TOP50地产基金-开发商子基金合作介绍(总经理学习版)
房地产金融基金知识点总结
房地产金融基金知识点总结一、房地产金融基金概述房地产金融基金是指以房地产开发、投资、运营等领域的项目收益为对象，通过集合资金、分散风险、专业化管理和期限约定等方式，向投资者开放的一种金融投资工具。
它是一种综合性的金融产品，涉及到房地产投资、金融管理、政策法规等多个领域。
二、房地产金融基金的种类1.资产管理计划：资产管理计划是指以资产管理公司为执行主体，通过募集资金集中管理的方式，对房地产相关资产进行投资、管理和运作，以实现投资者的财富增值目标。
2.房地产基金：房地产基金是指由房地产投资管理公司发起设立，通过募集合格投资者出资组建，专门用于房地产投资和运作的一种有限合伙制基金。
3.REITs：REITs是指房地产投资信托基金，是一种由资产证券化的房地产投资基金，以融资购买、租赁、交易、持有和管理不动产为主要经营范围。
三、房地产金融基金的投资对象1.商业地产：商业地产是指可以用于商业用途的不动产，包括购物中心、办公大楼、酒店等，是房地产金融基金的重要投资对象。
2.住宅地产：住宅地产是指用于居住的不动产，包括公寓、别墅等，也是房地产金融基金的常见投资对象。
3.工业地产：工业地产是指用于工业生产的不动产，包括工厂、仓库等，是房地产金融基金的另一种投资对象。
四、房地产金融基金的投资策略1.投资标的：房地产金融基金的投资标的包括地产项目、在建工程、存量房产等，投资策略包括土地开发、楼盘销售、租赁运营等。
2.项目选择：房地产金融基金在选择投资项目时，需要考虑项目的地理位置、市场需求、开发潜力等因素，并进行风险评估和回报预期分析。
3.融资方式：房地产金融基金可以通过银行贷款、债券发行、股权融资等多种方式获取资金，并根据项目需求和市场条件选择合适的融资方式。
五、房地产金融基金的风险管理1.市场风险：市场风险是指由于市场供求关系、政策变化、经济周期等原因导致的投资价值波动风险。
2.政策风险：政策风险是指由于政府政策、法律法规等因素导致的投资项目变数风险。
房地产合作开发10种模式
房地产合作开发10种模式最近关于房企合作、出轨的新闻一直没有停过，不过在白银时代，单打独斗确实已经out 了。
只有强强联合才能显著增强竞争能力，降低开发风险。
正如佳兆业集团总裁金志刚所言，“有钱的出钱，有地的出地，有管理经验的出管理经验，这样企业才能继续维持、发展，在房地产后半场继续运作。
”明确合作策略，制定合作章程在选择合作开发之前，房企务必要明确合作策略、制定合作规则，避免在合作过程中扯皮，钱没赚到，最后闹得不欢而散。
比如当代置业与企业企业合作开发，就制定了自己的合作章程和合伙协议。
其合作的基本要求如下：而进行这种合作的理由和办法有以下三点：（1）角色交换就有一种制衡。
一定是我操盘一个你操盘一个才比较和谐，一个合作就容易产生矛盾，双方老有不同意见啊，一旦有两次合作，双方就可以达成一个默契，谁操盘谁来决策，不为细节吵架。
（2）两个项目可以一起谈。
谈判的过程，一般是两个合作项目同时谈，签一个战略框架协议，再签一个项目合作协议，两个项目的启动日期一次确定。
（3）也可以和供应商合作乃至跨行业合作。
合作不仅仅限于开发商，可以和供应商比如总包商合作。
总包入股就要垫资，垫资后承担一定的风险，工期、效率什么都上去了。
跨行业合伙也有优势，比如当代和金融机构合伙，和一个做智慧社区的软件合伙，成立并购绿色产业基金，都可以发挥各自的专业优势。
选择合适的合作模式合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。
一、土地入股合作开发以土地入股合作开发，这是目前主流的方式。
该模式是A企出地，B企出资的合作模式。
该模式需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。
同时，双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到开发商的名下。
项目开发完成后，A企按照获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。
房地产合作开发4大模式学起[优质文档]
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房地产合作开发4大模式学起导读：万科的“事业合伙人”制度拉开了标杆房企内部员工“一起玩”的大幕。
而在外部，三四线城市库存在高位运行，大型实力房企纷纷回归一线城市和强二线城市，在拿地成本高、资金链紧张的行业背景下，单枪匹马作战已经过时，“合作开发”模式成为房企的必然选择。
合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。
或提升自身管理水平，或增强自身专业实力，或提升品牌影响力……但相同的是，通过合作开发，可以有效地分散各自的风险，实现相对轻的资产运作。
下面，明源君结合具体的案例，为大家详解房地产项目合作开发的N种模式，以及需要注意的风险点，相信总有一种适合你。
一、选择项目合作开发是必由之路虽然对于项目合作开发的诉求点各不一样，但选择项目合作开发已经是房地产行业发展到当前阶段，房企的必然选择。
1、万科眼中的3大好处万科的项目合作模式灵感来源于其行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并成为美国最大的房地产商，而万科通过学习标杆超越了自己的老师，一跃成为全球最大的住宅开发商（详见表1）。
万科认为，合作开发至少有3大好处：表1 通过并购和合作开发，万科规模迅速扩大1）可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应；2）可以使公司经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；3）许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率，在财务报表上体现为ROE的提升。
2、旭辉选择的4个理由上海旭辉无疑是楼市的一匹黑马，其连续3年保持近50%的复合增长率，在2014年合同销售目标一举突破212亿，其规模迅速扩大的原因之一也是采取了合作开发模式，理由主要有4点：1）合作开发是小股操盘、轻资产模式的重要实践；2）合作开发是打造旭辉资产管理能力、建立资本方信任的重要举措；3）倒逼自己更专业，开放式模式抵御行业风险；4）可以实现一次合作到战略合作。
房地产合作开发课件
退出机制与合作协议
制定明确的退出机制和合作协议，确 保各方利益得到保障，降低合作纠纷 风险。
03
合作开发合同与协议
合同与协议的种类与内容
合作开发合同
明确合作各方在项目中的 权益、义务和责任，包括 投资额、股权比例、利润 分配等内容。
项目规模与地理位置
评估项目的规模大小、地理位 置的优劣，以及是否符合市场
需求。
项目盈利能力
分析项目的预期收益、投资回 报率、现金流等财务指标，判 断项目的盈利能力。
项目风险评估
评估项目的风险因素，包括政 策风险、市场风险、建设风险 等，并制定相应的风险控制措 施。
合作方实力与信誉
对合作方进行资质、实力和信 誉等方面的评估，确保合作方
总结词
跨界合作、品牌共赢
详细描述
该旅游地产合作开发项目涉及多个行业和领域，包括房地产、旅游、文化等。各合作方 通过跨界合作，实现了品牌共赢和资源共享。在项目中，各方共同参与规划、设计、建 设和运营，打造具有市场竞争力的旅游地产产品，为消费者提供高品质的旅游体验，同
时也为合作各方带来了可观的经济收益。
房地产合作开发课件
• 房地产合作开发概述 • 合作开发项目选择与评估 • 合作开发合同与协议 • 合作开发项目管理 • 合作开发常见问题与解决方案 • 合作开发成功案例分析
01
房地产合作开发概述
定义与特点
定义
共同出资
房地产合作开发指的是两个或多个企业、 个人通过共同出资、合作经营的方式，共 同参与房地产开发、建设、销售等活动。
明确项目组织架构，包括各参与 方的职责、权利和利益分配，确
房地产基金基础知识培训
有限合伙起源
有限合伙起源于10世纪前后意大利商港的康 曼达契约（ Commenda）。 在中世纪早期，统治着欧洲的教会法仇视商 业投机和放贷生利。为了规避教会法和减少 经营风险，根据双方签订的康曼达契约，一 方合伙人（stans）将商品、金钱、船舶等转 交于另一合伙人（tractor）经营，作为完成 艰难而危险航行的报酬，从事航行的人可以 获得1/4利润，并对外承担无限责任，提供资 金的有限合伙人仅以其出资为限承担风险可 分得3/4的利润。洛佩斯评论道，这种经营方 式好像是不公平的，但在当时，生命是廉价 的，资金则非常短缺。
基金基础知识
目录
1、金融 2、金融分支 3、基金 4、有限合伙 5、房地产 6、房地产私募基金 7、房地产私募基金分类 8、房地产私募基金投资
金融
金融就是对现有资源 进行重新整合之后， 实现价值和利润的等 效流通。 本质为价值流通。
金融分支
1、银行； 2、证券； 3、基金； 4、保险； 5、信托等
1、公司型房地产基金 公司型房地产基金是以《公司法》 为基础设立、通过发行基金单位筹 集资产并投资于房地产的基金。其 认购人和持有人是基金的股东，享 有股东所应享有的一切利益，同时 也是基金公司亏损的最终承担者； 其发起人可以自己管理基金，也可 以从组织之外聘请基金管理公司进 行基金的投资管理。
基金的分类
H、借的资金马上到期了，需要赶紧还 I、融不到资金买不着地，往后几年只能歇菜了
房地产基金发展
2011年为国内房地产基金元年
近年来房地产行业增长势头不减，在政府调控、房企融资渠道收窄的情况下，房地产基金迎来迅猛发展。业内人士表 示，在大资管时代多元竞争格局和资本市场再融资将放开的背景下，作为房企补充融资渠道之一的房地产基金，将向专业基 金管理人转型，成为房地产金融业务大版图上的有力竞争角色。
地产基金前融，必须要了解的两对CP：GP和LP、优先级和劣后级
地产基金前融，必须要了解的两对CP：GP和LP、优先级和劣后级最近跟身边很多小伙伴交流时发现，不少公司对于投拓的要求越来越高，主要体现在投资不仅要找项目而且还需要找钱，投融一体也是未来的一个趋势而我们在实操层面经常会接触到前端融资，而前融的方式也在不断地创新，其中基金和信托仍是主流规避“432”监管的同时，放宽也相对灵活，对于现金流回正时间及动态指标考核的公司而言往往诉求较高本文基于实操层面经常会遇到但是容易混淆的前融中的两对CP：GP和LP、优先级和劣后级展开GP和LP先讲解下理论基础根据我国的公司法规定，有限合伙企业作为法人主体一般要求由普通合伙人和有限合伙人组成，且至少应当有一个普通合伙人因此，一个有限合伙型基金，最少需要一个普通合伙人（GP）和一个有限合伙人（LP）GP和LP的主要区别主要在于法律主体和承担的责任不同，具体如下：（1）GP、LP的法律主体关于普通合伙人（GP）的法律主体形式，法律主体主要包括自然人、公司、合伙企业、各式基金等同时公司法也做了明确规定，对于国有独资公司、国有企业、上市公司以及公益性的事业单位、社会团体不得成为普通合伙人对于LP的法律主体更加宽泛，主要是对投资者的风险识别能力和承受能力做出了规定和要求（一）净资产不低于1,000万元的单位；（二）金融资产不低于300万元或者最近三年个人年均收入不低于50万元的个人因此，基金的LP投资人主体非常宽泛，可以是自然人、公司、合伙企业、信托、养老基金、慈善基金、已成立的其他类型基金等，但都必须满足合格投资者的法律要求（2）承担的责任不同GP作为基金的普通合伙人，公司法规定需要对债务承担无限连带责任，而LP仅承担有限责任然而在架构的设计时，为了规避GP对基金层面承担无限责任，可以将GP设置为有限责任公司GP和LP中间往往还会出现第三者：基金管理人普通合伙人（GP）是基金的出资人与运营人，与基金之间是一种所有权关系，并同时具有对基金的管理权限而基金管理人与基金之间是一种委托管理关系，其对基金的管理权限来源于双方的合同约定由此可见，GP可以身兼二职，既承担普通合伙人责任，又承担基金管理人责任优先级和劣后级介绍完第一对CP：普通合伙人GP和有限合伙人LP后再来看另外一对及优先级、劣后级首先来看定义：优先级和劣后级属于LP的不同认购者，由于风险承受能力及收益要求的不同，导致优先级与劣后级的“优先”和“劣后”指的是分配收益的顺序结构如下：一般而言，优先级先取得较低的固定回报，劣后级之后才取得剩下的收益举个栗子一只私募基金的规模为2000万，即份额为2000万份，其中优先级和劣后级的份额各1000万优先级要求固定的年化10%回报，剩余的盈亏由劣后级来承担。
14家优质地产基金运作模式
14家优质地产基金运作方式与简介一：嘉德地产基金轻资产战略1、以费用收益模式代替资产收益模式；2、严格的资产剥离模式。
核心实质是：资产类型的分解与投资人的匹配：培育期：适合私募投资人；成熟期：7-10%的收益，适合保守的REITS投资人。
在此基础上，嘉德将私募基金和REITS分为：商用（写字楼）物业基金、零售物业基金、出租型公寓基金、城市综合体基金、工业物业基金；同时按区域分为中国基金、印度基金、马来西亚基金、日本基金等。
基金拓展战略1、外部合作发展基金，与大牌金融机构，如与荷兰的ING金融集团的合作。
如与当地的大型开发企业的合作，如深国投，华联商场，万科都有合作2、私募基金和REITS的协调成长与相互支持（不适合国情）二：汉威资本华润国际地产基金，2006年成立，奉行混合式投资与资产管理模式，强调主动式管理，任荣为董事总经理兼行政总裁。
主要模式：开发商通过将种子项目注入基金并参股15%-20比例，达到与投资人利益一致，同时由于翘动杠杆的原因，开发商反而大大提升了ROI三：铁狮门地产基金奉行一体化的Tishiman利用地产基金模式，以不到5%的资本投入，通过提取地产开发链条各个环节的相关管理和参与旗下地产基金超额收益的分配（业绩的提成）分享了地产项目40%以上的收益。
由于在地产高峰期收购物业的价格过高，2008年以来，旗下多个基金出现严重的亏损，以至于陷入债务危机。
由于杠杆的作用，所以这种模式对经济周期比较敏感，资产收购的价格对其影响非常大。
四：高和资本：2009年10月在天津成立，通过旗下的天津高和股权投资基金管理有限公司、天津畅和股权投资基金管理有限公司及其关联公司时进行投资。
是中国首支商业地产基金和专业的地产资产管理机构，专注于投资一，二线核心区域的商业类物业。
完成资产收购上百亿元人民币。
五：常青藤资本管理有限公司：常青藤基金是一直混合型投资基金，根据自身优势和关注重点设立了商用及住宅不动产基金，高新成长基金，节能环保基金，矿产能源基金，养老产业基金及金融股权投资基金等六只子基金。
房地产合作开发4大模式学起
房地产合作开发4大模式学起导读：万科的“事业合伙人”制度拉开了标杆房企内部员工“一起玩”的大幕。
而在外部，三四线城市库存在高位运行，大型实力房企纷纷回归一线城市和强二线城市，在拿地成本高、资金链紧张的行业背景下，单枪匹马作战已经过时，“合作开发”模式成为房企的必然选择。
合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。
或提升自身管理水平，或增强自身专业实力，或提升品牌影响力……但相同的是，通过合作开发，可以有效地分散各自的风险，实现相对轻的资产运作。
下面，明源君结合具体的案例，为大家详解房地产项目合作开发的N种模式，以及需要注意的风险点，相信总有一种适合你。
一、选择项目合作开发是必由之路虽然对于项目合作开发的诉求点各不一样，但选择项目合作开发已经是房地产行业发展到当前阶段，房企的必然选择。
1、万科眼中的3大好处万科的项目合作模式灵感来源于其行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并成为美国最大的房地产商，而万科通过学习标杆超越了自己的老师，一跃成为全球最大的住宅开发商（详见表1）。
万科认为，合作开发至少有3大好处：表1 通过并购和合作开发，万科规模迅速扩大1）可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应；2）可以使公司经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险；3）许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率，在财务报表上体现为ROE的提升。
2、旭辉选择的4个理由上海旭辉无疑是楼市的一匹黑马，其连续3年保持近50%的复合增长率，在2014年合同销售目标一举突破212亿，其规模迅速扩大的原因之一也是采取了合作开发模式，理由主要有4点：1）合作开发是小股操盘、轻资产模式的重要实践；2）合作开发是打造旭辉资产管理能力、建立资本方信任的重要举措；3）倒逼自己更专业，开放式模式抵御行业风险；4）可以实现一次合作到战略合作。
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对股东贷款部分承担较低的固定 出让股权 利率成本，出让部分股权
固定债务成本为主
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对股东贷款具有相应担保；股权 按出资额持有相应 持有绝对股权比例及足够股 部分按比例分红 股权 权担保 资金监管、成本监管、进度 项目管理内容 项目全程深入开发管理，对重大事项有一票否决权 监管等关键环节以及重大事 项等重点管理 备注:最终是否可操作执行，需要以最终风控为准 仅供内部培训使用，请勿复制传播
分公司总经理学习版
储备项目的常规要求
3
分公司总经理学习版
储备项目常规要求
储备项目常规要求
业态 项目规模 70%及其以上为住宅 原则上50万平米以内
项目周期
区域
不超过4年
经济发达的一、二、三线城市
项目IRR
销售净利润率
不低于25%优先
不低于12%
地价/售价比
项目退出安排
不高于30%优先；
住宅销售90%后评估退出；商业部分 零售退出或开发商回购退出
不高于市场的资金成本
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分公司总经理学习版
与融资方沟通的基本要素及资料清单
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分公司总经理学习版
信托类融资资料清单
信托类融资需求项目（用于弥补后续建设资金不足，期限2年左右）
合作前提条件 可承受的融资 成本 融资规模
融资方需满足四三二要求：四证齐全，30%自有资金投入，二级开发资质；
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可提供的 保障措施
储备项目需 提供资料 开发商需提供 的基本资料
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分公司总经理学习版
项目基金三种模式及案例介绍
5
项目子基金的三种模式概述
项目周转慢，利润 项目质地好，未来盈利预期 高 高 建议基金模式 结构化项目基金 股权类项目基金 夹层融资项目基金 长期性股权合作开发，对开发商的资信、实力等要 区域性龙头，具备一定的抗 风险能力，资信口碑好 对合作开发商要求 求高 主要考虑排名200强以内开发商
分公司总经理学习版
模式一：结构化项目基金
开发商
最少可投
入项目资
金峰值1%
占股51%；
享受51%
的分红；
项目公司
不高于基金规 模20%注册资 本金
的资金；
不低于基金规模 80%股东贷款）
基金
投入资金峰值 99%的资金
优先级
劣后级
项目要 求
1、项目周转率高，预计两年或者两年半有现金流入
开发商 义务
7
1、为基金提供的股东贷款本息提供担保，股东贷款的利息，可控制在基准率的1.5倍以下。 2、集团为股东贷款提供流动性担保，确保2年或者2.5年股东贷款按时退出。
分公司总经理学习版
TOP50母基金 之非基石LP开发商融资服务介绍
分公司总经理学习版
•
储备项目的常规要求
………………………………………3
目录
•
项目基金三种模式及案例介绍 ………………………………………5
•
与融资方沟通的基本要素及资料清单 ………………………………………12
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仅供内部培训使用，请勿复制传播
可提供的 保障措施
储备项目需 提供资料 开发商需提供 的基本资料
11
分公司总经理学习版
地产基金类融资资料清单
地产基金类融资需求项目(优势：资金可用于拿地，期限可长达4~5年）
合作前提条件 可让渡给基金 的股权
融资方需为TOP100开发商或区域龙头房企；
可承受的股东贷款的 利息
1、提供回报倍数较高的项目； 2、可考虑基金优先分配等安排
8
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分公司总经理学习版
模式三：夹层项目基金
开发商
利用基金
的杠杆效 用； 占股99%； 享受99% 的分红；
项目公司
以股（1%） +债形式投 入到项目公 司
基金 投资者
开发商义务 •
•
对基金的全部投资承担本息还款责任；
说明：以上比例仅供参考，具体根据项目特点确定。
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分公司总经理学习版
模式二：同股同权项目基金
开发商
与基金同股同 享受51%
权，比如投资4
亿元；
占股51%；
的分红；
项目公司
同股同权投 入基金
基金
投资4亿元
投资者
项目要求
开发商义务
1、回报倍数较高， 2、至少3、4年后才有现金回流
分公司总经理学习版
夹层基金类融资资料清单
融资方需Hale Waihona Puke TOP100开发商或区域龙头房企；
夹层融资类需求项目(优势：资金可用于拿地，期限2年左右）
合作前提条件 可承受的融资 成本 融资规模 融资期限 还款来源
如下担保措施供参考： 1、资产抵押； 2、企业连带责任担保； 3、集团担保； 4、实际控制人个人连带责任担保/保证； 5、政府回购文件租赁协议； 6、其他 1、储备项目可行性研究报告（含项目现金流预测表、利润表、成本等）； 2、储备项目地价与周边售价的比例； 3、可比楼盘项目地价、售价情况； 1、开发商近三年经审计财务报表（资产负债表、利润表、现金流量表） 2、公司股权结构； 3、实际控制人的简介；
分公司总经理学习版
项目特点
项目周转快，利润高
共同 优势
投资阶段
可在项目开发前期投资
资金进入
市场需求
以补充资本金、注册资本或股东贷款方式介入
国内开发商普遍存在项目开发前期资金紧张现状，市场需求较大 股权为主 股东贷款为主
投资进入方式 股东贷款+股权
投资周期 不同 点 开发商权益
担保措施
股东贷款部分2年退出，可约定 3-5年，项目结算、 期限； 2年，可约定期限 清算后退出 股权投资部分预计3-5年退出
融资期限 还款来源
如下担保措施供参考： 1、资产抵押； 2、企业连带责任担保； 3、集团担保； 4、实际控制人个人连带责任担保/保证； 5、政府回购文件租赁协议； 6、其他 1、储备项目可行性研究报告（含项目现金流预测表、利润表、成本等）； 2、储备项目地价与周边售价的比例； 3、可比楼盘项目地价、售价情况； 1、开发商近三年经审计财务报表（资产负债表、利润表、现金流量表） 2、公司股权结构； 3、实际控制人的简介；
融资规模 储备项目需
提供资料
融资期限
1、储备项目可行性研究报告（含项目现金流预测表、利润表、成本等）； 2、储备项目地价与周边售价的比例；
3、可比楼盘项目地价、售价情况；
1、开发商近三年经审计财务报表（资产负债表、利润表、现金流量表）
开发商需提供 的基本资料
12
2、公司股权结构；
3、实际控制人的简介； 仅供内部培训使用，请勿复制传播