地级市城市商业综合体的开发与运营规律
大型商业综合体安全管理办法
大型商业综合体安全管理办法第一条为全面贯彻安全发展理念，深入推进安全生产领域改革发展工作，切实提升城市管理水平，保障大型商业综合体安全运行，根据《中华人民共和国安全生产法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法中的大型商业综合体是指建筑面积5万平方米（含）以上的集购物、住宿、展览、餐饮、文娱、交通枢纽等两种或两种以上功能于一体的城市商业综合体（不包括住宅和写字楼部分的建筑面积）。
第三条本市行政区域内已建成并投入使用的大型商业综合体适用本办法。
第四条大型商业综合体的产权单位、使用单位的主要负责人对本单位所经营管理的大型商业综合体的安全工作全面负责。
第五条大型商业综合体的产权单位、使用单位应确保大型商业综合体符合安全管理法规和安全技术标准，以承包、租赁或委托经营等形式交由承包人、承租人、经营管理人使用或管理的，必须在合同中明确安全管理责任。
第六条大型商业综合体有两个或两个以上产权单位、使用单位的，应达成书面协议确定一个产权单位、使用单位或共同委托一个管理单位统一管理安全工作。
第七条大型商业综合体消防行政许可、建筑使用功能、防－ 1 －火分隔设施、建筑消防设施、消防安全管理、灭火救援条件等应符合《中华人民共和国消防法》、《消防安全责任制实施办法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》、《大型商业综合体消防安全管理规则（试行）》等相关法律法规规定。
第八条大型商业综合体的产权单位、使用单位应当明确安全管理责任人、安全管理人，设立安全管理工作归口部门，建立健全安全管理制度，制订应急预案，建立安全生产责任制。
安全管理责任人应当由产权单位、使用单位的主要负责人担任。
安全管理人应当由安全管理责任人指定，负责组织实施本单位的安全管理工作。
第九条大型商业综合体的安全管理责任人和安全管理人必须具备与其职责相适应的安全生产知识和管理能力。
安全管理责任人应当掌握本单位的安全管理情况，全面负责本单位的安全管理工作。
商业街运营管理方案+商业街整体运营方案
商业街运营管理方案+商业街整体运营方案商业街运营管理方案一、现代商业街概述1.商业街的含义商业街是一种服务多种业态、零售业的有机组合体，能够满足人们购物、餐饮、文化、娱乐、旅游、观光等多种需求。
商业街有些是由政府规划的，但更多的是由历史因素、经过多年的优胜劣汰、自然集聚而形成的，如北京王府井商业街、上海南京路、苏州观前街等。
2.商业街的产生因素时代的发展和消费者水平的提高，成就了商业街的市场空间。
商家的“扎堆”为商业街的出现造就了条件。
商业街是城市之间进行竞争的一个重要砝码，这促使政府支持商业街建设。
经济利益的诱惑，让地产开发商对商业街的建设垂青。
3.商业街的四大类型传统商业街一般都是历史上形成的，同时它也处在城市的集合中心，如北京的王府井，上海的南京路等等。
专业商业街是面向特定消费群体，是提供专业的商品和服务，最有发展的潜力。
旅游商业街一般指旅游城市或者是濒临旅游景点的商业街，都可以称为旅游和商业的黄金结合点。
室内商业街具有广泛的发展空间。
4.商业街的五大特点商业街通常具备的特点如下：功能全：现代商业街应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等15项功能和50、60个业种，最大限度地满足广大消费者的各种需求。
品种多：现代商业街是商品品种的荟萃，如北京王府井、上海南京路等，作为国际大都市商业街，不仅要做到“买全国、卖全国”，把民族化与国际化有机地结合起来。
分工细：分工细、专业化程度高，是现代商业街重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专门店、专业店组成。
环境美：商业街购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序，是一种精神陶冶、美的展现和享受，突出体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。
服务优是商业街的优势和特点。
除了每个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，还要突出商业街服务整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。
商业综合体开发常见的问题
不同地区、不同部门在政策执行上存在差异，导 致企业在开发过程中面临诸多不确定性。
3
政策与市场需求不匹配
部分政策未能充分考虑市场需求和发展趋势，导 致企业在开发过程中面临市场与政策之间的矛盾。
土地使用权问题
土地取得成本高
01
商业综合体开发需要大量土地资源，但土地取得成本较高，增
加了企业的经济负担。
利益冲突
商户和业主的利益诉求存 在差异，容易产生利益冲 突和矛盾。
管理权限问题
商业综合体的管理权限不 明确，导致商户和业主在 决策和管理上存在分歧。
04
法律法规与政策问题
法律法规不健全
法律法规体系不完
善
商业综合体开发涉及多个领域， 但相关法律法规存在空白或不明 确之处，导致开发过程中缺乏明 确的指导和规范。
法律法规更新滞后
随着市场环境的变化，相关法律 法规未能及时更新，导致开发过 程中出现法律适用难题。
法律法规执行力度
不足
部分地区存在执法不严、监管不 力等问题，导致法律法规在商业 综合体开发中的约束力大打折扣。
政策变动影响大
1 2
政策调整频繁
政府在商业综合体开发方面的政策经常调整，导 致企业难以预测未来的政策走向，增加了投资风 险。
设计与施工的衔接问题
要点一
总结词
设计与施工之间的衔接问题也是商业综合体开发中常见的 问题之一。
要点二
详细描述
设计单位和施工单位之间的沟通协作至关重要。在设计阶 段，应充分考虑施工的可操作性和可行性，避免出现设计 过于复杂或不符合实际情况的情况。同时，施工单位应充 分理解设计意图，严格按照设计要求进行施工，并及时反 馈施工过程中的问题。通过加强设计与施工的衔接，可以 有效避免因沟通不畅或理解偏差导致的工程问题。
城市社区商业综合体发展模式研究
∙城市社区商业综合体发展模式研究∙∙浙江省房地产业协会浙江东冠置业投资有限公司浙江大学房地产研究中心联合课题组一、社区商业综合体的功能和特征（一）商业地产的含义及其层级商业地产的概念有广义、狭义之分。
广义的商业地产是指各种生产性物业（如厂房）、非居住性物业，包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。
而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施，商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。
本文以下指的商业地产是指狭义上商业地产，即指用于商业服务经营用途的物业。
1、商业地产的层级根据不同的分类标准，商业地产有不同的分类方法。
本文按照商业地产项目的规模和辐射范围，将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区商业和街坊商业等四个层级。
市中心级商业地产一般建设规模都比较大，建筑面积达到50万平方米以上，日均客流量达到50万人次以上，一般处于一个城市的政治、经济和文化中心；区域级商业地产是次于市中心级的商业地产，一般建筑面积达到10万平方米以上，日均客流量达到25万人次以上，一个城市一般具有好几个区域级商业区；社区级商业地产具有一定程度的商业集聚，主要商业业态以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士，建筑规模一般在2.5万平方米以上，日均服务人口在5万人次以上，该级别商业是一个城市的主要商业形式；街坊商业地产主要是方便本地居民就近购买生活必需品，为本地居民提供必要的生活服务，这种商业地产一般以底商形式出现，建筑面积较小，一般只有几百平方米，大的可以到几千平方米。
2、社区商业地产发展潜力巨大社区商业以方便居民生活，满足居民日常生活需求为主要目的。
伴随着我国城市化进程的加快、城市社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发生的显著变化，居民生活要求快捷、便利的服务，居民对社区商业的需求日益增加。
关于支持城市商业综合体建设的意见(最新)
关于支持城市商业综合体建设的意见（最新）为加快推进本区域城市商业综合体建设发展水平，进一步壮大财源、巩固税基、优化产业结构，根据X市委五届三次全会《关于加快第三产业发展的意见》，X市委五届五次全会《中共X市委关于建设X川渝结合部中心城市的决定》,X区委四届二次全会《关于加快第三产业发展的实施意见》和《关于制定X区第三产业发展规划的建议》，X区委四届四次全会《中共X市X区委、南部新区党工委关于贯彻落实市委五届五次全会战略部署加快推进城市建设发展的决定》精神，按照“一核引领、两轮驱动、六带发力”发展战略，统筹功能聚集区建设，全力建设“三区三高地”，奋力在建设X川渝结合部中心城市中当好排头兵。
结合我区区情实际，现就加快城市商业综合体建设提出以下意见：指导思想以城市棚户区改造为抓手，以优化空间布局、明晰功能定位、加快建设城市商业综合体发展为举措，以建成全省领先、西部前列的现代服务业示范区为目标，形成特色鲜明、城市现代商业集群、功能集成、现代商业发展新格局，构建特色化、便利化的现代服务商贸体系，打造集金融、商务、地产、购物、娱乐、文化和居住功能于一体的城市现代商圈。
基本原则（一）高起点规划，高标准建设。
建设城市商业综合体，既是广大群众生活的需求，更是优化流通产业资源配置，促进现代化商业发展的要求。
因此，要认真借鉴国内同类型商业区建设的经验，充分考虑安全、后续管理和长远发展，综合各种需求，对城市商业综合体要高起点设计、高标准建设，真正做到功能完善、质量第一，做成精品工程。
（二）政府引导，市场运作。
城市商业综合体建设坚持以政策扶持为引导，市场化发展为手段，充分调动全社会参与城市商业综合体建设的积极性，吸引各种投资主体参与城市商业综合体建设，共同推动城市商业综合体建设工作。
（三）创新形式，突出特色。
要充分借鉴国内外成功经验，突出特色化、专营化、规模化。
要不断创新商业运作模式，不断完善城市商业综合体功能，落实各项支持政策，营造良好的发展环境，积极吸引境内外资本，激发发展活力，以特色带人气、带旅游、带繁荣，以创新促发展、促提升、促持续。
城市综合体开发运营模式
城市综合体投资、开发、运营模式分析伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型的房地产开发模式--城市综合体悄然兴起。
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、旅游等生活空间按照城市要求进行有机组合，一般包括三项或三项以上功能，并在各功能部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂统一的建筑群落。
正因如此，城市综合体的开发一般规模巨大、投资巨大，而且涉及的专业众多，影响深远，未来城市综合体开发的要求更高，因此其开发模式与一般的房地产开发绝然不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现都市综合体的开发效益及社会影响。
都市综合体是一个庞大的系统工程。
现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。
城市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。
都市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种物态的大型项目的开发经验、甚至包括建筑理念上都是个挑战。
通过对近年来国内的城市商业综合体进行研究，根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资、开发、运营的角度总结出城市商业综合体的以下几种合作模式：一、独立投资、自建、自营投资者特点：1、雄厚的资金与融资渠道2、成熟的团队与商业地产运营经验3、优势的拿地资源4、大部分为央企、大型国企5、开发地址为一线城市或二三线城市核心区优点：开发建设运营完全自主，商业自持缺点：投资大，对投资商的专业水平要求较高目前国内都市综合体的开发大多采取这种模式，这也是都市综合体适应未来发展的开发模式。
如北京华贸中心、东莞第一国际、深圳华润中心就采用这种开发模式。
地级市购物中心招商运营技巧
二、地级市购物中心招商运营技巧2014。
09。
16地级市购物中心常见品牌资源整理主力店招商流程地级市购物中心招商三大困局困局一：百货主力店资源严重缺失越来越多的地级市购物中心从隆重开业到惨淡经营，开发商才意识到百货是购物中心不可或缺的核心主力，而不是超市，提着篮子买菜的家庭主妇不可能成为购物中心的主要消费群体.百货主力店难招是目前地级市购物中心普遍面临的障碍.万达产品升级换人，从以“沃尔玛单主力店”为主的第一代综合体产品升级到以“万千百货+大型超市”双主力店为核心的第三代产品，一方面表明了百货主力店才是购物中心店中店带来生意机会的核劢力；另一方面，也表明了地级市百货主力店资源的缺夭,逼迫着万达选择了通过自营百货来完善购物中心的核心业态组合，以达到购物中心全国迅猛扩张的蓝图。
困局二：店中店资源少、档次低、形象差、竞争力弱店中店是购物中心的形象展示，代表着该购物中心的整体档次、运营实力和竞争力。
店中店通常租赁店面较大，建筑面积普遍达到100平方米以上,大店甚至需要面积200-300平方米左右，寻致了租金高、铺货量大，及装修总成本一次性投入过大等招商障碍，一旦购物中心经营不善，品牌商家撤场必然面临巨大的损失，因此多数连锁品牌不会轻易选择店中店模式.相比之下,进入百货主力店，以专柜或边厅的模式经营要安全得多。
困局三：高端、大宗餐饮难以引进，小餐饮扎堆经营“购物中心是吃出来的”，餐饮在购物中心中起到了不可或缺的作用。
特别是大型连锁酒楼、西餐旗舰店等高端、大宗餐饮的辐射力广，更是购物中心超级聚客机，吸引了城市中、高端消费群前来消费，是购物中心的核心业态之一。
但是，由于大型连锁餐饮中夬厨房配送系统带来的成本压力,寻致了全国连锁餐饮范围较小,品牌资源稀缺，在这种情况下，多数地级市购物中心因陋就简,引进多家特色小餐饮进行弥补，导致购物中心的配套商业缺乏吸引力。
地级市购物中心招商运营亮剑自营百货,让地级市购物中心开发与运营两翼齐飞1、大搞促销战击垮竞争对手：发展自有物业，大大降低了经营成本，具有较强的抗风险能力；収展商也能够以优惠的合作方式引进品牌商家，并可凭无租金压力的优势大搞促销.2、成就当地百货霸主：在百货连锁程度不高的真空地带，本地百货经营又不得力的情况下，发展商自营百货是极易打造成本地百货霸主的。
商业综合体报告
商业综合体报告一、引言商业综合体是指集商业、文化、娱乐、休闲、办公等多种功能于一体的综合性商业开发项目。
通过将不同的商业业态融合在一起，商业综合体提供了一站式的购物、娱乐和社交体验，成为现代城市中不可或缺的一部分。
本报告旨在对商业综合体的发展趋势、商业模式以及现存问题进行分析，并提出相应的建议。
二、发展趋势1. 多元化的业态组合商业综合体的发展趋势是朝着更多元化的业态组合发展。
传统的商业综合体主要以零售业态为主，但随着消费升级和人们对娱乐、文化等需求的增加，商业综合体逐渐引入了更多的娱乐、文化、休闲等业态，以满足消费者多样化的需求。
2. 引入科技创新随着科技的不断发展，商业综合体也开始引入科技创新，提升消费者的体验。
比如，通过引入智能化系统，消费者可以享受到更便利的购物体验，如自助支付、线上线下融合等。
同时，商业综合体也会利用大数据分析，精准推送个性化的消费信息，提高用户粘性。
3. 注重社交与体验商业综合体不再只是提供商品的购买场所，更注重提供社交和体验的场所。
商业综合体通常会设置休闲娱乐区域，如儿童游乐区、电影院、餐饮区等，满足人们聚会、社交、娱乐的需求。
同时，商业综合体也会举办各种文化活动和展览，吸引人流量，提高购物中心的知名度。
三、商业模式商业综合体的商业模式主要包括零售租赁、物业管理和开发运营三个方面。
1. 零售租赁商业综合体通过对商铺进行租赁，获取租金收入。
商业综合体通常会采取先期出资的方式，投资建设商业综合体，在吸引了一定的商家进驻后，通过租金收入回收投资。
2. 物业管理商业综合体的物业管理是商业综合体持续发展的关键。
物业管理包括商铺租赁、设施维护、安全管理等多个方面，通过对商铺的管理和维护，保证商业综合体的正常运营。
3. 开发运营商业综合体的开发运营包括项目策划、规划设计、建设施工等多个阶段。
在商业综合体的开发运营过程中，要考虑市场需求、地理位置、竞争对手等因素，并制定相应的商业战略，提高商业综合体的竞争力。
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• 苏州具备发展城市综合体的必要条件，苏州圆融 集团在苏州金鸡湖开发的苏州圆融时代广场和圆 融星座就是代表性的综合体项目，具有较高的专 业水平。 • 作为苏州市重点建设项目，苏州圆融时代广场占 地面积21万平方米，建筑面积48万平方米，投资 规模约28亿元。苏州时代广场以其前瞻性的规划 与不凡的品质，在众多项目中独占鳌头，一举获 得2006年度中国最佳商业地产创新大奖。 • 圆融星座位于时代广场项目南面，是圆融集团正 在开发的高档综合体项目。作者应苏州圆融集团 邀请，在苏州现场指导商业建筑策划以及经营管 理工作，深人研究了圆融星座项目 。
新区开发过程中，居住区和商业区域统筹考虑，商业区域一般放在中部 交通便捷位置，在园区经济方面重点吸引无污染的产业集群。 泉州是历史文化名城，室内空间拥挤，缺乏绿地，同时也非常需要恢复 古代泉州宋代时候的总体格局，我们认为在城东和东海等片区建设城市 综合体比较合适。
金 华 市 金 东 新 区
三、地级市商业综合体物业组合 模型与业态设计特点—以苏州为 例
项目土地价值挖掘与精确判断
• 根据杨宝民先生的 经验判断，靠近江 边地块原来规划是 商业用地适合住宅， 靠近体育馆项目地 块适合做商业，可 以充分发挥广场和 体育馆作用
1.总体规划设计方面遵循策划总体思路，充分发挥 体育馆8万平方米广场作用，商业集中布局。
泉州城市综合体鸟瞰图
2.在综合体的酒店和体育馆（将来作为会展中心之 一）一体化设计，在功能方面考虑五星级酒店与快 捷酒店结合，共同为未来的会议展览服务，符合泉 州区域经济发展特点，知名品牌多，订货会议多。
表1.老城区综合体选址的风险控制
1.拆迁风险 需要周密的拆迁方案，保证被拆 迁的居民以及商户合理权益， 同时要做好充分的宣传工作， 减少拆迁阻力。 控制拆迁总体成本和时间是最重 要的工作，需要进行拆迁摸底 和评估，否则可能导致项目流 产。 政府在综合体建设过程中需要起 到引导作用，对政府政策连续 性和政府领导人的威信和稳定 程度都需要评估。 拥有相当实力才能开发综合体项 目 一般作为外地开发商适合 固定费用，委托政府 拆迁方式，对于被拆 迁户可以优先安排子 女就业，鼓励他们以 优惠价格购买综合体 的住宅和商铺，形成 和谐的社会氛围。 需要政府对综合体项目开 发认识形成共识，形 成正式文件 资金不够企业采取战略联 盟方案，联合实力更 强，注重可持续经营 理念的企业加盟。
发达地级城市具有中高端消费人群，例如，苏州就有多家五星级酒店和大 型会展中心设施。
表3.发达地级城市综合体物业模型
类别
五星级酒店
面积范围
5—6万平方米
品牌与档次
靠近会展中心一般选择商 务酒店品牌，例如皇 冠假日、锦江等品牌
购物中心
商业街区
5-10万平方米
2-3万平方米
中高档购物中心
餐饮占有较大比重，有条 件地区优先考虑奥特 莱斯业态
目
录
一、我国地级市的消费特点 二、地级市商业综合体的选址 三、地级市商业综合体物业组合模型与业态 设计特点 四、地级市商业综合体的建筑策划 五、地级市商业综合体招商与运营管理特点
前
言
• 从2004年开始新摩尔商业管理公司陆续论证一些地级城市 的购物中心和综合体，积累了宝贵的经验和教训，2007年 不仅以新摩尔公司名义论证了泉州城市综合体项目，而且 在年底以专家身份到金华现场指导CBD与综合体项目论证， 2008年初期新摩尔公司集中力量论证了北京东郊专业 MALL类型的城市综合体项目。 • 在杨宝民 张中增上海商业地产大规模公开课程中，部分 学员也提出了在地级城市如何实际操作城市综合体的问题。 • 通过借鉴深圳新摩尔公司操作长沙30万平方米综合体的系 统化经验，我们开始重视在地级城市策划一流城市综合体 的一条龙开发与运营，提出了优秀标准：在功能组合上借 鉴世界一流城市综合体，在文化内涵上重视优秀地域文化 特点的表现，在地级城市综合体盈利模式创新方面注重可 操作性，能够通过策划和规划设计以及招商资源的有效整 合提高综合体投资收益。
公寓
写字楼
5—8万平方米
4-8万平方米
• 苏州是我国发达地级城市的代表，不仅是吴文化的发源地， 而且其经济实力已经远远超越一般的省会城市。 • 苏州工业园区是我国与新加坡合作的结晶，带动了苏州整 个城市新区规划达到全国最高水平，为我国可持续发展树 立了标杆。 • 2007年苏州经济总量跃过5000亿元大关，全市实现地区 生产总值达5700亿元。全市实现社会消费品零售总额达到 1245.5亿元，比上年增长18%。 • 2007年末全市户籍总人口624万人，比上年增加7.92万人， 其中市区总人口234.98万人，比上年增加4.83万人。 • 苏州市区城市居民人均可支配收入21260元，全市农民人 均纯收入10300元，分别比上年增长14.7%和11%。
苏州圆融星座综合体
中等发达地级市城市综合体
四星级酒店 3—4万平方米 一般选择假日酒店、希尔顿花园、 锦江等品牌
购物中心
5-10万平方米
中档购物中心为主，少量高端品 牌
商业街区
2-3万平方米
公寓
2—4万平方米
写字楼
1-2万平方米
四、地级市商业综合体的建筑策划
• 2007年上半年深圳新摩尔商业管理公司完 成了泉州城东城市综合体市场调查与商业 规划，新摩尔战略合作伙伴—深圳中汇建 筑设计事务所完成了综合体初步规划设计。 新摩尔配合甲方完成了土地功能调整，将 商业和住宅地块土地进行调换，为项目建 筑设计奠定了良好基础,为甲方多创造效益 亿元以上。 • 2007年底福建海峡西岸公司投标，深圳中 汇建筑设计事务所牵头完成了建筑设计方 案之一。主要设计思想如下： Nhomakorabea2F
高档百货 次要主力店例如GAP
3F
百货
4F 5F
美食广场
• 完善现有概念设计方案，超越大阪难波城的几点意见： • 1、空中花园与园林与写字楼等整体风格与文化内涵的表 达，空中花园的节点。 • 2、购物中心能够有效提升办公楼和SOHO层次和高档公 寓物业层次，公寓和写字楼能够聚集项目人气。 • 3、外部交通动线与内部流线 鉴于南部原方案动线不够理 想，建议南部空间形成MALL形态，按照长方形布局，把 百货作为一个MALL主力店端点。 • 4、平面形状优化 基本平面合理，外部造型可以发挥设计 师专长 • 5、端点主力店与次要主力店的设置问题。建议三层和四 层将西侧塔楼空间作为商业空间的次要主力店设置，与百 货成为两个端点。 • 6、一层名品街区需要连续的商业界面，建议设计师充分 考虑塔楼入口放在侧面或后面。
五、地级市商业综合体招商与运 营管理特点
地级市消费一般特点
• 1.生活消费为主，高档品牌消费除沿海发达 城市外较少。 • 2.地级市一般只有一个商业中心，业态以超 市、百货、专卖店以及批发市场为主。
二．地级市商业综合体的选址
• 1.老城区选址 • 一般选址在老城区最繁华商业步行街的端 点，明显优点是降低开发风险，提升老城 区商业步行街的档次。缺点是开发成本较 高，往往涉及拆迁，需要得到政府的大力 支持和引导，在大多数地级市适合采用这 种方式。
O
T
老城市开发综合体对新城区威胁最大
• 地级市在新区开发过程中，一般要重点将 一个新区作为CBD所在地，不要多个重点， 否则新区居民区太少，人口聚集不够，难 以形成气候。金华在城市化进程中采取组 团式的城市发展战略，但是在实施过程中， 主要开发方向金东新区规划面积过小，明 显出现了多个新区同步开发的失误，造成 社会资源的浪费。事实上能够集中力量发 展金东新区，与义乌等加快一体化进程是 最佳选择。
表4 苏州圆融星座项目物业组合比例
苏州圆融星座周边200米范围已经有两家五星级酒店 配套，因此，该项目不再设置五星级酒店。
苏州圆融星座综合体位置和ＣＢＤ物业规模
苏州圆融星座项目周边物业分布情况
• 苏州圆融星座项目定位：高档购物中心 • “一种环境，两种顾客” ，高收入顾客和中等收入顾客 共享高档购物中心的环境。项目开发与运营提出如下建议： • 第一、打造苏州工业园区核心商圈，将时代广场和本项目 及周边酒店及商业进行统一考虑。 • 第二、本项目商业部分非常重要，高档百货和名店街区适 合放在本项目中，与时代广场业态形成互补。 • 第三、建立统一的商业运营管理体系（包括圆融时代广场 和圆融星座），能够优化业态，开展有效的营销活动。 • 第四、关于项目盈利模式的思考，办公物业＋商住式 SOHO+购物中心，物业销售比例能够收回整个投资。
• 圆融时代广场由苏州工业园区苏州圆融集团开发， 国际一流团队规划设计，分为五大功能区，包括 高档办公商务区、城市购物时尚街区、生活休闲 区、河滨步道-水滨餐饮区以及苏州首座10万平方 米的SHOPPING MALL(购物中心)。400米巨型神 奇天幕、3500多个地下车位、6个地铁出口、水 上巴士、空中连廊、超大广场、泊车系统、主题 景观、时尚夜景……将引领苏州崭新的CBD时尚 生活方式。项目于2006年4月开工，预计2008年 10月开业。 • 鉴于苏州圆融时代广场已经引进久光百货等大 型商家，圆融星座综合体购物中心部分的业态设 计需要考虑两者互补及差异化，我们给出初步业 态模型，能够反映苏州购物中心特点。
酒店及购物中心局部效果图
3.在购物中心和商业街区设计方面充分考虑打造成 为体验式环境，形成消费目的地，大卖场和百货合 理布局。
通过商业规划与建筑设计的配合我们体会到，追求商业综 合体建筑设计与商业规划的最佳匹配是成功的保证，深圳 新摩尔商业管理公司与深圳市中汇建筑设计事务所达到了 较高的配合水平，形成了专业工作流程，确保综合建筑策 划工作具有较高质量。 泉 州 城 市 综 合 体 街 区 效 果 图
地级市综合体的开发规律——以 泉州、徐州、苏州等城市为例
杨宝民 张中增 深圳市新摩尔商业管理有限公司
• 杨宝民，星联国际不动产机构深圳市新摩尔 （NEW MALL）商业管理有限公司总经理，清华 大学商业地产总裁班客座教授。 • 研究方向：基于知识创新的商业地产经营，大型 城市综合体，购物中心与白领百货经营。 QQ:465333227 电子邮件： hcy71420@ • 李军，徐州中央百货大楼股份公司副总经理 • 张中增，深圳中汇建筑设计事务所，西安建筑科 技大学硕士研究生导师，兼职教授