FDI与房价
人口老龄化与房价的区域差异研究_基于面板协整模型的实证分析_邹瑾
2015年第11期（总第425期）No.11，2015General No.42564收稿日期：2015－03－02作者简介：邹瑾，经济学博士，讲师，四川大学经济学院，Email ：zoujin816@126．com．于焘华，经济学硕士，经济师，中国人民银行金融稳定局。
王大波，经济学博士，高级经济师，中国人民银行成都分行。
*本文感谢教育部人文社会科学研究青年基金项目（13XJC790007）、四川大学中央高校基本科研业务费研究专项项目（skzx2015－gb19、skzx2015－sb35）的资助。
感谢匿名审稿人的宝贵意见。
文责自负。
本文仅代表作者个人意见，不代表所供职机构观点。
人口老龄化与房价的区域差异研究———基于面板协整模型的实证分析邹瑾于焘华王大波（四川大学经济学院，四川成都610065；中国人民银行金融稳定局，北京100800；中国人民银行成都分行，四川成都610049）摘要：本文通过结构性视角，由面板协整检验证明了人口老龄化对房价波动存在长期影响，继以面板误差修正模型讨论了人口结构影响房价波动的区域差别、原因及政策建议。
实证结果显示：储蓄、住房需求多元化和家庭结构是造成老年人群推动房价上涨的主要原因，但未来人口老龄化能否引起房价的长期下降，取决于青年人群对住房需求的实现能力；人口老龄化对房价的影响存在区域差异，预示着部分区域房价或已脱离实际面、青年人群的购买力与高房价间矛盾日蹙。
从减缓人口老龄化对我国房地产乃至社会经济发展可能带来冲击的角度来看，应及早以前瞻性政策应对。
关键词：人口结构；房价；面板协整；区域差异JEL 分类号：J11，Ｒ21文献标识码：A文章编号：1002－7246（2015）11－0064－16一、引言近年来，中国老龄人口规模不断增长，至2014年末，中国65岁及以上人口占总人口比达10．1%，远超发展中国家5%的均值，“未富先老”已成为中国经济社会发展面临的重大挑战。
GDP与FDI对中国房地产价格影响效果的实证分析
上海 、 京等大 城 市产 生资 本聚 集效 应 ， 国内投 机资本 炒 作房价 现 象 。但是 ， 北 有 中国房 地产 市场 运行 是否平
稳、 是否 受 到境 外 “ 热钱 ” 冲击还有 待深 人分 析 。 的
（ ） 变量 与 自变 量 二 因
目前 ， 于外 商直接 投 资的研究 通常集 中在其 对 中国经 济 的拉 动作 用 、 经济 结构 调整等 宏观经 济变 量 对 对
一
、
背 景
我 国房地产 业 自 １９ ９ ８年住 房体制 改革至今 经历 了七 年的高速 增长 ， 其增长 速度之快 超过美 国 、 国等发 英 达 国家 。中 国房地 产业“ 泡沫说 ” 受到越来 越多人 的关注 ， 为专家学者 争论 的焦点 。 成
（ ） 一 中国房地 产经济 泡 沫 问题
．－－— —
１ ７ ・— ７ － － —
维普资讯
入研 究 。
（ ） 型 设 计 二 模
协整 概念 由恩 格 尔 ・ 格兰 杰 （ ｎ ｌ— ｒｎｅ ） 出的 。其为 在两个 或 多个非 平稳变 量 间寻找均 衡关 系 ， Ｅ ｇ Ｇ ａ ｇｒ提 ｅ 以 及 用存 在协 整关 系 的变 量建 立误差 修 正模型 奠定 了理论 基础 。 １ 整检 验 。设 两个 差分 阶 数相 同的过 程 Ｘ ， ｔｌｄ ， 具有 如下 关 系 ： ｔｆ ｔＵ ， ｔＫＯ ， 中 ， ｔ ． 协 ｔＹ ￣ （ ）且 Ｙ ＝ Ｘ ＋ ｔｕ ￣ ） 其 ３ Ｙ＝ ｆ ｔ 示长期 均 衡关 系 ， ｔＹ—３ ｔ 示非均 衡误 差 ， 称 和 ｙ 具 有 协整关 系 。 ３ 表 Ｘ Ｕ ＝ ｔｆ 表 Ｘ 则 ￡ 检验 协整关 系用 Ｅ Ｇ两步 法 ： 一步 是用 Ｏ Ｓ法估计 协整 参数 向量 ， 第 Ｌ 得到协 整方 程 。第二 步则 是对第 一 步得 到 的残差进 行估 计 ， 若平 稳 ， 存在 协整关 系 。 则 ２误 差修 正模 型 （ Ｃ 。 由 Ｅ Ｇ表现定 理： ． Ｅ Ｍ） — 若 ， ￡ 间存 在协 整关 系 ， ｙ之 则可 以用 误差 修正 模型 （ Ｃ Ｅ Ｍ） 表现 ， 反之 亦然 。Ｅ Ｍ 的优 点是 其包含 的全 部差 分变量 和非 均衡误 差项 都具有 平稳 性 ， 以 ， Ｃ 所 可以用 Ｏ Ｓ法 Ｌ 估计 参数 且不 存在 虚假 回归问题 。而且 它将变 量 间存 在 的长期 静态 关 系和短 期动 态关 系充 分表 现 出来 ， 是
fdi计算公式(一)
fdi计算公式(一)FDI计算公式1. FDI简介外商直接投资（Foreign Direct Investment，简称FDI）是指跨国公司或个人在跨国经营活动的过程中，在一个国家的经济单位中投资，并取得一定程度的管理权或控制权。
FDI是国际资本流动的主要形式之一，也是各国吸引外资的重要手段。
2. FDI计算公式FDI计算公式的具体形式会因国家和地区的不同而有所差异。
下面列举了几种常见的FDI计算公式，并进行了相应的解释和示例说明：FDI净流入计算公式FDI净流入 = FDI流入 - FDI流出该计算公式用于衡量一个国家（或地区）从外国获得的FDI资金净流入量。
FDI流入是指外国对该国家进行的直接投资；FDI流出是指该国家对外国进行的直接投资。
示例：如果中国去年FDI流入总额为1000亿元人民币，FDI流出总额为500亿元人民币，则中国去年的FDI净流入为500亿元人民币。
FDI流入占GDP百分比计算公式FDI流入占GDP百分比 = (FDI流入 / GDP) * 100该计算公式用于衡量FDI对经济相对重要程度的指标。
FDI流入除以国内生产总值（Gross Domestic Product，简称GDP）再乘以100，表示FDI流入占GDP的百分比。
示例：某国年度FDI流入为30亿美元，GDP为150亿美元。
那么FDI流入占GDP的百分比为(30/150)*100=20%。
FDI存量计算公式FDI存量 = FDI流入 - FDI流出 + 上年FDI存量该计算公式用于计算FDI的存量。
FDI存量是指某国（或地区）在一定时间内累计获得的FDI资金净额，它是FDI流入减去FDI流出再加上上一年的FDI存量。
示例：假设某国上一年的FDI存量为300亿元人民币，去年的FDI流入为150亿元人民币，FDI流出为50亿元人民币，则去年的FDI 存量为300 + 150 - 50 = 400亿元人民币。
3. 结论上述列举的是几种常见的FDI计算公式，它们可以帮助我们更好地理解和评估一个国家（或地区）的FDI情况。
FDI对房地产价格影响的实证研究
成 为我 国关 乎 国计 民 生 的 头 号 热 点 。 在 经 有 必要 基 于 市 场 化 的 国 际 资 本 组 成 视 角
的影响 。
利 用 多元 回 归 分 析 方 法 分 析 了 Ｆ ＤＩ 对 房 济 一 体 化 趋 势在 全 球 蔓 延 的 背 景 下 。 国 际 探 讨 国 际 间 资 本 流 动 对 房 地 产 市 场 带 来 价 的 影 响 并 进 行 了 多重 共 线 性 的 检 验 研 间 的资 本 流 动 目益 加 速 。从 时 间 上 看 ， 国
究结果表明 ： 在 稳 定人 均 可 支 配 收 入 的前 际 的资 本 流 动 时 间 日益模 糊 ， 长 短 期 资 本
ห้องสมุดไป่ตู้
近年来 ． 房 地产 业 Ｆ ＤＩ 在 我 国 利 用 外
提下． 在 样 本 区 间 对 外 直接 投 资 对 房 地 产
衡 的。
的相 互转化 呈现快 速化 趋势 ：从 种 类土 资 总量 中 占的 比重 有 较 快 的提 升 。自 １ ９ ９ １
FDI与中国经济的关系及其影响
FDI与中国经济的关系及其影响FDI（外商直接投资）是指一个国家或地区的居民通过购买或建立子公司等方式直接投资于另一个国家或地区的企业。
作为全球最大的发展中国家，中国吸引了大量的FDI，并对中国经济产生了重要影响。
首先，FDI对中国经济的发展起到了重要推动作用。
中国吸引了大量国际跨国公司的投资，为中国提供了资金、技术和管理经验等方面的支持。
外资企业的进入促进了中国产业结构的升级和优化，推动了中国经济的转型升级。
同时，FDI也为中国带来了大量的就业机会，提高了居民的收入水平和生活质量。
其次，FDI对中国经济的影响还体现在技术转让和创新方面。
外国企业在进入中国市场的过程中，会将先进的技术和管理经验带入中国，促使中国企业进行技术升级和创新。
这对中国企业来说是一个很好的学习机会，可以帮助他们提高自身的技术水平和竞争力。
同时，中国政府也积极鼓励FDI和本土企业的合作，通过技术引进和创新来推动产业升级和经济发展。
此外，FDI还促进了中国的出口贸易和国际竞争力的提升。
通过FDI，中国企业可以获得更好的国际市场准入和资源配置，提高了产品的质量和知名度。
外国企业的进入也带来了全球价值链的重组和重新配置，使中国企业更好地融入全球经济体系。
中国的加入WTO（世界贸易组织）和与其他国家和地区签订自由贸易协定也为FDI提供了更广阔的发展空间。
然而，FDI对中国经济也存在一些挑战和作用。
首先，FDI的流入可能导致资源的不均衡分配。
外资企业往往集中在经济发达的沿海地区和一些大城市，而中西部地区和农村地区的吸引力较低。
这可能会加剧中国地区间的发展差距，制约全国经济的整体发展。
其次，FDI也存在一定的风险。
外资企业的退出和变动可能对当地经济造成一定冲击。
外资企业的撤离和减少投资可能导致就业岗位减少、税收下降等问题。
此外，FDI也可能导致环境污染和资源枯竭等问题。
总体来说，FDI对中国经济的影响是积极的。
它为中国提供了资金、技术、人才和管理经验等方面的支持，推动了中国经济的发展和转型升级。
房地产市场价格变化的逻辑
这个标题的直接含义就是房地产价格的下降之路。
这会是一个很多人感兴趣的话题，当然也是一个让一部分人感到愉悦的话题，但本文并不准备说明房产什么时候下降，或者下降幅度会有多大，以及采取什么样的政策可以促使房价下降这些命题。
本文仅从逻辑上分析，房产市场通胀结束的逻辑路径和支撑。
一本文的第一个观点是房价的上涨，取决与双供求市场。
第一个供求市场是货币的供求市场；第二个供求市场是房地产产品的供求市场。
这两个市场之间的关系是前者为后者的充要条件。
也即货币供求关系一定会影响到产品供求关系；但产品供求关系也一定会影响到货币的供求关系。
这里的逻辑路径是同等产品供求关系，货币增加将导致产品价格上涨；而货币供应减少，将导致产品价格下跌。
在同等货币供求关系下，产品供求关系上涨，将导致产品价格下跌，产品供求关系下降将导致上涨。
这里有点混淆和混乱，因为这里包含了两组双向辩证关系。
一是产品供求关系内部会存在供求对应变化；二是货币供求关系会存在货币供求的对应变化。
从这个角度来说，房地产行业是一个双层思维变化关系。
因为每层供求关系都会有3个结果，这个逻辑推理下来，整个市场就会出现9种运行的可能。
但这里面会存在5种供求关系的单向化，即货币市场供求关系相等情况下的产品供求关系会简单的归结为产品市场内部市场；而在供大于求与供小于求的情况下均分别存在产品供求关系相等的情况，这种情况可以归结为货币市场的内部市场。
这五种市场关系中，排除货币供求市场平衡和产品供求市场平衡的双平衡市场(这是一个静止的市场)前两者的关系为，货币市场不变，产品市场供大于求，价格下跌；产品市场供小于求，价格上涨；后两者的关系为：产品市场供求平衡，货币市场供大于求，价格上涨；供小于求，价格下跌。
排开这五层关系以后，剩下四层较为复杂的关系，即货币市场供大于求，产品市场供大于求，这里会存在一个供大于求的程度导致的价格变异问题；第二层是货币市场供大于求，产品市场供小于求，这个结论最明显，即产品价格显著上涨；第三层是货币市场供小于求，产品市场供大于求，这里的变化总体趋势确定性的产品价格下降；第四层关系为货币市场供不应求，产品市场供不应求，这里产品价格变化也会随两者程度不同而产生变异。
英国资本利得税
英国资本利得税2022年4月起，非英国居民将向外国房产投资者征收资本利得税，新政一经宣布，随即引起了英国地产行业专家的评论。
不过英国的地产商似乎并不是很担心这一政策会影响到他们的海外客户。
行业专家也一致认为这一举措基本不会对海外地产领域产生什么影响。
英国对海外居民一直实行税务优惠政策，大多数国际买家并不是因为税务优惠在英国投资，而是因为很多其它因素，比如稳定的政治环境，有利的汇率政策。
而且还是在英国市场在未来几年正处于房价增长期。
英国统计局最新数据显示，2022年，英国FDI资金达到1万亿破纪录水平。
根据英国专业房产网站Rightmove统计数据显示，10月份，英国住宅平均要价增长2.8%，回到2022年1月时的增长水平。
尽管2022年，伦敦中心房价可能会停滞，但很多代理人士预测随着英国经济起步，未来5年住宅房价将会攀升20%以上。
另外，新税收政策施行更适合长期投资。
比如，如果是10年期的投资，就算按28%税率缴税，分摊到每年不到3%。
这一政策可能会使很多拥有英国房产的外国买家在新税策施行前出售房产，但是整体上不会对市场产生多大影响。
资本利得税税率：应税总收入在基础限制（32,010英镑）以内，税率为18%；应税总收入超出基础限制（32,010英镑），税率为28%；例如：如果某海外居民购买了50,000英镑的房产，并在2022年以70,000英镑售出，则资本离得为2万英镑。
然后减去10900英镑的减免额，应税资本利得为9100英镑。
如果收入低于基础限制，则资本利得税为9100某18%=1638英镑；如果收入高于基础限制，则资本利得税为9100某28%=2548英镑；。
FDI、门槛效应与房地产业发展
FDI、门槛效应与房地产业发展作者：姜松黄庆华王钊来源：《软科学》2013年第07期摘要：基于1999～2010年中国省际面板数据和VES生产函数构建动态面板和门槛面板模型，采用两步系统GMM方法与门槛面板估计方法对其进行估计，以此来分析FDI对中国房地产业发展影响及其适度性。
研究发现，FDI对中国房地产业发展的影响效应为负，且存在显著的非线性转换特征；中国房地产业FDI在量上已经跨越门槛值，负向效应逐步凸显，但东部、中部及西部地区的影响存在显著差异。
根据研究结论提出了相关应对措施。
关键词：房地产；FDI；适度性；房地产业稳定中图分类号：F293.3；F224；F832.6 文献标识码：A 文章编号：1001-8409（2013）07-0007-06一、引言改革开放以来，随着我国贸易开放度不断提高以及参与国际资源配置能力的增强，我国也成为外商直接投资（FDI）的强大“磁场”，吸引了大批外资。
1983年我国FDI总额为226亿美元，到2010年达到108821亿美元，增长了4815倍，年均增幅达1543%①。
伴随着我国经济体制的改革转变，住房分配制度改革已同步实现了市场化进程，房地产业也日益成为国民经济发展的重要产业，其发展的健康与稳定直接关系到经济社会的稳定运行、城市化进程推进以及人民生活水平提高。
但房地产的“双重”属性决定其不仅是日常生活的必需品，更是重要的投资品。
即此，房地产的发展不仅调动了本土投资者的投资积极性，也使外商的投资热情空前高涨。
1997年我国房地产业FDI总额为6222亿美元，到2010年达到23986亿美元，上升了385倍，年均增长1093%（见图1）。
房地产外商直接投资额占FDI的比重也由1997年的966%上升到2010年的2204%[1]，且这一比例还有进一步上升的趋势。
FDI逐渐成为发展中国家资本流入的主要形式，FDI从资本形成、技术扩散和促进竞争等途径对东道国的经济增长产生了深远的影响[1]，且吸引FDI一直是中国经济发展的重要战略[2]，在中国经济、社会发展中扮演着重要角色，但“次贷”危机爆发后以房地产业为代表的服务业吸引FDI规模骤然增加，明显超出了竞争正常增长所解释的范围，资金的稳定性十分值得怀疑[3]。
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经济 理 论与经 济 管理
Ｊ 一３
（ ａ １＜ ０， ａ ２＞ ０）
（ 】 ）
式中， Ｐ ａ 表示 ｉ 地区ｔ 期房价 ； △
表 示 地 投
资者 在 ｔ 期对 ｔ ＋ １期房 价 变 动 的预 期 ，反 映 资本 利得 （ ｃ ａ ｐ ｉ ｔ ａ ｌ ｇ ａ ｉ ｎ ） ； 表 示 收入 、人 口等 决定 房 地 产 需 求 的其 他外 生 变 量矢 量 ； ｒ ／ 为外 生变 量 的数 量； ｆ ｏ ＜ ０意 味 着 消 费 性 需 求 是 当期 价 格 的 减 函
价 格 变 动 的预 期 。基 于 此 ，房 地 产 需 求 的流 量 甬 数可表示为 ：
Ｄ 一 ｏ ｆ Ｏ＋ ａ ｌ Ｐ ｉ ｔ ＋ａ ｅ Ａｐ ； ＋ １ ＋ ｆ ｏ ｊ Ｘｊ ｉ ￡
另一 部分 文献认 为 ，汇率 升值 引发外 资投 资于 房地 产 ，从 而 导 致 房 价 上 涨 。例 如 ，本 森 等 人 （ Ｂ ｅ ｎ ｓ ｏ ｎ ｅ ｔ ａ １ ）采用美 国华 盛顿 州 波 因特 罗 伯茨 城 （ Ｐ ｏ ｉ ｎ ｔ Ｒｏ ｂ ｅ ｒ ｔ ｓ ）１ ９ ８ ４ —１ ９ ９ ４年 的数 据 考 察 了加 拿 大投 资对 美 国住 房价 格 的影 响 。实证 结果 显示 ，加
价 上涨 。 ［ ５ ］
自改 革 开放 以来 ，外 资不 断涌人 中 国房 地产 市 场 。特别 是 近几年 来 中 国许 多城 市 房地 产价格 迅 速 上涨 ，人 民币逐渐 升值 ，引发 了外 资 的大规模 流 人
中 国房地 产市 场 。
一
部 分文 献认 为 外 资导 致 了房 价 上 涨 。例 如 ，
宏 和李 春 吉指 出 ，外 资通 过房 地产 供求 和金 融市 场 影 响房 地 产 价 格 。 ［ ４ ］ 宋勃 和高 波利用 中国 ｌ ９ ９ ８ — ２ ０ ０ ６年实 际 利 用 外 资 和 房 地 产 价 格 的季 度 数 据 ， 使 用误 差 纠 正 模 型 （ Ｅ Ｃ Ｍ ）发 现 ，在 短 期 ，房 价 上 涨将 导致 外 资流人 ；在 长期 ，外 资流 入将 导致 房
Ｏ ０５ 】一 ０８
ａ １ ）认 为 ，外 资 的流人 和 流 出导致 了房 地产 价 格 的
一
、
引 言
大起大落 ，从而导致 了房地产泡沫 。 ｒ ２ ］ 赫灵和瓦池 特 （ Ｈｅ ｒ ｒ ｉ ｎ ｇ ａ ｎ ｄ Ｗａ ｃ ｈ ｔ ｅ ｒ ）基 于投资者 的房 地产 价格模型 ，认为金融 自由化将使国外投资者进入到 房 地产 市场 ，从 而导 致 房 地 产 价格 的上 涨 。 ｒ ３ ］ 孟 晓
务 费专 项 资金 资助 ）项 目 （ １ ０ Ｘ ＮＪ ０ ２ ２ ）
［ 作者简介］ 况伟大 （ １ ９ ７ ０ 一） ，男，山东胶州人，中国人民大学商学院教授 ，管理学博士。
感谢 匿名评审人提 出的修改建议 ，笔者 已做 了相应修改 ，本文文责 自负 。
经 济理 论与 经济 管理
２ ０ １ ３ 年第 ２ 期
Ｆ ＤＩ与 房 价
况 伟 大
（ 中 国人 民大学 商学 院 ，北京 １ ຫໍສະໝຸດ ０ ８ ７ ２ ） ［ 提
要］ 本 文在 存 量模 型基 础上 ，构建 了一个 外 资参 与 的 房地 产 市场 局 部 均衡 模 型 ，考
察 了外资 对房价 的影 响。理 论模 型 显示 ，需 求环 节外 资流入 将 导致 房价 上涨 ，开 发环 节外 资流入 将 导致 房价 下 降 。本 文使 用 中 国 ３ ５个 大 中城 市 １ ９ ９ ６ －２ ０ １ ０年 的房地 产 市场 和 Ｆ Ｄ Ｉ 数 据 ，发 现
２ ０ １ ３ 年第 ２ 期 期 价格 的函数 ，投 资 性 需求 是 未 来 价 格 变 动 的 数。 ［ １ 。 ］ 这 样 ，房 地 产需 求 函数不 仅 是 房 价 的 甬数 ， 而且 是 房价 变 动 的 函数 。笔 者假 定 投 资 者 对 未 来 价 格 变 动 的预 期 是 理 性 预 期 ，且 只 存 在 一期 未 来
开发环节外资 （ Ｆ Ｄ Ｉ ）对 中国大 中 城 市房价具有显著负 向影响。另一方面，Ｆ Ｄ Ｉ 与房价 的影响是 非对称 的，Ｆ Ｄ Ｉ 对房价 的影响大于房价对 Ｆ Ｄ Ｉ 的影响。因此，为抑制高房价 ，在对需求环节外 资 （“ 热钱” ）严格 限制下，应鼓励外资进入房地产开发。此外 ，收入是影响房价 的最主要 因素； 城 市化 越 快 ，房 价越 容 易上 涨 。 ［ 关键词］ Ｆ Ｄ Ｉ ；房价；存量模型 ［ 中图分类号］Ｆ ２ ９ ３ ． ３ ；Ｆ ｌ １ ４ ． ４［ 文献标识码］Ａ ［ 文章编 号］１ ０ ０ ０ —５ ９ ６ Ｘ（ ２ ０ １ ３ ）０ ２ 一
弗曼 等人 （ Ｆ ｕ ｒ ｍａ ｎ ｅ ｔ ａ １ ）认 为 ，资 本 账 户 开 放 以 及 外 资 的流人 和流 出是 东南 亚 房地产 泡 沫和 金融 危
机 的重 要 原 因 之 一 。 Ｅ １ ］ 拉德莱 特等 人 （ Ｒａ ｄ ｅ ｌ ｅ ｔ ｅ ｔ
［ 收稿 日期］ ２ Ｏ ｌ ２ 一Ｏ ７ —３ ｌ ［ 基金项 目］ 新世纪优秀人才支持计划 （ ２ ０ １ １ ） ；中国人民大学科学研 究基金 （ 中央高校基本科研业
元兑美元的汇率越 高，加拿大对美 国的投 资越大 ， 越将提高美国住房市场价格。 ［ ６ ］ 杜敏杰和刘霞辉在
土地 资产 价格基 础上 ，构 建 了房地 产价格 波动 和汇 率波 动关 系 的理 论模 型 ，得 出 了汇率 上升将 导 致房 地产 价格 上涨 的结 论 。 ［ ７ ］ 张 中华认 为 ，货 币升 值 预 期形 成后 ，投 机者 可 以通 过购买 该 国房地 产 、股票 获利 ，使 该 国房地 产 和 股 票价 格 急 剧 上 涨 。 ［ ８ ］ 郭 和