙房为集中商业区。地上部分建筑面积共计为30万平方米。

周边环境：湖州城市向北发展，沿湖州老城区的南街形成了一条重要的经济商务带。东吴国际广场位于南街与青铜路的交界处，地理位置优越。周围有加利广场、静江公寓、众鑫广场、星海名城、XXX等重要建筑群，两个沿街面具有很好的

宣传作用，也能吸引大批顾客。

商圈辐射：项目用地为扇形，较不规则，地势平坦。地块中部南北方向有城市道路劳动路穿过，将基地分为东西两部分，且用地中部东西方向有城市规划的开放平台，连接南侧城图广

场和北侧滨水开放景观带，形成面向城市水系开放的公共景观轴。

设计主题：东吴·国际广场以“望山金岛”、“龙溪双冠”为

主题，高标准建设，旨在打造城市门户形象。整个用地面积约为5万平方米，总建筑面积为40万平方米，其中包括两栋超

高层塔楼和东西两部分裙房。建筑总高度为288米，西侧裙房为酒店配套，东侧裙房为集中商业区。

城市景观：东吴·国际广场以两幢超高层地标建筑为依托，形成以五星级酒店为带动的高端商务休闲、娱乐中心与其他商业功能。内设超大型艺术旅游购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、空中国际公馆、酒店式公寓、高层主题观光旅游。主要形成以滨水绿地、主题公园、节庆广场、特色步道为滨水开放空间的娱乐中心；以综合办公、高档购物、百货、超市为商务中心；以品牌商店、特色餐饮、办公机构、酒店式公寓为多样化的商业中心；以咖啡餐饮、博物展览、餐饮娱乐等中小型特色化商业服务及文化娱乐功能的时尚文化中心。将由国际品牌酒店、百货、超市进行运营管理，带动其他商业、服务业，形成一个湖州市唯一的高档购物、文化、娱乐、休闲的商业中心。

交通组织：东区国际广场位于南街与青铜路的交汇处，路段交通相对繁忙，因为面临十字路口的原因，地下车库入口放在建筑地下。行人过街都采用地下通道的形式，对城市干道起到了缓冲的作用。

位于南太湖RBD中心城的东吴国际广场，集合了级酒店、甲级写字楼、空中国际公馆、酒店式公寓、高层主题观光旅游等多种功能，设施完善，功能齐全。

建筑采用大中庭回廊式交通组织方式，中庭通向两个出入口，形成一个独立的步行街，使建筑内外联系更加紧密。中庭为顾客提供了宽阔明朗的购物环境，回廊采用曲线布置，方便购物，同时还有座椅和装饰景观等。主要交通设施有自动扶梯和观光电梯。

以中庭作为购物中心的交通核心，自动扶梯和观光电梯作为主要竖向交通带，并分布在中庭周边。

东吴国际广场主要采用中庭的空间组织形式，每层以回廊联系各个店铺，给人以宽敞而舒适的购物空间。多个出入口的

设计弱化了主入口的概念，中庭的两个出口遥相呼应，产生了步行街的感觉。而内部除主中心筒外，还分别有两个小中庭，使得建筑内部体量不至于过大而单调乏味，纵横交错使得空间趣味十足。

在选择交通方式上，人们更多地选择接近而直接的交通方式，如门厅的观光电梯、中庭中接近的自动扶梯。各店铺的座位朝向都是向着中庭方向的。底层多为餐饮的设计，使得部分顾客可以免去做电梯的麻烦，同时也使得核心筒出给有步行街延伸的感觉。内部的灯光多为暖色调，使人心情得以放松。

防火设计方面，中庭中布置了大量的自动扶梯，而自动扶梯在着火时不能使用。因此建筑内部将中庭作为一个防火分区，用防火卷帘隔开。消防疏散楼梯设计在靠近建筑外围周边分散布置。多出口的设计，使得东吴国际广场能够有体育场般迅速的人流集散能力。

虽然浙北大厦购物中心与东吴国际广场同处于南太湖

RBD中心城，但由于主要调研对象是东吴国际广场，故对浙

北大厦购物中心的规划及建筑部分不作详细介绍。

浙北大厦购物中心位于湖州市南街商业中心，毗邻1500

年铁佛寺。商场整体布局采用最新设计理念，强调空间感和舒适感，将自然阳光和宽敞通透空间融为一体，创造国际化生活休闲概念。地上7层，地下2层，营业面积8万平方米。是湖

州市单店规模最大，购物环境最优，商品种类最齐全，服务质量最佳的大型现代化购物中心。主营时尚名品、化妆品、珠宝饰品、流行服饰、精品皮具、运动品、家居用品、新潮数码、精品超市等。同时，还设有苕上人家、XXX、XXX、迪欧咖啡、犇腾牛排、甜品工坊、冰雪皇后等辅营特色名品店，并在-2层设有700余个停车位，为提供生活、休闲、购物、美食一站式服务。

浙北大厦购物中心紧邻湖州著名的文物建筑铁佛寺，距今1500年。它与铁佛寺之间相对和谐的关系正好符合本次设计

的需要。

表参道是东京的四个主要特色街头时装店之一，云集欧洲、日本等顶级设计师的作品，流行元素含量很高。世界著名品牌的旗舰店也设在此处，可以说表参道是世界品牌的亚洲展览中心。全长约1公里，位于东京原宿青山一带，靠近涩谷，与原

宿、涉谷、代官山一起形成东京四个最具特色、风格不同的时装店聚集地的，被称为日本的香榭丽舍大道，常作为电视连续剧的外景拍摄地。表参道以原宿车站为起点，直通明治神宫及青山区一带，这条名为“XXX祇”的大道，曾是明治神宫的专

用道路。这里是东京乃至日本最具奢华气质的购物街道，也被戏称为男人的地狱，女人的天堂。

表参道历经70年左右的演变，成为大量风格独特建筑物

和成排的榉树共同演绎的具有欧洲街道风情的奢华时尚购物商业街。

表参道Hills是由XXX设计的一座建筑物，以日式椭圆

形印章的「参」字LOGO作为外观的标志。银灰色铝窗加玻

璃围幕是其最主要的印象，而基础的墙柱梁部分则以钢筋水泥的几何造型直线延伸，含蓄地透露出建筑的特色和美感。

表参道Hills位于表参道上，具有约250米的宽幅，由地

面6楼和地下6楼组成的复合设施。商业设施位于地下3楼至

地面3楼，拥有沿街商店感的商店延续6个楼面，中间的挑空中庭和围绕挑空中庭的斜面使自然光线能照到地下楼层的中庭。住宅由东楼和西楼2幢构成，窗口可望见街道两旁的榉树。表