大连五一广场I堡项目营销策略报告_53PPT_2010年
20100708_大连_香周路项目_营销策略总纲(修改版)
下午三点
晚上六点
妈妈喊遍了每一条街巷， 妈妈喊遍了每一条街巷，找 你回家吃饭。 你回家吃饭。 而当你疯够了以后， 而当你疯够了以后，带着一 身泥泞回到家中， 身泥泞回到家中，迎接你的 是妈妈的埋怨和爸爸的责备。 是妈妈的埋怨和爸爸的责备。
上海新天地是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景 点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的 集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。以中西融合、 新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代 感的新建筑融为一体。是一个具上海历史文化风貌的都 市旅游景点。
上海新天地原是从城边集市发展起来的传统商住区。 在90年代末开始的旧城区大改造中，启动营建适应国 际投资者及其行政人员生活与工作需要的休闲旅游服 务区。鉴于对于这一片区的喜爱，很多居住者后期又 回到这里居住。
85.09 、85.48、 64.10 、75.82、 88.38 50.59 、64.99 三房、两房 两房、一房
一期推售
11 10 9 7
按既定推售策略，一期主推3、4号楼，85㎡成为 按既定推售策略，一期主推3 号楼，85㎡ 主力产品
12 产品 产品类型 双叠院 8 6 3号楼 A\E标准两 房 L\M\N 双叠院 4 5 合计 3 2 4号楼 A\E标准两 房 面积 —— 85㎡左右 42、92、 109㎡ —— 85㎡左右 套数 6套 60套 54套 （各18套） 7套 125套 252套
竞争分析 今天……
物是人非，但那份感情依旧珍藏在记忆深处
博思堂_大连红堡项目推广策略方案_43PPT
媒体选择说明
1、《大连晚报》
主要用晚报传递项目的节点信息，以及卖点；增加项目的市 场影响力和项目的知名度，在最短的时间内，在大连房地产界 炒热红堡。
2、《大连日报》
《大连日报》是大连的机关报，很多政府、企业老板每天 必读的报纸。选择日报的三联版，除了增加项目市场知名度以 及为项目造势外，还能增加项目的蓄水量。 3、《航空画报》 十一黄金周即将到来，大连也将迎来另一个旅游高峰，相 对的也就增加了航空的客流量，而游客也是红堡的目标客户之 一，所以在航空类杂志要围杀，针对黄金周期间的游客。
2：15-2：45 凯宾斯基厨师长发放工具，教授月饼制作方法；
2：45-3：30 以家庭以单位，开始现场制作月饼，工作人员进行拍照； 3：30-4：00 现场由厨师长及开发商领导组成评审团，为各个家庭制作 的月饼进行点评； 3：30-4：00 品尝凯宾斯基制作的月饼； 4：30 置业顾问向客户赠送小礼品及红堡物料，活动结束，置业 顾问送客户，客户可以带自己制作的月饼以及凯宾斯基的一份月饼作为 礼品离开。
“战” 。
怎么胜的漂亮 怎样赢的干脆
十月的意义
十月是房地产业界的黄金月份——“金九银十”中的银十。 对于金石滩，十月是她旅游旺季的最后时期，过了十月，金 石滩的人气会逐渐减少。 对于红堡，十月是2008年能把握的最后一个最佳地产点，若 错过了十月，在推广和销售上，也就错过了2008，其余的推 广和销售就只能等到明年的5月之后。
14：45—15：58
第二主题：建筑。(地中海建筑到红堡建筑) 幻灯片配合，低缓的地中海音乐； 建筑设计公司代表讲解红堡规划理念，地中海建筑风情在红堡 规划上的演绎及空间艺术；（时间25分钟） 请园林设计公司代表讲解红堡园林设计理念及地中海风情在红 堡园林的应用，和将为业主带来怎么样的生活；(时间25分钟) 请原料供用商代表讲解其产品的特点，侧面反应项目的高品质； （时间20分钟）
Y02023 肯德基市场营销案例分析 ppt课件
实际上相当于蒙眼测试，就是只给你有限的产品信息和选择，让你对该产品做出评价。肯 德基是给出3种小照片、产品名称和推广词来进行测试。
三是实物测试
肯德基会在测试当场请顾客品尝刚加工成的新产品，并请你对以下项目做出评价：色泽、
味道、数量、用料等，然后请你对其定价提出意见和建议。最后等你吃完了，他们会重新
肯德基—市场营销分析
ppt课件
1
范玲 詹婷 金文丽 杨雅婧 蔡洁
组员
ห้องสมุดไป่ตู้沈泉华 蒋佳良 王思骏 宋莉
ppt课件
2
KFC
Is short for
Kentucky Fried ppt课件 Chicken3
• 肯德基源于美国，是世界著名的炸鸡快餐连锁企业，在全球拥有 10000多家餐厅，到目前为止，肯德基在全国200多个城市已经拥 有2000余家餐厅。严格统一的管理，清洁优雅的用餐环境，令肯 德基在数以亿计的顾客心里留下了美好的印象。肯德基的到来不 仅率先将现代的快餐概念引入中国，使人们在传统的饮食中第一 次感受到了从食品风味到就餐方式的根本不同，并给人们的服务 观念带来了重大影响。肯德基（KFC）和著名的休闲餐饮品牌必胜 客（PIZZA HUT）、墨西哥口味餐厅TACO BELL以及A& W、Long John Silver’s（LJS）同属于全球最大的餐饮连锁企业之一—— 百胜餐饮集团。
ppt课件
8
一.肯德基的产品发展决策Product
• 1.产品定位 • 2.产品组合决策 • 3.新产品开发决策 • 4.产品的品牌决策 • 5.产品包装决策
ppt课件
9
产品定位
在产品定位上，肯德基不像麦当劳，麦当劳以 汉堡为主打，较为适合欧美人。而肯德基以鸡 肉类的产品为主，更适合中国人的口味。在产 品的本土化上，肯德基更是不遗余力地满足中 国消费者的不同需求。2000年肯德基邀请40余位 国家级食品营养专家，成立了“中国肯德基食 品健康咨询委员会”，开发适合中国人口味的 产品。包括：老北京鸡肉卷、番茄蛋花汤、川 香辣子鸡、营养早餐等，甚至在不少餐厅售卖 起完全本土化的“王老吉”凉茶。
大连城市广场策划战略方案纲领
大连城市广场策划战略纲领2003年，大连商业地产的战役已经进入白热化阶段。
城市广场作为垄断大连最核心商业地段以及市内稀缺自然资源的地产项目，本身就具有了不可再生、不可复制等天然优势，同时其庞大的资金投入和复合性的物业构成也决定了它的霸主地位。
但是面对目前复杂多变、竞争激烈的战争形式，城市广场以天纵之姿出世，更应该以雷霆之势，集合优势兵力进行火力联战，从而达到对战争总局进行全面控制，短期内迅速占领目标的终极目的。
一、平面武器（1）报纸媒体优势：诉诸视觉的媒体，信息含量大，可传阅及反复阅读，适合对目标客户进行长期理性诉求。
劣势：需读者主动接受诉求，缺少强烈刺激。
《大连日报》：大连地区的党报，发行量大、覆盖面广，传阅率高、可信性强、具有权威性。
《半岛晨报》：大连地方性报纸，趣味性强、信息量大，报价较低但可信性稍弱。
《大连晚报》：一向以地域化和平民化为办报方针，受众阶层广泛，是覆盖式宣传的良好的投放媒体。
《新商报》：《大连日报》直属报，同为党报，与大报具有同等权威性，侧重于商经信息报道，报价较低。
投放策略：综合分析各媒体的特点，同时考虑预算等客观因素。
我们认为，城市广场作为大连地产界“空前绝后”的集资源垄断性、珍惜性为一体的超大规模地产项目，为了有效实行形象推广、树立市场美誉度，应首选最具权威性的媒体——《大连日报》。
为了有效整和媒体力量，同时以最有效的方式最大限度地覆盖读者群体，在其余三家媒体中将侧重一家进行集束轰炸，其他两家作为辅助火力。
考虑发行量、可信度、价格、版式、印刷质量等综合因素，三家媒体中《新商报》无疑具有更多的优势，版面安排合理，读者群文化素质偏高，构成元素丰富、时尚、可读性强，内容更关注经济、投资等方面，因此选择《新商报》作为投放重点。
在媒体投放安排上，广告投放富有节奏感，配合各阶段的推广思路和活动安排，达到环环相扣、张驰有度。
在日期安排上，综合考虑大连市民的阅读习惯，以及周末休息日和“五一”长假对媒体造成的消极影响，此时不宜安排广告发布。
大连万达广场项目营销策划案例研究共3篇
大连万达广场项目营销策划案例研究共3篇大连万达广场项目营销策划案例研究1大连万达广场项目营销策划案例研究随着经济的不断发展，城市的建设不断迅速，对于城市的商业建设也越来越重视。
作为一个综合性的商业地产项目，万达广场在大连市的发展史中发挥了不可替代的作用。
本文旨在通过分析大连万达广场的营销策划案例，探究其在市场营销中的成功经验。
一、项目概况大连万达广场是由万达集团投资兴建的一座综合性商业地产项目。
项目地处大连市中心繁华商业区域，总建筑面积达到100万平方米，其中商业面积达到70万平方米，涵盖了购物、娱乐、美食、办公等多个方面。
该项目以高档商业街为主，通过打造全球最大的室内鲨鱼馆、大连最大的IMAX厅、以及众多知名品牌的入驻，成为了大连市中心重要的购物、娱乐、消费中心。
二、营销策划案例1.品牌策划品牌策划是整个项目的营销策略的核心，它关乎到项目的定位、形象等一系列重要因素。
大连万达广场项目在品牌定位上，选择以面向年轻人群、同时突出高品质、艺术与文化元素融合的方式来打造形象。
这样的定位，在当时的大连市场中较为新颖，成为了其成功品牌定位的重要保证。
2.媒体宣传作为一个大型的商业地产项目，媒体宣传是促进项目成长不可或缺的手段。
大连万达广场项目在媒体宣传上备受重视，采取了综合广告投放的方式，通过电视、报纸、网络等多种渠道来传递项目形象与信息。
3.网上宣传万达广场项目还开发了自己的网站，实现了项目的网络推广。
网站上除了展示商业街的详细信息，还开设了电商平台，满足消费者的购物需求。
4.营销活动营销活动是万达广场项目中非常重要的部分，常常以全民参与的方式来扩大项目的影响力和宣传效果。
例如，为庆祝万达广场开业，项目主办了多项营销活动，如精彩大秀、奇妙游戏、美食节等，吸引了大量消费者前来参与。
三、营销成果在营销策划的支撑下，大连万达广场项目取得了较大的成功。
首先，在品牌营销方面，项目凭借其独特的品牌定位，拉近了与年轻人群的距离，进一步宣传了其高品质、文化的特点，为后续的市场推广奠定了坚实的基础。
大连万达公馆推广策略终PPT课件
攻击核心：
占领大连，占领东三省
利器之一：窄众传播
本案的目标消费者为极成功的“极少数中的少数派”，这个群体可以说本 身就是一种巅峰，代表一种极致；财富不是识别他们唯一的标志，财富是他们 犒赏自己与家人的特权；他们需要的是身份的认同，社会价值的匹配。他们讲 究品位，讲究格调，讲究标准，讲究身份，他们拥有极强的专属感和占有欲。 他们归属于一个小圈层，有一定的“圈层文化”，交往者地位相当，智趣相投。 而且内心有一种相互攀比，不输人下。
以体贴的服务感动尊贵的客户
利器之二：看房中的尊荣
看房中
尊荣
只有少数人，才能优雅的享受伺服
物管展演
预约时间
看房时间 看房人数 需接待员性别 需仆人的数量 需警卫的数量 是否就餐
接待准备
售楼处绿植种类 背景音乐选择 接待饮品选择 接待员培训 顾客姓名当职人员通告 其他安排
接待
顾客所需人员预定时间迎候 停车员代停车 顾客和随行人员的安排 现场接待讲解 看房过程中生活伺服
利器之二：渠道推广
本案是在大连，在东三省有相当影响力的项目，因此针对东三省的异地营销， 也是本案赢得成功的重要部分。而异地营销的主要利器便是利用媒体渠道做推广。 本案目标客户群高端且集中， 因此报广、专业杂志、定向直投、机场户外灯箱等 媒介，便是全面占领东三省目标客连万达公馆/整合推广战略
北京风至飞扬 2010年5月
风至飞扬的豪宅观点
没有价格，只有价值； 没有推介，只有服务； 没有销售，只有体验； 没有产品，只有作品。
极致所在
项目定位：城市中心海景 奢华豪宅典范 全国行业龙头 旗帜代表作品 世界财富精英 奢华生活标志
欲善其事，先利其器
目前项目只售近半，但仍任重道远。一系新政出台，对全国地产市场震动巨大。但就 千万级豪宅而言，影响甚微。做为国际豪宅典范极致项目的客群自然不乏财力，折扣、 促销、买赠等一系列营销手段不是赢得销售的利器，欲成极致之事，销售之绩，必先 善其市场之利器，而唯一行之有效的必是：
【广告策划-PPT】大连国际知名品牌特卖会策划方案PPT
客户购房可以享受一定额度的折扣。
重新积累新客户资源
• 开始项目的二次传播攻势 • 扩大传播范围 • 增加传播手段 • 利用季节优势 • 重点诉求核心利益点
吉林, 26% 大连, 35%
黑龙江, 26%
辽西, 13%
2、现今大连的商业布局根本上形成了人民路奢侈 品商圈、青泥洼桥中高档商圈、西安路中低档 商圈为主导的商业格局。伴随香港九龙仓集团 的入驻，LV、GUCCI、PRADA、Hermes、 VERSACE、BURBERRY、Giorgio Armani等 陆续进入大连市场。锦华钟表旗舰店的开设， 为百达翡丽、江诗丹顿、爱彼、宝玑、伯爵、 卡地亚、劳力士等名表提供广阔市场。使得大 连成为全国奢侈品消费增长最快的城市之一， 大连目前拥有国际奢侈品品牌134个，其中一 线奢侈品品牌30多个。奢侈品品牌的覆盖率居 东北首位。
我们目前还有优势吗？
XXX.XX国际现在状况：
• 地段优势与价值客户尽知 • 公寓价格已经不具备优势，写字楼蓄势
待发 • 公寓部分买家投资的目的性很强 • 推广三个月，新鲜感不再强烈 • 好的海景单位都已消化完，市场在观望
（公寓部分）
我们明年要做甚麽？
进一步阐述
“世界为我所用”，
“CBD核心·贵族商务”
由于XXX.XX国际已经有相当一部分老客户群，而且优越的位置、完善的设施已 经让老客户非常自然地，把自己的物业介绍给朋友，新客户群因此产生，其将 成为2005年一种重要的销售方式。
如何让老客户带新客户来？
• 得到充分的心理满足，和价值认同度，促成免费的售楼参谋。 • 方式1：在省电视台播放工程的形象广告，形成的广泛的工程高端形象，使其购置
大连商场全程策划案例
大连商场全程策划案例 TPMK standardization office【 TPMK5AB- TPMK08- TPMK2C- TPMK18】2002年10月31日目录第一部分：商业部分1-大连市概况 (5)1-1大连市概况 (5)2-大连市的商业分析 (5)2-1市场回顾 (5)2-1-1国营商场同合资商场共存 (5)2-1-2超市效应 (6)2-1-3商场相对比较集中 (7)2-2大连商业分析 (7)2-2-1大连现时商业总存量 (7)2-2-2未来商业供应 (7)2-2-3市场售价及租金反映 (10)2-3大连商业个案分析 (11)2-3-1大连胜利广场 (11)2-3-2大连大世界家居广场 (12)2-3-3大连奥林匹克购物广场 (13)3- 项目的商场部份分析 (15)3-1项目概况 (15)3-2项目SWOT分析 (16)S——项目优势 (16)W——项目劣势 (16)O——机会 (17)T——威胁 (18)4-市场定位 (18)4-1国内市场形势 (19)4-2大连商城的形势 (21)4-3本项目覆盖地域及经济潜力 (22)4-4市场需要什么 (23)4-4-1商场档次分析 (24)4-4-2商场类型 (25)4-4-3商场主题分析 (25)4-5本项目产品定位 (26)4-5-1档次定位 (26)4-5-2本项目的主题定位 (28)※首创旅游式主题的商业物业概念 (28)※主题新颖的吸引 (28)※市内旅游文化的支持 (28)※对消费人群的吸引力 (29)※借用概念的吸引力 (29)※借用其它元素的吸引力 (30)4-5-3形象定位 (30)4-5-4项目定位的发展优势 (31)4-6项目产品设计建议 (33)4-6-1针对项目整块建议 (33)4-6-2针对 A、B、C、X地块的业态？ (33)4-6-3针对D、E地块规划 (35)4-6-4针对D、E地块的业态设置 (35)4-7项目的特色如何营造 (38)5-商场的租售策略 (40)5-1目标客户 (40)5-1-1销售目标客户 (40)5-1-2招商客户 (40)5-2租售时机 (40)5-3租售策略 (41)5-3-1租售推广策略 (41)5-5主要促销手段 (45)5-6招商条件 (46)5-6-1租金优惠 (46)6-商场的经营管理 (47)6-1角色 (47)6-1-1对内经营 (47)6-1-2对外经营 (47)6-2目标 (48)6-3效果 (48)6-3-1旺人（消费人流） (48)6-3-2旺场（投资者和商家） (49)6-3-3旺财（经营收益） (49)6-3-4运用多元化经营策略， (50)6-4商业物业主要经营管理模式 (50)6-4-1经营模式比较 (50)6-4-2采用经营模式的论证 (52)6-4-3结论 (52)7-经营推广 (53)7-1推广活动 (53)7-2信息系统建议 (53)7-4经营促销手段参考 (54)8-经营管理组织架构 (55)9-商业招商经营运作优势 (55)9-1-1具有较强的商业招商能力， (55)9-1-2具有实际招商操作经验， (55)9-1-3具有引入主力店的成功经验 (56)9-1-4丰富商业经营运作经验， (57)9-1-5服务品牌 (57)第二部分：住宅部分1-大连住宅市场概况分析 (59)2- 项目的优势劣势分析 (60)2-1项目优势： (60)2-2项目劣势： (60)3- 目标客户的定位和分类 (61)3-1住宅的目标客户分析 (61)3-2公寓的目标客户分析 (61)4- 项目定位 (62)4-1项目理解 (62)4-2产品定位 (62)4-3形象定位 (63)4-4项目形象包装 (64)5- 产品建议 (64)5-1住宅功能细分和户型面积的比例建议 (64)5-1-1对A、B、C、D号楼功能说明 (64)5-2户型设计建议： (67)6-项目命名的初步建议 (67)6-1项目整体命名 (67)6-2商业命名 (67)7- 住宅与商业的互动分析 (68)7-1住宅与商业的统一性 (68)7-1-1住宅统一性体现 (68)7-1-2商业统一性的体现 (68)7-1-3 住宅和商业的协调 (68)7-2住宅和商业开发推售的互动策略 (69)6-3说明 (71)第一部分：商用物业1-大连市概况1-1大连市概况大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
西安路板块
副市级商圈，城市生活配套完善 城市公元 城品城 美加华公寓
星海湾板块
海景资源，商务规划
杰特 东方星海 星海大观
购置公寓的客户中有80%是为 了投资并获取租金收益的，自 住客户数目较少
租住客户：国内外企业驻大连 的金领、白领居多；部分外籍 人士（主要为日韩俄客户）； 少量本地年轻白领；办事处或 小企业用作办公空间的占比约 30%
市场切点
一方大厦
泛海领域
中游 策略
O机会分析
项目临近奥林匹克中心商圈。西岗区重点建设的大型商业综合体，未 来将形成大连市重要的高端商业和商务服务业聚集区。带动商业、办公 需求增加。 西安路二期建设，在完善一期商业配套的基础上，改善休闲娱乐、数 码广场建设。解放广场建设城市新地标，打造高端物业最集中的区域。 城市中心区投资、商住综合体项目放量集中，价格两级分化，将对本案 在市场定位及价格定位上，形成双向挤压之势。
15000
14000 13000 12000
远洋风景/左右 颐和香榭 北京公园
城品城
中山板块
西岗板块
西安路板块
星海湾板块
项目所在西岗区板块，客户以自主+投资主流需求
中山板块
大连传统中心，商业、商务机构 聚集 大连中心裕景 良运四季汇 普照假日广场
西岗板块
政府所在地，城市生活配套完善 远洋风景 颐和香榭 北京公园
典型客户分析： 寇女士，40岁是70年代生人，知 识分子大学老师，大连本地人。为孩 子上学在颐和香榭，东北路小学、21 中学区环境，让孩子赢在起跑线上。
客户置业分析
项目能够打动的客户为：有理财投资需求的中、高端客户、商住两 用中、高端客户
客户
只有找到不可取代的价值体系和营销，才能打赢突围战!!
2010年待售项目
代表沙河口区
1.玫瑰东方
悦泰街里 港汇中心 北京公园 獐子岛地块07 润德瑞士公园 梧桐院 上方港景
2.颐和星海
3.悦泰湾里 4绿城.深蓝中心
商务中心+金融中心 副中心商圈
代表西岗区
★建园地块07政治来自心1.润德*北京公园 2、润德*瑞士公园
购买目的：
投资80%，20%以自住为目的。
竞品项目客户分析
• •
•
颐和香榭
客户来源：
纯大连人本地客户75%，以西岗、沙河口为主， 中山其次，少量来自甘井子区。外地客户25% （包括来连定居者）
•
•
年龄：
30-40岁的70年代生人
•
•
职业：
公务员、个体、企业职员
• •
购买目的：
家长为学府40-50%，10%短期投资，长期 为学府。30%以投资为目的。
2010.3
2010.7 2010.6 2010.5
心
方
海
里
园
里
景
20 09
桐 院
中
园
东
星
湾
公
街
港
公
中
心
2010小户型市场
属性
要么与跟进区域价格，要么提升投资价值
城市公寓主要分布于城市核心和星海湾，依托不同资源及商务环境分为四个板块； 城市中心和星海湾均为投资属性，受成熟商务租赁支撑。 项目所属政治中心及商圈，区域居住属性明显。转化上升区域的投资属性。
2000
物管公司
物业费用 （元/平米/ 月） 3.8
产权年限
杰特
6.5万
50-70/80-90
亿达物业 天津港湾 物业 世邦魏理 仕 正源物业 大华物业 一正物业 深圳长城 物业 第一太平 戴维斯 第一太平 戴维斯
70
星海区
东方星海
星海大观 幸福E家-福 源 芝麻公寓 一正大厦 良运四季汇
2008-6
竞争 面积 价格 速度
项目四至情况
S优势分析
连接城市政治中心、中央商务区、副城市商圈的纽带。 交通畅通便利。西临东北路，南接黄河路，城市交通线路畅通便利。 城市教育学府区。南临东北路小学、北临二十一中学，学府氛围浓郁。 稀缺城市公园资源。毗邻中山公园，占据城市核心区的绿化资源。 开发企业多年的建设经验，形成一定的市场忠诚度。
5.4 2 1.5 未定 未定
70
70 70 70 40 70
泛星海区
中山区
中心裕景
普照假日广 场
2008-10
2009-10
3.85万
3.5万
70-90
50-70
41%
79%
3000
2000
3.8
3.7
70
70
市场消化户型的特点及消化速度
市内小户型市场价格梯队划分明显，一梯队与二梯队价格差价在3000元/平左右
22000 21000
港汇中心 大连中心裕景 悦泰街里 大连时代广场
在售项目 待开盘 尾盘公寓 颐和星海 杰特 星海大观
20000
19000 18000 17000 16000
港湾1号 普照假日广场
SOLO嘉和三期 一正大厦
泛华领城
良运四季汇
东方星海
玫瑰东方
从全市价格水平 来看，18000元/ ㎡的价格将占位 到城市第一梯队
2010年市场预计开盘量
•
•
•
蓝
玫 瑰
颐 和
悦 泰
北 京
悦 泰
·
城 深
南 山
瑞
新增住房预期认购时间 集中在5-8月份。9-10月 份开盘避开集中放量。
润
德 ·
绿
推盘量
开盘时间
上
港 汇
士
方
梧
初步统计情况上来看，2010 年沙河口区，星海板块市场放 量大。品牌竞争明显，绿城、 大和、华业等，将会带动区域 价格进一步拉升。 西岗区18.4万平，相对09年入 市项目增加，集中在二季度、 四季度； 中山区31.9万平，大部分项目 为高层、超高层产品。预计开 盘日期在2010年三季度、四 季度。
小户型公寓产品未来竞争不容乐观，不少住宅项目也存在小户型供应 小户型面积区间集中在40-70平米，项目面积与市区主流小户型面积区间重叠 预期2010价格平台在18000-20000元/㎡，豪宅板块在向主流靠拢，项目预期将跻身于大 连小户型第一梯队，需要跳出区域拉升价值。 销售速度——在市场政策不发生大变化的情况下，开盘期120套/月，持销期60套/月
Ideal castle
繁华之上的名流生活场
深度契合五一广场地域文脉特征 围合商圈的核心地带，领衔城央价值 展现人民广场政治中心地带高端物业特色
通过市场比较法、资源权重定价法、客户心理预期比较法进行分析。对专业地产人士、 客户的访谈分析。市场政策不发生大变化的条件下：
项目的价位预期：18000元/平（不含装修）
低
成本领先 策略
T威胁分析：
商 务 中 心 区
商 贸 金 融 区
成 熟 居 住 区
跻身大连小户型第一梯队 跳出区域限制，以全新高度俯视 “左右”
打造东北首席中央生活区-低碳科技住宅
支撑高度， 我们如何定位？
全精装+高科技+低碳“氧”生宅 邸
人民广场 35平米 精装住宅 解放路全精装修成品精英公寓 80万平城市中心地标性综合体 火车站东翼 精装铂金级瞰海公寓 极具投资价值的一线海景城市综合体
600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 47300
500000 2010.8
2012 2011.6 2010.5 2010.6 2010.10 2009.7 130000 47125 31680 54057 13000 50000 136598 20180 2011.5 2011 2010.5 2010.12 2010 100000 2009.5 2009 2008.5
宏观市场
土地市场
政策《关于加强房地产用地供应和监管 有关问题的通知》( 简称“国土部19 条” ）。对土地监管加强力度。
微观市场
小户型竞品市场消化速度及周期比例
2009年竞品项目销化周期 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
商品房市场
2009年市内小户型消化速度 持销期销售速度：平均50-60套/月； 开盘热销期销售速度：平均在120套/月。
动迁市场
西岗区拟拆迁建筑面积13.2万平方米，动迁 户数2858户 。 2010年沙河口区，涉及动迁户数3943户，动 迁人口1.2万余人。
景
日
汇
观
海
园
右
裕
假
季
特
大
星
公
左
心
照
四
杰
海
区域整体达到一定的成熟标准，升值拓展空间幅度相对小。 规划建设小户型投资性产品，在产品舒适度方面，缺乏竞争力。 高容积率建筑，城市中心，土地寸土寸金，园区绿化率、景观营造将受 到影响。
价 格
SWOT 定位选择
中心裕景 普照假日 颐和星海 杰特 星海大观
高
W劣势分析
中
产品领先 策略
颐和香榭 北京公园 远洋左右
该板块的传统客户即资源投 资型的财富客户，其中包括大 量东三省外来移民
小户型投资客户，多为看好星 海板块资源价值和发展前景作 资产型投资 大户型自住的比例大，商务办 公也有一定比例
市场分析——可售供应
项目定位 项目名称 开盘时间
2009-920
在售面积
主力面积
销售 率
88%
装修标准 （元/㎡）
2008-12 2009-2 2009-3 2009-3 2009-12