某小区物业费测算及报价
副本
报价文件
项目名称：*********物业服务政府采购项目
项目编号：*********
标项序号：一
投标人（加盖公章）：*********
投标人代表签名：
目录
目录 (1)
一、投标函 (2)
二、投标报价明细表 (3)
三、物管费支出汇总表 (5)
四、物业费支出分项明细表 (6)
四－1 开办物资 (6)
四－2 拓荒费用 (10)
四－3 前期介入服务人员费用 (11)
四－4 交付后人员配置 (12)
四－5 交付后综合费用明细 (13)
一、投标函
二、投标报价明细表
标项：一金额单位：元
序号名称规格型号及参数数量单位单价总价备注
1 前期开办费1381983
计算方式：1.1+1.2+1.3+1.4
1.1 开办物资详见附件四－1
374272 ㎡1.2 445302
1.2 开荒保洁详见附表四－2 0.8 315000
1.3 前期服务详见附表四－3 1.0 369431 含秩序维护、保洁、成品保
护、分户验收、资料管理等
1.4 物业管理办
公用房装修
按250元/㎡1009 ㎡250.0 252250
含大堂、门卫室、卫生间等
物业使用区域
2 装修垃圾清
运
按250元/户3101 户229.4 711292 单价按入住率72.5%折算
3 地上住宅建
筑面积
详见下述351565 ㎡0.058 14653916 计算方式：3.1+3.2
3.1 多层物业费物管费(㎡.月）：1；
能耗(㎡.月）：0.2；
车位服务费(㎡.月）：0.24
35645 ㎡0.045 1147199 根据乙级标准带电梯1.3；
不带电梯0.9，上下浮动
20%；物管费单价按整体
入住率72.5%比例折算；
3.2 高层物业费物管费(㎡.月）：1.28；
能耗(㎡.月）：高层0.4；
车位服务费(㎡.月）：0.24
315920 ㎡0.059 13506717
4 非住宅类地
上建筑面积
物管费(㎡.月）：1.3；
能耗(㎡.月）：0.2
车位服务费(㎡.月）：0.24
21698 ㎡0.058 906108 交付时即按全额收取
5 其他车位费用按地上收费面积分
摊，包含于3、4项物管费中
合计总价（￥）17653299 大写：壹仟柒佰陆拾伍万叁仟贰佰玖拾玖元整
投标人（加盖公章）：*********
投标人代表（签名）：
日期：****4月29日
备注：
1、投标报价明细表合计总价应与投标函中的“投标总价”相一致，不一致时，以投标函中投标总价为准。
2、“投标报价明细表”为多页的，每页均需由投标人代表签名并加盖投标人公章。
3、“投标报价明细表”以标项为单位填写。此表在不改变格式内容时，可自行制作。
4、“投标报价明细表”所填内容按招标文件采购需求中招标一览表内容为准。漏报的视同已包含在投标总价内。有重大缺项的将作无效标处理。
5、地上住宅建筑面积351565㎡，单价0.058 ㎡/元/天，总价14653916 元，占总服务费94%。
6、非住宅类地上建筑面积21698㎡，单价0.058 ㎡/元/天，总价906108 元，占总服务费6%。
投标人（加盖公章）：*********
投标人代表（签名）：
日期：****4月29日
三、物管费支出汇总表
标项：一金额单位：元
序号支出项目占比月金额
（元）
首年金额
（元）
次年金额
（元）
备注
1 前期开办费7.83% 115165.3 1381983 详见收入汇总1项
2 装修垃圾清运费 4.03% 59274.
3 711292 详见收入汇总2项
3 员工工资福利54.96% 387526.6 4650319 5051242
4 办公费和装备旧费 1.35% 9931.2 11917
5 119175
5 社区文化活动费0.27% 2000.0 24000 24000
6 绿化费用 3.00% 44065.1 0 528781
7 清洁卫生费 2.53% 19015.4 218185 228185
8 公共水电设备维护费0.28% 1987.9 23855 25955
9 特种设备运行维护费 2.18% 32027.5 0 384330
10 公共能耗费11.38% 83712.6 1004551 1004551
11 保安管理费0.14% 1065.6 12787 12787
12 法定税金 6.00% 44133.2 529599 529599
13 不可预见费 1.00% 7355.5 88266 88266
14 村委协调员费用 4.53% 33333.3 400000 400000
15 物业公司酬金0.52% 3850.6 46207 46207
合计100.0% 844444 9210220 8443079
二年费用合计17653299
投标人（加盖公章）：*********
投标人代表（签名）：
日期：****4月29日
四、物业费支出分项明细表
四－1 开办物资
标项：一金额单位：元
序号设备名称单位数量参考单
价
金额
折旧
月数
月折旧
金额
备注
一综合部工具物资221800 7731.22
1 办公桌椅套7 1500 10500 60 175.00 经理1套、财务2套，各主管共3套；设备房1套，综合办公5套
2 客服接待台（桌
椅）
套 1 1000 1000 60 16.67 根据服务中心格局确定
3 会议室桌椅套 1 3000 3000 60 50.00
4 洽谈室沙发茶几套 1 2000 2000 60 33.33
5 更衣柜只
6 400 2400 60 40.00
6 立式文件柜套 6 500 3000 60 50.00 经理1，工程2、客服（二级财务）
3、秩序1，综合3
7 台式电脑台 6 3000 18000 60 300.00 经理、经理助理各1，财务2台，
综合办公5台，
8 笔记本电脑台 1 5000 5000 60 83.33
9 投影仪台 1 4000 4000 60 66.67
10 U盘个 3 100 300 60 5.00
11 电话机台 6 100 600 60 10.00 经理1，客服2，二级财务1，综
合办2
12 复印打印一体机台 1 3000 3000 60 50.00
13 考勤机（指纹）台 1 500 500 60 8.33
14 保险箱只 1 800 800 60 13.33
15 报刊架套 1 200 200 12 16.67
16 吸尘器台 1 1000 1000 60 16.67
17 塑封机台 1 400 400 60 6.67
18 微波炉台 1 1000 1000 60 16.67
19 洗衣机台 1 2500 2500 12 208.33
20 室外告示牌只15 20 300 36 8.33
21 有架培训白板个 1 280 280 36 7.78
22 计算器只 6 40 240 60 4.00
23 电风扇台 4 165 660 36 18.33
24 取暧器台 4 300 1200 12 100.00
25 钥匙箱只 4 300 1200 24 50.00
26 时钟只 3 120 360 12 30.00
27 纸篓个8 20 160 12 13.33
28 饮水机台 4 150 600 24 25.00
29 货架组 5 200 1000 36 27.78
30 服装套440 300 132000 24 5500.00
31 雨靴及雨衣套40 100 4000 36 111.11
32 床上用品套30 300 9000 24 375.00
33 脸盆、热水瓶等套30 60 1800 24 75.00
34 铁床架套24 200 4800 60 80.00
35 公司宣传标识套 1 5000 5000 36 138.89 二工程部工具13488 339.11
36 1.5米铝合金梯套 3 400 1200 60 20.00
37 3米铝合金梯套 2 500 1000 60 16.67
38 8米铝合金梯套 1 2000 2000 60 33.33
39 保险带及配件套 3 100 300 36 8.33
40 手电钻把 2 500 1000 36 27.78
41 手提式角向砂轮
机
把 1 662 662 36 18.39
42 手动管道疏通机套 2 200 400 36 11.11
43 便携式工具箱只 4 70 280 36 7.78
44 多用工具套 4 200 800 36 22.22
45 手锯把 3 30 90 36 2.50
46 潜水泵台 2 600 1200 36 33.33
47 直角尺个 2 30 60 36 1.67
48 钢板尺个 2 30 60 36 1.67
49 翻斗车辆 1 400 400 36 11.11
50 充电式手电筒只10 150 1500 36 41.67
51 安全帽顶20 50 1000 36 27.78
52 黄油枪把 2 100 200 12 16.67
53 台虎钳台 2 200 400 36 11.11
54 烫管器套 2 100 200 36 5.56
55 电烙铁只 2 28 56 36 1.56
56 大活动扳手套 2 120 240 36 6.67
57 大管子钳把 2 150 300 36 8.33
58 木榔头只 3 10 30 36 0.83
59 玻璃胶枪把 2 25 50 36 1.39
60 铁铲把 4 15 60 36 1.67 三秩序维护部工具128530 2637.94
61 遮阳伞把 4 800 3200 24 133.33
62 迎宾台个 2 2000 4000 60 66.67
63 立式围栏、护板个 3 400 1200 36 33.33
64 对讲机(含附件) 只18 900 16200 36 450.00 项目经理1台，秩序维护队长1台，班长2台；门岗4台，前台1台，维修1台，消监控1台，巡逻6台，
备用1台
65 消防专用扳手把 2 25 50 36 1.39
66 消防靴套10 200 2000 24 83.33
67 消防点战斗服套10 600 6000 36 166.67
68 橡胶警棍把15 100 1500 36 41.67
69 应急灯把16 45 720 24 30.00 高配1、消监控4、综合办3、工程办3，巡逻2、备用3、
70 保安应接伞把15 40 600 24 25.00
71 防毒面具套10 500 5000 36 138.89
72 巡更系统套 1 60 0.00 根据项目情况配置，价格待定
73 巡逻电动车辆15 2500 37500 60 625.00
74 四轮治安巡逻车辆 2 25000 50000 60 833.33
75 自行车辆 2 280 560 60 9.33
四保洁绿化部工具81484 2426.25
76 垃圾桶个400 150 60000 36 1666.67
77 尘推架套20 65 1300 12 108.33
78 尘推罩把20 35 700 12 58.33
79 拖把把20 15 300 12 25.00
80 小扫帚把50 6 275 3 91.67
81 橡胶手套套20 10 200 12 16.67
82 厕刷个8 5 40 12 3.33
83 马桶吸盘个 5 12 60 3 20.00
84 小喷壶个20 8 160 12 13.33
85 云石铲刀把15 15 225 12 18.75
86 水桶个15 10 150 24 6.25
87 簸箕个20 6 120 12 10.00
88 毛巾条40 8 320 12 26.67
89 推水器个 2 15 30 24 1.25
90 外围防风灰斗套20 45 900 24 37.50
91 外围大扫帚把 6 4 24 12 2.00
92 玻璃刮刀个20 30 600 24 25.00
93 抹水器个15 20 300 24 12.50
94 10米加长伸缩杆根 5 150 750 36 20.83
95 清洁车部 2 2200 4400 60 73.33
96 洗地机部 1 8000 8000 60 133.33
97 打药机台 2 300 600 36 16.67
98 绿篱机部 1 680 680 60 11.33
99 割草机台 1 900 900 60 15.00
100 除草工具套 3 150 450 36 12.50
合计445302 13134.53
投标人（加盖公章）：*********
投标人代表（签名）：
日期：****4月29日
四－2 拓荒费用
标项：一金额单位：元
职务职级人数天数日薪意外险拓荒
工具
金额备注
拓荒人员员工级70202205050315000 总计70 315000
投标人（加盖公章）：*********
投标人代表（签名）：
日期：****4月29日
四－3 前期介入服务人员费用
标项：一金额单位：元
职务职级人数月薪社保/意外
险
福利加班费6月金额备注
项目经理经理级 1 6500 723.1 200 14846
综合管理员主管级 2 3800 723.1 200 18892
秩序维护队长主管级 1 4200 723.1 200 10246
秩序维护员员工级20 2600 50 200 200 122000 超时加班费用工程维修主管主管级 1 4200 723.1 200 10246
分户验收人员员工级28 3000 50 200 200 193200 超时加班费用总计53 369431
投标人（加盖公章）：*********
投标人代表（签名）：
日期：****4月29日
四－4 交付后人员配置
标项：一金额单位：元职务职级人数月薪月金额首年金额次年金额备注
一、综合客服部15 47100 565200 621720
项目经理经理级 1 6000 6000 72000 79200
综合管理员主管级 4 3500 14000 168000 184800
会计兼客服主管主管级 1 3500 3500 42000 46200
二级财务兼出纳领班级 1 2800 2800 33600 36960 客服领班级8 2600 20800 249600 274560
二、秩序维护部57 160100 1921200 2113320
秩序维护主管主管级 1 4500 4500 54000 59400
秩序维护班长领班级 4 3200 12800 153600 168960 监控岗领班级 6 2700 16200 194400 213840
形象岗员工级24 2800 67200 806400 887040 四个出入口，每岗2人；
24小时值班
巡逻岗员工级22 2700 59400 712800 784080
三、设施维修部 3 11500 138000 151800 工程维修主管主管级 1 4500 4500 54000 59400 综合维修工员工级 2 3500 7000 84000 92400
四、保洁绿化部35 79450 953400 1048740 保洁主管主管级 1 3500 3500 42000 46200 绿化技工领班级 1 2750 2750 33000 36300 绿化工员工级 2 2500 5000 60000 66000
保洁员员工级31 2200 68200 818400 900240
合计110 0 298150 3577800 3935580
两年共计柒佰伍拾壹万叁仟叁佰捌拾元整7513380
投标人（加盖公章）：*********
投标人代表（签名）：
日期：****4月29日
四－5 交付后综合费用明细
标项：一金额单位：元序号项目月金额首年金额第二年金额说明
一员工工资社保福利
费（小计）387526.60 4650319 5051242
1 员工工资298150.00 3577800.00 3935580.00 次年人工费用上涨10%
2 加班费12100.00 145200.00 159720.00 全年11个法定节假日，3倍计，总人数×60%×
200元×11节÷12月
3 社会保险49924.60 599095.20 599095.20 养老保险：2688×14%=376.3
医疗保险：2688×9.5%=255.4
生育保险：2688×0.7%=18.8
失业保险：2688×1.5%=40.3
工伤保险：2688×1.2%=32.3
按60%缴纳共计：723.1×总人数×60% 其余交意外险50元/月
4 福利费23852.00 286224.00 314846.40 按国家规定工资总额的14%（工作餐、防暑降
温费、年节福利），此处按8%计算
5 培训费3500.00 42000.00 42000.00 包含消防演练等各种培训及消防管理员、保安等
人员培训、考证等
二办公费（小计）9931.22 119175 119175
1 宽带费200 2400 2400
2 固定电话费500 6000 6000
3 办公用品费500 6000 6000
4 招待费500 6000 6000
5 办公水电费500 6000 6000 含饮用水
6 办公设备折旧费7731.22 92774.6
7 92774.67 详见开办物资清单
7 服装费折旧费0 0 0 服装费用列入开办物资，折旧费已包含于办公设
备折旧费中；
三社区文化活动
（小计）2000 24000 24000
1 社区活动费1000 12000 12000 分四次，3000元/次*4次/12月
2 节日装饰费1000 12000 12000 分四次，3000元/次*4次/12月
四绿化管理费44065.07 0.00 528781.00
1 绿化维护费43665.07 0.00 523980.80 维保期，首年不计,次年起按总建筑面积*35%*4
元/方*年；
2 劳保用品费150 0 1800 维保期，首年不计,次年起按50元/月×绿化员工
人数
3 绿化工具维护费250 0 3000 维保期，首年不计，次年起割草机，绿篱机等维
修费用按3000元/年预测
五清洁卫生费（小计）19015.43 218185 228185
1 劳保用品费1550 18600 18600 50元/月×保洁员工人数
2
日常消耗
工具购置费1550 18600 18600 50元/月×保洁员工人数
3 清洁工具折旧费2426.25 29115.00 29115.00 详见开办物资清单
4 消杀费998.06 11976.70 11976.70 按总建筑面积×40元/万㎡*月*8月/12月
5 清洗水箱及水质检
测费用416.67 5000.00 5000.00 消防水箱一年一次；5000元/次
6 垃圾清运费11241.13 134893.50 134893.50 按每户60元/年；按总户数的72.5%计
7 化粪池清掏费833.33 0.00 10000.00 5000元/次*2次/年,首年入住率低免清掏，次年
起需清掏
六公共水电设备维护
费（小计）1987.92 23855 25955
1 住宅楼宇对讲及楼
道灯用电、灯泡耗500.00 6000 6600 第二年损耗为上年度1.1倍
损
2 消防应急灯维修费150.00 1800 1980
3 消防系统日常维护
及消耗300.00 3600 3960
4 设备、道路、亮化
等维修费800.00 9600 10560
5 设施工具折旧费237.92 2855 2855 详见开办物资清单
七特种设备运行维护
费（小计）32027.50 0 384330
1 电梯年检费5920.83 0 71050 维保期，首年不计；次年起按总数×1225元/年;
按58台预估；二期未交付无年检费用
2 电梯维保费20300.00 0 243600 维保期，首年不计；次年起按总数×350元/月
3 电梯日常维修4640.00 0 55680 维保期，首年不计；次年起按总数×80元/月
4 消防设施年检费666.67 0 8000 首年维保期不计，次年起按8000元/年预估
5 避雷设施年检费250.00 0 3000 首年维保期不计，次年起按3000元/年预估
6 高配工具年检费250.00 0 3000 首年维保期不计，次年起按3000元/年预估
八公共能耗费
（小计）83712.60 1004551 1004551
1 公共照明电费2000 24000 24000
2 停车场管理系统及
照明用电5000 60000 60000
3 景观用水、电2000 24000 24000
4 闭路监控室用电6000 72000 72000
5 电梯能耗68712.60 824551.20 824551.20 按高层面积0.3元/㎡预估，入住率72.5%折算
九保安管理费
（小计）1065.58 12787 12787
1 装备费折旧费865.58 10387.00 10387.00 详见开办物资清单
2 低值易耗品200 2400 2400
十税金、不可预见费
及管理费（小计）88672.74 1064073.00 1064073.00
1 法定税金44133.25 529598.97 529598.97 营业收入*合计税率为6.0%
2 不可预见费7355.54 88266.50 88266.50 按总营业收入的1%
3 村委协调员费用33333.33 400000 400000 按40万/年
4 物业公司酬金3850.62 46207.44 46207.44 按总物管费营收0.59%计第一~十项总计67000
5 7116945 8443079
两年费用总计15560024 壹仟伍佰伍拾陆万零贰拾肆元整
投标人（加盖公章）：*********
投标人代表（签名）：
日期：****4月29日
物业费测算模版
物业费测算模版
规划建设净用地面积32389.63 平方米 3.2万 总建筑面积172006.91 平方米 17万 地上建筑面积118038.02 平方米 11.8万 其中：电梯住宅建筑面积114938.02 平方米 11.5万 架空层建筑面积1783.65平方米 小区服务用房建筑面积659.21平方米 物业管理用房建筑面积657.14平方米 地下建筑面积53968.89 平方米 5.4万 其中：地下停车场建筑面积46326.08平方米 地下物管用房工具2686.16
间建筑面积平方米 地下设备用房建筑面积2095.69平方米 非机动车库建筑面积2860.96平方米 绿地面积9674.78 平方米 1万 建筑密度21.1% 容积率 4.5 绿地率35.7%。 建筑物3幢；6个单元 机动车停车位1370辆其中：地下停车位1356辆地面停车位14辆住户846户中控室1间 车行出入口2个
人行出入口2个（与车行出入口共用） 电梯数量18台（均按25层站计） 物业管理服务收支测算及说明 一、测算总述 本项目规划建设净用地面积32389.63平方米，总建筑面积172006.91平方米，地上建筑面积118038.02平方米，地下建筑面积53968.89平方米，其中电梯住宅建筑面积114938.02平方米测算： 二、法规的依据 国家《物业管理条例》 《广东省物业管理条例》及实施细则 三、经费测算的原则 遵循物业管理行业特点的原则 物业管理行业属保本微利的服务性行业，本测算客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，物业公司的酬金以成本的10%计算。 服务水平与管理费用相配比的原则：本项目管理服务标准与管理服务运作机制、模式、特点
物业服务费用测算技术报告(详细)
附件一： 物业服务费用评估技术报告 一、物业项目基本情况 （一）项目综合经济技术指标 表一主要技术指标 序号指标名称单位指标 25850.33（产权登记面积） 总建筑面积㎡ 26821.07（全部建筑面积） 地上建筑面积㎡19011.14 其中 地下建筑面积㎡7809.93（含人防面积851.79） 二、物业服务费用测算方法说明 根据该项目特点，以实际状况为基点，以北京市住宅物业服务四级标准为参考基准线，部分项目根据商业物业特点运行标准有所提高。参照物业管理方案，比较周边及同类型物业区水平，采取成本运行法实施本项目的物业费评估。（详见物业费汇总表）（一）成本运行法评估： 1. 明确物业费评估项目内容（详见物业费各项说明） 评估费用构成的第一步是明确各项收费的内容，本项目共将收费按文件要求分为11大项，在每项内明确所含的内容，而其中的内容又进行细化到子项核算指标。以这些子项指标为构成配置的依据进行分别测算，使之基本上达到分项明确、内容清晰、指标有序、测算有据的评估的基本框架。
2. 对共用(专属）部位、共用设备设施的运行维护费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见设备设施日常运行维护费用表） 3. 对保洁、绿化、秩序维护的费用评估，按照配置定额、耗费定额实行精算测定。（详见清洁卫生、绿化、秩序维护费用表） 4. 人员费用核定，综合考虑写字楼管理的需要结合服务项目的普通客户特点，采用以需设岗、按岗分职、以职定人、系数定费的方法，实施精算测定。 鉴于物业管理费中人员费用比例最大，针对本项目的特点，实施分类核定、精算分摊。 其方法是： ●按不同的职责将人员分级。以市场价为基础，根据在管面积的大小计算工资及附加费。（详见人员工资说明表） ●按人员配置分别计算人工费用。 ●各项人员费用是按实际需要和发生情况进行分别核定，并最终分类、分项汇入物业费汇总表。 ●对于服务专属单项的特定人员，计入该单项的专属费用中。 （二）市场比较法 同类物业项目概况 表二同类物业项目的物业费调查明细表 项目名称项目地址物业公司物业费（元/月.平米备注 雍贵中心 东城区广渠门内 大街43号北京中天如日物业 管理有限公司 26元2012年
物业管理费的构成成本分析
物业管理费的构成成本分析 如何测算出合理的物业管理费水平，一直是物业管理行业比较关注的话题。笔者现根据国家发展改革委、建设部的有关政策法规并结合物业管理的实际情况，对物业管理费的构成成本进行剖析，以供同行在测算物业费时参考。 一、物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等。 1. 管理服务人员工资 物业管理企业的管理服务人员工资，没有一个统一的标准，一般是根据物业管理企业的资质等级，所管物业的规模和类别而定。现在大多数物业管理企业的工资都实行保密制度，不对外公开。因此在确定工资标准的时候，只能根据企业的实际情况。工资标准定高了，加大成本。工资定低了，又很难招聘到合适的人才。经不同侧面、不同物业、不同类别的物业管理公司调查了解，沈阳市物业管理企业决策层人员工资标准约在3000元以上，管理层人员工资标准约在1000～2000元之间，操作层人员工资约在400～800元之间。 2. 社会保险费 社会保险即国家以法规形式，强制国家、单位、个人按工资总额的一定比例缴纳的保险基金。物业管理企业应把“个人养老保险、医疗保险、失业保险”列入管理成本。 3. 福利费 福利费主要包括交通费、副食补贴等。 4. 加班费 加班费是指法定假日需加班的费用。一般指五一、十一、元旦、春节加班的费用,按工资标准的300%测算。 管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费=（管理人员工资+社会保险+福利费+加班费）/总建筑面积。 二、物业共用部位、共用设备设施的日常运行、维护费用。 （一）物业共用部位维护费用 根据财基字[1998]7号《物业管理企业财务管理规定》，房屋共用部位是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。对房屋共用部位的维护，应比照城镇公有房屋养护范围标准即1985年以后建成的房屋，每年每平方米养护费用为1.10元。 物业共用部位维修养护费用=总建筑面积×1.10元×损坏率/12个月 （二）物业共用设施设备维护费用 根据财基文（1998）7号《物业管理企业财务管理规定》，“共用设施设备包括共用上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、各类球场。” 对共用设施设备的维护，应根据其现状和每年的损坏率进行测算。列举其中的几项： 1. 窨井（含井盖）维护费用=窨井总数×单价×损坏率/总建筑面积×12个月 2. 庭院照明系统维护费用=庭院照明系统总数×单价×损坏率/总建筑面积×12个月 3. 园区硬覆盖维护费用=园区硬覆盖维护总面积×单价×损坏率/总建筑面积×12个月 4. 园区道路维护费用=园区道路总面积×单价×损坏率/总建筑面积×12个月 5. 电梯维护费用=电梯数量×单价×损坏率/总建筑面积×12个月 6. 电梯维护保养费用=维护保养总额/总建筑面积×12个月 7. 消防设备维护费用=消防设备总数×损坏率/总建筑面积×12个月 8. 监控设备维护费用=监控设备总数×损坏率/总建筑面积×12个月 9. 化粪池清掏费用，根据沈价发1998（66）文件规定，每平方米每年按照0．10元测算
物业费测算
****物业管理费测算书 一管理方案 园区采取单独封闭，形成园中园管理方式。实行24小时门禁、时时保洁、24小时水电急修等管理服务，园区设置楼宇监控、楼宇对讲、边界红外监测、园区背景音乐等配套设施，独立设置物业管理处。 1、区域经济指标：附平面图 总占地面积：59376.54M2 总建筑面积：102982.753 M2 其中：住宅建筑面积：79380.335 M2 包括带电梯住宅：36018.48 M2总户数：580户 绿地率：32.46% 2、组织机构如下：
3、人员编制： 管理处办公室：经理1名行政助理1名前台接待3名共5名 工程维修组：主管1名水电专业维修各4名综合维修3名共12名 安全管理组：主管1名安管员29名共30名 环保绿化组：主管1名班长1名保洁员18名共20名 收费管理组：主管1名收费员1名共2名 服务中心总编制68名。 二管理费构成 （一）行政办公费：P 1=ΣF i/S T（i=1~7） F1—行政办公人员费用，包括工资、福利津贴、保险和服装费等（9638.40元/月）F2—文具、办公用具费、固定资产折旧费（2204.26元/月） F3—车辆使用费、维修费（622.77元/月） F4—节日装点、社区文化经费（910.10元/月） F5—公共交际费（150.24元/月） F6—宣传广告费（元/月） F7—杂项费（办公用水、电、通讯、差旅、工作餐、书报、培训、证照年检等）（元/月） S T—三期物业总面积（79380.335平方米） ▲行政办公费： （二）一般公共设施维护费：P2=ΣF i/S T（i=1~10）
F1—维修人员费用，包括工资、福利津贴、保险和服装费等（6351.40元/月）F2—公共照明系统费用，包括电费、维修费（元/月） F3——给排水系统费用，包括电费、维修费（元/月） F4 ——公共配电系统维修费（元/月） F5——消防系统维修费（元/月） F6——公共建筑、道路维修费（元/月） F7——饮用水池清洁费（元/月） F8——中控对讲门维修（元/月） F9——智能化车辆出入系统费用，包括电费、维修费（元/月） F10——以上费用（除维修人员费用）中的不可预见费用，按10%计算（元/月）*F8——电梯费，包括电费、维修费、不可预见费（按10%计算） S T——三期物业总面积（平方米） ▲一般公共设施维护费： 1、电梯：1900元/月部29.64万元/年 2、智能系统和门禁系统：6822元/年 3、房屋零散小修：3000元/月 3.6万元/年 4、消防系统检修：6000元/年 5、室外景观维保：2000元/月 2.4万元/年 6、二次供水系统清洗：3000元/次6000元/年 7、各种泵类维保：6000元/年 8、路面及硬化部分维保：6000元/年 9、屋面小修：3000元/年 10、楼梯间粉刷： 4.6万元/年 11、电瓶车维保（两台）： 2.7万元/年 12、各种管网维保：5000元/年 13、高层消防水箱维保：2000元/年 14、公共设施电费：5万元/年 15、公共设施水费： 1.2万元/年 16、三期供水备用电泵：3万元（一次性）合计： 61.862万元
商业项目物业费收费标准测算
峨眉项目一期费用测算 （A1） 方案构建目的： 1、根据一期按时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。 2、一期物业前介方案+物业费用测算。 方案适用范围： 该方案适用于“XXXX广场”项目整体辖区内的物业管理方案、物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等的内容。 方案主要组成： 1、市调当地水晶广场物业条件。 2、测算一期按计划开业的人员架构及进人计划。 第一章当地已开项目
水晶广场大致面积情况： 商铺名称面积（平方米）备注 好家乡超市23000 馆内自备物业 盛大百货20000 项目物业公司管理 水晶酒店14000 馆内自备物业 苏宁电器3800 馆内自备物业 中影雅图影城3500 馆内自备物业 MUSE酒吧1350 馆内自备物业 宝乐迪KTV 2600 馆内自备物业 健身俱乐部3000 馆内自备物业 其余商铺及车库38750 项目物业公司管理合计面积110000 ㎡ 物业人员配置及工资情况： 岗位名称数量工资班次情况备注 物业经理 1 7000 9：00~18:00/双休 物业客服 3 2200 9:00~18:00/周轮休一天 工程主管 1 4500 9:00~18:00/双休/部门值班轮休 工程领班 3 3500 9:00~18:00/周轮休两天 2500~3000 维修：9:00~18:00/周轮休两天 工程专员15 2500 运行：12H/上一休一 秩序主管 1 3600 9:00~18:00/双休/部门值班轮休 秩序领班 4 3200 12H/月休4天
内场秩序专员20 2400 12H/月休4天 外场秩序专员35 2600 12H/月休4~6天外包/包两餐保洁主管 1 3400 9:00~18:00/双休/部门值班轮休 公区保洁员45 1620 8H/月休4天外包/包一餐 收费员0 暂未收费 合计配置129 人均建面：110000平方米/129人=853平方米/人。 专业人员人均管理面积（110000平方米/人数）： 专业名称岗位人数人均管理面积月工资测算 工程专业19 5800平方米/人52500 保洁专业46 2500平方米/人76300 秩序专业60 1840平方米/人155400 物业客服 3 37000平方米/人6600 物业经理 1 11万平方米/人7000 合计129 853平方米/人297800 第二章XXXX物业情况 一期管理面积：XXXX㎡，物业人员配置： 岗位名称数量配置说明班次情况
小区物业费调价的通知 超实用
关于小区2013物业费收缴的通知 尊敬的各位业主／住户 经物业公司对***物业管理经营状况的调研分析，在参照周口市其他各小区物业费情况根据美景天城小区实际，根据我市的物业收费标准以及综合我公司各方面的人力和财力支出，我们公司的物业费收取已经明显偏低且入不敷出。不适应公司正常运转的需求。物业费收的少，物业企业生存困难。**小区原物业费元/㎡不包含电梯年检和弱电工程维护费。该项费用前期一直由****项目部开发商代缴，但我公司接管前期物业服务工作以来暂由我公司垫付。仅电梯年检和弱电工程维保费就致使我公司接管前期物管服务以来每年对1#楼亏损万余元；2#楼每年亏损万余元。经物业公司对物业管理经营状况的调研分析，为使本小区物业管理工作持续稳定发展下去，平衡物业费收支预算，在参照相关文件条款和****实际的前提下，经过反复测算研究，参照本市同行业商业物业费收费的标准，集合广大业主的意见和建议，现将商业物业费的收费标准作出如下的调整。自2013年元月1日起，保持原有元/月.㎡（按建筑面积）物业费。增收元/㎡的电梯年检费和弱电维保费。物业费是小区公共秩序维护、环境卫生，房屋公共部位维护、小区供水、电梯、公共照明等设备设施正常运转的根本保证，如果您不能按时缴纳物业费，将会对物业公司及小区的管理和对业主的服务造成致命的影响，也严重侵犯了已交费业主的切身利益。为保证我处能更好地为您服务，
保障您的物业升值与保值，请您见此函后××日内与我处联系，及时缴纳相关费用，我处不甚感谢。逾期按照《物业管理条例》第二章第七条相关规定以及《****前期物业服务协议》依法进行追缴并加收滞纳金。 请广大业主正确对待物业费增收电梯年检费调价工作，理解、体谅、配合物业管理工作，为构建和谐文明，安宁的小区居住环境而共同努力。 特此通知！ 附：《物业服务项目收支情况报告》 周口市****物业服务有限公司 二零一三年元月一日 ****物业服务收支情况报告 尊敬的业主： 为了您了解****小区2012年度各项费用的收支情况，对我们提供的服务进行监督，根据《河南省物业管理办法》的有关规定，先将2012年度物业收支情况公示如下，如有疑问，请随时向我们提出质询，我们将及时予以答复。
物业费构成及测算 明细
物业费构成及测算 ?物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：?1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。?2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。?3.物业管理区域清洁卫生费用。?4.物业管理区域绿化养护费用。?5.物业管理区域秩序维护费用。?6.办公费用。?7.物业管理企业固定资产折旧。?8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 ?9.经业主同意的其他费用。?以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。?实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润； ?实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。 ?一）居住性物业服务费的测算V = ∑Vi （i =1，2，3，……12） V--代表求得的物业服务费标准（元／月·平方米或元/年·平方米）；Vi--代表各分项收费标准（元／月·平方米或元年·平方米）；费用项目一般分为： 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用 ?1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1V1 = ∑Fi／S （i = 1，2，3，4）（元／月·平方米）?该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。?其中：?Fl--基本工资（元／月），各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定。?F2--按规定提取的福利费（元/月），包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。?F3--加班费（元／月）。?F4--服装费（元/月）。 ?S--表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米（m2）。 ?2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2V2=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5）（元／月·平方米）?其中：?F1--公共照明系统的电费和维修费： ?①电费：（W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×PE W1表示每日开启时间为Tl（小时）的照明电器总功率（千瓦·小时）；T1表示每日开启时间（小时）；30代表每月测算的天数；PE表示电费单价（元／kW）； ?②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算。?F2--给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为： ?①给水泵的电机功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），电费= W×24×I×30×PE （元／月）。I代表使用系数= 平均每天开启小时数／24； ?②消防泵的电机费（包括喷淋泵、消防栓泵），电费= W×24×I×30×PE，（元／月）； ?③排污泵的电机功率（包括集水井排水泵、污水处理排水泵），电费=W×24×I×30×PE （元／月）： ?④维修费（元／月）。 ?F3--配供电系统设备维修费、检测费（元/月）。?F4--建筑、道路维修费（元／月）。?F5--电梯费用的核算： ?①电费=n ×W×24×I×30×PE （元／月），其中n为电梯台数；W为电梯功率；I为电梯使用系数，由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进行估算。居住类物业大致在0.4； ?②维修费（元/月），可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修（包括人工费、材料费）； ?③年检费（元／月）。?费用项F1～F5 并非固定项目，不同物业项目不一，不能机械套用。以下各项也是如此。 ?.3物业管理区域清洁卫生费用V3V3=∑Fi／S （i=l，2，3，4，5，6）（元／月·平方米）?其中：?Fl--人工费（元／月）。?F2--清洁机械、工具、材料、服装费，按价值和使用年限折算出每月的值（元/月）。?F3--消杀费（元/月）。?F4--化粪池清理费（元／月）。?F5--垃圾清运费（元／月）。?F6--水池（箱）清洁费（元／月）。
居住小区物业最简单的物业费测算方法
居住小区物业最简单的物业费测算方法 居住性物业服务费标准的测算，可以用下面一个简单的公式表示： X=￡Xi(i=1，2，3，……10) x——代表求得的物业服务费标准(元／月?平方米或元／年?平方米)： Xi——代表各分项收费标准(元，月?平方米或元／年?平方米)； ∑——表示对所有费用项目算术相加之和。 由于各住宅小区的物业类型(普通型、经济型、公寓、别墅等)不尽相同，具体测算一个特定物业项目的服务标准时，．所列出的费用项目，应考虑物业的具体类型，在合理测算每项费用外，关键是不要漏项，也不要重复测算，把所有发生的合理费用项目尽可能计算在内，从而确定物业服务成本或者物业服务支出。为了便于实际工作中的测算，一般把管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行j维护费用：物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用：物业管理公共区域安保、消防和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧：物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用按类别分别测算，最后进行求和，得出物业服务费的标准。 1．物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费xlX．=∑F-／S(izl，2，3，4)(元／月-平方米)该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。其中：F1——基本工资(元，月)，各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定。 F2——按规定提取的福利费(元，月)，包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。 F3——加班费(元／月)。F4——服装费(元／月)。S——表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米(m2)。 2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用X2X：=∑Ft／s(i=1，2，3，4，5，6)(元／月?平方米) 其中： F1——公共照明系统的电费和维修费：①电费=(wl×Tl+w2×T2…+W。xT。)×30×Pt，共用设施维修养护。Wl：表示每日开启时间为Tl(小时)的照明电器总功率(千瓦?小时)；Tl：表示每日开启时间(小时)；30-每月测算的天数；P。：表示电费单价(元／kW)；②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件进货的价格来测算。 F2——给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为：①给水泵的电机功率t．--／包括生活水泵、消防蓄水池泵)，电费=WX24XIX30XPe(元，月)。I：使用系数=平均每天开启时间／24：②消防泵的电机费(包括喷淋泵、消防栓泵)，电费=WX24XlX30xPe(元／月)：③排污泵的电机功率(包括集水井排水泵、污水处理排水泵)，电费=WX24XIX30XP。(元／月)；④维修费(元，月)。
住宅小区物业管理费标准测算方案
住宅小区物业管理费标准测算方案 一、物业管理费收入测算 为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算，假设××小区物业服务费标准为PM，则 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）＝住宅建筑面积×PM×12月×96%＋车位数×25元/车位.月×12月×95%＋（商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%） ＝20164.09㎡×PM×12月×96%＋96个×25元×12月×95%＋1619.7㎡×2.3元×12月×70% ＝232290.32PM＋27360.00＋31292.60 ＝232290.32PM＋58652.60 说明：◆%比是指年度收费率；◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。 二、物业管理成本支出测算
工资估算（￥232200.00元）
行政办公费估算（￥13880.00元）
附表3： 设备设施维护费估算（￥25000.00.元）
附表4： 环境管理费估算（￥5160.00元） 附表5： 公共水电费估算（￥37200.00元）
三、物业管理服务费标准的测算 下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。 若×××小区物业管理实现收支平衡，则：营业收入—成本支出＝0 即：营业收入—（313440.00＋营业收入×17.5％）＝0 推算出： 营业收入＝379927.27元 根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为： 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）379927.27元＝232290.32PM＋＋27360.00＋31292.60 推算出： PM≈1.383元/㎡.月 根据上述测算，我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为￥1.38元/㎡·月 上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发，按新的《物业服务收费管理办法》还应将管理费分摊等费用纳入测算（如公司运营费用、公司要承担的税费等）。当然，收入与支出应根据本企业和小区实际运营情况测算（如本公司人员工资、小区能源损耗、日常运作资源损耗、税费等）。另外，测算过程还应考虑未来成本的上升可能，故在此基础上要预留3～5年（或根据物业服务合同期限）的提升空间。如当时测算标准为1.5元/㎡·月，但考虑未来成本上涨因素，则在此基础上最低要提升到2.0元/㎡·月。那么在实际操作中如直接按此标准收取，恐业户也不一定能接受也不诚信，所以在对外收取上则明确或公告“第一年按物业管理费标准的75%收取（为不让业户感到迷惑或不理解，可对外宣传开发商为回馈业户而采取的贴补政策），第二年按 %收取，第N年按 %收取”。这样做法，避免了未来因提升管理费标准而去做大量工作之苦（我想业主也会理解）仅供参考，不足之处，请予批评指导。
物业费调价案例
【物业费调价案例】 ● 交流沟通—— 菊园小区物业服务费成功上调 菊园小区位于浦城路、商城路交界处，2000年竣工交付，建筑面积15．43万平方米，1109户，原收费标准2.20元/平方米/月，现收费标准2.70元/平方米/月。2007年8月1日，上房物业通过市场招投标方式进驻小区。 自1993年上海建立最低工资制度以来，已经19次实施最低工资标准调整，给物业服务企业带来了巨大的人员成本上升压力。菊园小区从交付到2010年底期间，物业服务费标准一直维持在2.20元/平方米/月。如何维持或提升物业服务工作水平，如何化解劳动力成本上升带来的压力，上房物业从酝酿物业服务合同续签和提升物业服务收费标准时，做好三个方面的工作。 一是做好调价的前期准备工作。他们对小区部分业主进行上门调查，深入了解广大业主对物业服务质量及物业服务费调整的看法。通过调查发现，70%以上的业主希望能享受到优质的物业服务；50%左右的业主认为随着物价的逐年上涨，可以适当上调物业服务费标准，但幅度不宜过高；10%左右的业主不愿上调物业服务费标准；1%左右的业主对上调物业服务费标准无明确意见。上房物业在上调物业服务费标准前，进一步提高物业服务质量标准，提交了《菊园物业服务主要承诺》，切实让广大业主有一个安全、整洁、温馨、和谐的生活环境，以服务质量的提升来推动物业服务费标准的上调。 二是事中加大宣传力度。首先，将物业管理行业的现状调查情况及小区物业服务费收支情况客观地向广大业主予以明示，让广大业主对物业管理行业现状及企业有一个更深层次的了解。其次，客户服务中心全员参与，通过一线操作员工平时零距离和业主接触沟通的机会，把业主不理解的地方予以解释与说明。再则，对调价特别不理解的业主，项目经理主动进行单独的交流与沟通。同时，为了确保宣传工作的广泛开展，各项服务目标层层落实，责任到人。 三是事后加大与业委会的交流与沟通。他们就上调物业服务费标准问题同业委会反复交流和沟通，特别是就小区近年来物业服务费收支情况、未来数年成本上升趋势，编制了小区物业服务费用收支预算。在编制预算过程中，认真吸纳业委会的意见和建议，不断充实完善，把业主的每一分钱，明明白白地用在业主切实感受上。双方在建立平等和信任的基础上，从操作上层面减轻了业委会对调高收费标准可能存有的心理压力。 经过一系列细致、深入和艰苦的工作，在广大业主、业委会和居委的认可和支持下，小区的物业服务费标准从2.20元/平方米/月提高到2.70元/平方米/月，提高了0.5元/平方米/月，物业服务企业和全体业主取得了双赢结果。????????????????????? （上房物业） ● 坦诚理解—— 虹瑞公寓专业服务推动物业服务费上调 虹瑞公寓位于虹口区广灵四路168弄,项目总建筑面积1．25万平方米，其中住宅1．2平方米，商铺552平方米。小区于2001年7月交付,共计125户业主。物业管理费分别按照多层住宅0.6元/平方米/月,商铺1.0元/平方米/月收取。 景瑞物业在为虹瑞公寓提供物业服务的10年里，在广大业主心目中树立了良好的企业品牌形象，获得了服务至上、诚信专业的良好口碑。优质的服务与辛勤的付出也得到了业主的认同，历年来业主满意度调查都在95%以上，物业管理费收缴率达到98%以上。 经过民主表决, 2011年1月起,小区提价幅度为多层住宅0.3元/平方米/月,商铺0.8元/平方米/月，合同期限3年。合同约定：物业服务合同中约定管理费不足部分从公共收益中给予一定补贴,实际上，2011年4月至2012年3月的补贴金额约为1.9万元。 本次提价，景瑞物业经过周密思考、反复沟通，逐步推动了物业费调价事宜的开展： ——对业主、业委会进行物业服务工作满意度调查，获得95分的高分，公司和项目也针对业主提出的合理化建议和合理投诉进行了积极整改，满足了业主的合理需求，进一步提高了业主的满意度，增强了业主对企业的忠诚度。 ——虹瑞公寓物业服务保持一贯良好的工作作风，在任何情况下都做到秉承企业“贴心服务、舒适生活”的服务理念，为业主提供温馨、舒适、专业的物业服务，避免由于服务上的瑕疵在业主中造成不良影响。 ——物业服务人员加强与业主的沟通交流，排摸业主对物业管理费提价的想法，宣传行业和企业的工作难点，获取业主的理解。通过详细排摸了解，业主对物业服务工作表示理解，对社会上的物业费调价也逐渐表示认同。 ——成立专项小组，由公司领导直接牵头开展工作，落实职能部门、项目进行物业管理费重新定价，与业委会成员、重点客户沟通交流、物业服务合同签订等一系列工作。 ——与房办、居委会等政府相关部门进行充分的沟通与协调，获得政府政策指导、支持与协助。 此次虹瑞公寓物业管理费成功调价，在四个方面颇有感触和启发：搭坦诚理解之平台，业主观念的改变是成功的前提；物业公司积极主动的作为是成功的基础；建和谐发展之社区，政府的负责态度和引导方式是成功的保障；业委会成员的公信力起到重要作用。 （景瑞物业）
物业费构成及测算【明细】[必读]
物业费构成及测算【明细】[必读] 物业费构成及测算 ,物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分:,1.管理服务人 员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。,2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。,3.物业管理区域清洁卫生费用。,4.物业管理区域绿化养护费用。,5.物业管理区域秩序维护费用。 ,6.办公费用。,7.物业管理企业固定资产折旧。,8.物业共用部位、共用设施 设备及公众责任保险费用。,9.经业主同意的其他费用。 ,以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。,实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润; ,实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支 出，还包括物业管理企业的酬金。 ,一)居住性物业服务费的测算 V = ?Vi (i =1，2，3，……12) V--代表求得的物业服务费标准(元,月?平方米或元/年?平方米); Vi--代表各 分项收费标准(元,月?平方米或元年?平方米);费用项目一般分为:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理公共区域清洁卫生费用;物业管理公共区域绿化养护费用;物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他费用,1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1 V1 = ?Fi,S (i = 1，2，3，4)(元,月?平方米),该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基
物业投标物业费测算明细表
物业投标物业费测算明细表1）管理及服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费
2）房屋日常养护维修费 房屋地面前台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道、院内地面等日常养护维修866.67元/月，每年10400元；避雷检测每年4000元。 3）供电设备管理维护费 校区内供电系统高、低压电气设备、电线电缆、电气照明装置更换灯光等设备的日常管理和养护维修，800元/每月，每年9600元。 4）给排水设备运行维护费 校区内外给排水系统设备、设施（如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及污水处理设备、附属构筑物等）的日常养护维修，800元/每月，每年9600元。 5）空调系统运行维护费 水源热泵空调系统的运行和日常养护维修（包括：集中、分体空调），500元/月，每年6000元。 6）电梯运行维护费 电梯运行管理和机房设备、井道系统、轿厢设备的日常养护维修，500元/月，每年6000元。 7）食堂设备维护费 炉灶、机器设备的日常养护维修，保证正常使用，1000元/月，每年12000元。 8）环境卫生管理费 综合楼、报告厅、宿舍楼、活动中心楼内的楼梯、大厅、走廊、天台、电梯间、公共卫生间、楼宇外墙等所有公共部位，校区内道路、停车场等所有公共场地及“门前三包”区域的日常保洁、保养，垃圾等废弃物清理等，5000元/月，每年60000元。卫生用纸3000元/月，每年36000元。化粪池隔油池清掏，2166.67元/月，每年26000元。 9）绿化养护管理费 校区绿化面积约3万平米，校区内树木、花草、绿地，门前规定区域绿地养护修剪、树木栽移、打药、大厅花卉摆放、大型会议花卉、重大节日花卉摆放养护及设施维修等，5000元/每月，每年60000元。
物业费测算明细
物业费测算明细 一、人员工资 公寓建筑面积平方米，别墅建筑面积平方米。公寓占总面积的 %，别墅占总面积的 %。 1、客户服务部 名称测算标准人数金额 主管元/月×人= 元/月 管家元/月×人= 元/月 前台元/月×人= 元/月 会所服务员元/月×人= 元/月 泳池救生衣元/月×人= 元/月 共计：元/月 2、环境部 名称测算标准人数金额 保洁领班元/月×人= 元/月 绿化领班元/月×人= 元/月 绿化员元/月×人= 元/月 保洁员元/月×人= 元/月 共计：元/月 3、秩序维护部 名称测算标准人数金额
秩序主管元/月×人= 元/月 秩序班长元/月×人= 元/月 秩序员元/月×人= 元/月 共计：元/月 4、工程部 名称测算标准人数金额 工程主管元/月×人= 元/月 维修员元/月×人= 元/月 制冷工元/月×人= 元/月 共计：元 工资总金额：元/月 二、人员福利 按员工工资总额的14%计提取职工福利费，2%工会经费，1.5%的统职工教育经费，27%养老筹集金，合计提取44.5% 员工福利总金额：元/月 三、人员服装 1、客户服务部预算元 2、环境部预算元 3、秩序维护部预算元 4、工程部预算元
共计：元÷12= /月 四、秩序维护费用 1、警用器械 包括：警绳、胶棒、电击器、对讲机、自行车、遮阳伞，摩托车等，按各自折旧年限，测算为：元/月，其中公寓占元/月；别墅占元/月。 2、生活用品 包括：秩序维护员起居生活用品桌椅、（床架、床垫、被褥、床单、蚊帐）等，综合测算为：元/人.年 3、消防用水及消防器材的设施维护综合测算为: 元/月，其中公寓占元/月；别墅占元/月。 秩序维护费用总计元/月。 五、环境卫生费
物业费测算模板(收藏)
物业费测算模板（收藏） （图表可以放大看）管理费测算一般包含的常规内容有：1、人力综合成本；2、清洁管理费用；3、绿化养护费用；4、设备维护费用；5、秩序维护费用；6、日常办公费用；7、 固定资产折旧费用；8、物业公司保险费用；9、税费等。一、人力综合成本测算（一）制定人员架构及编制方案1、根据项目建筑面积等基本信息及集团定岗定编原则制定客 服中心人员架构图（详见附件三）及编制方案。 2、人员编制应按楼盘成熟阶段的人员岗位及人数制定，会所、六大中心、剧场等配合销售的人员岗位及停车场管理岗位不纳入测算范围。（二）制定人员工资及福利标准1、人员工资标准参考当地工资水平结合集团薪酬体系估算，一般按集团相应岗位的薪资标准起薪线计算。 2、社保、公积金、餐补等福利性费用按集团要求标准 结合当地实际情况估算，可参考《前期介入物业服务协议》中的相关标准（详见附件四）制定。人力综合成本测算表洋房独立区域人，人力成本元；共用性质人力 成本分摊元；合计元。 别墅独立区域人，人力成本元；共用性质人力 成本分摊元；合计元。 商铺独立区域人，人力成本元；共用性质人力
成本分摊元；合计元。说明：洋房区域共用性质人力成本分摊=共用性质总人力成本×洋房建筑面积/总建筑面积。别墅与商铺以此类推。二、清洁管理费用测算1、清洁管理费用主要包括：保洁人员外包、垃圾清运、日常消杀等费用。 2、按照当地市场价格水平按平均每人每月费用乘以清洁人数计算清洁人员外包费用；一般为1300-1800元/人/月；广州区40万㎡左右（保洁65-80人左右）成熟楼盘清洁外包费用约9-12万元/月。 3、清洁外包一般按包工包料（人工、清洁物料、清洁用具、清洁机器购置全部包含）计算费用标准。 4、根据园区规划入住户数估算每月生活垃圾清运费用，一般可按5元/户的标准计算；广州区40万㎡左右（4300 户左右）成熟楼盘垃圾清运费约1.5-2.5万元/月。 5、按照当地市场价格水平按平均每次消杀费用乘以园区每月消杀次数（一般为2-4次/月）计算日常消杀费用。 6、日常消杀中一般不包含白蚁专项消杀防治，应根据项目所在地区实际情况确定是否需要增加白蚁专项防治费用。清洁管理费用测算表三、绿化养护费用测算1、绿化养护费用主要包括：日常绿化维护人工、苗木补种、绿化工具、肥料及农药等费用。 2、绿化养护一般按照当地市场价格水平按平均每平方
商业项目物业费收费标准测算
峨眉项目一期费用测算 ＞方案构建目得: 1 ＞根据一期按时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。 2、一期物业前介方案+物业费用测算。 ＞方案适用范S: 该方案适用于“XXXX广场”项目整体辖区内得物业管理方案、 物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施 设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等得内 容。 方案主要组成: 市调当地水晶广场物业条件。 2、测算一期按计划开业得人员架构及进人计划。 第一章当地已开项目 水晶广场大致面积情况:
> 物业人员配置及工资情况: >人均建面:110000平方米/129人二853平方米/人。
＞专业人员人均管理面积（110000平方米/人数）： 第二章XXXX物业情况 ＞一期管理面积:XXXX m\物业人员配置: ＞配置说明: 物业主管/工程领班（8H工作制）：相互扌旦任部门管理，相互值班轮休, 月休八天; 2、工程专员（3人/维修/8H工作制）：早晚班各一人值班、无夜班配置、
剩余一人轮休顶班，月休八天; 3、秩序领班（2人/12H X作制）：每日通班开闭店管理、无夜班配置、每日保证一人，月休四天; 4、秩序专员（6人/12H工作制）：每日白天三人、夜间二人、剩余一人轮休顶班，月休四天; 5、保洁专员（5人/8H工作制）：每日早班二人、中班二人、剩余一人轮 休顶班，月休四天。 第三章物业成本 、月人力成本（61890元/月）：
772680/12=64390 元/ 月 二、行政办公费: 三、设备设施维护费及杂项
第四章数据汇总 月物业成本: 1082020/12个月/4500平方米=20元/月/平方米。
物业费测算表
物业费测算表 苏建艳阳居物业管理服务拟定收费标准 序号项目拟收费标准备注一公共服务费 1 无电梯 0(7元/平方米.月建 筑面积 2 有电梯 1(0元/平方米.月建筑面积 3 商业用房 2(0元/平方米.月建筑面积二停车服务费 1 汽车 , 露天车位 150元/辆.月 , 室内车库业主共用车位 300元/辆.月 ; 室内车库业主专用车位 80元/辆.月 d 临时停车车位 5元/辆.次 2 摩托车 20元/辆.月 3 助力车(电动自行车) 12元/辆.月 4 自行车 5元/辆.月 序月支出年支出项目测算依据和测算式备注号 (元) (元)×12 苏建艳阳居物业管理服务费支出测算表 一工资及福利1+2+3+……+15 60598 727176 1 管理处经理 2500元?月?人 ×1人 2500 30000 2 管理处副经理 2300元?月?人×1人 2300 27600 3 物业助 理 1200元?月?人×3人 3600 43200 4 工程维修主管 1600元?月?人×1人 1600 19200 5 工程维修工 1100元?月?人×3人 3300 39600 6 护卫主管 1400元?月? 人×1人 1400 16800 7 护卫员 1000元?月?人×18人 18000 216000 8 车辆管理员 900元?月?人×6人 5400 64800 9 保洁绿化主管 1400元?月?人×1人 1400 16800 10 保洁员 650元?月?人×10人 6500 78000 11 绿化工 900元?月?人×2 人 1800 21600 31600 12 社会保险费工资总额24% 7584 91008 13 职工福利费 工资总额14% 3792 45504 14 工会经费工资总额2% 632 7584 15 职工培训费工资总额2.5% 790 9480 二行政办公费用 1+2+3+4 2850 34200 1 书报费 5元?月?人×50人 250 3000 2 办公用品办公1600 19200 综合测算设备维护 3 电话费综合测算 400 4800 4 物管用房水电600 7200 综合测算费
物业费测算方法
物业管理费用测算方法 一般而言，住宅小区的公共服务费用构成主要包括：管理、服务人员的工资及福利费；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化费；清洁卫生费；保安费；办公费；固定资产折旧费；法定税收等。各项具体费用的测算方法如下： 1、工资及福利费测算 工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）等构成。 （1）基本工资（元/月） 基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。 （2）福利费（元/月） 福利费包括： 福利基金—按职工工资总额的14%计算。 工会经费—按职工工资总额的2%计算。 教育经费—按职工工资总额的1.5%计算。 社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、住房基金等。其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他各项按地方规定由物业管理公司自行确定。 （3）加班费（元/月） 通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算。 （4）服装费（元/月） 按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。 每平方米建筑面积工资及福利费＝ 2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费 公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修
及保养费，楼宇公共照明费等。该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。 普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。测算步骤为： （1）测算公共设施、设备的建造成本 公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15% （2）测算公共设施、设备的月折旧费 月折旧费= （3）测算公共设施、设备的维修保养费 维修保养费＝月折旧费×40% 除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总求和。一般公共设施维护费的构成如下： （1）公共照明系统费用 = 电费 + 维修费，其中： 电费 = 照明电器的总功率×每日开启时间×30天×电费单价 维修费：通常根据以往经验估算得出 （2）给排水费用 = 电费 + 维修费，其中： 电费 = 给排水设备用电总功率×每日开启时间×30天×电费单价 维修费：通常根据以往经验估算得出 （3）供配电、发电系统设备维修费 （4）消防系统维修费 （5）公共建筑道路维修费 将上述（1）-（5）项费用加总，除以所管物业总面积，即为每平方米公共设施维护费用。 3、电梯费用 电梯费用=