美国佛罗里达房市泡沫
佛罗里达的土地“疯”
最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年-1926年的美国佛罗里达房地产泡沫。
佛罗里达州位于美国的东南端靠近古巴的地，那里的冬季气候温暖湿润。
一次世界大战后，这里成为一般民众的冬天度假胜地。
而且很早以前佛罗里达的土地均价较美国其它地方低得多，自然成为美国人买个冬天度假屋或买块土地日后定居的理想场所。
随着需求的增加，土地的价格开始慢慢升值。
从1923-1926年，佛罗里达的人口大增，土地的价格升幅更是惊人。
很快在迈阿密近海的200公里地段，各种建设项目如雨后春笋般矗立。
每个人都在谈论土地的供应如何有限，有限土地的事实带给人们想象上的危机，“今天不买，明天就买不到了！”
有个数据很能说明当时的疯狂：1925年，迈阿密市只有75000人口，但其中有25000个地产经纪人，超出2000家的地产公司。
按比例而言，每三位居民就有一位专做地产买卖。
当时买土地的定金是10%，土地价格每升10%，炒手们的利润便是100%！
银行通常是保守的，但在疯狂的时刻，也很难保持清醒的头脑。
随着土地价格的不断升高，银行批准贷款也不再看借款人的财务能力而专注土地的价格。
银行并不是忘了行规，但你不做生意，其它银行抢着做。
所有的疯狂都有梦醒时分。
随着沼泽地一块又一块投入市场，新进的资金不够支撑土地价格的不断飚升，那些财力不够雄厚的炒手首先被贷款压垮投降，银行只好收回土地到市场拍卖，这些土地又带给市场新的压力。
当买主一个一个消失，余下的只有一间又一间倒闭的银行。
这次房地产投机狂潮从华尔街脆弱的股市撕开一个大口子，使得股市大坝溃堤，股指一溃千里，房地产泡沫的破灭不仅严重地打击了美国经济，还造成了20世纪30年代的世界经济大危机和政治上的大动乱。
如今的中国不也是都怀着这样的想法吗？
有限土地的事实带给人们想像上的危机，今天不买，明天就买不到了！土地的价格节节暴涨，最后达到超出想像力的地步。
【北美购房网】我在美国佛罗里达买房的经历
【北美购房网】我在美国佛罗里达买房的经历这是网友写自2007年左右的一篇文章，讲述了他们在美国房屋泡沫时期买房的经历，里面包含着一些房产投资和理财方面的遗憾和后悔，让我们来看看她当时是怎么做出决定的？为什么又会有遗憾和后悔呢？光阴似箭，转眼之间，我来美国已经十年了。
很惭愧，我几乎从来没有好好理过财，所以，不奇怪，财也没有理过我。
话虽如此，但还是愿意和大家分享一下这些年在美国的经历。
我是96年大学毕业，97年来到美国读研究生的。
刚来的三年，美国对外国学生收费高昂，研究生一年学费超过一万美元。
好在我申请到全额奖学金，不仅学费全免，每月还可发一千美元的补助。
这就是我的全部收入。
当时和一个女生合租一套两室一卫的公寓，每人月租250美元；水电垃圾电话什么的大概70；在美国车必不可少，花3000美元买了一辆二手车，每月汽油保险加修车的费用大概150；另外伙食100，零花200，反正每个月六七百就能打发，花的也不多。
剩下的钱用来旅游，放假后和几个朋友四处旅游，风餐露宿，竭力省钱，也玩了不少地方，包括纽约、华盛顿、佛罗里达的迪斯尼乐园等等。
等到2000年研究生毕业时，基本家徒四壁。
不过我很幸运，立刻就找到工作来到佛罗里达。
2000年是个分界点，这以前毕业的，工作都很好找，甚至一人有几份OFFER；这以后形式急转直下，好多人都找不到工作了。
有工作就是好，一下就富裕起来了。
即使交完税，每月也有3000美元。
我在单位附近租了一个一室的公寓，70平，条件很好，每月租金450美元。
开始花钱买家具买电器（以前基本是在YARD SALE里买的），在公寓里装了宽带、有线电视，等等。
吃的也比以前讲究了，也开始逛服装店了，反正一个月开销1500左右。
不久以后我和老公开始恋爱。
找老外的坏处是，基本上什么费用都是平分的。
老公单身惯了，美国人又没有省钱的习惯，花钱大手大脚。
每次下馆子都选最好的餐馆，一顿晚餐可以花掉一百美元。
出去玩更是大手大脚，要住四，五星级的宾馆。
案例美国次贷危机和房地产泡沫
在2001年到2004年4年间，受益于低利率政策， 美国人买房的热情不断高涨
投资者的热情刺激了房价的上扬，自2001年 到2005年，美国全国平均房价翻了一番。
自2005年到2006年，为了抑制房地产过热， 美联储17次加息
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通常来讲，房地产市场泡沫破裂分为两个阶段，第 一阶段房地产交易量减少，第二阶段房价下跌。美 国权威机构公布的数据显示，美国房地产泡沫破裂 已经进入第二阶段。
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我们不可颠倒了美国次贷危机的原因_易宪 容
最近有媒体报道，说中央政府正在准备放 开房地产市场的税收政策、信贷政策，通过 这些政策来救房地产市场。那么政府为什么 要这样做？原因就在于，美国次贷危机为什 么会引起如此大的金融市场震荡？为什么要 通过美国政府来救金融市场？7
美国房地产市场泡沫为什么会这样快的
吹大，问题的根源就是这几年影子银行透过 银行信贷（资产证券化）给住房购买者提供 过度便利金融杠杆及过度的流动性。为什么 这些次贷产品令金融危机急剧恶化？其主要 原因就在于这些证券产品以多种衍生工具的 方式在金融市场上大规模地进行交易。
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请注意，这一切都是在房价稳定上涨的前提 下进行的，只要泡沫不破灭，他们就有大把 大把的钱可以赚。
房地产三大未解之谜
房地产三大未解之谜八戒看到很多博主又开始危言耸听，唱衰美国房地产，什么次贷危机今年将再次血洗美国，美股即将崩盘重蹈2000年互联网泡沫覆辙！今天我们看看真实数据还原美国房地产市场过去一年的疯狂行情，看看美国房地产行情到底怎么样！是崩溃呢是崩溃呢还是崩溃呢？今天我们来解读，2022年美国房地产界三大未解之谜？1、过去一年全美房价到底涨了多少？拆分为加州、德州、佛罗里达州2、未来美国房价还能涨多少？涨由供求关系决定！人口决定！出生率死亡率！人口老年化率、年轻化率总而言之一句话要有新鲜韭菜更要有经济发展！人口就是经济发展的基石！3、2022年美国房地产市场会不会重蹈08年次贷危机崩盘的时刻？好，让我们进入正题！全美房地产经纪人协会NAR的今年3月份最新数据预测，2022年美国房屋销售量可能达到649万，超越2022年全年销量564万，同比增幅高达15%。
同时美国房屋价格正在以15年来最快的速度上涨，这反映出买家在几乎每个角落都在争夺有限的房屋供应。
凤凰城连续20个月是美国房价涨幅最快的城市，为15、8％，其次是西雅图，为14、3％。
让我们看看华人最热的几个州房价涨幅首先是加州根据Zillow数据2022年2月份加利福尼亚州房屋的典型房屋价值为63、5万美元。
去年同期是57。
2万，同比增幅上涨了10。
9％。
涨幅6。
3万美元码农生活的北加州苹果、谷歌、脸书均在此。
圣何塞的典型房屋价值为115万美元。
去年同期是101万，同比增幅上涨了14％涨幅14万美元。
南加州橙县小硅谷也是码农聚集区，博通、暴雪、西部数据均在此典型房屋价值为80。
3万美元。
去年同期是72、7万，同比增幅上涨了10。
4％涨幅7。
6万美元。
再来看德州，马斯克最近已经搬家到了德州首付Autin 奥斯汀。
2022年2月份德州房屋的典型房屋价值为22、8万美元。
去年同期是21、1万，同比增幅上涨了8。
5％。
涨幅1、7万美元德州首付Autin 奥斯汀房屋的典型房屋价值为48。
世界三次房地产泡沫带来的警示
房地产泡沫引发的经济危机。
首先， 日本 的房地产金融泡沫 。 ２世纪８ 年代后 Ｏ Ｏ
期，为刺激经济的发展，日 本中央银行采取非常宽松的
接投资达１ ． ８ １ ８ 亿铢，约占 泰国外商直接投资总额的１ 。 ／ ３
与此同时，泰 国金融机构被 眼前房地产的虚假繁荣所迷 惑，加大了信贷投入，泰 国金融机构实际贷给房地 产业 的资金约 占其 贷款总额的５％ 由此 而使 国家 的房地产 ０， 市 场供 给大大超 过需 求， 形成了大 量经济 泡沫 。１９ ９６
少约１ｏ： ｌ ｏｏ ￣Ｅ元，相当于 日 Ｄ 的两倍。与此同时， 本ＧＰ 日 本房地产业全面崩溃，坏帐高达６０亿美元，日 ００ 本由
此 陷入 了长达 １年 的经济萧条和低迷 ，遭 受了该 国历 史 ５
价值相背离的长期上涨，必然会导致房地产泡沫。世界 三次房地产泡沫引发的危机虽然远离而去，但谁又敢保
证 ，第 四次房地产泡沫不在中国发生 。 从 中国目前的形势，让我们 回忆起世界发生的三次
上最为漫长的经济衰退，至今未能彻底走出阴影。
其次，泰 国的房地产金融泡沫 。 ２世纪８年代，泰 Ｏ Ｏ
国为了发展外向型经济，在未形成完善有效的金融监控 体系的情况下，过早实行了金融市场开放，海外资金大
金融政策，鼓励资金注入房地产及股票市场，致使房地
产价格暴涨，其间日本六大城市的地价指数１年内上涨 ｏ ６ 倍，地价市值总额高达２ ０兆 Ｅ元，相当于当时美国 ４０ ｌ 地价总值的４ 倍，单价为美国的１０ 倍，一般工薪阶层即 ０
使用 毕生储蓄也 无力在 大城市买 下一套住 房 。到１９ ０ ９
维普资讯
目Ｆ
全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示(下)
全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示（下）文：方正宏观任泽平目录：1 美国1923-1926年佛罗里达州房地产泡沫1.1 背景：经济繁荣、享乐主义、消费信贷1.2 狂热：政府支持、银行助推、投机盛行1.3 崩溃及影响：飓风、房价暴跌、股市崩盘、1929年大萧条、蔓延成世界经济危机2 日本1986-1991年房地产泡沫2.1 形成：经济繁荣、广场协议、日元升值、低利率2.2 狂热：银行推波助澜、国际热钱流入、投机盛行2.3 崩溃：房地产泡沫轰然倒塌，日本金融战败2.4 影响：失去的二十年3 中国1992-1993年海南房地产泡沫3.1 形成：特区实验，南巡讲话，住房改革3.2 狂热：财富神话，击鼓传花3.3 崩溃及影响：宏观调控，银根收紧，烂尾楼，不良贷款4 东南亚1991-1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴4.1 1997年亚洲金融风暴始末4.2 亚洲金融危机的背景条件：金融自由化、国际资本流入和固定汇率制4.3 金融风暴前后东南亚地产泡沫的催生与崩盘4.3.1 泰国4.3.2 马来西亚4.3.3 香港5 美国2001-2007年房地产泡沫与2008年次贷危机5.1 形成：网络泡沫破灭，“居者有其屋”计划，低利率，影子银行5.2 疯狂：政府刺激，银行助推，短融长投5.3 崩溃及影响：利率上调、次贷违约、国际金融危机、沃尔克规则6 历次房地产泡沫的启示正文：4 东南亚1991-1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴1997年之前，东南亚经济体保持了持续高增长，创造了“亚洲奇迹”。
但是，在全球低利率、金融自由化、国际资本流入、金融监管缺位等刺激下，大量信贷流入房地产，催生泡沫。
随后在美联储加息、国际资本流出、固定汇率制崩盘等影响下，亚洲金融风暴爆发，房市泡沫破裂。
从此之后，除韩国等少数地区转型成功，大多数东南亚国家仍停滞在中等收入阶段。
4.1 1997年亚洲金融风暴始末二战后，日本、韩国、中国台湾、印度尼西亚、马来西亚、泰国等东南亚国家和地区先后实现了持续的高速增长，一度被称为“亚洲奇迹”。
房地产泡沫-全球三次楼市崩盘
房地产泡沫引发金融危机回顾全球三次楼市崩盘20世纪是世界经济快速发展的100年，房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。
然而由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。
美国房地产泡沫：7.5万人口城市出现2.5万名地产经纪人图片来源：资料图上世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。
在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。
佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。
第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。
由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。
许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。
随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。
尤其在1923年至1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。
例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。
一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。
据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。
当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。
在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”！在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。
然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。
据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。
紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。
图片来源：资料图日本房地产泡沫：东京地价超过了美国全国地价总和20世纪30年代以后的60年间，世界房地产领域基本上没有出现大的波澜，但进入90年代后，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。
这三个原因造成了那年美国房地产的疯狂和泡沫
这三个原因造成了那年美国房地产的疯狂和泡沫美国的这波房地产泡沫是如何产生到破灭的？美国房产是如何发展的？今天要给大家讲的是发生在90年前的美国的一场房地产泡沫。
国人现在都非常关注房价，都在担心什么时候国内房地产会出现泡沫的崩溃，再往前看历史，日本曾经出现过房地产泡沫的崩溃，香港曾经出现过房地产泡沫的崩溃。
所有这些房地产泡沫的崩溃，而美国历史上第一次房地产泡沫则是在20世纪的时候出现的。
在这场泡沫出现之前，美国没有真正意义上的房地产泡沫。
因为房地产泡沫主要发生在城市化的过程中。
在之前美国曾经出现过地价的上涨，但那个时候的土地主要是农业用地。
20世纪以来，随着汽车工业的发展，随着汽车工业拉动了城市化的发展。
所以这个时候城市的土地才开始出现的上涨，才有了真正现代意义上的房地产泡沫。
汽车行业的发展，要说到福特推出的T型车，T型车的推出使得汽车的价格一下子变得非常的低廉，然后有很多美国的中产阶级家庭都有能力买到汽车。
买到汽车之后就觉得非常兴奋，就开始开着汽车到处跑。
很多人开着汽车从寒冷的北部到了南方，到了佛罗里达，就跟现在国人现在逃雾霾跑到海南去一样。
到了那里之后，发现这里真是一个好地方。
所以佛罗里达州的房地产突然出现了一场高潮。
来自四面八方的投机商为了一个共同的革命目的都到了佛罗里达。
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凡本网注明“来源：XXX（非庞兹这里头最有名的人物就是庞兹，学过金融的人都知道一个术语，庞兹骗局，那么庞兹骗局就是由这位著名的意大利裔的投机商庞兹命名的。
庞兹骗局也叫金字塔骗局。
就是找来一批人，对他们许诺，说给我钱吧，我会给你非常丰厚的回报，我能保证你半年翻倍，能够保证给你50%，100%的回报率。
大家将信将疑地把钱给了，还真能够最后得到一些收益。
但是这些收益从何而来呢，那其实是从你新骗的一群人那里得来的。
房地产泡沫相关概念的界定
房地产泡沫相关概念的界定（1）泡沫“泡沫”一词被广泛应用于公众的日常生活中，尤其是被用于形容某种经济现象，如股市泡沫。
犹如肥皂泡一般，泡沫并没有具体的内涵，一旦破裂则会瞬间破灭、化为乌有。
正因如此，公众经常用泡沫一词来形容某件事物兴衰的快速转变。
泡沫原本是一个物理学概念，在经济学上最早用于形容一年发生在荷兰的郁金香热、伦敦出现的“南海泡沫”以及十八世纪巴黎出现的“密西西比泡沫”等事件。
1634年，荷兰的投机商开始将郁金香作为投机对象进行大量的投机行为，受此影响，公众保留的郁金香球茎数量持续激增，人们都想等待一个合适的时机(郁金香价格飞涨)再抛售手中囤积的大量郁金香，从而从中获取丰厚的利益。
基于这一思想，无论是投机者还是普通民众都开始大量购进并囤积郁金香球茎，使其价格涨幅在一年内达到5900%。
郁金香梦想的破灭源于一位外国水手将“价格高昂”的郁金香球茎视为食品进行食用。
自此之后，人们不再大量购进并囤积郁金香球茎，而是将其视为烫手山芋，急于脱手。
郁金香球茎价格也呈现一路狂跌的现象，最低点不及高峰价的10%。
受此事件的影响，荷兰的经济遭受严重的打击，经济开始逐渐衰退，不再是欧洲的金融中心、世界的头号帝国。
郁金香热等类似事件的发生，在当时对经济破坏性极大，产生巨大影响，引起了一些学者的思考。
自此之后，泡沫经济开始出现在学者们的研究视眼中，尤其是经济学家对其具有极浓的研究兴趣。
清楚“泡沫”的含义是研究泡沫经济的基础，但围绕“泡沫”的定义，理论界对此有不同的定义。
现代投资理论引用《辞海》中的定义对“泡沫”一词进行解释，认为泡沫是由资本和相关交易脱离实物资本和部门的过度增长与持续膨胀引起的金融证券价格飞涨和投机交易异常活跃的经济现象。
《英汉国际金融大词典》对“泡沫”一词的界定为:其一，为牟取高额利益，个人、组织或机构通过欺骗的手段抬高物品价格，并令其价格持续上涨超过其实际价值，然后再令其价格急剧下跌，跌破原有价格，致使物品购买者承受巨大的损失;其二，为弥补财务空缺或增加运营资金，公司通过股票进行投机赚取暴利的行为。
美国房地产泡沫会破裂吗
美国房地产泡沫会破裂吗在当今全球经济的大舞台上，美国房地产市场一直备受关注。
其中一个令人忧心的问题是：美国房地产泡沫会破裂吗？要探讨这个问题，我们首先得明白什么是房地产泡沫。
简单来说，房地产泡沫就是房地产价格远远高于其实际价值，这种虚高的价格是由过度的投机和不合理的预期推动的，而不是基于真实的供需关系和经济基本面。
近年来，美国房地产市场呈现出一些令人担忧的迹象。
一方面，房价持续上涨，涨幅在一些地区甚至达到了惊人的程度。
另一方面，低利率环境使得购房成本降低，刺激了更多的人涌入房地产市场，进一步推高了房价。
然而，仅仅看到房价上涨并不能直接断言就存在泡沫。
我们还需要考虑其他因素，比如就业情况和收入增长。
如果人们的收入能够跟上房价的增长，那么一定程度的房价上涨是可以承受的。
但现实是，美国的就业市场虽然有所改善，但收入增长相对缓慢，这就使得很多购房者在面对高房价时感到压力巨大。
再看房地产市场的供需关系。
在一些热门城市，房源供应紧张，导致竞争激烈，房价居高不下。
但这种紧张的供应局面是否能够持续呢？新的房地产开发项目是否能够跟上需求的步伐？如果供应无法满足需求，房价可能会继续上涨；但如果供应突然增加，而需求无法跟上，那么房价就有可能面临调整的压力。
另外，金融政策也是影响房地产市场的重要因素。
宽松的信贷政策使得更多的人能够获得贷款买房，但这也增加了金融系统的风险。
一旦信贷政策收紧，那些依赖高杠杆购房的人可能会面临还款困难，从而导致违约和房屋被强制拍卖，进一步压低房价。
还有一个不容忽视的因素是投资者的心理和市场预期。
当大多数人都认为房价会一直上涨时，就会形成一种盲目乐观的情绪，推动更多的资金流入房地产市场。
但这种乐观情绪往往是不可持续的，如果市场出现一些负面消息或者经济形势发生变化，投资者的信心可能会瞬间崩溃，引发恐慌性抛售，从而导致房地产泡沫的破裂。
回顾历史，美国曾经经历过房地产泡沫破裂的惨痛教训，比如 2008 年的次贷危机。
案例：美国次贷危机和房地产泡沫
2020/1/29
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请注意，这一切都是在房价稳定上涨的前提 下进行的，只要泡沫不破灭，他们就有大把 大把的钱可以赚。
当一切都看似正常的时候，上面这些都是没 有问题的，次级债券和基金也确实是高回报 的。 但泡沫终究是要破灭的，房价也不会没边的 一直涨下去，总会有跌的时候。
2020/1/29
优惠利率！” “每个月还是付不起？没关系，头24个
月你只需要支付利息，贷款的本金可以两年 后再付！想想看，两年后你肯定已经找到工 作或者被提升为经理了，到时候还怕付不 起！”
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“担心两年后还是还不起？哎呀，你也真是太 小心了，看看现在的房子比两年前涨了多少， 到时候你转手卖给别人啊，不仅白住两年， 还可能赚一笔呢！再说了，又不用你出钱， 我都相信你一定行的，难道我敢贷，你还不 敢借？”
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当大批的延期还贷或者断供的情况出现时— —也就是很多穷人还不起房贷的时候，资金 链的底部开始断裂，房地产泡沫轰然破灭， 银行放出去的贷款收不回来，投行虽然前期 赚钱，但后期全赔了，另外还有众多投资基 金的资金，统统被拉下水。
2020/1/29
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2007年8-9月，不少于次债相关的金融机构破 产， 2007年末-2008年初，花旗、美林、瑞银 等主要金融机构出现严重亏损，美联储注入
2020/1/29
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房地产泡沫破灭是美国金融危机的导火索。
——中央经财大学财经研究院 昌忠泽（国家社 科基金项目）
2020/1/29
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房 地 产 泡 沫 与 金 融 危机
大量文献的研究表明，无论是发达国 家，还 是发展中国家，无论其制度 安 排 如 何 ， 房 地 产 泡 沫 与金 融 危 机 之 间 都 具 有 非 常 显 著 的 关 联 性 。 信用 扩 张 过度 既是房 地产泡 沫 的根 源 ， 也 是现 代 金融 危机 的根源 。