钱江新城PK珠江新城,谁更具潜力

钱江新城PK珠江新城，谁更具潜力

作者：蒋李张晶

来源：《支点》2017年第05期

核心提示：虽然都有CBD属性，但钱江新城是因为打造城市新中心而发展CBD，与专攻CBD的珠江新城有所不同。

来自国家发改委城市和小城镇改革发展中心的不完全统计，截至2016年5月，全国县以上的新城新区已超过3500个。

其中，广州珠江新城与杭州钱江新城，被认为是极具代表性的“双雄”：都依托一条奔腾不息的河流，都在旧城边缘打造新增长极，就连名字也十分接近。

尤其在今年初，两个新城被共同列入武汉建设长江新城的研究案例之中，再度引发公众关注。

令很多人感兴趣的是，珠江新城与钱江新城的“双雄PK”，谁更亮眼？

都叫“新城”，但内涵不同

1月22日，湖北省委副书记、武汉市委书记陈一新在武汉市第十三次党代会上提出，启动规划建设长江新城。

目前，武汉市已成立专班，开始对标案例的研究工作。其中，对标“榜样”就包含了珠江新城和钱江新城。

武汉市社科院研究员李春洋承接了相关研究工作。他向《支点》记者表示，要比较钱江新城与珠江新城，首先需要对“新城”一词进行定义。

“广义的新城，是指为政治、经济、文化、社会、生态需要，而建立的相对独立的城市空间单元，具体形态分为城市新中心、CBD、开发区三种。”李春洋说。

比如，珠江新城与钱江新城都带着“新城”二字，但本质却有差异。

中国社科院《中国商务中心区发展报告（2015）》中，上海陆家嘴CBD、北京CBD和广州天河CBD被列为三大国家级CBD。

珠江新城作为天河CBD的核心部分，面积6.19平方公里，距广州市中心7公里左右。2015年，珠江新城实现GDP2114.47亿元，每平方公里产值近100亿元。

钱江新城的发展路径有所不同。

杭州自古都围绕西湖发展，由于地理位置呈现“三面云山一面城”，且区域内名胜古迹众多，发展空间一直受限。

西湖的确很美，但掩饰不住城市发展的力不从心。2000年，时任杭州市委书记王国平提出“东扩”战略，在离市中心5公里处再造一个新中心。

2001年7月，杭州大剧院动工，标志着钱江新城建设正式启动。2002年1月，德国欧博迈亚设计公司为钱江新城提供整体概念规划。

2003年，杭州市《关于加快钱江新城建设的若干意见》指出，钱江新城定位为“大都市新中心”，要走出一条“保老城、建新城”的新路子。

尤其是2016年10月，杭州市政府从西湖畔搬到了钱江新城。这一举措，也进一步诠释了钱江新城“杭州新中心”的定位。

不过，《支点》记者发现，《中国商务中心区发展报告（2015）》中，也将珠江新城列为CBD。而钱江新城在对外宣传中，也会提及CBD属性。

对此，李春洋表示，城市新中心也要发展产业，而金融、商务和文化服务功能为代表的CBD业态，现阶段更符合杭州打造新中心的需要。

“因此，雖然都有CBD属性，但钱江新城是因为打造城市新中心而发展CBD，与专攻CBD的珠江新城有本质区别。”李春洋说。

值得一提的是，新城还有第三种形态——开发区。

比如南京江宁禄口空港新城建设，一直依托禄口机场“地利”优势，重点发展临空产业集群，其本质便是以工业为主的开发区。

另外，常见的产业新城、高铁新城、临港新城、空港新城等概念，也都属于开发区类型。

“当然，我的理解是，无论‘新城’还是‘旧城’，首先得是‘城’，应具备城市基本功能。从这个角度出发，钱江新城代表的‘城市新中心’，更适用于新城这一概念。”李春洋说。

钱江新城城市规划更胜一筹

珠江新城、钱江新城定位虽有差异，但两地同为相对独立的城市空间单元，在规划方面都有值得分析之处。

早年，珠江新城也有过打造城市新中心的计划。

上世纪80年代末，珠三角企业与香港联系日益紧密，同时周边城市如深圳迅速崛起，使广州在珠三角的中心城市地位有所下降。

上世纪90年代初，广州提出以香港为蓝图建设国际化大都市，打造新的城市增长极。1993年，《广州市新城市中心——珠江新城综合规划方案》正式发布。

然而，广州市中心的越秀区总面积为33.80平方公里，而作为城市新中心，珠江新城规划面积仅6.19平方公里。

打造城市新中心，需要在居住、产业、环境、行政方面统筹兼顾，但用地面积的限制，影响了珠江新城的开发思路。

彼时，珠江新城将总面积分割成每个占地仅几千平方米的小地块，再按招投标方式逐步推向市场，以“小地块、高密度”的方式进行开发。

这一思路，是想从尽可能小的土地上获得尽可能大的收益，但一定程度上绑住了开发商的手脚：住宅区不能组团，写字楼间距不足，影响景观塑造。

1993-2003年，珠江新城除居住用地陆续开发、若干政府办公机构迁入外，商务办公投资商一直持观望态度，这也影响了政府在公共服务、绿化方面的投入。

城市建设不仅要准确定位，更要有一流规划。反观钱江新城，建设前杭州就把它定位为新的经济政治文化中心，规划建设范围达18.66平方公里，由于规划面积足够大，钱江新城采取了“大地块、低密度、高绿化率”的开发方式。

2003年，珠江新城公共绿地为1.4平方公里，占总用地的21.82%。而在钱江新城规划中，总绿地面积达4.1平方公里，占总用地的24.4%。

“我们的大楼比不上陆家嘴，但大树一定要比它多。”王国平说。

钱江新城城市阳台沿江景观带，以大片生态绿化为主，结合硬质铺装、休闲小品等构成旅游观光、园林艺术的生态景点，将钱江新城核心区与钱塘江沿岸有机结合，互相衬托。

对此，一位去过珠江新城的杭州规划设计院研究员，也有着直观感受。他告诉《支点》记者，珠江新城楼宇林立、人来人往，钱江新城则是绿化多、广场多。

在王国平看来，转变经济发展方式与转变城市发展方式应是一体两面，要以城市规划带动产业发展。

“杭州旅游资源十分发达，但传统观光旅游形式其实并不赚钱，盈利更高的是商务旅游。围绕这一点，我们决定大力发展会展产业，这就有了建设会展场馆的需求。”王国平说。

在钱江新城有一个巨大金色球体——国际会议中心，其建筑面积为20多万平方米。此外，还规划了建筑面积85万平方米的国际博览中心。

此外，钱江新城居住用地面积5.2平方公里，占比31.3%，而珠江新城住宅用地比例仅20%左右。

“城市新中心，总体面积应当更大，住宅也要更多，钱江新城面积超过珠江新城，住宅比例也比珠江新城大得多。”李春洋说。

2003年，广州市政府审议通过《珠江新城规划检讨》（以下简称《规划检讨》），这是新中国成立以来首个对城市规划进行的检讨。

彼时，广州商务楼宇较為分散，参与讨论的中山大学教授袁奇峰认为，珠江新城的资源禀赋更适宜发展CBD，应发挥集约优势，将全市商务资源集中起来。

《规划检讨》将珠江新城“城市新中心”定位转变为“21世纪中央商务区”，把原规划中的小地块开发模式，整合为大板块综合地块的集约开发形态。

此后，珠江新城找到了正确的“打开方式”。

2003-2007年，珠江新城写字楼楼面价从2380元/平方米飙升至9568元/平方米，成为世界500强企业和跨国集团总部办公驻地、华南金融中心核心承载区。

“对比之下可发现，新城定位需符合当地实际。珠江新城更适合建设CBD，而钱江新城则更适合建设城市新中心。”上述杭州规划设计院的研究员如是说。

珠江新城成熟度更高

就成熟度而言，珠江新城走在了前列。

世邦魏理仕发布的《2016年广州房地产市场回顾及2017年展望》研究报告指出，珠江新城写字楼开发已进入尾声，未来几年将再无写字楼供应。

相比之下，钱江新城二期建设今年刚刚启动，该区块总面积约4.2平方公里，容纳12万人口，城中村征迁在进行中。

“城市新中心比CBD的建设要慢得多。以武汉为例，张之洞修建了张公堤，为武汉城市发展定下大格局，但这一格局的成熟也历经了百年。”李春洋说。

如果将两地CBD属性进行对比，珠江新城则更具优势。

商业集群与地铁网络，能为CBD建设提供足够活力。2004年，珠江新城两条地铁线就已开通，沿线是摩肩接踵的购物中心与写字楼。

相比之下，钱江新城直到2014年底才通地铁，到2010年首个商业综合体万象城才开业，第二个商业综合体来福士计划近期开业。

这种差异也直接体现在数据上。

2016年，珠江新城写字楼平均租金每平方米每月174.8元，在广州商圈中排第一，但当年钱江新城写字楼价格，与同城的杭州黄龙、武林商圈相比并无优势。

此外，从空置率来看，去年珠江新城为15.3%，钱江新城为22.5%，两者差距并不太大。但世邦魏理仕发布的数据显示，今年杭州写字楼市场预计将有超过50万平方米供应入市，大部分位于钱江新城，预计未来钱江新城空置率将明显走高。

尽管数据上尚处下风，但钱江新城未来商业前景仍被很多企业所看好。

目前，高德置地在珠江新城已打造了92万平方米的高德置地广场。在钱江新城，高德置地也正在打造41万平方米的“杭州版广场”。

“钱江新城的商业定位非常高端，一旦形成集群效应，会迅速强化CBD的中心地位。”高德置地集团董事长苏萌很是看好钱江新城的未来。

长江新城值得期待

分析两个发展模式之余，李春洋格外关注两地对武汉的借鉴意义。

建设新城，首先要看定位。

对此，专家建议无非以下几种：类似滨海新区的开发区、类似珠江新城的CBD、类似钱江新城的城市新中心。

有人提出，与珠江新城建设初期类似，武汉商务楼宇资源也相对分散，每个区都在打造自己的CBD。那么，长江新城能否走珠江新城的建设之路？

“不一定合适。建立珠江新城时，分散在广州的商务楼宇已趋于饱和，珠江新城吸收的是增量企业入驻。而武汉现有的CBD入住率尚不够饱和，若打造CBD属性的新城，就得与周边区域争夺资源。长江新城应创造或服务于增量，而非争夺其他功能区的存量资源。”李春洋表示，基于以上判断，建议武汉可参考钱江新城建设城市新中心。

“武汉人口总量已达千万级，这一定位能起到拓展城市空间的作用。不过，武汉体量比杭州更大，至少要从50平方公里级别开始进行规划。”李春洋说。

定位也决定了选址。

珠江新城、钱江新城都选址于离市中心区域10公里内。而10公里之内，也符合当前大部分专家对长江新城的选址建议。

“第一，超出10公里可能出现基础设施对接不上的问题；第二，在10公里范围内的中间地带能规划绿色屏障，有利于生态建设。另外，交通连接也不成问题。”李春洋说。

既然是长江新城，自然要在沿江区域选址。从武汉市中心向两端延伸，分别是谌家矶片区与黄家湖片区。目前，大部分专家都建议定位“大谌家矶”片区。

这片区域以谌家矶、武湖、青山矶为核心区，以天兴洲为点睛之笔，以临空临港产业区为产业支撑，辐射江岸、黄陂、洪山、青山、新洲等城区。

不过，李春洋对此也有不同观点。

“‘大谌家矶’片区更宜于建设开发区类的新城。城市新中心要考虑空气及水源质量，‘大谌家矶’周边重工业较多，且老城区和一些工厂都在水源地上游。”李春洋说。

相对而言，黄家湖区域没有重工业厂房，且位于武汉上游，更符合李春洋对城市新中心的展望。

此外，一般来说，建设一个新城，第一步是概念方案设计，这将决定城市风貌、轴线、空间廊道、建筑天际线等，再由地方政府组织更加了解当地情况的机构，基于概念规划编制符合当地实际、具备法定化的控制详细规划。

李春洋表示，钱江新城是面向全球范围征集方案，最终采用的是德国公司设计的概念方案，长江新城未来也应面向全球招标。

“另外，长江新城要发展的产业，应与旧城区体现差异化，形成错位发展，而不是一拥而上建设CBD。”李春洋说。

另有专家提出，长江新城也可参考滨海新区的建设模式。湖北省社会科学院副院长秦尊文就认为：“滨海新区发展大工业、大物流，工业总产值占天津60%以上，长江新城同样可发展大港口、大水运、大物流、大工业。”

尽管目前长江新城尚有一些不确定，但后来者的优势是，可吸取先行者的经验教训。正如陈一新所说，有一点可以确定：长江新城将是武汉的未来之星。（支点杂志2017年5月刊）