房地产资产价值与国家财富的关系研究

清华大学学报(哲学社会科学版)

2004年第1期第19卷

JO U R NA L O F T SI NG HU A U N IV ERSIT Y

(Philo so phy and So cial Sciences)

No.1　2004V o l.19

房地产资产价值与国家财富的关系研究

沈　悦,　刘洪玉

(清华大学　房地产研究所,　北京　100084)

摘　要:随着一国经济的发展,房地产资产价值和国家财富都会得到相应的增长。文章计算了1990年—2001年间我国房屋资产、城市土地资产和非城市土地资产的价值,对我国房地产资产价值和GDP 的比例关系进行了研究,并与日本、美国和英国的相关比例进行了国际比较,指出房地产资产的价值应当和国家财富、国家资产和GD P 保持稳定的比例关系,尤其是土地资产的价值更不能占国家财富和国家资产太高的比例,必须警惕房地产价格长时间持续的异常上涨,避免国家财富的损失。

关键词:房地产;　资产价值;　国家财富

中图分类号:F293.30 文献标识码:A 文章编号:1000-0062(2004)01-0051-09

收稿日期:2003-04-01

基金项目:国家自然科学基金重点项目(79930500)

作者简介:沈　悦(1976- ),男,清华大学房地产研究所博士生;

刘洪玉(1962- ),男,清华大学房地产研究所教授,博士生导师.

一、前 言

房地产具有双重属性,一方面在生产和生活中是不可缺少的资源;另一方面作为一种资产也是财富的象征。房地产资产的价值和房地产价格息息相关,如果房地产价格上升,则房地产资产的价值就会大幅上涨;反之,房地产资产的价值就会大幅缩水。由于房地产资产在国家资产或者国家财富中占有较大的比例,因此,两者的数值对房地产价格非常敏感,一旦房地产价格发生较大的变化,随之而来的就是两者的迅速上升或者下降。房地产价格决定了房地产账面资产价值的大小,进而也决定了一国国家财富和国家资产的质量。

房地产资产占国家财富的比例对一个国家整体社会经济的协调与稳定发展起着非常重要的作用。如果房地产资产价值量过高,就可能导致生产和生活成本的上升,影响生产性投资者的积极性,降低国家或地区的整体竞争力。因此,房地产资产价值在国家财富中的比例并不是越高越好。这一方面,国外的

经验值得借鉴,如果这个比例过高,就要进行适当的

调控,即通过调控房地产市场,使房地产价格稳定在

合理的与整体社会经济协调的水平。

需要说明的是国家资产和国家财富的概念,两者并不完全相同。国家资产(National Assets )包括有形的固定资产、证券、未伐的森林、土地和海外的净债权。而国家财富(National Wealth)指一国的全部资产(土地等有形资产及股票、债券等金融资产)中扣除负债(如国债、债券)后剩下的纯资产。[1](P79)由于国家财富扣除了各种负债,因此,其数值要小于国家资产。当然,此处国家财富的概念也需要和1995年世界银行所定义的国家财富概念相区分,后者是以“国家财富”或“国家人均资本”为依据度量各国发展的可持续性的方法。按照世界银行的计算方法,一个国家的财富由四部分构成:一类是已形成的资产或称产出资产;一类是人力资源;一类是自然资源;一类是社会资本,即社会赖以正常运转的制度、组织、文化凝聚力和共有信息等。[2](P 3031)在实际计算中,由于社会资本难以定量衡量,因此,目前世界银行的各种报告中计算的基本是前三种指标

的汇总。由于本文的目的是研究房地产资产价值与国家财富的关系,因此,本文涉及的国家财富概念属于传统的国家财富概念。

GDP是国家财富的一种计算方法,衡量的是一国(或地区)所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果,是一定时间内财富增量的概念,而国家资产和国家财富则是某个时间点财富存量的概念。

二、两者关系的国际比较研究

房地产作为一种资产,一般有两种表现形式,即土地和房屋。一般来说,在经济运行正常的国家中,土地资产、房屋资产和国家资产、国家财富和GDP 之间应当存在着比较稳定和长期的比例关系。这些比例一旦失衡,就说明房地产的价格水平脱离了正常的轨道,也说明房地产业的发展和宏观经济的发展之间出现了不和谐。

(一)日本的“土地神话”

土地在国家财富中所占的比例,从国际比较来看,最高的是日本,日本国家财富中有很大一部分都集中在土地上。1985年日本的国家财富中有57.1%是土地,住宅占8.6%,由于地价高涨,日本土地资产由1985年的952兆日元上升到1990年的2338兆日元,占国家财富的比例由57.1%上升到64%。

表1　1987年—1990年日本国家财富总值余额的变动(单位:兆日元)

1987198819891990

余额余额年增长(%)余额年增长(%)余额年增长(%)

1987—1989的贡献度(%)

国家财富总值5341599012.2687114.77106 3.4100

有形资产

254127628.7316614.634428.740.85 (47.58%)(46.11%)(46.08%)(48.44%)

其中 住宅

173182 5.220110.42188.5 1.83 (3.24%)(3.04%)(2.93%)(3.07%)

土地

167318399.9215317.123388.631.37 (31.32%)(30.70%)(31.33%)(32.90%)

金融资产

2800322915.3370514.73664-1.159.15 (52.42%)(53.91%)(53.92%)(51.56%)

注:()内为构成比例。

资料来源:日本经济企划厅:《季刊国民经济计算》N o.92;《国民经济计算年报》。

表1的数据显示,在日本泡沫经济的膨胀期,国家财富总值余额(国家财富中的资产部分)以飞快的速度膨胀。在实物资产中,土地的资产价值增长过快,1989年比1988年增长了17.1%,1987年—1989年对国家财富总值余额的贡献度高达31.37,即这3年国家财富总值余额增长的1/3都是土地的价值。

令人警惕的是,从20世纪90年代初日本地价泡沫破裂至今已有十多年的历史,但是,日本至今仍然深陷在国家财富质量严重下降的恶果中。最近日本内阁府公布:由于地价下跌的严重影响,到2001年底为止,“国家财富”(资产净值)比去年底减少了约56.2兆日元,为2906.7兆日元,已是连续第四年减少。占总额50%以上的国内土地资产为1455.5兆日元,比上一年减少88.4兆日元,从达到最高值的1990年末至今,减少了1000兆日元左右。

(二)英美与日本的对比

日本土地资产的价值占国家资产的比例远远超过了世界上任何其他国家。如图1所示,土地资产的价值占国家资产的比例1983年为26.5%,到1990年上升为33.1%,随后不断下降,1996年的比例为23.5%。而相对来说美国和英国在相同阶段的同一指标却相当稳定,基本在10%左右。

图2列出了土地资产和住房资产的比例,日本的这个比例高达6～11倍,而两者在美国和英国的比例基本在1左右波动。

从图3中可以看到土地资产价值和GDP的比例,英美土地资产和GDP的比例也基本稳定在1左右,而日本的这个比例是英国和美国的2～5.5倍。1990年日本GDP为430万亿日元,土地资产是其5.5倍,可谓典型的“地本主义”。

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图1　土地资产在国家总资

产中的比例

图2　土地资产和房屋资

产的比例

图3　土地资产和GDP 的比例

(三)进一步的分析

英国和日本同样都是地少人多的国家,所以,土地资产价值和国家财富比例失调的主要原因并不能简单的归结为土地资源的稀缺。房地产在生产和生活中既是一种重要的资源,同时本身也具有一定的资产属性,日本出现“地价神话”的一个重要原因就是土地作为生产和生活要素的属性被掩盖,土地被作为资产来定价。

一般来说,房地产价格由租金和未来的价格变化共同决定:

i =r + P e

P =r p t +p e

t +1-p t p t

=i r +i e

其中i 为利率,r 为租金,P 为房地产价格, P e 为房地产价格预期变化值,p t 为t 时刻的房地产价格,p e

t +1为t +1时刻的房地产期望价格,i r 是租金价格比,i e 为期望增值率。人们对于未来房地产价格的期

53

房地产资产价值与国家财富的关系研究

望总是建立在当前价格的基础之上,p t的上升(下降)会引起p e t+1更大幅度的上升(下降),即p e t+1对p t 比较敏感。如果t-1时刻的收益率满足i r+i e>i,即房地产的期望收益超过利率时,对于房地产的需求必将上涨,导致t时刻p t的上升。若租金r保持不变,t时刻p t的上升会导致i r的下降,但是p e t+1的上升达到一定程度后将使得i e的上升幅度大于i r的下降幅度,从而使得i r+i e进一步上升。这就会进一步促进人们对于房地产的需求,对于需求的增长将再进一步促使需求的增加,这就是对房地产的需求与房地产价格急剧上升的互动机理。

之所以日本会出现土地资产与国家财富严重失调的现象,是因为日本土地的定价过多的考虑了资产的属性,以土地的期望增值作为定价的前提,将土地将来出售时期望获得的收益反映在目前的价格之中,这种扭曲的价格机制导致地价的狂涨,进而导致土地资产占国家财富比例的大幅攀升。而一旦人们认为未来土地会贬值,同样会将未来出售的贬值反映在价格中,从而导致地价的狂跌,进而导致土地资产占国家财富的比例大幅缩水。这就解释了日本的土地资产在泡沫经济前后经历的大起大落现象。 (四)影响房地产资产和国家财富比例关系的因素

一般来说,直接影响房地产资产价值的因素包括房地产价格、房地产存量的数目等,直接影响国家财富的因素主要是自然资源和经济发展水平等。间接影响这两者的因素包括产业结构的调整、利率水平、税收制度等。

这些比例也和经济的不同发展阶段有关。在一国经济的起飞阶段,房地产资产和国家财富的比例会发生较大的波动,但是,随着经济的逐步发展,正常的情况下这些比例会逐渐稳定下来。

三、我国房地产资产价值与国家

财富的比例关系研究

目前,我国并不存在公认的国家财富相关指标的计算成果,对于房地产资产价值的计算也没有权威的结果,在我国研究房地产资产价值与国家财富比例关系这一研究领域基本还是空白。

(一)我国房屋价值总量的估算

我国的房屋基本可以分为两大类,一是城市中的各种建筑;二是农村中的住房。有关基础数据如表2所示。

表2　估算房屋价值总量的基础数据

年城镇总人口

(万人)

乡村总人口

(万人)

商品房屋平

均销售价格

(元/平方米)

农村居民家

庭住房价值

(元/平方米)

城市人均建筑面积

(平方米)

农村人均居住面积

(平方米)

19903019584138578(*)44.60　13.6517.8 19913120384620786 56.01(*)14.1718.5 19923217584996995 67.42(*)14.7918.9 199333173853441291 78.82(*)15.2320.7 199434169856811409 90.23(*)15.6920.2 199535174859471591 101.6416.2921 199637304850851806 117.87(*)17.0321.7 199739449841771997 134.11(*)17.7822.5 199841608831532063 150.3418.6623.31 199943748820382053 157.5719.4224.2 200045906808372112 187.4120.2524.8 200148064795632170 196.1220.825.7 注:带(*)的为估算数据。

资料来源:历年《中国统计年鉴》;《中国固定资产投资统计数典(1950—2000)》。

根据表2可以计算出1990年—2001年间我国全部房屋的价值总量,如表3所示。

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表3　1990年—2001年我国房屋价值总量

年城市建筑存量(亿平方米)

农村住房存量(亿平方米)

城市建筑价值(万亿)

农村住房价值(万亿)

房屋价值总量(当年价,万亿)

房屋价值总量(CP I 调整,万亿)

199041.22149.77 1.900.67 2.57 5.19199144.21156.55 2.780.88 3.667.14199247.59160.64 3.79 1.08 4.878.93199350.52176.66 5.22 1.39 6.6110.58199453.61173.08 6.04 1.567.609.80199557.30180.497.29 1.839.1310.05199663.53184.639.18 2.1811.3611.54199770.14189.4011.21 2.5413.7513.59199877.64193.8312.81 2.9115.7315.68199984.96198.5313.95 3.1317.0817.27200092.96200.4815.71 3.7619.4619.602001

99.

97

204.48

17.36

4.01

21.37

21.37

注:CP I 调整是根据CP I 指数将2001年以前的价格换算成2001年的价格水平。

根据表2、表3的计算,1990年到2001年这12年间,我国的城市房屋建筑存量从41.22亿平方米上升到99.97亿平方米,上升幅度高达143%;同期农村住房存量从149.77亿平方米上升到204.48亿平方米,上升幅度为37%。如果以当年价计算,城市房屋建筑价值从1.90万亿元上升到17.36万亿元,上升幅度高达811%;同期农村住房价值的上升幅度为500%。我国总的房屋价值上升幅度为730%,如果以2001年的价格水平进行换算,得到的上升幅度为312%。由此可以得出结论,2001年我国房屋价值的总量为1990年的4.12倍,总量达到21.37万亿元。

(二)我国土地资产价值的计算

根据全国土地利用现状调查,1996年全国主要地类面积为:耕地13003.92万公顷(19.51亿亩),园地1002.38万公顷(1.50亿亩),林地22760.87万公顷(34.14亿亩),牧草地26606.48万公顷(39.91亿亩),居民点及工矿用地2407.53万公顷

(3.61亿亩),交通用地546.77万公顷(0.82亿亩),

其余为水域和未利用土地。

[3]可以将我国的土地资产分为城市建成区土地面积和非城市用地两大类分

别进行价值的估算。

1.城市建成区土地资产价值的估算

曾经有机构对1995年我国城市土地资产量进行过测算。其基本思路是对各个等级的城市选取一定的样本进行商业、居住、工业地价的统计,得到不同等级城市的综合平均地价,乘上不同等级城市的建成区面积,得到不同等级城市的土地资产量,汇总以后得到1995年我国城市土地资产存量为119571.3万亿元。按照这个思路,我们对1990年—2001年我国城市建成区土地资产的价值进行估算。由于目前缺乏更多的一手数据,为了对目前我国城市土地资产总量做出计算,在1995年不同等级城市综合平均地价的基础上我们做出了一些近似的估算,表4中斜体的数据为参照表2中商品房价格的上涨比例得到的估算值。

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房地产资产价值与国家财富的关系研究

表5　我国城市建成区土地面积(单位:平方公里)年198519901995199619971998199920002001建成区面积93861285619264206602079121340215252243924027

资料来源:历年《中国统计年鉴》。

同样,从1990年—2001年我国城市建成区的面积也发生了较大的变化,可以拿到的数据并不是很完整。首先是1991年—1994年全国总的城市建成区面积数据缺乏,表6中的1991年—1994年全国总的城市建成区面积数据是根据1990年和1995年的数据线性插值而得。在此基础上,假设各年不同等级城市建成区面积所占的比例保持不变,得到各年不同等级城市建成区的面积。

表6　不同等级城市建成区面积的计算(单位:平方公里)年总面积一二三四五六七八九十1990128561900.041029.531212.591538.731358.011126.10918.821413.731399.72958.86 1991141382089.451132.171333.471692.121493.391238.361010.421554.671539.251054.45 1992154192278.861234.801454.351845.521628.771350.621102.011695.601678.791150.04 1993167012468.271337.431575.241998.911764.141462.881193.611836.531818.331245.62 1994179822657.691440.071696.122152.311899.521575.141285.201977.471957.861341.21 1995192642847.101542.701817.002305.702034.901687.401376.802118.402097.401436.80 1996206603053.421654.491948.672472.792182.361809.681476.572271.912249.391540.92 1997207913072.781664.991961.032488.472196.201821.161485.932286.322263.651550.69 1998213403153.921708.952012.812554.182254.191869.241525.172346.692323.431591.64

1999215253181.261723.772030.262576.322273.731885.451538.392367.032343.571605.

44

2000224393316.351796.962116.472685.712370.281965.511603.722467.542443.081673.61 2001240273551.041924.132266.252875.782538.032104.611717.212642.172615.981792.05 注:斜体的数字为估算值。

综合表5和表6的计算,可以得到1990年—2001年我国城市土地资产量,如表7所示。1990年到2001年这12年间,我国的城市建成区面积从12856平方公里上升到24027平方公里,上升幅度高达86.9%。如果以当年价计算,城市土地资产量从2.90万亿上升到19.45万亿,上升幅度高达571%,如果以2001年的消费者价格水平(CPI)进行换算,得到的上升幅度为233%。由此可以得出结论,2001年我国城市土地资产量为1990年的3.33倍,总量为19.46万亿元。 2.非城市用地资产价值的估算

世界银行曾经对1994年我国农、林、牧和保护区用地的资产价值进行过估算,认为1994年我国人均非城市用地的资产价值为2240美元[4](P22),换算后得到1994年我国农、林、牧和保护区用地的总资产价值是22.3万亿元。其基本方法是计算各种用地类型土地的年产出与成本之差,得到土地的年经济租金,除以4%的还原利率,得到农、林、牧和保护区用地的资产价值。需要说明的是世界银行这个计算结果是比较粗略的,在计算产出时进行了大量的近似估算,而且使用的价格为世界市场价格,因此只

,得到

,考虑到我国的农、林、牧、渔业都

,因此,采用3%的还原利率,

,因

8所示,2001年

地的资产量为158502.1亿元,为55倍。

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表8　1990年—2001年我国非城市用地资产量

(单位:亿元)

年农业增加值固定资产折旧

农民总收入年经济租金

资产总量(当年价)

资产总量(CP I 调整)

19905017.0200.74298.274518.017268.234839.5419915288.6211.54374.008703.023434.9445731.0619925800.0232.04621.573946.431547.5857869.0719936882.1275.35031.6261575.252506.3383974.8519949457.2378.36690.9152388.079599.9102593.4199511993.0479.78564.7042948.698285.85108185.8199613844.2553.810147.323143.1104770.3106495.7199714211.2568.410671.032971.799057.2697940.63199814552.4582.110289.683680.6122687.3122283.7199914472.0578.99680.6484212.4140414.5141947.6200014628.2585.19096.9114946.2164872166017.72001

14609.9

584.4

9270.442

4755.1

158502.1

158502.1

3.我国土地资产价值的计算

汇总以上的计算结果,可以得到1990年—2001年我国土地资产的总价值,如表9所示。随着经济的发展,我国土地资产的总价值也在不断地增长,2001

年土地资产总价值为35.3万亿元 ,按2001年的消费者价格指数换算,从1990年到2001年我国的土地资产总价值增长了2.8倍。

2002年《中国房地产报》报道某部门测算得到的全国土地资产为25万亿元偏小,2003年1月国土资源部相关的研究课题认

为我国土地资产总量为28.9万亿元,也小于本文的计算结果。

表9　1990年—2001年我国土地资产总价值

(单位:万亿元)年199019911992199319941995199619971998199920002001土地资产总量(当年价) 4.6 6.79.113.717.821.825.026.129.231.134.435.3土地资产总量(CP I 调整)

9.3

13.0

16.8

21.9

23.0

24.0

25.4

25.8

29.1

31.5

34.6

35.3

(三)我国房地产资产价值与国家财富的比例关系

由于我国国家财富的计算工作非常庞杂,缺乏相应的准确的统计数据,因此,在本课题中并没有对此进行再进一步的分析与研究。但是国内生产总值作为一个国家(或地区)所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果,反应了一个国家(或地区)在一定时期新增财富的数量。因此,我们用房地产的资产价值与国内生产总值进行比较。

图4显示,我国房地产资产/GDP 、土地资产/GDP 和房屋资产/GDP 这三个比例在1990年—1993年期间经历了一个快速上涨期,这是因为随着我国经济的发展房地产要素逐渐走向市场,导致房地产资产的价值迅速上升。1993年左右对当时的房地产热进行宏观调控后,这三个比例进入了一个下降调整期,到1997年随着房地产市场的再一次升

温,又出现了稳步上扬的趋势。2001年,我国这三个指标的大小分别为5.9、3.7和2.2倍。而土地资产和房屋资产的比例则在1995年上升到最高点2.39倍后不断下降,这主要是由于1995年后随着城市化进程的不断加快以及人民生活水平的提高,农村和城市房屋的存量和价格都在不断上升,使得我国的房屋资产价值不断增加。

(四)与国外情况的比较

需要指出的是,我国仍处于经济增长阶段,随着GDP 的增长和城市化进程的不断发展,我国房地产资产与GDP 的相关比例仍然会出现一定的波动。但是,在经济发展发展到一定阶段后,这些比例应当逐渐稳定下来,而不应当发生大起大落。如美国与英国的土地资产与房屋价值的比例基本稳定在1左右,这两个国家土地资产与GDP 的比例也基本保持在1左右。

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房地产资产价值与国家财富的关系研究

图4　我国1990—2001年房地产资产与GDP的比例(当年价)

由于我国人口众多,长期以来人们的住房需求到近年才得到释放,因此,房屋价值随着房屋建筑的增加而不断增加是可以理解的,而且随着城市化进程的发展,城市的建成区面积也会不断扩大,城市土地资产的价值也将不断扩大。但是,房屋价值和城市土地资产的价值应当和GDP的增长同步,即应当保持基本稳定的比例。一旦比例过高,就可能造成国家财富、社会财富和个人财富质量的下降,给经济带来较大的动荡。

在这方面,日本是典型。在泡沫经济的最高潮,日本1990年土地资产是房屋资产的10.9倍,是GDP的5.5倍,而到了1996年,两者的比例分别降到6.6倍和3.5倍,至今仍然处于下降中。由于房屋价值和城市土地资产的价值与房地产价格息息相关,因此,必须十分注意房地产价格的走向,避免重蹈日本覆辙。

四、结 论

从上世纪90年代初至今,我国的房地产资产价值变化较大:2001年我国房屋价值的总量为1990年的4.12倍,总量达到21.37万亿元;城市土地资产的价值为1990年的3.33倍,总量达到19.46万亿元;非城市土地资产的价值为1990年的4.55倍,总量达到15.85万亿元;房地产价值总量2001年为56.67万亿元,是1990年的3.90倍。

我国房地产资产价值和GDP的比例较高,2001年达到5.9倍,这个比例甚至已经超过了20世纪日本泡沫经济高峰期间的相同比例,我国土地资产和GDP的比例2001年也高达3.68。虽然有处于不同经济发展阶段、不同国情等客观情况,但是,也要警惕房地产资产价值的过高膨胀,需要重视对于我国房地产资产价值的计算和分析工作,避免日本国家财富质量下降后高生产和生活成本导致国家竞争力下降的现象在我国发生。

随着一国经济的发展,房地产资产价值和国家财富都会得到相应的增长,但是,房地产资产的价值应当和国家财富、国家资产和GDP应当保持稳定的比例关系,尤其是土地资产的价值更不能占国家财富和国家资产太高的比例。否则,有可能重蹈日本的覆辙。要想保持上述的稳定比例关系,就必须警惕房地产价格的异常高涨,尤其是长时间持续的上涨。

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58清华大学学报(哲学社会科学版)

The Research on the Nexus between the Value of Real Estate Assets

and National Wealth in China

SHEN Yue ,LIU Hong -y u

(Institute of Real Estate S tudies ,T singhua Univer sity ,Beij ing 100084,China )

Abstract :The v alue of real estate assets and national w ealth w ill increase w ith the g row th o f econo-my.T his paper calculates the value of housing,urban land and non-urban land of China betw een 1990and 2001,finds out the ratio of the value of real estate assets and national w ealth in China and com pare this in-dex w ith related indexes of Japan ,U SA and UK ,finally ,po ints o ut that the value of real estate assets should retain stable balance w ith natio nal w ealth and w e should be aw are of the abnormal continuing rise of real estate price.

Key Words :real estate ;v alue of assets ;national w ealth

(上接第50页)

Performance Evalution for Public Company

Reorganization of China

YU Yong -da,ZHA NG Miao ,WU Jin-x i,GAO Dian-gong

(School of P ublic P olicy and Management ,Tsinghua University ,B eij ing 100084,China )Abstract :Since the midterm of 1980's,the fourth (1982—1988)and fifth restructuring surges have been produced in the A merican corporations.During these tw o surges,a g reat deal o f w or ld-class corpora-tio ns w as cr eated .Comparing w ith the restructuring surge in the foreign matur e secur ities markets ,the re-structuring cases in China are also well seen.Since 1997,the temperature o f restructuring has continued to be r ising ,and restructuring and corporate governance have becom e a new pr oblem in the field of public po licy and corpo rate policy .How ever ,most Chinese public corporations'restructur ing has no active and long -lasted effects to them selves and social economy .T he author s create an ev aluating sy stem for the per-fo rmance of restr uctured public corporatio ns,analy ze the reason w hy there w as a differ ence betw een the theory and the r eality.At last,the authors put for ward the sugg estion how to precept the public co rpo rations'r estructuring .

Key Words :restructure;evaluatio n of perform ance;sug gestion

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