土地发展权转移与交易的中国地方试验_背景_模式_挑战与突破
9【摘要】在中国，土地发展权转移(TDR)在近10
多年来的土地利用实践中发展到了相当大的规
模。但与美国等土地私有制国家相比，中国的
TDR不是建立在个人对土地发展权的市场交易机
制之上，而是地方政府自1990年代后期以来为突
破土地指标管理模式对工业化、城市化中建设用
地供应约束而采取的应对性方案；从操作模式上
看，与西方土地发展权转移中主要通过市场机制
进行补偿不同，中国各个地区的土地发展权转
移本质上还是在行政区域内由地方政府主导进行
的，虽然从推进速度上比较高效，但也可能带来
收入分配乃至社会和谐方面的一系列后果。
【关键词】土地发展权转移；用地指标计划管
理；社会和谐
ABSTRACT: In the past decade, the transferrable
land development rights emerged on a large scale
during China’s fast urbanization process. Different
from the practices in countries with private land
ownership like the United States, the practices of
transferrable land development rights in China are
still dominated by local governments that work
hard to obtain extra construction land use quotas
under China’s current centralized land management
system since late 1990s. In this process, the land us
efficiency may be improved at the prices of social
equity and harmony.
KEYWORDS: transferrable land development
rights; centralized land use quota allocation; social
harmony 1 引言土地发展权转移与交易(t r a n s f e r o f development rights，TDR)是指土地所有者可以将发展权的一部分或全部通过市场机制转让或出卖给他人(Johnston and Madison，1997)，发展权在让渡出的土地上作废，而在受让地块上可以与其已有的发展权累积。这样，权利接受区(或地块)就可以获得更高的土地开发强度，而权利发送区在出售或转让发展权之后，通常会受到严格的开发限制 (Tavares, 2003)。在对耕地、森林或具有历史价值的景观等的保护中，TDR政策受到了广泛的关注和重视。以美国为例，TDR从20世纪70年代开始实施，到目前已有30多个州采用了这一发展策略，受保护的农地、自然保护区和开放空间等多达30万英亩(约合1214.058km 2)(Kaplowitz et al., 2008)。近年来，欧洲部分国家也开始研究和试图引入这一政策手段(Henger and Bizer，2010)。对TDR的这些实际应用得益于它的政策优势。具体而言，TDR是一种基于市场机制的土地利用管理机制，通过将土地开发引向更适合的地区来保护农业用地或环境敏感区等，减少其他一些土地政策(如美国的分区政策等)带来的效率损失；它在给获得土地发展权的开发商提供经济激励的同时，也让他们为强度更大的土地利用而带来的社会成本负责；它同时也给失去发展权的土地所有者更公平的补偿，用市场机制解决城市发展与环境保护所导致的外部性问题；TDR在实际操作中，也可以从供需两个角度减少非法或违规的土地利用及其相应的政治压力与政府管理成本。在中国，土地发展权转移与交易在近10多年来的土地利用实践中不仅出现了，而且发展到了相当大的规模。但中国的TDR不仅有其特定的制
土地发展权转移与交易的中国地方试验*
——背景、模式、挑战与突破
汪 晖 王兰兰 陶 然
【作者简介】汪 晖(1968-)，男，博士，浙江大学副教授，北大—林肯研究院城市发展与土地政策研究中心兼职研究员。王兰兰(1971-)，女，博士，中央财经大学助理教授，北大—林肯研究院城市发展与土地政策研究中心兼职研究员。
陶 然(1972-)，男，博
士，中国人民大学教授，
北大—林肯研究院城市发
展与土地政策研究中心兼
职研究员。
【修改日期】2011-06-21【文章编号】1002-1329 (2011)07-0009-05【中图分类号】F301；TU984【文献标识码】A * 本研究得到了国家自然科学基金(71073138、70633002)、国家社科基金重大项目(城乡经济社会一体化新格局战略中的户籍制度与农地制度配套改革研究08-ZD025)、中国人民大学科学研究基金(中央高校基本科研业务费专项资金资助)以及北大—林肯中心的资助。
LOCAL EXPERIMENTS IN TRANSFERRABLE LAND DEVELOPMENT RIGHTS IN CHINA: BACKGROUNDS, MODELS, CHALLENGES AND BREAKTHROUGH
WANG Hui; WANG Lanlan; TAO Ran 土地发展权转移与交易的中国地方试验汪 晖 王兰兰 陶 然
L a n d 城市规划 CITY PLANNING REVIEW
2011年 第35卷 第7期 VOL.35 NO.7 JUL. 201110度背景，也有不同于美国等土地私有制国家的操
作模式。从制度背景方面看，中国的TDR不是建
立在个人对土地发展权的市场交易机制之上，而
是地方政府自1990年代后期，特别是本世纪初以
来，为突破土地计划管理模式对工业化、城市化
中建设用地供应约束而采取的应对性方案；从操
作模式上看，与西方土地发展权转移主要通过市
场机制进行补偿不同，中国各个地区的土地发展
权转移本质上还是在行政区域内由地方政府主导
进行的。而这种政府主导下的土地发展权转移，
虽然从推进速度上比较高效，但也可能带来收入
分配乃至社会和谐方面的一系列后果。
2 中国土地发展权转移与交易：制度背景
中国的TDR与近年来中央政府提出并反复强
调要实行的最严格的耕地保护制度、坚守18亿亩
耕地红线这一土地管理政策直接相关。为了实现
这一目标，中国采用了带有明显的计划管理色彩
的耕地保护制度和建设用地管理体制，通过土地
利用总体规划和年度土地利用计划，将全国建设
用地供应量的主要控制性指标层层分解直到基
层，乃至确定每块土地的用途。
具体而言，土地利用总体规划一般规定较长
时段(比如10～15年)内一个地区可以新增的建设
用地总量，并在空间上落实到具体地块。而新增
建设用地的规模主要取决于建设占用耕地的“规
划指标”，因为新增建设用地占用的主要地类是
耕地。这一指标是自中央逐级下达，直到乡镇。
原则上讲，一个地区在规划期内实际新增建设占
用耕地数量不仅不能超过“规划指标”总量，而
且也必须符合土地规划的空间布局。在符合土地
利用总体规划的前提下，年度土地计划则规定了
一个地区当年可新增的建设占用耕地数量，即所
谓的农地转用的年度“计划指标”。由于这两个
指标的限制，任何一块农用地，尤其是耕地，
必须同时拥有“规划指标”和“计划指标”，
才可以合法转换为城市建设用地(汪晖，陶然，
2009)。
除了“规划指标”和“计划指标”之外，在中
国，农地转用还受到“基本农田保护任务”和“补
充耕地量”两个政策体系的约束。《土地管理法》
第34条规定，各省、自治区、直辖市划定的基本
农田应当占本行政区域内耕地的80%以上，中央
实际下达到各省区的基本农田面积占该行政区域
耕地的比例普遍超过80%。耕地一旦被划入基本
农田，就不能进行建设占用，“规划指标”也
就必须落实在基本农田保护区域范围之外①。此
外，为了实现耕地“占补平衡”，中央还将规划
期内补充耕地总量层层下达到各地区，如果某地区补充耕地潜力不足，建设占用耕地就必然会从规模上受到限制。综上，建设用地规划指标、基本农田保护任务、补充耕地任务这三个指标一旦确定，一个地区未来新增建设用地的总量和空间布局就确定了下来。在过去10多年中，现行建设用地计划管理体制在保护耕地、控制建设用地无序扩张等方面起到了一定的作用，但这种高度集权的土地政策存在明显的缺陷。中国政府对增量建设用地供应实行层层下达的指标式的计划管理，由于建设用地规划和计划指标、基本农田保护率和补充耕地这三个指标都采用了从中央到地方层层下达的管理模式，作为指标分配者的上级政府为了避免因“厚此薄彼”而带来的政府集团之间的政治博弈，土地规划指标的分配往往遵循“量”的平均原则，以保持所谓不同区域的“发展权利公平”和减少政府内部的矛盾。但由于各地的资源禀赋和用地需求存在巨大差异，这种分配方案必然导致如下局面：相比于欠发达地区，工业化和城市化先行地区往往无法获得足够的建设用地以满足地区发展的需求，而一些欠发达地区的用地指标则高于它们的实际需求，这就导致了土地规划指标在分配上出现效率与公平的两难困境。也正是因为建设用地指标的计划分配模式不能充分反映各地建设用地的边际产出差异，无法实现与各地用地需要之间的有效率的匹配，这就带来两个结果：在耕地资源丰富但经济欠发达地区，由于建设用地的年度计划指标实行过期作废的管理方式，即使欠发达地区没有足够的用地需求和投资项目，地方政府也会通过调整城市规划、划定用地规模庞大的城市新区或工业园区，大量征收农用地以把建设用地指标用到极限，实行“筑巢引凤”式的招商引资策略。但根据笔者的观察，工业园区内土地低效利用甚至空置的现象在欠发达地区十分常见，这些欠发达地区的建设用地指标利用效率远远低于发达地区，不仅如此，较之发达地区，由于征地补偿低、地价低，欠发达地区城市化、工业化进程中征收并占用的耕地更多。而在耕地资源匮乏但经济发达的地区，建设占用耕地指标因供不应求，再加之地方政府面临GDP和投资指标的考核压力和土地财政压力，促使地方政府直接或间接地参与到违法占用农地的活动中②，或寻找其他途径(其中包括土地发展权交易与转移)以满足用地需求。因此，笔者认为现行建设用地计划管理体制既无助于耕地资源的保护，也成为地方政府低效管理土地及相伴产生的腐败与滥用职权的一个重要的制度原因，同时也是诱导地方政府进行改革试验，推动中国TDR发展的一个直接的制度背景。
113 中国土地发展权转移与交易：地方实践与操作模式为了突破现行政策的制约，在沿海发达地区，如广东、上海、江苏以及浙江等地区在上个世纪末就已经开始探索在现行体制下引入市场机制，以解决建设用地指标和耕地补充潜力严重不足的问题。经过10余年的发展，中国的TDR已发展到了相当的规模。笔者根据市场化程度的不同，将中国的TDR分为两种基本类型，并简述如下：3.1 “浙江模式”和重庆的地票交易——市场化程度相对较高的TDR实践浙江是我国经济发展水平较高，城市化和工业化速度较快、而土地资源稀缺的省份之一，在现行建设用地管理体制下，中央下达给浙江省的建设用地规划指标和逐年下达的年度计划指标实际上很难满足浙江省发达县市实际的建设用地需求。为获得计划指标之外的建设用地指标，浙江省地方政府自1990年代末开始实行了一系列改革实践，包括：(1)通过土地整理或农村建设用地复垦来增加耕地，并允许把新增耕地面积的一部分转化为建设用地指标，该建设用地指标可在区内转移，也可跨区交易；(2)地方政府之间通过协议，由一方为另一方代为开垦、保护耕地或基本农田，并因此获得相应的收入，归入地方财政，而另一方则可有更多的空间满足城市建设用地的需求。浙江省因此而建立了以“折抵、复垦指标”、“待置换用地区”为两个基本要素的“区域内土地发展权转移”政策体系；同时通过引入土地发展权跨区交易的市场机制，建立了包括“折抵指标有偿调剂”、“基本农田易地代保”、“易地补充耕地”三个主要内容的“跨区域土地发展权交易”政策体系。以“折抵、复垦指标”交易为例，浙江省规定土地整理新增有效耕地的72%或已经退宅还田、退建还耕面积的100%可折抵建设用地指标。在目前的城市土地出让制度下，政府可以从建设用地出让金中划出一部分土地指标费来进行土地整理，并转移土地整理后新增耕地带来的建设用地指标(即土地发展权)到城市郊区，如此同时解决了土地整理资金筹措和经济发达地区建设用地指标不足两个问题。但浙江的折抵指标交易已被叫停。浙江省的折抵与复垦指标虽类似计划指标，
但从地方政府的使用角度来看却要优于计划指标。这是因为计划指标具有时效性，如果当年未用则过期作废。但在折抵指标和复垦指标的使用上，浙江省创造性地建立了土地整理折抵指标库和建设用地复垦指标库，折抵指标和复垦指标如同银行存折里的资金一样，可不断积累并分年度支取，不存在当年没有使用完就作废的问题。正是这种指标库的建立，为浙江省区域内和跨区土
地发展权交易创造了良好条件。统计显示，截
至2004年底，浙江省通过土地整理新增耕地达182.07万亩，核拨土地整理折抵指标131.08万亩，使用折抵指标批准占用的耕地104.26万亩，占全部批准建设占用耕地179.27万亩的58%，大大缓解了建设用地计划指标严重不足的矛盾(王松林，2005)。而自2000年以来，折抵指标交易量也迅速上升。截至2004年底，全省经批
准跨市县调剂土地整理折抵建设用地指标达
30万亩。2004年，折抵指标的市场价格大约在4万元/亩，折抵指标有偿调剂收入成为一些
县市重要的财政收入来源，而发达地区则通过折抵指标交易市场获得了大量的建设用地指标。总体而言，经过10多年的发展，浙江省土地发展权跨区交易规模已经达到数百亿元，在确保省内耕地总量动态平衡的情况下，不仅为省内发达地区取得了宝贵的用地指标，也为省内欠发达地区提供了相当的财政收入 (Wang, et al., 2010)。重庆的地票交易和浙江的土地发展权转移与交易，从市场交易平台的设计来看，有类似之处。它依托于重庆的地票交易机构——创建于2008年12月4日的重庆农村土地交易所。而所谓“地票”，是指“包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标”。与“浙江模式”类似，重庆地票交易制度使挂钩指标可以跨区交易，即地票交易可超出县级行政区域范围，允许地方政府在全市范围内进行地票的市场交易。截至2010年3月29日，重庆农村土地交易所共进行10次交易，成交地票75宗，成交地票规模达到16500亩，成交金额为15.21亿元，平均成交价为9.22万元/亩，最高成交价为14.33万元/亩，最低成交价为8.02万元/亩(杨庆媛， 2010)。“浙江模式”和重庆地票交易在一定程度上改善了两地的用地效率，有效地保护了耕地和交易双方的利益，给地方政府提供了一个更正规和更透明的获得建设用地指标的渠道，从制度上遏制了地方政府违法占用耕地、滥用职权和收受贿赂的冲动，在一定程度上促进了有效、透明、公平、公正的政府管理体系的建立。
3.2 通过以宅基地为主体的农村建设用地复垦来新增耕地，以补充建设用地指标近年来一些地方政府为获得计划下达之外的建设用地指标，越来越多地考虑通过以宅基地为主体的农村建设用地复垦来新增耕地，补充建设用地指标。2005年国土资源部《关于规范城镇建土地发展权转移与交易的中国地方试验汪 晖 王兰兰 陶 然
L a n d 城市规划 CITY PLANNING REVIEW 2011
年 第
35
卷 第
7
期
VOL.35 NO.7 JUL. 201112
设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》提出了城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，即：“将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块(即拆旧地块)和拟用于城镇建设的地块(即建新地块)共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加、耕地面积不减少、质量不降低、用地布局更合理的土地整理工作”。 这一政策为地方政府通过农村宅基地拆迁和复垦来产生额外的建设用地指标，以满足当地城市发展和工业区建设的用地需求提供了新途径。在实际操作上，地方政府先将农民宅基地拆迁后复垦成耕地，然后把土地发展权从复垦地段转移到城市郊区具有商业开发价值的地段，这种TDR的实践已成为近年来很多发达地区地方政府在土地工作方面的主要着眼点。由于农民原有宅基地往往占地面积较大，也比较分散，如果能够通过宅基地拆迁让农民集中居住，那么就可以在上级分配的建设用地指标额度之外获得新的建设用地指标，然后将这些指标用于城市发展，从而可以大大拓展城市扩张的空间。因此，一些地区的城市政府采取了各种各样的方式来推动农村
宅基地的拆迁和农民居住的集中化。成都的“拆
院并院”、天津的“宅基地换房”、嘉兴的“两
分两换”以及全国很多地方以“新农村建设”、
“新民居建设”、“城乡统筹”为名进行的农民
集中居住等，其本质都属于这种政府主导的、区
域内建设用地发展权转移的模式。
4 中国土地发展权转移与交易：主要问题
与挑战
就中国现状而言，各地在土地发展权转移与
交易方面的制度探索无疑是有积极意义的。这些
改革的根本动因，不是来自于地方政府有关部门
官员对当前某种社科理论重大创新的认识，而是
来自于强大的实践压力，来自于在建设用地空间
配置问题上中国的传统建设用地计划管理体制与
市场化条件下经济发展、城市扩张之间必然存在
的突出矛盾，而且各地的改革实践也存在着巨大
的争议，主要体现在以下两个方面：
第一，如何处理耕地保护、粮食安全与城
市建设、经济发展之间的矛盾？对中国这样一个
高速城市化的发展中国家而言，建设用地的需
求尤其强劲。地方政府如果因TDR导致土地政策
的突破是否会引发更严重的耕地流失？以“浙江
模式”为例，有人质疑“浙江模式”规避中央政
府基本农田审批权和新增建设用地土地有偿使用
费，导致基本农田质量下降和建设用地总量失控
(谭峻等，2004)。现实中也的确存在着把鱼塘、河滩、坡地、园地纳入农保范围，基本农田“上山、下海”以及耕地“占优补劣”的情况。但这些现象究竟是现行建设用地计划管理制度和耕地占补平衡政策本身引起的，还是土地发展权转移与交易政策导致的？笔者认为，如同地方政府直接或间接参与违法占用农用地一样，中国的TDR 实践只是地方政府对当前土地管理制度的一种本能反应，而非耕地流失的根源所在，低效混乱的土地制度和中央集权的土地计划管理机制才是造成农地流失的最根本的制度性原因。第二，如何保障土地发展权转移和交易中的农民利益？美国的TDR计划成立的前提是承认和保护个人所拥有的发展权；而且规定在土地发展权的转移过程中，参与双方都是独立的市场主体，并严格遵循双方自愿交易的原则；而政府的主要职能则体现在规定土地发展权的转让区和受让区、建立发展权的衡量标准或帮助成立发展权银行等，政府不直接参与到发展权的交易和利益的分配过程中。美国TDR的这种制度性结构充分保障了发展权交易带来的效率和交易的公平性。但就中国的TDR实践来看，无论是天津的“宅基地换房”、嘉兴的“两分两换”，还是成都的“拆院并院”、重庆的“地票交易”，本质上是地方政府通过推动农村宅基地拆迁、复垦和农民集中居住来获得建设用地指标的行动。不同地区的改革措施虽然有所差别，但主要体现在拆迁补偿水平和集中居住标准上，一些地区条件比其他地区要更优惠些而已。无论是宅基地拆迁补偿水平，还是集中居住标准，补偿安置政策基本上是由地方政府部门主导制定，即使是“浙江模式”和重庆的地票交易作为一种制度性创新而允许地方政府对土地发展权的买卖直接进行协商，中国目前的TDR实践也都普遍缺乏公共参与和讨论，作为农村集体土地所有者的村集体和实际使用者的农民在TDR实施过程中基本没有讨价还价的能力，只能被动接受地方政府在宅基地拆迁、复垦以及土地整理上的安排，农民的利益因此而受到严重损害的可能性极大。目前农村地区因宅基地拆迁而不断出现的上访和集体性事件就直接反映了中国的TDR对农民利益的变相掠夺。5 中国土地发展权转移与交易：改革方向与突破与美国等发达国家所实施的TDR相比，中国的TDR并非真正意义的市场机制下的发展权交易。笔者认为，要在中国建立一个健全的TDR机制，一是需要通过征地制度和财税体制改革，适当降低目前地方政府大规模搞各种建设的超强激励(陶然等，2009；陶然，汪晖，2009)，同时还
13需要建立一个新的政策框架，在确保农民财产权利、提升土地利用效率的基础上，给地方政府在用地指标方面新的开拓空间。这个新的政策框架需要支持：5.1 通过农地整理而不是宅基地拆迁而得到新增耕地，折抵为建设用地指标，并允许这种建设用地指标在全国范围内公开交易农地整理主要是通过对农地，包括对田、水、路、林、村综合整治，归并零散地块等措施，提高耕地质量和增加有效耕地面积。浙江省就曾经规定土地整理新增有效耕地的72%可以折抵建设用地指标。与宅基地复垦折抵建设用地指标的政策相比，“农地整理新增耕地折抵建设用地指标”政策有以下几个明显的好处：(1)农地整理的成本大大低于宅基地复垦，可避免无谓的社会资源浪费；(2)农地整理可以有效地改善农业基础设施，提高农地质量，真正对农民、农业有利，更有利于实现耕地保质保量的目标；(3)由于农地整理基本不影响农民的生活生产，反而有助于增加耕地、降低农业生产成本，因此不会产生社会不稳定因素，更不会带来大量的上访和集体性事件。如果允许在土地整理中引入折抵指标，并放开全国性的折抵指标交易市场，资源丰富的欠发达地区就有积极性、也有更多的财力投资于农地整理(卖折抵指标的收入)，农业生产的条件和农地质量会因此而得到改善，而发达地区通过向欠发达地区购买折抵指标也可以解决用地指标不足的问题；全国性折抵指标市场的建立还可以降低各地进行宅基地复垦并强迫农民集中居住来获得建设用地指标的压力。当然通过土地整理来新增耕地的缺点是新增耕地量可能会有水分，因此如何通过规范的验收程序和高科技手段来确保土地整理新增耕地的真实性是需要解决的问题。中央政府可以将这个市场的交易对象、交易量、折抵比例纳入计划管理，控制全国交易的总量，并对农地整理和指标交易加以严格的监督管理。5.2 逐渐放开宅基地包括集体建设用地的市场化交易，建立起以农户和农户集体为土地指标交易主体，政府搭建交易平台的跨区宅基地复垦指标交易市场农村宅基地是中国目前最大的一类房地产，全国有超过一半的人口和2亿多农村家庭居住在农村，据1996年的第一次全国土地地籍调查，全国农村宅基地的占地面积达到了1645．8万hm 2，占整个非农用地的68.4%(Lin and Ho,2005)。最近的一次人口普查数据表明，农村宅基地的用地总面积在2004年底已进一步增加，达到了1660万hm 2。但如此大规模的农村宅基地在当前的土地制度下，主要功能是给农民提供福利保障，而无法作为资本在市场上体现它的价值。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等
政策条例规定，“宅基地属于农民集体所有，农
民个人只拥有使用权”，而没有在开放的市场上流转、买卖宅基地的权利。经济学的基本原理和中国农村宅基地的利用现状告诉我们，在现行集
体所有制产权框架下，农民被剥夺了对宅基地的自由交易权导致了宅基地的低效利用，并引发了官民之间的利益争夺和严重的社会冲突(目前实施的宅基地换房的TDR是其中一例)，这些都已成为当前十分令人关注的社会问题。笔者认为，一个健康、有效且公平的土地发展权交易的制度设计应该允许农户和农户集体作为土地发展权交易的主体和开发商直接进行谈判与交易。笔者在全国的实地调研中也发现，当河北三河市政府在宅基地拆迁中允许村集体和开发商直接谈判、使“价高者得”这种市场化运作在宅基地拆迁过程
中得以实施之后，村民宅基地的市场价值就得到了更充分的体现，也更有效地保护了村民的权益，他们得到的拆迁赔偿也因此而更高(人均40多万元的拆迁赔偿标准)；同时，开发商也赢得了合理的利润回报；而且特别需要强调的是，引入用地者和土地所有者的谈判和协商机制也使地方政府、特别是地方国土部门避免把因土地征收而产生的所有矛盾集中在自己身上，大大降低国土部门的工作难度，政府也获得了更好的城市投资环境。笔者认为，只要在允许农户或农户集体就宅基地的开发利用直接与开发商进行谈判的同时，政府承担起规划土地发展权的转让区和受让区的土地利用空间布局、建立发展权衡量标准和规范农地验收程序等职能，就能够在宅基地的有效利用、耕地保护和维护社会公平中寻求到一个平衡点，取得村民、开发商与政府“三赢”的局面。总体来看，土地发展权转移和交易提供了一个审视我国现有耕地保护和建设用地计划管理制度的新视角，TDR在中国的实践也是一个值得学
术界和政策决策者关注的制度创新。笔者认为，
TDR对资源的有效利用和对收益的公平分配主要取决于它是如何明确界定土地发展权归属、明确权利的主体和如何搭建一个市场化的平台，以实现效率和公平兼顾的帕累托改进。考虑到中国仍
处于高速城市化的发展阶段，人口和劳动力迁移也主要是从农村向城市、从内地向沿海集中，通过建立土地整理后新增折抵指标的全国性交易平台，并渐进有序地放开建设用地复垦的市场化交易，就不仅仅有通过经济较发达城市或地区购买土地指标来保护经济欠发达的城市和地区，特别(下转第19页)土地发展权转移与交易的中国地方试验汪 晖 王兰兰 陶 然
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以重庆市为例[C].北大林肯中心土地制度改革论坛——中国土地制度改革：来自地方的创新与梳理,2010.
(上接第13页)基于城市化角度的增减挂钩政策实施研究陈 科
国有土地使用权出让合同书范文
编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载国有土地使用权出让合同书范文 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
出让方甲方_____________________________地址 ____________________________________邮码_______________电话 _______________法定代表人____________职务____________受让方乙方 ___________________________地址____________________________________邮码_______________电话_______________法定代表人____________职务 ____________第一部分 协议书第一条根据《中华人民共和国土地法》和国家有关规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同，共同遵守。 第二条甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属中华人民共和国，地下资源、埋藏物和市政公用设施均不在土地使用权出让范围。 第三条乙方根据本合同受让的土地使用权在使用年限内，依有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。 乙方在受让土地使用权范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动，应遵守中华人民共和国法律、法规，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。 第四条甲方出让给乙方的地块位于____，面积为____平方米。 其位置与四至范围如本合同附图所示。 附图已经甲、乙双方签字确认。 第五条本合同项下的土地使用权出让年限为____年，自颁发该地块的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。 第六条本合同项下的出让地块，按照批准的总体规划是建设____项目。 在出让期限内，如需改变本合同规定的土地用途，应当取得甲方和城市规划行政主管部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权登记手续。 第七条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。 乙方同意按《土地使用条件》使用土地。
论土地发展权转移与交易的“浙江模式”
论土地发展权转移与交易的“浙江模式” ——制度起源、操作模式及其重要含义 汪晖陶然 The “Zhejiang Model” of Land Development Rights Transferring and Trading --institutional origin, operational mode and its significant implications 内容提要：本文在系统考察中国建设用地计划管理模式下的土地利用指标、耕地保护指标和占补平衡目标及其对经济发达省区发展空间约束的基础上，详细介绍和总结了浙江省在土地发展权转移和交易两个维度进行的土地计划管理政策改革的系统性尝试。我们提出，存在一个一个土地发展权转移和交易的“浙江模式”，并归纳出这个模式的几个基本要点。作者认为，浙江已经进行的土地利用体制改革实践,不仅具有新制度经济学和转轨经济学层面的重要理论价值，也对我国未来耕地保护、土地跨区优化利用乃至区域经济协调发展具有非常重大的含义。 ， 关键词：土地发展权转移、土地发展权交易，浙江模式 一、引言 无论是环境污染、跨流域水资源使用，还是耕地与生态保护，乃至有限道路资源利用及车辆牌照发放，都涉及到经济学经常讨论的外部性问题。庇古（Pigou, 1932）提出，外部效应的解决可以通过政府向造成负外部性的生产者或消费者征税来解决。但科斯（Coase 1960）的意见是，在明晰财产权利的情况下，如果不存在交易成本和谈判成本，受外部性影响的各方可以通过自愿交易就资源配置达成一致意见。这种解决方式的好处是在节省（管制者）信息成本的情况下，使资源配置既能够达到帕累托最优，又能够独立于任何事先的产权安排。显然，科斯的研究是对庇古提出以征税来解决外部性这个片面观点的矫正，其含义是解决外部性问题未必需要政府的直接干预，无论是行政性干预、还是税收性干预。 自科斯发表他的著名论文以来，科斯的理论洞见越来越多地被应用于所谓的“发展权交易”的实践。比如在污染控制领域，世界各国早在上个世纪七十年代就开始尝试排污权交易的实践，排污权交易已成为当前各国最重要的的环境经济政策之一（Helfand, Berck and Tim Maull，2003）。近年来，在应对全球气候变暖趋势的努力过程中，欧盟碳排放贸易（ETS）体系也已发展成为全球最大的发展权交易市场（Chichilnisky and Heal, 1995，Stern，2008)。在土地利用和城市规划领域，也出现了以美国为发源地的土地发展权转移（TDR, Transferrable Development Rights），或所谓的土地发展权利的交易。它是指将一块土地进行非农开发的权利（实际上是整体土地产权束中多项权利中的一个部分）通过市场机制转移到另一块土地（Johnston and Madison，1997)。或者说，如果我们把在某个地块上进行如非农业开发之类的权利称为土地发展权，那么这种权利可以从权利发送（或出卖）区的地块上分离出来，并被有偿转移到权利接受（或购买）区的另一地块上，这样，权利接受区（或地块）就可以获得比原来土地利用规划确定强度更高的开发强度，而权利发送区在出售或转让发展权之后，通常会受到严格的开发限制(Tavares, 2003)。以美国为例，土地发展权交易是从20世纪70年代开始实施，到目前有30多个州采用了这一发展策略，受保护的农地、自然保护区和开放空间等多达300，000英亩（Kaplowitz et al., 2008）。近年来，欧洲部分国家
中国邮政快递的发展现状与对策研究
中国邮政快递的发展现状与对策研究 摘要 伴随着经济全球化的发展，以及中国加入WTO后承诺邮政市场的对外开放，吸引了大量竞争者进入中国快递市场，并且凭借其雄厚的物质基础、先进的管理经验和技术，抢占了中国邮政快递的部分市场份额。近年来随着电子商务的盛行，民营快递凭借其较低的价格和个性化的服务占据了部分国内快递市场，这些无疑给中国邮政快递的发展带来了巨大的压力和挑战。EMS应该如何在发挥自身优势时并弥补自身不足来同外资民营快递企业作斗争？ 本文从中国邮政快递的发展现状及优势分析，邮政快递经过近三十年的发展有着自身经营的独特优势和资源，如政府政策的支持、庞大的网络覆盖范围、实力雄厚的大企业形象赢得顾客的普遍信任、绿卡金融网为网上交易创造了条件。但是也存在着组织结构不合理，服务价格较高缺乏灵活性、市场意识薄弱，营销能力有限缺乏商业技巧、品牌意识薄弱、品牌维护管理水平落后等方面的不足。以此为EMS的发展提出建议与对策，致力于中国邮政快递更好更快的发展。 关键词: 邮政快递; 绿卡金融网; 品牌建设;
ABSTRACT With the development of economic globalization and China's accession to the WTO commitment postal markets opening tot the outside world, has attracted a large number of competitors to enter the Chinese market, and with its abundant material base, the advanced management experience and technology, grab the postal express delivery market share in China. With the popularity of e-commerce in recent years, private express with its low prices and personalized service occupied part of the domestic express market, these will give the development of Chinese postal service express delivery has brought great pressure and challenge. To compete against foreign express delivery, private express, EMS should be how to overcome the shortage of its own, play to their advantages of continue to operate? This article from the development of China's postal delivery status and advantage analysis, postal delivery after nearly 30 years of development has its unique advantages and resources, such as the government's policy support, the vast network coverage, big strong corporate image to win the widespread customer trust. But there is also the organizational structure is unreasonable, lack of flexibility service prices are higher, the market consciousness is weak, lack of marketing capabilities are limited business skills, weak brand awareness, brand maintenance and management level backward, etc. Again based on this put forward Suggestions and countermeasures for the development of Chinese postal service express delivery, so that the development of China's postal delivery better.
设计模式优缺点及应用场景整理
看完发现有不太对的地方告诉我下 各设计模式优缺点总结 1桥接模式 优点：1 将实现予以解耦，让它和界面之间不再永久绑定 2 抽象和实现可以独立扩展，不会影响到对方 3 对于“具体的抽象类”所做的改变，不会影响到客户。 缺点：1. 增加了复杂度 用途：1. 适合使用在需要跨越多个平台的图形和窗口上 2. 当需要用不同的方式改变接口和实现时，你会发现桥接模式很好用。 具体实例：跨平台的软件，不同电视机和不同的遥控器。 2生成器模式（建造者模式） 优点： 1.将一个复杂对象的创建过程封装起来 2.允许对象通过多个步骤来创建，并且可以改变创建过程 3.向客户隐藏内部的表现 4.产品的实现可以被替换，因为客户只看到一个抽象的接口 缺点： 1.与工厂模式相比，采用生成器模式创建对象更复杂，其客户，需要更多的知识领域。用处： 用来创建组合结构。 典型例子： 想不起典型例子 还是扯那个画小人，构建小人分画头，画身体，画双手，黄双脚等不同构建部分，全部放在一起构建。 3职责链模式 优点： 1.将请求的发送者和接收者解耦 2.可以简化你的对象，因为它不需要知道链的结构 3.通过改变链内的成员或调动他们的次序，允许你动态地新增或删除责任 缺点： 1.并不保证请求一定会被执行，如果没有任何对象处理它的话，它可能会落到链尾端 之外 2.可能不容观察运行时的特征，有碍于除错。 用途：
经常被使用在窗口系统中，处理鼠标和键盘之类的事件。 当算法牵涉到一种链型运算，而且不希望处理过程中有过多的循环和条件选择语句，并且希望比较容易的扩充文法，可以采用职责链模式。 1）有多个对象处理请求，到底怎么处理在运行时确定。 2）希望在不明确指定接收者的情况下，向多个对象中的一个提交请求。 3）可处理一个请求的对象集合应该被动态指定。 典型例子： 一个请求发送给前台，前台表示我无权管理，将请求传递给财务部门，财务部门再……4蝇量模式（享元） 优点： 1.减少运行时对象实例的个数，节省内存 2.将许多“虚拟”对象的状态集中管理 缺点： 一旦你实现了它，单个的逻辑实现将无法拥有独立而不同的行为 用途： 当一个类有许多的实例，而这些实例能被同一方法控制的时候，我们就可以使用蝇量模式。（这话什么意思啊，HF书上原话，是这话有问题还是我理解能力有问题?!） 具体场景： 五子棋中的黑白子，改变坐标状态(x,y)，但用同一个实体。 5解释器模式（这个模式我真没仔细看） 优点： 1．将每一个语法规则表示成一个类，方便事先语言。 2．因为语法由许多类表示，所以你可以轻易地改变或扩展此语言 3．通过在类结构中加入新的方法，可以在解释的同时增加新的行为，例如打印格式的梅花或者进行复制的程序验证。 缺点： 当语法规则数目太大时，这个模式可能会变得非常繁琐。 用途： 1．当你需要实现一个简答的语言时，使用解释器 2．当你有一个简单的语法，切简单比效率更重要时，使用解释器 3．可以处理脚本语言和编程语言 典型例子：正则表达式 6中介者模式 优点： 1.通过将对象彼此解耦，可以增加对象的复用性。 2.通过将控制逻辑集中，可以简化系统维护
协议出让国有土地使用权规范
协议出让国有土地使用权规 前言 为完善国有土地使用权出让制度，规国有土地使用权协议出让行为，统一程序和标准，加强国有土地资产管理，推进土地市场建设，根据《中华人民国土地管理法》、《中华人民国城市房地产管理法》、《中华人民国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《协议出让国有土地使用权规定》等规定，制定本规。 本规的附录A、附录B为协议出让活动中所需文本示格式。 本规由国土资源部提出并归口。 本规起草单位：国土资源部土地利用管理司，国土资源部土地整理中心，省国土资源厅，省国土资源厅，省国土资源厅。 本规主要起草人员：谬永林、冷宏志、岳晓武、雷爱先、高永、量雄、吴迪、宋玉波、牟傲风、叶卫东、钟松钇、林立淼、申亮、梅英、周旭、飞、昉。 本规参加起草人员（以姓氏笔画为序）：于世专、马尚、王薇、车长志、邓岳言、叶元蓬、叶东、任钊洪、关文荣、显祺、祥元、瑞平、朱育德、闫洪溪、严政、吴永高、吴海洋、万中、英奇、延宋、晓娟、晓斌、束克欣、玉芳、江正、肖建军、永真、国庆、林君衡、罗演广、祝军、胡立兵、胡红兵、春华、郝吉虎、高志云、徐建设、涂高坤、水龙、钱友根、梁红、黄文波、建国、洪伟、靳薇、洪嵩、成、莉华。
本规由国土资源部负责解释。 1 适用围 在中华人民国境以协议方式出让国有土地使用权，适用本规；以协议方式租赁国有土地使用权、出让国有土地他项权利，参照本规执行。 2 引用的标准和文件 下列标准和文件所包含的条文，通过在本规中引用而构成本规的条文。本规颁布时，所示版本均为有效。使用本规的各方应使用下列各标准和文件的最新版本。 GB/T 18508-2001 《城镇土地估价规程》 国土资发〔2000〕303号《国有土地使用权出让合同示文本》 国土资发〔2001〕255号《全国土地分类》 国土资发〔2004〕232号《工业建设项目用地控制指标》 3 依据 （1）《中华人民国土地管理法》 （2）《中华人民国城市房地产管理法》 （3）《中华人民国城市规划法》 （4）《中华人民国行政许可法》 （5）《中华人民国合同法》 （6）《中华人民国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 （7）《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》（中发〔2005〕3号）
城乡土地利用中的外部性与土地发展权转移
文章编号 1002-2031(2010)12-0056-06 城乡土地利用中的外部性与土地发展权转移 邓 锋 摘 要 城乡统筹背景下土地利用政策的关键是如何处理城市用地扩张与保护耕地之间的矛盾。通过分析城乡土地利用中的三类外部性和现有城乡挂钩试验的基础上,提出在大区域和都市区内进行土地发展权转移,使市场机制和土地利用规划相结合的策略。在大区域层次上,主要是进行地区间城乡挂钩指标或有关用地指标的交易;在都市区内,则是以农民集体组织为单位进行土地发展权转移的交易。 关键词 城乡统筹发展;土地政策;土地发展权转移;购买土地发展权 中图分类号 F301.0 文献标识码 A 作者简介 邓 锋(1966 ),男,汉族,重庆市人,重庆工商大学长江上游经济研究中心、旅游与国土资源学院教授,博士,研究方向为城市制度、城市经济学和房地产。 基金项目 国家自然科学基金项目(70771118)。 收稿日期 2010-03-26 修回日期 2010-06-12 一 城乡土地利用中的外部性 城乡统筹的提出是为了解决在当前我国的发展过程中,城市与农村的互动关系中存在的问题,其隐含的假设是城市和农村在城市化和经济发展中是相互影响和相互依赖的关系。从土地利用的角度看,城乡统筹背景下的土地政策的一个重点是要解决城乡间的外部性问题。城乡土地利用中的外部性的根源是我国的二元土地制度、耕地保护政策以及城市化过程中土地利用规划对土地利用的管制所造成的不同地区利益的关联与公平问题。 1.国家耕地保护政策约束下的外部性 我国现行土地利用政策中的一条红线是保护耕地。虽然对于耕地保护的必要性在学术界不无争议 [1-3] ,但现实中这一政策已经成为我国土地利用 中的刚性约束。在全国各区域快速城市化的今天,保护耕地与城市扩展之间的冲突成了地方政府面临的一大难题。如果一个地方获得了扩大城市用地的许可,就意味着另一个地方必须增加耕地面积。这正是当前实行的 城乡挂钩 试点的核心内容 [4] 。 考虑到不同地区的地方政府或农民的利益关联性,这是导致区域间土地利用的外部性的一个重要因素。 现阶段我国农村人口变动的区域特点和人口迁 总第185期 城市问题2010年第12期
我国土地所有权变迁
从辛亥革命到1949年，在中华民国的法律框架下，土地制度是在衔接清末现实和参照西方私有制基础上发展起来的“有限土地私有制”，这种土地所有权制度使农民在强化土地继承权的同时，也强化了对土地兼并的保护，从而使得丧失土地的流民、贫民和流氓无产者成为加剧社会动荡的重要原因，这也是国民政府后来丧失政权的主要经济原因之一。 1949年以来，农村土地制度先后经历了四次变革。1950年起进行土地改革，废除了国民政府实行土地私有制所形成的土地兼并，实行与传统完全一致的“耕者有其田”的农民土地“私有制”，到1952年，全国范围内土改结束。但这时的土地私有制一是“落地未生根”，二是依然是不完整的私有权。因此，1953年～1956年，在保留农民土地私有制基础上的农业互助组和初级合作社，实行农业的社会主义改造，以及1958年～1978年，土地集体所有制下的高级农业合作社和人民公社，将原属于各农业合作社的土地和社员的自留地、坟地、宅基地等一切土地，连同耕畜、农具等生产资料以及一切私有财产都强制性无偿收归集体所有，在中国社会的历史文化传统中不仅显得顺理成章，而且在社会主义公有制的旗号下的变本加厉行为，也似乎被赋予了某种社会进步意义。1979年至今，全国普遍推行家庭联产承包责任制，依然实行农村土地的集体所有，由农户家庭承包经营。 但1982年宪法规定的农村土地(包括自留山、自留地和宅基地等)属于集体所有，在法律上依然是一个边界非常模糊的概念，自上而下的省、县、乡、村行政组织，都可能依照权力大小，通过权力影响改变这个模糊的“集体所有权”边界，这种方式虽然会造成事实上的权利损害，却并不会在法律上构成明确的侵权。近年各种开发区遍地开花、农用耕地逐年减少的现实，实际上与传统的土地产权边界不清有非常重大的关系。这种权利边界不明确的土地产权安排，使得农民在面对任何一级行政组织的事实侵权行为时，都会丧失任何形式的公力救济权，甚至连最基本的私力救济行为，也常常被行政权与司法权合一的政府归结为“非法”。这样的土地产权制度安排，客观上进一步加剧了人地关系高度紧张的矛盾，同时也使得城乡二元结构矛盾持续恶化。
国有建设用地使用权出让合同2018最新版
国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通 知 现行有效国土资源部,国家工商行政管理总局国土资发[2008]86号发文日期：2008年04月29日生效日期：2008年07月01日 目录 第一章总则 第二章出让土地的交付与出让价款的缴纳 第三章土地开发建设与利用 第四章国有建设用地使用权转让、出租、抵押 第五章期限届满 第六章不可抗力 第七章违约责任 第八章适用法律及争议解决 第九章附则 国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通知（国土资发[2008]86号） 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、工商行政管理局，新疆生产建设兵团土地管理局，计划单列市国土资源行政主管部门、工商行政管理局： 为贯彻落实《中华人民共和国物权法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》，规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土资源部、国家工商行政管理总局组织制定了《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601），现予印发，自2008年7月1日起执行。国土资源部、国家工商行政管理总局2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）同时废止。
各市、县国土资源管理部门要按照《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）的要求，规范签订国有建设用地使用权出让合同，督促用地者严格履行合同。省、自治区、直辖市国土资源厅（局）要对本行政区域内各市、县签订的出让合同进行统一编号，加强对出让合同执行情况的监管。 国土资源部 国家工商行政管理总局 二○○八年四月二十九日 附件： GF-2008-2601 国有建设用地使用权出让合同 （示范文本） 中华人民共和国国土资源部制定 中华人民共和国国家工商行政管理总局 合同编号： 国有建设用地使用权出让合同 本合同双方当事人： 出让人：中华人民共和国省（自治区、直辖 市）市（县）局； 通讯地址：； 邮政编码：； 电话：； 传真：； 开户银行：； 账号：。
土地发展权的国际比较和借鉴
土地发展权的国际比较和借鉴 上传日期：2009年5月19日编辑：现代经济编辑部点击:20次 臧俊梅王蓓薜诗蓓李登月欧阳静华 (华南理工大学公共管理学院，广东广州510640) 提要：土地发展权在西方国家是一种比较普遍的权利形态，它直接关系到土地资源的使用效率及土地收益公平。了解西方国家的土地发展权制度设计与运行模式，对研究我国土地发展权制度建设问题具有重要的值。 关键词：土地发展权；发展权移转；土地用途 土地发展权在西方国家是一种比较普遍的权利形态。它肇始于20世纪40年代末的英国，代美国、法国、日本开始设置或创设相同或类似的土地发展权。按土地发展权的归属主体为或私人，这些国家的土地发展权的立法实践可分为英法模式、美国模式。 一、英国 英国是率先创建农地发展权制度的国家[1]，英国于1947年在工党执政期间制定的《城乡规》中规定：一切私有土地将来的发展权转归为国家所有，由国家独占。而私有土地的所有权（）不变。私有土地所有人或利用人如要变更为非农建筑之用，则在实行建筑之前，必须向政买农地发展权[2]。发展权的价值按变更使用后自然增涨的价值计算。英国设立土地发展权的在于建立一种对土地开发进行有效控制及“涨价归公”的机制（[3]刘明明：土地发展权的考察及其带来的启示[J]行政与法，2008（10））。其间由于保守党与共和党政见不一，该政经几次反复，有不少变化，但总的来说，通过设立发展权方式控制土地开发，确保因开发而的土地自然增值（部分）归公的基本政策手法未变。 法国的土地发展权比英国更为完备[3]。法国的土地发展权比之英国，具有两个方面的独特。一是法国对农业用地转变为城市用地的认识。法国认为，这种转变和城市化进程相伴随.而化是缓慢的，开始于不明显变化，大部分进程在无声无息中发生。农用地转为建设用地，由地产市场中不断增加的建设用地价格而悄悄地推动而发生。因此，政府应事先干预农业用地为城市用地之社会关系。法国政府通过土地优先购买权事先低价购买农业用地的土地发展权占土地增值所得；二是法国制定了密度限制之规则，对土地所有者在拥有所有权的土地上进设之权确定了一个上限。在限度之内土地所有者可自主处理，超过一定限度的建设权(土地发
我国快递业面临机遇和挑战
中国改革报/2007年/7月/3日/第004版 调查与观察 我国快递业面临机遇和挑战 刘建新张洪斌 我国快递业在加速商品流通、促进对外贸易、服务各行各业、满足居民消费、提升第三产业、扩大人口就业等方面，为国民经济做出了重要贡献，已成为推动我国社会经济发展和改善人民生活质量的一支重要的力量。当前，我国快递服务业正迎来历史上最好的发展机遇。 国家对服务业和现代物流业的重视，为快递服务业的发展提供了一个很好的政策环境。国务院《关于加快发展服务业的若干意见》(以下简称国务院7号文)中特别强调，要大力发展包括邮政业在内的面向民生的服务业，积极拓展新兴服务领域，不断培育、形成服务业新的增长点。这为快递服务业带来了难得的发展机遇。 国家邮政体制的改革和改革方案逐步到位，为快递服务市场的健康发展提供了体制保证。按照《国务院邮政体制改革方案》和国务院对国家邮政局职责、机构和人员编制的“三定方案”规定，今年1月29日，国家邮政局在政企分开的基础上，重组成为国家邮政监管机构，中国邮政的改革进入了实质性阶段。随着独立的邮政监管机构的成立，行业发展的指导思想和政策也正在发生变化，这为我国邮政和快递服务业的健康发展提供了体制上的保证。 我国经济的高速增长，为快递服务业提供了巨大的市场空间。经济总量的增长，必然带来经济活动和信息交流的增加，对快递服务的需求将越来越大。经济全球化使各国经济更加紧密联系在一起，跨国公司大举进入中国，我国的国际经济贸易保持较快的增长，这也为快递服务业提供了不断扩大的市场需求。未来几年，我国快递服务业必将呈现蓬勃发展的态势。 我国快递服务业发展仍然面临严峻的挑战，正进入一个发展和转折的关键时期，这主要表现在以下三个方面。 有关的法律法规和管理体制落后于快递业的发展形势。《邮政法》修改历时8年，迟迟未能出台，快递经营至今尚缺乏明确的法律依据。邮政普遍服务与快递服务未能合理的划分开来，邮政普遍服务机制尚未建立，邮政体制改革需要进一步推进。国家对快递的定义、范围、行业属性没有明确的界定，市场主体的归属和身份难以准确识别。没有全国统一的快递管理办，法，行业标准缺失，行业管理处于比较混乱的状态，消费者的权益难以得到充分的保障。中介组织缺位，一些地方的快递企业自发筹备的行业协会一直未能获批，国家一级的行业协会尚未成立，行业缺乏自律，处于无序竞争状态。快速业务涉及到的航空、铁路、交通、邮政、海关、工商等相关部门间的协调机制不健全，企业的实际问题不能得到及时解决。这些都对快递业的健康快速发展形成了严重阻碍，需要尽快转变，进一步完善。 不同所有制企业的政策待遇不同，国内快递企业的整体实力较弱。国有、外资和民曹快递企业的政策待遇各不相同，不同性质的市场主体一直处于不平等竞争状态，特别是充满活力的民营快递企业，不但未能争取到平等的政策待遇，还长期处于受打压的状态，使得企业难以进一步发展壮大。此外，国内快递企业的整体实力与国外快递公司存在很大差距。中国的国际快递开始于1979年，国内快递开始于1984年，中国的国际快递几乎为四大怏递公司所垄断，服务水平与国外没有任何区别，中国的国内快递却相当落后。中邮速递公司袁国利总经理认为，国内快递企业至少还存在以下四个方面的不足：一个是机制体制问题，二是网络速度问题，三是技术和人才问题，四是服务不稳定。 国外的快递物流企业加快了进人中国市场的步伐，产业格局面临转型。2005年12月11日起，国外企业可独资经营国际快递，此后跨国快递企业加快了在中国的部署，大量并购国内快递企业，
几种常见的教学设计模式及其比较
几种常见的教学设计模式及其比较 教学设计理论是在其他相关学科理论如学习理论、教学理论、传播理论、系统理论等研究的基础上建立并发展起来的。但是，更为重要的是进一步扩展到实践应用的领域，用正确的理论指导实践。许多教学设计专家把教学设计的理论应用到实践中，形成一系列过程设计模式。这些模式一方面综合了理论与技术等各方面的因素，另一方面简化了复杂的教学理论以及教学过程各要素之间的关系，因此，设计过程模式也成为教学设计理论的重要组成部分。 传统教学设计观念把教学设计过程看作纯粹是个人经验的产物，缺少一定的理论基础。现代教学设计模式则已经跳出这种传统框架，反映了现代教学设计理论与实践的状况，重点不再限于描述教学设计的具体步骤，而成为连接理论研究与实践操作之间的桥梁，其主要功能是便于教学理论在教学设计中的运用。 教学设计在实践上大致经历了四个不同阶段，体现了不同的教学理念。第一阶段把教学设计看成是应用科学。以行为主义心理学为基础，认为任何学习的结果都是由一系列预先设置的学习目标所导致，教学设计的主要任务就是把学习分解成各种类型的行为目标，根据这些行为目标选择适当的媒体和方法，为教学提供一种可行的教学序列。其倡导者大多是心理学家，如斯金纳、梅格、加涅等。第二阶段倾向于用美学的方法对教学进行设计，重视美学形式对学生的影响，强调用美学效果吸引学习者的兴趣。其倡导者是一些富有创造性的媒体制造者。这一阶段人们已经认识到教学中学习者情感尤其是兴趣的发展。第三阶段教学设计侧重于解决问题的方法和过程。主张教学设计不应该根据预先确定的目标制定机械的教学步骤，因为学习并不都是像行为主义学习理论描述的那样可以通过简单的刺激-反应过程进行。学习应通过学习者自行探究和解决问题而进行，因而强调设计的探究、协作和创造性。这种教学设计过程确立了更为复杂的学习目标，以使学习者成为可以解决问题的探究者。第四阶段，教学设计强调学习是一个动态的建构过程。尤其是进入九十年代以来，教学设计者和教师们逐渐意识到学习往往是个人的事情，学习是否成功与学习者先前已有的知识和经验有关，而且学生获取知识和经验的范围不断增加和扩展，更新和变化的速度也大大加快。教学设计目的不再是建立一系列学习步骤，更重要的是帮助学生建构自己的知识和世界。教学设计者和教师分别变成了学习背景的设计者和说明者。 以上可以看出教学设计过程模式的总的发展趋势是由原来的单一的应用科学形式转向了多样性的综合化形式。但不论怎样变化，教学设计过程都必须清楚地解决四个基本问题，一是学习者的特点是什么？二是教学的目标是什么？三是教学资源和教学策略是什么？四是怎样评价和修改？对这四个基本问题的处理和展开发生不同，就形成了众多的教学设计过程模式。 1．迪克—凯瑞的系统教学设计模式 迪克—凯瑞（W. Dick & L. Carey）的教学设计过程模式最为突出，是典型的基于行为主义的教学系统开发模式，该模式从确定教学目标开始，到终结性评价
浅析我国土地发展权的归属
龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/e86641075.html, 浅析我国土地发展权的归属 作者：陈彤 来源：《科学与财富》2019年第21期 摘要：随着我国改革开放的深入，全面建成小康社会进入攻坚阶段，我国农民利益的保 护需要得到更加的重视。土地发展权作为能够带来增值收益，提高利用效率的土地处分权利制度，目前在我国仍处于空白状态。尤其是农地发展权是提高农民权益的重要权利，现阶段以及将来如何配置都是关系农民利益的核心问题。本文将通过对西方国家土地发展权制度的发展及特点来探讨适合我国土地发展权归属制度应如何设置。 关键词：土地发展权；集体经济组织；农村土地； 一、土地发展权的概念 土地发展权来源于英国1947年的《城乡规划法》，后来美、法等国也出台法律设立和解决土地发展权问题。而我国学界目前仍未对土地发展权达成一个统一的观点。在我国学界关于土地发展权有狭义和广义之说。狭义的土地发展权说认为土地发展权是一种农地可转为建设用地进行开发利用或在土地上兴建建筑改良物的权利；而广义的土地发展权认为除狭义的发展权含义之外，还包括因土地利用强度提高而获得更多利益的权利。广义说是我国学界正在成为主流的观点，即土地发展权是土地利用用途和性质以及土地集约程度某一方面改变带来的权利。 二、英美法国家土地发展权利的特点 英国的土地发展权始于1947年的《城乡规划法》，为了应对土地权利人对私有土地的开发过程中造成的一系列严重问题，英国在《城乡规划法》中土地发展权国有化以限制私有土地的过度开发，土地权利人仍享有土地的所有权，但是必须按照原有用途利用土地。变更土地用途只能通过向国家申请并缴纳一定的开发税，而基于土地用途变更产生的增值收益则由国家和土地权利人之间进行分割；与之相反，美国的土地发展权则是归于土地所有者。为了解决本国苛刻的土地用途管制制度带来的不同类型土地之间的利益失衡，美国政府建立起了土地发展权的交易制度。美国的土地发展权制度将本国土地划分为受限制开发区和可开发区。受限制开发区通常为一些未充分开发区域，例如自然环境脆弱区等，而土地可开发区则是城市中心区或者城郊地带。所有类型的土地所有者都享有土地发展权，但不同类型的土地有不同的开发强度等级，土地所有者需要在政府划定的等级下开发利用土地。同时，土地可开发区所有者可支付一定价格获得受限制开发区土地的土地发展权，并将两类土地的开发强度相叠加；法国的土地发展权制度则包含了“法定密度极限”和“土地干预区”制度。对于这两种制度中的土地发展权利归属，法国设置了两类不同的主体。在“法定密度极限”中，被开发土地的开发者拥有建设权上限指标内的土地开发自主权，然而对于超过该上限的开发权，则归属于国家，国家可以选择将這部分指标保有或者出卖给开发者；“土地干预区”制度则是在保护土地所有者的土地开发权基础
国有土地使用权出让合同范本(完整版)
合同编号：YT-FS-8782-73 国有土地使用权出让合同 范本(完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
国有土地使用权出让合同范本(完整 版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 出让方：_____（以下简称甲方）； 受让方：_____（以下简称乙方）。 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国家及地方有关法律、法规，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。 第一条甲方根据本合同出让土地使用权，所有权属中华人民共和国。国家和政府对其拥有法律授予的司法管辖权和行政管理权以及其他按中华人民共和国规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属土地使用权出让范围。 第二条甲方以现状（或几通一平，注：根据具
体情况定）出让给乙方的宗地位于_____，宗地编号_____，面积为_____平方米。其位置与四至范围及现状（或几通一平）的具体情况如本合同附图所示。附图已经甲、乙双方签确认。 第三条本合同项下的土地使用权出让年限为_____年，自领取该宗地的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。 第四条本合同项下的宗地，按照批准的总体规划是建设_____项目。（注：根据具体项目、用途情况定） 在出让期限内如需改变本合同规定的土地用途和《土地使用条件》，应当取得甲方同意，并依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权登记手续。 第五条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。 第六条乙方同意按合同规定向甲方支付土地使
中国邮政业发展趋势展望
中国邮政业发展趋势展望 一、中国邮政业发展现状 当前，我国邮政业发展进入了历史上最好的时期。邮政行业通过改革释放了巨大的生产力，全行业保持持续快速发展态势，发展质量水平稳步提高。邮政企业服务民生和经济社会发展的基础性作用逐步增强，快递业又成为中国经济的“黑马”，整个行业面貌发生历史性变化，中国特色邮政事业迈出新的步伐。从我国邮政业2013年的发展情况来看，它主要呈现以下几个特征： 1.邮政经济发展稳中向好 2013年，按邮电分营前同比计算，中国邮政集团完成业务总收入达2547亿元，同比增长12.34%。其中，邮政企业完成收入1055.8亿元，同比增长8.37%；速递物流公司完成收入289.8亿元，同比增长2.68%；邮储银行完成收入1440.2亿元，同比增长13.7%；中邮保险完成收入240.6亿元，同比增长55.2%。从发展情况来看，邮务类板块实现创新发展，速递物流板块业务结构进一步优化，金融板块实现健康发展，邮政经济发展总体呈现稳中向好的态势。 2.邮政服务领域不断拓展 为了更好地服务社会、服务民生，中国邮政加快构建邮政综合服务平台。到目前为止，累计建成22.2万个便民站、12.5万个分销直营店和加盟店、10.5 万个村邮站和6455座信息化报刊亭，设立2.5万个社区委办代投点、3.2万个国内小包自提点，布放ATM（CRS）3.5万台。通过综合服务平台建设，邮政的服务领域从传统邮政服务拓展到信息传递、物品流通、文化服务、金融服务、保险服务、便民服务以及惠农服务、普惠金融服务等与民生休戚相关的公共服务领域。邮政服务领域不断拓展，充分发挥了邮政在服务民生和经济社会发展中的重要作用。 3.快递服务持续快速发展 目前，快递市场共有8000余家不同所有制企业依法公平竞争，呈现多种所有制并存、多元主体竞合、多层次服务共生的快递市场发展格局。近年来，我国快递服务获得持续快速发展，快递行业正进入良性发展的轨道。从2006年到2012年，快递业务量由10亿件增长至57亿件，翻了两番半，年均增幅达到33.7%。2013年快递服务在前几年高速发展的基础上又实现飞速发展，快递业务量累计
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院第55号令)
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号令） 第三章土地使用权转让 第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 第二十条土地使用权转让应当签订转让合同。 第二十一条土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。 第二十二条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
中华人民共和国土地管理法实施条例 （国务院令第２５６号） 第五章建设用地 第十九条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。 第二十条在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，按照下列规定办理： （一）市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府。 （二）有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。 （三）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。 在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内，为实施
中国邮政物流的现状与发展建议
中国邮政物流的现状与发展建议 1我国邮政物流业的现状 1.1中国邮政的的现状 我国的物流产业与国外发达国家相比，不论是实施、技术、装备水平以及专业人员和管理水平都要落后。作为我国物流产业的一份子——邮政物流，经过近百年的建设和实践已形成了自己的庞大网络，包括物流运输网、信息网金融网。这三网构成了邮政开办物流业务的基础和优势，形成了沟通城乡、覆盖全国、联系全世界，集水陆多种运输手段和投递方式于一体的散集失立体实物传输网。该网由三大部分组成；物流配送中心、运递线和服务平台终端。——物流配送中心。中国邮政现已拥有多个大中型物流配送中心，其中，一级7个，分别是北京、上海、广州、西安、沈阳、武汉、基本覆盖了中国的各个地区域；二级有70个；三级有124个。中国邮政拥有7万多个4终端，已与150个国家和地区保持联系和发展业务关系，物品可通达世界各地，特快专递通达120个国家和地区。——运递线。中国邮政拥有四通八达的干线运递网和庞大的投递队伍，还拥有自己的邮政航空公司，共有飞机13架，以上海为集散中心，形成覆盖全国的网路系统，连接14个省116个城市的高速运营网。 ——服务平台终端。构建终端服务平台的要素四、建立开放式邮政和电信运营商合作模式1、资金合作资金的合作对于建立合作伙伴关系的两个企业来讲是一种极其有效的合作方式。邮政的邮政储蓄一直是邮政内部经济效益比较好的一个业务，邮政随着邮储的不断发展，资金规模不断的扩大。但是国家对于邮政“只存不贷”的储蓄规则使得邮政一直没有权利进行投资。但是随着邮政的发展，邮政渐渐有了将邮政储蓄、邮政管理和邮政业务分别管理的迹象，随着国家已经渐渐放开对于邮储制度的管制，未来邮政和电信运营商关于资金方面的合作存在着很大的实现可能性。2、业务合作对于邮政和电信运营商来说，在业务和服务等方面都存在着很多不同程度的短缺的地方。运用各自的优势，实现优势互补，培育各自新的经济
土地使用权取得方式的法律制度
提醒：房地产开发企业取得国有土地使用权的法律途径有：出让、划拨、转让。 一、以出让方式取得国有土地使用权 1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。 3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。 （一）以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权 招标拍卖挂牌出让土地使用权范围：
（1）供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地； （2）其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的； （3）划拨土地使用权改变用用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； （4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的； （5）出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。 （二）以协议方式取得国有土地使用权 （1）协议出让国有土地使用权范围 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况： A、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的； B、原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地计划决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；