天津市房地产开发港澳台商投资企业(按登记注册类型)负债具体情况3年数据分析报告2019版
天津市房地产开发港澳台商投资企业（按登记注册类型）负债具体情况3年数据分析报告
2019版
报告导读
本报告借助数据从房地产开发企业总负债，房地产开发港澳台商投资企业负债，房地产开发港澳台商投资合资经营企业负债，房地产开发港澳台商投资合作经营企业负债，房地产开发港澳台商投资独资企业负债，房地产开发港澳台商投资股份有限公司负债等方面进行阐述，以全面、客观的角度展示天津市房地产开发港澳台商投资企业（按登记注册类型）负债具体情况真实现状及发展脉络，为需求者制定战略、为投资者投资提供参考。
天津市房地产开发港澳台商投资企业（按登记注册类型）负债具体情况分析报告的数据来源于权威部门如中国国家统计局等，数据以事实为基准，公正，客观、严谨。本报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。
本报告旨在全面梳理天津市房地产开发港澳台商投资企业（按登记注册类型）负债具体情况的真实现状、发展脉络及趋势，相信能够为从业者、投资者和研究者提供有意义的启发和借鉴。
目录
第一节天津市房地产开发港澳台商投资企业（按登记注册类型）负债具体情况现状 (1)
第二节天津市房地产开发企业总负债指标分析 (3)
一、天津市房地产开发企业总负债现状统计 (3)
二、全国房地产开发企业总负债现状统计 (3)
三、天津市房地产开发企业总负债占全国房地产开发企业总负债比重统计 (3)
四、天津市房地产开发企业总负债（2016-2018）统计分析 (4)
五、天津市房地产开发企业总负债（2017-2018）变动分析 (4)
六、全国房地产开发企业总负债（2016-2018）统计分析 (5)
七、全国房地产开发企业总负债（2017-2018）变动分析 (5)
八、天津市房地产开发企业总负债同全国房地产开发企业总负债（2017-2018）变动对比分
析 (6)
第三节天津市房地产开发港澳台商投资企业负债指标分析 (7)
一、天津市房地产开发港澳台商投资企业负债现状统计 (7)
二、全国房地产开发港澳台商投资企业负债现状统计分析 (7)
三、天津市房地产开发港澳台商投资企业负债占全国房地产开发港澳台商投资企业负债比
重统计分析 (7)
四、天津市房地产开发港澳台商投资企业负债（2016-2018）统计分析 (8)
五、天津市房地产开发港澳台商投资企业负债（2017-2018）变动分析 (8)
六、全国房地产开发港澳台商投资企业负债（2016-2018）统计分析 (9)
七、全国房地产开发港澳台商投资企业负债（2017-2018）变动分析 (9)
八、天津市房地产开发港澳台商投资企业负债同全国房地产开发港澳台商投资企业负债
（2017-2018）变动对比分析 (10)
第四节天津市房地产开发港澳台商投资合资经营企业负债指标分析 (11)
一、天津市房地产开发港澳台商投资合资经营企业负债现状统计 (11)
二、全国房地产开发港澳台商投资合资经营企业负债现状统计分析 (11)
三、天津市房地产开发港澳台商投资合资经营企业负债占全国房地产开发港澳台商投资合
资经营企业负债比重统计分析 (11)
四、天津市房地产开发港澳台商投资合资经营企业负债（2016-2018）统计分析 (12)
五、天津市房地产开发港澳台商投资合资经营企业负债（2017-2018）变动分析 (12)
六、全国房地产开发港澳台商投资合资经营企业负债（2016-2018）统计分析 (13)
七、全国房地产开发港澳台商投资合资经营企业负债（2017-2018）变动分析 (13)
八、天津市房地产开发港澳台商投资合资经营企业负债同全国房地产开发港澳台商投资合
资经营企业负债（2017-2018）变动对比分析 (14)
第五节天津市房地产开发港澳台商投资合作经营企业负债指标分析 (15)
一、天津市房地产开发港澳台商投资合作经营企业负债现状统计 (15)
二、全国房地产开发港澳台商投资合作经营企业负债现状统计 (15)
三、天津市房地产开发港澳台商投资合作经营企业负债占全国房地产开发港澳台商投资合
作经营企业负债比重统计 (15)
四、天津市房地产开发港澳台商投资合作经营企业负债（2016-2018）统计分析 (16)
五、天津市房地产开发港澳台商投资合作经营企业负债（2017-2018）变动分析 (16)
六、全国房地产开发港澳台商投资合作经营企业负债（2016-2018）统计分析 (17)
七、全国房地产开发港澳台商投资合作经营企业负债（2017-2018）变动分析 (17)
八、天津市房地产开发港澳台商投资合作经营企业负债同全国房地产开发港澳台商投资合
作经营企业负债（2017-2018）变动对比分析 (18)
第六节天津市房地产开发港澳台商投资独资企业负债指标分析 (19)
一、天津市房地产开发港澳台商投资独资企业负债现状统计 (19)
二、全国房地产开发港澳台商投资独资企业负债现状统计 (19)
三、天津市房地产开发港澳台商投资独资企业负债占全国房地产开发港澳台商投资独资企
业负债比重统计 (19)
四、天津市房地产开发港澳台商投资独资企业负债（2016-2018）统计分析 (20)
五、天津市房地产开发港澳台商投资独资企业负债（2017-2018）变动分析 (20)
六、全国房地产开发港澳台商投资独资企业负债（2016-2018）统计分析 (21)
七、全国房地产开发港澳台商投资独资企业负债（2017-2018）变动分析 (21)
八、天津市房地产开发港澳台商投资独资企业负债同全国房地产开发港澳台商投资独资企
业负债（2017-2018）变动对比分析 (22)
第七节天津市房地产开发港澳台商投资股份有限公司负债指标分析 (23)
一、天津市房地产开发港澳台商投资股份有限公司负债现状统计 (23)
二、全国房地产开发港澳台商投资股份有限公司负债现状统计分析 (23)
三、天津市房地产开发港澳台商投资股份有限公司负债占全国房地产开发港澳台商投资股
份有限公司负债比重统计分析 (23)
四、天津市房地产开发港澳台商投资股份有限公司负债（2016-2018）统计分析 (24)
五、天津市房地产开发港澳台商投资股份有限公司负债（2017-2018）变动分析 (24)
六、全国房地产开发港澳台商投资股份有限公司负债（2016-2018）统计分析 (25)
七、全国房地产开发港澳台商投资股份有限公司负债（2017-2018）变动分析 (25)
八、天津市房地产开发港澳台商投资股份有限公司负债同全国房地产开发港澳台商投资股
份有限公司负债（2017-2018）变动对比分析 (26)
第八节天津市房地产开发港澳台商投资其他类型企业负债指标分析 (27)
一、天津市房地产开发港澳台商投资其他类型企业负债现状统计 (27)
二、全国房地产开发港澳台商投资其他类型企业负债现状统计分析 (27)
三、天津市房地产开发港澳台商投资其他类型企业负债占全国房地产开发港澳台商投资其
他类型企业负债比重统计分析 (27)
四、天津市房地产开发港澳台商投资其他类型企业负债（2016-2018）统计分析 (28)
五、天津市房地产开发港澳台商投资其他类型企业负债（2017-2018）变动分析 (28)
六、全国房地产开发港澳台商投资其他类型企业负债（2016-2018）统计分析 (29)
七、全国房地产开发港澳台商投资其他类型企业负债（2017-2018）变动分析 (29)
八、天津市房地产开发港澳台商投资其他类型企业负债同全国房地产开发港澳台商投资其他类型企业负债（2017-2018）变动对比分析 (30)
图表目录
表1：天津市房地产开发港澳台商投资企业（按登记注册类型）负债具体情况现状统计表..1 表2：天津市房地产开发企业总负债现状统计表 (3)
表3：全国房地产开发企业总负债现状统计表 (3)
表4：天津市房地产开发企业总负债占全国房地产开发企业总负债比重统计表 (3)
表5：天津市房地产开发企业总负债（2016-2018）统计表 (4)
表6：天津市房地产开发企业总负债（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (4)
表7：全国房地产开发企业总负债（2016-2018）统计表 (5)
表8：全国房地产开发企业总负债（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (5)
表9：天津市房地产开发企业总负债同全国房地产开发企业总负债（2017-2018）变动对比统计表 (6)
表10：天津市房地产开发港澳台商投资企业负债现状统计表 (7)
表11：全国房地产开发港澳台商投资企业负债现状统计表 (7)
表12：天津市房地产开发港澳台商投资企业负债占全国房地产开发港澳台商投资企业负债比重统计表 (7)
表13：天津市房地产开发港澳台商投资企业负债（2016-2018）统计表 (8)
表14：天津市房地产开发港澳台商投资企业负债（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）8表15：全国房地产开发港澳台商投资企业负债（2016-2018）统计表 (9)
表16：全国房地产开发港澳台商投资企业负债（2017-2018）变动统计表（比上年增长%）.9 表17：天津市房地产开发港澳台商投资企业负债同全国房地产开发港澳台商投资企业负债（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (10)
表18：天津市房地产开发港澳台商投资合资经营企业负债现状统计表 (11)
表19：全国房地产开发港澳台商投资合资经营企业负债现状统计分析表 (11)
表20：天津市房地产开发港澳台商投资合资经营企业负债占全国房地产开发港澳台商投资合资经营企业负债比重统计表 (11)
表21：天津市房地产开发港澳台商投资合资经营企业负债（2016-2018）统计表 (12)
表22：天津市房地产开发港澳台商投资合资经营企业负债（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (12)
表23：全国房地产开发港澳台商投资合资经营企业负债（2016-2018）统计表 (13)
表24：全国房地产开发港澳台商投资合资经营企业负债（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (13)
表25：天津市房地产开发港澳台商投资合资经营企业负债同全国房地产开发港澳台商投资合资经营企业负债（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (14)
表26：天津市房地产开发港澳台商投资合作经营企业负债现状统计表 (15)
表27：全国房地产开发港澳台商投资合作经营企业负债现状统计表 (15)
表28：天津市房地产开发港澳台商投资合作经营企业负债占全国房地产开发港澳台商投资合作经营企业负债比重统计表15表28：天津市房地产开发港澳台商投资合作经营企业负债
占全国房地产开发港澳台商投资合作经营企业负债比重统计表 (15)
表29：天津市房地产开发港澳台商投资合作经营企业负债（2016-2018）统计表 (16)
表30：天津市房地产开发港澳台商投资合作经营企业负债（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (16)
表31：全国房地产开发港澳台商投资合作经营企业负债（2016-2018）统计表 (17)
表32：全国房地产开发港澳台商投资合作经营企业负债（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (17)
表33：天津市房地产开发港澳台商投资合作经营企业负债同全国房地产开发港澳台商投资合作经营企业负债（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (18)
表34：天津市房地产开发港澳台商投资独资企业负债现状统计表 (19)
表35：全国房地产开发港澳台商投资独资企业负债现状统计表 (19)
表36：天津市房地产开发港澳台商投资独资企业负债占全国房地产开发港澳台商投资独资企业负债比重统计表 (19)
表37：天津市房地产开发港澳台商投资独资企业负债（2016-2018）统计表 (20)
表38：天津市房地产开发港澳台商投资独资企业负债（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (20)
表39：全国房地产开发港澳台商投资独资企业负债（2016-2018）统计表 (21)
表40：全国房地产开发港澳台商投资独资企业负债（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (21)
表41：天津市房地产开发港澳台商投资独资企业负债同全国房地产开发港澳台商投资独资企业负债（2017-2018）变动对比统计表 (22)
表42：天津市房地产开发港澳台商投资股份有限公司负债现状统计表 (23)
表43：全国房地产开发港澳台商投资股份有限公司负债现状统计表 (23)
表44：天津市房地产开发港澳台商投资股份有限公司负债占全国房地产开发港澳台商投资股份有限公司负债比重统计表 (23)
表45：天津市房地产开发港澳台商投资股份有限公司负债（2016-2018）统计表 (24)
表46：天津市房地产开发港澳台商投资股份有限公司负债（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (24)
表47：全国房地产开发港澳台商投资股份有限公司负债（2016-2018）统计表 (25)
表48：全国房地产开发港澳台商投资股份有限公司负债（2017-2018）变动统计表（比上年增长%） (25)
表49：天津市房地产开发港澳台商投资股份有限公司负债同全国房地产开发港澳台商投资股份有限公司负债（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (26)
表50：天津市房地产开发港澳台商投资其他类型企业负债现状统计表 (27)
表51：全国房地产开发港澳台商投资其他类型企业负债现状统计分析表 (27)
表52：天津市房地产开发港澳台商投资其他类型企业负债占全国房地产开发港澳台商投资其他类型企业负债比重统计表 (27)
表53：天津市房地产开发港澳台商投资其他类型企业负债（2016-2018）统计表 (28)
表54：天津市房地产开发港澳台商投资其他类型企业负债（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (28)
表55：全国房地产开发港澳台商投资其他类型企业负债（2016-2018）统计表 (29)
表56：全国房地产开发港澳台商投资其他类型企业负债（2017-2018）变动分析表（比上年增长%） (29)
表57：天津市房地产开发港澳台商投资其他类型企业负债同全国房地产开发港澳台商投资其他类型企业负债（2017-2018）变动对比统计表（比上年增长%） (30)
房地产开发过程中的各项税费
房地产开发过程中的各项税费 一、取得开发土地使用权的相关税费 1.地价款（土地出让金） 2.资金占用费 3.滞纳金 4.土地使用费 5.外商投资企业土地使用费 6.防洪工程建设维护管理费 7.土地闲置费 8.土地权属调查、地籍测绘费 9.城镇土地使用税 10.地价评估费 11.出让土地预定金 12.征地管理费 13.土地补偿费 14.青苗及树木补偿费 15.地上物补偿费 16.劳动力安置费 17.超转人员安置费 18.新菜田开发建设资金 19.耕地占用税 二、拆迁安置阶段的相关税费 1.房屋拆迁补偿费 2.搬家补助费 3.提前搬家奖励费 4.临时安置补助费（周转费） 5.清理费 6.停产停业综合补助费 7.对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费
8.一次性异地安置补偿费 9.房屋拆迁管理费 10.房屋拆迁服务费 三、立项和可行性研究阶段的相关税费 1.可行性研究费 2.建设工程规划许可证执照费 四、规划设计和市政配套的相关税费 1.工程勘察（测量）费 2.工程设计费 3.建设工程规划许可证执照费 4.竣工档案保证金 5.临时用地费 6.临时建设工程费 7.建设工程勘察招标管理费 8.勘察设计监督管理费 9.古建园林工程设计费 五、项目开工建设竣工阶段的相关税费 1.三通一平费 2.自来水厂建设费 3.污水处理厂建设费 4.供热厂建设费 5.煤气厂建设费 6.地下水资源养蓄资金 7.地下热水资源费 8.市政、公用设施建设费（大市证费） 9.开发管理费 10.城建综合开发项目管理费 11.建筑行业管理费 12.绿化建设费 13.公园建设费
天津地铁建设工程方案审批管理制度
天津地铁建设工程施工方案审批管理制度（TJDT/ZY-AQ-24） 1、目地 为加强天津地铁建设工程技术管理,规范施工方案审批程序,保障施工质量和安全,有效防范和遏制安全生产事故地发生,建设优质工程. 2、适用范围 本制度适用于天津地铁建设工程. 3、编制依据 3.1《城市轨道交通地下工程建设风险管理规范》 3.2《危险性较大地分部分项工程安全管理办法》 3.3《城市轨道交通工程安全质量管理暂行办法》 3.4《天津市轨道交通地下工程质量安全风险控制指导书》 3.5《天津市城市轨道交通工程重点建设环节质量安全管理办法》 3.6《天津市建设工程重大风险源管理办法》 4、施工方案种类 施工方案包括：施工组织设计、专项施工方案、分部分项施工方案. 5、施工组织设计审查 5.1施工组织设计审批流程如下：
1 / 11 5.2 施工单位应在完成以下准备工作,对工程有了充分了解后,由施工单位工程总工程师组织编写施工组织设计. a)勘察报告和施工图会审 b)勘察交底和施工图设计交底 c)风险设计交底 d)周边环境调查 e)工程风险评估 5.3 施工组织设计地内容应包括以下内容（不限于）： a)工程简况 b)工程周边环境情况 c)工程地风险分析（风险源、风险等级）
d)施工总体部署 e)主要施工方案 f)资源配置 g)进度计划 h)应急预案或应对措施 i)安全、质量、工期、文明施工等保证措施 5.4 施工组织设计编制完成后,施工单位工程部应报施工单位技术负责人审批, 出具书面审批意见. 5.5 施工单位工程部根据技术负责人地审查意见进行修改后,方可报监理单位审批. 5.6监理单位收到施工单位上报地施工组织设计,必须由总监理工程师组织专业 监理工程师仔细审查其施工技术方案和各项保证措施地针对性、有效性、可靠性. 5.7 审查通过后,由总监理工程师签署审批意见,报建设管理中心签署意见. 6、专项方案和分部分项施工方案审查 6.1审查流程 2 / 11
房地产开发最新企业税费
房地产开发企业税（费）1 2009-11-10 20:31 一、营业税 （一）、应税范围： 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地 所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 （1）销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 （2）销售其他土地附着物 ①销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 ②其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 ③单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
④在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的 行为，比照销售不动产征税。 ⑤以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 ⑥不动产租赁，不按本税目征税。 （二）涉及税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。 1、销售不动产的营业税计税依据 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定： （1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 （2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 （3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定： 纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产 的平均价格核定； ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不 动产的平均价格核定；
房地产企业涉及的税费共有11种
产企业涉及的税费共有11种（11税1费） 税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税 企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。 费：教育费附加 一、营业税 1.转让不动产 销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。 2.房屋租赁（出租） 属于服务业——租赁业 3.房地产销售公司买断商品房出售 超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业” 缴纳营业税 4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人 视同销售不动产 5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为 比照销售不动产征收营业税 6.纳税人自建后销售房屋 自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自
建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。 二、增值税 销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。 三、土地增值税 （一）一般规定 1.出售——征 包括三种情况： （1）出售国有土地使用权； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖 其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额； ②房地产开发成本 ③房地产开发费用 ④与转让房地产有关的税金 ⑤财政部规定的其他扣除项目 对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目 ①房屋及建筑物的评估价格。 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 ②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有
关费用。 ③转让环节缴纳的税金。 2.房地产抵押 （1）抵押期——不征； （2）抵押期满偿还债务本息——不征； （3）抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债——征。 3.房地产交换 单位之间换房，有收入的，征； 4.将开发的产品用于职工福利等 房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（房地产清算） 5.合作建房 建成后自用——不征； 建成后转让——征。 6.企业兼并转让房地产——暂免。 7.纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的，免征土地增值税。 8.将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移——不征收（清算时不扣除相应
房地产开发前期运作流程
天津房地产开发前期运作流程 办理《规划用地建议书》 一、办理《规划用地建议书》需要哪些材料？ 1、申请单位（土地所有者）到规划局接待大厅领取： a天津市建设项目立案表 b、《规划用地建议书》申请表，并填写，加盖土地所有者单位公章 2、申请单位对拟建项目选址要求的说明或项目的论证材料 3、土地权属证明及有关协议 4、1：2000（中心城区内）或1：1000（中心城区外）现状实测地形图2 份，并用铅笔标注建设项目用地范围 5、项目登记备案资料、建议书或可行性研究报告批准文件 二、何处办理《规划用地建议书》？ 准备好上述的材料后，到市规划局接待大厅办理进件申报手续 三、规划局哪个部门办理《规划用地建议书》？ 市规划局规划处、市场处、用地处、土地交易中心办理,并上局长业务会讨论 确定 四、办理《规划用地建议书》所需时间？ 30 个工作日 五、《规划用地建议书》的内容？ 市规划局根据天津市总体规划、控制性详细规划等，对申请内容审核，给申 报单位答复。
确定供地方式： A类：行政划拨供地方式，位于中心城区内，项目建设单位与土地权属单位一致 B类：行政划拨供地方式，位于中心城区内，项目建设单位与土地权属单位不一 C类：行政划拨土地方式，位于中心城区外，单独选址项目 D类：有偿使用供地方式 办理《项目建议书》 特指（协议出让项目） 二、办理《项目建议书》需要哪些材料？ 1、《规划用地建议书》 2、开发合作协议 二、何处办理《项目建议书》？ 准备好上述的材料后，到市建委房地产办理申报手续 六、办理《项目建议书》所需时间？ 7个工作日 七、《项目建议书》内容？ 由于《规划用地建议书》的申报单位为原土地主，和开发单位无直接关系，房地产处根据《规划用地建议书》批准内容和开发协议，确定开发单位，下发《项目建议书》，为办理后续手续提供依据。 2
天津高新区建设工程前期报建程序及准备资料
高新区建设工程前期报建程序及准备资料 建设工程报建手续详表 序号所办手续办事期限（工作日）所需材料备注 1 项目立项审批1、项目可行性报告（或与可行报告）2、填写项目立项申请 表3、工程方案设计立项批复分为投资批复和建筑面积批 复两部分 2 环保登记 3 环评报告或环境评价 3 办理建设用地选址意见书5 1、建设用地选址申请表；2、授权委托书；3、可 研或项目建议书；4 计划任务书（仅限政府投资项目）5、环保 部门审批意见；6 选址确认书（仅限三小区）7、选址确认图（仅 限西区） 4 办理拨地定桩书3 委托开发区测量队办理 5 注册阶段能源证明3 申请表一份 6 办理《建设用地规划许可证》5 1 建设用地规划许可证申请表；2 营业执照副本及复印件；3 政府批文或立项批复；4 土地使用合同；5 用地阶段能源可供证明 7 建设项目方案设计审查10 1 建设项目设计审查申请表2 建设用地规划许可证复印件3 方案设计文件（按规划设计规定）2份及电子光盘 8 建设项目扩初设计审查15 1 建设项目扩初设计审查申请表2 地质勘察报告3 扩大初步设计文件（含总平面图、综合管网）十套；4 设计阶段能源可供5 改、扩建项目非由原设计单位设计的，须提供原设计单位的结构安全鉴定书。6 标注相关尺寸、距离的总平面图开口位置图（A4规格）3张7 建设用地规划许可证 8 方案设计批复注明：报审文件和图纸装订成A4规格。 9 设计阶段能源可供证明企业设计阶段能源申请一份 10 建设项目施工图备案申报15 1 建设项目施工图备案申报申请表；2 施工图两套。3 建设用地规划许可证4 扩初批复复印件注：报审文件和图纸装订成A4规格 11 施工图纸报各专业公司审核报控股各专业公司审核施工图，并提出审核意见。 12 施工图消防设计审核意见书15 建筑消防设计防火审核申报表、立项批复、方案或扩初批复、书面申请、施工图一套 13 环境保护7 环境报告批复 14 办理建设工程规划许可证7 1 建设工程规划许可证申请表2 《环境保护措施审批表》3 《消防审核意见书》4 环境影响评价报告批复5 方案设计审查批复6 扩初设计审查批复7 施工图设计备案8 用地规划许可证复印件 15 施工图纸审查 1 施工图设计文件审查送审表（一式三份）；2 投资项目核准或备案通知书；3 初步设计批复文件；4 建设工程规划许可证及附件；5 规划部门批准的1：500施工图总平面图；6 超限高层建筑工程抗震设防审查的批复；7 建设工程消防设计审核意见书；8 天津市勘察设计临时进市证明；9 采用新技术、新工艺、新材料批复文件；10 加固、改扩建等工程的房屋鉴定报告； 11 岩土工程勘察成果报告；12 地基处理及桩基检测报告；13 全套施工图设计图纸（2套）14 各专业设计计算书（注明电算程序名称、版本）
房地产开发企业应该缴纳的税费
房地产开发企业应该缴纳的税费 一、营业税 （一）、应税范围： 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 （1）销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 （2）销售其他土地附着物 ①销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 ②其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 ③单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 ④在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 ⑤以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 ⑥不动产租赁，不按本税目征税。 （二）涉及税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、
教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。 1、销售不动产的营业税计税依据 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定： （1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 （2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 （3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定： 纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ③按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率） 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 2、其他具体规定如下： （1）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（京地税营[1996]592号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 （2）对合作建房行为应如何征收营业税 根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答
房地产开发程序和税费表
房地产开发工作程序和相关税费
第五步房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序 1、委托进行拆迁工作 2、办理拆迁申请 3、审批、领取拆迁许可证 4、签订房屋拆迁责任书 5、办理拆迁公告与通知 6、办理户口冻结 7、暂停办理相关事项 8、确定拆迁安置方案 9、签订拆迁补偿书面协议 10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置 11、发放运作拆迁补偿款 12、拆迁施工现场防尘污染管理 13、移交拆迁档案资料 14、房屋拆迁纠纷的裁决 15、强制拆迁 房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费 1、房屋拆迁补偿费
2、搬家补助费 3、提前搬家奖励费 4、临时安置补助费（周转费） 5、清理费 6、停产停业综合补助费 7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费 8、一次性异地安置补助费 9、房屋拆迁管理费 10、房屋拆迁服务费 第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序 一、房地产开发项目开工前准备工作 1、领取房地产开发项目手册 2、项目转入正式计划 3、交纳煤气（天然气）厂建设费 4、交纳自来水厂建设费 5、交纳污水处理厂建设费 6、交纳供热厂建设费 7、交纳供电贴费及电源建设集资费 8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续 9、设计单位出报批图
10、出施工图 11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金 12、办理消防审核意见表 13、审批人防工程、办理人防许可证 14、核发建设工程规划许可证 15、领取开工审批表，办理开工登记 二、房地产开发项目的工程建设招投标 16、办理招标登记、招标申请 17、招标准备 18、招标通告 19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底 21、标底送审合同预算审查处确认 22、标底送市招标办核准，正式申请招标 23、投标单位资格审批 24、编制投标书并送达 25、召开招标会，勘察现场 26、召开开标会议，进行开标 27、评标、决标 28、发中标通知书 29、签订工程承包合同 30、工程承包合同的审查 三、房地产开发项目开工手续的办理 31、办理质量监督注册登记手续
房地产开发涉及的税费及税点计算
房地产开发税费计算方法 房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。 一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。 （1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。 应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率 （2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。 应纳税额=合同金额×0.05% 注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。 二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。 土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。 年应纳税额=土地使用面积×单位税额 三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。 （1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。 销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5% （2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7% 教育费附加=营业税额×3% （3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。 海南省地方税务局规定房地产企业在预售阶段应预缴土地增值税，海口、三亚每月按销售额的2%预缴，其它市县按销售额的1%预缴。 （3）企业所得税：企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。 应纳税额=应纳税所得额×25% 房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税，每季度预缴税额根据国税发（2006）31号以及国税函[2008]299号规定预缴 每季度应预缴企业所得税额=（季度销售额×10%—营业税及附加—预缴的土地增值税—期间费用）×22% 备注：新企业所得税法执行后，海南地区执行企业所得税过渡期政策，新办企业执行25%税率，老企业2010年22%，2011年24%，2012年以后执行25%。 四、当年度有完工楼盘，则完工年度进行企业所得税汇算清缴，每年5月31日之前申报（详见国税发（2009）31号文）。每年度应纳企业所得税额=应纳税所得额×25% 应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—以年年度弥补亏损 五、项目销售达到85%或销售完毕，进行土地增值税清算。 （一）、土地增值税的清算条件：（1）已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例
天津市房地产业(不含房地产开发经营)企业营业收入和资产总计3年数据专题报告2019版
天津市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和资产总计3年数据专题报告2019版
引言 本报告通过数据分析为大家展示天津市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和资产总计现状，趋势及发展脉络，为大众充分了解天津市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和资产总计提供重要参考。 天津市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和资产总计数据专题报告对关键因素房地产业企业法人单位数量，房地产业企业营业收入，房地产业企业资产总计等进行了分析和梳理并展开了深入研究。本报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 报告力求做到精准、公正、客观，报告中数据来源于中国国家统计局等权威部门，并借助统计分析方法科学得出。相信天津市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和资产总计数据专题报告能够帮助大众更加跨越向前。
目录 第一节天津市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和资产总计现状 (1) 第二节天津市房地产业企业法人单位数量指标分析（均不含房地产开发经营） (3) 一、天津市房地产业企业法人单位数量现状统计 (3) 二、全国房地产业企业法人单位数量现状统计 (3) 三、天津市房地产业企业法人单位数量占全国房地产业企业法人单位数量比重统计 (3) 四、天津市房地产业企业法人单位数量（2016-2018）统计分析 (4) 五、天津市房地产业企业法人单位数量（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产业企业法人单位数量（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产业企业法人单位数量（2017-2018）变动分析 (5) 八、天津市房地产业企业法人单位数量同全国房地产业企业法人单位数量（2017-2018）变 动对比分析 (6) 第三节天津市房地产业企业营业收入指标分析（均不含房地产开发经营） (7) 一、天津市房地产业企业营业收入现状统计 (7) 二、全国房地产业企业营业收入现状统计分析 (7) 三、天津市房地产业企业营业收入占全国房地产业企业营业收入比重统计分析 (7) 四、天津市房地产业企业营业收入（2016-2018）统计分析 (8) 五、天津市房地产业企业营业收入（2017-2018）变动分析 (8)
流程管理万科房地产业的流程管理
（流程管理）万科房地产业 的流程管理
万科房产的流程管理 万科集团总经理郁亮:“我们有壹个最底线的标准，就是做简单，而非做复杂；做开放，而非做封闭；做规范而非做权谋，惟有这样才是长久 之计。” “于万科，且不是所有时候均要求下级服从上级，但却是所有时候均 要求所有人服从制度。万科的内部网站上有壹个制度规范库，从中我们见 到，其制度主要是工作指引型的，就是说制度的内容是针对事情的，告诉 员工遇到什么事情应该如何做，而不是应该向何人请示。规范的制度体系 使得万科内部很少见到繁冗的请示汇报，提高了工作效率，降低了内部交 易成本。另壹方面，也使得员工凭借工作能力而不是人际关系的能力进行 竞争。十几年来，万科被称为中国地产行业的“黄埔军校”，很大程度上 也是规范的结晶”。 万科开展流程管理的过程 1）万科流程管理项目的启动：从深圳万科开始. 从2002年深圳万科为了提高工程质量和完善内部工程管理体系，于从 中海到深圳万科工作的工程总监及工程部经理的倡导下，准备于工程系统借助ISO9001体系推进内部管理和业务流程的规范化，此举得到了深圳万科总经理徐洪舸的大力支持。考虑到各业务单元的关联性及各部门的接口关系，公司决定于所有部门推进基于流程管理的ISO体系，由主管总办的副总经理刘荣先负责，总办的职能于原先的计划管理、信息管理等的基础上增加流程及质量管理，具体组织由当时的总办主任唐激杨主管，由部办芳菲负责组织协调。后来其它公司的流程或ISO项目也基本由总办组织协调。
2）万科流程管理项目的关注点：梳理和优化流程 深圳万科于启动ISO9001体系时，很多企业已经通过了该体系，包括房地产及建筑行业内的企业。可是大部分企业虽然通过了认证，却且没有达到预期的效果，更多的是仅仅获得了壹张证书，公司内近壹半的员工且不认可这壹项目，因此于推进项目的过程中，项目组成员更多的从思想上
(完整版)房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：
房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有： 营业税： 企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。 将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。 房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。 土地增值税： 建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。 因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。 以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。 一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。 房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。 在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。 房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有： （1）在建项目整体转让 （1）合理分解租金收入 （2）变房屋出租为对外投资 （3）分解商品房销售价格 （4）变房屋出租为承包业务 （5）合作建房的纳税筹划 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------
[例1]在建项目整体转让的税收筹划 某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。那么，A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。 出售方选择方案1 直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为： 营业税金及附加：6000×5.5%=330万元 土地增值税：A企业取得转让收入6000万元 减：已发生在建工程成本3500万元 减：加计扣除3500×20%=700万元 减：营业税金及附加330万元 增值额：1470万元 增值率：1470÷3500=42% 土地增值税：1470×30%=441万元 企业所得税：（6000-3500-330-441）×33%=570.57万元 出售方选择方案2 转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。 在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。 企业所得税：（6000-3500）×20%=500万元 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------
房地产项目开发建设阶段涉及税种
房地产项目开发建设阶段涉及税种 房地产项目开发建设阶段，开发企业主要需要缴纳建筑业营业税及相应的城市维护建设税和教育费附加，签订建筑施工等合同时需要缴纳印花税。建筑施工阶段保有土地还会涉及城镇土地使用税。在此阶段进行商品房预售的还要缴纳预售的营业税和企业所得税（这两税放在房地产销售阶段介绍）。一般而言，开发企业以房地产开发经营为主营业务，不是增值税纳税人。但若房地产开发企业将购入的材料销售给其他单位和个人，或者接受委托加工产品等，就需要缴纳增值税。一、建筑业营业税建筑业营业税，是以在中国境内提供建筑安装工程作业服务的单位和个人所取得的营业额 为课税对象而征收的一种税，即俗称的“建安营业税”。建筑安装业务实行分包或转包的，分包或转包者为纳税人。根据国家税务总局《关于公布废止的营业税规范性文件目录的通知》（国税发[2009]29号）的规定，《国家税务总局关于如何认定建筑业营业税纳税义务人问题的批复》（国税函[2000]247号）已于2009年失效，总承包人不再为扣缴义务人。建筑业营业税为3%。具体的计税依据为：（一）建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。（二）纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当
包括工程所用原材料设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。从事安装工程作业，安装设备价值作安装工程产值的，营业额包括设备的价款。（三）纳税人自建自用的房屋不纳建筑业营业税，但后又将该自建自用的房屋对外出售时，其自建行为应先缴纳建筑业营业税，再缴纳销售不动产营业税。二、城市维护建设税和教育费附加城市维护建设税（以下简称“城建税”）和教育费附加都是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，就其实际缴纳的税额为计税依据征收的一种附加税费。自2010 年12月1日起，对外商投资企业、外国企业及外籍个人征收城建税和教育费附加，自此，统一了我国内外资企业的城建税和教育费附加。教育费附加征收比例为3%。城建税根据纳税人所在城镇的规模不同设置三档比例税率，即：（一）纳税人所在地为市区的，税率为7%；（二）纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；（三）纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1%。三、印花税开发建设阶段开发企业签订的各类合同需要缴纳印花税。其中，建筑安装工程承包合同按承包金额0.3‰贴花，借款合同按借款金额0.05‰贴花。四、城镇土地使用税城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地
天津房地产开发前期流程
办理《规划用地建议书》 一、办理《规划用地建议书》需要哪些材料？ 1、申请单位（土地所有者）到规划局接待大厅领取： a、天津市建设项目立案表 b、《规划用地建议书》申请表，并填写，加盖土地所有者单位公 章 2、申请单位对拟建项目选址要求的说明或项目的论证材料 3、土地权属证明及有关协议 4、1：2000（中心城区内）或1：1000（中心城区外）现状实测 地形图2份，并用铅笔标注建设项目用地范围 5、项目登记备案资料、建议书或可行性研究报告批准文件 二、何处办理《规划用地建议书》？ 准备好上述的材料后，到市规划局接待大厅办理进件申报手续 三、规划局哪个部门办理《规划用地建议书》？ 市规划局规划处、市场处、用地处、土地交易中心办理,并上局长业务会讨论确定 四、办理《规划用地建议书》所需时间？ 30个工作日 五、《规划用地建议书》的内容？ 市规划局根据天津市总体规划、控制性详细规划等，对申请内容审核，给申报单位答复。 确定供地方式： A类：行政划拨供地方式，位于中心城区内，项目建设单位与土地权属单位一致 B类：行政划拨供地方式，位于中心城区内，项目建设单位与土地权属单位不一致
C类：行政划拨土地方式，位于中心城区外，单独选址项目 D类：有偿使用供地方式 1 办理《项目建议书》 特指（协议出让项目） 二、办理《项目建议书》需要哪些材料？ 1、《规划用地建议书》 2、开发合作协议 二、何处办理《项目建议书》？ 准备好上述的材料后，到市建委房地产办理申报手续 六、办理《项目建议书》所需时间？ 7个工作日 七、《项目建议书》内容？ 由于《规划用地建议书》的申报单位为原土地主，和开发单位无直接关系，房地产处根据《规划用地建议书》批准内容和开发协议，确定开发单位，下发《项目建议书》，为办理后续手续提供依据。
房地产开发企业主要涉及的税费有11种
房地产开发企业主要涉及的税费有11种： 营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。 此外还有地方教育费、河道维护费等地方性收费。 车船使用税等企业常规性税种没有考虑。 增值税等该行业偶发性税种不作考虑。 二、各税种介绍 1、营业税 ⑴税目与税率 营业税涉及转让无形资产和销售不动产（包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物）两个税目，税率都是5%。 ⑵特殊规定 转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。（《营业税暂行条例实施细则》第四条） 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。2002年12月《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）对这种行为征税办法重新作出规定，自2003年1月1日起，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利
润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 土地租赁和不动产租赁，不按转让无形资产和销售不动产纳税，而是按照租赁业税目纳税。 土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 ⑶纳税地及纳税时间 纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。 ⑷抵减问题 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。（《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》财税[2003]16号）
现在房地产开发企业涉及哪些税费
现在房地产开发企业涉及哪些税费税率是多少?? 一、营业税 （一）、应税范围：根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产 开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使1用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不 按本税目征税。 、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后2会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他 土地附着物。 （）销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有1权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 （）销售其他土地附着物2（二）涉及税种房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土 地增值税、房产税、印花税以及契税等。 、销售不动产的营业税计税依据根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的1规定：（）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 1 （）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五2条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 纳税人销售不动产价格明显偏低而无）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：（3正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； 计税价格营业成本或工程成本×（按下列公式核定计税价格：③成本利润率）1+=÷（—营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务1机关确定。、其他具体规定如下：2（）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》1（京地税营号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代[1996]592理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营 业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销 售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售， 对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 根据《转发国家税务总局关于印发营业税问（）对合作建房行为应如何征收营业税2题解答（之一）的通知》（京地税营号）规定：合作建房，是指由一方（以下简[1995]319称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方 式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋 所有权相互。具体的方式也有以下两种：:):)①土地使用权和房屋所有权相互，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合:)作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地 使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了 销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让．
天津市“建立”工程前期手续要件明细及办件指南
一、项目立项备案（行政许可发改委窗口） 所需材料如下： A.天津市内资企业固定资产投资项目备案申请表（带公章窗口填写） B.营业执照复印件（验原件） C.法人身份证复印件 D.项目简介 E.土地出让合同复印件（验原件） F.企业资质证书复印件（验原件） 当天，取得立项红头文件（计划文）。 二、建设用地规划许可证（行政许可规划局窗口） 所需材料如下： A.建设用地规划许可证申报表（窗口领取） B.土地出让合同复印件（验原件） C.授权委托书（窗口领取，法人签字） D.法人身份证复印件 E.代理人身份证复印件（验原件） F.备案批复文件复印件（计划文） G.核定用地图2份、现势地形图2份、光盘【DWG和SHP两种格式】（测 绘大队出2套，办理详规时用一套） 三、环境影响评估（行政许可环保局窗口） 所需材料如下： A.环境影响报告书[10万㎡以上]/表[10万㎡以下](找环评单位花钱出 需要向环评机构提供如下材料： a)计划文（复印件） b)出让合同（复印件） c)总平面图（带经济技术指标、复印件或电子文件） d)用地规划许可证（复印件） B.区县环保局预审意见（行政许可大厅环保局窗口出）
四、合理用能评估（行政许可工信委窗口） 所需材料如下：（窗口给发邮件，填写完整后，回传邮件预审，通过后打印） A.固定资产投资项目合理用能审查申请书 B.企业法人营业执照副本复印件（验原件） C.《天津市固定资产投资项目合理用能登记表》 D.项目申请报告书 E.固定资产投资项目节能登记表（审计院图纸相关） 五、文明施工措施费缴纳 文件依据：（行政许可大厅86号窗口勾姐领取指南） 1.关于印发《天津市建设工程安全文明施工措施费用管理办法》的通知（建 质安[2005]121号） 2.《关于调整建设工程文明施工措施费系数的通知》（建质安[2005]991号） 全称：天津市建设工程质量安全监督管理总队文明施工措施费 账号：120001195 行号：1 开户行：建行天津海河东路分理处 用途：文明施工措施费-01（市管项目） 付款方式：电汇 2、最高限额以一个施工合同为计算单位。
房地产开发到销售各阶段程序
第一步：土地取得 涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。 第二步：立项 涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。 第三步：规划及勘察设计 涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。 第四步：施工准备 涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。 第五步：施工、监理、质量监督管理 涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事宜：施工、监理、质量监督管理。 第六步：申请预售（商品住宅建设工程） 涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案。 第一步房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记 二、外资房地产开发公司的设立 6、申请批准项目建议书 7、办理企业名称登记
8、送审合资或合作合同、章程 9、申领外商投资企业批准证书 10、办理企业登记 房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费 第二步房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序 一、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探