上海万科工程保修管理作业指引050401
万科】项目工程师全装修质量管理手册
上海万科项目工程师全装修质量管理手册（试行版）上海万科房地产有限公司工程管理部2005.1.1《项目工程师全装修质量管理手册》目录一、全装修质量保证体系 (3)二、全装修技术管理要点 (10)三、全装修质量控制要点 (14)四、全装修材料检验方法 (24)五、全装修验收管理制度 (26)六、全装修成品保护措施 (45)一、全装修质量保证体系1. 全装修质量保证体系的目的：1.1 确保各工序严格按合同及规范的要求进行施工、安装和维修工作，符合工程质量、安全健康及环保的要求。
1.2 确保所有影响质量、安全健康及环保的施工和安装工序处于受控状态。
1.3 对每个工序进行监督、检查和检验，并建立质量的可追溯性控制系统。
1.4 确保用于工程上的物资(包括甲供物资)符合有关规范及合同的要求。
1.5 确保施工数据的准确性。
2. 范围：2.1 适用于本公司开发的所有全装修项目。
2.2 由全装修施工单位接收项目开始，直至全装修完工并将工程项目移交给小业主的整个过程。
3. 术语和定义：3.1 质量交底卡3.1.1 由总包或装修单位发出，经监理审核和项目部批准，使参与施工和管理的项目工程师、监理单位、分包商及操作工人等人员能够充分掌握该分项工程施工所用的材料情况、工艺操作程序以及该项工程质量要达到的标准及其验收方法。
使项目质量管理有章可循，做到事先清楚明白、事中有章可循，事后有据可查。
3.1.2 控制质量要把好“三关”，即材料关、操作关、检查验收关。
质量交底卡应写明“三关”的具体内容。
3.1.2.1 材料材料应写明该分项工程所用的材料供应方式、名称、品牌、来源地、规格、包装情况、使用中注意事项(指腐蚀性、易燃等)，避免操作过程中用料不当而造成浪费，阻止少数分包商以次充好。
3.1.2.2 操作图纸：应标明使用的图纸编号，如设计修改应及时调整。
操作工艺：应写明本工艺的施工程序及方法，工序间相关联的质量因果关系，保证质量的措施。
上海万科工程保修管理作业指引050401
上海万科工程保修管理作业指引1. 目的为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本工作指引。
2. 适用范围适用于上海万科开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。
3. 职责3.1. 物业公司负责自交付之日起的工程保修工作，各物业管理部经理为工程保修管理的第一责任人，进行统一的协调和监督管理。
3.2. 地产项目部确保项目达到交付标准；负责房屋交付前工程保修工作的统一安排、协调和物业交接；自房屋交付之日起，安排专职工程师配合物业集中入住整改；在保修期内配合物业公司进行工程保修。
3.3.地产客户关系中心负责各物业管理部工程保修工作的对接；行使物业管理部与地产其他部门之间的总协调职责以及重大投诉的指导、处理。
4. 术语和定义4.1.保修期限：指从质监站竣工验收合格签字之日起至合同保修期满为止为总包单位对发展商的保修期。
发展商对业主的保修期为房屋交付日起按国家规定的期限。
4.2.房屋交付：指公司与房屋购买者合同约定的交付日期。
4.3.房修工程师：指物业公司各项目管理部房屋保修管理的专职工程师。
4.4.地产工程师：指地产项目部派出，配合项目物业管理部处理房屋保修期内房屋质量问题的专职工程师。
5.项目集中交付阶段5.1. 项目集中交付阶段保修工作定义：指集中入住之日起三个月之内，因房屋质量引起的维修整改、投诉处理、索赔谈判、协调、档案记录等保修管理工作。
5.2. 项目集中交付阶段保修工作操作流程5.2.1. 维修期限：土建、安装项目7天；进户门维修15天、调换30天；调换玻璃25天；铝合金门窗五金件等7天。
5.2.2. 物业管理部配备专职质量检查人员，以10万m2为单位，第一个月3人、第二个月2人、第三个月1人，负责对完成整改后的房屋百分之百复查验收。
全装修房的配备质量检查人员另计。
5.2.3. 集中入住之日起三个月之内，地产工程师全日在物业管理部上班，直接接受管理部经理管理。
上海万科装修工程作业指引
上海万科装修工程作业指引1.目的明确装修工程及成品保护的标准做法，最大限度的减少由于施工工艺工序不合理和成品保护不到位引起的工程质量问题，提高装修工程质量，降低客户入伙验收投诉比率，从而提升客户对于工程质量的满意度。
明确装修工程的管理动作和管理要求，规避系统性的装修质量风险。
2.适用范围适用于上海万科所有在建及新建项目。
3.编制说明3.1本标准作为招标文件及合同文件的一部分，是审查投标文件及确定中标单位的依据之一。
3.2本标准要求所有在建及新建项目均按此标准执行。
除执行本标准的相关内容外，还应满足以下规范、标准要求：《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001《建筑节能工程施工质量验收规范》GB 50411-2007《万科集团装修房工序管理指引》VKGC-ZY-2007-005《室内环境污染及噪声控制作业指引》A3版VKGCCG-06-ZD-02《绿色建材标准》VKJYBZ-06-01《万科集团装修房成品保护标准》VK-GC/T-213.3本标准未尽事项，必须满足国家和地方的规范、规程及万科相关标准的质量要求。
4.通用装修基层材料的品牌选择及要求4.1粘合剂要求1)各类饰面材料铺贴方式：2)专用粘结剂要求色色3)墙面勾缝剂要求彩色4.2石材防护要求所有石材出厂时必须已完成六面防护。
现场石材防护仅用于去除背面网格布后的二次防护或二次加工后的补刷防护。
二次防护剂产品必须满足JCT973-2005《建筑装饰用天然石材防护剂》相关要求，湿贴时特别注意防护剂的抗碱性，同时不能减弱粘结力。
4.2.1二次防护剂推荐品牌及型号要求思康KY50 石材密封剂无色透明油性液体专用于石材底面，不影响石材与粘结剂的粘结度，耐碱性极佳。
油性防护剂大金MAMOLUN T-302底面防护型防护剂用量视不同种类的石材而定，对高吸收的石材（如砂岩等），要涂得饱满，反复两次；对吸收量低的致密石材，则要涂得均匀、少量，否则残余药液不易清理。
上海万科工程部标准工作程序文件
1、本人保证严格按此文件要求执行。
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2、本人有责任在发现问题时，第一时间向本文件审批人提出修改意见。
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项目工程师全装修质量管理手册
上海万科项目工程师全装修质量管理手册（试行版）上海万科房地产有限公司工程管理部2005.1.1项目工程师全装修质量管理手册》目录一、全装修质量保证体系 (3)二、全装修技术管理要点 (10)三、全装修质量控制要点 (14)四、全装修材料检验方法 (24)五、全装修验收管理制度 (26)六、全装修成品保护措施 (45)、全装修质量保证体系1. 全装修质量保证体系的目的：1.1 确保各工序严格按合同及规范的要求进行施工、安装和维修工作，符合工程质量、安全健康及环保的要求。
1.2 确保所有影响质量、安全健康及环保的施工和安装工序处于受控状态。
1.3 对每个工序进行监督、检查和检验，并建立质量的可追溯性控制系统。
1.4 确保用于工程上的物资（包括甲供物资）符合有关规范及合同的要求。
1.5 确保施工数据的准确性。
2. 范围：2.1 适用于本公司开发的所有全装修项目。
2.2 由全装修施工单位接收项目开始，直至全装修完工并将工程项目移交给小业主的整个过程。
3. 术语和定义：3.1 质量交底卡3.1.1 由总包或装修单位发出，经监理审核和项目部批准，使参与施工和管理的项目工程师、监理单位、分包商及操作工人等人员能够充分掌握该分项工程施工所用的材料情况、工艺操作程序以及该项工程质量要达到的标准及其验收方法。
使项目质量管理有章可循，做到事先清楚明白、事中有章可循，事后有据可查。
3.1.2 控制质量要把好“三关”，即材料关、操作关、检查验收关。
质量交底卡应写明“三关”的具体内容。
3.1.2.1 材料材料应写明该分项工程所用的材料供应方式、名称、品牌、来源地、规格、包装情况、使用中注意事项（指腐蚀性、易燃等），避免操作过程中用料不当而造成浪费，阻止少数分包商以次充好。
3.1.2.2 操作图纸：应标明使用的图纸编号，如设计修改应及时调整。
操作工艺：应写明本工艺的施工程序及方法，工序间相关联的质量因果关系，保证质量的措施。
上海万科工程保修管理作业指引
上海万科工程保修管理作业指引1. 目的为理顺工程保修、物业保修的治理程序和内容，使各交付后项目的物业治理顺利进行，确保保修工作的有效和谐，特制定本工作指引。
2. 适用范畴适用于上海万科开发的所有工程项目在保修时期的治理和修理工作。
3. 术语和定义3.1.保修期限：指从质监站竣工验收合格签字之日起至合同保修期满为止为总包单位对进展商的保修期。
进展商对业主的保修期为房屋交付日起至国家规定的保修期限。
质监站竣工验收合格签字之日起至房屋交付日时刻差的保修由进展商承担。
3.2.房屋交付：指公司与房屋购买者合同约定的交付日期。
3.3.房修工程师：指物业公司各项目服务中心房屋保修治理的专职工程师。
3.4.地产专职工程师：指地产项目部派出，配合项目物业服务中心处理房屋保修期内房屋质量咨询题的专职工程师。
3.5.地产事业部客户经理：指地产客户关系中心派出，配合物业处理房屋质量咨询题、业主投诉的专职人员。
4. 职责4.1物业公司：4.1.1 负责自交付之日起的工程保修工作，各物业服务中心经理为工程保修治理的第一责任人，进行统一的和谐和监督治理。
4.1.2负责制定和完善有关房屋保修制度文件，并严格执行；4.1.3负责对各物业服务中心按规定配置房修治理人员，定期组织培训考核，房修治理人员必须具有房修有关专业和治理能力，详见《房修治理人员岗位职责》；房修管理人员岗位职责.doc4.1.4负责房屋保修治理，和谐处理业主提出的各类咨询题，落实修理整改；发觉房屋系统性、普遍性质量咨询题，及时汇报、沟通，提出改进建议；及时向地产提供房屋修理有关信息；建立一户一档房修档案资料库；4.1.5每月定期上报房修工作半月报和工程质量保修记录；4.1.6负责选定专业修理队伍，在原保修施工单位违反保修协议规定或无法及时保修的情形下，物业公司有权直截了当托付其他专业修理队伍进行及时修理。
4.2地产客户关系中心：4.2.1负责督促地产项目部确保新项目达到交付标准，及时合格完成新项目物业移交；集中入住之日起三个月之内，地产专职工程师全日在物业服务中心上班，直截了当同意服务中心经理治理，配合完成入住期间验房咨询题的整改，负责保修单位整改的过程操纵、报验确认和专业沟通，确保修理整改的质量和及时性。
万科工程管理制度
万科工程管理制度一、总则第一条为了规范万科集团工程管理工作，提高工程质量、安全、进度和投资控制水平，依据国家相关法律法规和行业标准，制定本制度。
第二条本制度适用于万科集团所有工程项目的管理工作，包括工程前期、设计、采购、施工、验收、维护等阶段。
第三条工程管理工作应遵循合法合规、科学规范、效益优先、安全环保的原则。
第四条万科集团工程管理部门负责组织实施工程管理工作，对工程项目的质量、安全、进度和投资控制负总责。
二、工程前期管理第五条工程前期工作应严格按照国家法律法规和行业标准进行，主要包括项目可行性研究、选址、规划、环境影响评价、土地使用权取得等。
第六条项目前期部负责组织编制项目建议书、可行性研究报告、项目申请报告等文件，并提交给相关部门审批。
第七条项目前期部应开展项目选址工作，确保项目选址合法合规，满足项目发展需求。
第八条项目前期部应开展项目规划工作，确保项目规划符合国家和地区发展规划，满足项目功能需求。
第九条项目前期部应开展环境影响评价工作，确保项目施工和运营过程中对环境的影响得到有效控制。
第十条项目前期部应协助办理土地使用权取得手续，确保项目用地合法合规。
三、设计管理第十一条设计管理工作应遵循科学合理、创新高效、安全环保、投资控制的原则。
第十二条设计管理部门负责组织设计招标工作，选择具备相应资质的设计单位进行项目设计。
第十三条设计管理部门应组织对设计方案进行审查，确保设计方案符合国家法律法规、行业标准和项目需求。
第十四条设计管理部门应监督设计单位按照审查通过的设计方案进行施工图设计，确保施工图设计质量。
第十五条设计管理部门应组织施工图设计文件的审查和会审，确保施工图设计符合国家法律法规、行业标准和项目需求。
四、采购管理第十六条采购管理工作应遵循公开透明、竞争有序、质量可靠、投资控制的原则。
第十七条采购部门负责组织采购招标工作，选择具备相应资质的供应商进行物资、设备采购。
第十八条采购部门应建立健全供应商评价体系，对供应商的质量、价格、交货期、售后服务等方面进行综合评价。
精装修工程成品保护标准作法
（试行版）
编制部门：工程管理部
发布时间：2005年4月
1编制目的：
在全装修工程施工要点建立完善的产品保护体系，最大限度的减少由于产品保护引起的工程质量问题，提升产品质量，提供客户满意的全装修产品。
2适用范围：
适用于上海万科所有项目在全装修施工过程中的产品保护工作。
3全装修工程产品保护管理原则：
5.9卫浴龙头：
5.10马桶：
5.11厨、卫墙砖阳角：
5.12五金件：
用原包装物包裹保护。
5.13玄关地砖：
5.14浴缸：
5.15电梯招唤开关：
5.16公共走道墙砖：
橱柜：
5.18开关、插座面板：
5.19
3.1产品保护应遵循谁施工谁保护的原则。
装饰总包单位有责任做好产品保护的后续检查和维护工作，并在有必要的情况下做好二次保护工作。
3.2产品保护应遵循先检查后保护的原则。
所有工序必须施工单位自检、监理验收、项目部专业工程师抽检合格，并做好产品清洁后方可进行保护。
3.3产品保护应遵循持续保护原则。
施工中及物业细部检查阶段，装饰总包单位有责任做好产品保护的后续检查和维护工作，对于产品保护措施被损坏、拆除的，必须在恢复保护措施后方可进行施工。
3.4产品保护措施应在移交物业前切实可靠。
4本标准作法中不包括“铝合金门窗”部分的内容，该部分内容将作为专题另行发布“铝合金门窗产品保护标准作法”。
5产品保护标准作法：
5.1窗台大理石
5.2厨、卫地砖：
5.3地板：
5.4电梯轿箱：
5.5电梯门套（石材）：
5.6进户门框：
5.7进户门扇：
5.8卫生间镜子：
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上海万科工程保修管理作业指引1. 目的为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本工作指引。
2. 适用范围适用于上海万科开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。
3. 职责3.1. 物业公司负责自交付之日起的工程保修工作，各物业管理部经理为工程保修管理的第一责任人，进行统一的协调和监督管理。
3.2. 地产项目部确保项目达到交付标准；负责房屋交付前工程保修工作的统一安排、协调和物业交接；自房屋交付之日起，安排专职工程师配合物业集中入住整改；在保修期内配合物业公司进行工程保修。
3.3. 地产客户关系中心负责各物业管理部工程保修工作的对接；行使物业管理部与地产其他部门之间的总协调职责以及重大投诉的指导、处理。
4. 术语和定义4.1. 保修期限：指从质监站竣工验收合格签字之日起至合同保修期满为止为总包单位对发展商的保修期。
发展商对业主的保修期为房屋交付日起按国家规定的期限。
4.2. 房屋交付：指公司与房屋购买者合同约定的交付日期。
4.3. 房修工程师：指物业公司各项目管理部房屋保修管理的专职工程师。
4.4. 地产工程师：指地产项目部派出，配合项目物业管理部处理房屋保修期内房屋质量问题的专职工程师。
5. 项目集中交付阶段5.1. 项目集中交付阶段保修工作定义：指集中入住之日起三个月之内，因房屋质量引起的维修整改、投诉处理、索赔谈判、协调、档案记录等保修管理工作。
5.2. 项目集中交付阶段保修工作操作流程5.2.1. 维修期限：土建、安装项目7天；进户门维修15天、调换30天；调换玻璃25天；铝合金门窗五金件等7天。
5.2.2. 物业管理部配备专职质量检查人员，以10万m2为单位，第一个月3人、第二个月2人、第三个月1人，负责对完成整改后的房屋百分之百复查验收。
全装修房的配备质量检查人员另计。
5.23 集中入住之日起三个月之内，地产工程师全日在物业管理部上班，直接接受管理部经理管理。
5.2.4. 房修工程师负责在入住当日将所有业户“验房问题整改通知单”分类汇总，与地产工程师共同审核整改内容、确定整改完成日期、并与业主沟通确认签名。
5.2.5. 保修单位按“验房问题整改通知单”上的整改限期及时落实整改，完成整改、自查合格后向监理单位和地产工程师提交报验单。
5.2.6. 监理单位负责抽查30%，对抽查结果签字、盖章确认后交地产工程师确认，房修工程师组织100%复查验收。
复验合格的，房修工程师及时通知业主检验、业主确认签字后相关资料存档。
5.2.7. 整改限期内没有完成整改，或报验后验收合格率低于80%的，对保修单位按200元/每条问题予以处罚；若同一问题二次整改仍不合格的，按500元/每条问题进行处罚；监理验收过的整改单，如发现虚报、未报现象，按200元/每条问题予以处罚；罚金全部奖励物业公司，对查出问题的物业专职质量检查人员按30元/每条问题予以经济奖励。
所有处罚需地产项目部核实并签字后方可执行。
5.2.8. 保修单位没有按整改限期要求及时整改或报验后验收不合格、可能会涉及引发投诉、事态扩展的，房修工程师及时知会管理部经理和地产项目总经理和客户关系中心，抄报地产工程管理部和相关领导，并继续跟踪、督促完成整改。
6. 项目保修阶段6.1. 项目保修阶段工作定义：指集中入住三个月后至房屋保修期限内，物业公司承接业主报修的房屋质量问题，及其引发的投诉处理、索赔谈判、维修整改、协调、档案记录等保修管理工作。
6.2. 项目保修阶段保修工作操作流程6.2.1. 房修工程师接到业主报修，认真解答业主询问，作好记录并填写报修单。
会同保修单位、业主到现场查看，确定质量问题性质，进行协调处理。
a. 判断质量问题避免含糊，避免二次以上到业主房屋中查看质量问题，对质量问题的判断前后要一致。
b. 维修人员不得单独到业主房屋中查看质量问题。
c. 属保修范围的质量问题，及时与业主沟通协调，约定维修时间，落实维修。
d. 较重大的质量问题（如裂缝、渗漏）不要轻易下结论，待事后判断准确后以书面形式答复业主（可以将质量问题的结论、维修方案和合同约定的补偿合并在一起），业主签字确认后实施维修。
e. 属业主装修或使用不当等原因产生的质量问题，及时取证，耐心解释、沟通，按有偿维修规程执行。
6.22对于正在装修或已装修完成房屋的维修，维修方案中应明确成品保护所用材料、保护方法，在维修过程中予以监督。
6.2.3. 房修工程师必须每天进行现场巡视，重大质量问题的隐蔽工程施工需安排人员旁站监理，重点进行维修过程监控和质量验收；增加的人员费用应由保修单位支付。
6.2.4. 各物业管理部每月25日前向物业技术管理部上报《工程质量保修记录表》、每月2日前上报《房修工作月报》，及时整理维修资料并存档备查; 技术管理部统一抄报地产客户关系中心和上传地产网络平台房修匸便月报（标淮杆稠＞ -chc6.2.5. 按维修回访制度进行房修回访，处理有关事项，回访记录存档；6.2.6. 除《上海市新建住宅质量保证书》外，一般不另外提供有关房屋质量鉴定报告。
6.2.7. 不得将维修费用直接赔付给业主，让业主自己维修。
6.2.8. 防止施工单位直接与业主谈判、赔偿，改变物业公司已确定的处理方案7. 地产与物业公司职能7.1. 地产签订新项目施工总承包合同时，明确交付后总承包单位有义务接受物业公司的保修管理和督导，物业公司有权对保修单位的服务质量进行评估和扣罚。
7.2. 地产客户关系中心、物业公司、保修单位签订三方保修协议。
政府质监部门验收合格签章之日起至房屋交付之间保修期的延期差额，由地产公司承担。
附：《保修协议书》样本7.3. 物业公司配置房修工程师，以10万平米为基准，第一年配2人，第二年至第五年配1人，确保项目保修管理工作的正常开展。
房修工程师费用由地产承担。
房修工程师成本测算见窗附件：7.4. 地产客户关系中心牵头负责质量问题保修的补偿谈判，确定补偿、维修方法、善后处理。
一般质量问题的维修补偿为维修结算费用的10%，由物业公司直接操作。
对于业主提出的额外的补偿，物业公司不宜轻易承诺。
7.5. 重大质量问题（裂缝、渗漏以及超过5000元维修费用的）保修的补偿、实际损失超过维修费10%的（需有有关证明），应上报地产客户关系中心确定。
7.6. 物业公司负责房屋保修管理，协调处理业主提出的各类问题，落实维修整改；及时向地产提供房屋维修有关信息；建立一户一档房修档案资料库。
7.7. 在房屋质量问题性质、保修范围、维修时间等问题与业主存在意见差异的，一周内经与业主沟通、协调无效果的，房修工程师必须及时上报管理部经理，并抄报地产客户关系中心。
7.8. 物业公司负责选定专业维修队伍，在原保修施工单位违反保修协议规定、或无法及时保修的情况下，物业公司有权直接委托其他专业维修队伍进行及时维修。
8. 房修工程师岗位职责8.1. 负责管理区域内的房修工作；8.2. 负责协助管理部资料员进行小区住宅有关图纸、资料的收集管理，提供技术支持；8.3. 负责管理区域内房屋维修的报修接单、现场确诊，与业主及施工单位协调、处理业主投诉，作好协调记录，落实维修事宜；8.4负责管理区域内房修外委施工单位的施工管理。
做好工程预算、设计审核、质量检查、安全管理、竣工验收、业主确认及房修档案工作；8.5负责管理区域内公建部位土建部分的报修接单、确认、签收，安排维修人员进行公建维修，督导维修人员进行巡视记录，遵守维修操作规程；8.6监督指导维修人员的日常维修、服务质量工作，做好维修回访；8.7负责对管理区域内施工工地和临时施工单位的管理及突发事件处理；8.8负责及时上报房修月报表、保修统计表；8.9完成领导交办的其它工作。
9. 地产工程师岗位职责9.1服从物业管理部经理的管理，配合完成入住期间验房问题的整改、，投诉处理、索赔谈判等房屋保修工作。
9.2负责保修单位整改的过程控制、报验确认和专业沟通，确保维修整改的质量和时间。
9.3负责地产项目部与物业管理部相关事宜的协调。
10. 交付后设计变更工作流程10.1定义：项目交付后发现房屋设施、小区绿化、景观小品、公共设备、设施存在设计不合理，影响使用功能或物业管理，需要进行设计变更和整改的操作管理。
10.2房修工程师接到业主报修后，上门检查如确属设计存在问题的，填写《房屋报修（整改）登记表》报地产工程师，由地产工程师与设计部联系。
10.3小区绿化、景观小品、公共设备设施，房屋公共部位存在设计不合理，影响使用功能和物业管理的，由物业管理部汇总相关情况，提出意见上报地产客户关系中心，由客户关系中心牵头与地产设计部协调处理。
10.4房修工程师陪同设计部工程师到现场进行勘查，由设计工程师出具图纸，地产工程师安排施工单位整改，房修工程师按房修工作流程处理。
11. 保修单位违反保修协议，物业公司直接委托其它专业施工单位修缮的前提条件11.1保修期间，如保修单位的保修质量及服务不能满足物业公司（保修协议）要求，物业管理部有权直接委托其它专业施工单位修缮，维修的费用及有关赔偿从保修单位保修金中扣除。
11.2经历两次（含两次）以上维修，仍然不能解决问题，物业管理部有权另行聘请施工单位进行维修，由此引起的一切费用和责任由保修单位承担。
11.3渗漏、墙面裂缝等质量问题，维修后的保修期为1年（地产在新项目签订施工总承包合同时明确）；11.3.1维修后的保修期内发生返修，由保修单位承担责任；保修单位拒绝维修后1年保修期和保修内容的，物业管理部有权另行聘请施工单位进行维修，由此引起的一切费用和责任由保修单位承担。
11.4急修项目11.4.1渗水、漏水；给排水、供电设施、线路；燃气等紧急故障（如上水管爆裂；层漏；门窗渗漏；屋面漏水；漏、断电；空调、热水炉等）影响业主正常生活的情况，物业管理部应在第一时间内通知保修单位。
在通知保修单位的同时，有权根据实际情况直接委托其它专业施工单位进行应急抢修。
11.4.2抢修项目如属原房屋施工质量问题，抢修费用及相关损失费用由保修单位无条件承担，在保修金中扣除。
11.4.3影响业主正常生活的急修项目，保修单位须在接到通知4小时内赶到现场并于6小时内完成维修；保修单位接到通知不予答复或在约定时间内，不能赶到现场维修的，物业管理部有权直接委托其它专业施工单位修缮。
相关损失费用在保修单位保修金中扣除。
11.5 一般保修项目11.5.1物业管理部以传真、挂号邮寄或当面递交签收的方式通知保修单位签收《维修整改通知》，要求保修单位在12小时内给予回复；11.5.2保修单位在接到物业管理部保修通知之时起，无论保修单位有什么原因，12小时内不予回复并赶到现场组织维修的，物业公司有权直接委托其它专业施工单位修缮。