商业地产招商十大误区
商业地产开发中常见的十大错误
第一大错误：产品形态规划与盈利模式相矛盾很多开发商在项目盈利模式与产品形态规划上不统一，项目本来要打算出售的却规划成了不适合销售的大面积、集中式商业产品形态；本来是要自己持有经营的却规划成了不适合引进大型品牌主力商家使用的产品形态。
目前大部分开发商由于资金实力等原因，开发理念还是不愿意持有，而是最快、最贵地卖掉商铺快速回笼资金，这种盈利模式的产品形态最好是易分隔、独立门面、独立交通组织的商业。
在这一点上，万达目前做的最好，他们在产品形态规划时把持有型和销售型分离，持有型部分规划为大面积集中式商业，销售型部分规划为小面积沿街商业。
第二大错误：先盖楼后招商这是目前国内大部分开发商的通病，他们习惯于先把房子盖好然后再考虑招商的问题。
这些开发商在住宅开发的时候就是这么做的，先盖房子再卖房，也赚得盆满钵满，他们就认为这种做法是理所当然的。
住宅开发转向商业地产开发，整个游戏规则面临着一个巨大的变化，开发商面对的客户不再是个体为主的自然人，而是一家家商业机构，商业地产是为下游的商业机构提供一个经营场所的，开发商盖的房子要靠商家来使用的，商家对选址的要求，要考虑地段、商圈、业态、建筑结构和功能、成本等多重因素，当这些要求不被满足的时候，商家是不会进驻的。
开发商前期规划的时候不考虑下游商家的需求，等盖完房再招商，其结果自然就是商业物业的长期闲置。
万达提出“订单式开发”，核心思想是先与下游商业机构形成战略联盟，按照下游商家的需求去拿地、去做规划、去盖房子，盖好房子租给这些战略联盟伙伴。
而很多开发商对商业地产的开发思路还停留在史前阶段，给招商造成了巨大的困难，成为商业物业闲置的一个关键原因。
第三大错误：盲目追求大体量商业项目的大体量是住宅市场大盘的一个翻版，土地成本的市场化要求开发商必然追求大盘的规模化效应以降低成本，而且大盘也能塑造开发商的品牌，同样在商业地产市场追求大体量。
大体量对住宅开发来讲是降低成本的主要手段，对商业地产来讲，脱离市场需求的大体量就是高风险。
商业地产招商过程中应当注意的10个问题-上书房信息咨询
商业地产招商过程中应当注意的10个问题1、为什么同等规模的购物中心，一些有超市，一些没有？有谁愿意拎着从地下超市买来的大包小包，去逛楼上的服装店呢？事实上，只打算去超市购物的人并不会特别注意那些橱窗里的服装，尽管那些衣服只需上个楼就能买到，可她们或他们更愿意另外花时间去挑选、购买。
虽然超市带来了大量人流，可是给商场里其他业态贡献的人流却只有10%左右。
但很多开发商还是愿意将商场地下一层的大部分面积租赁给超市使用，尽管超市支付的租金只是服装店的1/5，甚至更少。
开发商有着自己的小算盘。
一个超市除了能辐射到周边的住宅小区外，更重要的是，在商场建设初期引进沃尔玛、家乐福这样的主力商户，不仅能吸引大量的小租户，还能赢得土地、银行贷款方面的优惠和支持。
但再精明的商人也有算错的时候。
西安万达购物中心的沃尔玛超市，因为批文问题比商场晚开业半年。
万达发现这半年在没有超市的情况下，商场一样很火，它们有些后悔。
商场里是否要设置超市？在它的发展前期，引入超市容易带动人流是个不错的决定。
但如果开发商成熟，商场位置又很好，引入超市这个租金杀手，便显得有点多余了。
2、为什么百货商场一进门先看见的总是化妆品柜台？和购物中心不同，去百货商场购物，进门先看到的总是化妆品。
通常商场里购买化妆品的人不如购买服装的多，将化妆品专柜设在人流量大、进入商场的必经之地，容易增加它的购买几率。
因此，百货商场一层陈列的大都是需求弹性大（可买可不买）、利润高的化妆品，它们有能力、也愿意为这个黄金位置支付商场最高的租金。
加上化妆品都包装精美、摆放整齐、形象好，无形中提高了商场的档次。
就连充满嗅觉诱惑的香脂味也是吸引路人进入商场的秘密武器。
现在，越来越多的购物中心也喜欢将丝芙兰和莎莎这样的化妆品超市放在一层醒目的位置。
3、为什么在商场的一层找不到洗手间？女孩们应该都有在商场排队上厕所的“苦难”经历吧。
遇上周末或节假日，人气旺的商场洗手间里总是人满为患。
商业地产十大盲点
一、营销非“理”已成公害2004年安徽商业地产营销一方面新鲜商业地产概念层出不穷，另一方面商铺销售的广告铺天盖地。
再翻省城几大媒体，下半年商铺销售与推广广告陡增30%以上，在六安、芜湖、淮北、淮南这样的二三级城市，商业地产营销也打得你死我活。
六安市副市长蒋庆平介绍，六安近期有近10余万平方米商业地产上市，而六安城区的社会消费品零售总额不到8亿元。
到现在为止，合肥商业地产空置面积和空置率仍然居高不下。
这一是暴利心态所致；一是不注重前期营销分析所致。
在营销决策中，本末倒置，不重招商只重销售，不重后期经营只重前期概念传播。
二、开发违“规”谁能奈何2004年，商业地产界有这么两件事值得我们关注：一是2004年7月，巢湖市请浙江大学、浙江工业大学的几位建筑设计专家和贸易管理专家(可惜缺少市场运行专家)为《巢湖市商业网点规划》把脉；一是2004年10月中国人民大学教授黄国雄和商业专家王希来教授等现场评点《芜湖市商业网点规划》，确立了芜湖市“大商贸、大流通、大市场”格局。
按照国家商务部和建设部2004年的部署，地级市的商业网点规划工作必须在年底完成。
国家商务部有消息说，国务院即将颁布《城市商业网点规划条例》以及听证制度草案，邀请专家、利益相关者参加听证，以保证商业网点业态结构，布局结构趋乎合理，避免商业地产开发的盲目性。
据悉，合肥市商务局已经率先引入听证制度，否决了开发商提出的两个商业地产项目。
三、产权商铺怎唱主角2004年9月27日，合肥市房地产管理局向社会发出呼吁：市民应该向“产权式酒店”、“产权式商铺”、“售后返租”等现象说“NO”。
被称之为“投资小、风险低、回报高”的产权式商铺一度被开发商包装成继股票、住宅之后的投资新热点。
到2004年上半年，广告量下来了，产权式酒店、产权式商铺的热度却未下降，不为人知的事却一件件显露出来，产权式酒店与商铺的纷纠愈演愈烈，投资户预期与开发商的承诺据说在“理解上发生偏差”，大有引发业界对商业地产开发与经营企业的信誉危机之势。
招商引资的十个误区
招商引资的十个误区为了推动地方经济的发展，许多地方的党政部门都把招商引资工作摆到了十分突出的位置，有的干脆把招商引资工作当成了压倒一切的“头等大事”。
但是由于多种原因，导致一些地方的招商引资工作走进了误区，影响了经济社会工作的健康发展，必须引起我们的高度重视。
一是让利误区。
许多地方一味追求GDP为主的经济指标增长，致使区域间招商引资竞争变成了低水平、同层次的“让利竞赛”，招商引资的争夺战层出不穷。
据报载，原在广东东莞投资的中外合资金宝集团，一个8亿美元的增资扩产项目被“挖”到了广州市经济技术开发区。
全球最大的笔记本电脑生产商广达电脑准备在江苏昆山投资，已经开始招工了，被上海松江县争夺了过去。
德国某公司与已在上海投资的合资某企业集团签订了产品配套协议，在谈判后快要落户时，被江苏某市以更为优惠的条件把这一项目“抢”去了。
专家们认为，政府干预下的招商引资，扭曲了市场信号，不能真正反映资源的稀缺程度，如果任这种现象持续下去，不仅损失了地方财政，影响群众生活质量的提高，有悖于协调发展，而且导致了宝贵的土地资源的巨大浪费。
二是“高压”误区。
招商引资无序竞争的背后是经济指标为主的考核指标“紧箍咒”。
某县规定，科级以上干部每年引资50万元，科员30万元，有些地方连中、小学教师也下达了招商引资任务。
高压之下出虚假。
有些干部为了完成任务，把辖区内的原有企业通过“改名换姓”，重新注册，或拔高注册资本，就算“引来”几十万、上百万了。
在强大的压力面前有些地方只好把意向性的洽谈项目当成了签订了合同的项目，把历年来的引资成绩经过“技术处理”后变成为当年成绩，把计划中的目标当成了实现的目标。
不切实际的高压手段下达指标，只能导致一级糊一级，弄虚作假的事不断发生。
三是重赏、重奖误区。
有些地方为了寻求招商引资新突破，信奉“重赏之下必有勇夫”的信条，开出了一系列“重赏”、“重奖”条款。
先是奖物，谁引进了一定的资金和项目，可以奖励轿车或别墅。
【VIP专享】开发商在商业地产开发中的易犯的十大错误
开发商在商业地产开发中的10大错误第一大错误：产品规划形态与盈利模式相矛盾。
大多数开发商由于想快速回笼资金和开发理念上不愿意持有项目等原因，因此在开发商业地产时都是以销售商铺的形式为盈利模式，但在做产品规划时规划出的却是不适合销售的商铺。
在这一点上，万达目前做的最好，持有型和销售型分离，持有型部分规划为大面积集中式商业，销售型部分规划为小面积沿街商业。
第二大错误：先盖楼后招商。
第三大错误：盲目追求大体量。
第四大错误：追求高档次。
第五大错误：业态组合崇洋媚外。
业态组合中的主力店一定要选国际大品牌。
第六大错误：重销售、轻招商运营，只顾眼前利益。
第七大错误：售价和租金定价严重透支行业利益，只想杀猪不想养鱼。
第八大错误：招商推广主要靠忽悠，最盛行的就是概念包装。
第九大错误：只要招商成功就万事大吉了。
第十大错误：对顾问服务机构极尽刻薄。
开发商在商业地产招商中的10大错误第一大错误：产品规划形态与盈利模式相矛盾。
大多数开发商由于想快速回笼资金、开发理念上不愿意持有项目等原因，因此在开发商业地产时都是以销售商铺的形式为盈利模式，但在做产品规划时规划出的却是不适合销售的商铺。
在这一点上，万达目前做的最好，持有型和销售型分离，持有型部分规划为大面积集中式商业，销售型部分规划为小面积沿街商业。
第二大错误：先盖楼后招商。
这是目前国内大部分开发商的通病，他们习惯于先把房子盖好然后再考虑招商的问题。
这些开发商在住宅开发的时候就是这么做的，先盖房子再卖房，也赚得盆满钵满，他们就认为这种做法是理所当然的，全然看不到，住宅市场在过去多年的时间里都是一个卖方市场，市场处于供不应求的状态，做为开发商只要具备拿地和拿贷款的能力，只要能把房子盖起来，自然不愁卖，在这种市场上，开发商已经被惯坏了，开发商对前期规划的重视程度远远不够，其营销哲学还停留在以企业为中心的生产时代、产品时代和推销时代，还没有演进到真正以客户为中心的营销时代。
住宅开发转向商业地产开发，整个游戏规则面临着一个巨大的变化，开发商面对的客户不再是个体为主的自然人，而是一家家商业机构，商业地产是为下游的商业机构提供一个经营场所的，开发商盖的房子要靠商家来买单的，商家对选址的要求，要考虑地段、商圈、业态、建筑结构和功能、成本等多重因素，当这些要求不被满足的时候，商家是不会进驻的。
商业地产十大规划误区 对跟错不仅一个字差别
商业地产十大规划误区对跟错不仅一个字差别目前，国内商业地产项目空置率居高不下，死盘、烂盘等普遍存在这样或那样的问题，究其原因，正是由于在前期规划设计过程中，存在着很多误区所致。
本人操盘各地上百万方商业项目发现，国内商业地产规划至少存在10个方面的误区。
误区一：用建筑设计代替商业设计。
建筑设计与商业设计在本质要求上是不同的，建筑设计师更多的是追求建筑理念、建筑技术与建筑艺术，他们通常没有商业理性认知，因而也不能很好地把握商业需求。
而商业规划设计正是以商业需求为导向的，是依据市场、业态定位和商业经营的各种需要而进行的物业功能设计，这种设计往往是体现在细节上的。
所以，如果不具备大量的实操经验，商业规划设计是很难实现科学性、市场化的。
误区二：建筑设计先于商业设计。
一旦建筑设计完成了，商业物业的墙面、层高、柱距、荷载和中庭等硬件设施就确定了，这样就会导致商业的业态和功能在设计上出现很大的局限性。
建筑设计先于商业设计，这种局限性将不可避免地表现出来，使商业项目处于进退两难的境地。
比如一个10万方以上的购物中心，至少要有几千方的中庭、客\货梯、通风排水、煤气管、垃圾处理、停车库\位、休闲庭\位等设计，如果之前没有考虑到就没有办法满足后期商户的需要，满足不了消费者的需要。
误区三：营销策划代替商业规划。
销售代理公司为商业项目进行营销策划的目的是为了促进销售，而商业规划则是为了促进经营管理，二者的本质和要求都是不同的。
由于销售公司不能很好地把握商业功能和商业需求，所以单纯的营销策划是不能解决商业规划问题的，进而也使得一些商业项目在销售之后存在着一些经营和管理上的漏洞。
误区四：重外观形象，轻内部结构。
一些商业项目为了打造标志性商业建筑或城市地标，往往对建筑外观投入巨资，而忽视了商业物业内部的结构，这样也是不利于商业经营的。
就像一个人外表很漂亮，但是内在素质很低，那这个人也是要被打折扣的，毕竟，消费者是在商业内部消费的，内部功能是否完善也是消费者关注的问题。
深度解析购物中心招商的8大误区
深度解析购物中心招商的8大误区一、忽视主力店招商1．认为主力店的招商不重要在国內很多中小城市，因为商业地产开发依然处在初期，所以市场竞争并不是很激烈，另外，主力商家在这些城市拓展的速度也比较慢，这些宏观及微观、主观及客观的因素，导致个别开发商在购物中心开发过程中很不在乎主力店的招商。
既然当地市场很活跃，商铺也不愁卖，何必还要着急主力店招商呢?这是忽视主力店招商的最常见的失误。
最直接的表现是不少开发商开发的购物中心，超市大卖场根本进不去，甚至百货店都进不去。
超市大卖场对于面宽、进深、层高及荷载的要求比较个性化，只要有一项不满足，就无法进驻;百货主力店虽然对于层高和荷载的要求不苛刻，但依然有不少购物中心项目的进深太浅，百货根本无法进驻。
2．主力店的招商被人为滞后忽视主力店招商的第二种情况就是一些购物中心主力店的招商被人为滞后。
这种情況2004年我在石家庄碰到过：一些以房地产开发为主业的开发商的职业经理人，不得不面对公司的开发任务和资金回笼的压力，所以根本不考虑今后经营的问题，先快速开发并快速销售，按照房地产传统的套路实现开发和资金回收的目标，把招商作为未来招商、管理团队的工作任务。
项目已经完全结构封顶，按照对投资者的承诺，离开业不到半年时间，但整个10万平方米的购物中心还没有招进任何主力店。
二、只关注主力店招商和上面忽视主力店的招商形成鲜明对比的显然是“只关注主力店招商”，“只关注主力店招商”指购物中心开发商关注主力店的招商，但轻视其他招商。
万X的“订单模式”是关注主力店招商的典范，但万X广场一层销售店铺没有采取统一招商，自然是轻视了其他招商。
解决了主力店的招商并不代表整个项目万事大吉，其实只是万里长征第一步，如果能够既解决主力店的招商，又能够专业、科学地解决其他招商，无疑是锦上添花。
从万X集团逐渐推进其他部分整体招商的举动，可以看出及时的调整。
一个成功、成熟的商业地产投资商、开发商、运营商，也一定是一个善于修正的企业。
商业地产招商运营面临的十大问题如何解决
商业地产招商运营面临的十大问题如何解决商业地产经过这几年大跃进式的高速发展，目前已进入一个问题集中爆发的阶段，很多城市大量的商业地产物业处于空置、闲置状态。
开发商建好的商业地产项目既卖不掉也租不出去，资金处于一个非常严峻的局面，很多开发商因此陷入困境甚至资金链断裂导致企业破产。
前几年流行的产权式商铺销售模式【返租】在实践中几乎是全军覆没，鲜有成功案例，靠出售套现的路子走不通了，所以对于很多大型商业物业，只有依赖出租来实现价值，或者等大资本来收购。
但即便大资本进入，也需要项目先成功招商并正常经营。
招商运营难，是摆在很多开发商面前的一道难题，是一道无法绕过去的坎儿。
分析开发商陷入招商困境的原因，主要包括以下几个层面：一、供求关系失衡：商业地产要靠商家买单，商家靠消费者买单。
商业地产的供给远远超过了市场发展的需求，供求关系已经严重失衡，造成空置闲置是必然的结局。
当然这种失衡主要是结构性的失衡，它表现为一方面大量商业物业空置、闲置，一方面大量优质商家无法找到适合开店的经营场所，二者之间的矛盾非常尖锐。
二、没有市场定位或市场定位不当：商业地产的市场定位要解决在什么样的地段针对什么样的客群为什么样的商家提供一个怎样的经营场所的问题。
这个定位的外部基础是对周边区域详细的市场调查、研究。
但现在很多项目已经建好却难以招商而找上门来的开发商，商业地产医生林海彬发现这些项目基本未做任何专业的前期市场调研（或者调研不专业）就盲目的拍脑门决策上马商业地产项目，动不动就是几十万㎡的超大项目，在上项目的时候就根本没深入思考过开发完的项目准备租给谁？谁来消费？这些消费能否养活经营商家？往往是房子盖好了才考虑招商的事，这样的项目陷入空置、闲置状态实在是太正常了。
三、业态组合不合理或不切实际：很多开发商对商业领域的运作规律缺乏足够的认识，并不清楚各业态商家在选址扩张开店时要考虑的条件，做业态规划的时候完全是凭自己的一相情愿，而不是下游商家的意愿及需求，很多开发商甚至是委托纯粹搞建筑设计的设计院来做商业规划，这样的机构往往只了解建筑技术，但不了解商业的运作规律，单纯的从建筑设计技术角度做出来的业态组合往往是脱离实际的，不具备可操作性的。
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张璋：商业地产招商十大误区主持人：非常感谢叶总给我们做的演讲，我们把这些专家请来也不容易，各位来这里参会也不容易，让这些专家多说一点，我觉得是很好的事情。
我们下面请出一位非常有经验的实操性专家，他就是同世飞天商业顾问机构董事长张璋先生，大家欢迎！张璋：非常高兴今天能受组委会的委托，可以在这儿跟我们的商业同行一起来分享和交流商业中的一个重要的问题，就是商业招商的误区的问题。
可能大家很多人都知道我们同世飞天，我们同世飞天是1994年就成立的一个专业的商业顾问团队，目前在商业管理顾问行业是很活跃的一支队伍，我们每年都从事大量的商业顾问工作，每年在全国各地要开五到六家商业项目或者商场。
每年完成的招商面积都在十万到几十万之间，今年我们已经完成了十多万平米的招商工作。
我们从90年代到2000年之后是商业地产的繁荣时期，我们接收大量项目和商业地产项目，我们在商业的招商过程中有很多体会、经验，我们希望今天借这个机会来跟大家进行分享。
刚才前面的专家谈到商业地产的运营问题，从定位、规划、招商、运营，甚至推广都涉及到了，由于时间关系，我想今天跟大家只分享一个问题，就是商业地产招商的十大误区。
因为很多商业地产开发商来讲，他们非常关注商业的招商工作，但是招商就是一招了之了吗？招商是选大牌子就可以了吗？招商之后我们还要做什么呢？这一系列问题都是我们很多开发商关心的问题，所以我今天要跟大家来分享这些问题。
我想第一个问题就是我们招商签约的品牌越大越好吗？很多地产项目他们的董事长和总经理委托我们公司来招商，我们希望招国际大品牌，主力店要招沃尔玛，家乐福，非沃尔玛、家乐福不进。
我们在给东北的一个大型购物中心做招商工作，他们这个企业是上市公司，他们希望我们做招商，他们说能不能把LV抓进来，我夫人喜欢兰蔻，可以把兰蔻招进来，我女儿喜欢用SK2，能不能把这些招进来，想的非常容易，事实上这些国际性的品牌是不是都招进来好呢，我认为不一定！因为一个商业项目，他处在这个环境，地理位置不一样，他就适合不同的品牌在这个地方进行经营，进行发展。
他有不同的消费群体，用不同的购买水平，有不同的消费习惯，甚至我们说一个大的品牌，能不能在这里生存，不取决于你能不能招进来，主要是一个大品牌招进来，他跟市场环境是否适应。
第二个问题，每一个项目都有他的市场定位，都有他的业态定位，我的定位是什么？我是做一个高档的百货还是做一个流行时尚的百货呢？我是做一个汇集世界各个顶级品牌的高档购物中心，还是一个社区性便民的购物中心呢？如果说你的定位和你的品牌不符，你能不能招进来呢？第三个问题，高档品牌要入驻一个商业项目，他不是说你这个项目位置好就可以，你有钱给我就可以，你的物业条件不符合我的要求，我能进来吗？是不可以进来的。
我们都知道很多商业地产开发商说我要招院线，首先想到华纳，华纳的院线是世界上非常著名的，但是它们对物业条件的要求，他们对你整个物业的整体的规模，结构，层高。
他的要求，你的交通，你整个的配套的要求是不是相吻合，我们能不能保证他这些条件呢？能不能满足他呢？不一定。
第四个问题，我们招一个大牌子，你花钱他愿意进来吗？我们曾经在做一个项目的时候，他认为拿钱就可以招来大品牌，我说你不是拿钱就可以解决的，我带他们去香港见几个大客户，我们委派了一个副总裁到香港去，人家很客气，接待小姐接待你，可以递给你一个名片，把你放在会客室，说我们得把你的申请向上级申报，他问我买你货可以吗，人家说我这个牌子不做批发。
你能不能去欧洲招，你花钱可以买来吗？所以我们认为招商不是大牌子就好，我们认为适合就好，就像我们很多人自身的条件就是一个农民工，我想招章子怡做老婆可以吗？他可能给我带来很多财富和荣誉，但我们适合不适合她，我们一厢情愿能不能解决问题，所以我们说招商的第一个误区，签的品牌越大越好。
第二个误区，签约的条件越高越好吗？很多人他谈他的招商条件的时候，谈他租金水准的时候，不是按照市场同比条件来的，他首先算我这个楼投资多少钱，我现在卖价卖了多少，我投资回报率多少，我们一年要付出多少补贴，你招商的时候能不能把我的收入补出来，我最近在江西有一个大型项目，他们还是一个专业市场，卖了投资回报八个点，他们招商的时候一定要把租金做八个点，大家想一下，一个大型的专业市场，市场的租金是比较低的，特别是在一些郊区的专业市场，它的租金是比较低的，同时你限卖的价钱高，你想把租金补贴你八个点，能补贴吗？很难。
现有的市场条件，他只够你的现在的八个点的50%还不到，这样可以招吗，不可以招。
曾经有一个商铺卖光也了也没有开业，我说你这八个点并不是招商有义务补贴，因为你前期销售已经吃进去了，你应该拿出来补贴。
我们在内蒙还有一个项目，老板为了提升销售额从7点涨到12点，你说这个可以补回来吗，不可能，我们知道现代百货毛利大概在17%左右，纯利应该是在6%。
我们招商推算出来也要达到这个比例可以吗？不可以。
退一步来说，你做招商条件，首先商户、品牌商能不能接受，可比性，旁边是多少，那家是多少，那个城市是多少，我每个月我的经营成本是多少？我们大家都知道。
如果一个品牌商他是代理的，他从商家拿货，一般带增值税票打四折到四点五折，如果不带票五折到五点五折。
要开税票的时候，他就只能是五到五点五折。
我们要做他的租金，我们还要促销分摊。
我们在做促销买一百送一百，他再分摊50%，他有多少毛利呢，他有装修费用，他有资金，他要考虑经营成本，他能不能接受呢，我们不能一厢情愿的，我们知道招商过程是招商，留商、养商的过程，只有让每个商户在那里真正的留住的，真正他们赚钱了，我们才可以赚钱，这就是互惠双赢。
我们很多人算自己的腰包，我们能进来多少，实际上一个商业地产的开发商，首先要想着对方应该有多少。
据我所知去年世纪金源的黄老板拿出来将近1个亿来补贴商户，因为商户没有赚钱，没有赚钱就取消合同，我们很多人赚钱不赚钱没有关系。
黄老板他拿出将近一亿来补贴，首先的目的是让他活下来，只有他活下来，我才可以活下来，这是鱼水关系，所以我们说我们不能是签一个条件越高越好，我们要扩充留商和兴商。
很多人我们应该考虑到签一个条件越高，招商难度越大，招商难度越大对我们开业越有影响，可能我们各项工作很好，就是因为招商条件设定的不好，导致我们招商工作没有办法推进，大家觉得门槛高我进不来。
所以招商时间一延再延，导致开业时间延长，我们知道商业地产项目是一个养的过程，你首先是应该把商户招进来养，我们打一个比方，就像种树一样，你不能今天种树，明天就拿篮子摘果子，我们要尽可能让商场进入养商时期，我们说签约条件越高越好吗？我说不一定。
签约的品牌越新越好吗？我们经常碰到的很多开发商或者说很多商业项目的老板们，他们说你能不能给我造一些我们这个城市没有的新品牌，新品牌的比例能达到多少？我曾经碰到了一个开发商，他说我能从南方引进多少新品牌，我们认为一个商业地产项目或者说一个商业项目，新品牌的比例要有，但不能超过30%，为什么呢？我们在座有很多男士，我们大家吸烟是红塔山和中华，来了一个新牌子，叫大上海，你敢吸吗？不一定。
一个消费者有对一个品牌的消费习惯，新品牌有些人赶尝试，有些人不敢。
他的消费心里决定他有很多时候还是怀旧，新的品牌往往在一个市场需要有很长的培育时间，让消费者认知和接受的时间，我们说这个新品牌你签进来了以后，你能不能适应这个市场，这是需要一个过程的。
新品牌来了以后，消费者能不能接受，从认知到接收到喜爱到忠诚，这是一个需要时间按来进行培育的，所以我们说一个商业项目，一个商场新的品牌不能比例过高。
另外我们认为一个新的品牌要进入一个新的商场，前期有很多投资，我们的市场开发成本，新品牌开发谈判，引进是需要费用的。
他在当地可能没有代理商，我们能不能做代理？他对当地的市场还不熟悉，我们能不能给他提供市场的调研报告，我们对这个新的品牌提供什么样的支持和扶持？这些问题我们有没有准备，新品牌进来了以后，我们还会提供什么样的资金的扶持，广告宣传，营销推广，促销计划，这些问题我们考虑了没有？所以我们认为品牌不一定越新越好，我们说一个商业项目和商场，需要新品牌的比例，但不一定需要特别多，超过30%我认为很可怕，很难接受。
配套的功能越全越好吗？现在商业地产项目，一方面规模越做越大，第二方面我们现在开发商都知道什么叫购物中心，什么叫Shopping Mall，什么叫多功能。
做一个项目都照世纪金源去做，或者说规模没有世纪金源的十分之一，里面也要做购物、休闲、娱乐、餐饮、院线，也要做超市、百货、家电、家居，什么业态都想放，什么功能都想放，这好吗？首先我们要考虑我们商业项目我们的定位是什么，我们的定位符合不符合这个市场的要求，我们这个项目和当地市场的商业项目我们具有什么样的核心竞争优势，我们分析出来以后优势在什么地方，我们的机会在什么地方，我们是不是里面要做大而且全的呢？我认为不一定。
我们的物业条件够不够，我们有很多人说这里面要做一个餐饮，我们去看了物业以后，我说设计了餐饮配套在里面，说原先没有考虑，水呢？排水呢？通风排烟呢？煤气管道呢？没有。
垃圾清运呢？我说世纪金源五楼是餐饮，每天这么大的垃圾量，他专门处理。
所以我们说我们要各种功能很齐全，我们的物业条件具备不具备，我们在前期设计中我们解决没有解决这个问题，没有解决这个问题，我们就不能做。
我们物业的条件，比如说我们曾经在一个地方，在西安有一个大型项目，他们想引进百安居，我说这个想法可以，这个位置也适合，但是百安居要求三个条件很硬，第一层高，我们能不能达到？你改可以改吗，现在没有办法改？第二，你前期设计中也达不到，第三个物流。
我们知道百安居是用货柜送货的，你达不到能引进吗，他不会来的。
你就是花钱降低条件他也不会来。
所以我们说把各种功能放在那里就好，我们都知道吸引顾客有两种办法，第一种就是功能全，我里面多业态组合，是市场的集合效应，但是另外我可以把一个单项做大了，我把一种业态做大了也是可以的。
也就是说我们要凸现出我们的优势在什么地方，我老跟他比规模我比不过，老跟他比功能也比不过，但是我可以把一个单项作大做好，所以我说商业地产招商不是功能越全越好，应该突出我们的优势和竞争力，我们的特点和我们与众不同的地方。
所以我们说功能配套不一定越全越好。
招商的第五个误区，就是签约的租期越长越好吗？有人说主力店签20年，肯德基签18年，商铺一次性签五年，这样就好吗？不一定。
我们都知道商业项目是一个不断适应市场，不断调整，适应市场，再调整的过程，商业项目是需要不断的经营调整，所以我们说你租期签很长，你今后能做调整工作吗？很难。
我们物业今后有可能变现，有可能做缴费处置，我们有没有这种可能性，如果有我们租约一签就十多年，你怎么结果，我们很多开发商是由国情限制的，他们对这个物业是不能做长期持有的，我们都知道商业地产项目它主要是靠物业的升值，靠经营收益，租金收益来获取利益的，而中国目前大量商业物业一卖了之的这种做法是不对的，我也知道不对，大家都知道不对，但是我们的国情和我们开发商实际的情况决定我们不能不这样为之，可能我现在没有办法卖他，可能现在目前的资金状况相对好一些，我把物业留在我自己的手上，我把它租出去，如果我们做的时间长我们今后如何处置，我们并不是想长期物业持有，租是为了卖，这是中国目前的现状。