常州零售商业市场概述

1.宏观市场分析 (1)

2.区域发展及现状 (5)

3.常州零售商业市场分析 (6)

4.基地条件及技术指标 (16)

5.项目SWOT分析 (19)

6.商业定位分析 (20)

1.宏观市场分析

1.1宏观环境分析

常州地处长三角中心地带，与上海（189公里）、南京（138公里）等距相望，与苏州（100公里）、无锡（50公里）联袂成片，共同构成苏锡常经济圈。

市区北临长江，南濒太湖，老京沪铁路、沪宁铁路、沪宁、宁杭、常宁、沿江高速公路多条高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过，江苏省第二大机场常州奔牛机场，在建中的京沪高铁和沪宁城际铁路使得常州具有十分优越的区位条件和便捷的交通条件。

快速公交（BRT）、总长达80公里的城市高架快速内环路网和规划筹备中的四条轨道交通线路使得常州市民出行十分方便。

常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、钟楼、天宁、戚墅堰五个行政区。全市总面积4,385平方公里，其中市区面积1,872平方公里。

至2009年年底，全市户籍总人口359.8万人，常住人口445.2万人，市区人口226.7万人。

1.2经济概况

2009年常州实现地区生产种植（GDP）2,518.7亿元。分产业看，第一产业实现增加值91.6亿元；第二产业实现增加值1,429.7亿元；第三产业实现增加值997.3亿元。

三大产业结构比重由2008年的3.7:58.1:38.2调整为3.6:56.8:39.6，产业结构进一步优化，呈明显的“二、三、一”模式。

全市按常住人口计算，人均生产总值达56,861元，按现行汇率折算超过8,000美元；

按户籍人口计算，人均生产总值达70,103元，按现行汇率折算超过10,000美元，达到上中等发达国家水平。

1.3城市居民生活水平

1.3.1社会消费品零售总额

2006200720082009

2005

社会消费品零售总额（亿元）444 516 611 758 901

增长率（%）37% 16% 18% 24% 19%

数据来源：https://www.360docs.net/doc/0b1523526.html,

从社会消费品零售总额看，最近五年，常州社会消费品零售综合保持了23%左右的平均增长速度，其中2005年比上年增长了37%的高速增长，预示着常州社会消费品零售市场进入了一个快速增长的时期。

1.3.2城镇居民人均入支概况

2006200720082009

2005

人均可支配收入（元）14,589 16,64919,08921,59223,751

人均消费支出（元） 10,718 12,50313,78914,96715,961

数据来源：https://www.360docs.net/doc/0b1523526.html,

常州市城镇居民2005-2009年间，人均可支配收入增长速度为13.05%，人均消费支出增长速度为10.13%，人均储蓄余额增长速度为21.97%；在较高的人均可支配收入增长速度、相对较低的人家消费支出和很高的人家储蓄存款余额背景下，预示未来消费市场将有较大的增长空间。

1.3.3恩格尔系数

表1.3.3恩格尔系数国际通用评价标准

恩格尔系数生活水平状况

60%以上赤贫

50-59% 温饱

40-50% 小康

低于40% 富裕

从图中可以看出，近些年，常州的恩格尔系数一直保持在40%以下，并且呈逐年下降的趋势，说明常州已进入国际标准中所列的“富裕”阶段。

1.4常州城市发展战略规划

以“完善东西、发展南北、重点向北、开发江边”

城市空间发展战略，形成以主城区为中心，向东、

向北两个发展带（向东发展带为戚墅堰分区和雕

庄分区，向北发展带为新龙分区和新港分区）组

成的L型布局形态。

常州主城区空间发展方向为“拓展南北、提升中

心”。主城区结构形态为“一体两翼”分散组团式

的空间结构--“一体”：中心城区（由中心、高新、

城西、湖塘、城东、新龙、新港、武南等八个组

团组成。

1.5常州市商业规划区概览

核心区以延陵西路与和平路、南、北大街交汇处的

市级商业核心功能区

内圈层处在城市规划的中心组团内，主要指关河

路、劳动路、朝阳桥、怀德路围合及其外围

区域的圈层，约7平方公里

中圈层从内圈层边缘向外，东到青洋南路、南到沿

江高速公路、西至西环二路、北到沪宁高速

公路之间的区域，约200平方公里

外圈层中圈层分界以外的区域，主要是新北区的北

部、武进区大部分

资料来源：常州市商业网点规划

依据常州商业区规划，本司项目地处常州中圈层商业区，与常州核心商业区和内圈商业区有一定距离，决定了本司项目应以区域型商业为发展方向。

1.6常州轨道交通规划

根据规划方案，常州的轨道交通基本

线网包含4条，总长度127公里。1

号线，长39公里，连接常州市主要

地区，是轨道交通网中的骨干线路。

2号线，长25公里，是连接城西组

团与城东组团的东西向交通轴。3号

线，长25公里，是缓解1号线交通

压力的一条辅助线。4号线，是一条东西向线路，长38公里。

另据规划，常州市的轨道交通将分阶段建设：于2010年左右形成轨道交通的市区主轴，建设1号线中的重要线路，建设长度28公里；至2020年左右，建设东西走向的2号线，建设长度18公里，由此形成轨道交通的东西南北城市轴；到2050年，启运3号线、4号线的建设，全面形成轨道交通网。

根据目前的轨道交通规划情况来看，1号线为南北纵向设置，北起新北区电子产业园，经过城市中心区域，南到武进区大学新村站，近期工程共设27站。

距离本项目最近地铁站点设在晋陵北路市民广场附近，与本司项目距离较远。

2.区域发展及现状

2.1规划与人口

新北区地处常州北部，北濒长江，与泰州市隔江相望，东与江阴市相邻，西与扬中市、丹阳市接壤。

新北区地域面积439平方公里，下辖3个街道，6个乡镇，常住人口约48万。

规划布局上分成三大区域：一是高新技术产业开发区，位于沪宁铁路和沪宁高速公路之间，面积约32平方公里，由高新科技园区、新区工业园、商贸生活区、行政中心区、旅游休闲区等园区组成，是正在建设中的现代化新城区。二是港口工业区，濒临长江黄金水道，面积约37平方公里。该区重点发展重化工和原材料工业。三是综合经济区，位于高新技术产业开发区和港口工业区之间，面积约47平方公里，近期重点发展乡镇工业和现代农业，也是未来新北区城市建设的预留用地。

核心商圈

本项目

2.2区域交通现状

由于大部分地区是新建成区，新北区地区道路交通状况良好，道路宽敞，有多路公交线

路和BRT 线路（快速公交系统通），且道路畅通。

在本项目周边区域，近距离内还未有公交线路设立。本项目地块东临东经120路，连

接新北区东部的恐龙园区片至新北区南部，是新北区的主干道之一。

3.常州零售商业市场分析 3.1常州商业市场概况

常州零售商业市场的区域分布特征明显，已形成了传统核心商圈和特色商业街共存的格局。

延陵西路商业街东起和平路，西至

怀德北路，是常州市中心最繁华的地区，也是市级商业中心的商业横轴，串联市级商业核心区的南、北大街，文化宫和青年广场；除了市级核心商业外，常州目前尚

未形成真正意义上的商业副中心；特色商业街包括延陵东路旅游文

化街、和平路金融商业街、北环路家居商业街、迎春路商业购物街等。

与上海、北京等重点城市及江苏省省会南京相比，常州市的商业辐射范围仍以本市及周

边区域城市为主。鉴于本司项目地处常州北部，故本报告将只对常州市中心传统商业区、新北区及武进区商业市场进行分析，并对核心城区和新北区零售商业市场情况进行详细叙述。

3.2常州市中心现有及未来主要零售供应

编号项目名称开业时间商场面积（平方米）

现有项目

1 新世纪商城1988 35,000

2 常州购物中心199

3 58,000

3 泰富百货199

4 21,000

4 大洋百货2004 20,000

5 南大街步行街2005 120,000

6 泰富广场2005 18,000

7 莱蒙都会2007 145,000

8 常州百货大楼2008 30,000

9 前后北岸2009

180,000

10 财富广场2009

总计：609,000未来项目

11 九洲新世界2010 220,000

12 万博国际广场2011 100,000

13 凯悦中心2012 130,000

14 正方京城2012 na

合计：450,000

从上图可以看出，常州城区目前的商业项目主要集中在延陵西路、南大街及北大街区域，是常州传统商业中心。

一些新开发、大体量的项目仍旧选择常州传统城区中心。此外，也有商业项目，如宝龙城市广场选址常州城西地区；茂业泰富城则地处武进区。

市中心现有主要商业项目-常州购物中心

地理位置延陵西路1-7号

开业时间1993

建筑面积 58,000平方米

市场定位中高档

业态组合

B1:鲜品生活馆-烟酒茶叶/保健食品；精品超市/有机食品区；生鲜料理区

1F：国际名片区-国际名品/精品包袋；名牌手表；化妆品；名牌珠宝；精品配饰区；

2F：精品女装/盛年女装-时尚女鞋/休闲女鞋；女士饰品；

3F：优雅淑女馆-时尚女装/淑女装；文胸内衣；彩妆配饰；女士手袋；

4F：流行青春馆-时尚男装；休闲服饰/牛仔服；少淑女装；时尚腕表/流行配饰；美甲沙龙；地顺铁板烧；

5F：都会绅士馆-绅士男装/商务男装/衬衫内衣；名品男鞋；箱包；男士饰品；

6F：全能运动馆-户外运动/健身器材；儿童用品；户外运动区；

7F：家居生活馆-精品锅具/玻璃/礼品区；厨房用品/小家电；床上用品；名品电器/数码照材区

主要零售品牌：GUCCI、Burberry、HUGO BOSS、PAUL & SHARK、S. T. DUPONT、TOMMY HILFIGER、AQUASCUTUM、ROLEX、OMEGA、LONGINES、SWATCH、SWAROVSKI、

?营业面积增加，尤其是女装经营面积增加，由一个楼面扩大到两个楼面；

?商场设计调整，原来像梯田一样层层缩减外立面被取直拉平，代之以大面积的铝板和玻璃幕墙，增加广告效益；

?增加业态的丰富性和休闲功能，在商场内增加休闲茶座，餐厅商务简餐和快餐。

市中心现有主要商业项目-南大街步行街

地理位置东起公园路，西至南大街、南起青果巷，

北至延陵西路

开业时间2005

建筑面积 120,000平方米

市场定位中档

业态组合

B1:超市大卖场-TESCO乐购

1F：丽人街、绅士街、休闲餐饮、名品运动城、服饰百货；

2F：名品新世界、精品店、、五星电器（南区）；

3F：新华书店、风情美食街、风暴健身广场（南区）；

主力店：TESCO乐购

主要零售品牌：三福百货、ITISF4、李宁、唐狮

?按照购物中心理念规划，在一定程度上填补了常州零售商业市场的空白，并引发了其他主要商业项目的重新定位与调整。

市中心现有主要商业项目-莱蒙都会

地理位置东起南大街，西至早科坊、南到西瀛里，

北至延陵西路

开业时间2007

建筑面积 145,000平方米

市场定位中档

业态组合：百货、卖场、餐饮、娱乐、电影院、溜冰场

主力店：沃尔玛、常州新百货大楼、中影院线、冠军真冰溜冰场、汤姆熊、宝力豪健身、新华书店

主要零售品牌：Etam、Vero Moda、雅戈尔

?地理位置优越，占据了常州最活跃、最有发展潜力的商业地段；

?主力店具有强大的号召力和影响力；

?目前该项目经营状况不理想，人流一般。

市中心未来主要商业项目

项目名称总建筑面积项目概况

九洲新世界220,000 为大型城市综合体项目，包括中高档大型景观山水住宅区、一站式阳光

购物中心引进多元化业态-百货、卖场、3C数码、影院、运动、餐饮、

娱乐及亲子乐园等

万博国际广场100,000 大型城市综合体项目，集办公、公寓及购物于一体。其精品室内全景

MALL，有别于南大街和莱蒙都会。

凯悦中心130,000 凯悦中心共有5大形态。住宅为凯悦君廷；大型商业为凯悦城市广场；

独栋别墅为凯悦檀宫；小户型公寓为凯悦皇冠国际公寓。金鹰百货已经

签约入驻，并将要打造一个8万平方米的超大型百货店。

正方京城na 正方京城是集商业、住宅、酒店、公寓于一体的大型高档综合性商住项

目。建成后将成为常州市中心超大型的综合社区。目前百盛已经签约入

驻。

3.3常州新北区现有及未来主要零售供应

本司项目

编号项目名称开业时间商场面积（平方米）

现有项目

1 华联吉买盛2000 15,000

2 月星家居（一期）200

3 80,000

3 每家玛2005 20,000

4 中创时代广场2006 60,000

5 太阳城2007 70,000

6 麦德龙200

7 12,000

总计：257,000

未来项目

7 月星家居（二期）na 270,000

8 新世界商业广场na 80,000

9 丰臣国际广场na 270,000

10 道生中心na 16,000

合计：636,000

从上图可以看出，新北区目前现有商业项目及未来项目主要沿通江中路分布，以大型综合项目居多，而本司项目地处恐龙园板块，距离该些项目较远。

新北区的整体发展起步领先于武进，过去的十余年间，新北区大力推进城市化战略，相继建成了一批公寓、宾馆、写字楼、别墅等区域容量不断扩张。

但是，新北区内与住宅配套的商业发展却相对滞后，其商业仍停留在大卖场和专业市场阶段。大卖场仅有麦德龙、华联吉买盛和每家玛超市。

随着常州市政府办公场所搬迁至新北区，区内形成以市政府为核心的政治文化圈，既能提升住宅楼盘的潜力，也能够刺激商业设施的发展。

新北区现有主要商业项目-太阳城

地理位置通江大道以东，巢湖路以南

开业时间2007

建筑面积 70,000平方米

市场定位中档

业态组合-零售、百货、餐饮、娱乐、服务、三星级主题

宾馆、会议中心

主力店：苏宁电器、新华书店、亚历山大健身会所、皮革城、眼镜城

主要零售品牌：ITISF4、李宁、安踏、唐狮

?目前该项目一层基本满租，但都以不知名零售小店为主，二层以上空置率较高，工作日基本无客流。

经营状况不理想。

新北区现有主要商业项目-中创时代广场

地理位置

通江大道396号

开业时间 2006年五星电器开业，无统一开业时间建筑面积 60,000平方米市场定位

中档

业态组合-零售、娱乐、餐饮、休闲

主力店：五星电器

主要零售品牌：KFC 、云半轩酒店、颐和茶馆 ?

目前该项目仅有临街商铺租赁情况较好，内街空置，经营状况较差。

新北区未来主要商业项目-丰臣国际广场

地理位置位于通江大道与巢湖路交叉口西北

开业时间

未知

建筑面积 270,000平方米市场定位

中档

业态组合-大型百货、卖场、影院、零售、娱乐、餐饮、休闲

3.3常州武进区现有及未来主要零售供应

编号项目名称开业时间商场面积（平方米）现有项目

1 人民商场1985 10,000

2 阳湖广场2006 60,000

3 南洋商贸广场2006 180,000

4 大学城商业街2006 160,000

5 富客斯流行广场2008 60,000

6 茂业百货（泰富城）2010 35,000

7 武进新天地不夜城2010 102,300

总计：607,300未来项目

8 莱蒙城2010 50,000

9 武进购物中心2010 160,000

10 又一城2011 180,000

11 地壹街2011 175,000

总计：565,000

武进区的商业已基本形成以湖塘镇为中心，而湖塘目前的商圈是以人民路、花园街为商业核心向周边辐射。随着新商业项目的建成、开业，武进区的商业已经由原来的中低档次消费结构，开始向时尚、流行的中档次转变。

近年来，又以花园街、广电路为核心，开始出现如新天地不夜城、泰富城、又一城及地壹街一些体量较大的综合性商业项目，并将在今后两年内陆续入市。

历史上出现的零售物业体量都不大，除了2006年入市的南洋商贸广场、大学城商业街及新天地不夜城，整个武进区没有大型商业项目。

未来武进区将出现的零售物业体量都较大，并且主要都是大体量、高档次、综合性的购物中心项目。

3.4常州三大商圈比较

商业中心区域范围

商业体量

（平方米）

物业吸纳率

1F平均租金

（元/平方米/天）

延陵西路商圈和平路-怀德南路

-青果巷-局前街

105.9万95%

南大街：6-10

延陵西路：4-8

莱蒙都会：9-12

新北区商业副中心黄山路-通江南路

-黄河路-太湖路

89.3万70% 2-5

武进区商业副中心人民路-花园路

-常武路

117.23万55%

南洋商贸广场：1

人民路：3-4

商业中心主要商业物业形态主要商业业态代表性商业项目

延陵西路商圈独立商场

物业裙楼

商业步行街

沿街店铺

百货公司

购物中心

餐饮、休闲娱乐

专业卖场

购物中心、泰富广场

新世纪商城、南大街购物中心

苏宁电器

3.5常州零售商业市场总结

常州零售市场目前正由市场蓄势期向市场发展期过渡。

在未来几年内，除了本司项目之外，预计会有约165万平方米左右的商业面积建成，

未来供应十分充足。该些项目主要集中在核心商业区、武进区及新北区内，且核心商业区级武进区的商业项目多以城市综合体为主，未来的商业竞争将愈加激烈。

商业层次分明，梯队式级差效应已形成，市中心传统核心商圈和特色商业街共存发展。随着未来核心商业区和商业副中心内更多零售项目的落成，零售业新一轮的竞争将更加

激烈。

预计未来常州的商业将呈更加多元化发展，出现更多以购物中心为代表的商业形态，并

将吸引更多的新兴业态和品牌租户进驻。

购物中心将成为未来常州商业副中心最主要的商业形态。

国际国内知名大卖场均已进驻常州市场（家乐福、TESCO 、沃尔玛、欧尚、易买得、

乐天玛特、麦德龙），辐射整个常州市区。

一些快时尚品牌如H&M ，虽然进驻常州，但受到常州人消费习惯的影响，经营状况不

理想，但预计未来随着更多商业项目的开业，常州人的消费习惯会有一定的改变。

4.基地条件及技术指标 4.1基地现状

项目基地位于项目地块位于江苏省常州市高新区东南部，北邻恐龙园，南临青龙生活区，

东西侧均为教育科研用地。规划范围东至东经120路，南至北塘河，西至老藻江河，北到河海东路，距离已经建成的常州市政府办公楼直线距离仅有500米。距常州老城中心直线距离约为5公里，车程约15分钟。

项目地块平整，有少许起伏，用地内水系景观资源丰富，环境优美。

新北区商业副中心

独立商场

物业裙楼沿街店铺专业市场专业卖场餐饮、休闲娱乐月星家居、华联吉买盛、每家玛、五星电器

武进区商业副中心

独立商场

物业裙楼商业步行街沿街店铺

专业市场专业卖场餐饮、休闲娱乐

乐购购物广场、大学城商业街、阳湖广场、南洋商贸广场

项目基地现状图及周边道路

基地现状周边道路（东经120路）

4.2项目区位现状与规划

项目基地位于项目地块位于江苏省常州市高新区东南部，北邻恐龙园，南临青龙生活区，东西侧均为教育科研用地。

项目商业部分沿东经120路一线分布，北至河海东路，南至太湖东路。

本项目总用地面积896,100平方米，总建筑面积1,480,000平方米。其中住宅1,120,000平米，商业134,000平方米，酒店式公寓65,000平方米，办公155,000平方米，会所6,000平方米。

4.3地块周边交通组织

项目北临河海东路，南至青龙生活区，东临东经120路，项目地块中有太湖东路穿过。

该些道路都为主干道，道路宽阔且顺畅。周边近距离内（500米）尚未有公交线路设立。

4.4地块周边及人口分布

项目周边区域除本司项目住宅项目外（一期已交付600户，入住100左右，以自主为主），周边1公里范围内新建高档住宅项目还有华亭苑、新城府翰苑、天安国际花园、怀德名园等住宅项目。龙湖地产在本司项目北、东部有住宅项目。

在周边3公里范围内，可以直接连接河海中路/通江大道比较密集的三井街道和河海街道，目前人口约21万人。

新北区目前有4所高校，外商投资企业1,238家，其中世界500强企业19家，私营企业11,612家。

常州零售商业市场概述

目录 1.宏观市场分析 (1) 2.区域发展及现状 (5) 3.常州零售商业市场分析 (6) 4.基地条件及技术指标 (16) 5.项目SWOT分析 (19) 6.商业定位分析 (20)

1.宏观市场分析 1.1宏观环境分析常州地处长三角中心地带，与上海（189公里）、南京（138公里）等距相望，与苏州（100公里）、无锡（50公里）联袂成片，共同构成苏锡常经济圈。市区北临长江，南濒太湖，老京沪铁路、沪宁铁路、沪宁、宁杭、常宁、沿江高速公路多条高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过，江苏省第二大机场常州奔牛机场，在建中的京沪高铁和沪宁城际铁路使得常州具有十分优越的区位条件和便捷的交通条件。快速公交（BRT）、总长达80公里的城市高架快速内环路网和规划筹备中的四条轨道交通线路使得常州市民出行十分方便。常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、钟楼、天宁、戚墅堰五个行政区。全市总面积4,385平方公里，其中市区面积1,872平方公里。至2009年年底，全市户籍总人口359.8万人，常住人口445.2万人，市区人口226.7万人。 1.2经济概况 2009年常州实现地区生产种植（GDP）2,518.7亿元。分产业看，第一产业实现增加值91.6亿元；第二产业实现增加值1,429.7亿元；第三产业实现增加值997.3亿元。三大产业结构比重由2008年的3.7:58.1:38.2调整为3.6:56.8:39.6，产业结构进一步优化，呈明显的“二、三、一”模式。全市按常住人口计算，人均生产总值达56,861元，按现行汇率折算超过8,000美元；按户籍人口计算，人均生产总值达70,103元，按现行汇率折算超过10,000美元，达到上中等发达国家水平。 1.3城市居民生活水平 1.3.1社会消费品零售总额

商业地产之现状及经营危机

商业地产之现状及经营危机假如出售出去，同时差不多招租成功，但要保证投资人长期稳定投资回报，也确实是必须保持租户的长期运营的经营成功，然而大量的广告促销费由谁来投入并不明确。如北京巨库特不清晰其面临的死结，在销售过程中尽量回避政策的风险，不惜投入巨额的广告费用以“秀库、装库、食库、玩库”这一特不行的概念解决招商问题，等于给投资人一个投资的预期。现在《北京现代商报》报道中商户反映的问题确实是第三个问题，即谁为市场的整体经营成功负责？从道理上讲，每一个商户是自负盈亏的独立经营主体，然而一旦商户经营不行退租，投资人的问题将立即暴露出来，现在才是开始。定位之痛——战略与战术博弈战略决定方向，战术决定沿正确方向前进的道路如何走。项目的包装在战术营销上特不重要，依照其定位或者讲其战略，在概念设计、LOGO、产品的细分策略以及商场内的装修设计等上要花费专门大心思。因此，

最用心的要属销售的广告和推广活动。例北京的巨库曾经通过概念炒作，以及铺天盖地的销售广告和推广活动，据讲在此攻势下一段时刻销售得特不行，价格每平方米达到4-5万元，在北京的任何一个商场或者市场都没有见过如此阵势，即使同时期开始招商和开业的60万平方米的亚洲商业航母——百荣世贸商城与之相比也相形见绌。然而今天的巨库却生意冷清并出现商户开始退租等情况，重要的缘故依旧其市场定位，尤其是在客群定位和形象定位上出现了问题，同时这也是巨库最引以为豪的东西。但实际上商圈范围内居民的人口结构与其定位在35岁以下的新青年刚好是相反的。关于一个2-3万平方米的商场或者市场核心商圈半径3公里左右，你要吸引全北京的时尚青年来此消费概念上是可行的，然而必须尊重商业规律。在商界有一个重新定位的经典案例确实是北京的甘家口百货商场。90年代末，新装修开业的甘家口百货商场也开始走时尚、精品的百货店进展方向，然而开业专门长一段时刻生意冷冷清清。认真地分析后，其商圈范围内人口结构以中老年人居多，其定位不适合该区域的需求，后甘家口百货商场开始进行业种调整，大幅增加中老年人需求的商品，获得了成功。

常州南大街商圈分析(市场必看、商家必看)资料讲解

常州市南大街商圈分析常州市市区的第一商圈主要汇集在南大街及其附近。主要包括已经成型的南大街商业步行街和今年11月8日开业的“莱蒙都会”。南大街南大街为常州市第一商圈！同时也是常州市商业项目一号工程，体量6万平米以上。南大街从立项开始就一度成为业内焦点话题，引起了长三角经济社会的广泛关注。该项目身处原常州市最繁华的商业老城区，项目位置具有得天独厚的条件，左携泰富百货和新世纪两大本地商业巨头，后期规划又有莱蒙都会大型商业CBD，右临人民公园休闲区、文化宫闹市区，前靠常州市政府，后对兰园休闲区、九州服装城、紫阳花园高档小区、中天体育广场等诸多人居活动及购物要所。历史上老常州人都知道，南大街、西瀛里商脉源远流长，历史上就是做生意很旺的地方。据清康熙《常州府志》载，此处明清时称大街，即为常州最早的商业区。南接广化街、西瀛里、青果巷，东西方与双桂坊、青云坊、孙府弄等相交接，北通府直街。民国初年，府直街改北大街，此街即称南大街，这里云集了常州的百年老店数十家，几百年来，这里始终为商贾云集的繁华城区。随着常州建设特大型城市框架的大幕拉开，辅以莱蒙都会的强势入驻，南大街的商圈积聚效应将最大限度的体现。南大街商业步行街由常州之江置业有限公司投资建造，东起公园路，西至南大街，南自青果巷，北临延陵西路，东西方向宽120米，南北方向长600米。总建筑面积达24万平方米，其中商业面积12万平方米，商务办公面积4万平方米，住宅面积4.5万平方米，地下停车场面积4万平方米，可同时停放机动车600辆。步行街共设置了30台自动扶梯和35台垂直电梯。南大街由一条“S”型步行街将3个地块串联起来，一、二层为精品店铺，三层为风情美食街，地下一层为2万平方米的大型卖场——乐购超市，功能设计趋向欧美。南大街有各类大小商家630余家，主力品牌店除了乐购还有五星电器、麦当劳、泰富百货等十余家。日常客流量约为10万，节假日可达30万。莱蒙都会 “莱蒙都会国际商业街区”，是华东首个58万平方米超大国际商业街区。建成后将成为集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐、居住等多功能于一体的常州市最大

常州房地产市场宏观分析

目录第一部分：区域市场历史及现状2第二部分：区域规划对城市开发的影响10第三部分：常州房地产市场整体研判14第四部分：常州市场产品宏观分析19第五部分：版块划分及研究24第六部分：常州及新区房地产项目简析29第七部分：新区房市分析32第八部分：消费者及投资者行为分析36第九部分：常州房地产市场趋势展望54第十部分：重点竞争楼盘属性研究及本案营销策略建议59 附：新区主要楼盘一览表68常州其他区域典型性竞争楼盘概览83常州其他区域楼盘概况89 2004年第三季度常州市在售楼盘售价一览表91

常州奥林匹克花园二期营销市场报告（初稿）第一部分：区域市场历史及现状一、宏观市场状况经济形态的发展和人民生活水平的提高，促使常州住宅市场近年来得到了强有力的快速发展。2003 年常州房地产开发投资总额为52.8 亿元，同比增长28.6%，占当年全社会固定资产投资的11.8%。房地产开发投资已经成为常州重要的经济发展支柱。常州市房地产投资额快速上升从宏观市场变化来看，房地产整个市场的总体走向仍趋强势，全市供需总量及供求结构开始不平衡、空置面积大幅减少，房地产热直接导致了商品房价格的快速攀升。详细分析见下述报告。 1、市场供求关系常州商品房市场发展总量表常州房地产市场发展总量单位：万平方米项目2003年2002年2001年2000年总施工面积645 526 487.5 407.4 先开工面积374.35 238 233 197 竣工面积249.17 268.8 193 204 销售面积205.9 248.61 172.9 149.3 空置面积25.2 50.68 69.78 77.7

商业地产八大分类

商业地产八大分类商业地产的八大分类 1.传统商铺商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊、食店、便利店，他们以普通居民为服务对象，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的。这种原始形态的商业地产，遍布城市每个角落，因为其具有很大的灵活性，目前仍为广大投资者的首选和发展基础，现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于传统商铺，但其规模一般较小、抗风险能力低。 2.专业市场在上个世纪***十年代，随着社会经济的不断发展，人们已经不满足于基本的温饱型消费了，专业市场也就应运而生。如成都荷花池、五块石、东华电脑城、重庆朝天门等专业市场如雨后春笋般在成都出现，很快就以全新的模式吸引了众多的消费者，也让那些投资者赚得盆满钵满，更促生了新世纪电脑城、成都数码广场、富森美家居、金荷花等专业市场的诞生。专业市场是市场细分的产物，它以某类产品品种齐全的优势，牢牢占领了商业市场一隅。这种市场现一般偏居城市四周，对区域的要求性不是很高，但非常强调“集群效应”，有规模就有人气，有人气也就有了商气。 3.市中心综合商业市场城市中心综合商业市场基本上位于城市中心传统商圈，厚重的商业氛围、消费者的消费习惯保证了这种商业市场永远站在商业地产的前端，是一个城市商业发展的“晴雨表”。它一般都处于城市中心地段，口岸的不可复制性成为了决定性因素，它是消费者消费习惯场所，这就保证了其超强的购买指数。盐市口广场、太平洋、王府井等是成都城市中心综合商业市场的典型代表，但此类商业市场高昂的置业价格和经营成本也让很多“垂青者”望而止步。 4.社区商业中心成都城市的规模越来越大，人们已不可能把消费再集中于一个城市中心商业区，以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心满足了人们的这种就近消费需要，但这种消费往往以日常消费品为主，在档次上和城市中心综合商业市场尚有差距，但方便性是其“杀手锏”。 5.休闲度假商业现代人的生活节奏越来越快，普遍感觉压力巨大，都渴望身心的放松，都渴望远离城市的喧嚣和繁杂，都希望能够回归自然，芙蓉古城、阳光体育城等新型休闲度假商业产业，在人们的企盼中闪亮登场，最大限度地放松了人们紧张的神经，深受都市市民的追捧，一时间，这种商业地产模式风生水起，但客户群体在目前形式下尚欠稳定，注定了这种商业地产模式还待时间检验，稳定的客户群体直接关系到了它的成败。 6.商住办公楼商住写字楼的出现完全是现代社会高速快捷的产物，集办公与住宿为一体，让在“家”办公成为现实，是许多中小型公司的“权宜之计”，但一般都很现代化，很符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯，以SOHU·沸城为代表的商住办公楼在成都一亮相就吸引了众多投资者的眼球。 7.甲级写字楼作为商业地产的高级表现形式的甲级写字楼在成都的历史并不长远，也并不具备一定的规模，和东部沿海地区相比还有很长一段路要走，目前在成都仅仅有时代广场、川信、冠城广场、威斯顿联邦等为数不多的项目，不过，正因为市场的空缺很大，所以前景也很光明。 8.大型商业中心MALL

商业地产市场调查研究的内容

商业地产市场调查研究的内容商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，更需要在开发前期进行市场调查和研究,以期对项目进行正确定位。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。商业地产前期调研要考察的主要有经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨一、经济环境的分析和生活结构研究开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。 ◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 ◆GDP发展状况及产业结构情况

◆全社会消费品零售总额 ◆全市商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。二、区域城市结构调查与城市发展规划调查所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括：

(整理)2005年常州市房地产市场总结16028590.

2005年常州市房地产市场总结一、宏观经济运行形势（一）GDP发展令人瞩目（二）人均GDP突破4500美元二、宏观政策情况 2005年是房地产市场变革最多的一年，在这“房地产的政策年”里,为了平抑市场价格，从中央到地方陆续出台多项宏观调控政策，力求整顿和规范房地产市场，高热的房地产业在2005年呈现理性回归的迹象。

※3月17日，中国人民银行再次上调个人住房贷款利率 ※3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》 ※4月27日，国务院会议提出加强房地产市场引导和调控的八条措施 ※5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》 ※5月31日，国家税务总局、财政部、建设部三部委联合出台了《关于加强房地产税收管理的通知》 ※7月21日，人民币升值 ※10月18日，国家税务总局下发《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》三、2005年城市建设成果（一）道路建设外环路城市化改造工程已经通车，04年结转工程中青洋路南段、常戚路、关河东路、河海东路已完成，长江路南段、玉龙路钟楼区段已通车，常焦路、长江路北段完成大部分拆迁，施工已进场，各项工程基本达到计划进度。（二）绿地建设 2005年，城市绿化覆盖率为38.8%，比上年上升1.2个百分点，达到时序进度要求；森林覆盖率为16.9%，虽然比上年提高1.8个百分点，但仍低于时序进度0.7个百分点；环境质量综合指数为65.7分，比上年下降5.6分，与目标值的差距由上年的8.7个百分点扩大到14.3个百分点。

（三）定销商品房建设清潭地区的三个定销商品房项目进入主体封顶阶段，预计2006年6月份可以交付使用；星鑫家园项目已开工并取得预售许可；目前正在进行06年定销商品房项目的选址。（四）其它开通12319城建服务热线，为市民群众提供24小时不间断服务。一年来，热线中心共受理来电3万条，受理率100％，及时回复率100％，办结率达到99％。（五）2006年工程目标认真实施《常州市城市建设实施纲要2006-2008年》，进一步完善城市功能，改善城市环境，提升城市品味，增强中心城市的吸引力、辐射力和综合竞争力。 2006年工程建设项目（包括2005年结转工程），预计年内投资为42.59亿元。其中：城市交通工程预计投资约18亿元；环境绿化工程预计投资约22.08亿元；公用工程预计投资约2.48亿元。

商业地产的详细分类以及商业业态的分类

商业地产的详细分类以及商业业态的分类从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。 1、按照开发形式进行分类（1）、商业街商铺商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。（2）、市场类商铺

在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。（3）、社区商铺社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。（4）、住宅底层商铺住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。（5）、百货商场、购物中心商铺百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。（6）、商务楼、写字楼商铺

(零售行业)零售商业概述

零售商业概述 1．零售商业的定义与特点零售是商品流通的最终环节，是指对个人消费者或最终消费者的销售活动。零售商业是指向个人消费者或最终消费者销售商品或服务的商业。零售商业是生产者与消费者或批发企业与消费者之间的中间环节。与其他产业相比，零售商业具有以下特点：交易次数频繁，交易批量小；对店铺选址及店铺设计有较高的依赖度；经营场所分散，经营受商圈的限制。 2．零售商业的主要功能零售商业处于商品流通的最终阶段，是直接面对消费者的流通组织，从而决定它在商品流通过程中具有以下功能：（1）分类、组合、备货功能。零售商可代替个人消费者从制造商或批发商那里购进商品，并将这些商品按照个人消费者最适合的购买批量进行分类、组合和包装，以便于个人消费者购买。（2）服务功能。零售商在销售商品的同时，还向个人消费者提供多种服务。（3）减少消费者的成本负担功能。（4）商品储存与风险负担功能；（5）信息传递功能；（6）金融功能；（7）娱乐休闲功能。 3．按业种分类法，零售商业的分类我国政府统计对零售商业的业种分类，可分为八大类：（1）食品、饮料、烟草零售业；（2）日用百货零售业；（3）纺织品、服装和鞋帽零售业；（4）日用杂品零售业；（5）五金、交电、化工零售业；（6）药品及医疗器械零售业；（7）图书报刊零售业；（8）其他零售业（包括家具零售业、汽车、摩托车及其零配件零售业、计算机及软件、办公设备零售业等）。 4．中外零售商业的主要业态中外零售商业的主要业态有：（1）百货店（Department Store）；（2）专业商店（Category Store）；（3）专卖店(Specialty Store)；（4）超级市场(Super Market)；（5）大型超市(Hyper Market)；（6）便利店(Convenience Store)；（7）折扣商店(Discount Store)；（8）仓储式商店(Warehouse Store)；（9）购物中心(Shopping Center)；（10）家居改建中心(Home Improvement Center)；（11）单一价商店(Single Price Store)；（12）剩余品商店(Out Let Store)；（13）杂货店（Variety Shop）；（14）邮寄（目录）商店(Catalog Retailing)；（15）访问（直接）销售(Direct Selling)；（16）自动售货机(Vending Machines)；（17）网上商店(Internet Store)。 5．零售商业的环境因素分析

商业地产研究报告

XX商业地产研究报告【最新资料，WORD文档，可编辑修改】

商业地产研究报告一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。数据来源：国家统计局伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：

在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。

商业地产研究报告

商业地产研究报告一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。数据来源：国家统计局伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO 和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国XX 商业地产研究报告【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】

务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。和成交价格维持高位相比，成交量明显萎缩。伴随着4月中旬以来成交量的迅速下滑，主要城市商品房去库存时间明显拉长，如果延续目前较低水平的销售量，未来开发商的销售压力将会加大。在国务院以及各部委陆续出台针对房地产市场的调控政策以后，北京、广州、深圳、浙江等地陆续出台相应的实施细则，政策严厉程度超过以往，造成观望情绪严重，商品房成交量明显下跌，但是由于2009年销售火爆，开发商资金较为充裕，降价促销的意愿并不明显，我们跟踪的主要城市商品房成交价格没有明显的下跌，在目前较高的房价水平下，房地产调控政策将会延续，不排除更严厉调控政策的可能。 3、严格土地增值税征收，对开发商的净利润和现金流会产生一定影响

商业地产招商专业知识

目录第一章什么是商业地产？商业地产与住宅地产的区别？第二章什么是市场调查？怎样进行市场调查？第三章招商人员必须具备的基本要求？第四章项目介绍统一说明第五章招商标准流程、内容第六章商铺专业知识第七章招商技巧第八章各类表格及文书的应用第一章、什么是商业地产？商业地产与住宅地产的区别？一、什么是商业地产？商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。二、商业地产与住宅地产有什么区别？商业地产与住宅的前期规划有很大差异。住宅是要卖的，主要考虑地块卖给什么样的人，后期营销中也注重针对它的客户。大卖场(SHOPPINGMALL)规划非常复杂，前期需要很多论证，考察国内外大量SHOPPINGMALL。设计做好再招商，先招主力店，找平均在两万平方米以上的商家，基本是开发商主动联系的。主力店确定之后，再招小专卖店，通过各种形式的广告让经销商到销售现场来谈。主力店是SHOPPINGMALL最关键的因素，如果其有一定的品牌就能够形成一定的客流量。商业地产和住宅：传销与直销的不同全国各地虽然开发了很多商业项目，但发展商还没有认清商业地产和住宅开发的区别。如果住宅开发可称是直销的话，那么商业地产则是传销。大型SHOP-PINGMALL关键是主力店招商，主力店不来或者档次不够，招商就不成功。国内发展商低估了这个难度，上来先做规划设计，规划设计做完再去招商或者再定价。如果你是直销可以自己决定户型，如果传销先谈好合作意向，每层至少多少万平方米，距市中心距离不能超过多少，前台后台的比例，你给它量身定做。招商走在前面或者同步。商业地产要卖现房住宅和商铺，一个是用来住，一个是用来赚钱的。但商场真正的做法只有一个，就是现房。现金对商人很重要，店铺买来是要做生意，有人说买来店铺可以做投资。一个人如果买住宅，考虑好长的时间，他希望可以有很好的居住环境，有可能一两年前看中了来买，他自己会告诉自己，我现在买的话价格比较便宜，以后买的话可能会涨价，或者我们买的朝向未必可以买得到，这个在住宅期房里可以做到。

2020年商业地产行业分析报告

2020年商业地产行业分析报告 2020年3月

1.商业地产：大消费价值链下的万亿租金市场 1.1 什么是商业地产？有别于用于销售的房地产开发业务，投资性物业（Investment property）业务主要是指企业或金融机构自建或收购物业并用于持有投资的业务。商业地产是投资性物业的一个主要大类，其中又包含了办公、零售、酒店等物业。由于细分行业仍是不同的市场，仍需分别研究。海外根据零售地产的规模、形式又将零售地产又分为购物中心（shopping center）、区域购物中心(regional mall)、独立门店(free standing)等。本文主要研究商业地产中最具吸引力同时经营门槛也最高的零售型商业地产（海外称作retail property），并且以购物中心为主。按国际购物中心协会(ICSC)的定义：购物中心是由开发商统一规划、建设和管理的商业设施，拥有大型核心店、多样化商品街和停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。中国购物中心的建设始于20 世纪90 年代末期，至今约20 多年时间。除特别说明外，本文所指商业地产均指体量在3 万方以上的购物中心。图表1：房地产业务和商业地产业务分类资料来源：XXX市场研究部绘制 *本报告主要讨论零售型商业地产 1.2 商业地产：坐拥大消费价值链商业地产与住宅开发有商业模式上的本质差别。住宅开发的业务赚取的是销售住宅物业本身获取的利润，而商业地产则以持有物业为基础，将空间出租给商户，赚取固定租金（按面积计算）和抽成租金（按销售额计算）。因此其所在的价值链是大消费行业价值链。我们从租售比角度定量分析商业地产在消费价值链中的占比。以大悦城为例，2018 年6 个样本购物中心的总租金收入占当年零售额比例自2012 年至今有所下降的原因推测是由于刚开业项目收取固定租金为主，客流量和销售额还在培育期，分母较小。近3 年稳定在12%左右。华润置地公告披露的7 个2012 年以前开业的项目和27 个2012 年以后开业项目的租售比分别为14%、15%。

某市场零售商业概述规划(doc 12页)

3．按业种分类法，零售商业的分类我国政府统计对零售商业的业种分类，可分为八大类：（1）食品、饮料、烟草零售业；（2）日用百货零售业；（3）纺织品、服装和鞋帽零售业；（4）日用杂品零售业；（5）五金、交电、化工零售业；（6）药品及医疗器械零售业；（7）图书报刊零售业；（8）其他零售业（包括家具零售业、汽车、摩托车及其零配件零售业、计算机及软件、办公设备零售业等）。 4．中外零售商业的主要业态中外零售商业的主要业态有：（1）百货店（Department Store）；（2）专业商店（Category Store）；（3）专卖店(Specialty Store)；（4）超级市场(Super Market)；（5）大型超市(Hyper Market)；（6）便利店(Convenience Store)；（7）折扣商店(Discount Store)；（8）仓储式商店(Warehouse Store)；（9）购物中心(Shopping Center)；（10）家居改建中心(Home Improvement Center)；（11）单一价商店(Single Price Store)；（12）剩余品商店(Out Let Store)；（13）杂货店（Variety Shop）；（14）邮寄（目录）商店(Catalog Retailing)；（15）

常州房地产市场动态分析报告

《2007年二季度常州房地产市场动态分析报告》 1、上半年全市房地产市场运行特征根据今年上半年我市房地产市场运行监测数据分析，当前房地产市场运行呈现以下特点：⑴新一轮调控之后，常州房地产市场进入平稳发展轨道。在我市经济持续快速增长形势下，城市居民收入稳步提高，城市经济的增长带动房地产的升温。⑵由于股市的爆发，大量游资涌入其中，而楼市中投资性购房更加减少，使得自住型刚性需求主导楼市。外来购房者的增多，在一定程度上也刺激了本地需求的攀升。⑶房地产开发投资增速明显反弹，商品房建设规模保持同步扩张态势，商品住宅销售面积大于竣工面积，市场需求比较旺盛。⑷新建商品房供、销绝对量较上年同期增长明显，供、销同比增幅同时下滑，市场可售房余量呈小幅上升，市民购房选择余地加大。 ⑸“ 70-90结构调控”等政策直接影响市场，中小面积住房供应量得到提升，中等面积户型主导市场，供销结构趋向合理。⑹住房价格涨幅总体平稳，中低档房供给增加是平抑房价的最直接因素。常州房价增幅低于5%,为宁沪线上最低。⑺房地产市场成交活跃，房地产税收增长势头良好。⑻土地成交明显放量、成交单价同比下降，中心区域土地供应有所减少。⑼个人住房贷款继续保持稳定增长，房地产开发类贷款大幅增长，房地产贷款月增额呈现明显的不平衡性。 2、上半年全市楼市现状 ①新增供应情况 1-6月份，全市新建商品房累计批准预销售面积为407.04万貳，较上年增长15.03 % o 其中，商品住宅累计批准预销售269.50万貳，同比增长 2.86 % ;商业营业用房累计批准预销售71.88万貳，同比增长18.57 % ;办公楼累计批准预销售11.16万貳，同比增长12.61 % ; 别墅累计批准预销售 26.02万貳，同比增长281.52 %。另据统计，二季度，市区楼市新增供应和上年同期相比，总体呈现下调态势。本季度商品房新增供应总量为215.84 万貳，同比下降3.51 % o其中，住宅新增供应142.33万貳，同比下降19.57 %。其余主要物业除别墅供应同比有所增长外，商业营业用房、办公楼同比供应量亦有不同程度的下调。 ②楼市销售情况 1-6月份，全市新建商品房累计实现合同预销售面积303.19万貳，较上年增长34.10 %。其中，新建商品住宅累计成交217.92万貳，同比增长 27.60 %;商业营业用房累计成交47.79万貳，同比增长58.72 % ;办公楼累计成交10.81万貳，同比增长186.74 % ;别墅累计成交7.62万貳，同比下降4.99 % o另据统计，二季度，市区商品房的销售情况总体好于上年同期。本季度商品房累计实现合同销售面积136.72万貳，同比增长13.70 % o其中，住宅实现合同销售面积102.08 万貳，同比增长8.99 %。商业营业用房、办公楼、别墅的销售量同比均有不同程

商业地产市场分析

2004年郑州市非住宅市场分析 1.非住宅市场整体情况 2004年，郑州市共投放各类非住宅物业81.04万平方米，较去年增加24.63万平方米，占全年商品房投放的14.8％，投放量比去年同期增幅43.7％。其中商业物业投放67.48万平方米，办公物业投放8.12万平方米。全年共销售各类非住宅物业5239套，面积达43.59万平方米，较去年同期增加15.23万平方米，增幅53.7％。其中，商业物业销售4241套，29.46万平方米；办公物业销售359套，12.35万平方米；车库，地下室共计销售639套，1.78万平方米。销售价格方面，非住宅均价为5984元/平方米，较去年上涨806元/平方米：商业物业均价7294元/平方米，较去年上涨1356元/平方米；办公物业3492元/平方米，较去年上涨147元/平方米。与去年相比，纵观整个2004年非住宅市场，投放面积和销售面积大幅上升，销售价格一路上扬，商业物业的发展更是蓬勃一片。郑州非住宅市场呈现大好的发展势头。 2.非住宅市场投放情况 2.1年度投放情况

纵观2001年至今的非住宅投放情况，投放面积和项目数量一路上扬。投资者和广大开发商对郑州非住宅市场的巨大潜力和前景非常看好，投资开发热情日益高涨。2004年非住宅项目投放面积更是逐季度递增，全年投放面积是2001年的3.1倍，仅第4季度的投放面积就超过了2001年全年投放量。 2.2分类型投放情况 2.2.1商业用房投放情况 2004年商业用房投放面积67.48万平方米，占整个非住宅市场投放量的83.27％，是2003年投放量的1.8倍；投放项目较去年全年增加11个。今年商业投放又一个明显的特点就是，大体量商业物业的投资越来越受到青睐：单个项目面积超过5000平方米的就达到43个，比去年同期增加20个，它们的面积总和达到51.01万平方米，占全部商业用房投放量的57.6％；单个项目面积超过1万平方米的商业物业达20个之多：恒泰服饰广场和百年德化购物广场

2020.4 溧阳房地产市场调研报告

溧阳市场调研报告一、溧阳市概况溧阳为常州市代管县级市，位于江苏省西南部，距离南京约100公里、杭州170公里、上海250公里。溧阳市土地总面积1535平方千米，下辖10个镇和1个街道（昆仑街道）。2019年，全市地区生产总值突破千亿大关，达1010.54亿元，同比增长7.8%。全市居民人均可支配收入43010元，其中城镇居民人均可支配收入53478元，农村居民人均可支配收入28292元。在2019年度全国综合实力百强县市排名中，溧阳市位列第41位。 1.1交通条件 ●高速铁路：宁杭高速铁路在溧阳市境内设有溧阳站和瓦屋山站2个站点。宁杭高铁由南京南站至杭州东站，全长256公里，设计时速350千米/小时，于2013年7月1日正式开通运营。 ●公路：宁杭高速、扬溧高速、常溧高速、溧高高速、溧广高速、溧宁高速等多条干道穿境而过，交通便捷。 ●机场：距离南京禄口国际机场76公里，车程约1个小时。 1.2人口规模表1. 溧阳市2017-2019年人口统计

1.3经济体量表2. 溧阳市2017-2019年宏观经济数据二、城市总体规划溧阳全市域形成“中心集聚，外围开敞”的总体格局，即市域中心城区极化发展，外围地区形成有机渗透融合的生态开敞格局，具体形成“一核两翼、一环双轴”的空间结构。 “一核”为主城区。 “两翼”为江苏中关村科技产业园和天目湖旅游度假区。 “一环”为市域交通环路，连接“三山（南山、曹山、瓦屋山）两湖（天目湖、长荡湖）”及外围各镇，整合特色资源，构建市域大山水旅游格局。 “两轴”分别为宁杭发展轴、常溧宣发展轴，依托宁杭、常溧-溧广交通走廊，集聚非农产业和城镇发展空间。

商业地产招商策略

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。商业地产招商策略商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。一、招商工作过程中的操作要点１、市场调查市场调查是招商工作的第一步。最先要做的是对目标所在市场的调查，这主要包括对项目周边的交通人流、居民收入，消费习惯和消费层次等等；另一个调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。这两方面调查非常重要，它决定着项目的发展和前程。２、项目分析项目的分析包括项目产品本身的分析，如项目的物业形式分析（街铺、商业群楼、综合市场、商业街、社区商业等）；物业产品分析（铺面或铺位、开间、进深、楼层）；市场分析（租金、租期、优 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。 3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

常州市商业报告市场调研报告

常州市商业项目市场调研报告调研时间：2010年10月15日——2010年11月15日调研人员：张军、杜豪调研内容：了解常州几大商圈内每个独立项目的项目状况和经营情况，对正在建设和处于规划中的商业项目进行项目定位的了解，通过分析每个项目的周边商业、交通、人口、政策等因素对项目进行SWOT分析。调研目的：通过市场调研增加自己对商业地产开发，运营，调整等方面的认识，并通分析其他项目运营成功和不足之处，学习到对太阳城购物中心今后发展的可借鉴的经验。项目分析：杜豪一、延陵西路商圈调研分析延陵西路商圈在常州老商业街的基础上发展而来，是常州目前独立商业项目最多、人气最旺，也是目前商业竞争最激烈的商圈。延陵路商圈依延陵路呈东西方向分布，主要由文化宫，南大街，江南商场三个地方的商业组成。其中，南大街地区商业发展尤其成功，汇集了众多一流的百货商场和成熟的商业街区，他是目前常州商业的核心，也是能够代表常州的名片之一。延陵西路商圈在最近几年的发展中，已经将文化宫，南大街以及江南商场三地连接起来，特别在万博北岸城，万博国际广场等项目落成后，延陵西路将是常州商业的轴线，带领呈“一体两翼”分布的常州商业不断繁荣。但是，延陵西路商圈目前的商业竞争已经进入白热化状态，整个商圈内仅百货商场就有5个之多，随着城市版图的扩大，其他地区出现商圈和大型商业项目将是必然，延陵西路这座庞大的商业航母如果要继续扮演领航者的角色，将面对着很多挑战。1、万博北岸商城项目简介：万博北岸城总建筑面积约3.6万平方米左右，项目整个分5层，地下有2层，地上有3层，地面一层以国际名品为主，聚集了像丝芙兰、优

衣库这样的国际名品；二层主要以国内休闲服饰和运动服饰为主的业态形式；三层以大型中餐、餐饮为主。到目前为止其他签约万博北岸城的品牌有：LEE、RICH BOSS、季诺餐饮、韩国时尚馆、满记甜品、BONGWOR服饰、面包新语、美津浓、茵宝、真功夫、永和大王、棒球小子、屈臣氏、美购百货、米奇、一茶一坐、佐丹奴、U1龙一、木果果木、避风塘、东方名橱（粤菜馆）、棒球手、迪诺欢乐世界、仙踪林等项目优势分析:经过调整的万博北岸城开始致力于打造自己的百货品牌——万博百货，而目前又不断传出消息，其已与国际知名的服装品牌优衣库等签订合作协议，这也是优衣库第一次被引进常州市场，相信随着万博北岸城的开业一定能吸引到年轻时尚消费群体的青睐。受南大街的商圈几年来快速发展的影响，文化宫作为常州的老商业中心，人气渐渐走低，而万博北岸城的出现可以有效改变这一现状，首先它会与购物中心、泰富广场、时尚莱迪、国美金太阳、诸多的银行总部一起构成文化宫商圈。定位于中高端消费人群的购物中心有着数量巨大的品牌商家，将继续扮演这个商圈的“大哥大”角色，而万博北岸城借助吸引进来的服装品牌可以与购物中心形成互补的趋势，进一步为商圈聚集人流。文化宫商圈交通便利，商圈内拥有面积巨大的休闲广场和常州最大的人防地下购物街区——时尚莱迪。万博北岸城地下部分直接与BRT2号线过街通道相连，可直接通往常州购物中心，和文化宫广场地下商场，此外，通过查阅资料发现，常州未来地铁规划中，地铁一号线和二号线交汇处就在这里，如果资料确实可信，那么可以说这个位置潜力无限。地下室楼层相对较高，层高在4.3米以上，解决了地下室太矮给顾客的压抑感觉的难题。地下层主要以手机数码电玩和品牌个性服饰等为经营业态。这样的设计充分借鉴了日本、香港及上海等城市商业物业成熟的“双首层”设计理念，最大程度的解决了核心商圈人车抢道的弊端，同时最大程度的集聚了人流，使得地下商业的价值被充分的发挥。劣势分析：万博北岸城的建筑风格一直是一个亮点，但是这种风格和设计并不一定适合其发展，更何况在最初的项目规划时，万博北岸城也并不是作为百货的商业项目，而是作为一个个的独立店铺来出租，这种规划在后期运营时不能通过消防安全关才不得不再次调整，这中打破原来的设计方案改做百货会很被动中的